濟寧房地產現狀分析及2012年房地產走勢

1、濟寧房地產現狀分析及2012年房地產走勢研判供應市場分析1、在售樓盤現狀分析案名開發(fā)公司項目地址總建筑面 積物業(yè)形態(tài)均價戶型面積銷售率主題詳情備注典型樓盤羅馬假日山東瑞馬房地產開發(fā)公司古槐路與濟寧大道 交匯處19萬M高層 小高層 商鋪一期 5300二期 560088 110 二室 120-150 三 室一期銷售完 畢二期銷售34%締造濟寧星 河灣該項目主推歐式花園建筑 風格，定位中高端。一期開 盤比較成功，二期受市場影 響較大。截止目前銷售 34%,并且缺乏潛在客戶。 近期所有廣告宣傳基本停 止，進入冬眠狀態(tài)。北城國際山東新德藍房地產 開發(fā)公司火炬路東，濟寧大道北側12萬小高層一期 43001

2、05 二室 120135 三 室一期開盤銷 售率80%以 上北城高端生 態(tài)住宅該項目一期封頂，11月初 開盤，開盤當日選房90%, 推出定房送油卡，一次性付 款92折等優(yōu)惠措施。效果 較好，從目前簽約率來看， 開盤客戶需要一段時間消 化。南池公館濟寧魯商 置業(yè)龍行路 南，王母 閣公園西43萬多層電梯洋 房 高層一期洋房8500二期洋房94.124 二室138三室152四室一期多層電梯洋房95% 以上相守湖園 厚宅一生魯商集團著力打造的濟寧 高端住宅項目，配套設施完 備，二次開盤效果并不理臨10100高層6900-7300153三室（洋 房）一期小高層 開盤售80%想，觀望情緒亦濃厚。翠都國際濟

3、寧翔天 置業(yè)濟寧大道 以北任城 區(qū)政府西 鄰16 萬（一 期）23 萬（二 期）高層公寓高層住宅預計5400 570047公寓85二 室110 廿-140 復 式一濟寧央區(qū) 首席觀湖城 市綜合體11月26日開盤，項目自推 廣以來，客戶普遍對公寓的 認知度不高。開盤優(yōu)惠活 動，老客戶優(yōu)惠200500 元/平方。和欣家園濟寧新野房地產開 發(fā)公司環(huán)城西路 西鄰越河 北路北側38萬小高層 高層 商業(yè)步行街6900-720090-114 二室139-150 三室10號樓開盤 銷售30%古運河、老 濟寧、新中 心和欣家園10號樓王與11 月初推出，有價格和市場大 環(huán)境的影響，成交慘淡。豪廷御都濟寧信昌 置

4、業(yè)榮華路 南，知遇 路北，榮 譽路東， 荷花路西19萬高層一期 4200二期 5600108、115 二室142、158 三室已開四棟高 層銷售率 75%以上北湖新城 壹號作品北湖區(qū)首個推出的項目，一 期銷售以團購形式為主。2013年交房南池怡景園濟寧中區(qū)城建投資龍行路兩側，環(huán)城西路南線兩側回遷完成 剩余房源 800余套小高層A區(qū)推出均 價5200元/ 平方米。B 區(qū)價格上漲 5320元/平 方米8092 二室95、120三室A區(qū)剩余房 源開盤時銷 售完畢，即 將推出B區(qū) 房源-一期銷售較好，開盤選房率 80%以上，B區(qū)與11月上旬 開始選房，受國家市場調控 政策影響，銷售速度明顯放 緩。該項

5、目配套設施齊全， 周邊環(huán)境較好。鳳凰 太陽 城山東新能源建設有限公司濟寧市新 327國道 南側、環(huán) 城西路東 側15萬電梯洋房 高層寬景洋 房-高尚園林圍合院落引領尊貴景觀住宅項目2010年9月取得土地 權，土地總面積59838平， 135萬/畝，容積率2.0.預 計2012年推向市場。運河新城山東鴻順房地產開 發(fā)公司洸河路西 首與金塔 路交匯處一期12 萬多層高層多層（一層 帶院）4850 高層475081-100 二室122-144 三室多層銷售 96%高層銷售新中式建筑 的先行者一期與2010年下半年開 盤，首推濟寧首個院落式多 層中式住宅，加其價格不40%高，銷售狀況較好。森泰 首府森

