【學(xué)習(xí)課件】第二章-房地產(chǎn)市場調(diào)研

1、第二章 房地產(chǎn)市場調(diào)研第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)調(diào)研的內(nèi)容編輯ppt第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述一、房地產(chǎn)市場調(diào)研的概念二、房地產(chǎn)市場調(diào)研的特點四、房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序編輯ppt一、房地產(chǎn)市場調(diào)研概念房地產(chǎn)市場調(diào)研是指房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，運用科學(xué)的理論和方法，有目的、有計劃地收集、整理、分析各種信息，為企業(yè)決策提供依據(jù)的活動。編輯ppt四、房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序明確問題和調(diào)研目的制定調(diào)查計劃收集資料調(diào)研資料的分析整理撰寫調(diào)研報告編輯ppt調(diào)研目的就是要解決決策所面臨的問題。調(diào)研之前首先應(yīng)該明白為什么要進行調(diào)查，通過調(diào)查能解決什么問題。常見的調(diào)研有：競爭對手項目調(diào)研消費者

2、需求調(diào)研 某地塊周邊環(huán)境調(diào)研某地區(qū)房地產(chǎn)市場整體狀況調(diào)研編輯ppt編輯ppt制定調(diào)查計劃明確調(diào)研目的界定調(diào)研對象確定調(diào)研內(nèi)容確定使用什么樣的調(diào)查方法調(diào)研時間、人員安排費用預(yù)算相關(guān)調(diào)查表和問卷的設(shè)計編輯ppt課堂討論：制定“鄭州市房地產(chǎn)市場狀況”調(diào)查方案原則：可執(zhí)行性；實效性；具體最后要形成鄭州市房地產(chǎn)調(diào)研報告，討論調(diào)研過程、結(jié)果、有趣的事、感受、評獎網(wǎng)上資料可查房管局、規(guī)劃局等政府網(wǎng)站；新浪房產(chǎn)、搜房網(wǎng)等門戶網(wǎng)站編輯ppt目的：了解鄭州市房地產(chǎn)市場概況，熟悉房地產(chǎn)調(diào)研策劃的過程調(diào)研對象：鄭州市主城區(qū)四環(huán)以內(nèi)住宅調(diào)研內(nèi)容：各行政區(qū)概況及特點：各區(qū)樓盤總體狀況：各區(qū)幾個典型樓盤：編輯ppt調(diào)研方法

3、：以二手資料為主，網(wǎng)上查詢?yōu)橹?，實地調(diào)研為輔調(diào)研時間：從現(xiàn)在到十一黃金周結(jié)束人員安排：每個組負(fù)責(zé)一個行政區(qū)，兩個組負(fù)責(zé)整體工作，組內(nèi)人員分工自己安排。費用：交通費、上網(wǎng)費、打印費、其它費用表格：各區(qū)概況一覽表；各區(qū)房地產(chǎn)市場概況一覽表；典型樓盤調(diào)查匯總表等編輯ppt調(diào)查資料的整理分析篩選分類統(tǒng)計分析編輯ppt編輯ppt編輯ppt坂雪崗片區(qū)以傳統(tǒng)的2房、3房居家住宅為主；80平米以上中大戶型占市場需求的主導(dǎo)地位，別墅戶型占比例為13。坂雪崗以居家型低密度住宅類型為主編輯ppt編輯ppt編輯ppt05年總銷售面積達(dá)901萬，關(guān)內(nèi)客戶關(guān)外置業(yè)趨勢增強，寶安、龍崗銷售面積快速增長，占50份額。編輯pp

4、t1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年羅湖區(qū)批售面積129.3483.17132.199.9875.3585.3986.5銷售面積109.5777.1797.85119.8111.08126.8100.15福田批售面積186.06176.34139.08271.9116.65163.5688銷售面積147.54181.94155.44186.29186.59121.8172.73南山區(qū)批售面積71.07139.29135.39242.95281.66205.14107.7銷售面積88.59114.95135.2173.18222.6271.44157.75鹽田

