【學(xué)習(xí)課件】第二章-房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

1、第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)調(diào)研的內(nèi)容編輯ppt第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的概念二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序編輯ppt一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概念房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是指房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論和方法，有目的、有計(jì)劃地收集、整理、分析各種信息，為企業(yè)決策提供依據(jù)的活動(dòng)。編輯ppt四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序明確問(wèn)題和調(diào)研目的制定調(diào)查計(jì)劃收集資料調(diào)研資料的分析整理撰寫調(diào)研報(bào)告編輯ppt調(diào)研目的就是要解決決策所面臨的問(wèn)題。調(diào)研之前首先應(yīng)該明白為什么要進(jìn)行調(diào)查，通過(guò)調(diào)查能解決什么問(wèn)題。常見(jiàn)的調(diào)研有：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目調(diào)研消費(fèi)者

2、需求調(diào)研 某地塊周邊環(huán)境調(diào)研某地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況調(diào)研編輯ppt編輯ppt制定調(diào)查計(jì)劃明確調(diào)研目的界定調(diào)研對(duì)象確定調(diào)研內(nèi)容確定使用什么樣的調(diào)查方法調(diào)研時(shí)間、人員安排費(fèi)用預(yù)算相關(guān)調(diào)查表和問(wèn)卷的設(shè)計(jì)編輯ppt課堂討論：制定“鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況”調(diào)查方案原則：可執(zhí)行性；實(shí)效性；具體最后要形成鄭州市房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告，討論調(diào)研過(guò)程、結(jié)果、有趣的事、感受、評(píng)獎(jiǎng)網(wǎng)上資料可查房管局、規(guī)劃局等政府網(wǎng)站；新浪房產(chǎn)、搜房網(wǎng)等門戶網(wǎng)站編輯ppt目的：了解鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況，熟悉房地產(chǎn)調(diào)研策劃的過(guò)程調(diào)研對(duì)象：鄭州市主城區(qū)四環(huán)以內(nèi)住宅調(diào)研內(nèi)容：各行政區(qū)概況及特點(diǎn)：各區(qū)樓盤總體狀況：各區(qū)幾個(gè)典型樓盤：編輯ppt調(diào)研方法

3、：以二手資料為主，網(wǎng)上查詢?yōu)橹?，?shí)地調(diào)研為輔調(diào)研時(shí)間：從現(xiàn)在到十一黃金周結(jié)束人員安排：每個(gè)組負(fù)責(zé)一個(gè)行政區(qū)，兩個(gè)組負(fù)責(zé)整體工作，組內(nèi)人員分工自己安排。費(fèi)用：交通費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)、打印費(fèi)、其它費(fèi)用表格：各區(qū)概況一覽表；各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況一覽表；典型樓盤調(diào)查匯總表等編輯ppt調(diào)查資料的整理分析篩選分類統(tǒng)計(jì)分析編輯ppt編輯ppt編輯ppt坂雪崗片區(qū)以傳統(tǒng)的2房、3房居家住宅為主；80平米以上中大戶型占市場(chǎng)需求的主導(dǎo)地位，別墅戶型占比例為13。坂雪崗以居家型低密度住宅類型為主編輯ppt編輯ppt編輯ppt05年總銷售面積達(dá)901萬(wàn)，關(guān)內(nèi)客戶關(guān)外置業(yè)趨勢(shì)增強(qiáng)，寶安、龍崗銷售面積快速增長(zhǎng)，占50份額。編輯pp

4、t1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年羅湖區(qū)批售面積129.3483.17132.199.9875.3585.3986.5銷售面積109.5777.1797.85119.8111.08126.8100.15福田批售面積186.06176.34139.08271.9116.65163.5688銷售面積147.54181.94155.44186.29186.59121.8172.73南山區(qū)批售面積71.07139.29135.39242.95281.66205.14107.7銷售面積88.59114.95135.2173.18222.6271.44157.75鹽田

5、區(qū)批售面積5.2218.4110.6825.123.4412.2217.4銷售面積6.366.87.979.3824.3917.6221.77寶安區(qū)批售面積44.4664.48117.86150.29134.31177.13244.8銷售面積64.2469.786.75111.31142.53167.77266.25龍崗區(qū)批售面積102.6296.21112.03171.285.49163.04175.05銷售面積76.21106.26110.51124.45124.82143.78182.49編輯ppt上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司PART1 市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)分析分段戶型競(jìng)爭(zhēng)

