海南三亞梅山項(xiàng)目提報(bào)

1、三亞梅山項(xiàng)目可行性分析1報(bào)告目錄一、全國(guó)旅游地產(chǎn)格局二、海南旅游地產(chǎn)格局三、三亞旅游發(fā)展?jié)摿Ψ治鏊?、本?xiàng)目總體發(fā)展規(guī)劃五、盈利模式探討及啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃六、投資收益分析2中國(guó)已是全球最大的國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)之一，中國(guó)旅游業(yè)將在相當(dāng)一個(gè)時(shí)期內(nèi)仍處于發(fā)展的黃金期。隨著人均GDP跨越3000美元，旅游消費(fèi)需求將大幅提升，進(jìn)入爆發(fā)性增長(zhǎng)期。20世紀(jì)90年代初，旅游業(yè)已成為全球最大的產(chǎn)業(yè)，總收入超過(guò)了石油和軍火工業(yè)。目前在世界旅游業(yè)的排名中，中國(guó)已經(jīng)從 1978年的40名之后，躍升至世界第4位。是全球最大的國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)之一，出境旅游人次，繼續(xù)位居亞洲第一。在目前全球局部地區(qū)并不太平的形勢(shì)下，中國(guó)仍保持了安全的旅游目

2、的形象，中國(guó)旅游業(yè)并將在相當(dāng)一個(gè)時(shí)期內(nèi)仍處于發(fā)展的黃金期。中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀一個(gè)國(guó)家人均GDP達(dá)到3000-5000美元時(shí)，將進(jìn)入旅游消費(fèi)的爆發(fā)性增長(zhǎng)期，目前，中國(guó)旅游市場(chǎng)規(guī)模是在人均GDP達(dá)到2456美元的條件下形成的，隨著人均GDP向3000美元跨越，消費(fèi)市場(chǎng)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都將發(fā)生顯著的變化，旅游消費(fèi)需求將大幅提升。 基于國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展、旅游業(yè)在全球增長(zhǎng)最快、大眾化旅游猛增，以及國(guó)家經(jīng)濟(jì)強(qiáng)大、基礎(chǔ)設(shè)施的大幅改善，中國(guó)旅游業(yè)目前正處于快速發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。目前，中國(guó)人均國(guó)內(nèi)旅游次數(shù)僅有1次，韓國(guó)已經(jīng)達(dá)到9次之多，遠(yuǎn)低于中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。預(yù)計(jì)2011年后中國(guó)人均出游將達(dá)2次以上，在交

3、通、鐵路、公路等相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)配套發(fā)展，確便體支撐條件跟得上，充分適應(yīng)旅游業(yè)快速發(fā)展的需求。中國(guó)旅游業(yè)在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期內(nèi)將處在黃金發(fā)展階段3中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展情況分析2007年,全年共接待入境游客1320萬(wàn)人次,實(shí)現(xiàn)國(guó)際旅游外匯收入339.49億美元；2008年入境旅游人數(shù)13003萬(wàn)人次，比上年下降1.4%。其中，外國(guó)人2433萬(wàn)人次，下降6.8%；香港、澳門(mén)和臺(tái)灣同胞10570萬(wàn)人次，下降0.1%。在入境旅游者中，過(guò)夜旅游者5305萬(wàn)人次，下降3.1%。國(guó)際旅游外匯收入408億美元，下降2.6%。國(guó)內(nèi)居民出境人數(shù)達(dá)4584萬(wàn)人次，增長(zhǎng)11.9%。其中因私出境4013萬(wàn)人次，增長(zhǎng)14.

4、9%，占出境人數(shù)的87.5%。國(guó)內(nèi)出游人數(shù)達(dá)17.1億人次，增長(zhǎng)6.3%；國(guó)內(nèi)旅游收入8749億元，增長(zhǎng)12.6%?？梢钥吹绞艿浇鹑谖C(jī)的影響，08年入境游客出現(xiàn)了小幅下滑，但是國(guó)內(nèi)出游人數(shù)還有小幅上漲，雖然就目前而言，旅游業(yè)受到影響，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的黃金局面難以撼動(dòng)。08年雖然受到國(guó)際金融危機(jī)的影響，入境游人數(shù)小幅下滑，但是出境游人數(shù)仍出現(xiàn)上升，可見(jiàn)中國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展擁有強(qiáng)有力的后盾支撐，前景樂(lè)觀42006年2008年中國(guó)旅游外匯收入情況分析表中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展情況分析根據(jù)07年以來(lái)的旅游統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)旅游業(yè)已經(jīng)進(jìn)入更加快速發(fā)展的新階段，旅游市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)，特別是國(guó)內(nèi)旅游和入境過(guò)夜旅游將快速

