深圳XX大廈前期報(bào)告-XX大廈初步市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議( 44)

1、宏達(dá)大廈初步市場(chǎng)分析及物業(yè)開展建議二零零五年七月十八日匯報(bào)的四要點(diǎn)： 我們對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知； 我們對(duì)工程的認(rèn)知； 我們對(duì)客戶的梳理; 我們對(duì)工程的建議；我們對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知；重點(diǎn)工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)，緊鄰深圳市區(qū)腹心地帶的羅湖區(qū)，離香港新界僅8公里?？偯娣e86.6平方公里, 現(xiàn)共有30個(gè)新社區(qū)居委會(huì)。2005年年末總?cè)丝?6.36萬(wàn)人，其中戶籍人口7.9萬(wàn)人,外來(lái)人口28.46萬(wàn)人。以工業(yè)為根底，第三產(chǎn)業(yè)為支柱，三大產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)的經(jīng)濟(jì)開展格局；2004年，布吉鎮(zhèn)全年工業(yè)總產(chǎn)值新增80億，到達(dá)483.06億元，完成稅收38.01億元。一、布吉整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：二、布吉“五組團(tuán)規(guī)劃：我們對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知；規(guī)劃要點(diǎn)：我們對(duì)市

2、場(chǎng)的認(rèn)知；組團(tuán)（范圍）組團(tuán)定位功能區(qū)域詳情老圩組團(tuán)（含布吉村、水徑村、老圩村及羅崗工業(yè)區(qū))以發(fā)展商貿(mào)和房地產(chǎn)為主整個(gè)老圩組團(tuán)緊靠羅湖區(qū)，為眾多房地產(chǎn)公司所看好，紛紛搶灘。這里擁有許多較高檔次的樓盤，房地產(chǎn)銷售約占全鎮(zhèn)的60%，供銷兩旺形成發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)使得老圩組團(tuán)在“五個(gè)組團(tuán)”中異常醒目，是名副其實(shí)的商貿(mào)中心。沙灣組團(tuán)（含南嶺村、沙塘布村、樟樹布村、吉廈村、廈村）以發(fā)展旅游業(yè)、商貿(mào)業(yè)為主這一帶屬于深圳主要水源深圳水庫(kù)保護(hù)區(qū)內(nèi)，宜發(fā)展有特色的旅游地產(chǎn)。南嶺村已投資了5000萬(wàn)，建成了53萬(wàn)平方米的“求水山公園”。李朗組團(tuán)（含上李朗、下李朗、甘坑村）以發(fā)展物流、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)為主，大型工業(yè)、商業(yè)為補(bǔ)充上李

3、朗抓住靠近平湖編組站的優(yōu)勢(shì)，開發(fā)了占地4萬(wàn)平方米、建筑面積5 萬(wàn)平方米的“同富裕工業(yè)園”。另外還有80萬(wàn)平方米的土地可供開發(fā)。坂雪崗組團(tuán)（含坂田、崗頭、雪象村）深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶上的高科技園區(qū)，以高科技工業(yè)為龍頭，先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ)，適當(dāng)建設(shè)相關(guān)配套生活、商業(yè)設(shè)施等第三產(chǎn)業(yè)并重的大基地。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的一個(gè)大工業(yè)基地，擁有11萬(wàn)人口，區(qū)域面積達(dá)30多平方公里。內(nèi)有華為公司、萊特空調(diào)、當(dāng)納利印刷、新利電子等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)。目前，坂雪崗組團(tuán)共有三資企業(yè)、三來(lái)一補(bǔ)企業(yè)300家，民營(yíng)、私人企業(yè)200家。新中心區(qū)組團(tuán)（含鎮(zhèn)政府大樓、市政廣場(chǎng)一帶）是全鎮(zhèn)的政治、文化中心，以此帶動(dòng)周邊的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展該組團(tuán)

