資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估程序講解

1、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估程序講解資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估程序講解崔勁 主要內(nèi)容 程序準(zhǔn)則制定的依據(jù) 程序準(zhǔn)則相關(guān)問題分析 與操作規(guī)范意見的比較與說明 程序準(zhǔn)則講解 程序準(zhǔn)則制定的依據(jù)(基本準(zhǔn)則) 第十二條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)務(wù)的具體情況履行適當(dāng)?shù)脑u估程序。 第十三條 評估程序包括八項(xiàng)內(nèi)容 明確評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng) 簽訂業(yè)務(wù)約定書 編制評估計(jì)劃 現(xiàn)場調(diào)查 收集評估資料 評定估算 編制和提交評估報(bào)告 工作底稿歸檔 相關(guān)問題分析 我國評估行業(yè)缺乏對評估程序的研究與規(guī)范 評估實(shí)踐發(fā)展對規(guī)范程序提出更高要求 評估準(zhǔn)則有利于法律責(zé)任的界定(行業(yè)進(jìn)入高法律風(fēng)險(xiǎn)階段) 評估程序準(zhǔn)則是評估質(zhì)量的基礎(chǔ)保證 資產(chǎn)評

2、估基本準(zhǔn)則的制定基礎(chǔ) 國際評估準(zhǔn)則對評估程序的規(guī)范 與操作規(guī)范意見比較與說明(1) 操作規(guī)范意見 第三章“資產(chǎn)評估操作程序”中對評估機(jī)構(gòu)自接受評估項(xiàng)目委托起至完成評估項(xiàng)目、建立項(xiàng)目檔案止的操作程序規(guī)定了15項(xiàng)。 程序準(zhǔn)則 根據(jù)基本準(zhǔn)則的要求將有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了歸納，例如將第5項(xiàng)指導(dǎo)資產(chǎn)占有單位清查、填報(bào)，搜集準(zhǔn)備資料，第6項(xiàng)檢查核實(shí)資產(chǎn)，驗(yàn)證資料;第7項(xiàng)檢測鑒定資產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容歸納為“現(xiàn)場調(diào)查程序”。增加“收集評估資料程序”，將第8項(xiàng)選擇評估方法和計(jì)算公式;第9項(xiàng)針對具體對象進(jìn)行評定估算合并為“評估估算程序”。 與操作規(guī)范意見比較與說明(2) 操作規(guī)范意見 第25條:評估機(jī)構(gòu)必須派出足夠數(shù)量、富有經(jīng)

3、驗(yàn)的專職業(yè)務(wù)人員到現(xiàn)場檢查核實(shí)資產(chǎn)占有單位進(jìn)行的清查情況，驗(yàn)證所提供的資料。要逐項(xiàng)核查建筑物、機(jī)器設(shè)備、在建工程;逐筆檢查長期投資、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和貨幣資金、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、短期投資等資產(chǎn)及負(fù)債。 程序準(zhǔn)則 第十七條 應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況對評估對象進(jìn)行適當(dāng)?shù)默F(xiàn)場調(diào)查。 第十八條 要求委托方提供涉及評估對象和評估范圍的詳細(xì)資料。要求委托方或者產(chǎn)權(quán)持有者對其提供的評估明細(xì)表及相關(guān)證明材料以簽字、蓋章或者其他方式進(jìn)行確認(rèn)。 與操作規(guī)范意見比較與說明(2)(續(xù)) 程序準(zhǔn)則 第十九條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)通過詢問、函證、核對、監(jiān)盤、勘查、檢查等方式進(jìn)行調(diào)查，獲取評估業(yè)務(wù)需要的基礎(chǔ)資料，了解評估對象