5、區(qū)批售面積5.2218.4110.6825.123.4412.2217.4銷售面積6.366.87.979.3824.3917.6221.77寶安區(qū)批售面積44.4664.48117.86150.29134.31177.13244.8銷售面積64.2469.786.75111.31142.53167.77266.25龍崗區(qū)批售面積102.6296.21112.03171.285.49163.04175.05銷售面積76.21106.26110.51124.45124.82143.78182.49編輯ppt上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司PART1 市場分析 競爭分析分段戶型競爭

6、分析100200平米：競爭對手少，總價低，適合投資200300平米：競爭對手主要為世紀(jì)凱廈，對手該面積銷售較好300500平米：競爭最為激烈5001000平米：主要以自用為主，需要有針對性尋找客戶1000平米以上：主要以自用為主，需要有針對性尋找客戶編輯ppt價 格2500以下2500300030003500350040004000以上比 例8%30%29%18%15%某地區(qū)樓盤銷售價格匯總表編輯ppt1993、1994年荔灣區(qū)商品房供應(yīng)量統(tǒng)計表 住 宅 商 場寫字樓合 計 93年推出面積4252391616000586899占當(dāng)年推出比例72.5%27.5%0%100% 94年推出面積796

7、713188062009173560占當(dāng)年推出比例46%18.3%35.7%100% 合計總供應(yīng)量50491019354062009760459所占比例66.4%25.4%8.2%100%編輯ppt北區(qū)物業(yè)統(tǒng)計表項目名稱物業(yè)形態(tài)價格水平銷售時間藍(lán)湖郡聯(lián)排別墅、獨立別墅5000元/ M2起待定，估計在8月棕櫚泉國際花園聯(lián)排別墅、獨立別墅5000元/ M2起2004年7月25日保利集團獨立別墅未定尚早魯能星城多種建筑形式2800-4300元/ M2開始認(rèn)購藍(lán)山湖聯(lián)排別墅未定尚早天湖美鎮(zhèn)花園洋房4000元/ M2起待定，估計在8月財富中心小高層、花園洋房3800元/ M2起待定，估計在8月水晶酈城（

8、三、四組團）小高層、高層3800元/ M2起待定，估計在8月佰富高爾夫別墅獨立別墅10000元/ M2起待定，估計在年底比華利獨立別墅10000元/ M2起2004年4月17日編輯ppt博瑞地產(chǎn)公司廣告投放狀況 11.20 一脈相承 承諾始終如一（大山篇）11月 12月 1月 2月 春節(jié) 11.27 量體裁衣，完美盡在尺度間（背影篇）12.8 完美，體現(xiàn)在最細(xì)微處（鈕扣篇）12.4 一針一線，不僅是技術(shù)(線團篇）12.1 精挑細(xì)選，是為了更完美（布料篇）12.12 為生活去創(chuàng)造（小女孩篇）12.18 為生活去創(chuàng)造（同上）12.25 溫情的氛圍與空間，讓交流與融合完美體現(xiàn)（火鍋篇）1.22 拚出

9、生活好風(fēng)景(拼圖篇，即將見報)1.15 翻出生活新花樣（翻繩篇）編輯ppt上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司金鷹大廈推廣與銷售1PART1 市場分析 競爭分析 重點競爭對手分析公開日期2004-7-18編輯ppt上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司金鷹大廈推廣與銷售2PART1 市場分析 競爭分析 重點競爭對手分析解放日報連續(xù)一個月每隔一周一個半版效果較好編輯ppt重慶藍(lán)湖郡廣告投放匯總編輯ppt藍(lán)湖郡廣告投放明細(xì)重慶晨報重慶日報重慶商報重慶晚報總計一月112二月2114三月112四月8412五月4116六月2237總計91131033編輯ppt小結(jié)統(tǒng)計形式包括：條狀

