[河北]房地產(chǎn)抵押估價報告（37頁）_secret

1、PAGE 1PAGE 38 房地產(chǎn)抵押估價報告項目名稱: *房地產(chǎn)抵押估價報告委 托 人: *估價機構(gòu): 北京*房地產(chǎn)土地評估有限公司估價人員：估價報告編號: *房地估石字2009第2-401號目錄 TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc29146267 致 委 托 人 函 PAGEREF _Toc29146267 h 2 HYPERLINK l _Toc29146268 估價師聲明 PAGEREF _Toc29146268 h 4 HYPERLINK l _Toc29146269 估價的假設(shè)和限制條件 PAGEREF _Toc29146269 h 5 HYPERLINK

2、 l _Toc29146270 估價結(jié)果報告 PAGEREF _Toc29146270 h 7 HYPERLINK l _Toc29146271 一、委托人 PAGEREF _Toc29146271 h 7 HYPERLINK l _Toc29146272 二、估價機構(gòu) PAGEREF _Toc29146272 h 7 HYPERLINK l _Toc29146273 三、估價對象分析 PAGEREF _Toc29146273 h 7 HYPERLINK l _Toc29146274 四、估價目的 PAGEREF _Toc29146274 h 13 HYPERLINK l _Toc291462

3、75 五、估價時點 PAGEREF _Toc29146275 h 13 HYPERLINK l _Toc29146276 六、價值定義 PAGEREF _Toc29146276 h 13 HYPERLINK l _Toc29146277 七、估價依據(jù) PAGEREF _Toc29146277 h 13 HYPERLINK l _Toc29146278 八、估價原則 PAGEREF _Toc29146278 h 14 HYPERLINK l _Toc29146279 九、估價方法 PAGEREF _Toc29146279 h 14 HYPERLINK l _Toc29146280 十、估價結(jié)果

4、PAGEREF _Toc29146280 h 15 HYPERLINK l _Toc29146282 十一、估價師簽名 PAGEREF _Toc29146282 h 15 HYPERLINK l _Toc29146283 十二、估價作業(yè)日期 PAGEREF _Toc29146283 h 16 HYPERLINK l _Toc29146284 十三、估價報告應用的有效期 PAGEREF _Toc29146284 h 16 HYPERLINK l _Toc29146285 十四、有關(guān)說明、提示與建議 PAGEREF _Toc29146285 h 16 HYPERLINK l _Toc2914628

5、6 估價技術(shù)報告 PAGEREF _Toc29146286 h 18 HYPERLINK l _Toc29146287 附件 PAGEREF _Toc29146287 h 36致 委 托 人 函*：受委托人委托，本估價機構(gòu)秉著獨立、客觀、公正、科學的原則，對位于*的房地產(chǎn)進行價格評估。本報告估價對象的評估價格是于估價時點2009年8月28日狀態(tài)下的公開市場價格。估價對象：位于*的房地產(chǎn)：建筑面積：89.44平方米。估價對象四至：東至虹光街，南至新華路，西至西二環(huán)北路，北至合作路。估價目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。估價時點：2009年8月28日。估價結(jié)果：估價人

6、員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和估價程序，在對估價對象進行了實地查勘、了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情以及綜合分析相關(guān)資料的基礎(chǔ)上，選用適宜的估價方法，確定：*擁有的，位于*的房地產(chǎn)（建筑面積：89.44平方米）的擬抵押擔保房地產(chǎn)在2009年8月28日的估價結(jié)果：1、市場價值估價結(jié)果市場價值估價結(jié)果總價為37.20萬元，單位建筑面積價格為4,159元/平方米。2、應扣減的優(yōu)先受償款根據(jù)委托人提供資料，并經(jīng)估價師調(diào)查核實，估價時點不存在欠繳出讓金、欠繳工程款或設(shè)備款、已抵押擔保的債權(quán)及其他債權(quán)等法定優(yōu)先受償權(quán)。3、抵押擔保擔保價值估價結(jié)果抵押擔保擔保價值總價為37.20萬元（大寫：人

7、民幣叁拾柒萬貳仟元整），約折合單位建筑面積價格4,159元/ (大寫： 人民幣 = 3600 * CHINESENUM2 肆仟壹佰伍拾玖元整)。估價報告應用有效期：自本報告出具之日起1年。提交估價報告的份數(shù)：共3份。此函 北京*房地產(chǎn)土地評估有限公司 法定代表人： 2009年8月30日特殊事項說明表現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)建成年代土地使用權(quán)類型法定最高土地年限應補地價（元）商品房1998年出讓700 估價師聲明我們鄭重聲明：我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價報告中的

8、估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。估價人員范國林、牛利峰對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。估價人員已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘記錄和現(xiàn)狀拍照。估價人員對估價對象的勘查限于估價對象的外觀和使用狀況，估價人員不承擔對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任，也不承擔對其他被遮蓋未暴露及難于接觸到的部分進行勘查的責任。沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。本報告估價結(jié)果僅作為委托人在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意，本報告的全部或任何一部分均不得向委托

9、人、報告使用者、報告審查部門以外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。 = 8 * GB2 本估價報告由北京*房地產(chǎn)土地評估有限公司負責解釋。 = 9 * GB2 參與本次估價的工作人員 參加估價人員：劉朋估價師姓名注冊證書號簽 字牛利峰1120070028范國林1120070030估價的假設(shè)和限制條件1、本次估價是以估價對象能夠按現(xiàn)規(guī)劃的法定用途持續(xù)使用為假設(shè)前提。2、本次估價是以提供給估價機構(gòu)的估價對象房屋所有權(quán)及國有出讓土地使用權(quán)不存在共有權(quán)人，且無權(quán)屬糾紛為假設(shè)前提。3、根據(jù)委托人提供給估價機構(gòu)的有關(guān)資料，并經(jīng)估價師了解知悉的估價對象房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)不存在抵押擔保權(quán)、典權(quán)等

