2013年萬科集團(tuán)評(píng)估體系培訓(xùn) -裝修房交付評(píng)估

1、2013年萬科集團(tuán)評(píng)估體系2013年3月4日深圳市瑞捷建筑工程咨詢有限公司一、季度評(píng)估（一）季度評(píng)估要求：1.季度評(píng)估體系調(diào)整為：實(shí)測(cè)實(shí)量：安全文明=80:20，和關(guān)鍵指標(biāo)。其他之前的規(guī)定動(dòng)作評(píng)估取消。 2.所有在建項(xiàng)目安全文明均需參與評(píng)估，實(shí)測(cè)實(shí)量在0.00以上均需參與評(píng)估。0.000以下項(xiàng)目?jī)H有安全評(píng)估且該項(xiàng)目只有一個(gè)標(biāo)段時(shí)，只計(jì)安全文明施工評(píng)分，無綜合得分；項(xiàng)目既有0.000以下標(biāo)段又有實(shí)測(cè)實(shí)量標(biāo)段時(shí)，安全文明施工評(píng)分納入項(xiàng)目得分按面積進(jìn)行加權(quán)。3.項(xiàng)目綜合得分為各標(biāo)段綜合得分以面積加權(quán)平均計(jì)算（以施工許可證載明的面積為準(zhǔn)）。4、2013年所有在建商業(yè)項(xiàng)目均參與集團(tuán)季度評(píng)估。一、季度評(píng)估

2、（二）安全文明：1.安全生產(chǎn)：文明施工=70:30。2.采用扣分制，如有無法檢查項(xiàng)目，權(quán)重按實(shí)際檢查項(xiàng)目得分進(jìn)行匯總。4.分項(xiàng)檢查時(shí)按檢查要點(diǎn)進(jìn)行扣分處理，檢查項(xiàng)目得分反映風(fēng)險(xiǎn)程度，當(dāng)檢查項(xiàng)目為負(fù)值時(shí)，得分按零分計(jì)取。5.原則上以一個(gè)違章點(diǎn)作為一個(gè)評(píng)分檢查項(xiàng)，當(dāng)類似性質(zhì)的違規(guī)問題在同一樓層時(shí)，視嚴(yán)重程度按13處進(jìn)行扣分處理。6.提醒：三寶、四口、五臨邊、腳手架占安全生產(chǎn)權(quán)重50%，滿分為150分?；?、管溝支護(hù)占安全生產(chǎn)權(quán)重10% ，滿分為50分，切記實(shí)得分須轉(zhuǎn)化為百分制后帶入權(quán)重計(jì)取該分項(xiàng)分值。7.文明施工評(píng)價(jià)：現(xiàn)場(chǎng)施工人員統(tǒng)一著裝，在項(xiàng)目文明施工得分基礎(chǔ)上直接加5分。二、季度評(píng)估一、季度評(píng)

3、估（三）實(shí)測(cè)實(shí)量1、實(shí)測(cè)實(shí)量要求按照2012年集團(tuán)相關(guān)文件執(zhí)行，繼續(xù)關(guān)注踢腳線、門貼臉位置墻面平整度（抹灰工程、涂飾工程）、房間內(nèi)門窗洞口位置陰陽角方正實(shí)體質(zhì)量提升，評(píng)估以目測(cè)最差部位進(jìn)行實(shí)測(cè)。 2、2013年新開工工程以施工許可證載明時(shí)間為準(zhǔn)。免抹灰項(xiàng)目結(jié)構(gòu)允許打磨和修補(bǔ)，但修補(bǔ)量不大于10%（以墻面為單位）；若修補(bǔ)量大于10%，按照A5版要求進(jìn)行處理。3、交付評(píng)估增加客廳、主臥門窗位置兩處地面到頂棚凈高測(cè)量（實(shí)測(cè)窗簾盒部位），偏差合格標(biāo)準(zhǔn)0,5,增加客廳、主臥開間/進(jìn)深各兩處測(cè)量，偏差合格標(biāo)準(zhǔn)0,8，“偏差”解釋：為每組實(shí)測(cè)極差。凈空實(shí)測(cè)點(diǎn)位開間/進(jìn)深實(shí)測(cè)點(diǎn)位一、季度評(píng)估（四）.關(guān)鍵指標(biāo)和

