衢州凱泰汽車(chē)商貿(mào)綜合體項(xiàng)目可行性研究調(diào)研報(bào)告

1、衢州凱泰汽車(chē)商貿(mào)綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告【最新資料，WORD檔，可編輯修改】目錄 TOC o 1-5 h z 第一章總論0項(xiàng)目概況0項(xiàng)目名稱(chēng)0項(xiàng)目地址0項(xiàng)目方情況簡(jiǎn)介0項(xiàng)目運(yùn)作模式1項(xiàng)目簡(jiǎn)介1項(xiàng)目宗旨1項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容2項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模3編制依據(jù)3研窮過(guò)程及內(nèi)容3第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性5項(xiàng)目背景5項(xiàng)目建設(shè)的必要性9項(xiàng)目建設(shè)可行性11第三章市場(chǎng)需求規(guī)模分析13項(xiàng)目周邊地區(qū)需求分析13項(xiàng)目周邊地區(qū)汽配產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)現(xiàn)狀13項(xiàng)目周邊地區(qū)汽配需求狀況13市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及需求規(guī)模測(cè)算15市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r15市場(chǎng)需求分析及規(guī)模測(cè)算16第四章項(xiàng)目建設(shè)條件分析和需求分析18項(xiàng)目選址181先土止原則18地理位置18項(xiàng)目建設(shè)

2、條件19地形、地貌、地震情況19工程地質(zhì)、水文地質(zhì)19氣候條件21項(xiàng)目區(qū)域社會(huì)環(huán)境條件22交通運(yùn)輸條件22公用設(shè)施社會(huì)依托條件24防洪、排澇設(shè)施條件24環(huán)境保護(hù)要求24征地、拆遷、移民安置條件25施工條件25主要建筑材料來(lái)源26建址方案26項(xiàng)目建設(shè)SWOT析264.4.3本項(xiàng)目SWOT析27第五章項(xiàng)目整體規(guī)劃28項(xiàng)目戰(zhàn)略定位28項(xiàng)目定位原則28項(xiàng)目戰(zhàn)略定位29項(xiàng)目整體規(guī)劃30項(xiàng)目功能定位32項(xiàng)目功能定位原則32項(xiàng)目功能定位33第六章項(xiàng)目建設(shè)方案39項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要功能分區(qū)39項(xiàng)目布局方案41項(xiàng)目布局原則41總平面布置方案41項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容42汽車(chē)配件及用品交易區(qū)42汽車(chē)維修美容及改裝區(qū)42二手

3、車(chē)交易區(qū)43特種車(chē)輛交易區(qū)44汽車(chē)倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)44汽車(chē)金融與保險(xiǎn)服務(wù)區(qū)44綜合配套服務(wù)及商住區(qū)45信息化系統(tǒng)45第七章工程技術(shù)方案錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽?？偲矫娌贾玫目傮w指導(dǎo)思想45平面設(shè)計(jì)47結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)47設(shè)計(jì)依據(jù)47工程設(shè)計(jì)48照明48線纜敷設(shè)497.5給排水49給水49排水49消防50第八章環(huán)境保護(hù)安全衛(wèi)生與節(jié)能51環(huán)境影響分析研究總則51分析目的51分析原則51分析標(biāo)準(zhǔn)51分析期限及分析重點(diǎn)52環(huán)境保護(hù)目標(biāo)52項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀特征538.3.2主要環(huán)保措施54運(yùn)營(yíng)期間的環(huán)境影響分析及治理措施55處理措施55綠化工程55環(huán)境分析結(jié)論55勞動(dòng)安全衛(wèi)生56勞動(dòng)安全與衛(wèi)生的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)56勞動(dòng)衛(wèi)生

4、措施56勞動(dòng)安全措施56節(jié)能專(zhuān)篇57水土保持58消防設(shè)施58火災(zāi)隱患分析58防火等級(jí)59安全及消防設(shè)施59第九章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度59工程特點(diǎn)59施工條件60施工方案609.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排61第十章項(xiàng)目管理與工程招標(biāo)61項(xiàng)目管理61項(xiàng)目監(jiān)督62工程招標(biāo)63招標(biāo)工作依據(jù)63招標(biāo)工作原則63招標(biāo)工作的組織管理64招標(biāo)范圍65招標(biāo)方式及組織形式65第十一章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)思路6611.1完善專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)整體配套、更好的為汽車(chē)城商家及消費(fèi)者服務(wù)6611.3專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，以現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)能力實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值69第十二章投資估算與資金籌措69投資估算依據(jù)69編制依據(jù)69主要工程量70具體估算依據(jù)71建設(shè)投資估算71建安

5、工程費(fèi)用估算表71資金籌措75第十三章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。依據(jù)75項(xiàng)目計(jì)算期及經(jīng)營(yíng)負(fù)荷75企業(yè)財(cái)務(wù)效益分析75財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定75運(yùn)營(yíng)總成本與經(jīng)營(yíng)成本76編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表82財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析82損益分析82資金來(lái)源與運(yùn)用83財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)83財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)84第十四章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益分析94經(jīng)濟(jì)效益分析94社會(huì)效益分析94打造品牌特色市場(chǎng)，引領(lǐng)衢州汽車(chē)文化發(fā)展94促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，推動(dòng)農(nóng)村工業(yè)化進(jìn)程94擴(kuò)大就業(yè)，吸引人才，富民創(chuàng)業(yè)95第十五章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析95市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)95招商風(fēng)險(xiǎn)96技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)97財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)97第十六章結(jié)論與建議99第一章總論項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)衢州凱泰汽車(chē)商貿(mào)綜合體項(xiàng)目地址本項(xiàng)目擬選

6、址于衢州市柯城區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)城內(nèi)，衢化東路（暫定名）以西，衢州廣匯百姓家居廣場(chǎng)、衢州市廢舊金屬綜合交易市場(chǎng)以東，緯四路以南地塊，總占地面積284.37畝。項(xiàng)目方情況簡(jiǎn)介衢州凱泰汽配城綜合開(kāi)發(fā)有限公司由領(lǐng)銜當(dāng)前國(guó)內(nèi)汽配行業(yè)巨擎的江蘇凱泰集團(tuán)和商業(yè)地產(chǎn)名企上?；鸷昙瘓F(tuán)共同投資建設(shè)，江蘇凱泰是一家高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)并擁有現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，具有國(guó)家二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。幾年來(lái)公司因勢(shì)利導(dǎo)潛心研究汽車(chē)后市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展方向，不斷開(kāi)拓整合國(guó)內(nèi)汽配行業(yè)有效資源，從逐鹿中原到搶灘華東地區(qū)，一步一個(gè)腳印，逐步成為領(lǐng)跑?chē)?guó)內(nèi)汽配行業(yè)市場(chǎng)的佼佼者，公司秉承開(kāi)拓、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、團(tuán)結(jié)的經(jīng)營(yíng)理念，始終以“誠(chéng)信、上善、勤勉

7、、臻德”為企業(yè)發(fā)展之根本，不斷提升公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。江蘇凱泰集團(tuán)成功地在常熟開(kāi)發(fā)常熟國(guó)際汽配城，常熟童裝中心批發(fā)市場(chǎng)，阜陽(yáng)農(nóng)機(jī)大市場(chǎng)，泗陽(yáng)國(guó)際汽配城，阜陽(yáng)國(guó)際汽配城等。凱泰企業(yè)也被評(píng)為世界杰出華商協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)單位、中國(guó)汽車(chē)零部件重點(diǎn)培育單位、中國(guó)商業(yè)企業(yè)聯(lián)合會(huì)中國(guó)重點(diǎn)培育單位。中國(guó)汽配行業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)單位。上海火宏集團(tuán)股份有限公司以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、商業(yè)地產(chǎn)兼并整合為主軸，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究，掌握實(shí)效客觀的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，專(zhuān)業(yè)從事商為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理、招商、收購(gòu)重組，并參與地方政府舊城改造以及大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)。對(duì)商用不動(dòng)產(chǎn)如大中型商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、辦公寫(xiě)字樓、工業(yè)園區(qū)建設(shè)及高檔別墅住宅積累了投資

8、、銷(xiāo)售、招商、管理的豐富經(jīng)驗(yàn)。公司專(zhuān)注于購(gòu)物中心及專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)的研究，項(xiàng)目涉及全國(guó)各大中城市，公司現(xiàn)已逐步形成了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的系統(tǒng)化、專(zhuān)業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化管理職能。中國(guó)市場(chǎng)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位，2010中國(guó)長(zhǎng)三角地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)50強(qiáng)企業(yè)。公司董事長(zhǎng)盧大勇先生系溫州籍企業(yè)家，大專(zhuān)學(xué)歷。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作多年，具有豐富的相關(guān)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)操作經(jīng)驗(yàn)，盧大勇先生被中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)評(píng)為中國(guó)市場(chǎng)杰出人物、中國(guó)汽配行業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)?，F(xiàn)任阜陽(yáng)市政協(xié)委員、阜陽(yáng)工商聯(lián)副主席、阜陽(yáng)浙江商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、瑞安市人大代表、常熟市溫州商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、常熟童裝商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)；江蘇凱泰集團(tuán)公司董事長(zhǎng)、江蘇凱泰服飾貿(mào)易有限公司董事長(zhǎng)、阜陽(yáng)皖西北汽配城

