某地產(chǎn)整合營銷企劃書

1、WORD.15/15濰坊天韻整合營銷企劃投標(biāo)書制作單位：漢奇房地產(chǎn)營銷目錄一、濰坊市房地產(chǎn)簡略研判濰坊房地產(chǎn)市場分析（發(fā)展階段與特征）3市場變化42005年下半年濰坊房地產(chǎn)市場的走勢4二、天韻項目分析項目基本情況描述5項目所在地區(qū)域分析6項目目標(biāo)客戶群定位6項目規(guī)劃定位6三、項目營銷推廣方案推廣原則7營銷的核心概念7營銷周期劃分7階段性推廣策略8營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)10四、主導(dǎo)廣告語五、天韻售樓中心開方案開儀式10室外表現(xiàn)（建議）11媒體策略12儀式流程13配合道具13六、服務(wù)容市場調(diào)查、評估、研究與產(chǎn)品策劃14品牌策劃15廣告策劃與設(shè)計15銷售指導(dǎo)顧問15展示設(shè)計15七、合作模式全程策劃代理，一站式

2、營銷服務(wù)15乙方的職責(zé)和義務(wù)15甲方的職責(zé)和義務(wù)16八、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)附件（公司業(yè)績）16一、濰坊市房地產(chǎn)簡略研判(一)濰坊房地產(chǎn)市場分析（發(fā)展階段與特征）“一年大變樣”，自濰坊市委提出的城市建設(shè)目標(biāo)和要求。僅2004年，濰坊市累計完成工程建設(shè)投資205億元，新改擴(kuò)建道路16條、園林綠地500公頃。東風(fēng)街、路、路、面河、廣場等工程，成為代表濰坊城市新形象的精品工程和品牌工程。 “栽下梧桐樹，引來金鳳凰”。濰坊城市建設(shè)的發(fā)展，吸引了眾多外地房產(chǎn)商前往投資。截至2004年，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到107家，其中外地企業(yè)有30多家。目前，還有20多家企業(yè)正在申請報批中。2004年，濰坊市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)

3、投資224億元，施工面積達(dá)284萬平方米，竣工面積175萬平方米，同比增長131、10和143。全市人均居住面積達(dá)182平方米，市區(qū)達(dá)186平方米，高于全國、全省的平均水平。 濰坊城鎮(zhèn)居民的住房條件已開始從實(shí)用型向舒適型、小康型轉(zhuǎn)變，三室兩廳逐漸成為市場主流戶型，面積多在90平方米以上。 目前，濰坊的樓盤從購價近10萬元的小型適用住宅，到購價過百萬元的豪華別墅住宅不等，完全能滿足不同人群、不同層次的住宅消費(fèi)需求。從房價看，濰坊市區(qū)房價總體呈穩(wěn)步上升趨勢。濰坊房產(chǎn)市場日趨規(guī)，整體處于上升態(tài)勢，在市場發(fā)展的過程中，我司認(rèn)為可分為兩個階段，每個階段市場構(gòu)成要素的特征，簡析如下：1、2003年之前，起

4、步摸索階段客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇圍小，客戶購買存在一定盲目性。開發(fā)商特征：政府對開發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開發(fā)商實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理與市場發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥。項目特征：產(chǎn)品形式單一，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征。銷售特征：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無效的表現(xiàn)與宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。2、2003年以后，振蕩中走向發(fā)展的過渡階段客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購與消費(fèi)心理上趨于理性，此時散戶消費(fèi)逐漸成為市場主力。開發(fā)商特征：迫于競爭的

5、壓力，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業(yè)銷售人才帶來的先進(jìn)理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強(qiáng)，大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濰坊房產(chǎn)市場的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濰坊市場。同時由于政府對土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，地價開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤趨于合理。項目特色：產(chǎn)品多元化。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。銷售特色：價格趨于合理，市場出現(xiàn)整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。（二）市場變化在上述市場背景下

6、，客戶、市場、開發(fā)商、營銷代理公司幾個方面都發(fā)生了較大變化：1、客戶需求的變化能承受價格在2100元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變。對于能承受2100-2700元/m2價格的客戶，在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤的個性、涵與升值潛力，對小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格。能承受2700元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和涵，同時對開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。2、市場環(huán)境的變化地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到

