中糧北京祥云創(chuàng)意空間城市綜合體項目營銷執(zhí)行細(xì)案p銷售推廣方案pptx

1、2013年4月5日創(chuàng)意(chun y)空間項目部2013年營銷(yn xio)執(zhí)行細(xì)案共八十九頁目錄(ml)PART1 產(chǎn)品梳理PART2 核心價值(jizh)PART3 銷售策略PART4 推廣策略PART5 工作執(zhí)行共八十九頁1、貨值梳理2、產(chǎn)品梳理3、產(chǎn)品價值PART1、產(chǎn)品梳理共八十九頁【貨值(hu zh)梳理】共八十九頁按照均價22388元/計算，,C03地塊(d kui)寫字樓可售房源貨值為6.69億元C03地塊(d kui)寫字樓可售房源統(tǒng)計C03寫字樓可售房源統(tǒng)計產(chǎn)品類別可售套數(shù)可售面積（）貨值預(yù)計（萬元）S23412070.427,023 S5207625.5117,072

2、S82710173.0322,775 合計8129868.9466,871 剩余可售產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計產(chǎn)品類別100-200（）200-300（）300-400（）400（）以上合計寫字樓C03可售套數(shù)0 17 33 31 81 可售面積0.004437.6411475.0113956.2929868.94貨值預(yù)計（萬元）0 9,935 25,690 31,245 66,871 比例0%21%41%38%100%貨值梳理_C03地塊共八十九頁S2寫字樓可售房源統(tǒng)計(tngj)剩余可售產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計產(chǎn)品類別100-200（）200-300（）300-400（）400（）以上合計寫字樓S2可售套數(shù)0 9

3、12 13 34 可售面積0.002194.984130.485744.9412070.4貨值預(yù)計（萬元）0 4,914 9,247 12,862 27,023 比例0%26%35%39%100%按照均價22388元/計算(j sun),S2樓棟貨值為2.7億元S2貨值梳理共八十九頁S5地塊(d kui)寫字樓可售房源統(tǒng)計剩余可售產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計產(chǎn)品類別100-200（）200-300（）300-400（）400（）以上合計寫字樓S5可售套數(shù)0 6 0 13 19 可售面積0.001690.060.005656.37346.36貨值預(yù)計（萬元）0 4,409 0 12,663 17,072 比例0

4、%32%0%68%100%按照(nzho)均價22388元/計算，S5樓棟貨值為1.7億元S5貨值梳理共八十九頁S8寫字樓可售房源統(tǒng)計(tngj)剩余可售產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計產(chǎn)品類別100-200（）200-300（）300-400（）400（）以上合計寫字樓S8可售套數(shù)0 1 21 5 27 可售面積0.00273.457344.532555.0510173.03貨值預(yù)計（萬元）0 612 16,443 5,720 22,775 比例0%4%77%19%100%按照均價22388元/計算(j sun)，S8樓棟貨值為2.27億元S8貨值梳理共八十九頁兩限房商業(yè)剩余(shngy)可售房源統(tǒng)計兩限房底商

5、剩余可售房源統(tǒng)計 產(chǎn)品類別 可售套數(shù)可售面積（） 貨值預(yù)計（萬元） 3#3555.09228474234#31384.47486291055#3705.9426120055合計92645.597596583兩限房底商可售房源統(tǒng)計 產(chǎn)品類別 可售套數(shù)可售面積（） 貨值預(yù)計（萬元） 3#3555.09228474234#31384.47486291055#71659.0661676079合計133598.62133152607兩限房貨值(hu zh)梳理兩限房商業(yè)可售房源貨值為1.33億元。共八十九頁CO3寫字樓可售貨值為6.69億元。地塊(d kui)寫字樓可售房源貨值為6.69億元，剩余可售房

6、源貨值為6.69億元。CO3兩限房商業(yè)可售貨值1.33億元。地塊兩限房商業(yè)可售房源貨值為1.33億元。剩余可售房源貨值為0.97億元。CO3寫字樓及兩限房可售貨值共八十九頁剩余可售產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計產(chǎn)品類型可售套數(shù)（套）建筑面積（）貨值預(yù)估（億）S183396702.13S20190（待定）193274.2575合計253-263296978.13從此表可見預(yù)估CO6地塊寫字樓貨值(hu zh)約8.13億元，可售面積約2.96萬平方米。貨值梳理(shl)CO6地塊共八十九頁S18/S20可售房源統(tǒng)計(tngj)剩余可售產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計產(chǎn)品類型可售套數(shù)（套）建筑面積（）貨值預(yù)估

7、（億）S183396702.13S20190（未定）193274.25合計223289976.38S18寫字樓總面積預(yù)計(yj)9670平米，預(yù)估均價2.2萬元/平米，銷售額約2.13億元。S20寫字樓總面積預(yù)計19327平米，預(yù)估均價2.19萬元/平米，銷售額約4.25億元。備注：S18/S20可售建筑面積以設(shè)計部最終給出的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)！共八十九頁S14可售房源統(tǒng)計(tngj)剩余可售產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計產(chǎn)品類型可售套數(shù)（套）建筑面積（）貨值預(yù)估（億）75備注(bizh)：S14可售建筑面積以最終測繪的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)！S14寫字樓的總面積預(yù)計7000平米，預(yù)估均價2.5萬元/平米，銷

