項(xiàng)目可行性分析報(bào)告模板-1392791341

1、可行性分析報(bào)告二00五年十一月目錄第一章：總論一、建設(shè)工程概況二、工程建設(shè)的必要性三、可行性研究編制的依據(jù)四、可行性研究結(jié)論第二章：市場分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析二、長沙市房地產(chǎn)市場分析三、一般供應(yīng)市場預(yù)測四、工程自身因素分析五、工程市場分析結(jié)論第三章：工程建設(shè)條件一、根底理論建設(shè)的自然條件二、工程建設(shè)的用地條件三、工程用地規(guī)劃限制條件四、工程建設(shè)的市政配套條件第四章：工程開發(fā)定位一、工程市場定位二、工程消費(fèi)群定位三、工程產(chǎn)品定位四、產(chǎn)品風(fēng)格定位五、工程社區(qū)形象定位六、工程功能定位七、工程價(jià)格定位第五章：工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)思想、設(shè)計(jì)理念及設(shè)計(jì)特點(diǎn)二、總體規(guī)劃三、建筑設(shè)計(jì)四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)五、專項(xiàng)

2、設(shè)計(jì)六、消防設(shè)計(jì)七、環(huán)境保護(hù)八、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第六章：工程實(shí)施進(jìn)度安排一、工程進(jìn)度安排的原那么二、工程實(shí)施的進(jìn)度安排第七章：工程營銷方案籌劃一、營銷賣點(diǎn)二、銷售策略三、促銷策略四、準(zhǔn)備策略五、工程銷售收入實(shí)現(xiàn)方案第八章：工程總投資估算及資金籌措方案一、工程總投資估算的依據(jù)二、工程總投資估算的原那么三、工程投資估算及資金籌措方案第九章：工程銷售和收入測算一、住宅銷售單價(jià)確實(shí)定二、商鋪銷售單價(jià)確實(shí)定三、車位銷售單價(jià)確實(shí)定四、工程總銷售收入確實(shí)定五、工程住宅定價(jià)模擬第十章：工程財(cái)務(wù)評價(jià)一、財(cái)務(wù)評價(jià)技術(shù)線路二、財(cái)務(wù)評價(jià)三、工程不確定性分析第十一章：工程綜合評價(jià)結(jié)論及風(fēng)險(xiǎn)躲避建議一、工程綜合評價(jià)結(jié)論二、工

3、程風(fēng)險(xiǎn)躲避建議第一章：總論一、建設(shè)工程概況1、建設(shè)單位根本情況2、工程概況二、工程建設(shè)的必要性1、某城市房地產(chǎn)市場的需要2、某區(qū)城市建設(shè)的需要三、可行性研究編制的依據(jù)長沙為例1、湖南省建筑安裝工程預(yù)算工作手冊；2、湖南省建筑工作估算指標(biāo)；3、長沙市最新材料價(jià)格信息；4、2001年湖南省建筑工作概算定額；5、湖南省建設(shè)廳文件湘建價(jià)2002578號文；6、省定額站建定價(jià)2000138號文有關(guān)人工工資的規(guī)定；7、湖南省建設(shè)系統(tǒng)行政事業(yè)性收費(fèi)工程表；8、房地產(chǎn)公司某區(qū)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；9、委托方提供的其他有關(guān)資料；10、我司近期類似工程有關(guān)造價(jià)資料；11、現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的有關(guān)資料等。四、可行性

4、研究結(jié)論工程財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果如下：財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投資利潤率投資回收期借款歸還期盈虧平衡點(diǎn)通過對工程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，得出如下結(jié)論：1、工程銷售市場前景，建設(shè)條件；2、工程的前期工作3、工程的各財(cái)務(wù)指標(biāo)；4、工程投資額，投資回收期，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。第二章：市場分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析1、長沙經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速增長。2、居民消費(fèi)能力，消費(fèi)意識。3、城市規(guī)劃促進(jìn)房地產(chǎn)市場開展。4、區(qū)域開展分析二、市房地產(chǎn)市場分析1、房地產(chǎn)供應(yīng)情況2、長沙房地產(chǎn)需求情況3、長沙房地產(chǎn)價(jià)格分析4、住宅市場的戶型特點(diǎn)5、住宅市場的競爭態(tài)勢6、長沙住宅消費(fèi)者分析7、住宅市場的開展趨勢三、一般供應(yīng)市場預(yù)測1、開發(fā)商對國家政策變化