6、分析100200平米：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少，總價(jià)低，適合投資200300平米：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要為世紀(jì)凱廈，對(duì)手該面積銷售較好300500平米：競(jìng)爭(zhēng)最為激烈5001000平米：主要以自用為主，需要有針對(duì)性尋找客戶1000平米以上：主要以自用為主，需要有針對(duì)性尋找客戶編輯ppt價(jià) 格2500以下2500300030003500350040004000以上比 例8%30%29%18%15%某地區(qū)樓盤銷售價(jià)格匯總表編輯ppt1993、1994年荔灣區(qū)商品房供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表 住 宅 商 場(chǎng)寫字樓合 計(jì) 93年推出面積4252391616000586899占當(dāng)年推出比例72.5%27.5%0%100% 94年推出面積796

7、713188062009173560占當(dāng)年推出比例46%18.3%35.7%100% 合計(jì)總供應(yīng)量50491019354062009760459所占比例66.4%25.4%8.2%100%編輯ppt北區(qū)物業(yè)統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)價(jià)格水平銷售時(shí)間藍(lán)湖郡聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅5000元/ M2起待定，估計(jì)在8月棕櫚泉國(guó)際花園聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅5000元/ M2起2004年7月25日保利集團(tuán)獨(dú)立別墅未定尚早魯能星城多種建筑形式2800-4300元/ M2開(kāi)始認(rèn)購(gòu)藍(lán)山湖聯(lián)排別墅未定尚早天湖美鎮(zhèn)花園洋房4000元/ M2起待定，估計(jì)在8月財(cái)富中心小高層、花園洋房3800元/ M2起待定，估計(jì)在8月水晶酈城（

8、三、四組團(tuán)）小高層、高層3800元/ M2起待定，估計(jì)在8月佰富高爾夫別墅獨(dú)立別墅10000元/ M2起待定，估計(jì)在年底比華利獨(dú)立別墅10000元/ M2起2004年4月17日編輯ppt博瑞地產(chǎn)公司廣告投放狀況 11.20 一脈相承 承諾始終如一（大山篇）11月 12月 1月 2月 春節(jié) 11.27 量體裁衣，完美盡在尺度間（背影篇）12.8 完美，體現(xiàn)在最細(xì)微處（鈕扣篇）12.4 一針一線，不僅是技術(shù)(線團(tuán)篇）12.1 精挑細(xì)選，是為了更完美（布料篇）12.12 為生活去創(chuàng)造（小女孩篇）12.18 為生活去創(chuàng)造（同上）12.25 溫情的氛圍與空間，讓交流與融合完美體現(xiàn)（火鍋篇）1.22 拚出

9、生活好風(fēng)景(拼圖篇，即將見(jiàn)報(bào))1.15 翻出生活新花樣（翻繩篇）編輯ppt上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司金鷹大廈推廣與銷售1PART1 市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析公開(kāi)日期2004-7-18編輯ppt上 海 文 略 房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀(jì) 有 限 公司金鷹大廈推廣與銷售2PART1 市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析解放日?qǐng)?bào)連續(xù)一個(gè)月每隔一周一個(gè)半版效果較好編輯ppt重慶藍(lán)湖郡廣告投放匯總編輯ppt藍(lán)湖郡廣告投放明細(xì)重慶晨報(bào)重慶日?qǐng)?bào)重慶商報(bào)重慶晚報(bào)總計(jì)一月112二月2114三月112四月8412五月4116六月2237總計(jì)91131033編輯ppt小結(jié)統(tǒng)計(jì)形式包括：條狀