8、售額約1.75億元。共八十九頁【產(chǎn)品(chnpn)梳理】共八十九頁樓棟價值(jizh)1、地塊價值： C03地塊 C06地塊C-03位于核心商業(yè)景觀區(qū)，西面臨河景觀綠化帶，相對來說整體位置優(yōu)于C-06。 2、樓棟價值：考慮樓座自然(zrn)和商業(yè)景觀，同時兼顧周圍配套和交通等因素。3、樓棟優(yōu)劣順序：1）C03地塊：S5S2S82）C06地塊: S14S18S20S8S8S8S8S#S2#S5#S20S20SS18S14共八十九頁寫字樓基礎(chǔ)數(shù)據(jù)匯總地塊樓號單層面積（）單層戶數(shù)層數(shù)（辦公）面積區(qū)間（）套數(shù)C03s2182667241-36634s5194767257-36620s820006529

9、3-43527C0631850-55（待定）s14待定待定7170-2303040s181360待定6600/50-100（待定）33s20(南）15904650-100190（待定）s20(北）11713650-100S2#S5#S8#S13#S14#S18#S20#產(chǎn)品(chnpn)面積區(qū)間寫字樓寫字樓產(chǎn)品面積區(qū)間(q jin)及總價段1、從項目寫字樓產(chǎn)品設(shè)計分類來看，CO3產(chǎn)品設(shè)計涵蓋了241-435平米的面積段。按照均價22388元/ 計算， 241-293面積區(qū)間的產(chǎn)品總價段在540-656萬之間，366-435平米的產(chǎn)品總價在819-974萬之間。2、客戶

10、在認(rèn)同區(qū)域價值及項目價值的同時，自身消費(fèi)能力決定了產(chǎn)品面積區(qū)間的選擇。共八十九頁地塊樓號面積段套數(shù)均價C03(兩限房底商)3#76-3393411594#268-7383351245#226-244737175合計-1337001兩限房底商面積區(qū)間(q jin)及價格1、兩限房底商產(chǎn)品(chnpn)主要分為300平米以下及300平米以上面積區(qū)間段，其中300平米以下面積區(qū)間段為76-268平米；300平米以上面積區(qū)間段為339-738平米；2、兩限房底商整體產(chǎn)品均價為37001元/。預(yù)計銷售周期為2個月左右。產(chǎn)品面積區(qū)間兩限房底商共八十九頁戶型(h xn)分析C03寫字樓簽約戶型分析1、C03

11、寫字樓產(chǎn)品成交主力(zhl)戶型面積區(qū)間主要集中在241-390平米以內(nèi)。2、S8#樓戶型無成交。主要是由于面積較大、總價高等因素。2、其中300平米以內(nèi)的端戶型、200平米左右的適中戶型，因格局方正、朝向及采光等較受客戶認(rèn)可。共八十九頁S2樓棟標(biāo)準(zhǔn)層北側(cè)戶型戶型分析(fnx)C03 寫字樓滯銷戶型S2戶型號戶型面積辦公1366.06辦公2304.86辦公3241.41辦公4241.65辦公5351.46辦公6320.56S5戶型號戶型面積辦公1366.76辦公2321.83辦公3258.38辦公4257.3辦公5391.96辦公6350.77255631412346滯銷戶型主要是由于格局不方

12、正、采光(cigung)、朝向、面積大等因素。可借助優(yōu)惠活動針對滯銷戶型進(jìn)行促銷等。戶型號戶型面積辦公1435.09辦公2341.4辦公3314.64辦公4293.98辦公5295.51辦公6319.38S5樓棟標(biāo)準(zhǔn)層南向戶型S8樓棟標(biāo)準(zhǔn)層北側(cè)戶型共八十九頁1、層高：C03寫字樓4層及頂層的層高為4.5米；C06S18#樓部分樓層5.7米。2、面積分隔：戶型按照不同面積區(qū)隔，匹配不同類型客戶。300-435平米區(qū)間的大面積戶型，重點(diǎn)篩選(shixun)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的客戶。3、采光：主要是戶型朝向、采光、通透性等。4、樓間距：與項目內(nèi)部商業(yè)配套、景觀帶的間距等。C03/C06寫字樓產(chǎn)品(chnp

13、n)價值點(diǎn)寫字樓產(chǎn)品價值高低，主要體現(xiàn)在以下方面：建筑層高數(shù)據(jù)地塊樓棟1F2F3F4F5F6F7F8F9FC03S25.75.74.54.24.24.24.24.24.5S55.75.74.54.24.24.24.24.24.5S85.75.74.54.54.54.54.5C06S135.75.74.54.24.24.24.24.24.5S205.75.74.54.54.54.54.54.5共八十九頁P(yáng)ART2、核心價值1、項目外圍價值2、項目本體價值共八十九頁【項目(xingm)外圍價值】共八十九頁項目(xingm)外圍價值1、區(qū)域價值：國門商務(wù)區(qū)、中央別墅區(qū)核心、國際空港及新國展會展經(jīng)濟(jì)區(qū)