7、創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，并逐漸為市場所接受。3、開發(fā)商的變化趨勢開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉(zhuǎn)變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強(qiáng)的競爭意識。營銷方面：競爭的激烈?guī)恿虽N售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準(zhǔn)備工作，要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合，了解客戶心態(tài)。（三）2005年下半年濰坊房地產(chǎn)市場的走勢在政府政策的刺激效應(yīng)、房交會的拉動效應(yīng)、住房升級的推動效應(yīng)以與舊城改造拆遷安置的住房消費(fèi)的增長效應(yīng)等多重需求效應(yīng)的共同作用下，自2004年以來，濰坊房地

8、產(chǎn)市場就進(jìn)入了供求兩旺的階段，呈一度出現(xiàn)了供不應(yīng)求的階段。從目前總體的市場行情來看，2005年下半年濰坊房地產(chǎn)市場總體的的趨勢將是供需兩旺，房價穩(wěn)中有升。1、低檔住宅供不應(yīng)求，中高擋住宅拉升房價從我們的市場調(diào)查來看目前濰坊購房的主力軍大致可分為兩大階層：（1）高收入階層高收入階層主要有：私營企業(yè)主、政府官員、大企業(yè)的高級管理人員、社會名流、文體娛樂圈的名人等。高收入階層所購買的住宅主要是高檔住宅，這類購房群體的購房動機(jī)主要是為了提高居住品質(zhì)和滿足虛榮心的需要，高檔住宅往往具有地段、環(huán)境、景觀、社區(qū)配套、物業(yè)管理等優(yōu)勢，同時，高檔住宅也是一種身份的象征。（2）工薪階層工薪階層主要有：企事業(yè)單位的

9、普通工作人員、工廠上班的打工人員、農(nóng)村進(jìn)城的務(wù)工人員、個體經(jīng)營戶等。工薪階層購房主要是為了有個棲身的場所，中、低檔住宅能滿足他們安居樂業(yè)的需求，這類購房群體的購房動機(jī)是為了改善生活質(zhì)量和安居的需要，通過購房來實(shí)現(xiàn)自身生活品質(zhì)的提高，對住房的需求重點(diǎn)在于經(jīng)濟(jì)實(shí)用的戶型，較實(shí)惠的價格，但往往對地段、環(huán)境、景觀、交通、社區(qū)配套、物業(yè)管理等要求不是很高。購房用于結(jié)婚的年輕人，農(nóng)村進(jìn)城的人士購房安居，住房擁擠急于改善的普通工薪人員成為購房“金字塔”最穩(wěn)固的基石，撐起濰坊樓市的“半邊天”。因此，價格經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的中、低檔住宅往往一推向市場就供不應(yīng)求，大都出現(xiàn)搶購的熱銷局面。從我們調(diào)查的情況來看，單價低于200

10、0元每平方米的中、小戶型的中、低檔住宅大都銷售一空。2005年濰坊樓市的中、低檔住宅的有效供給增長緩慢，供給相對需求來說，處于相對偏緊的態(tài)勢 ，樓市需求呈上升態(tài)勢。中高檔住宅無論是從建安成本還是土地成本都要高于低檔住宅，且中高檔住宅在大都重視營造優(yōu)美的居住環(huán)境，注重園林景觀規(guī)劃，不惜成本地建造噴泉、假山、園林、游泳池、網(wǎng)球場、會所等配套設(shè)施，使得開發(fā)成本進(jìn)一步上漲。因此中高檔住宅的大量入市將提升濰坊市總體房價。2、市場預(yù)期看好，市場競爭加劇由于大盤項目的陸續(xù)上馬，濰坊房地產(chǎn)市場的供應(yīng)體量急劇增大，預(yù)計銷售體量在200萬方左右。從我們調(diào)查的情況來看，市區(qū)目前在售或?qū)⑹鄣臉潜P體量在10-50萬之間

11、的就有6個之多，競爭之激烈可想而知。由此我們也可以預(yù)見下半年濰坊房地產(chǎn)市場將上演一場房地產(chǎn)市場的搶奪大戰(zhàn)。從上述的分析中，我們不難看出，濰坊房地產(chǎn)市場的整體態(tài)勢呈上揚(yáng)趨勢，供需兩旺，但競爭將日趨白熱化。二、天韻項目分析（一）項目基本情況描述天韻由濰坊國大房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)的綜合性居住小區(qū)。該項目位于濰坊市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。東臨路，南為臥龍街，西倚通亭街，北靠玉清路。地塊規(guī)劃平整，往南兩公里即濰坊市政府辦公大樓和市民廣場，向北不到1千米即為濟(jì)青高速公路濰坊北山口處。是開發(fā)住宅項目的理想基地，開發(fā)區(qū)政府把該項目定位于濰坊市的門戶形象和示工程。項目地塊總面積500余畝，平整無起伏，接近正方形，南北約540米，