10、圖、餅狀圖、表格、其它形式，根據(jù)實際需要選擇分析要耐心，逐項分析、觀察重點和特點，總結(jié)規(guī)律和感受所謂的分析是：先描述、再分析原因、再談?wù)剬Σ呓ㄗh千萬不要把原始資料堆在領(lǐng)導(dǎo)面前編輯ppt練習(xí)：調(diào)查結(jié)果的統(tǒng)計與分析問題：您是否聽說過“楓林上院”？ A.聽說過 B.沒有問題：描述一下您對建業(yè)房地產(chǎn)公司的看法： 。 問題：您現(xiàn)居住的房子面積為 平方米。編輯ppt調(diào)查結(jié)果的統(tǒng)計分析問題：您購買住房首先考慮的三個因素是 。編輯ppt優(yōu)先考慮因素提及率價位67%地段59%環(huán)境83%學(xué)區(qū)21%戶型19%品質(zhì)22%物業(yè)23%社區(qū)會所4%品牌4%其它1%編輯ppt練習(xí)：思考如何對書上消費者調(diào)查表的信息進行統(tǒng)計？案

11、例：學(xué)習(xí)金銀湖板塊的分析方法。練習(xí)：調(diào)研信息分析練習(xí)。編輯ppt市場調(diào)研報告思考：一份房地產(chǎn)市場調(diào)研報告應(yīng)該包括哪些內(nèi)容？案例：金銀湖板塊市場調(diào)研報告案例：杭州寫字樓調(diào)研報告案例：逸居國際市場調(diào)研編輯ppt作業(yè)：嘗試做一次房地產(chǎn)市場調(diào)研鄭州市總體供給狀況調(diào)研楓林上院競爭項目調(diào)研編輯ppt四、房地產(chǎn)調(diào)研的方法按調(diào)研對象分類全面調(diào)研重點調(diào)研抽樣調(diào)研按具體方法分類訪問法觀察法實驗法房地產(chǎn)市場調(diào)研的常用方法（房地產(chǎn)信息獲取途徑）編輯ppt鏈接：調(diào)研信息獲得方式互聯(lián)網(wǎng)買資料跑市場找高手找消費者編輯ppt供求分析商品房批準(zhǔn)預(yù)售與預(yù)售登記施工與竣工面積編輯ppt第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)研主要

12、包括房地產(chǎn)市場外部條件調(diào)研和房地產(chǎn)內(nèi)部情況調(diào)研兩大部分。PEST分析政治法律環(huán)境調(diào)研經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研社會文化環(huán)境調(diào)研技術(shù)環(huán)境調(diào)研編輯ppt一、PEST分析編輯pptPEST政治法律經(jīng)濟社會文化技術(shù)城市規(guī)劃土地政策金融政策財政政策產(chǎn)業(yè)政策城市經(jīng)濟發(fā)展水平居民收入水平社會心理人口狀況圖：房地產(chǎn)市場外部條件調(diào)研編輯ppt二、政治法律環(huán)境調(diào)研政治法律城市規(guī)劃土地政策金融政策財政政策產(chǎn)業(yè)政策編輯ppt城市規(guī)劃城市規(guī)劃是指導(dǎo)城市發(fā)展和建設(shè)的方略，是為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo)，確定城市的性質(zhì)，規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)的綜合部署和具體安排。編輯ppt例如：上海浦東金

13、融貿(mào)易區(qū)的建設(shè)和延安東路過江隧道、楊浦大橋、南浦大橋的建成，使浦東新區(qū)房地產(chǎn)價格迅速增長并接近浦西的水平；北京中關(guān)村科技園區(qū)核心區(qū)的建設(shè)，使其地價、房價接近北京市區(qū)最繁華的王府井、西單商業(yè)區(qū)的水平編輯ppt 城市規(guī)劃的內(nèi)容：城市規(guī)劃法第十九條、第二十條規(guī)定 “城市總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括：城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模、城市主要建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和定額指標(biāo)，城市建設(shè)用地布局，功能分區(qū)和各項建設(shè)的總體部署，城市綜合交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)，各項專業(yè)規(guī)劃，近期建設(shè)規(guī)劃?！本庉媝pt鄭州市的城市規(guī)劃工作主要依據(jù)：中華人民共和國城市規(guī)劃法 河南省城市規(guī)劃法實施辦法鄭州市城市規(guī)劃管理條例編輯ppt2005.7，鄭州市政府