14、。2、交通價值：京承、京密、機(jī)場高速路、M15號線、交通通達(dá)性強(qiáng)。3、品牌價值：中糧集團(tuán)，世界500強(qiáng)企業(yè)，城市高端地產(chǎn)締造者。4、投資價值： CBD入住公司轉(zhuǎn)入近郊已成為辦公(bn gng)物業(yè)發(fā)展趨勢，在順義新城投資，價值洼地，未來升值空間大。5、生態(tài)價值：溫榆河、龍道河、110公頃運(yùn)動體育公園等。6、文化價值: 周邊中央美院、藝術(shù)區(qū)圍繞，藝術(shù)氛圍在逐步形成。共八十九頁【項目本體(bnt)價值】共八十九頁1、產(chǎn)品價值：1）臨空經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)地標(biāo)性辦公商業(yè)建筑；2）4.2-5.7m層高辦公空間，獨(dú)立電梯入戶；3）空中連廊能豐富空中景觀(jn un)，生態(tài)景觀(jn un)辦公；4）不同戶型創(chuàng)意適用

15、性、建筑品質(zhì)等。2、配套價值：12萬平米高端定制化商業(yè)、文化主題性商業(yè)、眾多高端品牌店入駐等。項目本體(bnt)價值共八十九頁P(yáng)ART3、銷售策略1、銷售目標(biāo)2、推售計劃共八十九頁【銷售策略】共八十九頁2013年項目(xingm)營銷目標(biāo)資金穩(wěn)健回流企業(yè)品牌升華利潤(lrn)最大化目標(biāo)一：現(xiàn)金流根據(jù)市場情況，力保2013年銷售局面良好，保證良好的現(xiàn)金流，確保資金的快速回攏！目標(biāo)三：形象與品牌通過對本項目的形象及品牌升級，樹立中糧在北京房地產(chǎn)市場中的高端形象！目標(biāo)二：利潤依托中糧良好的產(chǎn)品品質(zhì)，以及中糧祥云優(yōu)良的品牌效應(yīng)，充分發(fā)揮項目自身和潛在的價值，實(shí)現(xiàn)項目利潤最大化！共八十九頁2013年中糧

16、祥云創(chuàng)意(chun y)空間全年銷售目標(biāo)8.8億元！銷售(xioshu)目標(biāo)共八十九頁1、如何促使中等戶型的快速銷售？ 2、怎樣推進(jìn)400以上(yshng)戶型穩(wěn)定的成交量？銷售(xioshu)思考我們應(yīng)該怎么做？共八十九頁銷售策略1、2013上半年力推寫字樓產(chǎn)品，高調(diào)拔升項目形象(xngxing)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步銷售！2、2013下半年導(dǎo)入小戶型公寓產(chǎn)品，低總價、高性價比，打快消戰(zhàn)略！共八十九頁1、上半年：主推C03寫字樓產(chǎn)品S2樓棟戶型低總價散售、6月8日小開盤促銷，之前借助多種推廣(tugung)渠道蓄客。2、下半年： C06公寓入市、寫字樓產(chǎn)品（S18S20）持續(xù)銷售S20A計劃9月開盤、S

17、20B計劃10月加推。銷售策略分解(fnji)共八十九頁銷售排期銷售月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計蓄客期開盤蓄客期開盤加推持續(xù)銷售期工程、預(yù)售節(jié)點(diǎn)中旬3#、4#底商預(yù)售6月8日S2#開盤下旬C06地塊預(yù)售下旬s20#loft樣板房C06地塊開盤銷售地塊C03兩限房底商C03剩余房源C03剩余房源及C06新增房源銷售面積7051940805040204260648058601600397036560套數(shù)3623111281322011199簽約單價36000360002255622556225562345823458234582255623259金額（萬元）2538 6982

18、18158 9068 9609 15201 13746 3753 8955 88009 年度銷售任務(wù)(rn wu)分解共八十九頁【推售計劃(jhu)】共八十九頁1、C03地塊：兩限房底商：兩限房底商剩余貨量9套，計劃利用電商資源，對外發(fā)布底商信息，促進(jìn)銷售。S2#： S2#整棟以新產(chǎn)品形象入市，擬定(ndng)于6月8日開盤銷售， S2#已銷售6套單位，對外宣布為中糧內(nèi)部客戶預(yù)留單位，制造熱銷現(xiàn)象。S8#： S8#整棟由300 -600 的戶型組成，戶型面積較大、總價高，建議部分樓層散售，通過活動炒熱，增加賣點(diǎn)，平開銷售。S5#： S5#剩余19套，建議短期內(nèi)暗推，對外宣布2012年推出的產(chǎn)品