12、東西最寬處為650米，西南角留出一處為石油運(yùn)輸公司用地。其余四周均臨街，為整個地塊建成一個臨街面市的綜合性居住區(qū)提供了有利條件。園區(qū)規(guī)劃的訴求為積極倡導(dǎo)健康的居住方式，以健康步道溝通各個組團(tuán)，并為業(yè)主精心配置了運(yùn)動生活會館、小型足球場、運(yùn)動爬坡、綠色氧吧等各種休閑設(shè)施，同時還設(shè)置了幼兒園、小學(xué)等成長配套，營造出品位高尚、健康現(xiàn)代的生活意境。園區(qū)讓人們足不出戶也可享受浪漫的異域風(fēng)情。（二）項目所在地區(qū)域分析經(jīng)濟(jì)水平：整體消費(fèi)群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中等階層，社會層次也以公務(wù)員與經(jīng)商人士為主，經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力較強(qiáng)。該區(qū)塊為日后濰坊市城市發(fā)展方向，且目前市政府已建成投入使用，距離本項目的也很近，其

13、地理位置的優(yōu)越性不言而喻。隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀橹袡n樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域消費(fèi)群體和圍，成為跨區(qū)域消費(fèi)的一塊熱土。（三）項目目標(biāo)客戶群定位本案屬綜合物業(yè)，價差較大，所以客源面相對較寬，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：（1）3050歲夫妻：有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有時間去品味、享受生活，對新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對物業(yè)戶型與功能有一定的要求。這類客源主要選擇標(biāo)準(zhǔn)戶型。（2）公務(wù)員：此類人士具有社會地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密空間

14、。此類人群對檔次、安全、私密與小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。（3）白領(lǐng)：此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點(diǎn)，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社區(qū)檔次、配套等較為關(guān)心。（4）私營者：此類客戶有著一定的收入，主要對配套、交通、物業(yè)管理、智能化較為注重，將成為本案客源開發(fā)的重點(diǎn)。小結(jié)：本地客源大多為首次或二次置業(yè)，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主要需求。（四）項目規(guī)劃定位本案位于濰坊市的北面，生活設(shè)施與市政配套完善，有良好的自然與人文環(huán)境，且四周均臨街，為整個地塊建成一個臨街面市的綜合性居住區(qū)提供了有利條件。結(jié)合目標(biāo)客戶群需求特點(diǎn)我們認(rèn)為小區(qū)建設(shè)應(yīng)以健康、自然的居住方式為主題指導(dǎo)思想，整體規(guī)劃上以健康

15、步道溝通各個組團(tuán)，并為業(yè)主精心配置了運(yùn)動生活會館、小型足球場、運(yùn)動爬坡、綠色氧吧等各種休閑設(shè)施，同時還設(shè)置了幼兒園、小學(xué)等成長配套，營造出品位高尚、健康現(xiàn)代的生活意境。園區(qū)綠化應(yīng)以讓業(yè)主足不出戶也可享受浪漫的異域風(fēng)情為規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)。綜上所述，在本案目標(biāo)客源中，主要市場需求點(diǎn)有以下幾方面：1、地理位置優(yōu)越。2、交通方便快捷。3、市政與小區(qū)配套皆較為齊全。4、社區(qū)規(guī)劃合理。5、智能化水平高。6、有強(qiáng)大的升值潛力。7、戶型實(shí)用、舒適。三、項目營銷推廣方案（一）推廣原則實(shí)施差異化營銷，差異化營銷主要體現(xiàn)在產(chǎn)品的差異性和營銷的差異性。注重公關(guān)炒作與形象提升，使區(qū)位環(huán)境與小區(qū)環(huán)境融合，形成天韻獨(dú)有的文化魅