9、投資管理有限公司董事長(zhǎng)、阜陽(yáng)中宏置業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理、阜陽(yáng)世紀(jì)財(cái)富置業(yè)投資有限公司董事。盧大勇先生傳奇的創(chuàng)業(yè)人生被天下常熟、溫州人在常熟等書(shū)錄納。衢州凱泰汽配城現(xiàn)任總經(jīng)理羅順榮，高級(jí)經(jīng)營(yíng)師，浙江市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略研究所研究員，中國(guó)汽車(chē)配件用品市場(chǎng)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，義烏小商品市場(chǎng)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，上海火宏集團(tuán)股份有限公司副董事長(zhǎng)、浙江龍鼎集團(tuán)董事。項(xiàng)目運(yùn)作模式市場(chǎng)化運(yùn)作、開(kāi)放式管理。項(xiàng)目簡(jiǎn)介衢州凱泰國(guó)際汽車(chē)商貿(mào)綜合體項(xiàng)目創(chuàng)新業(yè)態(tài)模式，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)多元化、規(guī)模集中化、經(jīng)營(yíng)信息化、品牌連鎖化、服務(wù)國(guó)際化，并結(jié)合衢州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、機(jī)動(dòng)車(chē)保有量與未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)及相關(guān)業(yè)態(tài)的目前發(fā)展概況，衢州凱泰國(guó)際汽車(chē)商貿(mào)綜合體項(xiàng)目以

10、汽車(chē)、汽配和汽車(chē)用品經(jīng)營(yíng)為龍頭，向汽車(chē)維修、汽車(chē)美容、汽車(chē)養(yǎng)護(hù)、汽車(chē)改裝、工程機(jī)械、二手車(chē)、摩托車(chē)電動(dòng)車(chē)及配件銷(xiāo)售和五金機(jī)電等領(lǐng)域延伸，并綜合配套部分倉(cāng)儲(chǔ)物流和商住，開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)，把項(xiàng)目建設(shè)成為規(guī)模化、規(guī)范化、多功能、全方位服務(wù)的綜合性的大型交易市場(chǎng)。項(xiàng)目宗旨立足衢州本地，依托閩浙贛皖四省邊境地區(qū)，滿足衢州及周邊縣市居民對(duì)汽車(chē)、汽車(chē)配件及用品、工程機(jī)械、二手車(chē)、摩托車(chē)電動(dòng)車(chē)和五金機(jī)電等相關(guān)產(chǎn)品的需求，以汽配用品城綜合性服務(wù)功能，完善的配套服務(wù)和便捷的一站式服務(wù)，把衢州凱泰國(guó)際汽車(chē)商貿(mào)綜合體打造成閩浙贛皖四省邊境中心汽配及相關(guān)行業(yè)的璀璨之星。衢州凱泰國(guó)際汽車(chē)商貿(mào)綜合體主要由幾個(gè)大區(qū)塊組成，分別

11、為：汽車(chē)2s店交易區(qū)、汽車(chē)配件及用品區(qū)、汽車(chē)裝潢美容區(qū)、汽車(chē)維修改裝區(qū)、二手車(chē)交易區(qū)、工程機(jī)械與五金機(jī)電交易區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)、綜合配套服務(wù)區(qū)與商住區(qū)，總占地面積284.37畝。汽車(chē)2s店交易區(qū)該區(qū)的業(yè)態(tài)主要為各種品牌汽車(chē)的展示銷(xiāo)售區(qū)和城市直營(yíng)店區(qū)。汽車(chē)配件及用品交易區(qū)此業(yè)態(tài)規(guī)劃作為整個(gè)汽車(chē)城重點(diǎn)區(qū)域，建成衢州丘市最大的汽車(chē)配件、輪胎、油品、汽保工具、汽車(chē)易損件、汽車(chē)美容裝飾用品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。汽車(chē)美容裝潢區(qū)業(yè)態(tài)主要為汽車(chē)美容裝潢、汽車(chē)美容與裝飾等服務(wù)項(xiàng)目。二手車(chē)交易區(qū)主要從事收購(gòu)、出售、代購(gòu)、寄賣(mài)各類(lèi)二手機(jī)動(dòng)車(chē)；新舊機(jī)動(dòng)車(chē)置換；評(píng)估、交易、二手車(chē)信息上網(wǎng)服務(wù)等。工程機(jī)械及五金機(jī)電交易區(qū)業(yè)態(tài)主要涵蓋大型

12、機(jī)械工程車(chē)、特種車(chē)輛交易、工程機(jī)械交易及五金機(jī)電等。倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)主要為上游產(chǎn)業(yè)鏈采購(gòu)所需物流，及客戶(hù)終端采購(gòu)提供物流配送，同時(shí)具備部分倉(cāng)儲(chǔ)功能。汽車(chē)維修改裝區(qū)業(yè)態(tài)主要涵蓋汽車(chē)保養(yǎng)、汽車(chē)大修、汽車(chē)快修、汽車(chē)改裝、汽車(chē)噴漆等服務(wù)項(xiàng)目。綜合配套服務(wù)與商住區(qū)該區(qū)為整個(gè)市場(chǎng)的綜合配套服務(wù)區(qū)，為相關(guān)的政府部門(mén)提供獨(dú)立的辦公場(chǎng)所。該配套區(qū)將主要為引入銀行、工商、稅務(wù)、車(chē)管部門(mén)、評(píng)估事務(wù)所等一系列與汽車(chē)交易相關(guān)的政府辦事部門(mén)，所有交易涉及的手續(xù)都能在這里獲得一條龍辦理。為入駐企業(yè)以及經(jīng)銷(xiāo)商企業(yè)提供辦公場(chǎng)所，直接打造總部式的行業(yè)中心(總部基地)和研發(fā)中心；為行業(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)提供辦公場(chǎng)所，直接引入各類(lèi)行業(yè)協(xié)會(huì)以及商會(huì)

13、組織，提供專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)，咨詢(xún)服務(wù)。規(guī)劃建設(shè)高規(guī)格的大酒店、大賓館，提供高檔次的餐飲、住宿、休閑、娛樂(lè)等服務(wù)。配套建設(shè)部分商住賓館，為入駐的企業(yè)及商戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)生活配套。1.1.8項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總投資13.69億元人民幣，用地面積284.37畝，擬建總建筑面積為：277119m20其中：汽車(chē)2s店交易區(qū)總建筑面積為62347m匕汽車(chē)4s店交易區(qū)總建筑面積為20555m2；汽車(chē)配件及用品區(qū)總建筑面積為67431m2；汽車(chē)美容裝潢區(qū)總建筑面積為20059m2;二手車(chē)交易區(qū)總建筑面積為10836m2;汽車(chē)維修與改裝區(qū)總建筑面積為30005m2；工程機(jī)械及五金機(jī)電交易區(qū)總建筑面積為20496m2；綜合配

14、套及商住區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)總建筑面積為44730m2;公共配套(配電、公廁)總建筑面積660m20編制依據(jù)(1)衢州市土地利用總體規(guī)劃(2005-2020)衢州市服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃衢州市人民政府關(guān)于促進(jìn)衢州市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)委托方提供的其他資料研究過(guò)程及內(nèi)容本公司在接受委托單位的委托后，及時(shí)展開(kāi)對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)可行性研究的資料收集、調(diào)研和分析工作，在對(duì)成果資料進(jìn)行定性考察和定量計(jì)算的綜合分析基礎(chǔ)上，最終完成本報(bào)告。本報(bào)告首先論述了項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展規(guī)劃確定項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容；其次根據(jù)項(xiàng)目所在地區(qū)的建設(shè)條件（經(jīng)濟(jì)條件、自然條件、交通條件等），提出初步建設(shè)方案；最后進(jìn)行社會(huì)效益

15、影響和案例分析，得出項(xiàng)目可行的結(jié)論。研究結(jié)論本項(xiàng)目擁有廣闊的發(fā)展空間與堅(jiān)實(shí)的運(yùn)作基礎(chǔ)。汽車(chē)及零配件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)促使汽車(chē)配件專(zhuān)業(yè)采購(gòu)和維修平臺(tái)的誕生。本項(xiàng)目降低了汽車(chē)零配件企業(yè)的流通成本、交易成本、推廣成本，提高區(qū)域客戶(hù)換購(gòu)汽車(chē)配件、飾品的便利性及相關(guān)產(chǎn)品可靠度，順應(yīng)了汽車(chē)零配件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的浪潮。項(xiàng)目建設(shè)符合衢州市相關(guān)商貿(mào)規(guī)劃和城市發(fā)展方向。本項(xiàng)目選址位于衢州市柯城區(qū)衢州專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)內(nèi)，有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，符合衢州城市發(fā)展方向。項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)提高衢州城市影響力，加速衢州市南部片區(qū)的開(kāi)發(fā)，加快衢州丘區(qū)域城市化進(jìn)程都有非常積極的現(xiàn)實(shí)意義。本項(xiàng)目的建設(shè)填補(bǔ)了衢州及周邊區(qū)域一站式汽車(chē)消費(fèi)領(lǐng)域的空白。本項(xiàng)目的建設(shè)