10、他項權(quán)利，不存在其他法定優(yōu)先受償款。4、本報告以產(chǎn)權(quán)人不存在欠繳營業(yè)稅及附加、增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅費和拖欠職工工資及勞動保險為假設(shè)前提。5、本次估價是以估價對象未有任何方式的銷售為假設(shè)前提。6、估價對象的土地性質(zhì)為國有出讓用地，本報告中，估價對象房地產(chǎn)抵押擔保價值，包括應向政府繳納的土地使用權(quán)出讓地價的價值。7、以依法取得的國有土地上的房屋抵押擔保的該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押擔保。8、本次估價是以*未與任何一方簽署針對于估價對象的無限期或影響估價價值的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。9、設(shè)定估價對象為符合法律、法規(guī)規(guī)定，在市場上可轉(zhuǎn)讓和可進行抵押擔保登記的房地產(chǎn)為限制條件。10、估

11、價結(jié)果為估價對象在2009年8月28日的公開市場價值減去估價師已知悉的法定優(yōu)先受償款，其公開市場價值為在估價時點時的下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格：（1）交易雙方是自愿地進行交易的；（2）交易雙方進行交易的目的是追求自身利益的最大化；（3）交易雙方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象；（4）交易雙方掌握必要的市場信息；（5）交易雙方有較充裕的時進行交易。（6）不存在特殊買者的附加出價。11、一旦發(fā)生抵押擔保人不能履行債務，抵押擔保權(quán)人須將抵押擔保物拍賣清償時，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定除上述建筑工程拖欠款、應向政府繳納的土地使用權(quán)出讓地價等優(yōu)先受償款外，還有強制拍賣費用、拍賣傭金、訴訟律師費、營業(yè)稅及附加

12、、印花稅、交易手續(xù)費、評估費、登記費和合同公證費等，本報告估價結(jié)果中，這些稅費未扣除。12、本報告所得出的估價結(jié)果，僅供抵押擔保雙方參考。抵押擔保最終數(shù)額由抵押擔保雙方根據(jù)市場風險、兌現(xiàn)難易、政府有關(guān)稅費繳納等情況確定；13、本估價報告所依據(jù)的委托人提供的有關(guān)資料，包括法律文件，如：房屋所有權(quán)證及估價對象分布位置及面積資料等復印件，由委托人對其真實性、合法性和完整性負責。14、估價人員未對估價對象的土地使用面積和建筑面積進行測量，以權(quán)屬證書標明的面積為準。15、本報告對現(xiàn)場難于觀察到的建筑物與設(shè)備內(nèi)部質(zhì)量不負檢測責任。16、委托人只可按照本估價報告的估價目的并合理使用，本報告不可用于其它用途。

13、17、本報告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本公司同意，不得發(fā)表于任何公開媒體上。18、如果使用本估價結(jié)果的時間超過了報告應用的有效期，我們對此結(jié)果造成的損失不承擔責任。估價結(jié)果報告一、委托人委托人：*二、估價機構(gòu)估價機構(gòu)：北京*房地產(chǎn)土地評估有限公司機構(gòu)地址：北京市*法人代表：*評估資質(zhì)級別: 貳級資質(zhì)證書號：京建房估資準字2001第0069號*聯(lián)系電話三、估價對象分析1、估價對象位置及坐落估價對象位于*的房產(chǎn)，建筑面積為89.44平方米。小區(qū)四至: 東至虹光街，南至新華路，西至西二環(huán)北路，北至合作路。2、權(quán)益狀況分析（1）房產(chǎn)登記狀況房屋所有權(quán)證號43001288產(chǎn)權(quán)性質(zhì)產(chǎn)

14、權(quán)房房屋所有權(quán)人*產(chǎn)別私有房產(chǎn)房屋座落*樓號或幢號1房號及部位2-302房屋總層數(shù)6所在層數(shù)3建筑面積(m2)89.44房屋用途住宅房屋結(jié)構(gòu)混合建成年代1998年（2）土地登記狀況：無抵押擔保（3）他項權(quán)利狀況：無抵押擔保不存在抵押擔保權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利（4）法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況不存在其他法定優(yōu)先受償款（5）對價格的影響分析估價對象不存在抵押權(quán)、租賃權(quán)、共有權(quán)的設(shè)立; 不存在查封和或有負債等現(xiàn)象。 3、實物狀況分析（1）建筑物狀況公共部分：結(jié)構(gòu)形式混合建筑類型多層住宅外立面裝飾貼磚大堂設(shè)計裝修無樓道裝修粉刷 電梯間及轎廂裝飾簡裝層戶均數(shù)量3戶供暖有門禁系統(tǒng)防盜門供氣無安全及消防監(jiān)控有熱水無其他

15、戶內(nèi)部分：所在樓層3使用狀況正常使用現(xiàn)狀用途住宅景觀無戶型二室一廳臨街狀況四面臨路采光、通風情況良好各房間朝向南北維護保養(yǎng)及成新狀況良好各個房間裝修情況的描述估價對象建筑物為二室一廳，水、電、暖氣設(shè)施齊全。室內(nèi)精裝修，地面鋪地磚，墻面刷白，石膏板吊頂；廁所、廚房墻面貼磚；暖氣木包，陽臺塑鋼封閉，防盜門。（2）小區(qū)狀況居住小區(qū)樓宇構(gòu)成多層住宅容積率2.0交通組織方式限速景觀及綠化良好小區(qū)封閉性良好物業(yè)公司有無有物業(yè)費標準0.8車位狀況有停車場其它（3）對價格影響的分析4、區(qū)位狀況分析交通便捷度估價對象東至虹光街，南至新華路，西至西二環(huán)北路，北至合作路。附近有114、9、11等多路公交車通過自然人

