房地產(chǎn)銷售人員培訓(xùn)教程

1、天馬行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632 銷售人員培訓(xùn)計(jì)劃表目錄第一章房地產(chǎn)開發(fā)基本知識(shí) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè) P45 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的程序 P56 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究 P69 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)土地使用權(quán)的取得 P1015 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程經(jīng)營管理 P1517 房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格管理 P1822 房屋買賣管理 P2228 房地產(chǎn)物業(yè)管理 P2830第二章建筑與規(guī)劃基本知識(shí)第一節(jié)建筑學(xué)一般知識(shí) P3037第二節(jié)城市規(guī)劃（住宅小區(qū)規(guī)劃）一般知識(shí) P3750第三節(jié)建筑結(jié)構(gòu)與構(gòu)造 P5055建筑材料 P5564建筑裝修 P65第六節(jié) 建筑風(fēng)水

2、 P65第七節(jié) 住宅新技術(shù)的應(yīng)用 P6568第三章房地產(chǎn)營銷第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)研 P6876第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品定位 P7678房地產(chǎn)價(jià)格策略 P7884房地產(chǎn)營銷企劃 P8489房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣 P8999房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)第一節(jié)中外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制度 P99房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人素質(zhì) P100現(xiàn)行執(zhí)業(yè)制度及考試實(shí)施辦法 P100101房地產(chǎn)銷售的業(yè)務(wù)流程 第一節(jié) 尋找客戶 P101102 現(xiàn)場接待 P102第三節(jié) 談判 P102第四節(jié) 客戶資料登記 P103第五節(jié) 簽約 P103105第六節(jié) 入住 P105106第六章 房地產(chǎn)銷售的技巧第一節(jié)銷售人員的禮儀與形象 P106112第二節(jié)如何塑造成功的銷售員 P11211

3、7第三節(jié)如何追蹤客戶 P117如何引導(dǎo)客戶看房 P117119如何電話接聽 P119如何了解客戶需求 P120如何處理客戶異議并說服客戶 P121129如何根據(jù)不同顧客類別進(jìn)行相應(yīng)客戶處理 P129第六章房地產(chǎn)銷售的其它相關(guān)問題第一節(jié)房地產(chǎn)銷售意見問題及解決方法 P129133第二節(jié)商品房買賣的有關(guān)政策 P136138第一章房地產(chǎn)開發(fā)基本知識(shí)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)1、地產(chǎn)業(yè)的概念和分類房地產(chǎn)是房產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)也稱不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在形態(tài)：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。房地產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱。地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱。房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)

4、筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總體。房地產(chǎn)按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同類型，房地產(chǎn)大體上可以分為：居住用房地產(chǎn)、生產(chǎn)用房地產(chǎn)、經(jīng)營用房地產(chǎn)、行政用房地產(chǎn)、其他專用房地產(chǎn)等。2、房地產(chǎn)的特性（一）地產(chǎn)位置的固定性土地是自然生成物，它的位置是不可移動(dòng)的。房屋是建筑在土地上的，由此決定了房屋等建筑物也是不可移動(dòng)的。房地產(chǎn)位置上的固定性使房地產(chǎn)的使用受到了地理位置的制約和影響。（二）房地產(chǎn)地域的差別性房地產(chǎn)地域的差別性使每一宗房地產(chǎn)的價(jià)值都不相同。甚至在同一住宅區(qū)的相同住宅，或者同一棟樓的同一層中的同一平方米的房屋價(jià)值也會(huì)有所不同。（1）房地產(chǎn)的高值耐久性建筑在土地上的建筑物和構(gòu)筑物，一般

5、使用期限都很長，一般也要幾十年，有的甚至長達(dá)上百年。房地產(chǎn)產(chǎn)品作為消費(fèi)品價(jià)值也比較昂貴。（2）房地產(chǎn)的保值增值性房地產(chǎn)商品在國家政治、經(jīng)濟(jì)形式穩(wěn)定的情況下，其價(jià)格呈不斷上升的趨勢，即房地產(chǎn)具有保值增值的性質(zhì)。房地產(chǎn)的這種性質(zhì)主要是由于城市土地的性質(zhì)決定的，土地的有限性、不可再生性使城市土地稀缺狀態(tài)。由于人們對土地需求的日益增加，使房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格呈上升趨勢。二、房地產(chǎn)業(yè)1、房地產(chǎn)業(yè)的概念和內(nèi)涵房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等行為與企業(yè)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)體系。具體說來，房地產(chǎn)業(yè)包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、房屋的維修與管理、土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓與出讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房

6、地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)中介咨詢等行為，以及對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行控制和管理的行為?？梢钥闯鲞@個(gè)行業(yè)里涉及到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、流通和消費(fèi)服務(wù)、調(diào)控管理等領(lǐng)域的各類經(jīng)濟(jì)組織的活動(dòng)。這些組織和部門之間相互聯(lián)系、相互依存、相互制約，從而形成一個(gè)有機(jī)的產(chǎn)業(yè)整體。房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容具體地說就是：（1）土地開發(fā)和再開發(fā)；（2）房屋開發(fā)和建設(shè)；（3）地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；（4）房地產(chǎn)經(jīng)營，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等；（5）房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括咨詢、估價(jià)、測量、服務(wù)、服務(wù)公證等；（6）房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場所的維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代

7、付等；（7）房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等。確切地說，房地產(chǎn)行業(yè)包括開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)或過程的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。各類經(jīng)濟(jì)組織和經(jīng)紀(jì)人以及各類技術(shù)人員，構(gòu)成了上述諸要素的有機(jī)體系。2、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)之間既有區(qū)別又有密切聯(lián)系。建筑業(yè)是屬于第二產(chǎn)業(yè)，屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門。房地產(chǎn)業(yè)則兼有開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)和組織稱為建筑商，將從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱為建筑商和承包商。在項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)往往形成甲方和乙方的密切合作關(guān)系。三、我國住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景 房地產(chǎn)業(yè)的興盛時(shí)期到來

8、了折射房地產(chǎn)業(yè)界對產(chǎn)業(yè)前景的共同認(rèn)識(shí)。住宅建設(shè)是房地產(chǎn)業(yè)中的主流，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展在推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長方面將起到日益明顯的作用。在未來的幾十年中我國住宅產(chǎn)業(yè)將面臨更多的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，這些機(jī)遇和挑戰(zhàn)為我國住宅產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展前景。這些機(jī)遇和挑戰(zhàn)主要來自以下幾方面：1、城市化水平穩(wěn)步提高對住宅形成巨大要求到2010年我國城市人口將達(dá)6.1億，為滿足這些新增城市人口的住房要求，每年就需要新建住宅3.27億平方米。2、流動(dòng)人口增長對住宅形成巨大需求例如在北京這樣的國際化大都市，國內(nèi)外流動(dòng)人口將成為住宅需求的生力軍。3、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化對住宅形成巨大的需求我國城鎮(zhèn)居民已經(jīng)進(jìn)入了由溫飽型消費(fèi)向小康型消費(fèi)的轉(zhuǎn)變