6、泰房地產開發(fā)公 司紅星東路南，火炬 路北21萬高層未開盤90.92 二室135.142 三室-中式府邸傳世名宅2012年3月開盤。交5萬 意向金，按排名先后選房。冠亞星城濟寧怡景 地產有限 公司濟寧市吳泰閘東路150號55萬高層 小高層在銷650090-170近十 種房型小高層住宅 90%國家康居 人文典范項目開發(fā)體量較大，分五期 開發(fā)，總容納近三千戶居民 居住，設計理念先進，景觀 較好，盛泰廣場濟寧盛泰房地產開 發(fā)公司紅星東路 與火炬路 交匯處20萬高層在銷6200120、124 三室80%豪布斯卡高尚住宅標桿項目位于火炬路西側，整體 戶型偏大，得房率低，底商 影響居住氛圍，銷售不佳。藍天豪

7、庭濟寧藍天置業(yè)有限公司健身廣場 東側吳太 閘路以南17萬高層商業(yè)未開盤89-110 二室143三室高端居住和 國際化商業(yè) SHOPPINGMALL項目尚未開盤，以商業(yè)為 主，商業(yè)建筑面積近12萬 平，住宅5萬平。其他仁城雅居濟寧市建 威置業(yè)濟安橋路心酒廠南18萬高層 小高層 別墅暫封盤88二室126三室164、170 廿復式一期開盤后 剩余房源封 盤城市別墅，一個城市的珍藏楊柳 國際山東火炬房地產開發(fā)公司327國道北菱花集 團對過150萬多層高層 小高層在銷465090-105 二室110-140 三室多層清盤，在售高層洸府河畔首席瞰景高層項目建設周期長，體量大， 前期多層已基本消化完畢， 楊

8、柳MOHO及麗宮正在銷售 中。興唐 國粹 城興唐房地產開發(fā)公 司紅星東路28號14萬多層高層1.2萬90二室 130-180 三室 四室90%恒溫恒濕低碳環(huán)保住宅古槐家園山東恒勝 房地產古槐路與金宇路交12萬高層 小高層5600-570078-95 二室 140-151 三基本已經銷 售完畢花園式規(guī)劃小區(qū)庭院，項目已基本銷售完畢，剩余 部分房源以高樓層大面積匯處室頂層為復式 設計，可做 空中花園為主。龍城7090山東九巨 龍房地產 開發(fā)有限 公司濟安橋路 與龍行路 交匯處9萬高層610042、45 一室 78-95 二室95%戶型面積以小面積居多，目 標客戶群為年青剛需購房。薛口花園濟寧市開元

9、房地產 開發(fā)公司新327與科苑路交匯處23萬高層 小高層4200100 二室140三室銷售完畢濟北新區(qū)首席生態(tài)園林式住宅一期上房，二期2012年下 旬小結：濟寧樓市雖不像一二線城市受限購和限貸政策的沖擊影響那么劇烈，但總體上濟寧樓市供應量還 是略為大于需求量，加之全國整體房地產大環(huán)境的影響，以及濟寧目前房價略高于本地客群的價格承受能力， 以致房價在受政策沖擊堅挺1年后，于今年10月開始出現松動，今年10月開始各樓盤上客量和成交量均出 現明顯下滑，代表項目羅馬假日一期八月份開盤銷售率在90%左右，二期10月29日開盤，截至目前成交率 仍不足30%。和欣家園11月推出，成交慘淡。南池怡景園和翠都國

10、際11月選房，成交率極低，仁誠雅居因 政策影響和項目價格過高，目前處于封盤狀態(tài)。僅有北城國際以4300元/m2的低價入市，開盤效果比較明顯， 其他樓盤整體處于比較冷清的局面。目前處于年底銷售淡季，資金不是比較緊張的開發(fā)商都不會帶頭去降價，都準備等待國家調控政策逐漸明朗及客戶觀望情緒逐步消減后的年后2、3月份才將項目推出，濟寧整體房地 產市場目前沒有過大動靜及過大促銷力度。2、2012年即將上市樓盤分析項目名稱位置規(guī)劃用途土地面積容積率（商/?。╊A估總建筑面積土地歸屬2011年拍賣土地狀況列表琛藍紡織 片區(qū)太白西路以南、 新華路以西、電 廠北街以東商服 住宅30372平方米 其中 12129/1