4、項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)定：1.內(nèi)容：尺差控制、定尺加工、防滲漏管理、空鼓開裂、瓷磚集中加工、樣板管理、安全事故。2.評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)：中、較差、差，分值調(diào)整為70-80、60-70、60，扣減分值調(diào)整。3.關(guān)鍵指標(biāo)中安全的評(píng)定以安全文明分值和是否發(fā)生安全事故進(jìn)行評(píng)定。4. 項(xiàng)目質(zhì)量較差和差的評(píng)定條件：必須滿足項(xiàng)目綜合分90%且在區(qū)域排名后15%位（若項(xiàng)目綜合成績(jī)90%，較差或差的項(xiàng)目可提升一個(gè)等級(jí)）。5.各等級(jí)項(xiàng)目數(shù)量計(jì)算時(shí)按四舍五入方法取整數(shù)。（一）交付評(píng)估體系介紹：1.精裝修交付：實(shí)測(cè)實(shí)量（20%）+觀感（60%）+園林工程（20%）實(shí)測(cè)實(shí)量：室內(nèi)裝修實(shí)測(cè)指標(biāo)以及新增加內(nèi)容。觀感：戶內(nèi)裝修（80%）+公共部位

5、（10%）+外立面（10%）園林工程觀感 ：軟景（40%）+硬景（40%）+交接處理（20%）2.毛坯交付：戶內(nèi)觀感（60%）+公共部位（10%）+外立面（10%） +園林工程（20%）二、交付評(píng)估（二）實(shí)測(cè)評(píng)分規(guī)則介紹涂飾工程（不包括空鼓）墻地磚工程（包括空鼓）室內(nèi)門木地板開間進(jìn)深、凈空實(shí)測(cè)測(cè)區(qū)按5%的套數(shù)抽取 （抽樣3-5套），按照實(shí)測(cè)測(cè)區(qū)進(jìn)行覆蓋所有樓棟及單位。最終得出交付實(shí)測(cè)成績(jī)。二、交付評(píng)估（三）觀感評(píng)分規(guī)則介紹目前觀感體系盡量的進(jìn)行量化。對(duì)觀感的缺陷問題，通過定性及定量的方式進(jìn)行判斷。問題的定性：嚴(yán)重（對(duì)后期交付影響較大，無法整改），一般（對(duì)后期交付存在一定影響，但是不易整改），輕

6、微（對(duì)后期交付影響較小，易及時(shí)整改）問題的定量：普遍（5處以上）、局部（3-5處）、個(gè)別（1-2處），對(duì)于單項(xiàng)問題，以問題的嚴(yán)重程度進(jìn)行判斷。評(píng)估組內(nèi)部統(tǒng)一評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估尺度統(tǒng)一。二、交付評(píng)估6.戶內(nèi)觀感測(cè)區(qū)選擇時(shí)按不同裝修標(biāo)準(zhǔn)隨機(jī)抽取5%套數(shù)，抽樣總數(shù)不少于10套不多于15套。每組三位評(píng)估人員進(jìn)行分組評(píng)分，最終項(xiàng)目得分以各戶觀感得分均值。7.公共部位的大堂及樓梯電梯廳隨機(jī)抽取5%，抽樣總數(shù)不少于5樓層不多于10樓層；每組三位評(píng)估人員進(jìn)行分組評(píng)分，最終項(xiàng)目得分以各戶觀感得分均值。8.全部外立面觀感測(cè)評(píng)；每組三位評(píng)估人員進(jìn)行分組評(píng)分，最終項(xiàng)目得分以各戶觀感得分均值。9.園林觀感測(cè)評(píng)。組長(zhǎng)進(jìn)行評(píng)估

7、。二、交付評(píng)估（四）交付評(píng)估項(xiàng)目范圍及時(shí)間確定：2013年3月5日以后交付的項(xiàng)目（包括商業(yè)）必須全部參加交付評(píng)估。由各公司提前60天上報(bào)參評(píng)項(xiàng)目，評(píng)估日期定為交付前5-20天左右（以實(shí)際交付日期為準(zhǔn)），由各區(qū)域抽簽確定并告知各公司評(píng)估日期，評(píng)估日期可機(jī)動(dòng)調(diào)整1-2天。對(duì)于滿足交付評(píng)估條件的項(xiàng)目，因未上報(bào)或者上報(bào)不及時(shí)、謊報(bào)的導(dǎo)致該項(xiàng)目未參加交付評(píng)估的按0分計(jì)算。二、交付評(píng)估（五）交付評(píng)估規(guī)則：交付項(xiàng)目以同一交付時(shí)間為批次進(jìn)行交付評(píng)估（不按精裝修單位進(jìn)行分標(biāo)段評(píng)估），所有交付標(biāo)段及項(xiàng)目必須進(jìn)行一次交付評(píng)估不具備交付條件，如：施工未完成，無空氣質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告，消防、電梯不具備正常使用條件，小區(qū)正式圍