5、發(fā)展。但08年受到國(guó)際惡劣情形的影響，收入出現(xiàn)了小幅的下跌，旅游業(yè)是受經(jīng)濟(jì)影響極大的行業(yè)，08年旅游外匯收入的下滑是受到08年的金融危機(jī)沖擊，但中國(guó)的旅游業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)上來(lái)看是健康的。中國(guó)旅游業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)看，將健康發(fā)展5趨勢(shì)一：中國(guó)富裕階層、超富裕階層增長(zhǎng)迅速，數(shù)量急劇擴(kuò)大 所謂超富裕人士，是指所持金融資產(chǎn)超過(guò)三千萬(wàn)美元者。2006年亞太地區(qū)約有17.5萬(wàn)名超富裕人士，這一人數(shù)將以每年12%的幅度遞增。在中國(guó)有4935名屬于超富裕人士，他們擁有的資產(chǎn)超過(guò)了3000萬(wàn)美元 在中國(guó)的34.5萬(wàn)名富裕人士中，有4935名屬于超富裕人士，他們擁有的資產(chǎn)超過(guò)了3000萬(wàn)美元。資料來(lái)源：美林與凱捷研究報(bào)告以亞太地區(qū)超富

6、裕階層平均年增長(zhǎng)率計(jì)算，中國(guó)超富裕階層2012年將超過(guò)萬(wàn)人。資料來(lái)源： 波士頓咨詢公司全球財(cái)富報(bào)告 波士頓咨詢公司2007年10月30日發(fā)布的全球財(cái)富報(bào)告顯示，中國(guó)內(nèi)地?fù)碛邪偃f(wàn)美元金融資產(chǎn)的家庭數(shù)量已從2001年的12.4萬(wàn)上升到2006年底的31萬(wàn)，躍居全球第五，僅次于美國(guó)、日本、英國(guó)和德國(guó) ；預(yù)計(jì)2011年可達(dá)到60.9萬(wàn)戶20012006年中國(guó)財(cái)富總量年均復(fù)合增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于全球平均水平到2011年中國(guó)百萬(wàn)美元資產(chǎn)家庭總數(shù)有望達(dá)到60.9萬(wàn)戶影響中國(guó)旅游行業(yè)的兩大趨勢(shì)6財(cái)富階層自90年中期開(kāi)始出現(xiàn)濱海度假候鳥(niǎo)性遷移現(xiàn)象，表現(xiàn)出由內(nèi)陸向海邊，由緯度高地區(qū)向緯度低地區(qū)遷移夏季濱海休閑度假和冬季山

7、地健身運(yùn)動(dòng)成為國(guó)際旅游度假的兩大趨勢(shì)度假地海邊湖邊山地赤道高爾夫有吸引力地區(qū)滑雪沙漠其它百分率30.8%30.1%26.2%9.3%5.6%5.4%4.7%1.5%8.6%*數(shù)據(jù)來(lái)源：RECREATIONAL PROPERTY IN THE UNITED STATES，ARDA, 1995(1-4)，參考資料3長(zhǎng)三角北京+東北海南近年，東部南部沿海等旅游城市吸引大規(guī)模國(guó)內(nèi)居民前來(lái)旅游，海南更以其獨(dú)特的自然資源、氣候條件成為度假首選地影響中國(guó)旅游行業(yè)的兩大趨勢(shì)7受旅游度假市場(chǎng)帶動(dòng)，度假區(qū)置業(yè)漸成主流；龐大的中國(guó)市場(chǎng)是海濱高端度假物業(yè)的強(qiáng)大支持，這為本項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展提供足夠的客源19802020中

8、國(guó)人均GDP（美元）20202010國(guó)內(nèi)深圳上海珠三角長(zhǎng)三角中等規(guī)模以上城市洲際旅游開(kāi)始出現(xiàn)出現(xiàn)到周邊國(guó)家旅游的熱潮旅游大眾化、普遍化，國(guó)內(nèi)旅游興旺開(kāi)始出現(xiàn)旅游需求發(fā)展特征在度假地置業(yè)在度假地投資、置業(yè)購(gòu)買(mǎi)休閑度假產(chǎn)品本地置業(yè)置業(yè)特征5000以上30005000100030003001000人均GDP（美元）減緩發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段快速發(fā)展階段啟動(dòng)階段發(fā)展階段3000US$5000- US$300US$1000US$ 按國(guó)際慣例，國(guó)際旅游收入與國(guó)內(nèi)收入的比例為1：8或1：9，我國(guó)目前僅達(dá)到了1：2.35，潛力很大 世界旅游組織認(rèn)為，人均GDP達(dá)到1000美元，人們對(duì)旅游的要求開(kāi)始從傳統(tǒng)的旅游觀