10、圖、餅狀圖、表格、其它形式，根據(jù)實(shí)際需要選擇分析要耐心，逐項(xiàng)分析、觀察重點(diǎn)和特點(diǎn)，總結(jié)規(guī)律和感受所謂的分析是：先描述、再分析原因、再談?wù)剬?duì)策建議千萬(wàn)不要把原始資料堆在領(lǐng)導(dǎo)面前編輯ppt練習(xí)：調(diào)查結(jié)果的統(tǒng)計(jì)與分析問(wèn)題：您是否聽(tīng)說(shuō)過(guò)“楓林上院”？ A.聽(tīng)說(shuō)過(guò) B.沒(méi)有問(wèn)題：描述一下您對(duì)建業(yè)房地產(chǎn)公司的看法： 。 問(wèn)題：您現(xiàn)居住的房子面積為 平方米。編輯ppt調(diào)查結(jié)果的統(tǒng)計(jì)分析問(wèn)題：您購(gòu)買住房首先考慮的三個(gè)因素是 。編輯ppt優(yōu)先考慮因素提及率價(jià)位67%地段59%環(huán)境83%學(xué)區(qū)21%戶型19%品質(zhì)22%物業(yè)23%社區(qū)會(huì)所4%品牌4%其它1%編輯ppt練習(xí)：思考如何對(duì)書上消費(fèi)者調(diào)查表的信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)？案

11、例：學(xué)習(xí)金銀湖板塊的分析方法。練習(xí)：調(diào)研信息分析練習(xí)。編輯ppt市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告思考：一份房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告應(yīng)該包括哪些內(nèi)容？案例：金銀湖板塊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告案例：杭州寫字樓調(diào)研報(bào)告案例：逸居國(guó)際市場(chǎng)調(diào)研編輯ppt作業(yè)：嘗試做一次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研鄭州市總體供給狀況調(diào)研楓林上院競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研編輯ppt四、房地產(chǎn)調(diào)研的方法按調(diào)研對(duì)象分類全面調(diào)研重點(diǎn)調(diào)研抽樣調(diào)研按具體方法分類訪問(wèn)法觀察法實(shí)驗(yàn)法房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的常用方法（房地產(chǎn)信息獲取途徑）編輯ppt鏈接：調(diào)研信息獲得方式互聯(lián)網(wǎng)買資料跑市場(chǎng)找高手找消費(fèi)者編輯ppt供求分析商品房批準(zhǔn)預(yù)售與預(yù)售登記施工與竣工面積編輯ppt第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研主要

12、包括房地產(chǎn)市場(chǎng)外部條件調(diào)研和房地產(chǎn)內(nèi)部情況調(diào)研兩大部分。PEST分析政治法律環(huán)境調(diào)研經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研技術(shù)環(huán)境調(diào)研編輯ppt一、PEST分析編輯pptPEST政治法律經(jīng)濟(jì)社會(huì)文化技術(shù)城市規(guī)劃土地政策金融政策財(cái)政政策產(chǎn)業(yè)政策城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平居民收入水平社會(huì)心理人口狀況圖：房地產(chǎn)市場(chǎng)外部條件調(diào)研編輯ppt二、政治法律環(huán)境調(diào)研政治法律城市規(guī)劃土地政策金融政策財(cái)政政策產(chǎn)業(yè)政策編輯ppt城市規(guī)劃城市規(guī)劃是指導(dǎo)城市發(fā)展和建設(shè)的方略，是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市的性質(zhì)，規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排。編輯ppt例如：上海浦東金

13、融貿(mào)易區(qū)的建設(shè)和延安東路過(guò)江隧道、楊浦大橋、南浦大橋的建成，使浦東新區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格迅速增長(zhǎng)并接近浦西的水平；北京中關(guān)村科技園區(qū)核心區(qū)的建設(shè)，使其地價(jià)、房?jī)r(jià)接近北京市區(qū)最繁華的王府井、西單商業(yè)區(qū)的水平編輯ppt 城市規(guī)劃的內(nèi)容：城市規(guī)劃法第十九條、第二十條規(guī)定 “城市總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括：城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模、城市主要建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和定額指標(biāo)，城市建設(shè)用地布局，功能分區(qū)和各項(xiàng)建設(shè)的總體部署，城市綜合交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)，各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃，近期建設(shè)規(guī)劃?！本庉媝pt鄭州市的城市規(guī)劃工作主要依據(jù)：中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法 河南省城市規(guī)劃法實(shí)施辦法鄭州市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例編輯ppt2005.7，鄭州市政府