4、現(xiàn)狀，關(guān)注評估對象法律權(quán)屬。 第二十條 注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行現(xiàn)場調(diào)查時(shí)無法或者不宜對評估范圍內(nèi)所有資產(chǎn)、負(fù)債等有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行逐項(xiàng)調(diào)查的，可以根據(jù)重要程度采用抽樣等方式進(jìn)行調(diào)查。 第二十一條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)需要和評估業(yè)務(wù)實(shí)施過程中的情況變化及時(shí)補(bǔ)充或者調(diào)整現(xiàn)場調(diào)查工作。 與操作規(guī)范意見比較與說明(3) 操作規(guī)范意見 第22條 一個評估項(xiàng)目只能有一個評估基準(zhǔn)日。在征求委托方意見的基礎(chǔ)上，評估機(jī)構(gòu)選定評估基準(zhǔn)日- 程序準(zhǔn)則 明確評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)中，提示評估基準(zhǔn)日由委托方確定。 與操作規(guī)范意見比較與說明(4) 程序準(zhǔn)則增加了風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)程序 第十二條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況，

5、對自身專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評價(jià)，并由評估機(jī)構(gòu)決定是否承接評估業(yè)務(wù)。 準(zhǔn)則內(nèi)容介紹 程序準(zhǔn)則 共四章33條 第一章 總則(1-4條) 第二章 基本要求(5-10條) 第三章 評估程序要求(11-32條) 第四章 附則(33條) 第一條 為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師履行評估程序行為，維護(hù)社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則，制定本準(zhǔn)則。 講解: “資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人”具體對象包括注冊資產(chǎn)評估師、委托方和相關(guān)當(dāng)事方 第二條 本準(zhǔn)則所稱評估程序，是指注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)所履行的系統(tǒng)性工作步驟。 第三條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)

6、則。 講解: 所稱程序涵蓋評估業(yè)務(wù)全過程，按照評估業(yè)務(wù)的進(jìn)展步驟闡述具體程序。只有履行了合理有效的評估程序，才能出具評估報(bào)告。 評估程序的要求既是對注冊資產(chǎn)評估師的要求，也是對評估機(jī)構(gòu)的要求。本準(zhǔn)則中仍以“注冊資產(chǎn)評估師”為規(guī)范主體，對其執(zhí)行評估業(yè)務(wù)提出要求。 第五條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，履行適當(dāng)?shù)脑u估程序。 第七條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)本準(zhǔn)則，結(jié)合評估業(yè)務(wù)情況，制定并實(shí)施適當(dāng)?shù)木唧w評估程序。 講解: 基本評估程序是注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行一項(xiàng)完整評估業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)該履行的主要重點(diǎn)工作步驟及要求，針對每一基本程序還應(yīng)有具體的實(shí)施安排或步驟，評估師應(yīng)

7、當(dāng)根據(jù)評估對象、評估范圍、業(yè)務(wù)規(guī)模的不同，在制定評估計(jì)劃時(shí)落實(shí)現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料、確定估算方法的具體實(shí)施步驟。 具體評估步驟可按照不同評估對象、不同評估方法分別確定。 第八條 注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行評估業(yè)務(wù)過程中，由于受到客觀限制，無法或不能完全履行評估程序，可以根據(jù)能否采取必要措施彌補(bǔ)程序缺失和對評估結(jié)論是否產(chǎn)生重大影響，來決定繼續(xù)執(zhí)行評估業(yè)務(wù)或終止評估業(yè)務(wù)。 講解: 1.主觀限制與客觀限制 2.如果重大限制將對報(bào)告評估目的下的評估結(jié)論的合理性產(chǎn)生重大影響，應(yīng)與委托方溝通，當(dāng)委托方明知限制無法排除而又拒絕接受明確充分披露下的評估結(jié)論，或評估師認(rèn)為即使進(jìn)行充分披露也將影響報(bào)告的合理性時(shí)，注冊