14、正式啟動城市總體規(guī)劃修編工作，委托中國城市規(guī)劃設(shè)計院著手繪制未來15年的城市發(fā)展藍(lán)圖，此次總體規(guī)劃修編把鄭州市域7446.2平方公里的范圍全盤考慮。包括中原、金水、二七、管城、邙山、上街六區(qū)和滎陽、鞏義、新鄭、新密、登封、中牟五市一縣所轄范圍。資料：鄭州市的城市規(guī)劃編輯ppt鄭州市城市規(guī)劃目標(biāo)： 把鄭州建成為我國中部地區(qū)商業(yè)貿(mào)易、金融中心，隴蘭經(jīng)濟帶中心城市；綜合實力步入全國省會城市先進行列。本規(guī)劃期末，把鄭州建成全國重要的商貿(mào)、金融、信息中心，達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家同類城市水平；成為經(jīng)濟繁榮、交通發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施完善、服務(wù)功能良好、具有中原特色的社會主義現(xiàn)代化商貿(mào)城市。下世紀(jì)中葉，把鄭州建

15、成為現(xiàn)代化、多功能的國際商埠。編輯ppt鄭州市已基本突破中心外延攤大餅的模式，形成多中心，組團式的發(fā)展態(tài)勢。東部圃田組團（鄭東新區(qū)）西部須水組團（大學(xué)城和高新區(qū)）北部花園口組團南部小李莊組團格向基本形成。編輯ppt 市中心區(qū)及邊緣組團，重點發(fā)展機械電子、紡織服裝和食品卷煙三大支柱產(chǎn)業(yè)縣(市)、衛(wèi)星城區(qū)，應(yīng)發(fā)揮各自優(yōu)勢，重點發(fā)展冶金建材、醫(yī)藥化工、能源三大支柱產(chǎn)業(yè)編輯ppt 人口規(guī)模 全市總?cè)丝冢?2000年638萬人左右，2010年700萬人左右鄭州市區(qū)城市人口：2000年170萬人(含暫住人口20萬人)，2010年230萬人(含暫住人口30萬人)。編輯ppt居住用地的布局堅持舊區(qū)適當(dāng)調(diào)整，以

16、新區(qū)開發(fā)為主。1.疏散舊城區(qū)人口，減少居住用地比重，增加第三產(chǎn)業(yè)用地。2.加快住宅建設(shè)，年平均約建5萬套住房。 3.中心組團居住用地結(jié)合商貿(mào)設(shè)施規(guī)劃和舊區(qū)改造進行調(diào)整；邊緣組團與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對應(yīng)合理布局居住用地，疏散中心城過密人口。4.居住區(qū)內(nèi)按國家標(biāo)準(zhǔn)配建公共服務(wù)設(shè)施與社區(qū)管理機構(gòu)。其中，每2萬城市居民建一所中學(xué)，1萬人建一所小學(xué)，5千人建一所幼托機構(gòu)。 編輯ppt道路和交通的規(guī)劃 根據(jù)鄭州市區(qū)綜合交通規(guī)劃，鄭州市已基本建成環(huán)形加放射的市區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)骨架。連接中原路、紫荊山路、鄭花路等放射主干路和繞城公路（四環(huán)路）、環(huán)城快速路（三環(huán)路）、二環(huán)路相繼建成通車。編輯ppt城市綠地規(guī)劃2003年全市規(guī)

