物業(yè)管理基本制度(業(yè)主大會(huì)和管理規(guī)約制度)

1、1 業(yè)主大會(huì)制度2 管理規(guī)約制度3 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度4 物業(yè)承接查驗(yàn)(chyn)制度5 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度6 物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度7 住宅專項(xiàng)維修資金制度第四篇 物業(yè)管理基本(jbn)制度1共四十六頁(yè) 1.1 概述(i sh) 1.2 業(yè)主 1.3 業(yè)主大會(huì) 1.4 業(yè)主委員會(huì) 1.5 限制性規(guī)定需熟悉和掌握的法規(guī)規(guī)章內(nèi)容：物業(yè)管理?xiàng)l例第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)；業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則；1 業(yè)主大會(huì)制度(zhd)2共四十六頁(yè)掌握：什么(shn me)是業(yè)主？司法解釋中是如何界定業(yè)主？業(yè)主大會(huì)的組成和性質(zhì)？條例規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)有哪些？簡(jiǎn)述首次業(yè)主大會(huì)成立的籌備內(nèi)容和

2、工作程序。業(yè)主大會(huì)的職責(zé)和表決規(guī)則有哪些？業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和職責(zé)是什么？終止業(yè)主委員會(huì)委員資格的條件有哪些？熟悉：業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的主要內(nèi)容。業(yè)主委員會(huì)如何備案，備案需要提交哪些資料？業(yè)主委員會(huì)會(huì)議召開有哪些相關(guān)規(guī)定？3共四十六頁(yè) 1.1 概述 業(yè)主委員會(huì)制度簡(jiǎn)介業(yè)主委員會(huì)制度的產(chǎn)生；集決策與執(zhí)行于一體，缺乏有效監(jiān)督機(jī)制，有違責(zé)權(quán)利一致的原則；導(dǎo)致業(yè)主利益受到侵害。 條例確定了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存(bn cn)，業(yè)主大會(huì)決策，業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的制度。主要內(nèi)容包括：規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的組成和宗旨；明確了業(yè)主大會(huì)成立方式、職責(zé)、會(huì)議形式、表決原則及議事規(guī)則等主要事項(xiàng)；規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生方式、資格

3、條件、職責(zé)、備案等。 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定權(quán)界定。4共四十六頁(yè)1.2業(yè)主（1）業(yè)主的概念 條例第六條規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。在物業(yè)管理很活動(dòng)中，業(yè)主作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，不受國(guó)籍、自然人、法人或其他組織的屬性(shxng)限制。業(yè)主身份房屋(fngw)所有權(quán)證書持有人房屋共有權(quán)證書持有人待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和共有權(quán)證書的購(gòu)房人5共四十六頁(yè)（2）業(yè)主的權(quán)利按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)（享受服務(wù)權(quán)）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)(shxing)提出建議提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)（選舉權(quán)）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并

4、享有被選舉權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利 6共四十六頁(yè)（3）業(yè)主的義務(wù)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金；按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；法律、法規(guī)(fgu)規(guī)定的其他義務(wù)。 7共四十六頁(yè)課堂提問：1. 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)主要有（ ）：A 按照國(guó)家規(guī)

5、定繳納專項(xiàng)維修資金，分?jǐn)傇缙诮槿胭M(fèi)用 B 遵守管理規(guī)約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則C參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)D按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用E 監(jiān)督(jind)業(yè)主委員會(huì)的工作8共四十六頁(yè)1.3業(yè)主大會(huì)（1）業(yè)主大會(huì)的組成(z chn)和性質(zhì)（2）業(yè)主大會(huì)的籌備與成立 （3）業(yè)主大會(huì)的職責(zé) （4）業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則 （5）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的內(nèi)容 9共四十六頁(yè)（1）業(yè)主大會(huì)的組成和性質(zhì) 業(yè)主大會(huì)的組成業(yè)主大會(huì)是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)的性質(zhì)業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，有權(quán)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，決定(judng)物業(yè)