8、資產(chǎn)評估師應(yīng)提出終止評估業(yè)務(wù)的要求，解除業(yè)務(wù)約定書。 第九條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)務(wù)助理人員履行評估程序。 第十條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)記錄評估程序履行情況，形成工作底稿。 講解: 資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則與職業(yè)道德準(zhǔn)則中指出，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)務(wù)助理人員遵守本準(zhǔn)則，這就要求注冊資產(chǎn)評估師要有引導(dǎo)相關(guān)協(xié)助人員的工作能力，對他們的工作要有控制能力與管理能力，并對業(yè)務(wù)助理人員的工作結(jié)果負(fù)責(zé)。 為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范執(zhí)業(yè)，要求注冊資產(chǎn)評估師對評估對象的調(diào)查、評定估算等工作程序與工作步驟形成書面或電子記錄，收集評估依據(jù)，形成工作底稿。形成的工作底稿應(yīng)具體、詳細(xì)、完整。 第十一條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)明確下列評

9、估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng): 委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評估報(bào)告使用者; 評估目的; 評估對象、評估范圍; 價(jià)值類型; 評估基準(zhǔn)日; 評估報(bào)告使用限制; 委托協(xié)議書相關(guān)內(nèi)容; 評估報(bào)告提交時(shí)間及方式; 評估服務(wù)費(fèi)總額、支付時(shí)間和方式; 委托方與注冊資產(chǎn)評估師工作配合和協(xié)助等其他需要明確的重要事項(xiàng)。 講解: 理解在評估前期明確價(jià)值類型的作用 價(jià)值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價(jià)值的重要因素 專業(yè)評估師應(yīng)避免使用未經(jīng)限定的“價(jià)值”概念而應(yīng)對所涉及的特定價(jià)值類型進(jìn)行詳細(xì)描述 價(jià)值類型制約評估方法的選擇 明確價(jià)值類型，可以更清楚的表達(dá)評估結(jié)果，可以避免報(bào)告使用者誤用評估結(jié)果 具體按價(jià)值類型準(zhǔn)則要求 第十二條

10、注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況，對專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評價(jià)，并由評估機(jī)構(gòu)決定是否承接評估業(yè)務(wù)。 第十三條 評估機(jī)構(gòu)在決定承接評估業(yè)務(wù)后，應(yīng)當(dāng)與委托方簽訂業(yè)務(wù)約定書。評估目的、評估對象、評估基準(zhǔn)日、或者評估范圍發(fā)生重大變化，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與委托方簽訂補(bǔ)充協(xié)議或重新簽訂業(yè)務(wù)約定書。 講解: 1. 評估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。一般業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要有來自委托方的風(fēng)險(xiǎn)，來自產(chǎn)權(quán)持有者(資產(chǎn)占有方)的風(fēng)險(xiǎn)，來自評估對象的風(fēng)險(xiǎn)，評估報(bào)告使用中的風(fēng)險(xiǎn)等等。 2. 專業(yè)勝任能力。評估機(jī)構(gòu)和評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)所了解的評估業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)情況和復(fù)雜性，分析本機(jī)構(gòu)和評估人員是否具有與該項(xiàng)目相適應(yīng)的專業(yè)勝任能力及相關(guān)

11、經(jīng)驗(yàn)，判斷是否有來自注冊資產(chǎn)評估師及助理人員執(zhí)業(yè)能力不足而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 3. 判斷項(xiàng)目是否存在明顯或潛在的利益沖突，確認(rèn)與委托人或相關(guān)當(dāng)事方是否存在現(xiàn)實(shí)或潛在的利害關(guān)系。 第十四條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)編制評估計(jì)劃。評估計(jì)劃的內(nèi)容涵蓋現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料、評定估算、編制和提交評估報(bào)告等評估業(yè)務(wù)實(shí)施全過程。 評估計(jì)劃通常包括履行的具體步驟、時(shí)間進(jìn)度、人員安排和技術(shù)方案等內(nèi)容。 注冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況確定評估計(jì)劃的繁簡程度。 講解: 評估計(jì)劃一般在項(xiàng)目開展前編制，為保證各種資源最有效的配置并合理利用，需要對未來可能進(jìn)行的所有主要評估工作進(jìn)行規(guī)劃，依照評估工作程序的要求對現(xiàn)場調(diào)查、收