9、時(shí)期。人民生活水平逐漸提高，因而對改善居住條件的需求非常迫切。4、舊城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅5、改革深化與市場發(fā)展刺激了對住宅的需求政府為擴(kuò)大國內(nèi)需求，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，出臺(tái)了一系列深化住房制度改革和啟動(dòng)住宅消費(fèi)的措施，這也促進(jìn)了住宅的需求。其中最主要的措施有：（1）福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化；（2）開放住房二級(jí)市場，以存量住房流動(dòng)帶動(dòng)增量住房消費(fèi)；（3）下調(diào)存貸利率，以抵押信貸擴(kuò)大當(dāng)前住房消費(fèi)。據(jù)此推算，在未來的十幾年中，每年需新建城鎮(zhèn)住宅超過5億平方米，這是房地產(chǎn)業(yè)和住宅產(chǎn)業(yè)前所未有的發(fā)展機(jī)遇。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的程序房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要階段和過程根據(jù)房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)運(yùn)

10、行順序，以及各階段經(jīng)營管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營大體上可以劃分為七個(gè)階段或運(yùn)行過程。建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立和企業(yè)組建；房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃與審批；土地使用權(quán)的取得；征地與拆遷；工程建設(shè)與管理；房地產(chǎn)的租售管理；房地產(chǎn)的物業(yè)管理。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基本程序雖然房地產(chǎn)業(yè)具有區(qū)域性特點(diǎn)使得各地區(qū)或各城市情況不完全相同，但是房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的規(guī)律和階段基本是相同的。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和國家有關(guān)政策規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理各階段以及各階段需要完成的工作，進(jìn)行比較具體地說明。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)（一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的成因任何經(jīng)營管理活動(dòng)都是有風(fēng)險(xiǎn)的。所謂經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)

11、，就是經(jīng)營管理者在經(jīng)營管理活動(dòng)中由于受到各種因素的影響，無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，從而造成經(jīng)營管理損失或失敗的情況。房地產(chǎn)經(jīng)營管理的特殊性，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營管理具有更大的風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)位置的不動(dòng)性或固定性，在地域上決定了房地產(chǎn)對市場供求的不可調(diào)劑性；房地產(chǎn)投資時(shí)間的長期性，決定了房地產(chǎn)經(jīng)營對市場供求變動(dòng)的不靈活性；房地產(chǎn)投資經(jīng)營的固定性，決定了房地產(chǎn)投資經(jīng)營的不易變現(xiàn)性；房地產(chǎn)市場信息的分散性，決定了房地產(chǎn)市場的不充分性和變現(xiàn)的困難性；房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)，在不同階段有著不同的表現(xiàn)形式和作用。（二）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的類型為了認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和規(guī)律，提高對房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析的認(rèn)識(shí)水平，

12、加強(qiáng)對房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的管理，根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)可以把房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)劃分為不同的類型。房地產(chǎn)經(jīng)營管理自然風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的自然風(fēng)險(xiǎn)，是由房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中自然災(zāi)害，諸如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等造成的房地產(chǎn)破壞和損害而形成的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)營管理社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，大體上來自兩個(gè)方面。一是由于政治方面的原因引起的，例如國家政治狀況和政治形勢的變化，國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)方面政策的變革，以及國家和房地產(chǎn)方面法律法規(guī)等變動(dòng)形成的房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)；二是由于集體和個(gè)人的不恰當(dāng)或錯(cuò)誤的行為引起的，例如盜竊、搶劫、欺詐等形成的風(fēng)險(xiǎn)等。其中對房地產(chǎn)經(jīng)營管理影響最大的是國家政治變動(dòng)和政策法律法規(guī)

13、的變動(dòng)。、房地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)濟(jì)和市場風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)濟(jì)和市場風(fēng)險(xiǎn)，是由于房地產(chǎn)市場狀況的變動(dòng)引起的，或者說是由市場運(yùn)行狀況的不確定因素引起的。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場是各種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的集中表現(xiàn)，市場運(yùn)行中的各種不確定因素非常之多。因內(nèi)外社會(huì)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)、經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)、居民收入水平的變動(dòng)都會(huì)影響到房地產(chǎn)市場的運(yùn)行。、房地產(chǎn)經(jīng)營管理技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，是由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步引起的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)代已經(jīng)進(jìn)入了知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，科學(xué)技術(shù)進(jìn)步引起了建材的品種、質(zhì)量和性能的變化，也促使建筑技術(shù)的提高、建筑結(jié)構(gòu)的革新等，從而使建筑業(yè)和建筑產(chǎn)品科技含量大大提高，不斷地使存量房屋等建筑物貶值，由此

14、造成了房地產(chǎn)經(jīng)營管理的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。、地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)內(nèi)部管理水平等問題，影響到企業(yè)的預(yù)期收益，從而形成經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)。比如由于企業(yè)財(cái)務(wù)管理混亂，造成資金周轉(zhuǎn)緩慢；施工管理不善，延誤了工期；經(jīng)營管理水平低下，使房地產(chǎn)出租出售受到影響等。（三）房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理方法風(fēng)險(xiǎn)管理是一種要求比較高的管理。由于引起風(fēng)險(xiǎn)的原因是多方面的和極其復(fù)雜的，有時(shí)甚至是不可避免的，因此在風(fēng)險(xiǎn)管理中，主要采取以下一些方法。、回避風(fēng)險(xiǎn)。要求企業(yè)在經(jīng)營決策時(shí)，盡量回避有風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)大的業(yè)務(wù)，選擇無風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)小的業(yè)務(wù)，達(dá)到回避經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)的目的。、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。是將經(jīng)營可能發(fā)生的或者已經(jīng)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)全部地或部

15、分地轉(zhuǎn)移出去。一般來說，采取的主要方法是將可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營項(xiàng)目轉(zhuǎn)移出去，或者將有經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目與其他單位合作或合資經(jīng)營，從而達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)或減少風(fēng)險(xiǎn)的目的。但是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)也要付出一定的代價(jià)，這些代價(jià)有的是直接的，有的是間接的。、減輕風(fēng)險(xiǎn)的損失。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，企業(yè)就要千方百計(jì)采取各種有效的措施，力求減少風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。在減輕經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，通常主要采取以下一些方法；精確預(yù)測經(jīng)營項(xiàng)目的費(fèi)用與收益比率，減少經(jīng)營過程中的不必要的支出；縮短經(jīng)營周期或縮小經(jīng)營規(guī)模；通過簽訂合同等方式，將那些對利潤敏感的變量，如利息、開發(fā)建設(shè)費(fèi)用、建設(shè)周期和房屋預(yù)租預(yù)售等固定下來，從而達(dá)到減少或縮小風(fēng)險(xiǎn)的目的。、對經(jīng)營項(xiàng)目實(shí)

16、行保險(xiǎn)。對經(jīng)營項(xiàng)目實(shí)行保險(xiǎn)，是經(jīng)營者轉(zhuǎn)移經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的一種比較好的方式。保險(xiǎn)雖然也要支付費(fèi)用即保險(xiǎn)金，但是與風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生帶來的損失相比要小的多。在發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)條件下，運(yùn)用保險(xiǎn)的方式轉(zhuǎn)移或減少風(fēng)險(xiǎn)，是風(fēng)險(xiǎn)管理普遍采用的一種方法，因而也是現(xiàn)代回避風(fēng)險(xiǎn)或減少風(fēng)險(xiǎn)的主要方法。對于可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)要進(jìn)行科學(xué)的分類排隊(duì)；找出風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因及其因果關(guān)系；采取適當(dāng)?shù)姆椒?，認(rèn)識(shí)特定的風(fēng)險(xiǎn)。識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)通常采取的方法是：分析詢問法、財(cái)務(wù)報(bào)表法、流程圖法、現(xiàn)場觀察法、環(huán)境分析法等。識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，也是風(fēng)險(xiǎn)管理中最困難的工作。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的可行性研究可行性研究的含義可行性研究是現(xiàn)代經(jīng)營管理活動(dòng)重要環(huán)節(jié)和經(jīng)營管理重