16、滿足了汽車(chē)零配件和汽車(chē)用品產(chǎn)品擴(kuò)充銷(xiāo)售渠道的需求，是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)提升改造的需要。項(xiàng)目集交易、展示、電子商務(wù)、信息交流、倉(cāng)儲(chǔ)、物流配送以及金融保險(xiǎn)、研發(fā)等功能于一體，擬打造為現(xiàn)代化汽車(chē)后市場(chǎng)產(chǎn)品類(lèi)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，將成為衢州城市新名片。項(xiàng)目建設(shè)方有著豐富的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。項(xiàng)目初期從放水養(yǎng)魚(yú)的角度出發(fā)，通過(guò)降低經(jīng)營(yíng)戶(hù)費(fèi)用、投入招商費(fèi)用、組建經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)等方式來(lái)運(yùn)營(yíng)好市場(chǎng)。通過(guò)中國(guó)汽車(chē)配件用品市場(chǎng)協(xié)會(huì)、中國(guó)汽車(chē)零部件聯(lián)合銷(xiāo)售集團(tuán)、中國(guó)汽車(chē)零部件工業(yè)公司、中國(guó)商業(yè)企業(yè)聯(lián)合會(huì)、安徽省汽車(chē)配件與維修業(yè)商會(huì)的加盟與合作，為本項(xiàng)目積累了大量的客戶(hù)資源，從而降低了項(xiàng)目的招商難度。本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益

17、。項(xiàng)目實(shí)施在經(jīng)濟(jì)上具有可行性。項(xiàng)目的建設(shè)是推動(dòng)富民創(chuàng)業(yè)，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，推動(dòng)農(nóng)村工業(yè)化進(jìn)程，解決農(nóng)村富余勞動(dòng)力，增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的綜合實(shí)力，符合國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的政策，符合衢州地方區(qū)域規(guī)劃，具有良好的社會(huì)效應(yīng)。項(xiàng)目的建設(shè)能提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，降低經(jīng)營(yíng)成本，提高產(chǎn)品質(zhì)量。有效的帶動(dòng)周邊區(qū)域各類(lèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，吸引更多的消費(fèi)者和投資者前來(lái)，對(duì)衢州市地方經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展起到巨大的推進(jìn)作用。項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性主要體現(xiàn)為：拿地、宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性2.1項(xiàng)目背景快速發(fā)展的中國(guó)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大“十五”期間我國(guó)汽車(chē)工業(yè)增長(zhǎng)迅速，累計(jì)生產(chǎn)汽車(chē)2085.

18、1萬(wàn)輛，累計(jì)銷(xiāo)售汽車(chē)2086.2萬(wàn)輛。汽車(chē)產(chǎn)銷(xiāo)量平均增長(zhǎng)率達(dá)到25%左右，2000年我國(guó)汽車(chē)工業(yè)總產(chǎn)量?jī)H為206.82萬(wàn)輛，“十五”末期的2005年產(chǎn)量達(dá)到571的萬(wàn)輛汽車(chē)，總量是2000年的2.76倍?！笆晃濉逼陂g，中國(guó)汽車(chē)持續(xù)保持快速增長(zhǎng)。尤其是2009、2010年，年均分別增長(zhǎng)48.3%和32.4%，產(chǎn)量迅速增至1379萬(wàn)輛及1826.5萬(wàn)輛。汽車(chē)工業(yè)總產(chǎn)值由2000年3612億增至2010年的4.05萬(wàn)億，增長(zhǎng)了10倍。2000年，全國(guó)的汽車(chē)產(chǎn)銷(xiāo)量雙雙超過(guò)1800萬(wàn)輛，中國(guó)已成為世界第一汽車(chē)產(chǎn)銷(xiāo)大國(guó)。2011年全國(guó)的汽車(chē)產(chǎn)銷(xiāo)量達(dá)1850萬(wàn)輛，到2011年末，我國(guó)國(guó)內(nèi)汽車(chē)保有量已達(dá)10

19、578萬(wàn)輛，從各項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)內(nèi)的汽車(chē)行業(yè)正處在蓬搏發(fā)展的上升期，而且這一時(shí)期將保持相當(dāng)一段時(shí)間，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)來(lái)看，汽車(chē)產(chǎn)業(yè)正成為中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。汽車(chē)產(chǎn)業(yè)集群化，企業(yè)規(guī)模大型化在經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展之后，中國(guó)汽車(chē)工業(yè)的集群化效應(yīng)也已經(jīng)初步顯現(xiàn)。目前已基本形成了以東北、京津、中部、西南、長(zhǎng)三角、珠三角為代表的六大汽車(chē)產(chǎn)業(yè)集群。長(zhǎng)三角、東北、中部地區(qū)汽車(chē)產(chǎn)銷(xiāo)量均超過(guò)200萬(wàn)輛，遙遙領(lǐng)先于其他地區(qū)。據(jù)來(lái)自北京鴻銳新思的數(shù)據(jù)顯示，2010年，六大集群的市場(chǎng)占有率已經(jīng)達(dá)到94%，產(chǎn)量也占到了總量的90%以上。在六大集群中，東北地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、中部地區(qū)市場(chǎng)占有率最高。分別為22%、21.5%、21%。這

20、說(shuō)明我國(guó)工業(yè)的集群化步伐仍在繼續(xù)。隨著汽車(chē)生產(chǎn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，汽車(chē)工業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度也逐漸提高。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2011年銷(xiāo)售收入超過(guò)千萬(wàn)元的汽車(chē)零部件企業(yè)有5，730家，超過(guò)億元的1，277家，超過(guò)10億元的有83家。萬(wàn)象集團(tuán)還在國(guó)外成功的收購(gòu)了美國(guó)上市的WAI公司，2009年吉利收購(gòu)沃爾沃，開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)企業(yè)收購(gòu)海外上市公司的先河。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)快速調(diào)整2000年我國(guó)汽車(chē)工業(yè)總產(chǎn)量中，載貨車(chē)、客車(chē)、轎車(chē)的比例分別為36.35:34.28：29.37。2004年我國(guó)汽車(chē)工業(yè)總產(chǎn)量中，載貨車(chē)、客車(chē)、轎車(chē)的比例分別為30：34：36，載貨車(chē)的比例明顯下降，乘用車(chē)的比例明顯上升。2005年轎車(chē)在汽車(chē)工業(yè)中

21、所占的比例上升到47%，轎車(chē)無(wú)論是從產(chǎn)量還是從增長(zhǎng)率上都是汽車(chē)工業(yè)中提高最快的部分，我國(guó)汽車(chē)工業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)正在迅速向以轎車(chē)為主體的方向發(fā)展。由上可以看出，乘用車(chē)無(wú)論從產(chǎn)銷(xiāo)量還是從成長(zhǎng)率上都是汽車(chē)工業(yè)中提高最快的，表明我國(guó)汽車(chē)工業(yè)的產(chǎn)能品結(jié)構(gòu)正在迅速向以乘用車(chē)為主體的方向發(fā)展。在乘用車(chē)中又以基本型乘用車(chē)（轎車(chē)）增長(zhǎng)和發(fā)展最快?！捌?chē)后市場(chǎng)”形成及發(fā)展所謂汽車(chē)后市場(chǎng)是指汽車(chē)銷(xiāo)售后圍繞消費(fèi)者在使用過(guò)程中所需要的各種服務(wù)構(gòu)成的市場(chǎng),如：配件供應(yīng)、維修保養(yǎng)、汽車(chē)用品、汽車(chē)改裝、二手車(chē)經(jīng)營(yíng)、物流運(yùn)輸、金融服務(wù)、出租和租賃、汽車(chē)俱樂(lè)部、汽車(chē)檢測(cè)、汽車(chē)認(rèn)證、汽車(chē)導(dǎo)航、停車(chē)場(chǎng)和加油站等。一般而言，汽車(chē)售后服務(wù)市

22、場(chǎng)是汽車(chē)產(chǎn)業(yè)中最穩(wěn)定的利潤(rùn)來(lái)源，可占據(jù)總利潤(rùn)的60%左右。作為世界上汽車(chē)工業(yè)最發(fā)達(dá)的國(guó)家之一，美國(guó)的汽車(chē)售后服務(wù)業(yè)被喻為“黃金產(chǎn)業(yè)”。在歐州汽車(chē)售后服務(wù)業(yè)也是汽車(chē)產(chǎn)業(yè)獲利的主要來(lái)源。中國(guó)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)由此進(jìn)入以大眾消費(fèi)為基礎(chǔ)的快速增長(zhǎng)階段，同時(shí)汽配消費(fèi)也由公務(wù)、商業(yè)向私人、生活消費(fèi)轉(zhuǎn)變。伴隨著中國(guó)汽車(chē)市場(chǎng)的高速發(fā)展，居民汽車(chē)保有量持續(xù)增加，對(duì)汽配、維修等“汽車(chē)后市場(chǎng)”相關(guān)的服務(wù)需求量越來(lái)越大，服務(wù)種類(lèi)需求越來(lái)越全面，服務(wù)質(zhì)量要求也越來(lái)越高。目前全國(guó)有各類(lèi)汽車(chē)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)800多家。同時(shí)，博世（Bosch）、NAPA黃帽子（Yellowhat）、殼牌（shell）等國(guó)際汽配及汽修業(yè)巨頭也開(kāi)始對(duì)中國(guó)市場(chǎng)虎視