19、，現(xiàn)已售罄，于S2#整棟開盤后約7月下旬-8月上旬以加推產(chǎn)品形象入市。如何消化現(xiàn)有(xin yu)剩余貨量共八十九頁2、C06地塊：為保證C06地塊的開盤有充足的客源，計劃利用口碑傳播擴(kuò)大客戶群，7月-9月蓄客，確保后期銷售。 S18 #: 將作為區(qū)域?qū)懽謽侵卸水a(chǎn)品入市，總價適中，可起到承 上啟下的作用。 S20#: 作為區(qū)域高端公寓產(chǎn)品入市，面積區(qū)間為50-100平米的小戶型，總價較低，差異化產(chǎn)品，去化速度快，適合承擔(dān)年度銷售任務(wù)(rn wu)的沖擊 ！共八十九頁推售重要節(jié)點(diǎn)1、6月8日S2#首次開盤2、7月20日S2#、S5#戶型(h xn)加推3、8月31日開放C06 Loft樣板房4、

20、9月21日C06地塊開盤共八十九頁4月5月6月7月推廣(tugung)渠道短信投放網(wǎng)絡(luò)(wnglu)投放軟文發(fā)布騰訊電商室內(nèi)設(shè)計大賽短信投放網(wǎng)絡(luò)投放軟文發(fā)布騰訊電商戶外廣告短信投放網(wǎng)絡(luò)投放軟文發(fā)布騰訊電商戶外廣告短信投放網(wǎng)絡(luò)投放軟文發(fā)布騰訊電商戶外廣告重點(diǎn)舉措4月份80萬條的短信投放（商鋪30萬條，寫字樓50萬條）騰訊網(wǎng)內(nèi)部商鋪客戶短信發(fā)布及致電組織看房團(tuán)活動。騰訊網(wǎng)絡(luò)及中國寫字樓網(wǎng)的廣告投放5月份100萬條的短信投放（商鋪20萬條，寫字樓80萬條）住宅開盤借勢推售寫字樓網(wǎng)內(nèi)部商鋪客戶短信發(fā)布及致電組織看房團(tuán)活動。名車活動走進(jìn)商會活動開展戶外廣告更新配合蓄客騰訊網(wǎng)絡(luò)及中國寫字樓網(wǎng)的廣告投放6月

21、份100萬條的短信投放（向市場投放公寓蓄客信息）騰訊內(nèi)部住宅及投資客戶短信發(fā)布及致電組織看房團(tuán)活動。（針對限購政策，推出精品公寓）走進(jìn)商會活動開展騰訊網(wǎng)絡(luò)及中國寫字樓網(wǎng)的廣告投放7月份100萬條的短信投放（向市場投放公寓蓄客信息）寫字樓內(nèi)部住宅及投資客戶短信發(fā)布及致電組織看房團(tuán)活動。（針對限購政策，推出精品公寓）走進(jìn)商會活動開展、創(chuàng)意空間室內(nèi)設(shè)計大賽籌備騰訊網(wǎng)絡(luò)及中國寫字樓網(wǎng)的廣告投放4-5月【蓄客期】6月【小開盤】7月【二次蓄客期】共八十九頁8月9月10月11月12月推廣(tugung)渠道短信投放網(wǎng)絡(luò)投放軟文發(fā)布(fb)騰訊電商短信投放網(wǎng)絡(luò)投放軟文發(fā)布騰訊電商戶外廣告短信投放網(wǎng)絡(luò)投放軟文發(fā)

22、布騰訊電商戶外廣告短信投放網(wǎng)絡(luò)投放軟文發(fā)布騰訊電商戶外廣告重點(diǎn)舉措8月份120萬條的短信投放（開盤信息投放）創(chuàng)意空間大賽開盤活動籌備強(qiáng)勢電開，拓展客戶資源戶外廣告更新配合開盤騰訊網(wǎng)絡(luò)及中國寫字樓網(wǎng)的廣告投放消化前期客戶，持續(xù)熱銷開動老帶新優(yōu)惠政策，促進(jìn)銷售開盤活動、圈層營銷活動配合騰訊網(wǎng)絡(luò)及中國寫字樓網(wǎng)的廣告投放10月份100萬條的短信投放（向市場投放公寓加推信息）公寓尾貨整合加推，住宅開盤借勢銷售圈層營銷活動配合騰訊網(wǎng)絡(luò)及中國寫字樓網(wǎng)的廣告投放11月-12月答謝活動，溫情回饋。騰訊網(wǎng)、寫字樓內(nèi)部住宅及投資客戶短信發(fā)布及致電組織看房團(tuán)活動。騰訊網(wǎng)絡(luò)及中國寫字樓網(wǎng)的廣告投放8月【二次蓄客期】9月

23、【開盤期】10月【加推】11月-12月【持續(xù)銷售期】共八十九頁重點(diǎn)(zhngdin)蓄客階段劃分： 第一階段：2013年4月8日至(r zh)6月7日 第二階段：2013年7月下旬至9月21日共八十九頁 【第一階段】：4月8日至(r zh)6月7日重要(zhngyo)節(jié)點(diǎn)：6月8日創(chuàng)意空間S2#開盤蓄客期共八十九頁S2#銷售貨值高，加上周邊(zhu bin)底價競爭的市場環(huán)境影響，銷售難度加大。比例最大為400（）以上戶型，面積平均450平方，共計13套，面積占總面積39%以上，貨值超過50%，為S2#銷售重點(diǎn)； S2#銷售(xioshu)貨值S2產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計產(chǎn)品類別100-200（）200-