6、管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項(xiàng)。10共四十六頁(yè)（2）業(yè)主大會(huì)的籌備和成立 業(yè)主大會(huì)的限制和選擇一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)的籌備成立業(yè)主大會(huì)籌備組（指導(dǎo)規(guī)則10-11條） 成員組成、組成要求及產(chǎn)生方式業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容(nirng)（指導(dǎo)規(guī)則12條） 7個(gè)方面籌備業(yè)主大會(huì)的工作要求（指導(dǎo)規(guī)則13-15條） 公告、確定業(yè)主身份、投票權(quán)等。11共四十六頁(yè)（2）業(yè)主大會(huì)的籌備和成立 業(yè)主大會(huì)的成立成立時(shí)間 90日(組成之日起）首次業(yè)主會(huì)議議程內(nèi)容報(bào)告業(yè)主大會(huì)的籌備工作情況；宣讀業(yè)主名冊(cè)及在首次業(yè)主大會(huì)上的投

7、票權(quán)數(shù)；宣讀業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案(co n)和管理規(guī)約草案(co n)，宣講業(yè)主對(duì)草案(co n)提出的修改意見，以及根據(jù)業(yè)主意見對(duì)其進(jìn)行的修改結(jié)果；投票通過業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；宣讀業(yè)主委員會(huì)委員候選名單，經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)組成人員。12共四十六頁(yè)（3）業(yè)主共同決定的事項(xiàng) 條例11條（7）；指導(dǎo)規(guī)則17條（10）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施(shsh)；改變共有部分的用途；利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益

8、的分配和使用；有關(guān)共有和共同管理權(quán)力的其他重大事項(xiàng)。（法律法規(guī)或管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)） 13共四十六頁(yè)課堂提問：1. 根據(jù)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)應(yīng)履行的職責(zé)有：（ ）A 制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則B 利用共有部分進(jìn)行(jnxng)經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用C 組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金籌集和使用D 制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案E 改變共有部分用途14共四十六頁(yè)2. 下列哪些屬于籌備業(yè)主大會(huì)的主要工作？（ ）A 業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。B 草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。

9、C 確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)(rn sh)以及所擁有的專有部分面積。D 依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則。E 制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法。15共四十六頁(yè)3. 依據(jù)籌備成立業(yè)主大會(huì)的相關(guān)規(guī)定，下面說法正確的是（ ）A 符合(fh)成立業(yè)主大會(huì)條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后90日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組B 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成C 籌備組人員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二D 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政

10、府或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦16共四十六頁(yè)4. 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起（ ）日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次(shu c)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。A 15 B 30C 60 D 905.根據(jù)物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立（ ）業(yè)主大會(huì)。A 一個(gè) B 兩個(gè)C 兩個(gè)以上 D 三個(gè)以下17共四十六頁(yè)（4）業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則 定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(zhoki)；下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)組織及時(shí)召開臨時(shí)會(huì)議；20%以上業(yè)主提議；發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或管理規(guī)約

11、規(guī)定的其他情形。業(yè)主大會(huì)的召開形式集體討論的形式書面征求意見的形式18共四十六頁(yè)（4）業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則 業(yè)主代理人和業(yè)主代表人業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加；物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主人數(shù)較多的，可以推選代表參加業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的表決(bioju)效力專有部分占建筑物總面積；業(yè)主人數(shù)。2/3表決權(quán)事項(xiàng)：籌集和使用專項(xiàng)維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施兩項(xiàng)。1/2表決權(quán)事項(xiàng):其他重大事項(xiàng)。19共四十六頁(yè)（5）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則內(nèi)容 指導(dǎo)規(guī)則19條業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、時(shí)間和議事方式；業(yè)主投票權(quán)

12、數(shù)的確定方式；業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)和任期等；業(yè)主委員會(huì)換屆(hun ji)程序、補(bǔ)選辦法；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)籌集、使用和管理；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。20共四十六頁(yè)課堂提問：1. 根據(jù)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則的規(guī)定(gudng)，業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由（ ）確定。A 建筑面積 B 業(yè)主人數(shù)C 使用面積 D 住宅套數(shù)2. 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的前提條件是：（ ）A 專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的B 30%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的C 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及