17、劃建成占地500平方米以上的公園、小游園71個，總面積為76.7萬平方米2004年完成了47個游園的規(guī)劃設(shè)計，已建成靠近居民區(qū)的游園34個，總面積24.5萬平方米規(guī)劃整治了金水河、熊耳河、東風(fēng)渠等河道水系，建成濱河公園。初步形成了以道路綠化景觀為骨架，公園、廣場、游園基本均勻分布，濱河公園貫穿市區(qū)的體系編輯ppt關(guān)于精品街規(guī)劃 關(guān)于河道整治規(guī)劃 夜景照明工程規(guī)劃 編輯ppt面試模擬問題：你對鄭州市的城市規(guī)劃有什么認(rèn)識？編輯ppt政策對房地產(chǎn)的影響實例：調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)資本金/GB/9377403.html保障性住宅建設(shè)/GB/71364/9262400.html征收物業(yè)稅/GB/9505324.

18、html綜合措施/blank/fdctk.shtml/chanjing/b/20060529/22222606864.shtml編輯ppt資料：新國十條 2010年4月17日 國務(wù)院為了堅決遏制部分城市房價過快上漲，發(fā)布國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，簡稱“新國十條” 。編輯ppt(一)統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(二)建立考核問責(zé)機制(三)實行更為嚴(yán)格的差別化房貸利率(四)發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用(五)增加居住用地有效供應(yīng)編輯ppt(六)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)(七)確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)(八)加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購

19、地和融資的監(jiān)管(九)加大交易秩序監(jiān)管力度(十)完善房地產(chǎn)市場信息披露制度編輯ppt我國08年10月的樓市政策首付 居民首次購房最低首付款比例減至20%(原比例30%) 免稅 個人買賣住房暫免征收印花稅(原比例0.05%) 免土地增值稅 利率 個人住房公積金貸款各檔次利率下調(diào)0.27百分點 契稅 首次購買90平米以下住房契稅統(tǒng)一下調(diào)到1%(原全國稅率3% 北京1.5%) 編輯ppt2010年9月26日，國土部、住建部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知，表示繼續(xù)抑制房價上漲、促進房價、地價的合理調(diào)整。在各方的猜測中，官方再度出手加強房地產(chǎn)的調(diào)控。土地閑置1年的企業(yè)禁止買地。限制大

20、戶型建設(shè)用地的出讓。編輯pptPEST政治法律經(jīng)濟社會文化技術(shù)城市規(guī)劃土地政策金融政策財政政策產(chǎn)業(yè)政策城市經(jīng)濟發(fā)展水平居民收入水平住房狀況人口狀況圖：房地產(chǎn)市場外部條件調(diào)研編輯ppt三、經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研城市總體發(fā)展?fàn)顩rGDP及人均GDP（速度和規(guī)模）居民收入水平和消費結(jié)構(gòu)居民收入消費水平消費結(jié)構(gòu)編輯ppt一、GDP對房地產(chǎn)的影響國家統(tǒng)計局報告指出，1952年至2008年，扣除價格因素，我國GDP以年均8.1%的速度增長，經(jīng)濟總量增加77倍，位次躍升至世界第3位。我國2008年GDP為3.86萬億美元，相當(dāng)于美國的27.2%、日本的78.6%。編輯ppt資料：我國08城市GDP排名1、上海市 138

21、00億 10.4% 2、北京市 10900億 10.3%3、廣州市 8260億 12.5%4、深圳市 7950億12.3%5、蘇州市 6800億13.3%6、天津市 6300億15.4%7、重慶市 5120億16.6%8、杭州市 4970億12.2%9、青島市 4480億13.5%10、無錫市 4460億13.1%編輯ppt上海市和青海省房地產(chǎn)規(guī)模比較上海GDP13800億元交易量：1970.01萬均價： 13526元/ GDP：706億元交易量：403萬均價：2242元/ 編輯ppt二、居民收入對房地產(chǎn)的影響常用指標(biāo)：城鎮(zhèn)單位在崗職工工資 城鎮(zhèn)居民可支配收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民家庭