17、要方法。房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究，是在房地產(chǎn)經(jīng)營管理決策前，對經(jīng)營管理項(xiàng)目進(jìn)行綜合的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析的一種科學(xué)方法。通過可行性研究，可以對經(jīng)營管理項(xiàng)目的市場運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等多方面狀況，進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查、分析和研究；可以對提出的各種經(jīng)營管理方案，進(jìn)行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)多方面比較分析和論證；還可以對經(jīng)營管理項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評(píng)價(jià)，為經(jīng)營管理決策部門最終決策，提供科學(xué)依據(jù)?？尚行匝芯侩A段劃分可行性研究，大體上分為三個(gè)階段，即機(jī)會(huì)可行性研究階段；初步可行性研究階段；最終可行性研究階段。、機(jī)會(huì)可行性研究階段及其任務(wù)機(jī)會(huì)可行性研究階段的主要任務(wù)是確定經(jīng)營方向，提出經(jīng)營目標(biāo)。對房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)來說，

18、就是對經(jīng)營管理項(xiàng)目提出建議。為了實(shí)現(xiàn)機(jī)會(huì)可行性研究階段的任務(wù)，必須對投資經(jīng)營項(xiàng)目發(fā)展的背景、當(dāng)?shù)氐馁Y源條件、市場供需狀況等基本情況進(jìn)行初步的調(diào)查和預(yù)測。通過初步研究，尋找和確定最有利的投資經(jīng)營方向和投資經(jīng)營機(jī)會(huì)，提出可行性研究的建議書，并為下一步研究提出要求。初步可行性研究階段及其任務(wù)初步可行性研究階段的主要任務(wù)就是根據(jù)機(jī)會(huì)研究階段的結(jié)果，進(jìn)一步研究經(jīng)營管理項(xiàng)目的規(guī)模、建筑材料的供應(yīng)、投資地段的選擇或選址、建筑工程的設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目工程的施工進(jìn)度等問題。對于一些關(guān)鍵性的問題，還必須進(jìn)行專題研究，諸如市場需要狀況、投資經(jīng)營項(xiàng)目的地址優(yōu)劣、工程設(shè)計(jì)方案合理性、施工進(jìn)度可行性等。在對這些問題進(jìn)一步研究

19、的基礎(chǔ)上，對各個(gè)方案進(jìn)行認(rèn)真的比較分析，排除一些可行性不大的方案，從而進(jìn)一步縮小工作范圍和工作數(shù)量，為最終可行性研究奠定基礎(chǔ)。最終可行性研究及其任務(wù)最終可行性研究，是可行性研究的最后一個(gè)階段。這個(gè)研究階段的主要任務(wù)是對經(jīng)營管理項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、以及市場等方面進(jìn)行詳細(xì)地和深入細(xì)致地分析論證、確定經(jīng)營管理項(xiàng)目的有關(guān)主要因素，并對這些因素進(jìn)行仔細(xì)的調(diào)查、分析、計(jì)算、評(píng)估、在這個(gè)基礎(chǔ)上提出一個(gè)或幾個(gè)可供選擇的最優(yōu)方案，作為經(jīng)營管理的決策依據(jù)。簡言之，在可行性研究的三個(gè)階段中，機(jī)會(huì)研究階段的主要任務(wù)是確定投資方向，提出項(xiàng)目建議書；初步可行性研究階段的主要任務(wù)是確定項(xiàng)目的生命力和發(fā)展前景；最終可行性研究階

20、段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目進(jìn)行市場、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的分析，為經(jīng)營管理者提供可靠的依據(jù)?？尚行匝芯康膬?nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的可行性研究，是一項(xiàng)內(nèi)容十分廣泛的技術(shù)也是一種經(jīng)濟(jì)的分析研究。這種研究不權(quán)需要對市場、技術(shù)、規(guī)劃、組織等多種因素進(jìn)行綜合分析，而且還必須研究與國家社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境相適應(yīng)、以及與所在城市和地區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)的問題。房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究，由于包括的內(nèi)容很多，可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，把它的內(nèi)容歸結(jié)為不同的方面。但是，不管怎樣歸納，房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目可行性研究，必須包括以下三個(gè)內(nèi)容：1、地產(chǎn)市場問題。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，生產(chǎn)都是為了滿足市場的需求。如果沒有市場的需求，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營就失

21、去了存在和發(fā)展的基礎(chǔ)。所以，房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究的首要問題，就是要研究有沒有市場，市場的容量有多大。在房地產(chǎn)經(jīng)營管理的可行性研究中，有沒有市場的問題，是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理有沒有“必要性”的問題，所以這個(gè)問題就成為全部可行性研究的基礎(chǔ)和前提。2、工程技術(shù)問題。主要是研究規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程技術(shù)中的高科技含量的問題，以及規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程技術(shù)中的難點(diǎn)是否能夠解決或克服的問題。這個(gè)問題主要是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理的“可能性”問題。3、經(jīng)濟(jì)效益問題。就是通過對房地產(chǎn)經(jīng)營管理活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，研究是否盈利和盈利水平的高低。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，任何企業(yè)經(jīng)營的最終目的是為了取得利潤，而且是為了取得最大利潤。如果企業(yè)不盈利

22、，企業(yè)就失去了經(jīng)營的目標(biāo)。所以，這個(gè)問題主要是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理“合理性”的問題或企業(yè)經(jīng)營的最終目的問題。概括地說，這三個(gè)方面的關(guān)系是：市場問題是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的前提；工程技術(shù)問題是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的手段；效益是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的目的。房地產(chǎn)經(jīng)營管理的可行性研究，只有對這三個(gè)問題做出明確的回答，才可以說完成了可行性研究院任務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究結(jié)論或意見形成以后，還必須編寫出可行性研究報(bào)告?？尚行匝芯繄?bào)告，是可行性研究的最終成果。一般來說，可行性研究報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括以下具體內(nèi)容。1、房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目的背景狀況房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目，涉及國家政治經(jīng)濟(jì)各個(gè)方面，因此在可行性

23、報(bào)告中，必須對國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)行的狀況、經(jīng)營管理項(xiàng)目所在城市和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況、國家產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)市場供求等情況做出簡單的介紹和說明。2、房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目的概況房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目的概況部分，應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（）房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目的名稱；（）房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目的地理位置；（）房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目所在地區(qū)環(huán)境；（）房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目的性質(zhì)和主要特點(diǎn)；（）房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義。3、可行性報(bào)告的基本數(shù)據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，既要有定性分析，又要有定量分析來提供可靠的數(shù)據(jù)。其中主要應(yīng)當(dāng)包括：（）項(xiàng)目投資總額；（）項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)：其中主要包括經(jīng)營管理項(xiàng)目的總