16、文環(huán)境質(zhì)量環(huán)境優(yōu)美、整潔，無空氣、水、噪聲、輻射、固體廢棄物等污染。周圍無高壓輸電線路、無線電發(fā)射塔、垃圾站、公共廁所等。所在地區(qū)居民素質(zhì)較高，治安良好。居住社區(qū)成熟度小區(qū)居住用地占建設(shè)用地的70.00%、入住率90%、社區(qū)發(fā)展完善、居民素質(zhì)較高、區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施完善基礎(chǔ)設(shè)施配套情況道路平整，供水、供電、排水、供熱、通信、有線電視設(shè)備完備。公建配套情況河北省省會的行政、金融、科技、教育、文化和商貿(mào)中心，是人流、物流、資金流、信息流的重要交匯地，區(qū)內(nèi)十八中學、河北科技大學、河北經(jīng)貿(mào)大學、河北政法學院等高等院校，省醫(yī)院、省二院、市二院等重點醫(yī)療機構(gòu)，十三所等科研機構(gòu)，省民政廳、省衛(wèi)生廳等省直單位，五

17、十四研究所等30多家省部屬科研單位。逐步成為省會的“后花園”和山前區(qū)開發(fā)重要組成部分，極具投資吸引力。未來發(fā)展?jié)摿χ車h(huán)境良好，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，未來發(fā)展?jié)摿薮筝^大5、市場背景分析從市場需求看，石家莊市這幾年旺盛的住房需求有其客觀的現(xiàn)實基礎(chǔ)。經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平迅速提高。城市化進程加快，城市建設(shè)規(guī)模擴大。2008年國際金融市場劇烈動蕩，國內(nèi)經(jīng)濟形勢不確定因素明顯增多，石家莊房地產(chǎn)市場也受到了一定影響，出現(xiàn)了市場交易低迷、成交量持續(xù)下滑、消費者持幣觀望的局面。石家莊“三年大變樣”的實施必將為城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展機遇，大規(guī)模的城中村改造和舊城改造所帶來的土地放量將改善住房的供求關(guān)

18、系，有利于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，加上政府的宏觀調(diào)控，有助于使石家莊房價進入一個相對穩(wěn)定階段。市政府為了促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，10月13日出臺了石政發(fā)200856號關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見，提出20條措施鼓勵房地產(chǎn)投資和消費。為了進一步激活房地產(chǎn)市場，2009年7月又出臺了關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見的補充意見。同時，加大了對房地產(chǎn)開發(fā)行政審批蓋章和收費項目清理力度，進一步優(yōu)化房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。隨著國家、省、市一系列優(yōu)化發(fā)展環(huán)境、刺激擴大住房消費政策和“三年大變樣”的實施，經(jīng)過近一年的市場調(diào)整，石家莊市2009年以來房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)回暖，住房市場總體特征是：住房供應量加大，累積的

19、住房需求開始逐步釋放，市場活躍度提高，成交量明顯上升，新建商品住房和二手住房成交總量同比增幅均超過100%，二手住房呈量價齊升態(tài)勢，新建商品住房成交均價同比下降幅度趨緩，5月份以后月環(huán)比開始上升，房價走勢步入了一個良性、健康的軌道，整體上看市場運行平穩(wěn)、有序、健康。住房供應量加大。據(jù)石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)實際成交數(shù)據(jù)顯示，2009年1-7月，市區(qū)新建商品住房上市面積（批準預售面積+現(xiàn)售備案面積）234.38萬平方米，同比增長123.13%。其中：批準預售面積188.5萬平方米，同比增長200.21%，現(xiàn)售備案面積45.88萬平方米，同比增長8.59%。住房成交量明顯上升

20、。石家莊市區(qū)新建商品住房2007年成交總量257.27萬平方米，受金融危機的影響2008年商品住房成交面積呈持續(xù)下降的走勢，成交總量為109.57萬平方米，自10月份市政府出臺了“20條促進住房消費政策措施”后，商品住房成交量月環(huán)比連續(xù)兩個月上升。進入今年以來，市場成交量上升幅度明顯， 1-7月份成交面積分別是：10.73萬平方米、11.15萬平方米、18.3萬平方米、27.05萬平方米、27.7萬平方米、28.61萬平方米、32.42萬平方米，同比分別增長-36.21%、161.74%、49.39%、219.74%、306.16%、119.57%、206.72%，月環(huán)比分別增長16.50%、

21、3.91%、64.13%、47.81%、2.40%、3.29%、13.32%。2009年1-7月市區(qū)新建商品住房累計成交總量155.96萬平方米，同比增長115.18%。與全國其它重點城市市場成交走勢基本一致，據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，今年1-7月全國商品住房銷售面積同比增長 38.8%，上半年北京、天津、重慶、深圳、杭州、武漢等重點城市同比增幅接近或超過100%。今年以來，石家莊市區(qū)二手住房市場成交量均呈上升趨勢，1-7月累計二手住房成交面積95.34萬平方米，同比增長110.60%，分別成交6.10萬平方米、6.83萬平方米、14.24萬平方米、10.83萬平方米、18.75萬平方米、17.3

22、7萬平方米、21.23萬平方米，同比分別增長-34.13%、101.47%、207.56%、8.08%、195.28%、250.91%、218.29%。石家莊市新建商品住房和二手住房成交總量同比增幅均超過100%，市場回暖住房成交量上升明顯的主要原因：一是去年各級政府出臺的降低利率、減免稅收等刺激購房優(yōu)惠政策作用逐漸顯現(xiàn);二是經(jīng)過2008年低迷市場下壓抑的住房剛性需求開始釋放，包括子女結(jié)婚、孩子入學等；三是今年以來石家莊市推行貨幣拆遷補償，大量拆遷安置居民購房；四是一些開發(fā)商為了回籠資金，紛紛采取降價措施，也刺激了普通居民購買住房。新建商品住房價格同比降幅趨緩，5月份以后月環(huán)比開始上升，二手住

23、房價格同比上升。今年以來石家莊市區(qū)新建商品住房成交均價同比均為下降趨勢，但下降的幅度已經(jīng)趨緩，1-7月份分別為-6.46%、-23.94%、-13.86%、-10.11%、-5.08%、-3.15%、-4.13%，月環(huán)比數(shù)據(jù)-2.25%、0.89%、2.89%、-0.19%、6.10%、0.13%、1.16%，月環(huán)比數(shù)據(jù)1-4月份為正常波動，5月份以后房價開始上升。石家莊市房地產(chǎn)市場實際成交數(shù)據(jù)中新建商品住房價格與國家統(tǒng)計局公布的新建住宅價格指數(shù)走勢基本一致，國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)，1-7月份石家莊新建商品住房房價同比為：-0.3%、-6.5%、-7.2%、-7.3