9、光轉(zhuǎn)向度假休閑產(chǎn)品 當(dāng)人均GDP達(dá)到3000美元以上，人們開(kāi)始尋求在旅游休閑地置業(yè)19802006年數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2010、2020年人均GDP預(yù)測(cè)機(jī)構(gòu)：社科院社會(huì)經(jīng)濟(jì)研究所影響中國(guó)旅游行業(yè)的兩大趨勢(shì)8趨勢(shì)二：銀行利率的持續(xù)降低、人民升值預(yù)期等因素引發(fā)資本流動(dòng)性過(guò)剩，證券和房地產(chǎn)成為民間最重要的投資產(chǎn)品；房地產(chǎn)作為財(cái)富工具而存在10萬(wàn)億14萬(wàn)億17萬(wàn)億03年04年05年06年07年03年到05年居民儲(chǔ)蓄余額加速增加人均儲(chǔ)蓄率全球第一05年到07年居民儲(chǔ)蓄余額增速減緩“儲(chǔ)蓄搬家”逐漸顯現(xiàn)07年5月起居民儲(chǔ)蓄余額出現(xiàn)滑坡最高縮水幅度2.5%儲(chǔ)蓄搬家，民間資本主動(dòng)尋找投資對(duì)象 資本流動(dòng)性過(guò)剩的

10、三大推手：全球性流動(dòng)性過(guò)剩長(zhǎng)期貿(mào)易順差人民幣升值壓力 流動(dòng)性過(guò)剩的本質(zhì)：市場(chǎng)上的錢(qián)太多，找不到足夠的投資渠道；由于經(jīng)濟(jì)提速，實(shí)際利率水平長(zhǎng)時(shí)間處于較低狀態(tài)，民間“投資潮”逐漸顯現(xiàn) 證券市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)成為民間最重要的投資市場(chǎng)資本流動(dòng)性過(guò)剩帶來(lái)市場(chǎng)心態(tài)的變化，房地產(chǎn)從居住資料逐漸成為投資產(chǎn)品；房地產(chǎn)作為高端客戶的財(cái)富工具而存在 固定資產(chǎn)的商品房成為高端消費(fèi)者的投資出口，資產(chǎn)升值又放大了他們手中的財(cái)富和購(gòu)買(mǎi)力 對(duì)于有經(jīng)濟(jì)實(shí)力又善于理財(cái)?shù)纳鐣?huì)中堅(jiān)力量，商品房向來(lái)而目前更是居住資料與財(cái)富工具的統(tǒng)一體影響中國(guó)旅游行業(yè)的兩大趨勢(shì)9總 結(jié)中國(guó)旅游業(yè)目前已經(jīng)成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要支柱，在國(guó)際上擁有良好的口

11、碑，在未來(lái)一段較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，將是旅游業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期旅游業(yè)是受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大的一個(gè)行業(yè)，08年受到金融危機(jī)的影響，中國(guó)的旅游行業(yè)像其他行業(yè)一樣，沒(méi)有在這場(chǎng)百年一遇的危機(jī)中幸免，出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)，但是隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)興，旅游業(yè)將迎來(lái)新一輪的高峰本項(xiàng)目擁有優(yōu)勢(shì)的海景以及自然資源，將乘著經(jīng)濟(jì)回暖的浪潮，以及旅游業(yè)發(fā)展的又一輪高峰，取得良好的成績(jī)財(cái)富階層的不斷壯大以及投資傾向的轉(zhuǎn)變，再契合項(xiàng)目自身的資源特色，無(wú)疑是大方向的利好10報(bào)告目錄一、全國(guó)旅游地產(chǎn)格局二、海南旅游地產(chǎn)格局三、三亞旅游發(fā)展?jié)摿Ψ治鏊摹⒈卷?xiàng)目總體發(fā)展規(guī)劃五、盈利模式探討及啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃六、投資收益分析11海南旅游業(yè)發(fā)展情況分析08年旅游業(yè)保