12、集評估資料、評定估算、編制和提交評估報(bào)告等評估工作的各個具體環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)劃，具體對評估步驟、工作進(jìn)度安排、專業(yè)人員、時(shí)間、重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)等內(nèi)容加以明確。 第十七條:注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況對評估對象進(jìn)行必要的現(xiàn)場調(diào)查。 講解: 現(xiàn)場調(diào)查是對評估對象相關(guān)情況的調(diào)查，是注冊資產(chǎn)評估師為獲得被評估對象的基礎(chǔ)資料，核實(shí)評估對象的存在性和完整性，勘查評估對象的品質(zhì)和使用狀況，查驗(yàn)評估對象的法律權(quán)屬資料，通過詢問、核對、勘查、函證等方式進(jìn)行的一系列盡職調(diào)查工作。一般包括:(1)獲得需要評估的資產(chǎn)清單;(2)核實(shí)評估對象的存在性及完整性;(3)對評估對象品質(zhì)、使用狀況的現(xiàn)場勘查

13、;(4)對評估對象的法律權(quán)屬資料的查驗(yàn)等，應(yīng)涵蓋了解所有評估對象各種信息的工作。 現(xiàn)場調(diào)查應(yīng)當(dāng)在評估對象或評估業(yè)務(wù)涉及的主要資產(chǎn)所在地進(jìn)行。 注冊資產(chǎn)評估師通常應(yīng)當(dāng)對評估業(yè)務(wù)涉及的主要資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)勘查。 第十八條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)要求委托方提供涉及評估對象和評估范圍的詳細(xì)資料。 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)要求委托方或產(chǎn)權(quán)持有者對填制的評估明細(xì)表及相關(guān)證明材料以簽字蓋章或者其他方式進(jìn)行確認(rèn)。 第十九條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)通過詢問、函證、核對、監(jiān)盤、勘查、檢查等方式進(jìn)行調(diào)查，獲取評估業(yè)務(wù)需要的基礎(chǔ)資料，了解評估對象現(xiàn)狀，關(guān)注評估對象法律權(quán)屬。 講解: 由于委托方和產(chǎn)權(quán)持有者可能不是同一個企業(yè)或組織，產(chǎn)權(quán)

14、持有者有義務(wù)提供相關(guān)資料并保證資料的真實(shí)、合法和完整，委托方也有義務(wù)督促產(chǎn)權(quán)持有者提供相關(guān)資料。產(chǎn)權(quán)持有者應(yīng)該對評估對象進(jìn)行核實(shí)，填寫資產(chǎn)清查評估申報(bào)明細(xì)表。 需要蓋章確認(rèn)的資料一般為評估對象或評估范圍明細(xì)表、有關(guān)證明材料等。 第二十條 注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行現(xiàn)場調(diào)查時(shí)無法或不宜對評估范圍內(nèi)所有資產(chǎn)進(jìn)行逐項(xiàng)調(diào)查的，可以根據(jù)重要程度采用抽樣等方式進(jìn)行調(diào)查。 第二十一條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)需要和評估業(yè)務(wù)實(shí)施過程中的情況變化及時(shí)補(bǔ)充或調(diào)整現(xiàn)場調(diào)查工作。 講解: 注冊資產(chǎn)評估師實(shí)施抽查方法，是從評估對象總體中選取一定數(shù)量的樣本進(jìn)行測試，并根據(jù)測試結(jié)果，推斷總體特征的方法。 注冊資產(chǎn)評估師在設(shè)