14、正式啟動(dòng)城市總體規(guī)劃修編工作，委托中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院著手繪制未來(lái)15年的城市發(fā)展藍(lán)圖，此次總體規(guī)劃修編把鄭州市域7446.2平方公里的范圍全盤考慮。包括中原、金水、二七、管城、邙山、上街六區(qū)和滎陽(yáng)、鞏義、新鄭、新密、登封、中牟五市一縣所轄范圍。資料：鄭州市的城市規(guī)劃編輯ppt鄭州市城市規(guī)劃目標(biāo)： 把鄭州建成為我國(guó)中部地區(qū)商業(yè)貿(mào)易、金融中心，隴蘭經(jīng)濟(jì)帶中心城市；綜合實(shí)力步入全國(guó)省會(huì)城市先進(jìn)行列。本規(guī)劃期末，把鄭州建成全國(guó)重要的商貿(mào)、金融、信息中心，達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家同類城市水平；成為經(jīng)濟(jì)繁榮、交通發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施完善、服務(wù)功能良好、具有中原特色的社會(huì)主義現(xiàn)代化商貿(mào)城市。下世紀(jì)中葉，把鄭州建

15、成為現(xiàn)代化、多功能的國(guó)際商埠。編輯ppt鄭州市已基本突破中心外延攤大餅的模式，形成多中心，組團(tuán)式的發(fā)展態(tài)勢(shì)。東部圃田組團(tuán)（鄭東新區(qū)）西部須水組團(tuán)（大學(xué)城和高新區(qū)）北部花園口組團(tuán)南部小李莊組團(tuán)格向基本形成。編輯ppt 市中心區(qū)及邊緣組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展機(jī)械電子、紡織服裝和食品卷煙三大支柱產(chǎn)業(yè)縣(市)、衛(wèi)星城區(qū)，應(yīng)發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展冶金建材、醫(yī)藥化工、能源三大支柱產(chǎn)業(yè)編輯ppt 人口規(guī)模 全市總?cè)丝冢?2000年638萬(wàn)人左右，2010年700萬(wàn)人左右鄭州市區(qū)城市人口：2000年170萬(wàn)人(含暫住人口20萬(wàn)人)，2010年230萬(wàn)人(含暫住人口30萬(wàn)人)。編輯ppt居住用地的布局堅(jiān)持舊區(qū)適當(dāng)調(diào)整，以

16、新區(qū)開(kāi)發(fā)為主。1.疏散舊城區(qū)人口，減少居住用地比重，增加第三產(chǎn)業(yè)用地。2.加快住宅建設(shè)，年平均約建5萬(wàn)套住房。 3.中心組團(tuán)居住用地結(jié)合商貿(mào)設(shè)施規(guī)劃和舊區(qū)改造進(jìn)行調(diào)整；邊緣組團(tuán)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)應(yīng)合理布局居住用地，疏散中心城過(guò)密人口。4.居住區(qū)內(nèi)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)配建公共服務(wù)設(shè)施與社區(qū)管理機(jī)構(gòu)。其中，每2萬(wàn)城市居民建一所中學(xué)，1萬(wàn)人建一所小學(xué)，5千人建一所幼托機(jī)構(gòu)。 編輯ppt道路和交通的規(guī)劃 根據(jù)鄭州市區(qū)綜合交通規(guī)劃，鄭州市已基本建成環(huán)形加放射的市區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)骨架。連接中原路、紫荊山路、鄭花路等放射主干路和繞城公路（四環(huán)路）、環(huán)城快速路（三環(huán)路）、二環(huán)路相繼建成通車。編輯ppt城市綠地規(guī)劃2003年全市規(guī)

17、劃建成占地500平方米以上的公園、小游園71個(gè)，總面積為76.7萬(wàn)平方米2004年完成了47個(gè)游園的規(guī)劃設(shè)計(jì)，已建成靠近居民區(qū)的游園34個(gè)，總面積24.5萬(wàn)平方米規(guī)劃整治了金水河、熊耳河、東風(fēng)渠等河道水系，建成濱河公園。初步形成了以道路綠化景觀為骨架，公園、廣場(chǎng)、游園基本均勻分布，濱河公園貫穿市區(qū)的體系編輯ppt關(guān)于精品街規(guī)劃 關(guān)于河道整治規(guī)劃 夜景照明工程規(guī)劃 編輯ppt面試模擬問(wèn)題：你對(duì)鄭州市的城市規(guī)劃有什么認(rèn)識(shí)？編輯ppt政策對(duì)房地產(chǎn)的影響實(shí)例：調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)資本金/GB/9377403.html保障性住宅建設(shè)/GB/71364/9262400.html征收物業(yè)稅/GB/9505324.