4、正在實(shí)施提升品位的改造工程，將成為一個(gè)精神文明的新亮點(diǎn)。 工業(yè)片區(qū) 中心商貿(mào)區(qū) 布沙路 布龍公路 深惠路居住片區(qū)三、布吉未來(lái)開展規(guī)劃：本案開展成中心商貿(mào)區(qū)、居住片區(qū)、休閑配套片區(qū)、工業(yè)片區(qū)四大片區(qū)和一條生態(tài)隔離帶。 休閑配套片區(qū)我們對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知；規(guī)劃要點(diǎn)：中心商貿(mào)區(qū)：布龍公路以南，以布吉客運(yùn)站為中心，包括布吉舊城區(qū)南北兩片，功能為依托現(xiàn)狀根底，強(qiáng)化商貿(mào)效勞功能，與羅湖商貿(mào)中心、龍城商貿(mào)中心、龍華商貿(mào)中心等形成區(qū)域性的商業(yè)開展網(wǎng)絡(luò)；居住片區(qū)：布龍公路以北，沿深惠路兩側(cè)，包括布吉舊城區(qū)東片與丹竹頭片區(qū)，主要功能定位為布吉生活居住及配套設(shè)施用地；休閑配套片區(qū)：位于二通道以南，京九線以西，布龍公路兩側(cè)

5、，主要功能為改善布吉居住環(huán)境、提供居民戶外休閑活動(dòng)的場(chǎng)所，提供完善的體育、旅游產(chǎn)業(yè)效勞、提高新城整體配套及環(huán)境質(zhì)量；工業(yè)片區(qū)：即新開發(fā)建設(shè)的甘李工業(yè)區(qū)和下李朗工業(yè)區(qū)，形成布吉現(xiàn)狀工業(yè)高速的騰挪空間以及未來(lái)先進(jìn)工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的用地；生態(tài)隔離帶：二通道以南由西向東依次被上徑水庫(kù)、三聯(lián)水庫(kù)、寮坑水庫(kù)、沙西河環(huán)抱，形成一條天然的生態(tài)隔離帶，將布吉新城中心商貿(mào)區(qū)、居住片區(qū)與休閑配套片區(qū)同北部的工業(yè)片區(qū)隔離開來(lái)，同時(shí)由外向內(nèi)形成綠楔向城市中心滲透。我們對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知；四、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：1、樓盤主要沿布龍路、深惠路分布，呈多組團(tuán)開展格局；關(guān)口組團(tuán)本案中心區(qū)組團(tuán)東南組團(tuán)我們對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知； 東南組團(tuán)：

6、以深惠路為紐帶，以中城康橋、中兆花園、桂芳園、康達(dá)爾花園等 聚集起來(lái)的組團(tuán)。這一組團(tuán)環(huán)境清新，風(fēng)景秀麗，樓盤質(zhì)素較高；2004后面市工程峰之畔、信和愛琴居、知春里都在這一組團(tuán)； 中心區(qū)組團(tuán)： 沿布龍路，以金運(yùn)家園、灝景明苑、大世紀(jì)花園等聚集起來(lái)的組團(tuán)，這一組團(tuán)交通便利，配套較為完善，且位于布吉新中心區(qū)，未來(lái)開展?jié)摿^大，是未來(lái)市場(chǎng)的亮點(diǎn)。2004年新推工程布吉中心花園為本組團(tuán)工程，新規(guī)劃的布吉生態(tài)新區(qū)，將這個(gè)片區(qū)打造成布吉片區(qū)的最大的生活居住區(qū)； 關(guān)口組團(tuán)： 以龍珠花園、百合星城、信義假日名城、榮超花園等聚集起來(lái)的組團(tuán)，這一組團(tuán)離關(guān)口較近，樓盤質(zhì)素較高，吸引了較多港客和市區(qū)消費(fèi)者，此組團(tuán)為布吉

7、最早開展的片區(qū)，但因早期規(guī)劃上的不成熟，一定程度上制約了片區(qū)的開展，但關(guān)口區(qū)域已啟動(dòng)的舊城改造將給區(qū)域開展注入了新的血液。組團(tuán)說(shuō)明：我們對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知；2、建筑類型主要以多層及小高層為主；2002-2005年主要在售樓盤建筑類型一覽表時(shí)間項(xiàng)目名稱建筑類型時(shí)間項(xiàng)目名稱建筑類型時(shí)間項(xiàng)目名稱建筑類型多層小高層高層多層小高層高層多層小高層高層2002-2003年信義假日名城二期2003-2004年桂芳園六、七期2005年知春里陽(yáng)光花園三期峰之畔信和.愛琴居茵悅之生一期信義假日名城三、四期百合星城二期桂芳園五期茵悅之生二期翠楓豪園二期-湖光山舍中城康橋百合銀都國(guó)際美杜蘭華庭大世紀(jì)水山緣一期布吉中心花園百合