12、持較快發(fā)展勢(shì)頭。堅(jiān)定不移地將旅游業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的“龍頭”來(lái)培育和大力發(fā)展，以推進(jìn)國(guó)際旅游島建設(shè)為契機(jī)，進(jìn)一步加強(qiáng)旅游促銷(xiāo)活動(dòng)，加大旅游配套設(shè)施建設(shè)，吃、住、行、游、購(gòu)、娛等旅游六大要素逐步協(xié)調(diào)配套，促進(jìn)了旅游業(yè)持續(xù)穩(wěn)定較快發(fā)展。全年接待旅游過(guò)夜人數(shù)2060萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)11.6%。其中，接待國(guó)內(nèi)旅游者1962.07萬(wàn)人次，增長(zhǎng)10.8%；接待入境旅游者97.93萬(wàn)人次，下降5.5%。旅游總收入192.33億元，增長(zhǎng)12.2%。其中，國(guó)內(nèi)旅游收入165.01億元，增長(zhǎng)10.3%；境外旅游收入27.32億元，增長(zhǎng)4.4%。旅游飯店客房開(kāi)房率59.18%，提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。年末全省共有星級(jí)賓

13、館260家，其中，五星級(jí)賓館20家，四星級(jí)賓館54家，三星級(jí)賓館117家。從數(shù)據(jù)上可以看出雖然在國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不景氣的背景下，海南的旅游收入仍然有12.2%的增長(zhǎng)，可見(jiàn)海南作為旅游勝地的地位已經(jīng)在大范圍內(nèi)得到肯定，前景看好。在經(jīng)濟(jì)不景氣形勢(shì)下，海南旅游業(yè)的收入仍然有較大的增幅，預(yù)示海南旅游業(yè)的潛力巨大12海南目前申請(qǐng)建立國(guó)際旅游島綜合試驗(yàn)區(qū)，總體目標(biāo)是把海南建設(shè)成為中國(guó)最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游運(yùn)動(dòng)基地、世界一流的海洋旅游休閑度假勝地國(guó)際旅游島概念國(guó)際旅游島是以島嶼參與世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展分工合作中形成的，根據(jù)其發(fā)展條件和比較優(yōu)勢(shì)，選擇旅游產(chǎn)業(yè)作為其主要的產(chǎn)業(yè)，并依托此產(chǎn)業(yè)功能體系產(chǎn)生強(qiáng)大的

14、國(guó)際客源聚集能力，而形成的島嶼經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展形態(tài)。 國(guó)際旅游島發(fā)展的兩個(gè)其本條件一是旅游業(yè)主導(dǎo)，即旅游業(yè)成本島的支柱產(chǎn)業(yè)或主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；二是國(guó)際化，即在旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)，實(shí)現(xiàn)旅游服務(wù)自由、國(guó)際化，具有超國(guó)界吸引力，客源市場(chǎng)廣泛且面向世界各地。 近期目標(biāo)中期目標(biāo)遠(yuǎn)期目標(biāo)設(shè)立海南國(guó)際旅游島的總體發(fā)展目標(biāo)把海南建設(shè)成為中國(guó)最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游運(yùn)動(dòng)基地、世界一流的海洋旅游休閑度假勝地，成為中外游客向往的購(gòu)物天堂、度假天堂。經(jīng)過(guò)5年時(shí)間的努力，大力推進(jìn)海洋旅游、度假旅游、入境旅游基地建設(shè)，提高海南旅游在亞洲、歐洲特別是韓國(guó)、日本和俄羅斯等市場(chǎng)的認(rèn)知度向全球營(yíng)銷(xiāo)海南，不斷提高海南旅游的國(guó)際知名度和美

15、譽(yù)度，打響“中國(guó)熱帶海島，東方度假天堂”的品牌，用10至15年的時(shí)間，為建成海南國(guó)際旅游島綜合試驗(yàn)區(qū)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)經(jīng)過(guò)20年左右的時(shí)間的奮斗，把海南建設(shè)成為中國(guó)最大的海洋旅游中心，世界上最大的海洋運(yùn)動(dòng)基地，世界一流的海洋旅游休閑度假勝地13海南島建立國(guó)際旅游島的總體目標(biāo)無(wú)疑給我項(xiàng)目的發(fā)展提供了一個(gè)巨大的平臺(tái)本項(xiàng)目在三亞旅游區(qū)域，更是國(guó)際旅游島概念的重中之重，項(xiàng)目所面臨的機(jī)遇不無(wú)言而語(yǔ)14報(bào)告目錄一、全國(guó)旅游地產(chǎn)格局二、海南旅游地產(chǎn)格局三、三亞旅游發(fā)展?jié)摿Ψ治鏊?、本?xiàng)目總體發(fā)展規(guī)劃五、盈利模式探討及啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃六、投資收益分析15三亞概況三亞是中國(guó)最南端的城市，是中國(guó)唯一的國(guó)際化熱帶濱海旅游城市全市