8、合未完成、道路未施工完成，則交付評(píng)估成績(jī)判斷為差。正式水電不具備正常使用條件，如采取臨時(shí)措施且能滿足基本需要，則整個(gè)標(biāo)段或項(xiàng)目的綜合合格率不高于50分。發(fā)現(xiàn)未經(jīng)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)審批同意毛坯交付（別墅、聯(lián)排別墅除外），該項(xiàng)目綜合得分乘以0.9。二、交付評(píng)估（六）評(píng)估工作流程及要求：召開評(píng)估工作早會(huì)，會(huì)議上選定實(shí)測(cè)及觀感評(píng)估測(cè)區(qū)。樓棟需要及時(shí)通電、通水。同時(shí)安排有關(guān)物業(yè)人員及時(shí)調(diào)試設(shè)備，保證評(píng)估順利進(jìn)行。組織各參建單位人員參加評(píng)估工作，評(píng)估過程需要跟蹤。進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的評(píng)估工作，上午進(jìn)行觀感質(zhì)量評(píng)估，下午進(jìn)行實(shí)測(cè)及觀感質(zhì)量評(píng)估。完成評(píng)估后，進(jìn)行會(huì)議總結(jié)，現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估的問題及數(shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)評(píng)。二、交付評(píng)估（七）交

9、付評(píng)估成績(jī)與季度評(píng)估成績(jī)的結(jié)合1、當(dāng)一個(gè)季度（季度報(bào)告前）同一標(biāo)段同時(shí)進(jìn)行過季度及交付評(píng)估時(shí)，標(biāo)段的季度綜合得分以交付評(píng)估綜合得分為準(zhǔn)計(jì)入；當(dāng)一個(gè)季度同一標(biāo)段進(jìn)行過多次交付評(píng)估時(shí)，標(biāo)段的季度綜合得分按交付評(píng)估成績(jī)算術(shù)平均值計(jì)入。第一種情況：如項(xiàng)目所有標(biāo)段同時(shí)交付，則交付評(píng)估成績(jī)直接替代項(xiàng)目季度評(píng)估成績(jī)。第二種情況：如項(xiàng)目多個(gè)標(biāo)段不同時(shí)間交付，交付評(píng)估成績(jī)只替代已交付標(biāo)段的季度評(píng)估成績(jī)，項(xiàng)目成績(jī)通過標(biāo)段面積加權(quán)計(jì)算。二、交付評(píng)估（七）交付評(píng)估成績(jī)與季度評(píng)估成績(jī)的結(jié)合第三種情況：如項(xiàng)目同一標(biāo)段分多次交付，在同一季度內(nèi)所有標(biāo)段全部交付的，則取多次交付評(píng)估成績(jī)的平均值替代標(biāo)段季度評(píng)估成績(jī)；在同一季度內(nèi)

10、存在個(gè)別標(biāo)段未組織交付觀感檢查，則標(biāo)段或項(xiàng)目得分按面積進(jìn)行加權(quán)計(jì)算得分。第四種情況：當(dāng)同一個(gè)標(biāo)段所有樓棟參與季度評(píng)估，且其中部分樓棟參與交付評(píng)估，則標(biāo)段綜合得分根據(jù)交付樓棟的累計(jì)面積與季度評(píng)估的樓棟面積減去參與交付樓棟的面積進(jìn)行加權(quán)計(jì)算。第五種情況：按面實(shí)測(cè)測(cè)區(qū)為五套房，當(dāng)交付評(píng)估標(biāo)段精裝單位有五家以上時(shí)實(shí)測(cè)測(cè)區(qū)任選其中五家，本次交付評(píng)分代表本次所有精裝單位的交付實(shí)測(cè)成績(jī)。2、交付評(píng)估成績(jī)被評(píng)為差的，季度項(xiàng)目質(zhì)量評(píng)價(jià)級(jí)別為差。3、交付評(píng)估成績(jī)?cè)谠u(píng)估報(bào)告中單獨(dú)編列。三、其他事項(xiàng)1、不同項(xiàng)目認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：以公司發(fā)文成立的項(xiàng)目部為準(zhǔn)。2、為確保集團(tuán)所有在建項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)量評(píng)估工作的嚴(yán)肅性，集團(tuán)規(guī)范統(tǒng)一了產(chǎn)品質(zhì)量評(píng)估過程中的程序、取樣方法、標(biāo)準(zhǔn)要求、評(píng)估范圍、數(shù)據(jù)處理等具體步驟和要求。如各區(qū)域?qū)瘓F(tuán)產(chǎn)品