24、300（）300-400（）400（）以上合計寫字樓S2可售套數(shù)0 9 12 13 34 可售面積0.002194.984130.485744.9412070.4貨值預(yù)計（萬元）0 4,914 9,247 12,862 27,023 比例0%26%35%39%100%200-300、 300-400戶型共21套，貨量不少，需快速去貨。S2#主力戶型為單套建筑面積在450平米的戶型，共13套，貨值約1.2億元。400以上戶型銷售的情況將直接影響到S2#的銷售目標(biāo)及項目的資金回籠。共八十九頁蓄客目標(biāo)(mbio)第一階段： 4月8日至(r zh)6月7日 S2#計劃6月8日開盤，推出寫字樓產(chǎn)品共34

25、套，總貨值2.7億元。我們計劃開盤銷售70%?。?3套）為確保開盤順利達(dá)到70%銷售，我們的蓄客目標(biāo)為45套！如何達(dá)到咱們的蓄客目標(biāo)？按照創(chuàng)意空間到訪意向客戶8:1的數(shù)量換算，我們需要400組以上來訪！按照創(chuàng)意空間來電轉(zhuǎn)來訪8:1的數(shù)量換算，我們需要2000臺以上來電！共八十九頁第一階段： 4月8日至6月7日 1、需解決現(xiàn)階段缺客，市場觀望情緒濃厚的問題。2、需進(jìn)一步確定登記客戶誠意度，讓客戶低門檻登記享受購房優(yōu)惠。1、在蓄客期間來訪登記可以獲得5萬元或99折的購房優(yōu)惠，為6月8日開盤聚集足夠的人氣。2、在蓄客階段，進(jìn)一步篩選誠意客戶。蓄客期間采取(ciq)電商團(tuán)購，客戶誠意登記并交5萬元參與

26、電商團(tuán)購，可享受“5萬享88折”優(yōu)惠。蓄客方案(fng n)共八十九頁重要(zhngyo)節(jié)點(diǎn)：7月6日S2#、 S5#戶型加推第二階段： 6月10日至(r zh)7月下旬 共八十九頁剩余可售產(chǎn)品數(shù)據(jù)統(tǒng)計產(chǎn)品類別100-200（）200-300（）300-400（）400（）以上合計寫字樓S5可售套數(shù)0 6 0 13 19 可售面積0.001690.060.005656.37346.36貨值預(yù)計（萬元）0 4,409 0 12,663 17,072 比例0%32%0%68%100%S2#剩余戶型預(yù)計11套S2#結(jié)合S5#200-300（）戶型共6套，約250 /套，剩余套數(shù)位置采光度較差，但由

27、于銷售總價相對較低，客戶面相對較寬， 200-300（） 作為(zuwi)本次加推快消戶型.S5 #剩余比例最大為400（）以上(yshng)戶型，面積平均450平米，為加推銷售難點(diǎn)共八十九頁 1、針對未認(rèn)購意向客戶： S2#開盤(ki pn)后對項目有意向但開盤(ki pn)未客戶對客戶認(rèn)可度較高，開盤(ki pn)后對項目的熱銷尚留余溫，我們計劃于開盤(ki pn)后2周內(nèi)向客戶透露，熱銷加推信息，進(jìn)一步抓緊客戶，逼定成交。 2、外部客戶的拓展：6月22日開始向市場傳遞開盤熱銷情況，釋放加推信息，近一步吸引投資客戶。 蓄客方案(fng n)第二階段： 6月10日至7月下旬 共八十九頁P(yáng)AR

28、T4、推廣策略1、核心思路2、推廣渠道共八十九頁【核心(hxn)思路】共八十九頁一場(y chn)以聚焦為核心的陣地攻堅推廣共八十九頁解讀項目(xingm)產(chǎn)品】共八十九頁項目產(chǎn)品(chnpn)解讀品牌：中糧集團(tuán)，世界500強(qiáng)企業(yè)，城市高端地產(chǎn)締造者。區(qū)域：中央別墅區(qū)，國門商務(wù)區(qū)、國際空港及新國展。交通：路網(wǎng)通達(dá) 鏈接世界 緊靠首都國際機(jī)場，M15號線、京承、京密等多條交通干道直達(dá)市中心及各類核心區(qū)域。配套：全球精品 專屬定制。20萬自持(zch)高端定制商業(yè)，匯聚全球定制精品，提供稀有、專屬的新國際生活方式。投資：商業(yè)投資價值高，蘊(yùn)含無限升值空間。產(chǎn)品： 4.2- 4.8米層高定制化半開放空

29、間，獨(dú)立電梯入戶盡享私密與尊貴體驗(yàn)。戶型方正，自由分割，使用率高，戶型面積200500平米之間，最大化滿足現(xiàn)代辦公的個性化需求！文化：薈萃全球文化藝術(shù)精華，菁英藝術(shù)名流云集薈萃全球文化藝術(shù)精華與高端定制商業(yè)，精英與藝術(shù)名流云集，代表最高生活品位和消費(fèi)潛力。生態(tài)： 生態(tài)空間， 悠然暢享溫榆河、龍道河、羅馬湖，綠色生態(tài)環(huán)境，打造獨(dú)有生態(tài)領(lǐng)地。八大核心優(yōu)勢共八十九頁讓我們和本區(qū)域其他辦公產(chǎn)品(chnpn)迥然不同的是價值、高度、影響力和不可替代的唯一。項目(xingm)形象解讀共八十九頁中糧集團(tuán)傾力打造(dzo)，位處中央別墅區(qū)、國門經(jīng)濟(jì)圈，毗鄰首都國際機(jī)場，是集住宅、商業(yè)、寫字樓于一體的大型城市綜