16、力。注重推廣的系統(tǒng)性、節(jié)奏性，待方案通過后，應(yīng)組成專案小組，貫徹執(zhí)行。（二）營銷的核心概念考慮到消費(fèi)者購房考慮的三要素，即區(qū)位、價格和戶型，其中首要因素為區(qū)位，其次，天韻區(qū)位也是其最具優(yōu)勢的特征，因此，天韻核心概念的提煉，主要突出其區(qū)位特征，并要求具有較好的外延性。1、核心概念：天韻，感受西子湖畔的靈動生活2、備選概念：生活，在西子湖畔舒展（三）營銷周期劃分依照市場規(guī)律與天韻銷售特點(diǎn)，我們制定了如下營銷周期1、引導(dǎo)期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進(jìn)行先期引導(dǎo)，主要介紹社區(qū)的地理優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、部配套設(shè)施、高品質(zhì)的樓盤等。2、開盤期：主打環(huán)境、交通、價格優(yōu)勢，結(jié)合靈活的付款方式與優(yōu)惠措施吸引

17、客戶，建立人氣。3、正常銷售期：進(jìn)入正式銷售期后，在主訴求點(diǎn)統(tǒng)一提領(lǐng)下，分期展現(xiàn)區(qū)域環(huán)境、交通如何便捷、配套設(shè)施、綠化、文化、商業(yè)、景致、生活質(zhì)量等品質(zhì)，使之成為廣告系列。理由：（1）可令社區(qū)整體優(yōu)勢全面展現(xiàn)。（2）可保持每期推出廣告的獨(dú)立性，即宣傳主題鮮明?？刹粩啾３质袌鲂迈r度，沖擊力持久 。（四）階段性推廣策略1、第一階段：引導(dǎo)期（1）推廣目的完成營銷前準(zhǔn)備工作，并使市場對天韻產(chǎn)生初步認(rèn)知（2）推廣策略現(xiàn)場包裝建立VI系統(tǒng)，以統(tǒng)一形象對售房部門頭、廣告牌、大門圍墻進(jìn)行包裝，在主要路口設(shè)置導(dǎo)視牌（或街燈箱），對小區(qū)主入口通道用POP掛旗進(jìn)行包裝，以此營造現(xiàn)場銷售氛圍。廣告策略訴求形式，該階段

18、以形象廣告為主，主要表現(xiàn)天韻的區(qū)位特征與環(huán)境優(yōu)勢。媒體組合電視以形象廣告為主，結(jié)合綜藝性廣告與社區(qū)聯(lián)誼會等。（推薦本地電視臺）報紙軟廣告與硬廣告結(jié)合。前期通過軟廣告進(jìn)行引導(dǎo)，正式銷售期通過硬廣告進(jìn)行沖擊。（推薦日報、晚報、廣播電視報、晨鴻信息等房產(chǎn)專欄）車體主要選擇能直達(dá)本案的以與經(jīng)過重要公共場地等繁華地區(qū)的公交車。電臺選擇覆蓋面廣、收聽率高的電臺，如交通音樂頻道。三維動畫提前展現(xiàn)小區(qū)部的景致和部設(shè)施，便于樹立消費(fèi)者信心，運(yùn)用高科技的宣傳手段還進(jìn)一步提高開發(fā)商的品牌力度。系列廣告創(chuàng)意報紙文案系列一（形象篇）系列二（形象篇）2、第二階段：開盤期（1）推廣目的借公關(guān)與廣告?zhèn)鞑バ纬墒袌鰺狳c(diǎn)，并利用銷

19、售季節(jié)，多點(diǎn)銷售，達(dá)到旺銷目的，力爭達(dá)到預(yù)定的銷售率。訴求形式，以銷售廣告為主，多方表現(xiàn)天韻的區(qū)位、環(huán)境、戶型等優(yōu)勢，與自然、人文的生活理念。（2）媒體組合同上階段，但應(yīng)加大報紙廣告投放力度（3）系列廣告創(chuàng)意系列訴求主題系列一（區(qū)位篇） 系列二（生活篇）系列三（理念篇）系列四（環(huán)境篇）系列五（娛樂篇）系列六（未來篇）系列七：（戶型篇）系列八：（實(shí)證篇）（4）新聞統(tǒng)籌與公關(guān)活動新聞統(tǒng)籌新聞事件1主題：征集小區(qū)廣告語策劃用意：通過有獎?wù)魑模w現(xiàn)天韻水文化生活的理念，并通過征集廣告語發(fā)布，擴(kuò)大傳播效果。促銷應(yīng)用：凡獲獎作品均可在報紙上發(fā)布，并獎勵會員卡一，購房客戶可享受一定的購房優(yōu)惠。新聞事件2主題