23、眈眈。巨大的市場(chǎng)已經(jīng)引起國(guó)際汽車(chē)服務(wù)業(yè)巨頭的關(guān)注，日本最大的汽車(chē)服務(wù)用品連鎖企業(yè)澳德巴克斯已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)服務(wù)市場(chǎng)；早在上世紀(jì)90年代，美國(guó)最大的汽配連鎖企業(yè)NAP剛已進(jìn)入中國(guó)開(kāi)展業(yè)務(wù)；日本第二汽車(chē)用品連鎖企業(yè)“黃帽子”已經(jīng)在廣州番禺等地開(kāi)店經(jīng)營(yíng)，開(kāi)始計(jì)劃2008年前在華東、華北、西南開(kāi)設(shè)50家店，并且已與上汽集團(tuán)銷(xiāo)售公司簽約成立合資企業(yè)，以此來(lái)拓展中國(guó)汽車(chē)后市場(chǎng)的業(yè)務(wù)；而全球最大的汽車(chē)快修連鎖企業(yè)美國(guó)AC彳惠科公司也宣布最近兩三年內(nèi)將進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，參與競(jìng)爭(zhēng)。2010年，全國(guó)的汽車(chē)產(chǎn)銷(xiāo)量雙雙超過(guò)1800萬(wàn)輛。2011年底，中國(guó)的整車(chē)市場(chǎng)依然保持在10%以上的增長(zhǎng)速度，年產(chǎn)銷(xiāo)量達(dá)到1850萬(wàn)輛的規(guī)模

24、，伴隨著私人消費(fèi)群體的增長(zhǎng)，中國(guó)汽車(chē)零部件市場(chǎng)規(guī)模將從2000年的1700億發(fā)展到2011年的15000億，其中售后市場(chǎng)也將從2000年的600億發(fā)展到2011年的5500億元，整車(chē)市場(chǎng)的發(fā)展給汽配流通行業(yè)帶來(lái)了廣闊的發(fā)展空間。20052012年我國(guó)汽車(chē)配件行業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量走勢(shì)預(yù)測(cè)（資料來(lái)源：北京華經(jīng)縱橫經(jīng)濟(jì)信息中心）經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，汽配流通領(lǐng)域逐漸形成了以汽配城為主體，連鎖大賣(mài)場(chǎng)、連鎖汽車(chē)快修、維修站以及4s服務(wù)站為輔助的汽配流通模式。隨著中國(guó)居民收入水平的提高及消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，汽車(chē)會(huì)更多的走進(jìn)中國(guó)普通居民的家庭，而“汽車(chē)后市場(chǎng)”則面臨更大的發(fā)展空間。持續(xù)改善的區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況衢州歷史悠久，文化底蘊(yùn)

25、深厚。位于浙江省西部，錢(qián)塘江上游，金（華）衢（州）盆地西端，南接福建南平，西連江西上饒，北鄰安徽黃山，東與省內(nèi)金華、麗水、杭州三市相交?！熬诱阌抑嫌?，控鄱陽(yáng)之肘腋，制閩越之喉吭，通宣歙之聲勢(shì)”。川陸所會(huì)，四省通衢。是閩浙贛皖四省邊際中心城市，海西經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市、浙西生態(tài)市、國(guó)家歷史文化名城、國(guó)家森林城市、國(guó)家園林城市、國(guó)家衛(wèi)生城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、2012年中國(guó)十佳宜居城市、國(guó)家化學(xué)工業(yè)基地。1994年衢城被國(guó)務(wù)院命名為國(guó)家級(jí)歷史文化名城。2006年入選中國(guó)特色魅力城市200強(qiáng)衢州市在經(jīng)濟(jì)區(qū)域上位于長(zhǎng)三角與海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的交集區(qū)，也是中部與東南沿海地區(qū)的主要節(jié)點(diǎn)，是物流和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要節(jié)點(diǎn)。同

26、時(shí)擁有完善發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，使衢州市作為商品物流集散中心的條件十分優(yōu)越。2011年，衢州全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值890.3億元，增長(zhǎng)11%；財(cái)政總收入95億元，其中地方財(cái)政收入57.6億元，分別增長(zhǎng)26.1%和22.6%；固定資產(chǎn)投資511.6億元，增長(zhǎng)14.5%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額344.3億元，增長(zhǎng)18.4%；外貿(mào)進(jìn)出口總額26.9億美元，增長(zhǎng)42.2%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24900元，農(nóng)村居民人均純收入9635元，分別增長(zhǎng)14.2咐口16.5%;2011年末戶(hù)籍人口252.55萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率3.35%,人口密度為240（人/每平方千米）。市區(qū)建成區(qū)面積60平方公里，機(jī)動(dòng)車(chē)保有量40萬(wàn)輛。

27、支柱產(chǎn)業(yè)工業(yè)增加值增長(zhǎng)14%占GDPt匕重達(dá)46.9%,比上年提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值1328.62億元，增長(zhǎng)30.1%，增幅全省第一。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為傳統(tǒng)造紙、化工、建材等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)以及氟硅、現(xiàn)代裝備制造、新材料等。2011年，全市共有成交額超億元的各類(lèi)市場(chǎng)22個(gè)，攤位數(shù)7505個(gè)，實(shí)現(xiàn)成交額241.43億元，增長(zhǎng)11.9%。成交額超十億元市場(chǎng)有8家。得天獨(dú)厚的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)優(yōu)越的區(qū)位交通條件衢州市位于杭州2小時(shí)、上海4小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)。市域范圍公路交通已經(jīng)基本形成“半小時(shí)交通圈”，衢州市到四省周邊中心城市之間也形成2小時(shí)交通圈，交通優(yōu)勢(shì)明顯。形成了較發(fā)達(dá)的公路、鐵路、航空的綜合交通網(wǎng)，使衢

28、州四通八達(dá)，交通十分便利。巨大的市場(chǎng)需求隨著衢州國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展，以及交通設(shè)施建設(shè)步伐的加快，在未來(lái)的幾年中，汽車(chē)必將在家電、住房之后形成國(guó)民下一個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)。無(wú)論是轎車(chē)還是貨車(chē)，無(wú)論是汽車(chē)還是汽車(chē)配件、汽車(chē)美容等相關(guān)行業(yè)，在今后的數(shù)年里將因?yàn)樾枨蟮脑黾佣睒s。截止到2011年年底，衢州汽車(chē)保有量已達(dá)168718輛，這其中，以轎車(chē)為主的小型車(chē)就有近15萬(wàn)輛。對(duì)比2001年年底的21058輛，衢州的汽車(chē)保有量10年來(lái)增加了7倍多。2011年全市汽車(chē)上牌量29740輛。前瞻性市場(chǎng)定位汽車(chē)行業(yè)作為一個(gè)科技含量高、附加值大、資本密集、關(guān)聯(lián)度大、能夠帶動(dòng)區(qū)域和地方相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，早已使全國(guó)各地

29、紛紛摩拳擦掌準(zhǔn)備“分一杯羹”，從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，汽車(chē)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)需要更高層次的產(chǎn)業(yè)集群，汽車(chē)產(chǎn)業(yè)集群將向“模塊集約化”轉(zhuǎn)化，將更加具有專(zhuān)業(yè)性、區(qū)域性的特征。而目前衢州市汽車(chē)行業(yè)存在布局零散、管理混亂、功能不集中等現(xiàn)象。除已建成的4S集群外，其余的都是一些路邊店，占路占道現(xiàn)象十分嚴(yán)重。本項(xiàng)目規(guī)劃定位為汽車(chē)4s店和汽車(chē)綜合展廳、汽車(chē)維修和改裝、汽車(chē)美容及裝潢、汽車(chē)配件與用品、二手車(chē)交易、倉(cāng)儲(chǔ)物流等服務(wù)內(nèi)容。該項(xiàng)目的建設(shè)必將整合、促進(jìn)和引導(dǎo)全市汽車(chē)行業(yè)內(nèi)部之間的互相推進(jìn)和良性循環(huán)，必將增強(qiáng)衢州汽車(chē)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，必將提高衢州汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目建設(shè)的必要性汽車(chē)商貿(mào)

30、綜合體是汽車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然選擇。汽車(chē)產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度高、就業(yè)面廣、消費(fèi)拉動(dòng)大，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，是國(guó)家重點(diǎn)扶持和培育對(duì)象，發(fā)展空間廣闊。汽配及汽車(chē)用品作為汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈中的一環(huán)，汽車(chē)后市場(chǎng)呈現(xiàn)出前所未有的活力，由此形成了1.5萬(wàn)億元的汽車(chē)后市場(chǎng)規(guī)模。與快速發(fā)展的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)相隨的，必然是業(yè)態(tài)齊備，服務(wù)周到，規(guī)模適中的專(zhuān)業(yè)的汽車(chē)、汽配、用品和維修等為一體的汽車(chē)后市場(chǎng)的商貿(mào)綜合體的出現(xiàn)。本項(xiàng)目通過(guò)打造汽車(chē)后市場(chǎng)商貿(mào)綜合體來(lái)提供更加豐富專(zhuān)業(yè)汽車(chē)后市場(chǎng)的綜合服務(wù)，活躍衢州汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)，激發(fā)潛在汽車(chē)使用者的購(gòu)車(chē)熱情，推動(dòng)衢州汽車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入快車(chē)道。汽車(chē)商貿(mào)綜合體