8、星城四、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：我們對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知；可園華浩源-綠谷3、近期產(chǎn)品以中等戶型占據(jù)市場(chǎng)主體；項(xiàng)目二房三房/所占比例 四房桂芳園(七期)蜜月島68-7580-100 / 40% 120佳兆業(yè)可園(一期)6980-97 / 60% 120佳兆業(yè)可園(二期)6994-97 / 60% 120佳兆業(yè)可園(三期)68-7284-100 / 60% 116華浩源綠谷(一期)72-85100-125/ 56% 120大世紀(jì)水山緣(三期)56-6979-83 / 40% 119布吉中心花園51-7586-103 / 55% 140信義假日名城(四期)68-7590-95 /45% 120陽(yáng)光花園(四期)

9、68-7289-107 / 39% 120百合銀都67-84-中翠花園64-72-家和花園6070-86-四、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：我們對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知；4、05年下半年06年高端產(chǎn)品初現(xiàn)；項(xiàng)目建筑面積容積率主力戶型大世紀(jì)水山緣(四期)_1.87三房120 四房140 華浩源綠谷(二期) _2三房:100-125 二房:72-85信義假日名城(五期)_小三房,小二房, 增加一房 百合二期_三房120 四房 140 桂芳園(8期)700002.5三房 90-100平承瀚慢城2733001.2二房:71-76 三房:90-110 湖光山舍1300001.3三房:80-110 四房:126 TH190 佳

10、兆業(yè)可園(四期)876802.8三房:94-107 二房:70-73 左庭右院1000002.6三房:105-128 二房:72-80 陽(yáng)光花園(五期)_三房:90-120 二房:50-80 翡翠星光園443337.5一房:35-40 二房50-55 四、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：我們對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知；5、市場(chǎng)供給規(guī)模：0506年市場(chǎng)預(yù)計(jì)供給；四、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：我們對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知；項(xiàng)目建筑面積容積率均價(jià)（元/ ）預(yù)計(jì)推出時(shí)間大世紀(jì)水山緣(四期)_1.8745002005/9華浩源綠谷(二期) _240002005/7 信義假日名城(五期)_46002005/8 百合二期_50002005/8 佳兆業(yè)

11、可園(三期)657502.99 49002005/5桂芳園(8期)700002.552002005/8 承瀚慢城2733001.240002005/10湖光山舍1300001.3 45002005/6佳兆業(yè)可園(四期)876802.852002005/9左庭右院1000002.650002005/8 陽(yáng)光花園(五期)_-2006年下半年翡翠星光園443337.5-2006年上半年6、片區(qū)價(jià)格提升明顯；四、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：年度2003年2004年2005年價(jià)格3500-4500元 /平方米4350元/平方米5186元/平方米 受地產(chǎn)開發(fā)重心向關(guān)處轉(zhuǎn)移、深惠路改造、地鐵三號(hào)線、關(guān)外城市化啟動(dòng)等

12、多方利好的推動(dòng)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)布吉樓市價(jià)格還有上升空間。從樓盤的素質(zhì)來(lái)看，2004年以來(lái)布吉新推樓盤整體素質(zhì)已經(jīng)大幅度提高。我們對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知；7、客戶群體多樣化1 - 布吉客戶；四、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：客戶類型客戶特征戶型需求購(gòu)買關(guān)注點(diǎn)布吉本地政府/企業(yè)行政管理人士收入穩(wěn)定，供樓信心強(qiáng)，有改善居住條件的愿望以中大戶型三、四房為主，多是二次置業(yè)產(chǎn)品的舒適性和景觀，與自己身份、地位相匹配的高檔物業(yè)布吉本地居民可觀的收入及豐厚的積蓄，渴望居住在高品質(zhì)高素質(zhì)的環(huán)境中，購(gòu)買力強(qiáng)，喜歡一次性付款中大戶型、中等居家戶型為主的三、四房，方便幾代人居住關(guān)注產(chǎn)品的戶型、風(fēng)水、性價(jià)比及品質(zhì)，會(huì)選擇與原居住范圍較近的