11、82433.0-3.5/2.3-2.5商業(yè)：42451.5住宅：45607.5濟寧盛基置業(yè)有限公司健身廣場東 片區(qū)B1地塊共青團以東、仙 營路以南、洸河 路以北商服住宅25800 15050/107502.5-3.0商業(yè)：45150住宅：32250防爆電機廠 片區(qū)建設北路以東、 吳泰閘路以北、 汽車北站以南商服 住宅52028平方米 18210/338183.0-3.8/2.0-2.5商業(yè)：69198住宅：84545山東新德藍房地產有限公司菱澳片區(qū)崇文大道以北、 菱花南路以東商服 住宅91338平方米 13701/776374.0-5.5/2.5-3.0商業(yè)：75355.5 住宅：232911

12、山東歐隆投資置業(yè)有限公司北湖新區(qū)西 石佛南片區(qū)車站南路東、濱 湖路北商服 住宅130613平方米 13500/1171132.2-2.5 / 1.3-1.5商業(yè)：33750 住宅：175669.5濟寧城投嘉華房地產開發(fā)公司北湖新區(qū)東 石佛A片區(qū)火炬路西、濱湖 路北商服 住宅107146平方米 25200/819462.2-2.5 / 1.3-1.5商業(yè)：63000 住宅：122919濟寧城投嘉華房地產開發(fā)公司濟寧商業(yè)學 校片區(qū)金宇路以南、廣 電路以西商服 住宅45039平方米 15566/294734.0-4.6 / 2.5-2.8商業(yè)：71603.6住宅：82524.4山東海能投資有限公司技

13、術學院西 片區(qū)B地塊康泰路以東，嘉 達路以北住宅500002.3-2.5125000平方米濟寧市大地房地產開發(fā)公司魯南化工廠 南片區(qū)洸府河以東、規(guī) 劃道路以南住宅234232.5-3.070269山東京投置業(yè)有限公司南劉莊曹廟 片區(qū)新327國道南側， 琵琶山路西側， 任城區(qū)南劉莊曹 廟片區(qū)商服 住宅584591.8-2.0/3.0-3.7濟寧翔天置業(yè)有限公司擬建萬達廣 場片區(qū)太東市場以東、 劉莊路以南、琵 琶山路以西、太 白樓東路以北商業(yè) 住宅1297624.6596905.2任城新區(qū)商 務區(qū)片區(qū)環(huán)翠路以南，育 賢路以西商服53900不大于4.2226380濟寧新中德置業(yè)有限公司任城區(qū)供銷 北

14、路西片區(qū)任城新區(qū)仁興路 北、供銷路西住宅573572.02.2126185.4濟寧新中德置業(yè)有限公司任城區(qū)滿莊 南片區(qū)任城區(qū)滿莊南片 區(qū)商業(yè)住宅33223不大于3.0/不大 于2.0商業(yè)：30000住宅：50000山東濟寧華任置業(yè)有限公司濟寧高新區(qū) 綠色家園北 片區(qū)高新區(qū)康泰路以 東、詩仙路以南、 瑞園路以西住宅288073.5100824.5濟寧高新區(qū)綠色家園北片區(qū)金塔花園片 區(qū)（一期）位于紅星路以 北、電化路以西商服 住宅6108不大于1.96/不大 于 2.86.商業(yè)：4116 住宅：11440濟寧寶地房地產開發(fā)有限公司合計766962平方米商業(yè)：1113584.3 住宅：1327071

15、小結：濟寧目前網上備案可售房源套數為17112套，可售面積：1943300.44平米，其中住宅為11043套, 住宅可售面積1358994.66平米，加上即將推出的住宅建筑面積1327071平米，按濟寧每年樓市消費量在130 萬平米左右，上市房源夠兩年才能去化完畢，濟寧房地產市場呈現供過于求的明顯局面。加之政府相關政策的不確定性，銀根緊縮和客戶觀望情緒的漸長，勢必會影響濟寧2012年整體房地產市場。二、國家政策及金融貨幣政策分析2011年1月27日，財政部公布了關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知，規(guī)定個人將購買不足5年的住房對外 銷售的，將全部征收營業(yè)稅。2011年1月28日，上海和重慶正式

