稅法第八章土地增值稅課件

1、第八章土地增值稅法本章考情分析在最近3年的考試中，土地增值稅一章的平均分值為6分，在稅法考試中屬于比較重要的一章。這個稅種綜合性和被綜合性都很強(qiáng)，土地增值稅很容易與其它稅種混合命題?？忌趶?fù)習(xí)時可通過研究觀摩以往年度的考題，結(jié)合土地增值稅的清算，以達(dá)到掌握重點考點的目的。近三年本章題型題量如下：年度題型2008年2009年2010年題量分值題量分值題量分值單項選擇題111111多項選擇題111111判斷題計算題131314綜合題合計3535362011年教材的主要變化1.刪除了土地增值稅作用的內(nèi)容；2.進(jìn)行了部分節(jié)之間的合并；3.增加企業(yè)多種資金來源下房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除的規(guī)定；4.增加土地增值

2、稅清算時將已計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除的規(guī)定；5.對土地增值稅清算的內(nèi)容表述進(jìn)行了調(diào)整和更正；6.增加對轉(zhuǎn)讓不能取得評估價的舊房的特殊加計扣除的計算；7.補(bǔ)充細(xì)化了國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠和因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠的政策解釋；8.在土地增值稅管理中增加預(yù)征率的規(guī)定。第一節(jié)土地增值稅基本原理（了解，能力等級1）一、土地增值稅的概念土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。對土地征稅，依據(jù)征稅稅基的不同，大致可以分為兩類：一類是財產(chǎn)性質(zhì)的土地稅；一類是收益性質(zhì)的的

3、土地稅。二、我國土地增值稅的特點（一）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)（二）征稅面比較廣（三）實行超率累進(jìn)稅率（四）實行按次征收第二節(jié)納稅義務(wù)人與征稅范圍一、納稅義務(wù)人（了解，能力等級1）土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。二、征稅范圍（掌握，能力等級1）土地增值稅的征稅范圍包括：（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；（2）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；（3）存量房地產(chǎn)的買賣?！窘忉尅客恋卦鲋刀惖恼鞫惙秶獜男袨榉秶蛯ο蠓秶鷥蓚€方面來理解：首先，從行為范圍理解土地增值稅的征稅范圍，土地增值稅的征稅范圍必須具有“國有”、“轉(zhuǎn)讓”兩個關(guān)鍵特

4、征。房地產(chǎn)若干具體情況的征免問題匯總歸納如下：其次，從對象范圍來理解土地增值稅的征稅范圍，不僅僅包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，也包括連同土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的地上建筑物和土地附著物?！暗厣辖ㄖ铩卑ǖ厣系叵碌母鞣N附屬設(shè)施?！案街铩笔侵父街谕恋厣系牟荒芤苿踊蛞唤?jīng)移動即遭損壞的物品?！纠}單選題】下列各項中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（ ）。（2006年）A.公司與公司之間互換房產(chǎn)B.房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn)C.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)D.雙方合作建房后按比例分配自用房產(chǎn)【答案】A【例題多選題】下列行為中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的有( )。A.將房屋產(chǎn)權(quán)贈與直系親屬的B.由雙方合作建房后分配自用的C.以

5、房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的D.以房地產(chǎn)作價入股投資房地產(chǎn)開發(fā)公司的【答案】CD第三節(jié)稅率（掌握，能力等級2） 土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率。這是我國唯一一個采用超率累進(jìn)稅率的稅種?！窘ㄗh】記憶土地增值稅的稅率表。（教材P185）第四節(jié)應(yīng)稅收入與扣除項目（掌握，能力等級2）一、應(yīng)稅收入的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。從形式上看包括貨幣收入、實物收入和其他收入。非貨幣收入要折合金額計入收入總額。二、扣除項目的確定（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）P186包括地價款和取得使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的費用。（二）房地產(chǎn)

6、開發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓）包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用?！纠}多選題】下列項目中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的有（ ）。A.土地出讓金 B.耕地占用稅 C.公共配套設(shè)施費 D.借款利息費用【答案】BC（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用（適用新建房轉(zhuǎn)讓）1.納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)2.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的（也包含全部使用自有資金的無借款的情況）最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得