16、面積1919.58平方公里，其中規(guī)劃市區(qū)面積37平方公里三亞境內(nèi)海岸線長(zhǎng)209.1公里，全市海岸線約占海南省海岸線的七分之一海域面積5000平方公里，有大小港灣19個(gè)，主要港口有三亞港、榆林港、南山港、鐵爐港、六道港等主要海灣有三亞灣、海棠灣、亞龍灣、崖州灣、大東海灣、月亮灣等五個(gè)鎮(zhèn)：崖城鎮(zhèn)、天涯鎮(zhèn)、海棠灣鎮(zhèn)、田獨(dú)鎮(zhèn)、鳳凰鎮(zhèn) 三亞16三亞自然景觀、生活環(huán)境位于世界前列，最宜居的城市聯(lián)合國(guó)環(huán)保組織一項(xiàng)最新監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示：在全球52個(gè)國(guó)家的環(huán)境綜合污染指數(shù)排名中，三亞被列入全球空氣質(zhì)量最好的10個(gè)城市之一，位居第二。三亞在國(guó)內(nèi)48個(gè)重點(diǎn)城市空氣綜合污染指數(shù)排名中為最小值，空氣質(zhì)量最好。被譽(yù)為最適宜人

17、類(lèi)居住的地區(qū)之一，也是中國(guó)著名的旅游度假勝地。全球空氣質(zhì)量十 佳城市排名國(guó)家城市綜合污染指數(shù)1古巴哈瓦那0.1422中國(guó)三亞0.5103阿根廷門(mén)多薩0.5504芬蘭坦培雷0.5635中國(guó)?？?.6786新西蘭奧克蘭0.6807新西蘭克來(lái)斯特徹特0.6958澳大利亞悉尼0.7379美國(guó)邁阿密0.76510土耳其薩姆松0.76717三亞具有良好的知名度和美譽(yù)度，是全世界的三亞，對(duì)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)有很強(qiáng)的吸引力三亞位于海南島的最南端，是一座熱帶濱海城市三亞的城市功能定位將會(huì)直接引起三亞吸引全國(guó)范圍的置業(yè)人群從三亞如此多的榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)來(lái)看，三亞的美麗，三亞的人居環(huán)境，三亞的吸引力已經(jīng)得到了廣泛的認(rèn)同，城市未來(lái)的

18、發(fā)展?jié)摿^大三亞的城市吸引力已經(jīng)影響到置業(yè)人群的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，并且這種結(jié)構(gòu)在很多樓盤(pán)中得到驗(yàn)證從全中國(guó)的角度看三亞，三亞是中國(guó)唯一一個(gè)熱帶旅游城市，是全中國(guó)的旅游度假第三地三亞市“山、海、河、城”融為一體，具有高質(zhì)量生態(tài)環(huán)境的園林城市 旅游休閑度假的地產(chǎn)概念在三亞已經(jīng)悄然興起城市功能三亞入選“中國(guó)最受上海人歡迎的十大置業(yè)城市 ”，排名第一三亞先后榮膺“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“國(guó)家園林城市”、“全國(guó)生態(tài)城市示范區(qū)”、“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”。 三亞又榮獲了中央新聞單位評(píng)選的“中國(guó)最佳魅力城市”稱(chēng)號(hào) 三亞打造“美麗”品牌，三亞地產(chǎn)提出“美麗地產(chǎn)”的口號(hào)城市地位18海南旅游空間結(jié)構(gòu)形成“南北雙核，一軸兩線”的骨