20、：有獎?wù)魑牟邉澯靡猓簩μ祉嵨骱剿l(xiāng)生活的系列報道，使社會廣泛關(guān)注，并通過對西湖生活的關(guān)注，影響到對天韻的關(guān)注，豐富小區(qū)文化涵，擴(kuò)大傳播效果。公關(guān)活動活動容：組織看房活動策劃用意：使更多的市民走進(jìn)天韻，了解天韻?；顒尤荩合嚓P(guān)公益活動活動期間，參與者穿著由國大房產(chǎn)提供的標(biāo)有天韻標(biāo)識與名稱的服裝，擴(kuò)大傳播面與傳播效果。房交會促銷促銷容:凡房交會期間購買天韻的客戶，均可享受一定的優(yōu)惠。策略用意：本次促銷以公關(guān)促銷為主要形式，既充分展現(xiàn)了天韻的文化特性，又使客戶在輕松的購房方式中享受購房優(yōu)惠，現(xiàn)場的導(dǎo)購、廣場促銷的形式，必將成為房交會的亮點(diǎn)。3、第三階段：正常銷售期（1）推廣目的通過現(xiàn)場咨詢與現(xiàn)場銷售

21、，配合小量廣告，維持銷售。（2）推廣策略廣告策略以促銷廣告為主促銷策略銷售主題：周末看房4、第四階段與第五階段執(zhí)行方案暫略，初步推廣策略見營銷周期劃分，具體方案的制定，依時間進(jìn)行與市場狀況，另案提交。（五）營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)對銷售起著至關(guān)重要的作用，在此，我們提出以下建議：1、銷售團(tuán)隊成立天韻銷售小組，專案免費(fèi)銷售。同時，對專案小組加強(qiáng)培訓(xùn)與紀(jì)律管理，包括企業(yè)理念，小區(qū)文化理念的培訓(xùn)與銷售紀(jì)律性的培訓(xùn)，形成一個強(qiáng)有力的銷售團(tuán)隊。2、營銷網(wǎng)點(diǎn)多點(diǎn)營銷，現(xiàn)場為主的營銷網(wǎng)絡(luò)建議：具體為以現(xiàn)場售房部為中心，成立市區(qū)各咨詢部，形成點(diǎn)面結(jié)合，網(wǎng)盡天韻的目標(biāo)客戶。四、主導(dǎo)廣告語由于濰坊地處北方，空氣干

22、燥，水資源相對缺乏，而本小區(qū)特有豐富的水系與水景，應(yīng)該將之作為本案最大的亮點(diǎn)進(jìn)行宣傳。同時，作為的開發(fā)商更應(yīng)宣揚(yáng)先進(jìn)的生活理念，病提升當(dāng)?shù)厥忻竦纳钇焚|(zhì)。出于以上考慮，建議本案主導(dǎo)廣告語為“天韻，感受西子湖畔的靈動生活”。五、天韻售樓中心開方案（一）開儀式形式：開剪彩+揭曉代言人+自助酒會地點(diǎn)：天韻展示中心現(xiàn)場。人員：工作人員、客戶、禮儀、演員等。擬邀政府貴賓：市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、濰坊市宣傳部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。特別嘉賓：天韻形象代言人。擬邀媒體：濰坊電視臺、濰坊日報、濰坊晚報、濰坊廣播電臺。人數(shù)：100人左右。預(yù)定目標(biāo)：對外傳達(dá)天韻銷售部開典禮的信息、顯示企業(yè)實(shí)力擴(kuò)大天韻的社會知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)天韻

23、的美好前景促進(jìn)樓盤銷售，與此同時進(jìn)行企業(yè)社會公關(guān)，樹立國大房產(chǎn)積極良好的社會形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T、客戶與供應(yīng)商的關(guān)系。會場布置：會場布置以實(shí)際效果為準(zhǔn)，但會按照不同區(qū)域的不同劃分。主席臺區(qū)：主席臺區(qū)也就是剪彩區(qū)設(shè)在銷售部門口或放在大廳，主席臺左側(cè)為貴賓致辭專用致辭臺（透明有機(jī)玻璃，上有精美插花），右側(cè)為主持人用立式麥克風(fēng)，臺面鋪有紅色地毯，臺前與左右側(cè)有綠化和不銹鋼禮儀柱。嘉賓區(qū)：可放在剪彩區(qū)域前方和兩側(cè)。簽到處：來賓簽到處設(shè)置在會場入口處。簽到處配有禮儀小姐。簽到處設(shè)置簽到處背景。禮品發(fā)放區(qū)： 即時也可將簽到處的桌子作為禮品發(fā)放桌。貴賓休息區(qū)：可放在天韻銷售部現(xiàn)場，設(shè)置沙發(fā)茶幾飲料