13、樓盤布吉私營(yíng)業(yè)主以辦廠為主，經(jīng)商意識(shí)較強(qiáng)，有自己的產(chǎn)業(yè)及可觀的積蓄，希望與家人一起生活，注重生活品質(zhì)和溫馨感以中大戶型三、四房為主，方便一家人居住關(guān)注社區(qū)氛圍及周邊配套，會(huì)選擇與生活息息相關(guān)的便捷的社區(qū)我們對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知；7、客戶群體多樣化2 - 布吉客戶；我們對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知；布吉小生意人在布吉奮斗多年，有一定的積蓄，想改變居住環(huán)境，屬較理性客戶以中等戶型小三房、二房為主，方便居住關(guān)注社區(qū)地段及性價(jià)比，會(huì)考慮交通較暢通的社區(qū)大型外資/國(guó)有/民營(yíng)企業(yè)員工有較穩(wěn)定的收入，有多年的積蓄及穩(wěn)定的工作，希望在布吉安家落戶以中等戶型小三房、二房為主，居家關(guān)注社區(qū)環(huán)境及產(chǎn)品創(chuàng)新，會(huì)考慮素質(zhì)較高的樓盤換房客戶布吉

14、老居民，熟悉環(huán)境，通過換房改變現(xiàn)生活環(huán)境，以二次置業(yè)為主以中大戶型為主，會(huì)選擇大三房、四房關(guān)注社區(qū)環(huán)境和綠化率，會(huì)考慮素質(zhì)大樓盤中長(zhǎng)線投資人士對(duì)地產(chǎn)業(yè)較熟悉，看好布吉市場(chǎng)升值潛力，有松散的資金，主用于房地產(chǎn)投資以中小戶型為主，小二房、一房、單身公寓是關(guān)注對(duì)象關(guān)注樓盤的升值潛力和戶型面積，工廠高級(jí)技工/中低層管理人員在布吉工廠工作，收入平穩(wěn)，需購(gòu)房實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期居住，大多是中年以上，生活有規(guī)律以二房、小三房為主關(guān)注價(jià)格，注重交通、配套和社區(qū)環(huán)境四、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：7、客戶群體多樣化3- 羅湖、福田客戶；我們對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知；四、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：客戶類型客戶特征戶型需求購(gòu)買關(guān)注點(diǎn)羅湖、福田中低級(jí)白領(lǐng)

15、大多一次置業(yè)，相對(duì)年輕，文化素質(zhì)及教育程度較高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，希望能在關(guān)外買到性價(jià)比較高、素質(zhì)較好的樓盤以中小戶型小三房、二房為主關(guān)注戶型的創(chuàng)新及舒適度，會(huì)選擇較好素質(zhì)的樓盤羅湖、福田生意人看好布吉產(chǎn)品的性價(jià)比，有一定積蓄，想在深圳安家通過買房給自己帶來(lái)成就感以中小戶型小三房、二房為主關(guān)注樓盤的社區(qū)配套及綠化率，會(huì)選擇素質(zhì)樓盤羅湖服務(wù)業(yè)從業(yè)人員在羅湖工作布吉上班，有一定積蓄，基于實(shí)力的考慮希望能買到性價(jià)比較高的房子以中小戶型小三房、二房為主關(guān)注樓盤的社區(qū)地段及配套，會(huì)選擇素質(zhì)樓盤7、客戶群體多樣化4- 周邊輻射客戶/外銷客戶：我們對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知；四、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：客戶類型客戶特征戶型需求購(gòu)