24、%、-6.3%、-6.5%、-5.5%，月環(huán)比為：-0.2%、-5.2%、-0.4%、0.8%、0.4%、0.2%、1.0%。石家莊市區(qū)二手住房今年1-7月份成交均價月同比除6月份為-3.00%外，其它月份均為上升，但上升的幅度在逐步趨緩，走勢基本平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大起大落。石家莊市新建商品住房價格同比下降的主要原因：一方面開發(fā)商采取了多種促銷方式，以價換量較為明顯。另一方面由于市區(qū)中低端項目銷售情況趨旺，出現(xiàn)了成交量上升、成交均價下降的局面，同時也說明購房者日趨理性。5月份以后月環(huán)比上升，是由于隨著市場逐步回暖，部分樓盤開始出現(xiàn)漲價和惜售待漲價的現(xiàn)象；二手住房量價齊升，主要體現(xiàn)在中小戶型房源的單

25、價上漲，在各項刺激市場消費政策利好下，中小戶型成為購房者的首選，同時業(yè)主的“惜售”、提價，帶動了中小戶型房源單價的上升。同時，市內(nèi)“名校”附近多為小戶型房產(chǎn)，購房人為方便孩子就近上學而將價格放在次要位置的心理導致價格上升。由于國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，石家莊市的房地產(chǎn)市場有所觸動，房地產(chǎn)市場環(huán)境處在頻繁的動態(tài)變化之中；但由于有上述房地產(chǎn)市場發(fā)展的堅實基礎(chǔ)，不會使石家莊市的房地產(chǎn)市場從此下滑，而是會保持平穩(wěn)狀態(tài)。6、最高最佳使用分析最高最佳使用原則是要說明，房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財務上

26、可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。衡量、判斷估價對象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面：1在法律上許可性（規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可）。即不受現(xiàn)時使用狀況的限制，而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途估價。2在技術(shù)上可能性。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當作最高最佳使用，要按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進行估價。3在經(jīng)濟上可行性。即估價價格應是各種可能的使用方式中，以經(jīng)濟上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。4土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否達到均衡來判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，也

27、就是說，估價時，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進去。5房地產(chǎn)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性。即房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否均衡或協(xié)調(diào)的問題。也就是說，估價時不按原用途估價，而按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量外部經(jīng)濟效益的最優(yōu)使用的新用途進行估價。6可持續(xù)發(fā)展性。即在估價時不僅要研究過去和現(xiàn)在的價格狀況，而且還要研究房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢，以及政治經(jīng)濟形勢和政策變化對房地產(chǎn)形成的影響以預測未來價格和收益變動的趨勢。結(jié)合以上條件分析，根據(jù)估價對象用地所在位置及周邊的自然與人文環(huán)境，興建居住性物業(yè)為其最高最佳使用途徑。四、估價目的為確定估價對象抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押

28、價值五、估價時點根據(jù)估價目的，確定現(xiàn)場勘查日2009年8月28日為估價時點。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準。房地產(chǎn)抵押擔保價值為抵押擔保房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。本次估價結(jié)果為估價對象所有權(quán)及相應的出讓國有土地使用權(quán)的價格。七、估價依據(jù)1、中華人民共和國國家標準GB/T502911999房地產(chǎn)估價規(guī)范；2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法3、中華人民共和國擔保法4、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法5、中華人民共和國建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會房地產(chǎn)抵押擔保估價指導意見6、全國人大常委會、國務院、建

29、設(shè)部、國土資源部以及石家莊市人民政府有關(guān)部門頒布的其他有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件；7、委托人提供的有關(guān)情況和資料；8、我公司所掌握的石家莊市房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料及估價人員實地勘查、調(diào)查所獲取的資料。八、估價原則合法原則。遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。最高最佳使用原則。 遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。替代原則。遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。遵循估價時點原則。遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。九、估價方法估價人員根據(jù)對估價對象進行的實地勘察、鄰近類似房地產(chǎn)的市場

30、調(diào)查，以及委托人提供的相關(guān)資料，針對估價對象的特點及估價目的遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價技術(shù)標準，在綜合分析、研究所掌握的資料的基礎(chǔ)上，選取市場比較法和收益法進行評估。評估方法定義：市場比較法，就是在求取房地產(chǎn)價格時，根據(jù)替代原則，將待估房地產(chǎn)與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)實例加以比較對照，并依據(jù)后者已知的價格，參照該房地產(chǎn)的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出估價對象在估價時點房地產(chǎn)價格的一種方法。收益法也稱為收益資本化、收益還原法，是運用適當?shù)馁Y本化率，將預期的估價對象房地產(chǎn)未來各期（通常為年）的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種評估

31、方法。最后估價人員根據(jù)估價對象物業(yè)性質(zhì)、現(xiàn)狀，對兩種方法得出的結(jié)果進行綜合，確定估價對象的價值。十、估價結(jié)果估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和估價程序，在對估價對象進行了實地查勘、了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情以及綜合分析相關(guān)資料的基礎(chǔ)上，選用適宜的估價方法，確定：*擁有的，位于*的房地產(chǎn)（建筑面積：89.44平方米）的擬抵押擔保房地產(chǎn)在2009年8月28日的估價結(jié)果：1、市場價值估價結(jié)果市場價值估價結(jié)果總價為37.20萬元，單位建筑面積價格為4,159元/平方米。2、應扣減的優(yōu)先受償款根據(jù)委托人提供資料，并經(jīng)估價師調(diào)查核實，估價時點不存在欠繳出讓金、欠繳工程款或設(shè)備款、已抵