13、時(shí)處理的D 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況21共四十六頁(yè)3. 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)(yngdng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由（ ）組成業(yè)主大會(huì)籌備組。A 業(yè)主代表 B 房地產(chǎn)主管部門C 物業(yè)服務(wù)企業(yè) D 建設(shè)單位4. 業(yè)主大會(huì)做出選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積（ ）以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)（ ）以上的業(yè)主同意。A 1/3 1/3 B 2/3 2/3C 1/2 1/2 D 3/4 3/422共四十六頁(yè)5. 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就（ ）等事項(xiàng)作出約定A 業(yè)主大會(huì)的議事(ys

14、h)方式B 業(yè)主大會(huì)的表決程序C 管理規(guī)約的具體內(nèi)容D 業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期23共四十六頁(yè)1.4業(yè)主委員會(huì)（1）業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)（2）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)（3）業(yè)主委員會(huì)的備案（4）業(yè)主委員會(huì)的資格(z g)條件（5）業(yè)主委員會(huì)的資格終止（6）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議（7）業(yè)主委員會(huì)改選（8）業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)24共四十六頁(yè)（1）業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)由全體(qunt)業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，具體負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)交辦的各項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會(huì)議，推選業(yè)主委員主任和副主任。25共四十六頁(yè)（2）業(yè)主委員會(huì)

15、的職責(zé) 條例15條（6）；指導(dǎo)規(guī)則35條（9）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；代表(dibio)業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；督促業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用；組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；協(xié)調(diào)業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。26共四十六頁(yè)（3）業(yè)主委員會(huì)的備案 備案、變更備案時(shí)間及部門自選舉之日或內(nèi)容變更之日起30日內(nèi)；物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)。備

16、案提交(tjio)資料業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況；管理規(guī)約；業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。27共四十六頁(yè)（4）業(yè)主委員會(huì)的資格條件 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，由5到11人的單數(shù)組成。委員應(yīng)符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)；遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；具有一定組織(zzh)能力；具備必要工作時(shí)間。28共四十六頁(yè)（5）業(yè)主委員會(huì)資格的終止 自行終止因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；喪失民事行為能力的；依法被限制人身自由的；法律、法規(guī)及管理規(guī)約(guyu)規(guī)定的其他情形。決定終止（委員1/3;

17、20%業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)決定）以書面方式提出辭職請(qǐng)求的；不履行委員職責(zé)的；利用委員資格謀取私利的；拒不履行業(yè)主義務(wù)的；侵害他人合法權(quán)益的；因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。29共四十六頁(yè)（6）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 舉行會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開會(huì)議；經(jīng)1/3以上(yshng)業(yè)主委員會(huì)委員提議，應(yīng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。出席會(huì)議和決定事項(xiàng)人數(shù)要求業(yè)主委員會(huì)議應(yīng)有過半數(shù)委員出席；作出決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意；公告及記錄存檔業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告會(huì)議內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議；會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔，作出的決定應(yīng)當(dāng)有參會(huì)委員的簽

18、字確認(rèn)，并自作出決定3日內(nèi)公告。30共四十六頁(yè)（7）業(yè)主委員會(huì)的改選換屆選舉與資料移交任期屆滿前3個(gè)月，組織(zzh)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告相關(guān)政府機(jī)構(gòu)；任期屆滿10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)委會(huì)。（8）業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)承擔(dān)主體、經(jīng)費(fèi)來源及使用(shyng)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)偅部梢詮奈飿I(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支；工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。31共四十六頁(yè)課堂提問：1. 業(yè)主委員會(huì)如果有（ ）情況之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者(hu

19、zh)持有20%以上投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者(huzh)業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格。A 侵害他人合法權(quán)益的B 拒不履行業(yè)主義務(wù)的C 因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的D 不履行委員職責(zé)的32共四十六頁(yè)2. 業(yè)主委員會(huì)如果有（ ）情形之一的，業(yè)主委員會(huì)委員資格自行終止A 利用委員資格謀取私利的B 拒不履行業(yè)主義務(wù)的C 因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再(b zi)是業(yè)主的D 有犯罪行為3.下列（ ）項(xiàng)是業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)？A 召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況B 監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施C 代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同D 督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及