24、建筑面積、建筑密度、建筑容積率、房屋的各類用途、建筑的構(gòu)成、基礎(chǔ)設(shè)施的條件和要求、其他規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)等；（）項(xiàng)目占地面積（）占用的土地及其使用狀況；房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目占地面積、需要給予補(bǔ)償?shù)母?、占用的菜地面積、需要安置的住戶和人口、需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等；（）建筑物的主要技術(shù)參數(shù)；（）其他有關(guān)資料。4、房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目的成本估算房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目的成本，是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的費(fèi)用支出，在市場物價(jià)一定的情況下，成本支出大小對于房地產(chǎn)經(jīng)營管理盈利水平有著決定性的意義。因此房地產(chǎn)經(jīng)營管理成本估算，是房地產(chǎn)可行性研究中的一個(gè)核心問題。房地產(chǎn)經(jīng)營管理成本估算，通常的作法是先分項(xiàng)估算，然后再進(jìn)行匯總，最后做

25、出成本估算。房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理成本估算主要包括以下內(nèi)容：（）土地征用費(fèi)用估算和概算。其中主要包括征地費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)及其他地上物的補(bǔ)償費(fèi)、菜地建設(shè)費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、耕地占有稅等。（2）拆遷安置費(fèi)。主要包括各種拆遷費(fèi)用、賠償費(fèi)用。（3）前期工程費(fèi)用。主要包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用、“三通一平”或“七通一平”費(fèi)用等。（4）房屋建筑安裝費(fèi)用。由于房屋建筑標(biāo)準(zhǔn)等的不同，應(yīng)當(dāng)對不同類型、不同設(shè)計(jì)、不同等級(jí)的房屋分別列出各自的費(fèi)用。（5）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。對不同類型的基礎(chǔ)設(shè)施，分別列出所需要的費(fèi)用。（6）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。對于小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用，也應(yīng)當(dāng)分別列出費(fèi)用，以便更好地進(jìn)行核算。（7）管理費(fèi)用。（8

26、）籌資成本與利息的支出。（9）其他必要的支出。由于房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營的過程很長，所以應(yīng)當(dāng)充分考慮各項(xiàng)費(fèi)用在項(xiàng)目實(shí)施期間可能發(fā)生變化。為了保證成本估算或概算的正確性，在必要的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步按照各項(xiàng)耗費(fèi)，詳細(xì)列出成本估算表或概算表。5、資金籌集與供給方式資金是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的第一推動(dòng)力，關(guān)系到經(jīng)營管理的全過程。因此房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究報(bào)告，必須根據(jù)經(jīng)營管理項(xiàng)目所需資金總額，確定資金籌集方式；計(jì)算籌資成本；科學(xué)地安排資金運(yùn)用方式。房地產(chǎn)投資建設(shè)是一項(xiàng)巨大的工程，投資建設(shè)具有階段性，決定了資金投入的時(shí)間性和順序性。因此，一方面必須為了節(jié)約資金的投入，降低投資成本，安排好資金投入的順序和時(shí)間；另一方面

27、又必須保證資金的充分供應(yīng)，防止資金供應(yīng)斷檔，造成施工延誤和浪費(fèi)，來提高經(jīng)濟(jì)效益。6、資源采購與供應(yīng)資源或物質(zhì)供應(yīng)狀況，對工程建設(shè)有著重要的意義。因此在可行性研究報(bào)告中，必須認(rèn)真指定建筑資源供應(yīng)計(jì)劃。建筑工程資源采購和供應(yīng)主要包括以下內(nèi)容：（1）建筑材料的需要數(shù)量、物質(zhì)采購方式、物質(zhì)供應(yīng)安排；（2）施工力量的組織安排；（3）項(xiàng)目建設(shè)施工期間的動(dòng)力、水的供應(yīng)；（4）建設(shè)工程竣工后或建設(shè)投入使用后，上下水、電力、燃力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)和使用條件等。7、房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目市場分析房地產(chǎn)市場是全部可行性報(bào)告的關(guān)鍵問題。市場分析主要包括：（1）對銷售市場狀況的預(yù)測；（2）對房地產(chǎn)市場的容量、飽和率或

28、飽和度的分析；（3）對市場占有率的預(yù)期；（4）對市場銷售價(jià)格預(yù)測、銷售對象的分析、銷售計(jì)劃的制訂、以及未來市場變化對營銷過程的影響等。8、房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，是房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究報(bào)告的核心問題，也是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的根本目標(biāo)。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要包括：（1）房地產(chǎn)銷售收入、需要繳納的各種稅費(fèi)、經(jīng)營利潤等的預(yù)測；（2）貸款成本、貸款償還、以及貸款與償還的平衡計(jì)算；（3）現(xiàn)金流量分析；（4）財(cái)務(wù)平衡分析等；（5）對項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)修改的費(fèi)用測算等；（6）項(xiàng)目建設(shè)期間原材料價(jià)格變化影響等因素的敏感性分析和相應(yīng)的盈虧平衡分析。 房地產(chǎn)經(jīng)營管理

29、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要有：（1）累計(jì)現(xiàn)金流量；（2）凈現(xiàn)值；（3）內(nèi)部收益率；（4）動(dòng)態(tài)投資回收期；（5）財(cái)務(wù)靈敏度等。對于較小的投資建設(shè)項(xiàng)目，也可以將成本估算、市場分析合并到財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中。9、房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析，應(yīng)當(dāng)包括：（1）社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策等各方面變動(dòng)可能出現(xiàn)的對房地產(chǎn)經(jīng)營管理的影響；（2）在資源供應(yīng)方面可能出現(xiàn)的由于不協(xié)調(diào)形成的風(fēng)險(xiǎn)；（3）城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和房地產(chǎn)市場方面出現(xiàn)的變化可能引起的風(fēng)險(xiǎn)。在可行性報(bào)告中，盡可能對主要影響因素變化引起的風(fēng)險(xiǎn)極限做出評(píng)價(jià)，分析超級(jí)限變動(dòng)的可能性并提出相應(yīng)的對策及建議。10、國民經(jīng)濟(jì)社會(huì)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目，大都是一個(gè)巨大的系統(tǒng)工

30、程，對社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的各個(gè)方面都會(huì)產(chǎn)生重大的影響，因此必須認(rèn)真對經(jīng)營管理項(xiàng)目進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)社會(huì)評(píng)價(jià)。重點(diǎn)是分析房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等，并且要做出正確的科學(xué)評(píng)價(jià)。11、房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目開工日期、竣工日期和竣工驗(yàn)收初步安排。12、結(jié)論。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項(xiàng)目可行性研究結(jié)論，主是運(yùn)用各項(xiàng)數(shù)據(jù)，從市場、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等各個(gè)方面說明項(xiàng)目的可行性，認(rèn)真評(píng)價(jià)每一個(gè)可行的方案，提出具體的決策參數(shù)。確切地表述項(xiàng)目是否可行，提出項(xiàng)目存在的問題以及改進(jìn)對策、建議等。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)土地使用權(quán)的取得國家土地公有制的形式 我國土地公有制采取了兩種所有制形式，即集體所有制和國家所有制。農(nóng)村土地采取