22、收入編輯ppt鏈接：房價收入比(Housing Price-to-Income Ratio）是指住房價格與城市居民家庭年收入之比房價收入比是判斷房價合理與否的重要依據(jù)城市化基本完成和中產(chǎn)階級占據(jù)主要比重，房價與收入之比才能達(dá)相對均衡狀態(tài)我國的房價和人民群眾支付能力之間存在尖銳矛盾 “一般而言，在發(fā)達(dá)國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區(qū)?！?編輯ppt例如美國：在過去20年中，美國平均每套房子的售價在20萬-30萬美元之間同期美國居民家庭年收入的中位值為4.5萬到8萬美元以此計算，下限房價與下限收入之間的比值約為4.4；上限房價和下限收入的比值約為6.6編輯ppt從我國的情況來看，依照國家統(tǒng)計局

23、公布的有關(guān)數(shù)據(jù)計算，2007年全國整體房價收入比=28平方米3665元/13786元=7.44。2007年,北京、深圳、廣州的房價收入比已超過13，上海超過11。 編輯ppt房地產(chǎn)中介機構(gòu)中大恒基根據(jù)北京市統(tǒng)計局和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)計算得出，目前北京市的房價收入比已達(dá)27：1，超出國際平均水平5倍。按照目前北京市居民的收入水平，“一家人”不吃不喝需要27年才能買到一套房。 北京市場中的自住型需求正在被擠出，流向二手房市場和郊區(qū)。編輯ppt鏈接：北京的富裕水平北京市統(tǒng)計局副局長于秀琴在2009年8月28日舉行的新聞發(fā)布會上表示,目前北京市恩格爾系數(shù)降到了33%左右,人均GDP已達(dá)到

24、9000美元,這兩項指標(biāo)意味著北京已達(dá)到上中等國家或地區(qū)的富裕水平。 編輯ppt思考：你能估計鄭州市的房價收入比么？編輯ppt編輯ppt房價收入比2每平方米房價和人均單月收入之比。例：紐約一套中等價格的家庭別墅售價為為45.3萬美元，平均面積為220。紐約的房價為：45.3萬美元220平方米2059美元/平方米。根據(jù)美國商務(wù)部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，去年美國人均收入為3.6萬美元，換算成月收入就是3000美元。以此得出，紐約人的房價收入比為2059美元/平方米3000美元0.69。編輯ppt三、消費結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)的影響收入消費比消費結(jié)構(gòu)編輯ppt編輯ppt鏈接：我國居民消費結(jié)構(gòu)的變化 新華網(wǎng)2002年12月

25、17日 來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明，如今我國老百姓花在“食”上的錢在消費支出中所占的比例越來越小了，城鄉(xiāng)居民消費結(jié)構(gòu)正發(fā)生著顯著變化。 去年，我國城鎮(zhèn)和農(nóng)村家庭恩格爾系數(shù)分別下降到.和.，與改革開放之初相比，分別下降了約個百分點。 編輯ppt在吃上減下來的錢花在了哪里？ 一是耐用消費品支出在增多。我國居民家庭經(jīng)歷了從老“四大件”到新“六大件”（彩色電視機、電冰箱、洗衣機、錄音機、電風(fēng)扇和照相機），再追求電腦、轎車的轉(zhuǎn)變。編輯ppt二是住房面積在增大。城鎮(zhèn)居民住房條件也明顯改善，年城市居民人均居住面積平方米，比年增長；城市居民家庭中人均居住面積低于平方米的擁擠戶從年的下降到。編輯ppt三是娛樂、教