32、押擔保的債權(quán)及其他債權(quán)等法定優(yōu)先受償權(quán)。3、抵押擔保擔保價值估價結(jié)果抵押擔保擔保價值總價為37.20萬元（大寫：人民幣 = 305900 * CHINESENUM2 叁拾柒萬貳仟元整），約折合單位建筑面積價格4,159元/ (大寫： 人民幣 = 4132 * CHINESENUM2 肆仟壹佰伍拾玖元整)。估價報告應用有效期：自本報告出具之日起1年。提交估價報告的份數(shù)：共3份。十一、估價師簽名 房地產(chǎn)估價師： 牛利峰（1120070028） 范國林（1120070030）十二、估價作業(yè)日期2009年8月28日至2008年8月30日。十三、估價報告應用的有效期本估價報告應用的有效期自2008年8月

33、30日起為1年。若在此期間市場情況發(fā)生較大變化或受不可抗力的影響，該價格需作相應調(diào)整。十四、有關(guān)說明、提示與建議1、本估價報告所依據(jù)的委托人提供的有關(guān)資料，包括法律文件，如房產(chǎn)所有證復印件等，由委托人對其真實性負責；2、本報告對現(xiàn)場難于觀察到的建筑物與設(shè)備內(nèi)部質(zhì)量不負檢測責任；3、本報告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本公司同意，不得發(fā)表于任何公開媒體上；4、委托人只可按照本估價報告的估價目的使用，不可用于其它用途。5、本報告為抵押擔保擔保房地產(chǎn)估價，由于注重預期風險，在估價時對預期不確定的收益或升值因素較少考慮，采取了謹慎的態(tài)度，收益法采取凈收益不變的公式計算。6、估價對象的房地產(chǎn)市場狀況在抵押擔保擔保

34、期限內(nèi)可能隨時間變化而變化，這期間若房地產(chǎn)市場有較大的變動造成估價對象市場價值下降會形成預期風險，提請報告使用人注意。7、因處置抵押擔保物的短期性、強制性變現(xiàn)能力差和處置稅費會形成降價甚至資不抵債的風險。根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國擔保法、中華人民共和國合同法和北京市房地產(chǎn)抵押擔保管理辦法，該項目一旦發(fā)生清償問題，處分方法應參照國家有關(guān)政策、法規(guī)進行。根據(jù)高法的規(guī)定：人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的百分之二十。此外，抵押擔保房地產(chǎn)拍賣有清償?shù)馁M用（包括

35、強制執(zhí)行費用、拍賣傭金、訴訟費、律師費等專業(yè)費），一般較高，達幾個百分點，同時變現(xiàn)時間會較長，提請報告使用人注意。8、估價對象為一大型整體的綜合樓，可獨立使用，可分割使用或轉(zhuǎn)讓，又由于區(qū)位很好，具有一定的變現(xiàn)能力。估價對象的市場變現(xiàn)能力，在經(jīng)濟增長快速發(fā)展的市場條件下，可能較強；但和商業(yè)、住宅等房地產(chǎn)物業(yè)相比變現(xiàn)能力較弱，提請抵押擔保權(quán)人注意。9、房地產(chǎn)抵押擔保期間，抵押擔保擔保房地產(chǎn)仍由抵押擔保擔保人占有、使用，使用過程中不可避免會造成損耗，特別是裝修及設(shè)備等折舊較快，有可能降低抵押擔保擔保物價值，提請抵押擔保擔保權(quán)人注意。10、根據(jù)北京市房地產(chǎn)抵押擔保管理辦法的規(guī)定，估價對象應在政府房屋土

36、地有關(guān)管理部門進行抵押擔保登記后，可作為抵押擔保物進行抵押擔保。當事人未辦理抵押擔保物登記的，不得對抗第三人。11、建議定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押擔保擔保價值進行再評估。 北京*房地產(chǎn)土地評估有限公司2009年8月30日估價技術(shù)報告?zhèn)€別因素分析個別因素包括估價對象所在物業(yè)的位置、臨街狀況、土地使用權(quán)性質(zhì)及用途、土地使用年限、建筑物的結(jié)構(gòu)類型、建筑物的用途、估價對象的建筑面積、建筑物現(xiàn)狀等及周邊類似物業(yè)情況，具體如下：估價對象位置：估價對象位于*，東至虹光街，南至新華路，西至西二環(huán)北路，北至合作路。估價對象臨街狀況：估價對象四面臨路。土地使用權(quán)性質(zhì)、用途：土地使用權(quán)類型為國有

37、出讓，土地用途為住宅用地。估價對象權(quán)屬情況根據(jù)*提供的石房權(quán)證西字第43001288號房屋所有權(quán)證的資料記載：估價對象為*所有。估價對象未設(shè)定擔保抵押擔保權(quán)等他項權(quán)利。估價對象現(xiàn)狀：根據(jù)現(xiàn)場勘察及上述委托人提供的資料記載：估價對象所在建筑物為1998年建成，6層混合結(jié)構(gòu)，平屋頂，清水磚墻。估價對象為二室一廳，建筑面積：89.44平方米；層高3.20米；水、電、雙氣設(shè)施齊全。室內(nèi)精裝修，地面鋪地磚，墻面刷白，石膏板吊頂；廁所、廚房墻面貼磚；暖氣木包，陽臺塑鋼封閉，防盜門。估價時點估價對象的使用、維護保養(yǎng)狀況良好。區(qū)域因素分析1、地理位置石家莊市地處華北平原，位于河北省中南部；平面地理坐標位于東經(jīng)

38、113o31至115o29,北緯37o26至38o46之間；東部與衡水市接壤，南部與邢臺市毗連，西部與山西省相鄰，北部與保定市交界。南北最長處約148.018公里，東西最寬處約175.383公里?，F(xiàn)轄長安、橋東、橋西、新華、裕華、礦區(qū)六個區(qū)和正定、行唐、靈壽、平山、井陘、贊皇、元氏、高邑、欒城、趙縣、無極、深澤十二個縣及新樂市、鹿泉市、藁城市、晉州市、辛集市5個縣級市和一個高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。估價對象所處的橋西區(qū)（現(xiàn)在改為新華區(qū)），位于石家莊市區(qū)的西北部。2、自然條件地質(zhì)：估價對象所在區(qū)域，屬緩傾斜平原，地形平坦開闊,地勢西南高，東北低，地面標高47.547.75.9米，地形坡降為1，地耐力為16