31、了集體所有制的形式，屬于農(nóng)民集體所有；城市土地采取了國家所有制的形式，屬于全民所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，都屬于集體所有，并以土地集體所有制的形式存在。任何個(gè)人不能取得土地的所有權(quán)。二、土地所有權(quán)和土地使用權(quán)及使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓（一）土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有的權(quán)利。這種權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。1、土地占有權(quán)。土地占有權(quán)就是土地所有者對土地的實(shí)際控制權(quán)。它是行使土地所有權(quán)和使用權(quán)的基礎(chǔ)。我國土地所以權(quán)的主體只有國家和集體，但是國家和集體作為土地所有權(quán)的主體，未必要親自去經(jīng)營和使用土地，這樣就導(dǎo)致了土地所

32、有權(quán)和占有權(quán)的分離。因此土地所有權(quán)人并不一定就是土地占有人。2、土地使用權(quán)。土地使用權(quán)就是土地所有者根據(jù)土地分類對土地加以利用的權(quán)利。土地利用與占有存在著密切聯(lián)系，沒有占有就無法使用就談不上使用權(quán)。土地使用權(quán)作為一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)能可以同占有權(quán)、收益權(quán)一起從所有權(quán)中分離出來。在我國，集體土地所有者可以直接行使這項(xiàng)權(quán)利，國有土地所有和一般把這項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給非所有人使用。3、土地收益權(quán)。土地收益權(quán)就是基于對土地使用權(quán)而取得的利息的權(quán)利。土地收益權(quán)和土地所有權(quán)密切相關(guān)，土地收益就是土地使用的結(jié)果。4、土地處分權(quán)。土地處分權(quán)就是依法對土地處置的權(quán)利，即在法律允許的范圍之內(nèi)決定土地的種種最終歸屬。國家雖然享有完

33、整意義上的土地所有權(quán)的四項(xiàng)全能，但國家不能去直接行使這些權(quán)力，而是授權(quán)給全民所有制單位以及個(gè)人經(jīng)營管理。用地單位和個(gè)人依法對國家所有土地行使占有、使用和收益的權(quán)利。盡管占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)從所有權(quán)中分離出來，但國家作為土地所有權(quán)者并沒有喪失對土地的所有權(quán)。城市土地歸全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，任何單位和個(gè)人不得占有、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。但土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。（二）土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。同時(shí)，法律也規(guī)定，使用土地的單位和個(gè)人，除享有一定的權(quán)利外，還

34、必須對土地承擔(dān)保護(hù)和合理利用義務(wù)。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但不得以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。（三）土地使用權(quán)出讓1、土地使用權(quán)出讓的概念 土地使用權(quán)是指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓交易雙方是國家和用地單位或個(gè)人。前者是出讓者，后者是受讓者，出讓后的土地，土地所有權(quán)仍為國家所有，用地者通過有償形式獲得土地使用的權(quán)利，并通過開發(fā)利用土地獲得土地收益。使用權(quán)有償出讓的土地，必須是國有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后，才能出讓。有償出讓的地塊可以是待開發(fā)的(土地生地)，

35、也可以是完成市政設(shè)施（七通一平）的土地（熟地），還可以是連同地上建筑物及附屬設(shè)施一并出讓的土地。2、土地使用權(quán)出讓形式土地使用權(quán)出讓采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種合同形式進(jìn)行。（1）協(xié)議出讓土地使用權(quán)就是當(dāng)事人雙方經(jīng)過反復(fù)協(xié)商，最終達(dá)成出讓協(xié)議，經(jīng)登記受讓人取得土地使用權(quán)的形式。（2）招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指在規(guī)劃規(guī)定期限內(nèi)，由符合條件的單位和個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定要求擇優(yōu)確定受讓人，由受讓人在辦理完一切手續(xù)后取得土地使用權(quán)方式。（3）拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定時(shí)間、公開場合，在土地管理部門拍賣主持人主持下，競標(biāo)者按規(guī)定方式應(yīng)價(jià)，競投土地使用權(quán)，由出價(jià)高者獲得

36、土地使用權(quán)的土地出讓方式。3、土地使用權(quán)出讓年限居住用地70年；工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（四）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者根據(jù)國家規(guī)定，在規(guī)定的土地使用年限內(nèi)，在履行原合同義務(wù)前提下，將土地使用權(quán)有償讓渡給其他使用者的經(jīng)濟(jì)行為。他包括出售、交換、贈(zèng)予。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式主要有出售和交換等幾種形式。（1）土地使用權(quán)出售。土地使用權(quán)出售是指土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓者將土地的直接支配權(quán)轉(zhuǎn)移給購買方，購買方在取得土地使用權(quán)時(shí)，向出租方支付地價(jià)及有關(guān)價(jià)款。土地使用權(quán)出售后，出讓合同中規(guī)定一切權(quán)利與

37、義務(wù)全部轉(zhuǎn)給新的土地使用者。（2）土地使用權(quán)交換。土地使用權(quán)交換，即土地使用者與其他土地使用者相互交換余期的土地使用權(quán)時(shí)，交換的雙方連同原有土地使用權(quán)規(guī)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系也同時(shí)交換。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式還有出租、贈(zèng)予、抵押、繼承等不同形式。（五）取得建設(shè)用地的方式取得國有建設(shè)用地或國有土地使用權(quán)，主要有兩種方式，即有償取得方式和無償取得方式。1、有償取得方式，就是土地使用者，通過向國家繳納土地使用費(fèi)出讓金取得土地使用權(quán)。國家有關(guān)法律法規(guī)都明確規(guī)定，我國實(shí)行國有土地有償使用制度。依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法和城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)以悠長方式取得城市土地使用權(quán)

38、，通過有以下幾種方式：（1）以土地使用權(quán)出讓方式取得國有土地使用權(quán)；（2）以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式取得國有土地使用權(quán)；（3）以土地使用權(quán)出租方式取得國有土地使用權(quán)，以及以土地使用權(quán)入股方式取得土地使用權(quán)等。2、無償取得的方式，就是國有土地使用者，通過國家行政劃撥方式取得土地使用權(quán)。中華人民共和國土地管理法規(guī)定：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，可以通過劃撥方式取得土地使用權(quán)。三、土地征用的管理（一）征用農(nóng)地的性質(zhì)根據(jù)國家土地管理法等有關(guān)法律和法規(guī)規(guī)定，需要征用農(nóng)業(yè)用地的建設(shè)

39、項(xiàng)目，必須是已經(jīng)列入國家固定資產(chǎn)投資計(jì)劃、并經(jīng)主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目。國家在征用農(nóng)民土地的過程中，會(huì)引起一系列經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變化。首先，通過征地改變了土地的使用性質(zhì)，即把原來的農(nóng)業(yè)用地改變?yōu)槌鞘杏玫?。其次，通過征地變更了土地所有權(quán)關(guān)系，即把原來的農(nóng)民集體所以的土地變成城市國家所有的土地。再次，在征地過程中，由于農(nóng)民喪失了土地的所有權(quán)，所以必須對農(nóng)村集體土地所有者進(jìn)行補(bǔ)償。同時(shí)由于土地使用權(quán)性質(zhì)的變化，即把農(nóng)業(yè)用地變成了城市用地，從而也使土地實(shí)現(xiàn)了價(jià)值增值。由于在征地過程中發(fā)生了一系列土地所有權(quán)關(guān)系、土地使用性質(zhì)以及經(jīng)濟(jì)關(guān)系的變化，所以必須依照國家法規(guī)辦事。（二）農(nóng)地征用的審批權(quán)限中華人民共和