24、、水果、濕毛巾，擺放精美插花作為點(diǎn)綴。來賓休息區(qū)：可放在天韻銷售部現(xiàn)場。創(chuàng)意表現(xiàn)一：鮮花立柱剪彩儀式：采用不銹鋼禮儀柱替代傳統(tǒng)的禮儀小姐托花球的方式，每個禮儀柱上擺放精美插花，更具高雅喜慶的氣氛。創(chuàng)意表現(xiàn)二：揭幕啟動儀式（建議案1）：由嘉賓揭幕天韻的LOGO 儀式。在主席臺的中心位置，我們將放置一個精雕玉龍（本案的LOGO、放置在古色古香的梨木托架上，四周用紅綢緞扎成彩結(jié)，并且事先用幔布遮蓋，之后由嘉賓徐徐揭幕）在儀式進(jìn)行同時，領(lǐng)導(dǎo)與嘉賓上臺，為項目銷售部開剪彩，活動也在此時達(dá)到高潮，吉慶禮花開始升放，以烘托熱烈的氣氛創(chuàng)意表現(xiàn)三：在工地現(xiàn)場布置大型氣拱門和熱氣球，借以營造項目熱烈的開工、銷售部

25、開氣氛。（二）室外表現(xiàn)（建議）1、戶外路牌 路牌是一種版面最大的媒體，按傳播原理來說，面積是和效果成正比的，面積越大， 效果越好。而對于樓宇這種特殊的商品來說，路牌是最直觀、最動人、最有氣勢的媒體應(yīng)用元素。因此在售樓處與工地附近必須果斷采用。（市區(qū)其他主要交通路口也需要適當(dāng)采用，形成銷售部開信息的傳播網(wǎng)絡(luò)） 2、指示牌 兩種功能，一種是引導(dǎo)買家路向，二是塑造天韻的物業(yè)形象。 3、彩旗（梯型旗） 在售樓處大門外道路兩旁懸掛，一般掛在沿街燈柱上，用以烘托熱烈的開氣氛。旗上一般印有樓盤標(biāo)志與廣告標(biāo)語。 4、盆景花卉在售樓處大廳的各個角落，分別擺設(shè)，以增加視覺美感、清新空氣和烘托親切氛圍。（三）媒體策

26、略根據(jù)此類活動的特點(diǎn)，我們知道再大的售樓處，其容納量也是有限的，故僅僅依靠售樓處現(xiàn)場人流傳達(dá)樓盤信息還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，而請媒體為本案做廣告的方式太過常規(guī)且投入大。本次活動采用突破常規(guī)的方式，選擇“制造新聞”，讓新聞媒體主動關(guān)注天韻的銷售部開，為本項目做免費(fèi)廣告，從而在最大程度上達(dá)到新聞信息的轟動性、樓盤信息的擴(kuò)散性、公眾認(rèn)知的深入性，實(shí)現(xiàn)投入與產(chǎn)出效益的最大化！核心活動策略建議：在售樓處開前一個月舉辦天韻形象代言人評選活動，評選出年輕、時尚的形象代言人完美演繹天韻向?yàn)H坊市民所傳達(dá)的“新都市生活”的概念，并能引起濰坊市社會各界的廣泛關(guān)注，迅速提升天韻的知名度與品牌形象。此次活動將延續(xù)近一個月，并在售樓