39、18噸/平方米。根據(jù)石家莊市地震局測定,區(qū)域地震烈度為八度。區(qū)境內(nèi)地勢自西北向東南傾斜，平均海拔40米左右。 氣象：氣候?qū)儆诘湫偷拇箨懶耘瘻貛Ъ撅L氣候，四季分明，春季干旱多風，夏季炎熱多雨，秋季涼爽濕潤，冬季寒冷干燥。年平均氣溫為12C左右，最高氣溫38C，最低氣溫-15.4C，年平均降水量626毫米。3、環(huán)境條件環(huán)境影響主要有大氣污染、噪聲污染，懸浮顆粒物和氮氧化物形成的二次揚塵是造成大氣質(zhì)量下降主要因素；區(qū)域環(huán)境狀況一般，無重工業(yè)企業(yè)，污染較小。4、交通狀況區(qū)域區(qū)域內(nèi)有石德鐵路、京深、京石、石太、石黃高速公路縱橫交錯并有11、9、114路多路公交車通過，交通十分便利。5、基礎(chǔ)設(shè)施 A、供電

40、 該區(qū)域使用市政供電系統(tǒng)，供電有保證。 B、通訊該區(qū)域使用市政的通訊網(wǎng)絡(luò)，通訊有保證。 C、供水 該區(qū)域有石家莊市自來水公司供水管網(wǎng)鋪設(shè)，供水有保證。 D、排水 該區(qū)域有石家莊市市政排水管網(wǎng)鋪設(shè)，排水有保證。 E、供暖該區(qū)域有石家莊市市政供熱管網(wǎng)鋪設(shè)，供暖有保證。 F、通氣 該區(qū)域有石家莊市市政天然氣管網(wǎng)鋪設(shè)，供氣有保證。6、周邊環(huán)境全區(qū)現(xiàn)河北省省會的行政、金融、科技、教育、文化和商貿(mào)中心，是人流、物流、資金流、信息流的重要交匯地。轄區(qū)駐有省委、省人大、省政府、省政協(xié)四大機關(guān)，以及中直、省直60多個單位部門；區(qū)內(nèi)有省藝術(shù)中心、市群藝館等文化機構(gòu)；河北師范大學、河北經(jīng)貿(mào)大學、河北醫(yī)科大學等20多

41、所大中專院校，以及省科學院、省社科院、電子工業(yè)部第五十四研究所等30多家省部屬科研單位。逐步成為省會的“后花園”和山前區(qū)開發(fā)重要組成部分，極具投資吸引力。市場背景分析從市場需求看，石家莊市這幾年旺盛的住房需求有其客觀的現(xiàn)實基礎(chǔ)。經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平迅速提高。城市化進程加快，城市建設(shè)規(guī)模擴大。由于國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，石家莊市的房地產(chǎn)市場有所觸動，房地產(chǎn)市場環(huán)境處在頻繁的動態(tài)變化之中；但由于有上述房地產(chǎn)市場發(fā)展的堅實基礎(chǔ)，不會使石家莊市的房地產(chǎn)市場從此下滑，而是會保持平穩(wěn)狀態(tài)。3、變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押擔保權(quán)時，在沒有過多損失條件下，將抵押擔保擔保房地產(chǎn)轉(zhuǎn)

42、換為現(xiàn)金的可能性。估價對象為住宅，配套施齊全；并且估價對象地處區(qū)位很好，所以估價對象具有一定的變現(xiàn)能力。其市場變現(xiàn)能力，在經(jīng)濟快速增長、發(fā)展的市場條件下，可能較強；但在經(jīng)濟不景氣或下滑的情況下，變現(xiàn)能力將受到較大影響。若假定估價對象在估價時點拍賣或變賣，因處置抵押擔保擔保物的短期性、強制性、變現(xiàn)能力一般或較弱、變現(xiàn)時間較長和增加處置稅費會形成降價拍賣或變賣。根據(jù)高法的規(guī)定：人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的百分之二十。根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國擔保法、

43、中華人民共和國合同法和北京市房地產(chǎn)抵押擔保管理辦法，該項目一旦發(fā)生清償問題，處分方法應參照國家有關(guān)政策、法規(guī)進行。處分抵押擔保擔保房地產(chǎn)的清償順序：（1）支付處分抵押擔保擔保房地產(chǎn)的費用（包括強制執(zhí)行費用、拍賣傭金、訴訟費、律師費、評估費等專業(yè)費），一般較高，達幾個百分點；（2）扣除抵押擔保擔保房地產(chǎn)應繳納的稅費（包括營業(yè)稅及附加、印花稅、應補繳的土地出讓地價及交易手續(xù)費、登記費、合同公證費等）；（3）優(yōu)先受償款（建筑工程承包人有行使權(quán)的拖欠工程款）；（4）按登記順序償還抵押擔保權(quán)人債權(quán)本息及違約金；（5）賠償由債務人違反合同而對抵押擔保權(quán)人造成的損失；（6）剩余金額交還抵押擔保擔保人。所得金

44、額不足以支付債務和違約金、賠償金時，抵押擔保權(quán)人有權(quán)向債務人追索。最高最佳使用分析最高最佳使用原則是要說明，房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財務上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。衡量、判斷估價對象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面：1在法律上許可性（規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可）。即不受現(xiàn)時使用狀況的限制，而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途估價。2在技術(shù)上可能性。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當作最高最佳使用，要

45、按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進行估價。3在經(jīng)濟上可行性。即估價價格應是各種可能的使用方式中，以經(jīng)濟上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。4土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否達到均衡來判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，也就是說，估價時，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進去。5房地產(chǎn)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性。即房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否均衡或協(xié)調(diào)的問題。也就是說，估價時不按原用途估價，而按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量外部經(jīng)濟效益的最優(yōu)使用的新用途進行估價。6可持續(xù)發(fā)展性。即在估價時不僅要研究過去和現(xiàn)在的價格狀況，而且還要研究房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢

46、，以及政治經(jīng)濟形勢和政策變化對房地產(chǎn)形成的影響以預測未來價格和收益變動的趨勢。結(jié)合以上條件分析，根據(jù)估價對象用地所在位置及周邊的自然與人文環(huán)境，興建居住性物業(yè)為其最高最佳使用途徑。估價方法選用估價人員根據(jù)對估價對象進行的實地勘察、鄰近類似房地產(chǎn)的市場調(diào)查，以及委托人提供的相關(guān)資料，針對估價對象的特點及估價目的遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價技術(shù)標準，在綜合分析、研究所掌握的資料的基礎(chǔ)上，選取估價方法。考慮到與評估對象在同一區(qū)域內(nèi)類似的房產(chǎn)交易實例較多，可采用；同時在同一區(qū)域內(nèi)能獲取類似的房產(chǎn)租賃實例，可假設(shè)估價對象用于出租，為收益性房地產(chǎn)，其預期收益可分析測算。因此，選取市場比較法及收益法作為本次

47、估價的基本方法。評估方法定義：市場比較法，就是在求取房地產(chǎn)價格時，根據(jù)替代原則，將待估房地產(chǎn)與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)實例加以比較對照，并依據(jù)后者已知的價格，參照該房地產(chǎn)的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出估價對象在估價時點房地產(chǎn)價格的一種方法。公式為： 1、比較實例選擇 選擇比較交易實例時，根據(jù)估價對象情況，應符合以下要求 A、用途相同 B、交易類型相同 C、屬于正常交易（或可修正為正常交易下的價格） D、區(qū)域及個別因素條件相近E、統(tǒng)一價格基礎(chǔ)收益法： 收益法也稱為收益資本化、收益還原法，是運用適當?shù)馁Y本化率，將預期的估價對象房地產(chǎn)未來各期（通常為年）的正常純收益折

48、算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種評估方法。假設(shè)估價對象采取出租或承包方式經(jīng)營，參考周邊地區(qū)類似用途物業(yè)租金、營業(yè)收入和營業(yè)費用等的市場客觀水平資料，加以分析判斷；估算未來的潛在毛收入；考慮客觀空置率等因素后估算有效毛收入；估算正常運營費用；估算凈收益；選擇適當?shù)馁Y本化率；運用適宜的收益法計算公式，求取估價對象的收益價格。根據(jù)估價對象的具體情況，選擇有限年，凈收益、資本化率不變的收益法公式：V=（A/R）1-1/（1+R）n公式中：V估價對象的房地產(chǎn)市場價值 A年凈收益 R綜合資本化率 n收益年限將兩種估價方法的估算結(jié)果分析綜合，得出最終估價值。估價測算過程（一）采用市

49、場比較法估價1、選取案例本次評估，選取三個具有市場行為的實例,用途與估價對象房地產(chǎn)相似，結(jié)合影響住宅的因素，進行因素修正,求取估價對象的價格。實例A：虹光街28號位于石家莊市橋西區(qū)虹光街28號3-2-503，住宅樓，6層混合結(jié)構(gòu)，北臨合作路，350米內(nèi)公交車多，公交便捷度較好；商業(yè)集繁華度較好；基礎(chǔ)設(shè)施為宗地紅線外“七通”，公用設(shè)施條件完備，環(huán)境污染較??；二室一廳，水、電、暖氣設(shè)施齊全。室內(nèi)一般裝修，地面鋪地磚，墻面刷白，石膏板吊頂；廁所、廚房墻面貼磚；暖氣木包，陽臺塑鋼封閉，防盜門。2009年8月的交易價為4050元/平方米。實例B：虹光街28號位于石家莊市橋西區(qū)虹光街28號4-5-203，

50、住宅樓，6層混合結(jié)構(gòu)，北臨合作路，350米內(nèi)公交線路多，公交便捷度較好，商業(yè)繁華度較好；基礎(chǔ)設(shè)施為宗地紅線外“七通”，公用設(shè)施條件完備，環(huán)境污染較??；二室一廳，水、電、暖氣設(shè)施齊全。室內(nèi)一般裝修，地面鋪地磚，墻面刷白，未吊頂；廁所、廚房墻面貼磚；明暖，陽臺塑鋼封閉，防盜門。2009年8月的交易價為4080元/平方米。實例C：虹光街28號位于石家莊市橋西區(qū)虹光街28號2-3-301，6層混合結(jié)構(gòu)，住宅用途，北臨合作路， 350米內(nèi)公共汽車多，公交便捷度較好；商業(yè)繁華度較好；基礎(chǔ)設(shè)施為宗地紅線外“七通”，公用設(shè)施條件完備,環(huán)境污染較?。欢乙粡d，水、電、暖氣設(shè)施齊全。室內(nèi)精裝修，地面鋪地磚，墻面刷

51、白，未吊頂；廁所、廚房墻面貼磚；暖氣木包，陽臺塑鋼封閉，防盜門。2009年8月的交易價為4200元/平方米。2、因素選擇根據(jù)估價對象的條件，影響估價對象價格的主要因素有:a、交易時間：確定房地產(chǎn)價格指數(shù)b、交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易c、區(qū)域因素：主要有交通條件道路通達度（用臨路狀況表示）、公交便捷度（通達公交車線路的數(shù)量表示）、居住成熟度、商業(yè)繁華度、基礎(chǔ)設(shè)施條件、區(qū)域公用設(shè)施配套程度、環(huán)境優(yōu)劣度等。 d、個別因素：主要有規(guī)劃限制、裝修標準、所在樓層、朝向等。3、因素條件說明估價對象與比較實例的比較因素條件詳述見表1 估價對象 和比較實例比較因素估價對象 實例A 實例B 實例

52、C房 地 產(chǎn) 用 途住宅住宅住宅住宅交 易 期 日2009.82009.82009.82009.8交 易 情 況正常正常正常正常交 易 方 式市場交易市場交易市場交易市場交易房地產(chǎn)交易價格（元/平方米）待評估405040804200區(qū)域因素臨路狀況臨主干道臨主干道臨主干道臨主干道公交便捷度好好好好居住成熟度成熟成熟成熟成熟商業(yè)繁華度好好好好基礎(chǔ)設(shè)施條件紅線外“七通”紅線外“七通”紅線外“七通”紅線外“七通”公用設(shè)施配套完備度完備完備完備完備環(huán)境優(yōu)劣度污染較小污染較小污染較小污染較小個別因素規(guī) 劃 限 制有限制有限制有限制有限制裝 修 標 準精裝一般精裝精裝房 屋 朝 向南北朝向南北朝向南北朝向