18、html綜合措施/blank/fdctk.shtml/chanjing/b/20060529/22222606864.shtml編輯ppt資料：新國(guó)十條 2010年4月17日 國(guó)務(wù)院為了堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，發(fā)布國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知，簡(jiǎn)稱“新國(guó)十條” 。編輯ppt(一)統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)(二)建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制(三)實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化房貸利率(四)發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用(五)增加居住用地有效供應(yīng)編輯ppt(六)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)(七)確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)(八)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)

19、地和融資的監(jiān)管(九)加大交易秩序監(jiān)管力度(十)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度編輯ppt我國(guó)08年10月的樓市政策首付 居民首次購(gòu)房最低首付款比例減至20%(原比例30%) 免稅 個(gè)人買賣住房暫免征收印花稅(原比例0.05%) 免土地增值稅 利率 個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率下調(diào)0.27百分點(diǎn) 契稅 首次購(gòu)買90平米以下住房契稅統(tǒng)一下調(diào)到1%(原全國(guó)稅率3% 北京1.5%) 編輯ppt2010年9月26日，國(guó)土部、住建部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知，表示繼續(xù)抑制房?jī)r(jià)上漲、促進(jìn)房?jī)r(jià)、地價(jià)的合理調(diào)整。在各方的猜測(cè)中，官方再度出手加強(qiáng)房地產(chǎn)的調(diào)控。土地閑置1年的企業(yè)禁止買地。限制大

20、戶型建設(shè)用地的出讓。編輯pptPEST政治法律經(jīng)濟(jì)社會(huì)文化技術(shù)城市規(guī)劃土地政策金融政策財(cái)政政策產(chǎn)業(yè)政策城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平居民收入水平住房狀況人口狀況圖：房地產(chǎn)市場(chǎng)外部條件調(diào)研編輯ppt三、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研城市總體發(fā)展?fàn)顩rGDP及人均GDP（速度和規(guī)模）居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)居民收入消費(fèi)水平消費(fèi)結(jié)構(gòu)編輯ppt一、GDP對(duì)房地產(chǎn)的影響國(guó)家統(tǒng)計(jì)局報(bào)告指出，1952年至2008年，扣除價(jià)格因素，我國(guó)GDP以年均8.1%的速度增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量增加77倍，位次躍升至世界第3位。我國(guó)2008年GDP為3.86萬(wàn)億美元，相當(dāng)于美國(guó)的27.2%、日本的78.6%。編輯ppt資料：我國(guó)08城市GDP排名1、上海市 138

21、00億 10.4% 2、北京市 10900億 10.3%3、廣州市 8260億 12.5%4、深圳市 7950億12.3%5、蘇州市 6800億13.3%6、天津市 6300億15.4%7、重慶市 5120億16.6%8、杭州市 4970億12.2%9、青島市 4480億13.5%10、無(wú)錫市 4460億13.1%編輯ppt上海市和青海省房地產(chǎn)規(guī)模比較上海GDP13800億元交易量：1970.01萬(wàn)均價(jià)： 13526元/ GDP：706億元交易量：403萬(wàn)均價(jià)：2242元/ 編輯ppt二、居民收入對(duì)房地產(chǎn)的影響常用指標(biāo)：城鎮(zhèn)單位在崗職工工資 城鎮(zhèn)居民可支配收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民家庭

22、收入編輯ppt鏈接：房?jī)r(jià)收入比(Housing Price-to-Income Ratio）是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比房?jī)r(jià)收入比是判斷房?jī)r(jià)合理與否的重要依據(jù)城市化基本完成和中產(chǎn)階級(jí)占據(jù)主要比重，房?jī)r(jià)與收入之比才能達(dá)相對(duì)均衡狀態(tài)我國(guó)的房?jī)r(jià)和人民群眾支付能力之間存在尖銳矛盾 “一般而言，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6就可視為泡沫區(qū)。” 編輯ppt例如美國(guó)：在過(guò)去20年中，美國(guó)平均每套房子的售價(jià)在20萬(wàn)-30萬(wàn)美元之間同期美國(guó)居民家庭年收入的中位值為4.5萬(wàn)到8萬(wàn)美元以此計(jì)算，下限房?jī)r(jià)與下限收入之間的比值約為4.4；上限房?jī)r(jià)和下限收入的比值約為6.6編輯ppt從我國(guó)的情況來(lái)看，依照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

