星河家園價值體系分析

1、星河家園價值體系分析1 項目掃描 市場認知 價值體系2 項目掃描 市場認知 價值體系3項目掃描基礎(chǔ)參數(shù)一、規(guī)劃建設(shè)凈用地面積：26546.8 M2二、總建筑面積:65670 M2 1.地上建筑面積 61000 M2 其中 住宅建筑面積 58300 M2 商業(yè)建筑面積 2460 M2 物業(yè)用房面積 240 M2 2.架空車庫面積 4670 M2三、容積率 2.3四、建筑密度 30%五、建筑基地面積 7964 M2六、綠地率 35%七、總綠地面積 9291 M2 其中 水域面積 6971 M2八、機動車位 285個九、道路廣場用地 4785M4項目掃描概況本項目位于樂山中心城區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部的通江鎮(zhèn)，

2、緊鄰國道305線；毗鄰竹公溪河及其綠化景觀帶；由高層住宅、多層住宅和商業(yè)區(qū)三種建筑形式構(gòu)成；兩種特色鮮明的景觀規(guī)劃：擁有大量水域的中心景觀區(qū)和圍繞高層的庭院景觀區(qū)。5項目掃描產(chǎn)品特征戶型配比總戶數(shù) 570戶其 中 40-60M2 52戶 80-90M2 256戶 100-120M2及躍層 222戶 160M2 20戶建筑線條簡潔、現(xiàn)代、色彩明亮、鮮艷頂層綠化觀景陽臺設(shè)計架空車庫67 項目掃描 市場認知 價值體系8市場認知城市規(guī)劃研究樂山中心城區(qū)的發(fā)展方向受地理條件的影響主要為北拓（新城區(qū)）與西進（成樂高速工業(yè)基礎(chǔ)）。本案所在通江屬規(guī)劃中現(xiàn)代城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域，為新城發(fā)展的重要區(qū)域。在中心城區(qū)的居住用

3、地規(guī)劃中，通江將會發(fā)展成為是除嘉州古城外居住人口密度最大的片區(qū)。綜合配套和人居成熟度的上升空間比較大。9市場認知規(guī)劃研究結(jié)論本案所處地塊老城外擴的新城市區(qū)，公共設(shè)施完善，符合政策規(guī)劃中居住發(fā)展方向。本案的商業(yè)部分具有規(guī)劃發(fā)展的潛力，公共設(shè)施及居住人口密度對商業(yè)前景的支持看好。本案的住宅部分雖無江景及廣場等先天自然景觀，但現(xiàn)代簡約的建筑風格與現(xiàn)代城市景觀區(qū)的規(guī)劃方向吻合。10樂山中心城區(qū)的住宅消費市場主要分為兩大部分： 一是城區(qū)普通工薪階層，他們置業(yè)目標主要集中于老城區(qū)的商品房，單價多在2000元之內(nèi)；二是城區(qū)中高收入階層及周邊區(qū)縣的富裕階層，他們置業(yè)目標主要鎖定于2000元以上的中高品質(zhì)樓盤。

4、樂山中心城區(qū)的住宅消費需求主要集中在三居室，這與目標客群的家庭結(jié)構(gòu)及一步到位的置業(yè)想法有關(guān)。與收入狀況成反比的是，多數(shù)客群偏愛多層板樓，高層電梯公寓受冷落的原因在于公攤、物業(yè)費及電梯使用維修成本等。市場認知需求市場調(diào)查11市場認知需求分析結(jié)論 越是高端消費群越注重項目品質(zhì)，本案的目標客群定位在市區(qū)中高收入階層（政府公務(wù)員、教師及私營企業(yè)主）以及周邊區(qū)縣的富裕階層，以二次置業(yè)者為主，置業(yè)目的集中于改善居住條件、提高居住舒適度。收入增長工薪中高富裕價格地段戶型 配套價格價格地段地段品質(zhì)戶型 配套12市場認知主要競爭對手翰林印象 所在區(qū)縣：樂山市中區(qū)現(xiàn)場位置：樂山通江區(qū)白燕路北段（樂山新一中旁） 物

5、業(yè)類型：普通商品房建筑結(jié)構(gòu)：現(xiàn)澆樓蓋混合參考價格：1900 元/發(fā) 展 商：樂山印象房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“翰林印象”位于樂山市通江區(qū)白燕路北段，緊鄰百年名校樂山新一中，依托國家重點中學(xué)的濃厚學(xué)風，傾力打造樂山首席人文居家社區(qū)，與國學(xué)大師郭沫若母校為鄰，成就業(yè)主書香世家之夢想。 項目占地面積63.57畝，總建筑面積約10萬平方米。13市場認知主要競爭對手翰林印象 開工時間：2006年5月開盤時間：2006年6月30日交房時間：2007年目前進度：全面封頂，外墻裝飾施工接近尾聲，準現(xiàn)房呈現(xiàn)裝修情況：毛坯房屋屬性：準現(xiàn)房占地面積：63.57畝總建筑面積：約10萬平方米住宅面積：83278住宅套數(shù)：65

6、2套 （已售0套，剩余652套）非住宅面積：9132非住宅套數(shù)：套 （已售0套，剩余套）綠 化 率：39%付款方式：一次性付款、銀行按揭14 項目掃描 市場認知 價值體系15價值體系性價比控制策略減小公攤，提高實用率地段價值產(chǎn)品價值品牌價值引導(dǎo)提煉塑造價值價格16價值體系地段價值引導(dǎo)以俯瞰的姿態(tài)宏觀了解城市的發(fā)展，微觀洞察地塊的價值：與市府機構(gòu)新址相鄰，政府公共機構(gòu)完善；文化教育：緊鄰樂山大學(xué)夢工廠樂山一中；升值潛力：新城區(qū)與老城區(qū)接軌的要塞，城市規(guī)劃發(fā)展的重心；升值前景：規(guī)劃中最繁華的新板塊，商業(yè)氛圍帶動升值速度。17價值體系產(chǎn)品價值提煉景觀價值建筑價值戶型價值細節(jié)價值發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的100個細節(jié)

7、細節(jié)背后的100個故事上升到一定的市場高度引導(dǎo)受眾的固有價值觀18價值體系產(chǎn)品價值提煉建筑價值提煉屋頂綠化立面感覺形象特點，使用者特征產(chǎn)品使用的不尋常事實純正板樓產(chǎn)品設(shè)計理念及其花絮訴求方向19價值體系產(chǎn)品價值提煉景觀價值提煉生態(tài)水景風水滿足生理及心理需求細節(jié)及其使用的場景滿足客戶的心理需求訴求方向20價值體系產(chǎn)品價值提煉戶型價值提煉寬景陽臺空間格局高使用率產(chǎn)品使用的不尋常事實使用方法與視覺感受未使用者的缺憾訴求方向21價值體系產(chǎn)品價值提煉細節(jié)價值提煉無休閑廳綠化陽臺平層設(shè)計新聞價值與競品直接比較設(shè)計態(tài)度及故事背景訴求方向22價值體系品牌價值提升差異化的產(chǎn)品定位及SLOGAN平面表現(xiàn)體現(xiàn)項目檔次與品質(zhì)感對項目品質(zhì)與開發(fā)商實力的信任表現(xiàn)品質(zhì)市場高度專業(yè)獎項市場口碑影響品牌號召力的最關(guān)鍵因素23產(chǎn)品差異點現(xiàn)代、簡潔高性價比550戶戶型建筑體量純正板樓屋頂綠化現(xiàn)代立面高使用率綠化陽臺寬景陽臺差異點價值體系品牌價值提升24價值體系消費者U