16、實施房產稅，深圳宣布成為第三個房產稅試點城市。 2011年2月8日，中國人民銀行決定，自2011年2月9日其上調金融機構人民幣存貸款基準利率0. 25個百分點。2011年2月9日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布關于調整住房公積金存款利率的通知，要求從2011年2月9日起，上調 個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調）.20個百分點。五年期以下（含五年）個人住房公積 金貸款利率上調0. 25個百分點。2011年2月18日，中國人民銀行宣布，將于24日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0. 5個百分點。2011年3月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。20

17、11年4月6日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調）.25個百分點。調 整后，一年期存款利率達到3.25%, 年期貸款利率達到6.31%。2011年4月17日中國人民銀行宣布從21日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金判.5個百分點。這是央行今年以來第四次上調存款準備金率。今年以來，央行以每月一次的頻率，在過去一季度里先后三次上調存款準 備金率。同時，這也是央行自去年以來準備金率的第十次上調。2011年5月1日，根據國家發(fā)改委的有關規(guī)定，從今天（5月1日）開始一二手房銷售單位必須在醒目位置為每套房明 碼標價，以打擊價格欺詐現象。對于貨幣政策的動向，還得看整

18、個經濟大勢如何變化ACPI的變化。就當前國內外的經濟形勢來看，盡管歐美國家的經 濟增長乏力，歐盟國家甚至會出現負增長，盡管國內經濟增長速度會比2010年放緩，但今明兩年中國經濟仍然可保持9%左 右的速度增長。但從這兩年政府的經濟增長目標基本上為8%的角度來看，政府不會再用信用擴張的刺激經濟快速增長。也就 是說，當前或明年國內經濟增長放緩，正是政府經濟增長目標所要達到的，是政府宏觀經濟政策的結果。市場不用過多地擔 心政府會由于經濟增長放緩而出現過度的刺激政策。這就是為何當前的經濟政策只是強調微調而已。也就是說，央行的貨幣政策在短期內（或半年內）不會有太多的改變，貨幣政策的微調更多的不是銀行信貸數

19、量上的增減， 而是如何來理順現行的信貸價格關系，加快利率市場化改革的目標，讓商業(yè)銀行真正成為信貸風險定價的主體，或通過有效 的利率機制來調整銀行信貸的供求關系及引導信貸的流向。從目前發(fā)生的一些情況來看，中央政府對房地產宏觀調控的決心是十分堅決的，整個市場政策仍然堅持在國十條和新國 八條的基本精神上。國內房地產市場正朝既定的方向前行，比如擠出房地產泡沫、遏制住房的投機炒作需求、加大保障發(fā)生 住房建設、讓房價下降到民眾可接受等。特別是最近溫家寶總理的講話，主張房價下降是國家的基本政策，并且房價下降要 到民眾可接受的水平。在這種情況下，房地產下降及住房市場價格出現周期性調整不可避免。國內房地產市場也

20、開始由投機炒作為主導的市場 向居民消費為主導的市場方向轉變，房地產市場預期開始發(fā)生變化。一些房地產泡沫過大城市的房價開始松動性下降，持續(xù) 了一年多的住房市場量降價滯的局面也開始在打破等。在這種情況下，地方政府土地財政壓力越來越大。因此，不少地方政 府也會千方百計地希望突破中央當前房地產宏觀調控政策，甚至以早期購房者為了退房而打砸搶來脅持中央政府來改變現行 房地產政策等?？梢哉f，種種跡象表明，就當前房地產宏觀調控政策，地方政府與中央政府的博弈是十分微妙的。地方政府將是落實中 央房地產宏觀調控的最大障礙。因為，這些政策的走勢與變化不僅決定不同的利益格局，而且也決定了未來中國經濟的基本 走勢。總體上

21、來看，當前房地產政策全面松動或如2008年下半年突然逆轉的可能性不大。因為，對當前國內房地產泡沫、房 地產金融風險及經濟房地產化所帶來的嚴重負面影響，中央政府已經有了基本共識，因此，對房地產市場投機炒作的嚴厲打 擊，擠出房地產泡沫及降低房地產金融風險的基本政策不會改變?，F在所擔心的是，面對越來越大的地方政府土地財政壓力, 如果中央政府不出新招（比如說征收房地產稅），那么地方政府可能會尋找不同的招數來化解當前的房地產政策。因此，國內 房地產政策未來走勢將面臨巨大的不確定。隨著以成交量的持續(xù)走低和房價觸頂回落為表象的房價拐點的來臨，對房地產調控狗松”、“緊”之爭再度激烈。有人堅決支持房地產調控政策