40、國土地管理法規(guī)定，只有國務(wù)院和省級(jí)人民政府才有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地的審批權(quán)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，即將耕地、林地、草地等直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔ旖ㄖ?、?gòu)筑物的土地，必須經(jīng)過國務(wù)院和省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地，可以由市、縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。中華人民共和國土地管理法規(guī)定，國務(wù)院和省級(jí)人民政府關(guān)于征地的審批權(quán)限劃分如下：征用基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；其他土地超過70公頃的必須由國務(wù)院批準(zhǔn)。除了由國務(wù)院批準(zhǔn)的征用土地，其他需要征用的土地，由省、市人民政府批準(zhǔn)。省級(jí)人民政府批準(zhǔn)征用的土地，必須同時(shí)報(bào)國務(wù)院備案。（三）農(nóng)地征用的補(bǔ)償國家建設(shè)征用農(nóng)民集體所以的

41、土地，必須給予補(bǔ)償。中華人民共和國土地管理法對征用土地補(bǔ)償?shù)牟襟E、標(biāo)準(zhǔn)和用途都做出了相應(yīng)的規(guī)定。1、辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浶枰饔玫耐恋?，依照法定程序批?zhǔn)后，由縣級(jí)以上人民政府，在當(dāng)?shù)赜枰怨?，并組織實(shí)施。被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書，到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T辦理土地征用補(bǔ)償?shù)怯洝?、確定土地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn) 根據(jù)中華人民共和國土地管理法的規(guī)定，確定對征用土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，必須根據(jù)被征用的土地的原來用途（即是耕地還是非耕地），按照不同的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償如果征用的是耕地，補(bǔ)償必須按照以下的規(guī)定進(jìn)行。第一耕地補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成。按照國家的規(guī)定，耕地補(bǔ)償費(fèi)由以下幾個(gè)

42、部分構(gòu)成：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)等。第二土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)土地管理法規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)是該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的6倍到10倍。第三安置補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，安置補(bǔ)償費(fèi)，由需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量決定。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量是由被征用的耕地?cái)?shù)量除以征用前被征用單位人均占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的人口的安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被占用前三年平均值的4到6倍。安置補(bǔ)償費(fèi)在一般情況下限額為：每公頃被征用的耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，最高不得超過被征用前三年平均產(chǎn)值的15倍。如果上述土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)不能夠使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平，經(jīng)省、市、直轄

43、市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)償費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)償費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均產(chǎn)值30倍。土地管理法規(guī)定，國務(wù)院根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的水平，在特殊情況下可以提高征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)和補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。征用其他土地補(bǔ)償和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)土地管理法的規(guī)定，征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、市、自治區(qū)和直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)確定。征用土地的附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)土地管理法規(guī)定，被征用土地上的附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、市、自治區(qū)和直轄市規(guī)定。四、舊城改造與房屋拆遷管理城市建設(shè)或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)取得建設(shè)用地的另一種途徑，就是通過對舊城改造和房屋拆遷取得城市國有土地的

44、使用權(quán)。房屋拆遷程序申請規(guī)劃用地許可證舊城房屋拆遷的基地，都是市區(qū)范圍的國有土地，這些土地都已列入了城市規(guī)劃控制區(qū)。因此建設(shè)單位要取得城市建設(shè)用地，就必須按照以下步驟進(jìn)行工作：（1）建設(shè)用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，向市或區(qū)、縣規(guī)劃管理部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（2）經(jīng)過主管部門審查，符合條件的，由城市規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并確定拆遷房屋的地域范圍；（3）由城市規(guī)劃部門通知已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證范圍內(nèi)的被拆遷人，停止房屋及其附屬物的改建、擴(kuò)建等工程，同時(shí)通知拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房屋土地管理局，再由區(qū)、縣房屋土地管理局通知有關(guān)部門，通常在一年內(nèi)，在拆遷的范圍內(nèi)停止辦理以下有關(guān)手續(xù)

45、：房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈(zèng)予、出租等；暫停辦理常住戶口的遷入、分戶等手續(xù)；暫停核發(fā)工商管理營業(yè)執(zhí)照等手續(xù)。申請房屋拆遷許可證從事拆遷房屋的單位，必須取得房屋拆遷許可證。房屋拆遷許可證是進(jìn)行房屋拆遷的憑證。只有具有房屋拆遷許可證，才有資格對房屋進(jìn)行拆遷。房屋拆遷許可證，只是在一定的時(shí)間和一定的范圍內(nèi)，對特定的項(xiàng)目具有法律效力。建設(shè)單位要申請房屋拆遷許可證，必須持有下列文件和資料：（1）區(qū)、縣以上人民政府批準(zhǔn)的使用土地的證明文件如中華人民共和國國有土地使用證等；（4）房屋拆遷計(jì)劃和房屋拆遷方案等。核發(fā)房屋拆遷許可證區(qū)、縣房屋土地管理局，在接到建設(shè)單位房屋拆遷申請書以后，要認(rèn)真審查申請單位上

46、報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目的計(jì)劃批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、使用土地的批準(zhǔn)文件，審核拆遷計(jì)劃和拆遷方案，并且要在接到申請20日內(nèi)，以書面形式做出是否同意發(fā)給房屋拆遷許可證的決定。如果要拆遷外國組織和外國人，以及外商投資企業(yè)的房屋及其附屬物或者是拆遷量過大的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)送市房屋土地管理局審核。市房屋土地管理局審核同意后，再由區(qū)、縣房屋土地管理局向建設(shè)單位頒發(fā)房屋拆遷許可證。頒發(fā)拆遷公告 區(qū)、縣房屋土地管理局，核發(fā)房屋拆遷許可證以后，還必須在房屋拆遷的范圍內(nèi)，將建設(shè)項(xiàng)目的名稱、拆遷人（建設(shè)單位或個(gè)人）、拆遷的范圍、拆遷的期限等，用公告或其他形式予以公布。區(qū)、縣房屋土地管理局以及拆遷人，應(yīng)當(dāng)向被拆遷人做好宣傳解釋

47、工作。簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議及拆遷雙方的權(quán)利和義務(wù) 拆遷人與被拆遷人，必須根據(jù)有關(guān)規(guī)定，訂立房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議、安置協(xié)議。在房屋拆遷協(xié)議中，必須明確規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)。（1）拆遷雙方當(dāng)事人，都有依法簽定和履行拆遷協(xié)議的權(quán)利和義務(wù)，任何一方都不能使用任何借口拖延簽訂的協(xié)議；（2）拆遷人必須根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，對拆除的房屋及其附屬物的所有權(quán)人和使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償義務(wù)，也有對房屋進(jìn)行拆遷的權(quán)利；（3）被拆遷人享有對拆遷房屋補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，但也必須履行房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定的義務(wù)以及按期搬遷的義務(wù)；（4）拆遷雙方都有向有關(guān)部門申請裁決拆遷糾紛和進(jìn)行訴訟的權(quán)利。房屋拆除 拆遷人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的拆遷時(shí)期內(nèi)完成拆遷任務(wù)。如果由于