26、育、文化、醫(yī)療、保健等服務(wù)和改善居住、交通、通訊條件的能力不斷提高。去年，城鎮(zhèn)居民人均醫(yī)療保健支出.元，交通和通訊支出元，娛樂教育文化支出元，居住支出元，分別比年增加、.、和.。農(nóng)村這四項比年的增幅分別為.、.、.和.。編輯ppt四、社會文化環(huán)境調(diào)研消費心理居民職業(yè)教育程度家庭人口規(guī)模及構(gòu)成價值觀審美觀民族、宗教、風(fēng)俗編輯ppt人口變化對房地產(chǎn)的影響我國人口變化的趨勢老齡化。2050年我國65歲以上老人占30%，進入重度老齡化社會空巢家庭年輕化人口呈倒“金字塔”型結(jié)婚率下降，離婚率上升編輯ppt三、經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研城市總體發(fā)展?fàn)顩rGDP及人均GDP（速度和規(guī)模）居民收入水平和消費結(jié)構(gòu)居民收入消費水

27、平消費結(jié)構(gòu)編輯ppt一、GDP對房地產(chǎn)的影響資料：國家統(tǒng)計局報告指出，1952年至2008年，扣除價格因素，我國GDP以年均8.1%的速度增長，經(jīng)濟總量增加77倍，位次躍升至世界第3位。我國2008年GDP為3.86萬億美元，相當(dāng)于美國的27.2%、日本的78.6%。編輯ppt資料：我國08城市GDP排名1、上海市 13800億 10.4% 2、北京市 10900億 10.3%3、廣州市 8260億 12.5%4、深圳市 7950億12.3%5、蘇州市 6800億13.3%6、天津市 6300億15.4%7、重慶市 5120億16.6%8、杭州市 4970億12.2%9、青島市 4480億13

28、.5%10、無錫市 4460億13.1%編輯ppt上海市和青海省房地產(chǎn)規(guī)模比較12月交易量：191.40萬（共18907套）交易量：1970.01萬供應(yīng)量：2347.99萬均價： 13526元/ GDP：706億元交易量：403萬均價：2242元/ 編輯ppt二、居民收入對房地產(chǎn)的影響常用指標(biāo)：城鎮(zhèn)單位在崗職工工資 城鎮(zhèn)居民家庭收入城鎮(zhèn)居民可支配收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入編輯ppt鏈接：房價收入比(HousingPrice-to-IncomeRatio）是指住房價格與城市居民家庭年收入之比房價收入比是判斷房價合理與否的重要依據(jù)城市化基本完成和中產(chǎn)階級占據(jù)主要比重，房價與收入之比才能達(dá)相對均衡狀

29、態(tài)我國的房價和人民群眾支付能力之間存在尖銳矛盾 “一般而言，在發(fā)達(dá)國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區(qū)?！?編輯ppt例如美國：在過去20年中，美國平均每套房子的售價在20萬-30萬美元之間同期美國居民家庭年收入的中位值為4.5萬到8萬美元以此計算，下限房價與下限收入之間的比值約為4.4；上限房價和下限收入的比值約為6.6編輯ppt從我國的情況來看，依照國家統(tǒng)計局公布的有關(guān)數(shù)據(jù)計算，2007年全國整體房價收入比=28平方米3665元/13786元=7.44。2007年,北京、深圳、廣州的房價收入比已超過13，上海超過11。 編輯ppt房地產(chǎn)中介機構(gòu)中大恒基根據(jù)北京市統(tǒng)計局和北京市房地產(chǎn)交易管理

30、網(wǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)計算得出，目前北京市的房價收入比已達(dá)27：1，超出國際平均水平5倍。按照目前北京市居民的收入水平，“一家人”不吃不喝需要27年才能買到一套房。 北京市場中的自住型需求正在被擠出，流向二手房市場和郊區(qū)。編輯ppt鏈接：北京的富裕水平北京市統(tǒng)計局副局長于秀琴在2009年8月28日舉行的新聞發(fā)布會上表示,目前北京市恩格爾系數(shù)降到了33%左右,人均GDP已達(dá)到9000美元,這兩項指標(biāo)意味著北京已達(dá)到上中等國家或地區(qū)的富裕水平。 編輯ppt思考：你能估計鄭州市的房價收入比么？編輯ppt編輯ppt房價收入比2每平方米房價和人均單月收入之比。例：紐約一套中等價格的家庭別墅售價為為45.3萬美元，