31、是汽配行業(yè)升級(jí)的必要途徑。目前衢州市還沒(méi)有形成大型的汽配用品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，從事汽配用品經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)眾多，但規(guī)模小、布局分散。衢州市區(qū)4S店已超過(guò)40家，主流的豪華、合資、自主品牌均在衢州建立了4S店。浙西汽車(chē)城和衢江汽車(chē)城已初具規(guī)模，其中年銷(xiāo)量1000輛以上的4s店有9家。汽車(chē)用戶(hù)為了進(jìn)行車(chē)輛維修、保養(yǎng)、裝潢等業(yè)務(wù)，必須在全市區(qū)分散的汽車(chē)銷(xiāo)售點(diǎn)及汽配店之間奔波。衢州汽配行業(yè)問(wèn)題還表現(xiàn)在：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、維修技術(shù)差，零配件質(zhì)量不高，偽劣配件多，政府有關(guān)部門(mén)監(jiān)控不力，收費(fèi)混亂等方面。可見(jiàn)衢州汽配用品市場(chǎng)無(wú)論從服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量還是服務(wù)質(zhì)量來(lái)看，均無(wú)法滿足市場(chǎng)需求。本項(xiàng)目可以整合衢州汽配行業(yè)資源，逐漸將各類(lèi)分散經(jīng)營(yíng)點(diǎn)

32、整合進(jìn)市場(chǎng)，形成市場(chǎng)的集聚與輻射，以達(dá)到市場(chǎng)規(guī)模效益最大化；另一方面，通過(guò)業(yè)態(tài)調(diào)整與完善打造現(xiàn)代化汽配用品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，為顧客提供更加豐富與專(zhuān)業(yè)的服務(wù)，滿足汽車(chē)使用者“一站式”購(gòu)物需求。可見(jiàn)，該項(xiàng)目的實(shí)施是汽配行業(yè)升級(jí)換代的必要途徑。汽車(chē)商貿(mào)綜合體是引領(lǐng)周邊發(fā)展的助推器。衢州凱泰汽車(chē)商貿(mào)綜合體是衢州市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)城規(guī)劃的重要項(xiàng)目，通過(guò)該項(xiàng)目的實(shí)施，不但可以形成汽車(chē)交易及汽車(chē)零配件銷(xiāo)售的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，而且可以通過(guò)市場(chǎng)建設(shè)及配套設(shè)施的完善帶動(dòng)建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)制造業(yè)與輔助行業(yè)的發(fā)展，例如物流中心、酒店、餐飲娛樂(lè)一條街等，隨著市場(chǎng)的逐步完善，逐漸聚攏人氣，進(jìn)而和周邊的其他幾個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)共同帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)商貿(mào)業(yè)的

33、繁榮與快速發(fā)展。汽車(chē)商貿(mào)綜合體是提升城市形象的有利契機(jī)。目前衢州市沒(méi)有一家汽配用品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，這些商戶(hù)主要集中在三衢路和東跡大道兩側(cè)、浙西大道等。除此之外，市區(qū)仍有零散銷(xiāo)售點(diǎn)或汽車(chē)維修點(diǎn)。綜合來(lái)看，衢州市的汽配經(jīng)營(yíng)戶(hù)眾多，但規(guī)模小且很多網(wǎng)點(diǎn)物業(yè)陳舊，對(duì)周邊區(qū)域的交通、物流有較大影響。隨著衢州建設(shè)“二地三城”和城市化水平的提高，這些凌亂的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)對(duì)城區(qū)市容市貌帶來(lái)負(fù)面影響。通過(guò)本項(xiàng)目的實(shí)施，一方面可以統(tǒng)一規(guī)劃整合零散布局的汽配營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，形成大型綜合汽配用品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，改善衢州汽配用品行業(yè)的整體形象和專(zhuān)業(yè)水平；另一方面，汽配專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)必將帶動(dòng)項(xiàng)目本身及周邊建筑物業(yè)形態(tài)的升級(jí)，對(duì)衢州城市建設(shè)及市區(qū)整

34、體形象的改善是一大促進(jìn)。汽車(chē)商貿(mào)綜合體是提升衢州現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的有力抓手。衢州市現(xiàn)有各類(lèi)市（商）場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積達(dá)20多萬(wàn)nf,還有12座輻射市域的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，衢州商貿(mào)流通業(yè)已達(dá)到一定水平。中共衢州市委關(guān)于制定衢州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議要求，突出發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。全面實(shí)施“十二五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，把現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展作為加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要載體，構(gòu)筑四省邊際現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展高地。培育發(fā)展物聯(lián)網(wǎng)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)建設(shè)，加快衢州綜合物流中心建設(shè)，著力打造四省邊際物流中心。大力發(fā)展新型商貿(mào)服務(wù)業(yè)態(tài)。該項(xiàng)目地處衢州市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)城內(nèi)，是衢州商貿(mào)物流建設(shè)的重要一環(huán)。本項(xiàng)目的實(shí)施

35、是“大市場(chǎng)、大物流”規(guī)劃中的重要步驟，項(xiàng)目的實(shí)施可以一方面可以吸引人流、聚集商氣，另一方面也為其他項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)培育氛圍。可見(jiàn)衢州凱泰汽車(chē)商貿(mào)綜合體項(xiàng)目是提升衢州商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)的有力抓手。項(xiàng)目建設(shè)可行性汽配產(chǎn)業(yè)發(fā)展初具規(guī)模，項(xiàng)目建設(shè)具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。汽車(chē)商貿(mào)綜合體的建設(shè)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展并非一蹴而就，成功運(yùn)營(yíng)與否關(guān)鍵還是看現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否達(dá)到一定水平，而且其產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)能否足以支撐汽車(chē)商貿(mào)綜合體的建設(shè)運(yùn)營(yíng)。從目前看，衢州汽車(chē)市場(chǎng)已經(jīng)有一定基礎(chǔ)，汽車(chē)交易市場(chǎng)方面，主要沿浙西大道汽車(chē)城內(nèi)和東跡大道北側(cè)，全市約有汽車(chē)店40多家，汽車(chē)交易市場(chǎng)基本形成。同時(shí)，圍繞汽車(chē)而產(chǎn)生的汽車(chē)美容裝飾、汽車(chē)配件以及汽車(chē)維修服務(wù)等衍

36、生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也初具規(guī)模，衢州市區(qū)大約有1350戶(hù)，三縣一市約有1220戶(hù)，因此，從汽車(chē)交易、汽車(chē)裝飾、汽車(chē)配件以及汽車(chē)維修服務(wù)等現(xiàn)狀來(lái)看，衢州汽配產(chǎn)業(yè)發(fā)展初具規(guī)模，項(xiàng)目建設(shè)具備一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。汽車(chē)交易市場(chǎng)日趨旺盛，項(xiàng)目發(fā)展具備良好前景。隨著經(jīng)濟(jì)全球化、我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)步伐的加快，汽車(chē)時(shí)代的到來(lái)是一個(gè)必然。2010年，全市生產(chǎn)總值752.78億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13.3%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24900元，農(nóng)村居民人均純收入9635元，分別增長(zhǎng)14.2%和16.5%；2011年全市汽車(chē)上牌量29740輛，年全市汽車(chē)保有量已達(dá)168718輛，隨著消費(fèi)潛能的釋放和道路交通條件的改善

37、，汽車(chē)消費(fèi)也必將成為繼百姓房屋消費(fèi)后的又一個(gè)熱點(diǎn)，尤其是汽車(chē)消費(fèi)進(jìn)入普通家庭及多元化趨勢(shì)愈加明顯。未來(lái)3年衢州市至少有25萬(wàn)輛車(chē)的增加量。政策扶持力度加大，項(xiàng)目建設(shè)擁有顯著政策優(yōu)勢(shì)。全面實(shí)施“十二五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，理順?lè)?wù)業(yè)發(fā)展機(jī)制，落實(shí)政策、平臺(tái)和主體。支持主城區(qū)“退二進(jìn)三”，鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè)主輔分離，推進(jìn)市綜合物流園區(qū)、工業(yè)新城物流園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)。大力發(fā)展城市綜合體、總部經(jīng)濟(jì)、會(huì)展等新型商貿(mào)業(yè)態(tài)。圍繞招大引強(qiáng)，創(chuàng)新招商辦法，強(qiáng)化考核獎(jiǎng)懲，制訂企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)投資項(xiàng)目引導(dǎo)目錄，主動(dòng)對(duì)接省內(nèi)“三大國(guó)家戰(zhàn)略”，依托浙商回歸、山海協(xié)作、陸海聯(lián)動(dòng)等省級(jí)戰(zhàn)略平臺(tái)，加強(qiáng)與長(zhǎng)三角、海西區(qū)和四省九市區(qū)域合作，精心組