7、土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法（P187新增）。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多渠道借款，部分借款能取得金融機(jī)構(gòu)借款利息證明，但是部分其他借款不能取得金融機(jī)構(gòu)借款證明，只能使用上述1或2的公式計算開發(fā)費用，不能把不同借款分開來分別運用公式計算可扣除的開發(fā)費用?！景咐科髽I(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額10000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本60000萬元；向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出4000萬元（能提供銀行貸款證明），其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為1000萬元；開發(fā)中還使

8、用其他借入資金2000萬元，（不能提供銀行貸款證明）。該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用為5%。該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（4000-1000）+（10000+60000）5%=6500（萬元）。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。企業(yè)狀況可扣除稅金詳細(xì)說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（1）營業(yè)稅（2）城建稅和教育費附加（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5%（2）由于印花稅（0.5）包含在管理費用中，故不能在此單獨扣除非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（1）營業(yè)稅（2）印花稅（3）城建稅和教育費

9、附加（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5%；銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的房地產(chǎn)時，計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入減除購置后受讓原價后的余額；營業(yè)稅稅率為5%（2）印花稅稅率為0.5（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）【例題單選題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時,允許單獨扣除的稅金是（ ）。（2005年）A.營業(yè)稅，印花稅B.房產(chǎn)稅,城市維護(hù)建設(shè)稅C.營業(yè)稅,城市維護(hù)建設(shè)稅D.印花稅,城市維護(hù)建設(shè)稅【答案】C（五）其他扣除項目（適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建房轉(zhuǎn)讓）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）20%【提示】1.此項加計扣除金對房地產(chǎn)

10、開發(fā)企業(yè)有效，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項政策；2.取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除?！景咐磕撤康禺a(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息；該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該項目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬元。計算確認(rèn)該商品房項目繳納土地增值稅時，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”的金額為10000（10%+20%）=3000（萬元）。（六）舊房及建筑物的評估價格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評

11、估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。1.“舊房及建筑物的評估價格”是指轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。P188評估價格=重置成本價成新度折扣率P188新增內(nèi)容：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，根據(jù)取得土地使用權(quán)所支付的金額、新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每

12、年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)稅收征管法第35條的規(guī)定，實行核定征收?！纠}單選題】2011年3月，某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一處2007年7月購置的辦公用房，轉(zhuǎn)讓時不能取得評估價格，原購房發(fā)票注明購房款300萬元，購入時繳納契稅9萬元，轉(zhuǎn)讓時繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加合計5.5萬元，繳納印花稅0.2萬元，上述金額和憑證均

13、經(jīng)過主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的確認(rèn)，則該房產(chǎn)計算土地增值稅時可扣除的金額是（ ）萬元。A.314.7 B.359.7 C.374.7 D.376.5【答案】C【解析】該房產(chǎn)計算土地增值稅時可扣除的金額=300（1+5%4）+9+5.5+0.2=374.7（萬元）。2.對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的金額?！纠}單選題】轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)，計算其土地增值稅增值額時準(zhǔn)予扣除的項目有（ ）。（2009年原制度）A.舊房產(chǎn)的評估價格B.支付評估機(jī)構(gòu)的費用C.建造舊房產(chǎn)的重置成本D.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各種稅費【答案】ABD【例題判斷題】轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋的凈值、

14、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。( )（2000年）【答案】【難點歸納1】從不同轉(zhuǎn)讓標(biāo)的看扣除項目的差異。新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時可扣除：1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；2.房地產(chǎn)開發(fā)成本；3.房地產(chǎn)開發(fā)費用；4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5.其他扣除項目（從事房地產(chǎn)開發(fā)的）。存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時可扣除：1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；6.舊房及建筑物的評估價格?！纠}多選題】以下項目中，轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)計算其土地增值稅增值額均能扣除的項目有（ ）。A.取得土地使用權(quán)所支付的金額 B.房地產(chǎn)

15、開發(fā)成本C.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 D.舊房及建筑物的評估價格【答案】AC第五節(jié) 應(yīng)納稅額的計算一、增值額的確定（一）通過收入減除扣除項目求得（二）關(guān)于評估價格的使用納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：（1）隱瞞、虛報房地產(chǎn)的成交價格的；（2）提供的扣除項目不實的；（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。【解釋】1.房地產(chǎn)評估價格是由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定的價格。不是由稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行評估。2.稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)評估價格確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。3.稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)評估價格確定扣除項目金額?！咎崾尽吭u估價有評估找收入和評估成本之分