23、公布的有關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算，2007年全國(guó)整體房?jī)r(jià)收入比=28平方米3665元/13786元=7.44。2007年,北京、深圳、廣州的房?jī)r(jià)收入比已超過(guò)13，上海超過(guò)11。 編輯ppt房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)中大恒基根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算得出，目前北京市的房?jī)r(jià)收入比已達(dá)27：1，超出國(guó)際平均水平5倍。按照目前北京市居民的收入水平，“一家人”不吃不喝需要27年才能買到一套房。 北京市場(chǎng)中的自住型需求正在被擠出，流向二手房市場(chǎng)和郊區(qū)。編輯ppt鏈接：北京的富裕水平北京市統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)于秀琴在2009年8月28日舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示,目前北京市恩格爾系數(shù)降到了33%左右,人均GDP已達(dá)到

24、9000美元,這兩項(xiàng)指標(biāo)意味著北京已達(dá)到上中等國(guó)家或地區(qū)的富裕水平。 編輯ppt思考：你能估計(jì)鄭州市的房?jī)r(jià)收入比么？編輯ppt編輯ppt房?jī)r(jià)收入比2每平方米房?jī)r(jià)和人均單月收入之比。例：紐約一套中等價(jià)格的家庭別墅售價(jià)為為45.3萬(wàn)美元，平均面積為220。紐約的房?jī)r(jià)為：45.3萬(wàn)美元220平方米2059美元/平方米。根據(jù)美國(guó)商務(wù)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年美國(guó)人均收入為3.6萬(wàn)美元，換算成月收入就是3000美元。以此得出，紐約人的房?jī)r(jià)收入比為2059美元/平方米3000美元0.69。編輯ppt三、消費(fèi)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的影響收入消費(fèi)比消費(fèi)結(jié)構(gòu)編輯ppt編輯ppt鏈接：我國(guó)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化 新華網(wǎng)2002年12月

25、17日 來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，如今我國(guó)老百姓花在“食”上的錢在消費(fèi)支出中所占的比例越來(lái)越小了，城鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正發(fā)生著顯著變化。 去年，我國(guó)城鎮(zhèn)和農(nóng)村家庭恩格爾系數(shù)分別下降到.和.，與改革開(kāi)放之初相比，分別下降了約個(gè)百分點(diǎn)。 編輯ppt在吃上減下來(lái)的錢花在了哪里？ 一是耐用消費(fèi)品支出在增多。我國(guó)居民家庭經(jīng)歷了從老“四大件”到新“六大件”（彩色電視機(jī)、電冰箱、洗衣機(jī)、錄音機(jī)、電風(fēng)扇和照相機(jī)），再追求電腦、轎車的轉(zhuǎn)變。編輯ppt二是住房面積在增大。城鎮(zhèn)居民住房條件也明顯改善，年城市居民人均居住面積平方米，比年增長(zhǎng)；城市居民家庭中人均居住面積低于平方米的擁擠戶從年的下降到。編輯ppt三是娛樂(lè)、教

26、育、文化、醫(yī)療、保健等服務(wù)和改善居住、交通、通訊條件的能力不斷提高。去年，城鎮(zhèn)居民人均醫(yī)療保健支出.元，交通和通訊支出元，娛樂(lè)教育文化支出元，居住支出元，分別比年增加、.、和.。農(nóng)村這四項(xiàng)比年的增幅分別為.、.、.和.。編輯ppt四、社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研消費(fèi)心理居民職業(yè)教育程度家庭人口規(guī)模及構(gòu)成價(jià)值觀審美觀民族、宗教、風(fēng)俗編輯ppt人口變化對(duì)房地產(chǎn)的影響我國(guó)人口變化的趨勢(shì)老齡化。2050年我國(guó)65歲以上老人占30%，進(jìn)入重度老齡化社會(huì)空巢家庭年輕化人口呈倒“金字塔”型結(jié)婚率下降，離婚率上升編輯ppt三、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研城市總體發(fā)展?fàn)顩rGDP及人均GDP（速度和規(guī)模）居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)居民收入消費(fèi)水