22、持續(xù)，使房價回歸到合理價位。有人認為，價格大幅度下降，會帶來了一系列長期難以解決的社會問 題和經濟問題，因此不能操之過急。也有人認為，雖然銀行壓力測試顯示可以承受房價下降40%，但地方政府無法承受超過 20%的房地產價格下滑，宏觀經濟難以承受超過25%的房地產價格回落。因此有報告預判明年三季度中央政府可能逐步放松 “限貸”然后放松“限購”。住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹強調：政策存在優(yōu)化空間，但不會轉向。三、客戶心理調查分析結果顯示，超八成購房者認為調控尚未到位，未來半年內政策仍將適度從緊。據介紹，此次調查是從最近訂閱樓盤短信的13405位網友中，隨機抽取2681位（約20%），進行電

23、話回訪，其中有效問 卷2493份。從網友的感受度來看，當前信心指數與市場表現基本是一致的。如目前的購房者房價信心指數為3.44，其中大 多數認為房價略有下降，這與近二個月濟寧住宅均價整體穩(wěn)中有降的市場基本一致。調查顯示，超過八成的購房者對未來半年調控政策走勢持謹慎態(tài)度，認為目前房地產市場尚未調控到位，仍期待政策的 適度從緊；在房價走勢上預期尚未形成明顯分化，看跌、看漲及維持穩(wěn)定基本均衡（占比30%左右），而在未來市場潛在成 交量的預期也沒有明顯差異，向好、持平、回調的預期占比相當（30%左右）。在被調查的網友當中，82%期望降價幅度達20%以下，其中34%的網友認為會降10%-20%,顯示出網

24、友的購房心理預期相 對理性，僅5%的網友認為房價會降30%以上。此外，四季度房地產項目銷售經理人信心指數為51.25,與前一個月相比基本持平。他們預計已上市項目開工計劃不變， 但部分擬上市項目開工進度將有推遲，而在客戶蓄水及去庫存化速度上也將好于10月。當前房地產市場呈現成交量顯著下行、市場不斷降溫的狀況，反映出房地產調控政策取得了一定的成效。然而，房地產 市場仍然存在著一些問題。未來房地產調控政策需要更加注重市場性工具，避免把短期政策長期化。要推動體制機制改革， 在遏制投機、促進房價基本穩(wěn)定的同時，促進房地產市場健康、可持續(xù)發(fā)展。當前房地產市場運行的主要特征1、房地產開發(fā)投資呈現高位放緩態(tài)勢

25、在貨幣政策趨緊和房地產調控政策作用下，1-10月，全國房地產開發(fā)投資49923億元，同比增長31.1%，較上半年和前 三季度分別下降1.8和0.9個百分點，較1999-2010年同期均值高4.4個百分點，總體仍保持較高水平。從月度數據看，前5個月房地產投資增速相對平穩(wěn)，6月份出現明顯下滑，但7月份又大幅回升，從8月開始到10月， 連續(xù)3個月保持高位放緩態(tài)勢，10月當月房地產投資同比增長24.5%，較7月下降12.5個百分點。2、住房銷售增速逐步減速住房銷售增速對房地產調控政策反映比較敏感，實施房地產調控政策后，首先在銷售環(huán)節(jié)上見到效果。進入2011年以來， 住房銷售增速在2010年下半年大幅下

26、降的基礎上略有回升，總體呈現波動放緩的態(tài)勢。1-10月商品房銷售面積、銷售額累 計同比增長10%和 18.5%，分別較上半年下降2.9和5.6個百分點，雖然略高于上年同期的數據，但與1999-2010年同期均值 比，分別低11.4和12.3個百分點。從月度數據看，2011年住房銷售增速經歷了三個階段。第一階段是年初到4月份，出現大幅下滑，4月份銷售面積和銷 售額出現負增長，增速分別為-10.1%和-11.8%；第二階段是5月和6月，出現大幅反彈，6月份銷售面積和銷售額分別達到 25.4%和47.5%；第三階段是7月到10月，連續(xù)4個月下滑，10月份銷售面積和銷售額再次出現負增長，增速分別為9.