16、?！纠}單選題】按照土地增值稅有關(guān)規(guī)定，納稅人提供扣除項目金額不實的，在計算土地增值稅時，應(yīng)按照（ ）。（2001年）A.稅務(wù)部門估定的價格扣除B.稅務(wù)部門與房地產(chǎn)主管部門協(xié)商的價格扣除C.房地產(chǎn)評估價格扣除D.房地產(chǎn)原值減除30%后的余值扣除【答案】C二、應(yīng)納稅額的計算方法（一）計算土地增值稅的步驟和公式第一步，計算收入總額第二步，計算扣除項目金額第三步，用收入總額減除扣除項目金額計算增值額土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-規(guī)定扣除項目金額第四步，計算增值額與扣除項目之間的比例，以確定適用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)第五步，套用公式計算稅額。公式為：應(yīng)納稅額=增值額稅率-扣除項目金額速算扣除系數(shù)（二）

17、土地增值稅計算的命題規(guī)律關(guān)于土地增值稅的計算的命題，已經(jīng)經(jīng)歷了從傳統(tǒng)“步驟型”到“關(guān)系加分?jǐn)傂汀钡淖兓！纠}計算題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于1997年3月正式簽署一寫字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率為營業(yè)稅稅額的7%,教育費附加征收率為營業(yè)稅稅額的3%，印花稅稅率為0.5）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用為3000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為1200萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明）。另知該公司所在省人民政府規(guī)

18、定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。請計算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土地增值稅稅額。（1997年）【答案及解析】這是一個傳統(tǒng)的土地增值稅的計算題，考核傳統(tǒng)的計算步驟和各項目的基本扣除規(guī)定。（1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入：轉(zhuǎn)讓收入為15000萬元。（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬元房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（3000+4000）10%=700（萬元）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為:150005%+150005%（7%+3%）=825（萬元）從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為：（3000+4000）20%=1400（萬元）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為：30

19、00+4000+700+825+1400=9925（萬元）（3）計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額:15000-9925=5075（萬元）（4）計算增值額與扣除項目金額的比率:5075992551.13%（5）計算應(yīng)納土地增值稅稅額：第一種計算方法：應(yīng)納土地增值稅稅額=992550%30%+（5075-992550%）40%=1533.75（萬元）第二種計算方法：應(yīng)納土地增值稅=507540%-99255%=1533.75（萬元）?！纠}計算題】李某系某市居民，于2005年2月以50萬元購得一臨街商鋪，同時支付相關(guān)稅費1萬元，購置后一直對外出租。2008年5月，將臨街商鋪改租為賣，以80萬元轉(zhuǎn)讓給他人，經(jīng)

20、相關(guān)評估機(jī)構(gòu)評定，房屋的重置成本價為70萬元，成新度折扣率為80。 要求：根據(jù)上述資料，按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。（2009年原制度） （1）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加。 （2）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的印花稅。 （3）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的土地增值稅。 （4）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的個人所得稅?！敬鸢讣敖馕觥浚?）營業(yè)稅、城建稅和教育費附加（80-50）5%（17%3%）1.65（萬元） （2）印花稅800.05%0.04（萬元） （3）可扣除項目7080%1.650.0457.69（萬元） 增值額80-57.6922.31（萬元） 增值率22.31/57.6938

21、.67%50%土地增值稅22.3130%6.69（萬元） （4）略。要點主要規(guī)定清算單位（1）土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算（2）開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額清算條件納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算的三種情況（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的四種情況（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑

22、面積已經(jīng)出租或自用的（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東、償債、換取非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)收入按下列方法和順序確認(rèn)：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途

23、時，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用扣除項目規(guī)定可據(jù)實扣除的項目（1）開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安

24、裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費（6）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費可核定扣除項目前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的不可扣除的項目（1）扣除取得土地使

25、用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除（3）竣工后，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除土地增值稅的核定征收（新變化）稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅的五種行為（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的（3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資

26、料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的（4）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的（5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的核定征收率的規(guī)定為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓時，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額清算的總建筑面積清算后應(yīng)補(bǔ)稅與滯納金納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金第六節(jié) 稅收優(yōu)惠主要稅收優(yōu)惠如下：1.建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限，在2005年以前由各省、自治區(qū)、直