19、架；三亞作為海南省南部的經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心、大三亞旅游圈的核心城市，對(duì)周邊發(fā)展有著強(qiáng)勁的輻射帶動(dòng)作用 海南省的旅游空間結(jié)構(gòu)已初步形成“南北雙核，一軸兩線”的骨架： 北部以省會(huì)城市海口為核心的大旅游圈，以商貿(mào)會(huì)展、都市旅游和環(huán)?？谑兴{(lán)、綠休閑度假為主要功能，包括?？谑?、瓊山市、文昌市、瓊海市、儋州市、臨高縣和澄邁縣的特色景區(qū)/點(diǎn)，都在公路交通12小時(shí)之內(nèi) 南部以三亞市為核心的大旅游圈，以濱海、溫泉、山丘森林的黎族風(fēng)情的休閑度假、觀光游覽為主要功能，包括三亞市、陵水縣、萬(wàn)寧市、保定縣、五指山市、樂(lè)東縣的特色景區(qū)/點(diǎn)，都在公路交通12小時(shí)內(nèi) 兩個(gè)核心各以一個(gè)中心城市和一個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)為依托和支撐三亞市

20、陵水保亭樂(lè)冬萬(wàn)寧五指山三亞市?？谑续P凰機(jī)場(chǎng)美藍(lán)機(jī)場(chǎng)南部大三亞旅游圈北部旅游圈文昌瓊海澄邁臨高州19三亞加大城市的舊城改造以及交通配套的建設(shè)，為大三亞旅游范圍內(nèi)的區(qū)域發(fā)展旅游度假產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了優(yōu)越的條件交通工程的實(shí)施和推進(jìn)將改善三亞出行環(huán)境、拉近個(gè)旅游區(qū)之間的交流城市交通建設(shè)將改善游客出行環(huán)境，縮短各區(qū)之間的距離城市的大量拆遷將改善城市形象，并為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)機(jī)會(huì)城市交通半小時(shí)主城區(qū)計(jì)劃 使主城區(qū)到每個(gè)旅游組團(tuán)中心的時(shí)間不超過(guò)半 個(gè)小時(shí)對(duì)外交通規(guī)劃 以海榆東線、海榆西線、海榆中線、高速公路、環(huán)島鐵路為主干線，以三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)為航空港的空運(yùn)系統(tǒng)。舊城改造拆遷量：舊城改造面積148萬(wàn)平方米，未來(lái)1

21、0年內(nèi)三亞主城區(qū)拆遷面積50多萬(wàn)平米拆遷范圍：“陽(yáng)光海岸”工程資料來(lái)源：三亞規(guī)劃20三亞的度假地建設(shè)的不斷完善為三亞度假市場(chǎng)的快速擴(kuò)張?zhí)峁┍匾獥l件亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)已建成為一個(gè)國(guó)際一流水準(zhǔn)的、服務(wù)設(shè)施高檔次的度假旅游勝地，其作為三亞市的標(biāo)桿性度假區(qū)已基本打造完成。大東海和三亞灣已具備承接三亞當(dāng)前細(xì)分度假游客市場(chǎng)的能力，近幾年發(fā)展迅速。海棠灣已完成建設(shè)三亞新興的國(guó)際頂級(jí)濱海度假旅游區(qū)的初步規(guī)劃。紅塘灣擁有絕佳的資源，目前尚未開(kāi)發(fā)。 酒店：凱悅、喜來(lái)登、希爾頓、萬(wàn)豪、假日、香格里拉、凱賓斯基等世界著名酒店集團(tuán)已落戶三亞。全市現(xiàn)有五星級(jí)和準(zhǔn)五星級(jí)11家，四星級(jí)和準(zhǔn)四星級(jí)29家高爾夫：有高爾夫球場(chǎng)3

22、個(gè)，有高爾夫俱樂(lè)部和球會(huì)，承辦職業(yè)高爾夫賽潛水：有潛水基地5個(gè)，有全國(guó)接待規(guī)模最大的潛水公司，進(jìn)行遠(yuǎn)海潛水、海底漫步、夜?jié)摰?水上運(yùn)動(dòng)：沖浪、快艇、釣魚(yú)、空中拖傘、帆板等娛樂(lè)配套：三亞大型表演場(chǎng)所主要集中在中高級(jí)酒店 ，市內(nèi)有4家電影院和一些酒吧，供大眾娛樂(lè)的場(chǎng)所不多。商業(yè)配套：三亞現(xiàn)有旅游購(gòu)物點(diǎn)23家，缺少檔次高、規(guī)模大的購(gòu)物中心和國(guó)際品牌連鎖商店。會(huì)議配套：亞龍灣等的高端酒店內(nèi)集聚大容量的高檔會(huì)議設(shè)施，已具備承接大型國(guó)際會(huì)議的能力。會(huì)展配套：三亞會(huì)展業(yè)市場(chǎng)處于初級(jí)階段，市場(chǎng)供給嚴(yán)重不足。度假區(qū)建設(shè)度假設(shè)施度假配套三亞已形成了不同等級(jí)、不同功能的立體度假區(qū)體系度假產(chǎn)品日趨豐富，并已逐漸國(guó)際化