48、客觀原因延誤了拆遷期限，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過區(qū)、縣房屋土地管理部門同意，并報(bào)市房屋土地管理部門備案。城市房屋拆遷方式房屋拆遷的方式，大體有三種：城市政府統(tǒng)一拆遷、拆遷人委托拆遷、建設(shè)單位自己拆遷。城市政府組織統(tǒng)一拆遷這種拆遷方式，也分兩種情況：一是由城市政府統(tǒng)一組織的對需要拆遷的房屋進(jìn)行統(tǒng)一拆除，對被拆遷的房屋所以權(quán)人和房屋使用權(quán)人按照國家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償或安置；二是城市政府委托某個(gè)有資格專門從事拆遷的企業(yè)或單位，組織對需要拆遷的房屋進(jìn)行統(tǒng)一拆遷，對被拆遷的房屋所以權(quán)人和房屋使用權(quán)人按照國家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償或安置。委托專業(yè)拆遷單位拆遷房屋拆遷人把經(jīng)批準(zhǔn)拆遷房屋的工作，委托給具有拆遷資格的專業(yè)拆遷企業(yè)或

49、單位。專業(yè)拆遷企業(yè)或單位根據(jù)委托協(xié)議、依據(jù)國家房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定和政策，向被拆遷房屋所有權(quán)和使用權(quán)的單位和個(gè)人，說明國家關(guān)于拆遷房屋的有關(guān)規(guī)定、拆遷時(shí)間安排、以及其他拆遷工作的有關(guān)事項(xiàng)。與拆遷單位和個(gè)人簽訂關(guān)于補(bǔ)償、安置以及其他有關(guān)事項(xiàng)的協(xié)議并組織實(shí)施拆除房屋，以及其他附屬設(shè)施。拆遷人或建設(shè)單位自己組織拆遷工作這種拆遷方式就是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位自己組織拆遷。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位自己組織拆遷工作，也必須具有從事房屋拆遷業(yè)務(wù)的資格證書。如果建設(shè)單位自行組織拆遷工作，就必須向區(qū)、縣房地產(chǎn)部門申請拆遷房屋許可證，并按照國家有關(guān)規(guī)定，遞交拆遷工作負(fù)責(zé)人和拆遷人員名單，以及他們的有關(guān)資料，辦理批準(zhǔn)手續(xù)。取得

50、拆遷資格以后，從事拆遷的工作人員，還必須參加房地產(chǎn)主管部門組織的拆遷人員專業(yè)培訓(xùn)班。這些工作人員通過培訓(xùn)，掌握城市房屋拆遷法律、法規(guī)和方針、政策，熟悉房屋拆遷程序和具體業(yè)務(wù)工作。城市房屋拆遷補(bǔ)償拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)和使用權(quán)人，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償方式拆遷補(bǔ)償方式，由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定?？梢杂秘泿叛a(bǔ)償，也可以用房屋進(jìn)行補(bǔ)償。根據(jù)拆遷辦法的規(guī)定，住宅房屋分為成套住宅房屋和非成套住宅房屋。成套住宅房屋是指臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間等的單元住宅房屋；非成套住宅房屋以外的其他住宅房屋，通常是指平房、簡易樓房和筒子樓，兩者補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不同。被拆除房屋的所有權(quán)人和使用權(quán)人

51、的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不同，具體的補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)規(guī)定參見各個(gè)城市房屋拆遷管理辦法。 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程經(jīng)營管理房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的內(nèi)容較多，從項(xiàng)目審批立項(xiàng)起，到工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收為止，期間工作頭緒多、牽涉面廣。本節(jié)介紹工程項(xiàng)目管理工作的主要內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程前期準(zhǔn)備工作工程前期準(zhǔn)備工作主要包括以下一些內(nèi)容：1、勘察設(shè)計(jì)建筑工程項(xiàng)目一經(jīng)確立，首先要進(jìn)行勘察設(shè)計(jì)。勘察設(shè)計(jì)的主要任務(wù)是查明工程項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)的地形、地貌、地質(zhì)構(gòu)造、水文條件等自然條件，獲取工程建設(shè)的基礎(chǔ)資料，并作出簽定和綜合評(píng)價(jià)，為建設(shè)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和施工提供可靠的依據(jù)。2、工程設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì)一般為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段。對于復(fù)

52、雜的工程，如住宅小區(qū)和綜合開發(fā)建設(shè)等則分為初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段進(jìn)行。3、落實(shí)各項(xiàng)配套工程各類建筑工程項(xiàng)目進(jìn)行施工建設(shè)的前提條件，就是必須與工程建設(shè)有關(guān)的配套單位落實(shí)各項(xiàng)配套建設(shè)事宜，如申報(bào)用電量、用水量、排水量、確定變電所登記、煤氣增壓量、上水泵房、接市政下水口徑等，有時(shí)還要聯(lián)系公共交通設(shè)立站點(diǎn)以及教育、人防、綠化等一系列有關(guān)配套事宜。4、搬遷拆除工程如果是在舊城區(qū)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，還必須進(jìn)行搬遷拆除工作。城市舊房拆遷，不僅是改善城市現(xiàn)代化水平，提高居民生活質(zhì)量，而且是調(diào)整城市土地結(jié)構(gòu)，進(jìn)行城市開發(fā)的重要環(huán)節(jié)。由于城市舊房拆遷涉及到居民的切身利益，難度較大，因此城市拆遷工作必須按

53、照國家的有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行，特別要注意做好拆遷補(bǔ)償、拆遷安置等方面的工作。二、房地產(chǎn)建設(shè)工程招標(biāo)與承包房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目涉及的內(nèi)容很多，在社會(huì)化大生產(chǎn)的條件下，許多工作是通過招標(biāo)投標(biāo)、承包發(fā)包、委托專業(yè)部門進(jìn)行的。1、可行性研究招標(biāo)可行性研究任務(wù)的招標(biāo)，一般由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)向若干家專業(yè)咨詢并向設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)出邀請函，同時(shí)向他們提供政府有關(guān)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書副本和有關(guān)擬建項(xiàng)目的目標(biāo)、規(guī)模、技術(shù)要求、材料、市場、資金來源等資料和說明，請這些單位提出編制可行性研究報(bào)告的報(bào)價(jià)單，然后從中選擇資信卓著、報(bào)價(jià)合理的單位，經(jīng)協(xié)商簽訂委托合同。中標(biāo)單位應(yīng)當(dāng)按照項(xiàng)目可行性研究的要求和內(nèi)容，根據(jù)協(xié)議的規(guī)定

54、，按時(shí)完成可行性研究報(bào)告提出的要求。2、工程設(shè)計(jì)任務(wù)書招投標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制與可行性研究報(bào)告的編制一樣，通常也是由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理單位通過招投標(biāo)的方式，委托給資質(zhì)的專業(yè)設(shè)計(jì)部門或單位來完成。3、勘察設(shè)計(jì)招投標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)在取得土地使用權(quán)，辦妥用地手續(xù)，取得當(dāng)?shù)刂鞴軝C(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件，并清除地上障礙物、設(shè)置界標(biāo)以后，就需要擬定勘察設(shè)計(jì)單位完成勘察任務(wù)。工程勘察承包單位必須持有主管部門核發(fā)的資格證書和營業(yè)執(zhí)照?？辈熨M(fèi)按有關(guān)部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。4、建筑工程設(shè)計(jì)招標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、設(shè)計(jì)任務(wù)書和勘察報(bào)告等基礎(chǔ)資料以后，就可以進(jìn)行工程實(shí)際招標(biāo)工作。建筑工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)是為了