27、8%和 11.1%。同時，二手房交易量持續(xù)為負增長，說明房地產市場交易景氣并未上升。4月以來，北京、寧波、深圳、廣州等城市 二手房成交量均表現為同比負增長；北京、寧波目前二手房成交量已接近2008年金融危機時的水平。3、房地產價格放緩跡象初現新建住宅價格同比、環(huán)比增速持續(xù)回落。9月份，70個大中城市新建住宅價格同比平均上漲3.7%，環(huán)比平均上漲0.10%， 漲幅繼續(xù)回落。價格同比上漲的城市有69個，價格回落的有1個，同比漲幅超過5%的城市有17個；價格環(huán)比上漲的城市有 24個，持平的城市有31個，下降的城市有15個，環(huán)比漲幅均未超過1%。二手住宅價格同比漲幅下降，環(huán)比實現負增長。9月份，70個

28、大中城市二手住宅價格同比平均上漲2.4%，環(huán)比平均下 跌0.07%。9月份，70個大中城市中，二手住宅價格同比上漲的城市有61個，持平的城市有2個，下降的城市有7個，漲幅 超過5%的城市有10個；二手住宅價格環(huán)比上漲的城市有24個，持平的城市有21個，下降的城市有25個，環(huán)比漲幅均未超 過1%。4、土地價格增速全面放緩，土地交易逐步趨冷土地價格增速全面放緩。2011年第三季度，全國主要監(jiān)測城市綜合、商業(yè)、居住和工業(yè)地價環(huán)比增長率分別為1.33%、 1.98%、1.69%、0.64%，較上一季度分別下降0.54、0.79、0.48、0.49個百分點；同比增長率分別為8.37%、11.54%、10

29、.48%、 4.61%，較上一季度分別下降0.48、0.22、0.25、0.84個百分點，地價環(huán)比、同比增幅全面回落。12個重點城市平均樓面地 價10月份降至1794元/平方米，較去年同期低1605元/平方米。據中國指數研究院的統計數據顯示，今年前三季度，130個 城市住宅類土地成交樓面均價同比下跌11%。土地交易逐步趨冷。從土地供應市場上異常交易地塊的情況來看，高價地塊數量明顯減少，溢價率和競價輪次相對平穩(wěn)， 市場熱度降溫。12個重點城市10月份居住用地土地供應804公頃，而成交量為444公頃，相差360公頃，且缺口又擴大趨 勢。進入10月，隨著各地不斷爆出樓盤大幅降價的消息，樓市下跌預期增

30、加，土地市場進一步冷清。上海、廣州、北京等地 出現多宗地塊被撤牌和商業(yè)用地流拍的情況，開發(fā)商拿地意愿重新走低。三季度末，地產開發(fā)貸款余額887億元，同比下降 4.8%，比上季末低5.3個百分點。在嚴厲的房地產調控政策下，全國土地市場趨冷，可見一斑。5、保障房建設完成預定目標11月2日，國土資源部發(fā)布公告稱，截至2011年10月14日，全國31個?。▍^(qū)、市，含兵團、西藏除外）今年落實中 央下達保障性安居工程建設任務用地42614公頃，用地落實率超過100%，已超額完成今年中央下達的保障性安居工程用地落 實任務。今年中央財政已分批下達1522億元保障性安居工程補助資金，各地也通過建立保障房融資平臺

31、等方式積極籌措資金。11 月10日，住房城鄉(xiāng)建設部公布，截至10月底，今年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程開工已超過1000萬套，實現了年初計劃的目標 任務。五、當前房地產市場存在的主要問題1、房地產調控逐步加碼與房地產價格尚未實質性下降的矛盾2011年1月26日發(fā)布房地產市場調控“新國八條”，政策延續(xù)了 2010年以來持續(xù)的“增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、 推進保障性住房建設”的調控思路，在調控手段上則是使用了更多的行政手段，包括限價、限購等手段。至季度末陸續(xù)有 40個大中城市出臺限購令，其中北京、深圳限購政策及執(zhí)行程度最為嚴厲。然而，截止到月份，70個大中城市新建住宅價 格同比上漲的城市有69個，只

32、有1個下降，房地產價格尚未出現實質性下降。2、一線城市房價穩(wěn)中趨降與二、三線城市房價快速上漲形成鮮明對比目前來看，一線城市房價已經出現松動，部分樓盤房價降幅較大。然而，與此形成對比的是，二、三線城市房價上漲勢 頭迅猛。盡管從城鎮(zhèn)化加速推進、大量農村人口入城的角度看，二、三線城市房價上漲是一個長期趨勢，但是如果過熱的投 資性需求充斥樓市，房價過快上漲，勢必會重蹈一線城市覆轍積攢大量泡沫，透支樓市未來的發(fā)展能力。3、限購政策在遏制房地產投機的同時也對剛性需求形成影響以往出臺的房地產調控政策在抑制投機方面往往收效甚微，而“限購令”的政策效果卻十分明顯。限購政策本質上屬于 行政手段，而且影響范圍不僅僅