23、、高端化缺乏夜間娛樂(lè)場(chǎng)所；具備較強(qiáng)的大型高檔會(huì)議接待能力1994. 8月三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)正式通航,規(guī)模為年旅客吞吐量150萬(wàn)人次自1998年開(kāi)始，三亞盤(pán)活三亞灣路，建成“椰夢(mèng)長(zhǎng)廊”2003年8月，鳳凰機(jī)場(chǎng)正式開(kāi)辟?lài)?guó)際航線2004年三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)二期改擴(kuò)建枰坪工程開(kāi)工,建設(shè)規(guī)模為年旅客吞吐量600萬(wàn)人次 2005年三亞城市功能已基本完善2006年三亞加快建設(shè)海上客運(yùn)、貨運(yùn)中心和漁業(yè)集散基地；16項(xiàng)重點(diǎn)市政工程的十一五規(guī)劃：重點(diǎn)建設(shè)對(duì)外交通基礎(chǔ)設(shè)施；完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善為三亞擴(kuò)張?zhí)峁┍匾獥l件2000年起一連舉辦四屆新絲路中國(guó)模特大賽 2003年引進(jìn)第53屆世界小姐大賽，三亞的

24、知名度和美譽(yù)度都得到了很大程度的提高三亞國(guó)際旅游宣傳年活動(dòng)以及在國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市推出“清涼一夏，三亞度假”活動(dòng)“三亞城市名片”征集評(píng)選活動(dòng)，舉辦2006年世界第一大力士冠軍賽、三亞國(guó)際美食節(jié)、第二屆中國(guó)三亞國(guó)際電視廣告藝術(shù)節(jié)、首屆中國(guó)（三亞）國(guó)際熱帶蘭花博覽會(huì)等重大節(jié)慶賽事活動(dòng)國(guó)際知名度三亞通過(guò)全球營(yíng)銷(xiāo)已經(jīng)具有一定的國(guó)際知名度21總結(jié)優(yōu)越的地理位置以及天然資源促使三亞目前在國(guó)際上已經(jīng)有了一定的知名度，在加上三亞不斷完善的交通配套、度假配套、城市改造等，這些都為三亞周邊區(qū)域發(fā)展結(jié)合自身特色的旅游產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了必要條件梅山鎮(zhèn)位于三亞市的西部，是一塊有待開(kāi)發(fā)的旅游處女地，三亞作為知名的旅游城市在國(guó)內(nèi)以及國(guó)際

25、都得到了良好的口碑，目前三亞的旅游規(guī)劃、旅游配套已經(jīng)相當(dāng)?shù)某墒?，這為梅山地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下了極好的鋪墊。22報(bào)告目錄一、全國(guó)旅游地產(chǎn)格局二、海南旅游地產(chǎn)格局三、三亞旅游發(fā)展?jié)摿Ψ治鏊?、本?xiàng)目總體發(fā)展規(guī)劃五、盈利模式探討及啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃六、投資收益分析23本項(xiàng)目所在地三亞梅山鎮(zhèn)，地理位置和自然環(huán)境十分優(yōu)越，是目前三亞僅存待開(kāi)發(fā)的優(yōu)資源地梅山鎮(zhèn)24梅山鎮(zhèn)處于三亞輻射圈內(nèi)，規(guī)劃突出文化特色和娛樂(lè)度假功能一頭：三亞市旅游綜合服務(wù)中心發(fā)展方向： 大三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈的龍頭城市 以旅游發(fā)展促城市功能完善，突出熱帶濱海的文化特色三亞城區(qū)西翼：熱帶濱海黃金旅游帶（旅游）發(fā)展方向：突出文化特色和娛樂(lè)度假功能提升現(xiàn)有

