建筑物共有部分及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配

1、建筑物共有部分及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配為保障業(yè)主的居住安全，保證建筑物及其附屬設(shè)施能夠正常運轉(zhuǎn)和使用，保證業(yè)主的正常生活，有必要及時對建筑物共有部分及其附屬設(shè)施進行養(yǎng)護和維修，那么由此產(chǎn)生的費用如何負擔(dān)已成為廣大業(yè)主特別關(guān)注的一個熱點問題。對建筑物共有部分及其附屬設(shè)施進行養(yǎng)護、維修，就帶來了費用業(yè)主如何負擔(dān)的問題。城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定第9條規(guī)定，異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞（因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞），所需修繕費用依下列原則處理：（一）共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、粱、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔(dān)。（二）共有墻體的修繕（包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及的相鄰部位的修繕），按兩

2、側(cè)均分后，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔(dān)。（三）樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負責(zé)；其結(jié)構(gòu)部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔(dān)。（四）屋蓋的修繕：1不上人房蓋，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。2.可上人屋蓋（包括屋面和周邊護欄），如為各層所共用，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān);如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔(dān)一半，其余一半由修繕?biāo)胺秶采w下層房屋所有人按份額比例分擔(dān)。（五）樓梯及樓梯問（包括出屋面部分）的修繕：1各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔(dān)。2.為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。（六

3、）房屋共用部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。（七）房屋共有、共用的設(shè)備和附屬建筑（如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等）的修繕，由所有人按份額比例分擔(dān)。建筑物共有部分及其附屬設(shè)施不僅存在著養(yǎng)護、維修的問題，還存在著經(jīng)營收益如何分配的問題。例如業(yè)主大會決定，將建筑物樓頂出租給企業(yè)做廣告，廣告收入如何分配，是居住頂層的業(yè)主多拿一些，還是業(yè)主平均分配；是作為業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動經(jīng)費，還是作為維修資金用于建筑物及其附屬設(shè)施的維修。物業(yè)管理條例第55條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。如何規(guī)定業(yè)主對建筑物共有部分及其附屬設(shè)施的費用負擔(dān)、收益分配的問題，立法時也有不同看法。有的認為，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主所有的專有部分的面積占建筑物總面積的比例確定；有的認為，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主專有部分占建筑物的價值比例確定。鑒于現(xiàn)實中情況復(fù)雜，各地及每個建筑區(qū)劃的具體情況不同，業(yè)主如何負擔(dān)建筑物共有部分及其附屬設(shè)施的費用，如何分配建筑物共有部分及其附屬設(shè)施的收益，是業(yè)主行使建筑物區(qū)分所有權(quán)的問題，業(yè)主可以依法處分。故本條規(guī)定，建筑物共有部分及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定。對建筑物共有部分及其附屬設(shè)施