53、南北朝向所 在 樓 層35234、編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)估價對象與比較實例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素條件修正指數(shù)確定如下：估價對象與三個實例的用途、交易情況差異不大，故對于上述這些影響房地產(chǎn)價格的因素均不作修正。交易期日修正：估價對象與上述三個實例的交易期日接近，故交易期日修正系數(shù)為1。、區(qū)域因素：A、臨路狀況，分為不臨路、臨支路、臨次干道、臨區(qū)域干道、臨主干道五個等級，以估價對象為100，每增加或減少一個等級，減少或增加1%；B、公交便捷度，分為差、較差、一般、較好、好五個等級，以估價對象為100，每增加一個等級，房地產(chǎn)價格相應修正2%； C、產(chǎn)業(yè)集聚度，分為高、

54、較高、一般、低四個檔次，以估價對象為100，每相差一個等級修正3%；D、商業(yè)繁華度，分為差、較差、一般、較好、好五個等級，以估價對象為100，每相差一個等級，房地產(chǎn)價格相應減少或增加3%;E、基礎(chǔ)設(shè)施條件，分為宗地紅線外四通、五通、六通、七通四個等級，以估價對象為100，每相差一個等級，房地產(chǎn)價格相應減少或增加5%;F、公用設(shè)施配套完備度，分為差、較完備、完備三個等級，以估價對象為100，每相差一個等級，房地產(chǎn)價格相應減少或增加5%;G、環(huán)境優(yōu)劣度，分為污染嚴重、污染較嚴重、污染一般、污染較少、無污染五個等級，以估價對象為100，每相差一個等級，房地產(chǎn)價格相應減少或增加2%。、個別因素A、規(guī)劃

55、限制分為無限制、有一定限制、有限制三個等級，以估價對象為100， 每增加或減少一個等級，房地產(chǎn)價格相應減少或增加2%;B、裝修標準取值分為無裝修98%、簡單裝修100%、普通裝修102%、簡裝修105%、高檔裝修110%五個等級。C、房屋朝向分為南北朝向、正南朝向、東西朝向三個等級，以估價對象為100，每增加或減少一個等級，房地產(chǎn)價格相應減少或增加2%。D、所在樓層差異取值分為：以估價對象為100，每增加或減少一個等級，房地產(chǎn)價格相應減少或增加2%。 比較因素條件指數(shù)表 估價對象 和比較實例比較因素 估價對象 實例A 實例B 實例C房地產(chǎn)交易價格（元 /平方米）待評估405040804200房

56、 地 產(chǎn) 用 途100100100100交 易 期 日100100100100交 易 情 況100100100100交 易 方 式100100100100區(qū)域因素臨路狀況100100100100公交便捷度100100100100居住成熟度100100100100商業(yè)繁華度100100100100基礎(chǔ)設(shè)施條件100100100100公用設(shè)施配套完備度100100100100環(huán)境優(yōu)劣度100100100100個別因素規(guī) 劃 限 制100100100100裝 修 標 準10010098100房 屋 朝 向100100100100所 在 樓 層1009898100 比較因素修正系數(shù)表 估價對象和 比較

57、實例比較因素 實例A 實例B 實例C實 例 價 格(元 /平方米)405040804200房地產(chǎn)用途100/100100/100100/100 交 易 期 日100/100100/100100/100 交 易 情 況100/100100/100100/100 交 易 方 式100/100100/100100/100區(qū)域因素臨路狀況100/100100/100100/100公交便捷度100/100100/100100/100居住成熟度100/100100/100100/100商業(yè)繁華度100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施條件100/100100/100100/100公用設(shè)施配套完備

58、度100/100100/100100/100環(huán)境優(yōu)劣度100/100100/100100/100個別因素規(guī) 劃 限 制100/100100/100100/100裝 修 標 準100/100100/98100/100房 屋 朝 向100/100100/100100/100所 在 樓 層100/98100/98100/100比準價格(元 /平方米)413342484200估價對象房地產(chǎn)價格(元 /平方米)4194市場法估價測算匯總表單位可比實例1可比實例2可比實例3說明一、成交價格總價萬元37.2037.6037.50單價元/m2405040804200二、成交日期2009年8月2009年 8月2

59、009年 8月2009年 8月三、建立比較基準后價格405040804200統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后價格405040804200統(tǒng)一付款方式后價格405040804200統(tǒng)一價格單位后價格405040804200四、交易情況修正后價格405040804200交易情況修正系數(shù)100100100五、市場狀況調(diào)整后價格405040804200市場狀況調(diào)整系數(shù)100100100六、房地產(chǎn)狀況調(diào)整后價格4133405040804200區(qū)位狀況調(diào)整后價格405040804200區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)100100100實物狀況調(diào)整后價格413340804200實物狀況修正系數(shù)9896100權(quán)益狀況調(diào)整后價格4133425

60、04200權(quán)益狀況修正系數(shù)100100100七、測算結(jié)果總價元或萬元37.51單價元/m24194估價對象房地產(chǎn)單價為4194元 /平方米估價對象房地產(chǎn)總價=419489.44=37.51（萬元）采用市場比較法估價的估價對象在估價時點的客觀合理價值為37.51萬元。（二）采用收益法估價假設(shè)估價對象采取出租或承包方式經(jīng)營，參考周邊地區(qū)類似用途物業(yè)租金、營業(yè)收入和營業(yè)費用等的市場客觀水平資料，加以分析判斷；估算未來的潛在毛收入；考慮客觀空置率等因素后估算有效毛收入；估算正常運營費用；估算凈收益；選擇適當?shù)馁Y本化率；運用適宜的收益法計算公式，求取估價對象的收益價格。收益法公式： 其中：V房地產(chǎn)在估價