27、平消費(fèi)結(jié)構(gòu)編輯ppt一、GDP對(duì)房地產(chǎn)的影響資料：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局報(bào)告指出，1952年至2008年，扣除價(jià)格因素，我國(guó)GDP以年均8.1%的速度增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量增加77倍，位次躍升至世界第3位。我國(guó)2008年GDP為3.86萬(wàn)億美元，相當(dāng)于美國(guó)的27.2%、日本的78.6%。編輯ppt資料：我國(guó)08城市GDP排名1、上海市 13800億 10.4% 2、北京市 10900億 10.3%3、廣州市 8260億 12.5%4、深圳市 7950億12.3%5、蘇州市 6800億13.3%6、天津市 6300億15.4%7、重慶市 5120億16.6%8、杭州市 4970億12.2%9、青島市 4480億13

28、.5%10、無(wú)錫市 4460億13.1%編輯ppt上海市和青海省房地產(chǎn)規(guī)模比較12月交易量：191.40萬(wàn)（共18907套）交易量：1970.01萬(wàn)供應(yīng)量：2347.99萬(wàn)均價(jià)： 13526元/ GDP：706億元交易量：403萬(wàn)均價(jià)：2242元/ 編輯ppt二、居民收入對(duì)房地產(chǎn)的影響常用指標(biāo)：城鎮(zhèn)單位在崗職工工資 城鎮(zhèn)居民家庭收入城鎮(zhèn)居民可支配收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入編輯ppt鏈接：房?jī)r(jià)收入比(HousingPrice-to-IncomeRatio）是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比房?jī)r(jià)收入比是判斷房?jī)r(jià)合理與否的重要依據(jù)城市化基本完成和中產(chǎn)階級(jí)占據(jù)主要比重，房?jī)r(jià)與收入之比才能達(dá)相對(duì)均衡狀

29、態(tài)我國(guó)的房?jī)r(jià)和人民群眾支付能力之間存在尖銳矛盾 “一般而言，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6就可視為泡沫區(qū)?！?編輯ppt例如美國(guó)：在過(guò)去20年中，美國(guó)平均每套房子的售價(jià)在20萬(wàn)-30萬(wàn)美元之間同期美國(guó)居民家庭年收入的中位值為4.5萬(wàn)到8萬(wàn)美元以此計(jì)算，下限房?jī)r(jià)與下限收入之間的比值約為4.4；上限房?jī)r(jià)和下限收入的比值約為6.6編輯ppt從我國(guó)的情況來(lái)看，依照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的有關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算，2007年全國(guó)整體房?jī)r(jià)收入比=28平方米3665元/13786元=7.44。2007年,北京、深圳、廣州的房?jī)r(jià)收入比已超過(guò)13，上海超過(guò)11。 編輯ppt房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)中大恒基根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局和北京市房地產(chǎn)交易管理

30、網(wǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算得出，目前北京市的房?jī)r(jià)收入比已達(dá)27：1，超出國(guó)際平均水平5倍。按照目前北京市居民的收入水平，“一家人”不吃不喝需要27年才能買到一套房。 北京市場(chǎng)中的自住型需求正在被擠出，流向二手房市場(chǎng)和郊區(qū)。編輯ppt鏈接：北京的富裕水平北京市統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)于秀琴在2009年8月28日舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示,目前北京市恩格爾系數(shù)降到了33%左右,人均GDP已達(dá)到9000美元,這兩項(xiàng)指標(biāo)意味著北京已達(dá)到上中等國(guó)家或地區(qū)的富裕水平。 編輯ppt思考：你能估計(jì)鄭州市的房?jī)r(jià)收入比么？編輯ppt編輯ppt房?jī)r(jià)收入比2每平方米房?jī)r(jià)和人均單月收入之比。例：紐約一套中等價(jià)格的家庭別墅售價(jià)為為45.3萬(wàn)美元，