26、旅游設(shè)施水平天涯海角樂(lè)東亞龍灣陵水萬(wàn)寧東翼：熱帶濱海黃金旅游帶（度假）發(fā)展方向： 國(guó)家海岸 與?？?、瓊海濱海海灣聯(lián)動(dòng)，打造世界級(jí)的“大美三亞”黃金旅游帶三亞五指山一脊：生態(tài)與文化景觀軸山林度假組團(tuán)（樂(lè)寧五指山）黎苗風(fēng)情文化體驗(yàn)組團(tuán)（三亞保亭陵水）溫泉康體度假組團(tuán)（保亭陵水萬(wàn)寧）大三亞旅游空間總體布局為：“一頭、二翼、一脊、一體”資料來(lái)源：海南省三亞市旅游發(fā)展總體規(guī)劃25三亞主城區(qū)附近一線海景用地已開(kāi)發(fā)殆盡，市場(chǎng)開(kāi)始向腹地發(fā)展、向東西兩翼擴(kuò)張，對(duì)梅山鎮(zhèn)是一個(gè)極好的契機(jī)海棠灣 長(zhǎng)19公里亞龍灣 長(zhǎng)7.5公里太陽(yáng)灣坎秧灣大東海長(zhǎng)約2公里三亞灣長(zhǎng)20多公里陽(yáng)光海岸紅塘灣長(zhǎng)5.5公里崖州灣長(zhǎng)約16 公里

27、梅山26梅山鎮(zhèn)因盛產(chǎn)酸梅豆而得名。自古以來(lái)，這里多以梅字起地名。如酸梅鋪、梅東、梅西、梅安村、梅聯(lián)村等。這里土地肥沃，山坡遼闊，野草豐富，是三亞市最著名的黃牛、山羊生產(chǎn)基地和早瓜菜出口基地。梅山是三亞的著名的老區(qū)，抗日戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，這里成立了抗日民主鄉(xiāng)政權(quán)，命名為梅東鄉(xiāng)蘇維埃政府，鄉(xiāng)鎮(zhèn)撤并后梅山鎮(zhèn)并入崖城鎮(zhèn)。到三亞灣60公里路程地塊規(guī)模較大，占地約3萬(wàn)畝，占海岸線約15公里。地理位置位于紅塘灣西側(cè)，緊聯(lián)G225公路和高速公路，地塊距三亞灣約60公里的路程27地塊現(xiàn)狀分析28地塊現(xiàn)狀分析地塊占地規(guī)模越3萬(wàn)畝，南邊沿海岸線約15公里北面緊接G225公路以及西線高速公路，在梅山處有一出口地塊基本上包括了

28、梅山鎮(zhèn)的幾個(gè)村，從西到東分別為梅聯(lián)村、梅西村、梅 東村，將近月有3000戶人家地塊上是原生態(tài)的草叢和田地以及墓地村落和海岸線的過(guò)渡區(qū)域?yàn)楹┖蛶r石，可謂是還未被開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)自然資源 據(jù)地塊海岸線向南不遠(yuǎn)處是兩座天然島嶼，命名為東鑼?shí)u和西鼓島，有這兩座天然島嶼的點(diǎn)綴，如同畫(huà)龍點(diǎn)睛，讓整個(gè)地塊如蟠龍縈繞、栩栩如生29項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)機(jī)遇分析SWTO項(xiàng)目目前規(guī)模較大便于綜合利用發(fā)展大規(guī)模的旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目是目前三亞周邊僅有的優(yōu)勢(shì)資源待開(kāi)發(fā)地塊地塊內(nèi)，海、湖、山，自然資源應(yīng)有盡有，為開(kāi)發(fā)綜合的旅游項(xiàng)目創(chuàng)造了先決條件 西線高度在梅山有出口，以及項(xiàng)目離鳳凰機(jī)場(chǎng)的近距離，都是項(xiàng)目的利好因素海南特別是三亞作為旅游勝地，未來(lái)良好的發(fā)展背景下給項(xiàng)目帶來(lái)了眾多機(jī)遇亞太地區(qū)以及中國(guó)地區(qū)財(cái)富階層的不斷壯大以及投資傾向所使，給項(xiàng)目的發(fā)展創(chuàng)造了強(qiáng)大的客源支持大三亞范圍旅游配套成熟較高，給項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)便利距離三亞市中心的距離稍微遠(yuǎn)了些在承接三亞市區(qū)旅游資源方面有一點(diǎn)的阻力項(xiàng)目地塊目前處于原生態(tài)面貌，地形曲折，給開(kāi)發(fā)上帶來(lái)一定的難度目前國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)處在不平穩(wěn)階段，未來(lái)走勢(shì)不明朗，需謹(jǐn)慎觀察目前地塊上有近四個(gè)村大約3000戶居民，拆遷問(wèn)題，需認(rèn)真對(duì)待，以便后續(xù)的開(kāi)發(fā)順利進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)模較大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)難于控制