15、計(jì)與選擇樣本、評價(jià)抽樣結(jié)果時(shí)，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用專業(yè)判斷。 第二十二條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況收集評估資料，并根據(jù)評估業(yè)務(wù)需要和評估業(yè)務(wù)實(shí)施過程中的情況變化及時(shí)補(bǔ)充收集評估資料。 第二十三條 注冊資產(chǎn)評估師收集的評估資料包括直接從市場等渠道獨(dú)立獲取的資料，從委托方、產(chǎn)權(quán)持有者等相關(guān)當(dāng)事方獲取的資料，以及從政府部門、各類專業(yè)機(jī)構(gòu)和其他相關(guān)部門獲取的資料。 評估資料有查詢記錄、詢價(jià)結(jié)果、檢查記錄、行業(yè)資訊、分析資料、鑒定報(bào)告、專業(yè)報(bào)告及政府文件等形式。 講解: 收集評估資料主要是規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行評估業(yè)務(wù)過程中根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況收集評定估算需要的評估相關(guān)資料。評估工作資料是評估師在現(xiàn)

16、場調(diào)查后，進(jìn)行評估時(shí)的必備資料，與現(xiàn)場調(diào)查所收集的的相關(guān)資料是不同的。注冊資產(chǎn)評估師需要進(jìn)一步了解獲取與判斷評估對象價(jià)值相關(guān)的其他資料，如市場調(diào)查資料、政府部門的有關(guān)規(guī)定、相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)的分析報(bào)告或文件等，作為評估作價(jià)的依據(jù)。 第二十四條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況對收集的評估資料進(jìn)行必要的分析、歸納和整理，形成評定估算的依據(jù)。 講解: 資產(chǎn)信息資料的分析，指對資產(chǎn)信息資料合理性和可靠性的識別。 信息資料本身的可靠性可通過參考其他來源查證，必要時(shí)也可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)查驗(yàn)證。 第二十五條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、價(jià)值類型、評估資料收集情況等相關(guān)條件，分析市場法、收益法和成本法等各

17、種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇評估方法。 第二十六條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)所采用的評估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成初步評估結(jié)論。 講解: 1. 評估方法的選擇應(yīng)當(dāng)與評估目的、評估時(shí)的市場條件、評估對象所處狀態(tài)以及評估的價(jià)值類型相適應(yīng)。 2. 評估方法選擇應(yīng)與評估對象的類型、現(xiàn)實(shí)狀態(tài)等相適應(yīng)。 3. 評估方法的選擇也應(yīng)當(dāng)與占有資料的情況相適應(yīng)。 4. 選取評估方法包括選擇評估技術(shù)思路、實(shí)現(xiàn)評估技術(shù)思路的具體方法以及選擇技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)等內(nèi)容 第二十七條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)對形成的初步評估結(jié)論進(jìn)行綜合分析，形成最終評估結(jié)論。 注冊資產(chǎn)評估師對同一評估對象采用多種評估方法

18、的，應(yīng)當(dāng)對各種方法產(chǎn)生的初步評估結(jié)論進(jìn)行分析比較，確定最終評估結(jié)論。 講解: (一)注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)正確地對一種評估方法下的初步結(jié)論進(jìn)行分析，判斷評估結(jié)論的合理性。 1. 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)對評估資料的全面性、客觀性及適時(shí)性，參數(shù)選取的合理性及適時(shí)性，計(jì)算公式的正確性，計(jì)算表格鏈接的正確性等進(jìn)行分析; 2. 將評估結(jié)論再次核實(shí)是否與明確評估目的及價(jià)值類型相適應(yīng)。進(jìn)行相關(guān)增減值分析判斷評估結(jié)論的合理性。 (二)注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)知曉，如果采用了多種評估方法，不僅要確保滿足各種評估方法適用的條件要求和程序要求，還要對各種評估方法取得的各種價(jià)值結(jié)論進(jìn)行比較，最終確定評估結(jié)論。 第二十九條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則和評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對評估報(bào)告及評估程序執(zhí)行情況進(jìn)行必要的內(nèi)部審核。 第三十條 注冊資產(chǎn)評估師提交正式評估報(bào)告前，可以在不影響對最終評估結(jié)論進(jìn)行獨(dú)立判