38、織重大招商活動(dòng)，努力引進(jìn)一批對(duì)我市擴(kuò)張經(jīng)濟(jì)總量、拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈、促進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)有重大影響的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?，F(xiàn)有汽配市場(chǎng)存在不足，項(xiàng)目建設(shè)填補(bǔ)市場(chǎng)空白。目前衢州汽配經(jīng)營(yíng)戶(hù)眾多，但布局分散。衢州汽車(chē)汽配及交易經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)主要分布在三衢路和東跡大道兩側(cè)等處。另外，市區(qū)有零散銷(xiāo)售點(diǎn)或汽車(chē)維修點(diǎn)。衢州汽配經(jīng)營(yíng)店不但布局分散，其經(jīng)營(yíng)規(guī)模也比較小，可見(jiàn)汽配及交易市場(chǎng)缺乏集中度。從行業(yè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，隨著汽車(chē)工業(yè)技術(shù)更新和售后服務(wù)完善，汽配交易及汽配市場(chǎng)將會(huì)日趨集中與成熟。一般而言，汽配市場(chǎng)逐漸發(fā)展為以汽車(chē)修理、裝飾及零部件、用品銷(xiāo)售為主，滿足消費(fèi)者需求頻率較高的消費(fèi)及服務(wù)，突出汽配服務(wù)的就近和便利原則。因此，衢州市汽配市場(chǎng)應(yīng)在現(xiàn)

39、有基礎(chǔ)上進(jìn)行歸并提升，劃行歸市，逐漸將各類(lèi)分散經(jīng)營(yíng)點(diǎn)整合進(jìn)統(tǒng)一市場(chǎng)。現(xiàn)有市場(chǎng)商業(yè)氛圍不夠濃厚，在凝聚人氣上有待提高，衢州現(xiàn)有比較有規(guī)模的汽配專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為馬路市場(chǎng)，雖然從調(diào)研中得知其經(jīng)營(yíng)狀況良好，但該市場(chǎng)規(guī)模較小、集客能力弱、商業(yè)氛圍不夠。而濃厚的商業(yè)氛圍是保證專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的最關(guān)鍵因素，同時(shí)也是吸引經(jīng)營(yíng)戶(hù)入駐及保證其長(zhǎng)期留在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的重要因素。因此衢州市需要建立大型汽車(chē)后市場(chǎng)商貿(mào)綜合體，通過(guò)規(guī)模效應(yīng)整合零散的市場(chǎng)資源，使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)聚集在一起，形成聚集效益。本項(xiàng)目的建設(shè)是對(duì)原汽配市場(chǎng)進(jìn)行整合、升級(jí)、換代，彌補(bǔ)現(xiàn)有市場(chǎng)不足，以三衢路和東跡大道兩側(cè)、浙西大道和沿路汽車(chē)銷(xiāo)售點(diǎn)、汽配維修經(jīng)營(yíng)店為依托，結(jié)

40、合衢州市汽車(chē)機(jī)動(dòng)車(chē)的發(fā)展，同時(shí)規(guī)劃建設(shè)二手車(chē)、汽車(chē)用品的市場(chǎng)集群，形成頗具規(guī)模的汽車(chē)汽配及用品市場(chǎng)帶。可見(jiàn)，項(xiàng)目擬建設(shè)成為規(guī)?；⒁?guī)范化、功能多樣化、全方位、多角度的汽車(chē)汽配用品綜合體具備現(xiàn)實(shí)可行性。第三章市場(chǎng)需求規(guī)模分析項(xiàng)目周邊地區(qū)需求分析項(xiàng)目周邊地區(qū)汽配產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)現(xiàn)狀衢州位于浙江省西部，錢(qián)塘江上游，金華衢州盆地西端，南接福建南平，西連江西上饒、景德鎮(zhèn)，北鄰安徽黃山，東與省內(nèi)金華、麗水、杭州三市相交，是閩浙贛皖四省邊際中心城市，周邊除金華外，南平、上饒、景德鎮(zhèn)、黃山等地區(qū)汽車(chē)、汽配工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，沒(méi)有系統(tǒng)融入周?chē)钠?chē)產(chǎn)業(yè)集群。20世紀(jì)90年代，隨著改革開(kāi)放進(jìn)程的加快，汽車(chē)銷(xiāo)售及汽配行業(yè)才開(kāi)始起

41、步。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入水平大幅提高，汽車(chē)銷(xiāo)售及汽配服務(wù)市場(chǎng)逐漸繁榮。各種規(guī)模和形式的汽車(chē)城、汽配城大量出現(xiàn)，各個(gè)品牌的汽車(chē)4s店陸續(xù)投入運(yùn)行，汽修店、汽配店、汽車(chē)美容中心發(fā)展迅速。目前衢州市汽車(chē)4s店已具有一定的集聚發(fā)展效益，全國(guó)各類(lèi)品牌的汽車(chē)4s店基本已入駐衢州，并且產(chǎn)品銷(xiāo)售市場(chǎng)已輻射上饒、南平、黃山、麗水等周邊省市。總體而言，由于缺乏汽車(chē)生產(chǎn)工業(yè)基礎(chǔ)，該區(qū)域汽車(chē)、汽配行業(yè)的發(fā)展建立在汽車(chē)銷(xiāo)售市場(chǎng)及其衍生出來(lái)的汽車(chē)后市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)之上，屬于消費(fèi)拉動(dòng)型市場(chǎng)。項(xiàng)目周邊地區(qū)汽配需求狀況2010年，浙江省汽車(chē)保有量約5415536輛，2011年杭州汽車(chē)保有量約125萬(wàn)

42、輛，衢州周邊的金華（59.17萬(wàn)輛）、麗水汽車(chē)保有量（14萬(wàn)輛）；另外，與衢州臨近的江西省的上饒市2011年汽車(chē)保有量約為17.95萬(wàn)輛，安徽的黃山5.6萬(wàn)輛。在周邊地區(qū)中，衢州汽車(chē)保有量雖處于第三位，但與第二位的上饒市差距很小。隨著周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，汽車(chē)保有量將持續(xù)增加。按照年7%的年增長(zhǎng)率保守估算，2020年該地區(qū)汽車(chē)保有量將突破200萬(wàn)輛，達(dá)到250萬(wàn)輛左右2010年汽車(chē)保有量常住人口（萬(wàn)人）常住人口萬(wàn)人汽車(chē)比2009年增加杭州市12480568701434.55293.15寧波市8774347601154.52292.53金華市5917875361104.08235.82臺(tái)州市5

43、65917596949.53182.48紹興市434809491885.56177.56溫州市789343912865.51166.57嘉興市367812450817.36186.32湖州市218000289754.33173.91麗水市140492211665.84110.27衢州市121423212572.75124.82舟山市60463122495.6077.36綜？合54155365449993.86209.442011年全市汽車(chē)上牌量29740輛，與去年同期30853輛減少1113輛，下降3.6%,2011年全市二手車(chē)交易11641輛，和2010年11409輛基本持平。綜觀2011年

44、車(chē)市，由于受扶持政策退市影響，2010年下半年部分提前購(gòu)車(chē)，所以造成2011年11、12兩個(gè)月上牌量比去年同期下降20.4%，減少了1420輛，這是造成2011年汽車(chē)銷(xiāo)量下降的主要原因，但我市全年降幅仍低于杭州市下降7.2%的幅度，這說(shuō)明二、三線城市汽車(chē)市場(chǎng)潛力巨大。汽車(chē)消費(fèi)行業(yè)的繁榮以及汽車(chē)消費(fèi)者多元化、個(gè)性化的需求拉動(dòng)了汽車(chē)后市場(chǎng)的快速發(fā)展，大型汽配專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的出現(xiàn)成為必然。而周邊地區(qū)中，只有金華、鷹潭市、上饒市已經(jīng)建立起大型汽配市場(chǎng)，麗水、黃山尚沒(méi)有大型的汽配用品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。汽配用品市場(chǎng)項(xiàng)目的大量落地一方面是出于整合汽配市場(chǎng)資源的需要，另一方面也是各地政府及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商基于適應(yīng)汽配市場(chǎng)需求、滿

45、足汽車(chē)消費(fèi)者多元化消費(fèi)特點(diǎn)的考慮。衢州凱泰汽車(chē)商貿(mào)綜合體雖然北有金華的強(qiáng)大輻射，西面有鷹潭市、上饒市汽配專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，但東南兩側(cè)的麗水與黃山汽車(chē)及汽配市場(chǎng)發(fā)展較緩慢。尤其是同樣緊鄰于東南面的麗水尚沒(méi)有形成規(guī)模的汽配用品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，作為地級(jí)市，衢州無(wú)論從經(jīng)濟(jì)規(guī)模還是未來(lái)的汽車(chē)保有量均不弱于這兩個(gè)地區(qū)。本項(xiàng)目的實(shí)施可以產(chǎn)生相對(duì)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，不但可以滿足本區(qū)域汽配市場(chǎng)需求，抵消金華和鷹潭市、上饒市的輻射，而且可以借助地緣關(guān)系，對(duì)麗水、黃山形成輻射。市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及需求規(guī)模測(cè)算市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r（1）汽車(chē)消費(fèi)量逐年增長(zhǎng)，汽配市場(chǎng)需求旺盛。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，全市機(jī)動(dòng)車(chē)保有量16.8萬(wàn)輛，隨著消費(fèi)潛能的釋放和道