16、買關(guān)注點(diǎn)橫崗工作布吉居住的人士對(duì)布吉熟悉，往來(lái)于橫崗與布吉之間，經(jīng)濟(jì)雄厚，購(gòu)買力、消費(fèi)力較強(qiáng)，希望在布吉安家以中小戶型小三房、二房為主關(guān)注樓盤的社區(qū)配套及綠化率，會(huì)選擇素質(zhì)樓盤平湖工作布吉居住的人士對(duì)布吉熟悉，往來(lái)于平湖與布吉之間，經(jīng)濟(jì)雄厚，購(gòu)買力、消費(fèi)力較強(qiáng)，希望在布吉安家以中小戶型小三房、二房為主關(guān)注樓盤的社區(qū)配套及綠化率，會(huì)選擇素質(zhì)樓盤龍崗其他地區(qū)工作、布吉居住的人士對(duì)布吉熟悉，往來(lái)于龍崗其他地方與布吉之間，經(jīng)濟(jì)雄厚，購(gòu)買力、消費(fèi)力較強(qiáng)，希望在布吉安家以中小戶型小三房、二房為主關(guān)注樓盤的社區(qū)配套及綠化率，會(huì)選擇素質(zhì)樓盤7、客戶群體多樣化5- 目前區(qū)域購(gòu)房以中端客戶為主：我們對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知；

17、四、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：客戶層次客戶類型可承受價(jià)格選擇房型置業(yè)次數(shù)中高端本地公務(wù)員、布吉本地居民、私企業(yè)主、大型國(guó)企/事業(yè)單位客戶、換房客戶、中長(zhǎng)現(xiàn)投資者、外籍（含港澳臺(tái)）辦廠人士、50-100萬(wàn)元大三房四房 二次及以上中端布吉和市區(qū)的小生意人、橫崗、平湖的購(gòu)房客戶、布吉和市區(qū)的中層白領(lǐng)、深港家庭、香港客戶30-50萬(wàn)元中小三房?jī)煞?一次為主中低端布吉的工廠高級(jí)技工/管理人員、布吉和市區(qū)的低層白領(lǐng)/藍(lán)領(lǐng)、20-30萬(wàn)元中小兩房一房 一次為主我們對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知；四、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：1近期政府的系列報(bào)告和發(fā)言說(shuō)明，布吉鎮(zhèn)將由原來(lái)工業(yè)房地產(chǎn)效勞業(yè)的模式轉(zhuǎn)向控制房地產(chǎn)工程開發(fā)，大力開展工業(yè)和效勞業(yè)2

18、傳統(tǒng)大盤延續(xù)的開發(fā)方式，繼續(xù)占據(jù)市場(chǎng)重要地位；3市區(qū)內(nèi)客戶比例繼續(xù)增加，外銷仍保持一定分量；布吉環(huán)境、交通的改善和樓盤質(zhì)素的提高，使深港家庭在區(qū)域二次置業(yè)的比例加大；4軌道交通提升物業(yè)，預(yù)期深圳新長(zhǎng)途客運(yùn)站和地鐵三號(hào)線的規(guī)劃建設(shè)，深惠路改造將助布吉樓市物業(yè)升值；5布吉新中心區(qū)將成為片區(qū)開發(fā)熱點(diǎn)。8、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)開展趨勢(shì)；我們對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知；四、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：9、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)開展中面臨的問題； 布吉住宅開展目前仍存在治安、進(jìn)出關(guān)、交通、生活配套缺乏等問題，綜合居住環(huán)境不完善仍然是阻礙布吉地產(chǎn)開展的主要因素。其缺乏主要表現(xiàn)在：1、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；2、整體規(guī)劃較差，片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)減弱。我們對(duì)市

19、場(chǎng)的認(rèn)知；四、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：10、我們對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知結(jié)論； 1、雖然布吉市場(chǎng)目前已以小高層、高層為主，但布吉客戶仍然青睞低密度 的多層、小高層，因此高層工程要取得成功，關(guān)鍵在于著力打造產(chǎn)品上的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造更多亮點(diǎn)。 2、布吉住宅市場(chǎng)以居家型產(chǎn)品為主，成熟大社區(qū)對(duì)于居家型客戶具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。中小社區(qū)在與大社區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)中將需要在定位上制造一定的差異化，同時(shí)挖掘出工程自身的獨(dú)特賣點(diǎn)。 3、布吉房地產(chǎn)投資市場(chǎng)初步啟動(dòng)，投資市場(chǎng)主要集中在關(guān)口附近。關(guān)口片區(qū)樓盤將滿足市區(qū)內(nèi)與本片區(qū)附近客戶過渡居家、過渡投資的需求。關(guān)口的片區(qū)特性將對(duì)本工程的產(chǎn)品定位起著重要的指導(dǎo)作用。我們對(duì)工程的認(rèn)知；一、工程技術(shù)指標(biāo)：