30、合體。“國門第一(dy)城市綜合體”項目形象定位角色定位：國際生活、商務(wù)戰(zhàn)略平臺共八十九頁綜合體之上 國門(gumn)世界商務(wù)平臺 強(qiáng)調(diào)城市綜合體優(yōu)勢 寫字樓核心價值(jizh)依托 國際甲級物業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品商務(wù)功能價值項目市場定位共八十九頁投資型藝術(shù)辦公(bn gng)產(chǎn)品產(chǎn)品形象(xngxing)定位升級版SOHO、藝術(shù)化studio【兼具投資價值、高端定制化商業(yè)、工作室、私人會所及辦公功能】共八十九頁聚焦(jjio)核心客群共八十九頁客群定位(dngwi)追求“精神圈層歸屬” 、具有“投資保值(bo zh)傾向”生活在北京、或在北京擁有物業(yè)的社會財富階層共八十九頁投資兼自用客1、看好項目的

31、投資價值，看好未來租金回報；同時作為自己居住或辦公的場所！2、望京、順義區(qū)域有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的限購客戶，看重本案便捷交通(jiotng)；投資客1、北京范圍內(nèi)有投資意識的社會精英階層；2、在北京已有物業(yè)基礎(chǔ)的外地投資客。企業(yè)主1、作為小型辦公或出租的公司；2、具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的自由職業(yè)者?？腿杭?xì)分共八十九頁60核心(hxn)客群分布核心客群 老別墅項目業(yè)主重要客群 高端住宅內(nèi)業(yè)主潛在客群 住在高端住宅或別墅內(nèi)業(yè)主、奧北別墅區(qū)中央別墅區(qū) 望京商圈、燕莎商圈輻射(fsh)大北京區(qū)域共八十九頁世界500強(qiáng)，城市綜合體運(yùn)營(ynyng)專家品牌價值共八十九頁重點(diǎn)塑造(szo)項目形象 國門經(jīng)濟(jì)圈 第一城

32、市綜合體【中糧集團(tuán)鼎力(dngl)打造 ，別墅、住宅、寫字樓、商業(yè)全業(yè)態(tài)】共八十九頁產(chǎn)品(chnpn)主要核心價值點(diǎn)提升臨空經(jīng)濟(jì)圈核心中央(zhngyng)別墅商務(wù)區(qū)國際化SOHO辦公別墅化 SOHO、藝術(shù)化 STUDIO !共八十九頁“700萬”換回“17億”的價值(jizh)商業(yè)價值點(diǎn)解讀(ji d)國際商業(yè)街國際兒童區(qū)生活服務(wù)區(qū)藝術(shù)街區(qū) 運(yùn)動區(qū) 娛樂休閑區(qū) 中糧祥云斥資17億精工打造，12萬平米高端定制化配套商業(yè)“700萬”的總價標(biāo)準(zhǔn)，享受價值17億的高端定制化商業(yè)配套共八十九頁國際品牌入駐，商業(yè)升值無限!香港橙天嘉禾影院、BHG精品(jn pn)超市，中展德美藝嘉藝術(shù)主力店、“家盒子“

33、（國際家庭寓樂成長中心）等數(shù)十家知名品牌入駐中糧祥云共八十九頁推廣核心(hxn)思路1、提升項目的形象力。重點(diǎn)塑造項目“國門經(jīng)濟(jì)圈第一城市綜合體”的高端地位。2、增加客戶對品牌的認(rèn)同。增加品牌的認(rèn)同度和影響力，以品牌帶動后期產(chǎn)品的推廣。3、提升產(chǎn)品的價值力。項目核心價值點(diǎn)提升，針對主力投資客群，準(zhǔn)確(zhnqu)傳遞項目產(chǎn)品價值點(diǎn)。4、增加產(chǎn)品覆蓋面。增加項目的知名度和覆蓋率，產(chǎn)品覆蓋面等都需擴(kuò)展到更多、更大客戶的領(lǐng)域。結(jié)合線下活動、增加線上網(wǎng)絡(luò)推廣，多方位挖掘拓展客戶。共八十九頁年度(nind)推廣延展【形象篇】中糧祥云(xin yn)國際，助力中國夢共八十九頁 【投資(tu z)價值篇】對