33、是投機需求，對于因勞動力轉移形成的剛性需求、因家庭收入增長和人口變化形成的改善型 需求也產生影響。因而，限購政策對于非投機性需求的影響需要引起關注，是否需要擇機退出值得探討。4、貨幣政策收緊的滯后效應對住房供給形成抑制作用2010年以來，貨幣政策采取連續(xù)收緊的操作，到2011年，其滯后效應逐步顯現出來。在貨幣政策收緊的條件下，房地 產信貸資金逐步減少，三季度末，房產開發(fā)貸款余額2.64萬億元，同比增長14.9%，比上季末低3.5個百分點。房地產開發(fā) 投資資金來源增速不斷下降，1-10月份，累計同比增長20.2%，較上年同期下降11.8個百分點，其中國內貸款增長1%，較 同期下降25.3個百分點

34、；自籌資金同比增長30.8%，較同期下降19.9個百分點；其他資金中個人按揭貸款同比增長4.9%， 較同期下降20.1個百分點。房地產市場受到多種因素的影響，出現了大幅的波動，全國一線十大城市房價首現回落，但依舊以平穩(wěn)發(fā)展為主。縱觀 目前調整的趨勢和動向，樓市的較大沖擊將持續(xù)到明年。六、房地產發(fā)展趨勢分析綜合來看：一、中長期內，房地產市場仍將保持發(fā)展態(tài)勢，但短期內房地產 市場繼續(xù)保持降溫態(tài)勢第一，城鎮(zhèn)化背景下住房需求仍然旺盛，短期內住房需求快速增長的局面難以扭轉。我回010年城鎮(zhèn)化率為49.68%， 到2030年估計實現能穩(wěn)定在70%左右。根據國際經驗，一個國家的城鎮(zhèn)化加快發(fā)展的階段往往伴隨著

35、住房建設快速發(fā)展。因 此到城鎮(zhèn)化基本穩(wěn)定之前，房地產市場總體將保持較快的發(fā)展格局。盡管保障性住房建設在未來五年將提供3600萬套住房，大體解決1億人住房問題，然而，保障性住房供給的瞄準對象有 限，難以完全滿足廣大人民群眾住房需要，更加無法滿足由于收入增長和家庭人口變化形成的改善性需求。第二，房地產業(yè)仍是支撐投資和經濟增長的重要產業(yè)，短期“去房地產化”難以實現。房地產業(yè)及其相關行業(yè)的投資、 增加值在GDP中占有很高的比重，目前在新興技術沒有實現重大突破之前，很難實現經濟增長的“去房地產化”，而且現階 段我國消費結構正處于由“衣食”向“住行”升級的過程之中，無論是供給、還是需求呈現出“房地產化”傾

36、向具有階段性 特征。第三，地方政府財力與事權不匹配，以“土地”換“公共基礎設施和民生建設”的發(fā)展模式短期內難以改變。長期以來， 地方政府財力與事權不匹配問題突出，土地出讓金作為一項政府預算外收入，在支持地方建設方面也發(fā)揮了積極的作用的同 時，這一模式也導致了地方政府對土地收入的過度依賴，造成較大風險。然而，未來一個時期，地方政府融資渠道仍然有限， 包括基礎設施、民生建設等建設任務越來越重，因此，地方政府對于房地產開發(fā)的熱度仍不會降溫。第四、限購令等調控措施效果進一步顯現，“需求凍結”的局面轉為“供求雙凍結”的風險上升 限購令發(fā)揮效力的時 間是，需求凍結后銷售量大幅放緩，而投資資金完全斷裂“供求