31、平均面積為220。紐約的房?jī)r(jià)為：45.3萬(wàn)美元220平方米2059美元/平方米。根據(jù)美國(guó)商務(wù)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年美國(guó)人均收入為3.6萬(wàn)美元，換算成月收入就是3000美元。以此得出，紐約人的房?jī)r(jià)收入比為2059美元/平方米3000美元0.69。編輯ppt思考：在一份市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中“居民收入”項(xiàng)應(yīng)包括哪些內(nèi)容？編輯ppt三、消費(fèi)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的影響收入消費(fèi)比消費(fèi)結(jié)構(gòu)編輯ppt編輯ppt鏈接：我國(guó)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化 新華網(wǎng)2002年12月17日 來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)表明，如今我國(guó)老百姓花在“食”上的錢在消費(fèi)支出中所占的比例越來(lái)越小了，城鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)正發(fā)生著顯著變化。 恩格爾系數(shù)，即購(gòu)買食物的人均支

32、出在消費(fèi)總支出中的比重，是判斷國(guó)民生活水平的國(guó)際指標(biāo)。去年，我國(guó)城鎮(zhèn)和農(nóng)村家庭恩格爾系數(shù)分別下降到.和.，與改革開(kāi)放之初相比，分別下降了約個(gè)百分點(diǎn)。 編輯ppt在吃上減下來(lái)的錢花在了哪里？ 一是耐用消費(fèi)品支出在增多。我國(guó)居民家庭經(jīng)歷了從老“四大件”到新“六大件”（彩色電視機(jī)、電冰箱、洗衣機(jī)、錄音機(jī)、電風(fēng)扇和照相機(jī)），再追求電腦、轎車的轉(zhuǎn)變。年城市居民家庭平均每百戶擁有彩色電視機(jī)臺(tái)，比年增長(zhǎng)倍；電冰箱臺(tái)，增長(zhǎng)倍；洗衣機(jī)臺(tái)，增長(zhǎng)，電風(fēng)扇臺(tái)，增長(zhǎng)；照相機(jī)架，增長(zhǎng)倍。另外還有影碟機(jī)臺(tái)，錄放像機(jī)臺(tái)，組合音響臺(tái)，家用電腦臺(tái)。編輯ppt二是住房面積在增大。城鎮(zhèn)居民住房條件也明顯改善，年城市居民人均居住面積平

33、方米，比年增長(zhǎng)；城市居民家庭中人均居住面積低于平方米的擁擠戶從年的下降到。編輯ppt三是娛樂(lè)、教育、文化、醫(yī)療、保健等服務(wù)和改善居住、交通、通訊條件的能力不斷提高。去年，城鎮(zhèn)居民人均醫(yī)療保健支出.元，交通和通訊支出元，娛樂(lè)教育文化支出元，居住支出元，分別比年增加、.、和.。農(nóng)村這四項(xiàng)比年的增幅分別為.、.、.和.。編輯ppt社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研消費(fèi)心理居民職業(yè)教育程度家庭人口規(guī)模及構(gòu)成價(jià)值觀審美觀民族、宗教、風(fēng)俗編輯ppt第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部調(diào)研編輯ppt內(nèi)部調(diào)研供給調(diào)研需求調(diào)研個(gè)案調(diào)研總體狀況分板塊消費(fèi)者基本情況需求狀況圖2：房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部狀況調(diào)研價(jià)格調(diào)研編輯ppt一、需求調(diào)研消費(fèi)者基本情況調(diào)研個(gè)人信息調(diào)研家庭情況調(diào)研收入水平調(diào)研需求狀況調(diào)研居住狀況調(diào)研置業(yè)計(jì)劃偏好信息途徑編輯ppt二、供給調(diào)研供給總體狀況板塊供給狀況編輯ppt供給總量土地供應(yīng)總量現(xiàn)在建樓盤總量新開(kāi)工面積竣工面積在售樓盤總量預(yù)售總量銷售總量編輯ppt土地供應(yīng)誰(shuí)主管國(guó)有土地使用權(quán)的出讓？如何得到土地出讓信息？編輯ppt編輯ppt作業(yè)：查找并閱讀：中華人民共和國(guó)土地管理法河南省土地管理法實(shí)施辦法 編輯pp