34、外推廣方式主要以投資引導(dǎo)型為主，對主力客群最感興趣的區(qū)域、地段、商業(yè)配套等進(jìn)行(jnxng)深入解讀、炒作，讓他們對這些價值產(chǎn)生共鳴！共八十九頁 【產(chǎn)品(chnpn)價值篇】主要是產(chǎn)品硬件(yn jin)、軟件價值、藝術(shù)氛圍等。對項目以及產(chǎn)品點(diǎn)進(jìn)行描述，同時投資這個點(diǎn)打透。共八十九頁【推廣(tugung)渠道】共八十九頁1、線上、線下活動結(jié)合，線上高舉高打品牌，線下深挖戶型產(chǎn)品賣點(diǎn)推廣，2、推廣分階段，根據(jù)不同(b tn)戶型銷售難度作不同(b tn)推廣；3、以常規(guī)推廣為主，重點(diǎn)區(qū)域拓展新渠道。優(yōu)化傳統(tǒng)(chuntng)渠道、精準(zhǔn)渠道推廣共八十九頁線上推廣(tugung)戶外：廣告牌、項目圍

35、擋、項目道旗等網(wǎng)絡(luò)：騰訊電商、中國寫字樓網(wǎng)、新浪樂居、房訊網(wǎng)、新浪微博、等短信：重點(diǎn)針對地緣性客群及望京、CBD、中關(guān)村區(qū)域投資客群報廣、雜志：提升項目形象，傳遞產(chǎn)品核心價值點(diǎn)報紙(bozh)軟文炒作：樓市、新地產(chǎn)、北京晚報、第一財經(jīng)、新京報等分階段導(dǎo)入項目核心價值，產(chǎn)品形象進(jìn)一步升級、深挖投資價值！共八十九頁線上推廣(tugung)主線1、項目形象主線塑造“國門經(jīng)濟(jì)圈 第一城市綜合體”高端形象。2、投資價值主線對投資客最感興趣的區(qū)域、地段、商業(yè)配套等進(jìn)行深入解讀(ji d)、炒作。3、產(chǎn)品價值主線從產(chǎn)品核心價值點(diǎn)進(jìn)行延展、闡釋。共八十九頁線下活動推廣(tugung)主線共八十九頁【工作(gn

36、gzu)執(zhí)行】共八十九頁第一階段（蓄客期）：4月8日-6月30日共八十九頁騰電商(din shn)資源整合推廣目的：電商整合，多渠道召集(zhoj)，提前鎖客；硬廣強(qiáng)勢，軟性造勢，資源利用 推廣渠道：排卡蓄客、硬廣投放、軟性造勢炒作、電商客戶資源短信發(fā)布、短信車、網(wǎng)絡(luò)詳情頁、網(wǎng)絡(luò)軟文、文字鏈等執(zhí)行時間：4月開始至10月共八十九頁利用騰訊和中國寫字樓網(wǎng)電商資源，進(jìn)行電商團(tuán)購優(yōu)惠促銷活動。此階段客戶誠意登記并交5萬元參與電商團(tuán)購，可享受(xingshu)“5萬享88折”優(yōu)惠。蓄客階段，重點(diǎn)篩選誠意客戶。后期根據(jù)市場情況，適當(dāng)收折扣，最終實(shí)現(xiàn)八折的全年平均折扣價。騰訊電商推廣優(yōu)惠促銷(c xio)活

37、動共八十九頁中國(zhn u)寫字樓網(wǎng)時間安排服務(wù)主題推廣內(nèi)容服務(wù)欄目推廣形式服務(wù)頻次2013年3月25日網(wǎng)絡(luò)硬廣發(fā)布參照廣告創(chuàng)意綜合優(yōu)勢廣告位硬廣持續(xù)發(fā)布、維護(hù)2013年3月25日項目詳情頁建立參照網(wǎng)站統(tǒng)一格式樓宇頻道標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫格式持續(xù)發(fā)布、維護(hù)2013年4月3日網(wǎng)絡(luò)專題中糧祥云投資價值解析熱點(diǎn)專題專題制作持續(xù)發(fā)布、維護(hù)2013年3月29日寫字樓房源發(fā)布房源發(fā)布、房源推薦、搜索結(jié)果置頂寫字樓房源發(fā)布端口房源信息、房源置頂持續(xù)發(fā)布、維護(hù)2013年4月1日郵件營銷參照當(dāng)期主題格式OFFICE周薈專題制作、硬廣發(fā)布每周1期2013年4月8日LART，當(dāng)藝術(shù)邂逅邂逅創(chuàng)意空間 中糧祥云創(chuàng)意空間樣板解析

38、寫字樓E秀專題制作、郵件發(fā)送每月2期2013/4/9開始移動商務(wù)中糧祥云寫字樓部分開盤在即，騰訊、中寫聯(lián)合電商、活動宣傳內(nèi)容文字短信每周2期2013年4月8日 2013年4月22日中糧祥云創(chuàng)意空間L,ART引發(fā)藝術(shù)效應(yīng)獨(dú)家制作彩信每2周1期2013年4月1日軟文獨(dú)家撰寫中糧祥云創(chuàng)意空間230平米起售。樓盤快訊新聞保持每周1篇，保持曝光率，從不同角度，利用不同的網(wǎng)站欄目剖析中糧祥云項目的優(yōu)勢以及投資價值2013年4月8日城市的價值，中央別墅區(qū)內(nèi)崛起“市中心”區(qū)域報告新聞2013年4月15日以人為本，商務(wù)配套決定商務(wù)等級選址指南新聞2013年4月22日中糧集團(tuán)大盤優(yōu)勢打造高端創(chuàng)意空間企業(yè)動態(tài)新聞2