5、的預(yù)期2、開發(fā)商對需求市場的預(yù)期四、工程自身因素分析1、工程優(yōu)劣勢分析1區(qū)域環(huán)境分析2地段分析3地塊特征分析4開發(fā)商實(shí)力分析5生活配套分析2、工程投資時(shí)機(jī)分析1強(qiáng)有力的消費(fèi)支持2區(qū)域規(guī)劃前景與政策支持3咸嘉湖改造利好五、工程市場分析結(jié)論綜合以上分析可得出以下結(jié)論：第三章：工程建設(shè)條件一、根底理論建設(shè)的自然條件長沙屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候。氣候特征是：氣候溫和，降水充分，雨熱同期，四季清楚。長沙夏冬季長，春秋季短。春溫變化大，夏初雨水多，伏秋高溫久，冬季嚴(yán)寒少。1、氣溫年平均氣溫17.2極端最高氣溫：40.6度極端最低氣溫：-11.3度2、雨量年平均降雨量：1389.8年最大降雨量：1959.4年

6、最小降雨量：192.53、濕度年平均相對濕度：80%年最小相對濕度：10%4、季候風(fēng)年平均風(fēng)速：2.7m/s最大風(fēng)速：24m/s5、雪年最大積雪深度：20年最大凍土深度：56、日照日照時(shí)數(shù)達(dá)1677小時(shí)二、工程建設(shè)的用地條件1、工程地塊概況2、工程地塊地形、地質(zhì)條件三、工程用地規(guī)劃限制條件1、工程規(guī)劃限定：容積率，綠地率，建筑密度2、后退紅線控制：東、西：退規(guī)劃路邊線或用地紅線多層4米，高層8米；南、北：多層退規(guī)劃路邊線5米且退用地紅線0.55H，高層退規(guī)劃路邊線8米且退用地紅線120.2H。3、間距控制：建設(shè)間距類區(qū)：4、建筑高度控制：四、工程建設(shè)的市政配套條件1 道路 2、供電 3、供水

7、4、排水 5、暖通 6、供氣7、 通訊 8、網(wǎng)絡(luò)第四章：工程開發(fā)定位一、工程市場定位二、工程消費(fèi)群定位三、工程產(chǎn)品定位四、產(chǎn)品風(fēng)格定位五、工程形象定位六、工程功能定位七、工程價(jià)格定位第五章：工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案從設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、設(shè)計(jì)理念、總平面設(shè)計(jì)以及建筑設(shè)計(jì)、專項(xiàng)設(shè)計(jì)等幾方面進(jìn)行說明，最后對設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行闡述。一、設(shè)計(jì)思想、設(shè)計(jì)理念及設(shè)計(jì)特點(diǎn)1、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想2、設(shè)計(jì)理念3、設(shè)計(jì)特點(diǎn)二、總體規(guī)劃1、總平面布局與交通流線規(guī)劃2、組團(tuán)化3、綠化系統(tǒng)規(guī)劃4、公建配套規(guī)劃三、建筑設(shè)計(jì)1、建筑風(fēng)格2、住宅類型3、戶型設(shè)計(jì)4、小區(qū)停車處理四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)五、專項(xiàng)設(shè)計(jì)1、火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動控

8、制系統(tǒng)2、電視 寬帶網(wǎng)系統(tǒng)3、保安監(jiān)控系統(tǒng)4、交通及停車場管理系統(tǒng)六、消防設(shè)計(jì)七、環(huán)境保護(hù)1、公共及生活用水處理2、固體垃圾處理3、噪聲處理八、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表1：工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表名稱指標(biāo)總用地面積凈用地面積總建筑面積其中計(jì)入容積率總建筑面積其中住宅商業(yè)配套設(shè)施地下室面積不計(jì)入容積率建筑占地面積總戶數(shù)總停車數(shù)容積率建筑密度綠地率建筑高度第六章：工程實(shí)施進(jìn)度安排一、工程進(jìn)度安排的原那么1、盡量縮短建設(shè)工期因房地產(chǎn)開發(fā)工程投資金額巨大，且開發(fā)所需的大局部資金是借貸資金，工期長短在一定程度上決定了利息額的多少，因此，在不影響工程質(zhì)量的前提下，縮短工期可以減少資金占用本錢，從而減少總投資。而且，工程在

9、建設(shè)過程在需要配備專門的管理人員及一定量的物質(zhì)資源，這樣，工期越長，管理本錢就越高。同時(shí)，短平快的工程會給開發(fā)商帶來運(yùn)營效率高的良好印象。為縮短工期，應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作：選擇優(yōu)秀的承包商來確保工程按期完成；多個(gè)施工隊(duì)同時(shí)開工，做好不同施工隊(duì)的協(xié)調(diào)工作，使他們之間能有效配合，協(xié)調(diào)推進(jìn)施工進(jìn)度。2、分片分期開發(fā)3、住宅和配套同步4、高效運(yùn)用資金二、工程實(shí)施的進(jìn)度安排工程開發(fā)期方案表開發(fā)期數(shù)工程名稱時(shí)間一期主體建筑工程建筑安裝工程銷售二期主體建筑工程建筑安裝工程銷售三期主體建筑工程建筑安裝工程銷售工程建設(shè)經(jīng)營期進(jìn)度表建設(shè)經(jīng)營期時(shí)間主要工作內(nèi)容完成整個(gè)工程投資的比例1前期準(zhǔn)備工作一期主體建筑根底工程2