20、總用地面積5241.2 （河道覆蓋后，實(shí)際占地面積10300 ）總建筑面積85600.71 其中住宅70768.99 商業(yè)11742.99 辦公3011.76 停車位234個(gè)層數(shù)33層，地下車庫(kù)及設(shè)備房，裙樓5層，轉(zhuǎn)換層為6層，3座聯(lián)體27層塔樓覆蓋率65%容積率8.31（計(jì)河道覆蓋面積）工程33層的高度以及8.31的容積率在片區(qū)都非常少有，如何在工程推廣中躲避工程劣勢(shì)是我們應(yīng)考慮的問題。二、工程地理位置：我們對(duì)工程的認(rèn)知； 大社區(qū)居住區(qū)康達(dá)爾中城康橋桂芳園 市政中心區(qū)灝景名苑 關(guān)口片區(qū)百合星城我愛我家龍珠花園 老城區(qū)麗廷豪苑陽(yáng)光花園 南嶺村大世紀(jì)水山緣信義假日名城金運(yùn)家園布吉檢查站翡翠星光園

21、本案1地理位置工程位于深惠路上，毗鄰京南、華美工業(yè)區(qū)。2戰(zhàn)略位置：工程位處連接關(guān)口內(nèi)、外的較佳位置，成為連接羅湖與布吉樞紐地帶，也是關(guān)內(nèi)白領(lǐng)聚集最多的區(qū)域。布吉中心花園美杜蘭華庭信和愛琴居可園承翰-慢城綠谷三、工程四至圖片；我們對(duì)工程的認(rèn)知；東面南面西面北面三、SWOT分析；我們對(duì)工程的認(rèn)知；SWOT配套：工程周邊商業(yè)、生活、教育配套非常成熟。交通：工程毗鄰深惠路，到達(dá)市區(qū)或布吉其他區(qū)域交通都十分方便。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)：最大限度地挖掘工程交通方便和配套成熟的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)挖掘投資客與過渡居家型客戶。我們對(duì)工程的認(rèn)知；SWOT容積：工程的容積率達(dá)8.31，是布吉市場(chǎng)上少有的高容積率工程。體量：工程為單棟聯(lián)體

22、樓，難以形成很好的社區(qū)居住氣氛。周邊環(huán)境：由于位處工業(yè)區(qū)之中，周邊環(huán)境較為雜亂，治安環(huán)境不佳。噪音：緊鄰深惠路與羅崗立交邊，噪音影響大。躲避劣勢(shì)：A、對(duì)于工程高容積和小體量的劣勢(shì)，可采取側(cè)重投資宣傳的方式躲避；B、對(duì)于周邊環(huán)境，可在宣傳上將工程區(qū)域包裝為關(guān)口高尚居住片區(qū)，將工程與百合星城、信義假日名城等周邊高尚住宅區(qū)納入一個(gè)大型居住社區(qū)。 三、SWOT分析；我們對(duì)工程的認(rèn)知；三、SWOT分析；SWOT距離：工程距關(guān)口位置很近，將有利于吸引關(guān)內(nèi)客戶和外銷客戶。地鐵：地鐵三號(hào)線預(yù)計(jì)將于2021年完工，工程交通環(huán)境將大為提高。深惠路改造：深惠公路將打造成為第二條“深南大道雙向10車道。市場(chǎng)時(shí)機(jī)：關(guān)口