20、其它相關(guān)費(fèi)用 33共四十六頁(yè)1.5限制性規(guī)定業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)禁止事項(xiàng)不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定；不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。行政監(jiān)管業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反(wifn)法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。34共四十六頁(yè)課堂提問：1. 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依據(jù)法定程序做出的決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的前提條件是（ ）A 必須是依法設(shè)立的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)做出的決定B 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是依據(jù)法定程序做出的決定C 符合法律、法規(guī)及規(guī)章，不違背社會(huì)道德，不損害(snhi)國(guó)家、公

21、共和他人利益的決定D 獲得行業(yè)主管認(rèn)可的決定35共四十六頁(yè)2. 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例(tiol)的規(guī)定，不屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)有（ ）A 不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定 B 不得從事與設(shè)施設(shè)備管理無關(guān)的活動(dòng)C 不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)D 不得作出與業(yè)主委員會(huì)無關(guān)的決定36共四十六頁(yè) 2.1 概述 2.2 管理規(guī)約 2.3 臨時(shí)(ln sh)管理規(guī)約 需熟悉和掌握的法規(guī)規(guī)章內(nèi)容：物業(yè)管理?xiàng)l例第二、三章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)及前期物業(yè)管理；業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則；2 管理規(guī)約(guyu)制度37共四十六頁(yè)問答題論述設(shè)立業(yè)主大會(huì)制度與管理規(guī)約制度的意義如何理解管理規(guī)約的概念(gin

22、in)、內(nèi)容和法律效力？管理規(guī)約有哪些特殊作用？什么是臨時(shí)管理規(guī)約？與管理規(guī)約有和區(qū)別？說明臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容和相關(guān)主體的法律義務(wù)。38共四十六頁(yè) 2.1 概述 管理規(guī)約制度簡(jiǎn)介管理規(guī)約制度不亞于業(yè)主大會(huì)制度；自我管理：1、通過業(yè)主大會(huì) 2、規(guī)約（運(yùn)行規(guī)則或稱業(yè)主行為守則）是契約的基礎(chǔ)以私有財(cái)產(chǎn)為基礎(chǔ)，以公有財(cái)產(chǎn)為核心是法律范疇的規(guī)范性文件，是物業(yè)管理順利開展、保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益的最重要保證管理規(guī)約的主體、客體和內(nèi)容規(guī)約的主體全體業(yè)主。經(jīng)簽約或大會(huì)審議通過而生效。規(guī)約的客體基于物權(quán)而派生的客觀行為可否做什么(shn me)？應(yīng)怎么做。規(guī)約的內(nèi)容物業(yè)使、維、管方面權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，有法律規(guī)范及社會(huì)

23、公德。39共四十六頁(yè) 2.2管理規(guī)約 （1）管理規(guī)約的概念 管理規(guī)約是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范。 管理規(guī)約的特殊作用管理規(guī)約是業(yè)主自治(zzh)管理的一種重要形式和手段；是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益補(bǔ)充；是有效調(diào)節(jié)業(yè)主之間權(quán)利和義務(wù)的基礎(chǔ)性文件；是物業(yè)管理順利進(jìn)行的保證。 40共四十六頁(yè)（2）管理規(guī)約的內(nèi)容(nirng) 條例17條（4）；指導(dǎo)規(guī)則18條（7）物業(yè)的使用、維修、管理；專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；物業(yè)共用部位的經(jīng)營(yíng)與收益分配；業(yè)主共同利益的維護(hù)；業(yè)主共同管理權(quán)的行使；業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。41共四十六頁(yè)（3）管理規(guī)約的效力 理解管理規(guī)約法律效力應(yīng)注意：管理規(guī)約對(duì)物業(yè)使用人也產(chǎn)生(chnshng)法律效力；管理規(guī)約對(duì)物業(yè)繼受人自動(dòng)產(chǎn)生效力。42共四十六頁(yè) 2.3臨時(shí)管理規(guī)約（1）臨時(shí)管理規(guī)約的概念（2）臨時(shí)管理規(guī)約的制定 制定主體和制定時(shí)間（3）臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容（4）相關(guān)主體的法律義