55、優(yōu)化工程設(shè)計(jì)方案，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位。設(shè)計(jì)招標(biāo)文件內(nèi)容主要包括：設(shè)計(jì)任務(wù)書、項(xiàng)目綜合說明書（包括工程內(nèi)容、設(shè)計(jì)范圍和深度、圖紙內(nèi)容、圖幅、建設(shè)周期和設(shè)計(jì)進(jìn)度等要求）以及投標(biāo)須知、投標(biāo)方式、地點(diǎn)、時(shí)間的說明。5、建筑材料設(shè)備供應(yīng)招標(biāo)投標(biāo)房地產(chǎn)建筑材料設(shè)備供應(yīng)是為了擇優(yōu)選定制造供應(yīng)單位。材料設(shè)備供應(yīng)的取得可以由開發(fā)建設(shè)單位直接向材料設(shè)備制造供應(yīng)單位招標(biāo)，也可以委托工程承包公司或設(shè)備成套機(jī)構(gòu)招標(biāo)。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)是具有法人資格、符合投標(biāo)條件的材料設(shè)備制造商、供應(yīng)商、采購單位和設(shè)備成套公司等。6、建設(shè)工程項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)施工招標(biāo)投標(biāo)主要通過競爭擇優(yōu)選擇施工單位，以使建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量優(yōu)、工期短、造價(jià)合理。施工招標(biāo)又

56、可分為全部工程、分部工程、單項(xiàng)工程和專業(yè)工程的招標(biāo)投標(biāo)。7、工程總承包招標(biāo)投標(biāo)工程總承包招標(biāo)投標(biāo)也稱全程招標(biāo)投標(biāo)，是對項(xiàng)目實(shí)施全過程進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)，包括勘察設(shè)計(jì)、材料設(shè)備供應(yīng)、工程施工直至竣工交付使用進(jìn)行一攬子招標(biāo)投標(biāo)。投標(biāo)者必須是具有總承包能力的工程承包企業(yè)。三、房地產(chǎn)建設(shè)工程質(zhì)量管理建設(shè)工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)管理工作中最重要環(huán)節(jié)之一。工程質(zhì)量的主要任務(wù)是確保工程的施工質(zhì)量達(dá)到設(shè)計(jì)要求，對施工全過程質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的檢查監(jiān)督。建設(shè)工程管理的基本內(nèi)容包括：1、對施工所用的主要材料如：水泥、鋼材、磚、防水材料、焊條等關(guān)鍵材料，在使用前對其質(zhì)量及試驗(yàn)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核。2、對施工企業(yè)集中加

57、工或采購的成品、構(gòu)件、配件、設(shè)備等進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)。工程建設(shè)中應(yīng)確立重要設(shè)備檢查和實(shí)驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄及檢驗(yàn)報(bào)告等制度。3、對施工的建筑物，構(gòu)筑物、地下網(wǎng)線路等開工前的定位進(jìn)行測量復(fù)核；對沉降有要求的建筑物，做定期觀察；對混凝土的澆注質(zhì)量應(yīng)指定有關(guān)的試塊制作、養(yǎng)護(hù)、試壓等管理制度，并有專人監(jiān)督執(zhí)行。4、對重要承重結(jié)構(gòu)主要部位的隱蔽工程，如鋼筋混凝土基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、大型設(shè)備基礎(chǔ)、主要地下構(gòu)筑物、地下管線、重要承重結(jié)構(gòu)的現(xiàn)澆鋼筋混凝土工程以及屋面防水等，進(jìn)行檢查驗(yàn)收，經(jīng)檢查合格后辦理隱蔽工程驗(yàn)收手續(xù)。5參加給排水、暖通、空調(diào)、電氣安裝、設(shè)備安裝的試壓、試水、試運(yùn)轉(zhuǎn)、試車等，并簽證試驗(yàn)記錄。6參

58、加工程質(zhì)量評(píng)定和竣工驗(yàn)收。在工程交工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)且經(jīng)雙方商定需要返工的工程，應(yīng)分清責(zé)任，及時(shí)返工。7監(jiān)督施工單位文明施工、安全施工、正確用料、按操作規(guī)程規(guī)定施工。四工程進(jìn)度管理 建設(shè)施工工程進(jìn)度管理，是建設(shè)單位為確保工程按合同規(guī)定時(shí)間完成、對施工生產(chǎn)的時(shí)間所進(jìn)行的控制。工程進(jìn)度管理實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)對施工企業(yè)工序和作業(yè)工期的管理，其具體工作內(nèi)容主要包括：參與承包企業(yè)編制工程施工組織設(shè)計(jì)，包括施工方法的確定、機(jī)械設(shè)備的選用、施工進(jìn)度計(jì)劃和材料供應(yīng)計(jì)劃的編制等。熟悉掌握施工企業(yè)對承包工程的施工組織管理，包括對材料、勞力、機(jī)械、資金的協(xié)調(diào)控制和優(yōu)化使用等。根據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃表對

59、照 檢查各具體作業(yè)的工期是否有延誤并說明延誤的原因。分析施工進(jìn)度偏差的原因，建議并協(xié)助施工企業(yè)做出調(diào)整或重新安排計(jì)劃。做好日常的工程進(jìn)度記錄，每周每日寫出進(jìn)度報(bào)告。為保證正常的施工進(jìn)度，開發(fā)企業(yè)管理人員要關(guān)注和督促物資采購部門和運(yùn)輸部門，使施工所需的各類材料和機(jī)器設(shè)備能按時(shí)到達(dá)施工現(xiàn)場。隨時(shí)注意施工過程出現(xiàn)的突發(fā)事件，對相關(guān)外部關(guān)系的事件，開發(fā)企業(yè)要代表施工單位出面協(xié)調(diào)處理。五工程預(yù)算管理 工程預(yù)算管理的主要內(nèi)容是：按施工圖、施工清單、施工條件進(jìn)行工程預(yù)算，確定工程定額。按施工承包合同進(jìn)度、核撥工程款。工程結(jié)算。六竣工驗(yàn)收管理 竣工驗(yàn)收是國家為了保證工程質(zhì)量，由法律規(guī)定的一個(gè)法定程序，也是開發(fā)

60、企業(yè)對工程項(xiàng)目管理的最后一個(gè)環(huán)節(jié)?？⒐を?yàn)收的目的和作用是通過驗(yàn)收檢驗(yàn)工程設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決一些影響正常使用、正常生產(chǎn)的問題，保證項(xiàng)目能夠達(dá)到設(shè)計(jì)要求的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。對驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，發(fā)給工程質(zhì)量合格證，并及時(shí)辦理有關(guān)手續(xù)。 房屋買賣經(jīng)營管理房屋買賣房屋買賣，是房地產(chǎn)交易的一種形式。房地產(chǎn)交易，是有償取得或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)及其他項(xiàng)權(quán)利的經(jīng)濟(jì)過程與法律行為。由于房地產(chǎn)是一種特殊商品，在交換過程中，還引起了一系列權(quán)利關(guān)系的變化，即他項(xiàng)權(quán)利變化。在我國目前的條件下，房地產(chǎn)交易中的權(quán)利關(guān)系，主要是指土地使用權(quán)、房屋所以權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)等。這些權(quán)利關(guān)系的變化，只有得到在國家房地產(chǎn)主管部