27、處開當(dāng)天揭曉該活動最后勝出者，這是本媒體策略的焦點(diǎn)，也是活動的亮點(diǎn)！與此同時，聘請知名音樂人為本項目特別制作天韻之歌，由最終確定的形象代言人在售樓處開儀式上演唱。該曲目同時作為天韻所有對外廣播、電視、VCD等宣傳資料的背景音樂，造成天韻聲、光、色等綜合、立體的全方位宣傳。此項策略目的在于引起社會公眾和濰坊各大媒體對本案銷售部開信息的高度關(guān)注，從而形成區(qū)域新聞效應(yīng)，最大程度上借助社會輿論與媒體的力量為本案的銷售部開營銷造勢，提高天韻的知名度和開發(fā)商的社會形象與美譽(yù)度。實(shí)現(xiàn)本次銷售部開活動經(jīng)濟(jì)效益社會效益與的最大化。此外，另將“天韻”拆成四大個字，作為大紅胸牌由四位禮儀小姐分別佩帶，平行站立于現(xiàn)場

28、媒體公證臺之前最顯眼的位置，吸引媒體的鏡頭。籍以增強(qiáng)樓盤銷售部開信息傳播的滲透性、擴(kuò)散性。建議在本次銷售部開之前召開一次新聞發(fā)布會（可與產(chǎn)品說明會結(jié)合在一起），借此將“天韻向勞模頒發(fā)獎金”之新聞信息向社會、媒體公布。本活動還可以延伸為項目以后一系列的產(chǎn)品促銷活動。樂隊：在現(xiàn)場安排一支由20人組成的樂隊，用于迎賓和送賓，增添喜慶歡樂的氣氛。（四）儀式流程09：0009：30 所有工作人員進(jìn)場。包括貴司主要負(fù)責(zé)人與禮儀公司項目負(fù)責(zé)人、各類工作人員以與表演人員。09：3009：50 來賓陸續(xù)進(jìn)場。在現(xiàn)場設(shè)有簽到處并同時發(fā)放禮品。貴賓、嘉賓、客戶可憑請柬附禮品券領(lǐng)取禮品。嘉賓進(jìn)入會場休息；貴賓引入VI

29、P室，樂隊奏迎賓曲。09：5010：00 貴賓由禮儀小姐引入會場。10：0010：08 儀式開始主持人開場白介紹貴賓。10：0810：13 公司董事長致歡迎詞。10：1310：18 政府領(lǐng)導(dǎo)致詞10：1810：23主持人邀請剪彩嘉賓為天韻銷售部開揭幕剪彩吉慶禮花、升空小氣球、禮花、禮炮同時升放，儀式達(dá)到高潮。10：2311：10 由董事長揭曉天韻形象代言人，并請形象代言人現(xiàn)場演唱天韻之歌。11：1011：30特約嘉賓傳達(dá)西湖（代表）的時尚生活理念。11：30-11：45主持人宣布典禮結(jié)束，來賓趕往午宴現(xiàn)場。 本次活動的關(guān)鍵點(diǎn)：“借力造勢”是本活動成功完成預(yù)期目標(biāo)的關(guān)鍵點(diǎn)。因此我們首先需要“借”

30、的是政府部門的“力”，這樣整個活動就顯得更有權(quán)威性、更有說服力，且對于新聞媒體而言也就更有可執(zhí)行性和擴(kuò)散性。所以在活動之初，與相關(guān)政府部門的銜接是本活動的重點(diǎn)。鑒于本次活動的社會性與公益性，所以請市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、濰坊市宣傳部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)到會并發(fā)表講話是切實(shí)可行的！（五）配合道具樓盤模型；大型規(guī)劃平面圖；指示牌（會場指示、簽到指示、貴賓休息廳指示）；簽到桌；停車區(qū)域；停車區(qū)域指示牌，安排保安現(xiàn)場管理?，F(xiàn)場氣氛營造：通過禮儀小姐的著裝，樂隊的支撐、造型氣球的陪襯、彩帶、禮花、簽約、頒獎等來突顯。前期籌備工作：擬定與會人員。于開前一周向與會領(lǐng)導(dǎo)貴發(fā)出請柬（貴司協(xié)調(diào)）。主持：可考慮女主持一名或男女主持搭檔。其他準(zhǔn)備工作：（請柬回執(zhí)單、行車路線圖、VIP停車證、司機(jī)餐券、禮品券的準(zhǔn)備）提前印刷好請柬，非濰坊來賓請柬要在典禮前10天寄出，濰坊藉提前5天寄出，并確認(rèn)。請柬附有：行車路線圖、VIP停車證、司機(jī)餐券等）請貴司確認(rèn)、確定。提前5天向?yàn)H坊氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。落實(shí)管轄圍的保安指揮和負(fù)