46、路交通條件的改善，汽車(chē)消費(fèi)逐漸成為繼百姓房屋消費(fèi)后的又一個(gè)熱點(diǎn)。民用車(chē)輛尤其是家用轎車(chē)保有量將持續(xù)快速增長(zhǎng)，汽車(chē)消費(fèi)進(jìn)入普通家庭及多元化趨勢(shì)愈加明顯。未來(lái)3-5年衢州市至少有25萬(wàn)輛車(chē)的保有量。汽車(chē)交易市場(chǎng)的活躍必然推動(dòng)汽車(chē)配件、維修、二手車(chē)交易等衍生市場(chǎng)的繁榮。根據(jù)單輛汽車(chē)年在汽配維修方面花費(fèi)1萬(wàn)元計(jì)算，則衢州的市場(chǎng)容量應(yīng)該在16.8億元左右，扣除流失到金華、上饒等周邊地區(qū)的消費(fèi)量后，衢州市現(xiàn)有汽配年交易額已突破9億，但從現(xiàn)有汽車(chē)保有量分析，其發(fā)展空間仍然非常巨大。汽配市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈逐步完善，市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大汽車(chē)交易市場(chǎng)的活躍以及汽車(chē)消費(fèi)多元化趨勢(shì)加快，必然推動(dòng)汽車(chē)配件、維修、汽車(chē)裝潢、汽車(chē)美容

47、、二手車(chē)交易等汽車(chē)衍生市場(chǎng)的不斷完善和進(jìn)一步繁榮。因此，隨著衢州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，汽車(chē)消費(fèi)量將持續(xù)上升，汽車(chē)后市場(chǎng)的市場(chǎng)規(guī)模也由于共生效應(yīng)將進(jìn)一步擴(kuò)大。配件供應(yīng)、維修保養(yǎng)、汽車(chē)用品、汽車(chē)改裝、二手車(chē)經(jīng)營(yíng)、物流運(yùn)輸、金融服務(wù)、出租和租賃、汽車(chē)俱樂(lè)部、汽車(chē)檢測(cè)、汽車(chē)認(rèn)證、汽車(chē)評(píng)估等市場(chǎng)供求進(jìn)一步活躍。衢州市現(xiàn)有汽配年交易額突破9億。按照行業(yè)發(fā)展規(guī)律，隨著人均汽車(chē)擁有量的上升，汽車(chē)后市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)速度將超過(guò)汽車(chē)交易市場(chǎng)。以一個(gè)地級(jí)市的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，衢州汽配產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間仍然非常巨大。汽配用品城作為汽車(chē)后市場(chǎng)交易的流通平臺(tái)，發(fā)展機(jī)遇不可多得。市場(chǎng)需求分析及規(guī)模測(cè)算衢州凱泰汽車(chē)商貿(mào)綜合體總用地面積284.37畝

48、左右，分汽配及用品區(qū)、汽車(chē)美容裝飾區(qū)、汽車(chē)維修區(qū)、二手車(chē)交易區(qū)、汽車(chē)展示區(qū)、酒店商務(wù)區(qū)。(1)汽修汽配產(chǎn)業(yè)持續(xù)繁榮，需求強(qiáng)勁。據(jù)德國(guó)著名汽車(chē)市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)(R.L.POLKMARKETINGSYSTEMS)的最新預(yù)測(cè)報(bào)道說(shuō)，未來(lái)7年內(nèi)全球汽車(chē)保有量仍將繼續(xù)增長(zhǎng)近20%。到2015年，全球汽車(chē)保有量將從2007年的近8.2億輛增至10.2億輛左右。衢州近幾年汽車(chē)保用量增長(zhǎng)較快，據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年衢州汽車(chē)保有量達(dá)16.8萬(wàn)輛，比上年凈增3.1萬(wàn)輛。衢州正處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，對(duì)汽車(chē)及工程機(jī)械的需求較為旺盛，近幾年汽車(chē)保有量增長(zhǎng)較快，按年增長(zhǎng)7%計(jì)，預(yù)計(jì)到2020年機(jī)動(dòng)車(chē)保有量將超

49、過(guò)50.12萬(wàn)輛。據(jù)權(quán)威報(bào)告顯示，國(guó)內(nèi)車(chē)主每年單車(chē)使用費(fèi)用高達(dá)21,721元，不計(jì)算已購(gòu)車(chē)用戶(hù)，以2011年3.1萬(wàn)輛新增乘用車(chē)計(jì)算，僅此方面的車(chē)主累計(jì)增量支出便高達(dá)6.73億元。其中以保養(yǎng)、美容、維修和配件等方面約占用車(chē)總支出的16.1%，平均約合3,477元。由此得出，目前衢州市汽車(chē)在保養(yǎng)、美容、維修和配件消費(fèi)將達(dá)到近5.84億多元，預(yù)計(jì)2020年達(dá)到10.74億元的市場(chǎng)容量。據(jù)測(cè)算，在整個(gè)汽車(chē)獲利過(guò)程中，整車(chē)銷(xiāo)售、配件、維修的比例結(jié)構(gòu)為2：1：4,維修服務(wù)獲利是汽車(chē)獲利的主要部分，而在美國(guó)行業(yè)協(xié)會(huì)里公布的數(shù)字，一個(gè)汽車(chē)銷(xiāo)售店，它大概有50%的利潤(rùn)都是來(lái)自于二手車(chē)，40%是來(lái)自于它的后市場(chǎng)

50、，10%是來(lái)自于新車(chē)銷(xiāo)售。目前汽配、連鎖汽修以及零散分布路邊店為汽車(chē)售后服務(wù)的主要業(yè)態(tài)。衢州在城市的近郊零散的分布著眾多的維修、美容裝潢店，對(duì)城市面貌造成較大影響。按照衢州目前的情況，應(yīng)當(dāng)通過(guò)本項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)來(lái)整合零散分布的路邊店。估計(jì)汽配用品、汽修區(qū)域占據(jù)汽車(chē)售后服務(wù)市場(chǎng)份額40%計(jì)算，預(yù)計(jì)2020年市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到25億元。汽修汽配產(chǎn)業(yè)持續(xù)繁榮，需求強(qiáng)勁。、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的飛速發(fā)展，為工程機(jī)械蘊(yùn)含著無(wú)限商機(jī)“十二五”期間，衢州市將：大力改善水生態(tài)環(huán)境、提高水利防災(zāi)減災(zāi)能力、加強(qiáng)電源建設(shè)、完善電網(wǎng)布局、構(gòu)建綜合運(yùn)輸體系、加快發(fā)展鐵路交通、完善公路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)、提升港航發(fā)展水平、擴(kuò)大航空運(yùn)輸能力等方面

51、的建設(shè)。2012年衢州政府工作報(bào)告中要求狠抓重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。落實(shí)“十二五”重大項(xiàng)目投資計(jì)劃，創(chuàng)新重大項(xiàng)目推進(jìn)協(xié)調(diào)機(jī)制，開(kāi)展重點(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)“互看互學(xué)”活動(dòng)，切實(shí)加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。加快推進(jìn)杭長(zhǎng)客專(zhuān)、杭新景高速、205國(guó)道改造、市區(qū)繞城公路等一批重大交通項(xiàng)目，推進(jìn)衢江航運(yùn)開(kāi)發(fā)等一批水利設(shè)施項(xiàng)目，推進(jìn)西氣東輸、500千伏夏金輸變電等一批能源項(xiàng)目，推進(jìn)“智慧城市”等一批信息化項(xiàng)目，推進(jìn)工程技術(shù)學(xué)校二期、雙水橋?qū)W校、新湖學(xué)校、兒童公園等一批民生項(xiàng)目。狠抓優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目引進(jìn)。把招商引資作為經(jīng)濟(jì)工作的牛鼻子，堅(jiān)定不移地推進(jìn)招商引資“一號(hào)工程”。圍繞招大引強(qiáng)，創(chuàng)新招商辦法，強(qiáng)化考核獎(jiǎng)懲，制訂企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)投資項(xiàng)目引導(dǎo)目錄，

52、主動(dòng)對(duì)接省內(nèi)“三大國(guó)家戰(zhàn)略”，依托浙商回歸、山海協(xié)作、陸海聯(lián)動(dòng)等省級(jí)戰(zhàn)略平臺(tái)，加強(qiáng)與長(zhǎng)三角、海西區(qū)和四省九市區(qū)域合作，精心組織重大招商活動(dòng)，努力引進(jìn)一批對(duì)我市擴(kuò)張經(jīng)濟(jì)總量、拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈、促進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)有重大影響的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。全年實(shí)際到位市外資金160億元以上，億元項(xiàng)目80個(gè)以上，實(shí)際利用外資5000萬(wàn)美元以上，其中市開(kāi)發(fā)區(qū)和高新園區(qū)各新引進(jìn)至少1個(gè)10億元以上項(xiàng)目。狠抓重大項(xiàng)目前期。深化山區(qū)科學(xué)發(fā)展戰(zhàn)略、政策和機(jī)制研究，加緊謀劃、包裝、儲(chǔ)備一批事關(guān)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略性項(xiàng)目，加強(qiáng)向上溝通對(duì)接，力爭(zhēng)有更多項(xiàng)目進(jìn)入國(guó)家和省重點(diǎn)盤(pán)子。把機(jī)場(chǎng)遷建作為“一號(hào)項(xiàng)目”，組織強(qiáng)有力的工作班子，上下聯(lián)動(dòng)，內(nèi)外結(jié)合，確保年內(nèi)