37、雙凍結”之間。預期效果是，需求下降，但投資仍然較快， 供給較充足，減少了信貸資金、減少了預付款，在把自有資金用完之前，開發(fā)商勢必要降價以獲取資金流。一旦資金鏈已斷 裂，投資出現大幅下滑，將導致供需雙凍結的局面，一方面導致房價上漲，另一方面導致金融風險。然而，限購令一旦放開, 房地產價格勢必會大幅回升，正是存在這種擔憂，限購令短期內難以退出。第五、居民購房意愿持續(xù)下降。根據央行城鎮(zhèn)儲戶調查問卷的分析，一季度末30%的居民對未來房價持上漲預期，比 例比上季度低10個百分點；二季度末，25.9%的居民持房價上漲預期，比例進一步降低；三季度末，75.6%的居民認為“過高， 難以接受”，較上季提高1.3

38、個百分點，為2009年有調查以來的最高值。城鎮(zhèn)居民購房意愿持續(xù)下降，未來3個月意欲購 房的居民占比由3月下旬15.4%降至6月下旬的14.6%，又進一步降至9月下旬的14.2%，創(chuàng)2009年調查以來的新低。二、國家將保持穩(wěn)定的金融政策房地產的平穩(wěn)發(fā)展，需要盡量避免大起大落式的調整，保持房地產金融政策的基本穩(wěn)定。對于整個市場前景判斷的依據，長期看人口總量和結構的變化，可以用來預測我們這個市場是大體處在什么階段，是處 在快速發(fā)展期，還是成熟期，還是到相對往下走的階段?！比绻麑①彿磕挲g人群劃在24-64歲之間的話，2010年時這一群體比2005年多7500萬，到2020年會比2015年下降1500

39、萬，到了 “十三五”期間，處于這個階段的人口總量處于絕對下降的趨勢。如果按照兩年銷售面積的峰值應該在2015年前后， 是新開工面積，新建住宅。單純從需求角度來看，目前房地產市場的銷售現狀還可以持續(xù)幾年，但是銷售量的增速大體上是 處在一個放緩的過程中。其次，從收入的角度可以評判限購的銷售價格有沒有可持續(xù)性。如果將全國作為整體衡量是否有持續(xù)性的問題在于 支付能力，而是不是能夠真正成為有購買力的支付能力，這也需要借助銀行信貸的支撐，如果沒有銀行信貸的支撐就無法轉 化為購買能力。這就仍然需要觀察政策趨向，核心在于怎么看數量龐大的改善性問題。只要住房金融政策出現大的波動，就 不可能實現房地產平穩(wěn)發(fā)展，要

40、想實現房地產的平穩(wěn)發(fā)展，客觀上就要求住房金融政策能夠保持基本穩(wěn)定。三、平穩(wěn)發(fā)展依舊是主流當前的房地產市場，雖然增速有所回落，但依舊是以平穩(wěn)有序發(fā)展為主。為什么房地產市場不管是國外還是國內，會頻繁出現大幅度的波動？這需要了解當前全國房地產市場的特征。當厘清了 房地產市場背后的邏輯、根源等因素后，就會看到下一步房地產市場調整的趨向。首先可以肯定的是，房地產市場依舊是平穩(wěn)有序發(fā)展的。前3季度全國整個房產行業(yè)增速為32%，全國的商品房增速面 積同比是12.9%，雖然增速在回落，但依舊處在高位。在全國來看，即便9月份當月仍然保持同比增長，而市場上的房價仍 然是在上漲。9月份全國新建商品房每平米價格比上半

41、年回落了將近50元，漲幅是8.1%，這個漲幅低于前3季度全國城鎮(zhèn)人 均可支配收入13.7%的漲幅，但是這個漲幅是高于去年全年的房價漲幅。其次是分化，這是指部分城市、部分省市的情況和全國出現了很明顯的差異，“北京、上海、浙江的城市交易量出現明顯的回落，實際上早在2010年的上半年，這些城市的銷售量已經低于2009年的同期，全國和部分城市的房地產形勢是有根 本差別的?！编囉羲烧f。雖然房地產發(fā)展的主流是平穩(wěn)的，但是仍然存在著隱憂，主要有兩點：一是到目前為止，整個房屋的新開工面積已經連 續(xù)19個月超過商品房的銷售，也就意味著整個房地產開發(fā)企業(yè)需要銷售的房屋庫存大幅度的增長達到歷史最高水平，銷售 壓力在顯著增大。鄧郁松分析說，“房地產開發(fā)增速連續(xù)14個月，現在整個房地產花錢的速度要比收錢的速度快，資金鏈處 在逐步收緊的過程中?！逼浯?，商品房銷售面積增速的變化領先于新開工面積增