31、平均面積為220。紐約的房價為：45.3萬美元220平方米2059美元/平方米。根據(jù)美國商務(wù)部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，去年美國人均收入為3.6萬美元，換算成月收入就是3000美元。以此得出，紐約人的房價收入比為2059美元/平方米3000美元0.69。編輯ppt思考：在一份市場調(diào)研報告中“居民收入”項應(yīng)包括哪些內(nèi)容？編輯ppt三、消費結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)的影響收入消費比消費結(jié)構(gòu)編輯ppt編輯ppt鏈接：我國居民消費結(jié)構(gòu)的變化 新華網(wǎng)2002年12月17日 來自國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)表明，如今我國老百姓花在“食”上的錢在消費支出中所占的比例越來越小了，城鄉(xiāng)居民消費結(jié)構(gòu)正發(fā)生著顯著變化。 恩格爾系數(shù)，即購買食物的人均支

32、出在消費總支出中的比重，是判斷國民生活水平的國際指標(biāo)。去年，我國城鎮(zhèn)和農(nóng)村家庭恩格爾系數(shù)分別下降到.和.，與改革開放之初相比，分別下降了約個百分點。 編輯ppt在吃上減下來的錢花在了哪里？ 一是耐用消費品支出在增多。我國居民家庭經(jīng)歷了從老“四大件”到新“六大件”（彩色電視機、電冰箱、洗衣機、錄音機、電風(fēng)扇和照相機），再追求電腦、轎車的轉(zhuǎn)變。年城市居民家庭平均每百戶擁有彩色電視機臺，比年增長倍；電冰箱臺，增長倍；洗衣機臺，增長，電風(fēng)扇臺，增長；照相機架，增長倍。另外還有影碟機臺，錄放像機臺，組合音響臺，家用電腦臺。編輯ppt二是住房面積在增大。城鎮(zhèn)居民住房條件也明顯改善，年城市居民人均居住面積平

33、方米，比年增長；城市居民家庭中人均居住面積低于平方米的擁擠戶從年的下降到。編輯ppt三是娛樂、教育、文化、醫(yī)療、保健等服務(wù)和改善居住、交通、通訊條件的能力不斷提高。去年，城鎮(zhèn)居民人均醫(yī)療保健支出.元，交通和通訊支出元，娛樂教育文化支出元，居住支出元，分別比年增加、.、和.。農(nóng)村這四項比年的增幅分別為.、.、.和.。編輯ppt社會文化環(huán)境調(diào)研消費心理居民職業(yè)教育程度家庭人口規(guī)模及構(gòu)成價值觀審美觀民族、宗教、風(fēng)俗編輯ppt第三節(jié) 房地產(chǎn)市場內(nèi)部調(diào)研編輯ppt內(nèi)部調(diào)研供給調(diào)研需求調(diào)研個案調(diào)研總體狀況分板塊消費者基本情況需求狀況圖2：房地產(chǎn)市場內(nèi)部狀況調(diào)研價格調(diào)研編輯ppt一、需求調(diào)研消費者基本情況調(diào)研個人信息調(diào)研家庭情況調(diào)研收入水平調(diào)研需求狀況調(diào)研居住狀況調(diào)研置業(yè)計劃偏好信息途徑編輯ppt二、供給調(diào)研供給總體狀況板塊供給狀況編輯ppt供給總量土地供應(yīng)總量現(xiàn)在建樓盤總量新開工面積竣工面積在售樓盤總量預(yù)售總量銷售總量編輯ppt土地供應(yīng)誰主管國有土地使用權(quán)的出讓？如何得到土地出讓信息？編輯ppt編輯ppt作業(yè)：查找并閱讀：中華人民共和國土地管理法河南省土地管理法實施辦法 編輯pp