53、取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。繼續(xù)深化九景衢鐵路、衢寧鐵路、城際快速通道、綜合客運(yùn)樞紐、中國(guó)儒學(xué)館、市圖書(shū)館新館、全民健身中心等重大項(xiàng)目前期工作，力爭(zhēng)早日開(kāi)工建設(shè)。2012年，全市擬安排市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目197項(xiàng)，總投資856.7億元，當(dāng)年計(jì)劃投資175.61億元，其中續(xù)建項(xiàng)目113項(xiàng)，當(dāng)年計(jì)劃投資107.8億元，新開(kāi)工項(xiàng)目84項(xiàng)，當(dāng)年計(jì)劃投資67.81億元。擬安排市重大前期工作項(xiàng)目96項(xiàng)，總投資266億元。市本級(jí)政府投資擬安排35億元，其中財(cái)政預(yù)算安排8.5億元，部門(mén)單位自籌16.5億元，融資10億元。初步匯總，城市建設(shè)12.5億元，交通1.8億元，能源0.6億元，公共服務(wù)設(shè)施6.4億元，公檢法司1.2億元，

54、保障性住房及社會(huì)事業(yè)9.2億元，農(nóng)林水利3.1億元?！笆濉逼陂g。衢州城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的快速發(fā)展和道路交通建設(shè)力度的逐年加大，為工程機(jī)械提供了廣闊的市場(chǎng)前景。第四章項(xiàng)目建設(shè)條件分析和需求分析項(xiàng)目選址選址原則符合衢州市相關(guān)發(fā)展規(guī)劃；滿足衢州市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展需要；水、電、交通等配套條件良好。地理位置衢州凱泰汽車(chē)商貿(mào)綜合體項(xiàng)目擬選址于衢州市柯城區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)城內(nèi)，基地處于市場(chǎng)東邊位置，總共涉及三個(gè)地塊，其中兩塊地塊呈方形，面積分別是74.82畝，96.09畝，另一地塊三角形和梯形疊加形狀，面積為113.46畝，三個(gè)地塊平平行于衢化東路。項(xiàng)目位于衢化東路（暫定名）以西，衢州廣匯百姓家居廣場(chǎng)、衢州市廢舊

55、金屬綜合交易市場(chǎng)以東，緯四路以南地塊，總占地面積284.37畝。衢州專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)城位于衢化路東側(cè)，北臨46省道和火車(chē)站，南接巨化集團(tuán)公司和衢州市高新園區(qū)，東連衢州市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。項(xiàng)目所在地地理位置優(yōu)越，交通十分便捷。土地權(quán)屬類(lèi)別及占地面積本項(xiàng)目擬選址于衢州市柯城區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)城內(nèi)，衢化東路(暫定名)以西，衢州廣匯百姓家居廣場(chǎng)、衢州市廢舊金屬綜合交易市場(chǎng)以東，緯四路以南地塊，總占地面積284.37畝。項(xiàng)目建設(shè)基地地形平坦，周邊的道路、供電、供水等市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，項(xiàng)目用地已被征用為市場(chǎng)建設(shè)用地，經(jīng)過(guò)招拍掛環(huán)節(jié)可以直接開(kāi)工建設(shè)，土地權(quán)屬簡(jiǎn)單?，F(xiàn)有場(chǎng)地利用情況項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建設(shè)基地在市場(chǎng)建設(shè)規(guī)劃中已經(jīng)綜合考慮

56、，現(xiàn)有場(chǎng)地平整，無(wú)拆遷，無(wú)征地、無(wú)移民安置任務(wù)。項(xiàng)目建設(shè)條件地形、地貌、地震情況項(xiàng)目勘察場(chǎng)地位于衢州專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)內(nèi)。勘察場(chǎng)地屬衢江右岸II級(jí)沖積階地地貌。沖積階地區(qū)一般厚度為200400m地沖積層，底部是更新世紀(jì)早期河湖相黃褐色，灰綠色黏土層夾中細(xì)砂層和砂爍層；中層是更新世紀(jì)中期河湖三角洲沉積，為灰、黃、褐色黏土、粉砂黏土及中細(xì)砂層；上層為更新世晚期的河湖三角洲及海相沉積，為黃褐，暗綠、灰色砂和砂爍黏土及中細(xì)砂層；表層為全新世沉積，厚560ml為海岸、淺海和海濱湖黃褐色淤泥及淤泥質(zhì)黏土。項(xiàng)目所在地區(qū)在衢州市區(qū)，根據(jù)中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖(GB18306-2001)，本場(chǎng)地地震動(dòng)峰加速度0.05g,地

57、震動(dòng)反應(yīng)譜特征周期為0.3s(即地震烈度小于VI度)，屬于對(duì)抗震有利地段。工程地質(zhì)、水文地質(zhì)工程地質(zhì)本項(xiàng)目基地經(jīng)勘察結(jié)果顯示，建筑場(chǎng)地內(nèi)地層較簡(jiǎn)單，在勘探深度范圍內(nèi)按成因及物理力學(xué)性質(zhì)特征自上而下共分為5個(gè)工程地質(zhì)層，分別為：雜填土層、粉質(zhì)粘土層、細(xì)砂石層、卵石層、強(qiáng)風(fēng)化粉砂巖。各巖土層結(jié)構(gòu)及特征分述如下：雜填土層：層面標(biāo)高：-0.390.08m、層厚0.702.00m,主要有卵石、中粗砂、粘性土、碎石及碎磚頭、碎碎塊、瓦片等建筑垃圾組成，內(nèi)含腐蝕物。稍濕很濕，松散。該層全區(qū)分布。粉質(zhì)粘土層：層面標(biāo)高：-2.020.40m、層厚0.702.20m,主要有粉塵及粘粒組成。無(wú)搖震反應(yīng)，稍有光滑，干

58、度中等，韌性中等。濕可塑。標(biāo)準(zhǔn)貫入試驗(yàn)擊數(shù)N=79擊，擊數(shù)標(biāo)準(zhǔn)值為7.3擊。該層全區(qū)分布。細(xì)砂石層：層面標(biāo)高：-3.01-2.21m、層厚0.301.90m,主要有細(xì)砂和少量粉砂組成。泥質(zhì)物充填，含量約5%濕飽水，松散。標(biāo)準(zhǔn)貫入試驗(yàn)擊數(shù)N=45擊,擊數(shù)標(biāo)準(zhǔn)值為4.3擊。中等壓縮性，該層全區(qū)分布。卵石層：層面標(biāo)高：-4.62-2.69m、層厚3.76.10m,主要有卵石、圓礫及中粗砂組成。卵石礦物成分以花崗巖、凝灰?guī)r及石英砂巖為主，中等風(fēng)化狀，含量約為5060%其余為圓礫和中粗砂，圓礫含量2030%中粗砂含量1015%泥質(zhì)物充填，含量約5%中下部孔壁坍塌現(xiàn)象嚴(yán)重，鉆桿、吊錘跳動(dòng)劇烈。濕飽水，稍密

59、密實(shí)。低壓縮性。變異性較大，均勻性一般。該層全區(qū)分布。強(qiáng)風(fēng)化粉砂巖：層面標(biāo)高：-9.23-8.79m、層厚0.50.6m,中生代上白堊統(tǒng)金華組碎屑沉積巖。巖石主要礦物成分以石英、長(zhǎng)石及泥質(zhì)礦物。巖石風(fēng)化蝕變強(qiáng)烈，原巖結(jié)構(gòu)大多已破壞，礦物成分變化顯著。中密密實(shí)，中等偏低壓縮性。層理裂隙較發(fā)育，錘擊劇烈反彈，遇水易崩解。根據(jù)各擬建建筑物的結(jié)構(gòu)及荷載特點(diǎn)，并結(jié)合擬建建筑物荷載特征分析，建議綜合大樓以第強(qiáng)風(fēng)化粉砂巖做基礎(chǔ)持力層。水文地質(zhì)本場(chǎng)地水文地質(zhì)條件較簡(jiǎn)單，地下水屬第四系孔隙性潛水類(lèi)型，手大氣降水及河流側(cè)向補(bǔ)給所控制，具微承壓性。地下水與河流呈互補(bǔ)關(guān)系，隨季節(jié)變化有所升降，一般年變幅為1.00-2

60、.50m左右，第細(xì)砂石層和第卵石層為場(chǎng)地主要含水層，中等強(qiáng)透水性，賦水量中等豐富。第粉質(zhì)粘土層弱透水性，賦水量少。下伏基巖內(nèi)主要賦存基巖微裂隙水，弱極弱透水性，水量貧乏，為相對(duì)隔水層。第雜填土層內(nèi)主要賦存上層滯水，弱中等透水性，賦水量中等。根據(jù)區(qū)域水文地資料及鄰近場(chǎng)地地下水水質(zhì)分析結(jié)果表明，該場(chǎng)地附近地下水、土未受污染，對(duì)混凝土無(wú)腐蝕性；在干濕交替情況下，對(duì)混凝土中鋼筋無(wú)腐蝕性；對(duì)鋼結(jié)構(gòu)具有弱腐蝕性。氣候條件根據(jù)市氣象臺(tái)30年的氣象資料統(tǒng)計(jì)：項(xiàng)目區(qū)域?qū)賮啛釒Ъ撅L(fēng)氣候，四季分明，氣候溫和濕潤(rùn)，光線充足，雨量充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)。夏季長(zhǎng)受西太平洋副熱帶高壓控制，冬季則受西伯利亞冷空氣團(tuán)影響。春末夏初有一