39、013年5月10日專業(yè)工具廣告參照廣告創(chuàng)意寫字樓白皮書整版廣告、印刷2013年5月30日參照廣告創(chuàng)意熱點(diǎn)寫字樓分布地圖標(biāo)準(zhǔn)位廣告、印刷1期開發(fā)商指定時間線下活動北京市新興商圈發(fā)展與投資機(jī)遇研討會寫字樓投資講壇1次2013/4/1開始每周一次常規(guī)媒體服務(wù)軟文發(fā)布、開盤報道、活動報道新聞發(fā)布、專題制作不限次數(shù)時間安排服務(wù)主題推廣內(nèi)容服務(wù)欄目推廣形式服務(wù)頻次2013年3月25日網(wǎng)絡(luò)硬廣發(fā)布參照廣告創(chuàng)意綜合優(yōu)勢廣告位硬廣持續(xù)發(fā)布、維護(hù)2013年3月25日項目詳情頁建立參照網(wǎng)站統(tǒng)一格式樓宇頻道標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫格式持續(xù)發(fā)布、維護(hù)2013年4月3日網(wǎng)絡(luò)專題中糧祥云投資價值解析熱點(diǎn)專題專題制作持續(xù)發(fā)布、維護(hù)2013

40、年3月29日寫字樓房源發(fā)布房源發(fā)布、房源推薦、搜索結(jié)果置頂寫字樓房源發(fā)布端口房源信息、房源置頂持續(xù)發(fā)布、維護(hù)2013年4月1日郵件營銷參照當(dāng)期主題格式OFFICE周薈專題制作、硬廣發(fā)布每周1期2013年4月8日LART，當(dāng)藝術(shù)邂逅邂逅創(chuàng)意空間 中糧祥云創(chuàng)意空間樣板解析寫字樓E秀專題制作、郵件發(fā)送每月2期2013/4/9開始移動商務(wù)中糧祥云寫字樓部分開盤在即，騰訊、中寫聯(lián)合電商、活動宣傳內(nèi)容文字短信每周2期2013年4月8日 2013年4月22日中糧祥云創(chuàng)意空間L,ART引發(fā)藝術(shù)效應(yīng)獨(dú)家制作彩信每2周1期2013年4月1日軟文獨(dú)家撰寫中糧祥云創(chuàng)意空間230平米起售。樓盤快訊新聞保持每周1篇，保持

41、曝光率，從不同角度，利用不同的網(wǎng)站欄目剖析中糧祥云項目的優(yōu)勢以及投資價值2013年4月8日城市的價值，中央別墅區(qū)內(nèi)崛起“市中心”區(qū)域報告新聞2013年4月15日以人為本，商務(wù)配套決定商務(wù)等級選址指南新聞2013年4月22日中糧集團(tuán)大盤優(yōu)勢打造高端創(chuàng)意空間企業(yè)動態(tài)新聞2013年5月10日專業(yè)工具廣告參照廣告創(chuàng)意寫字樓白皮書整版廣告、印刷2013年5月30日參照廣告創(chuàng)意熱點(diǎn)寫字樓分布地圖標(biāo)準(zhǔn)位廣告、印刷1期開發(fā)商指定時間線下活動北京市新興商圈發(fā)展與投資機(jī)遇研討會寫字樓投資講壇1次2013/4/1開始每周一次常規(guī)媒體服務(wù)軟文發(fā)布、開盤報道、活動報道新聞發(fā)布、專題制作不限次數(shù)共八十九頁北京站新聞頁右側(cè)

42、(yu c)flash廣告全國站左側(cè)(zu c)圖片北京站樓宇詳情頁頂部通欄中國寫字樓網(wǎng)共八十九頁短信 投放(tufng)目的：界定客戶屬性、圈層，采用區(qū)域定點(diǎn)客群精準(zhǔn)投放，擴(kuò)大項目產(chǎn)品知名度。 短信覆蓋：每周七天，在市場上釋放產(chǎn)品信息，擴(kuò)大產(chǎn)品覆蓋區(qū)域。1、外部短信：每次20萬條，開盤前一個月加推，每次30萬條，三個月合計700萬條。2、資源發(fā)送：騰訊、中國寫字樓網(wǎng)、中糧祥云項目1、騰訊短信每月8天，每次5萬條，40萬條/月；三個月合計120萬條。2、 中國寫字樓網(wǎng)短信每月8天，每次5萬條，40萬條/月，三個月合計120萬條。3、中國寫字樓網(wǎng)彩信每月2天，每次2萬條， 4萬條/月，三個月合計12萬條。4、中糧祥云項目（寫字樓、商業(yè)、住宅）來電來訪客戶及已成交客戶短信發(fā)送，每周二發(fā)送，每周一次。5、短信車，每二、三、四、五發(fā)送。共八十九頁目的：主要樹立項目形象，傳遞產(chǎn)品信息說明：主要通過單立柱、圍擋形象及信息更新吸引客戶時間： 4月底