23、目前具有亮點(diǎn)的小戶型工程仍較為稀缺。清平快速路開通：將帶動(dòng)布吉乃至龍崗區(qū)房地產(chǎn)的更大開展。城市化開展：龍崗城市化開展的進(jìn)程也將長(zhǎng)期利好本片區(qū)住宅銷售。利用時(shí)機(jī)：A、地鐵、深惠公路改造將構(gòu)本錢工程未來(lái)開展的重要時(shí)機(jī)點(diǎn)，應(yīng)將交通的便利性作為工程的重要賣點(diǎn)加以挖掘。B、“與關(guān)口近距離的深度挖掘?qū)?duì)內(nèi)、外區(qū)域客戶兼具有較強(qiáng)吸引力。C、本工程的市場(chǎng)定位應(yīng)抓住市場(chǎng)稀缺的時(shí)機(jī)點(diǎn)，建造高品質(zhì)樓盤。我們對(duì)工程的認(rèn)知；三、SWOT分析；SWOT競(jìng)爭(zhēng)：關(guān)口片區(qū)近年來(lái)為布吉開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域之一，未來(lái)可能將有更多的同類 型產(chǎn)品面世。威脅應(yīng)對(duì)：對(duì)于未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的威脅，本工程打造適合市場(chǎng)需求、高素質(zhì)的產(chǎn)品是為關(guān)鍵。我們對(duì)工程的認(rèn)

24、知；四、工程評(píng)價(jià)以及開展戰(zhàn)略1、產(chǎn)品定位方向： 由于本工程本身具有高容積率、小規(guī)模的特點(diǎn)，因而工程在居家氣氛、產(chǎn)品舒適度上將難以在市場(chǎng)上獲得很好的相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因而本工程在產(chǎn)品上不宜放大，應(yīng)以中小戶型作為主打產(chǎn)品。2、核心優(yōu)勢(shì)挖掘： “毗鄰關(guān)口、交通方便地鐵、配套成熟是工程的核心優(yōu)勢(shì)，工程的核心優(yōu)勢(shì)在定位與推廣中應(yīng)加以挖掘和利用。3、鎖定目標(biāo)客戶群： 工程的區(qū)域特征和產(chǎn)品定位方向決定了工程的客戶層面。本工程的客戶層面將為內(nèi)、外區(qū)域客戶兼具，過渡居家為主，投資為輔。主力目標(biāo)客戶群為羅湖和布吉的年輕白領(lǐng)、生意人，其年齡在25-30歲之間。我們對(duì)客戶的梳理；一、客戶描述：1、主力客戶群；2、輔助客戶

25、群；3、游離客戶群。我們對(duì)客戶的梳理；1、主力客戶群；來(lái)源區(qū)域：布吉關(guān)口片區(qū)和老城區(qū)；羅湖布心、翠竹、東門年齡：25-35歲家庭人口數(shù)：1-3人家庭年收入：5-7萬(wàn)元購(gòu)置用途：過渡投資為主，自住為輔置業(yè)次數(shù)：一次置業(yè)為主職業(yè)：企業(yè)普通員工、中低層管理者、小生意人客戶特征：對(duì)關(guān)口片區(qū)有較高的認(rèn)同。較為年輕，學(xué)歷水平不高，在布 吉或羅湖工作，工資收入不高但較穩(wěn)定。置業(yè)特征：注重性價(jià)比、交通方便和實(shí)用性，對(duì)享受性要求不高，對(duì)年 輕化形象易產(chǎn)生較高認(rèn)同感。一、客戶描述；我們對(duì)客戶的梳理；2、輔助客戶群來(lái)源區(qū)域：布吉其他片區(qū)及羅湖田貝、水貝年齡：25-35歲家庭人口數(shù)：1-3人家庭年收入：5-8萬(wàn)元左右購(gòu)置用途：過渡投資為主，自住為輔置業(yè)次數(shù)：一次置業(yè)為主職業(yè)：企業(yè)普通員工、中低層管理者、小生意人客戶特征：對(duì)關(guān)口片區(qū)有較高的認(rèn)同，需經(jīng)常往來(lái)于關(guān)內(nèi)外。學(xué)歷不高， 工資收入不高或具有較大的不穩(wěn)定性。置業(yè)特征：對(duì)性價(jià)比、交通時(shí)間的要求較高，對(duì)自己的未來(lái)有著較高的期望，希望能擁有品味生活。一、客戶描述；我們對(duì)客戶的