10、一期主體建筑工程06年4月一期開始銷售3一期銷售工作一期建筑安裝工程二期主體建筑局部工程4二期銷售工作二期主體建筑局部工程二期建筑安裝工程5二期銷售工作三期主體建筑工程三期銷售工作6三期建筑安裝工程三期銷售工作第七章：工程營銷方案籌劃一、營銷賣點(diǎn)二、銷售策略。1、開盤期2、強(qiáng)銷期3、銷售尾期：三、促銷策略1、廣告銷售準(zhǔn)備期：在這一階段，工程剛剛開工，消費(fèi)者對工程所在區(qū)域及工程情況一無所知，人們從施工現(xiàn)狀無法了解小區(qū)的整體規(guī)劃。所以，此期的重點(diǎn)放在工程所在區(qū)域及工程自身規(guī)模、規(guī)劃特點(diǎn)、開發(fā)商開發(fā)理念等的宣傳上。主要通過報(bào)紙軟性新聞、報(bào)紙硬廣、戶外廣告、互聯(lián)網(wǎng)廣告等方式進(jìn)行宣傳，內(nèi)容上既能突出小區(qū)

11、自身的特點(diǎn)，同時(shí)又能迅速抓住消費(fèi)者的注意力。通過大力度宣傳，使工程的開發(fā)理念，區(qū)域的價(jià)值得到消費(fèi)者的認(rèn)同與關(guān)注，為后期的銷售作好市場鋪墊。開盤期與強(qiáng)銷期：加大廣告頻率及媒體的選擇，尤其是強(qiáng)化現(xiàn)場廣告和電視廣告，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢，形成對消費(fèi)者進(jìn)行全方位的滲透和影響。在宣傳內(nèi)容上，除表達(dá)小區(qū)的特色處，還應(yīng)突出了熱賣的景象。銷售尾期：該時(shí)間段，一期銷售已進(jìn)尾聲，這時(shí)的宣傳應(yīng)重點(diǎn)放在優(yōu)惠促銷上。同時(shí)，通過宣傳樹立企業(yè)品牌，并為工程二期銷售打下根底，做好鋪墊。此階段的廣告頻率相應(yīng)減少，以降低宣傳本錢。2、廣告媒體3、人員促銷銷售準(zhǔn)備期：對銷售人員進(jìn)行專門的培訓(xùn)，以標(biāo)準(zhǔn)他們的行為細(xì)節(jié)，統(tǒng)一制定銷售說詞。

12、銷售期間：要求銷售人員熱情、耐心、誠懇地接待每一個(gè)客戶，與重點(diǎn)客戶建立良好的關(guān)系，樹立“誠信為本、“顧客就是上帝的營銷思想。另外，采用一些獎勵方法調(diào)動促銷人員的積極性。4、房展會5、精品樓書6、公共關(guān)系四、準(zhǔn)備策略1、銷售中心2、樣板房展示3、樓盤正式推出儀式五、工程銷售收入實(shí)現(xiàn)方案工程各建設(shè)經(jīng)營期銷售比例表。經(jīng)營期銷售比例%銷售金額萬元10023456合計(jì)第八章：工程總投資估算及資金籌措方案一、工程總投資估算的依據(jù)1、湖南省建筑安裝工程預(yù)算工作手冊；2、湖南省建筑工作估算指標(biāo)；3、長沙市最新材料價(jià)格信息；4、2001年湖南省建筑工作概算定額；5、湖南省建設(shè)廳文件湘建價(jià)2002578號文；6、

13、省定額站建定價(jià)2000138號文有關(guān)人工工資的規(guī)定；7、房地產(chǎn)公司工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；8、我司近期類似工程有關(guān)造價(jià)資料。二、工程總投資估算的原那么1、工程投資估算盡可能反映工程的實(shí)際情況；2、工程總投資盡量符合節(jié)約和平安的原那么；3、工程總投資估算對于無法準(zhǔn)確估算的工程在預(yù)備中考慮。三、工程投資估算及資金籌措方案1、工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表工程數(shù)量單位工程數(shù)量單位總用地面積容積率總建筑面積建筑密度地上住宅建筑面積綠地率地上店面建筑面積車位個(gè)地上配套設(shè)施面積戶數(shù)戶地下建筑面積建筑類型構(gòu)成表類型面積商鋪?zhàn)≌瑫肮芾碛梅康叵聦?、工程開發(fā)本錢估算1土地本錢2前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)估算

14、表序號工程計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)萬元1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)2可行性研究費(fèi)/3招投標(biāo)費(fèi)4地質(zhì)、水文勘察費(fèi)/5三通一平費(fèi)/6綜合(報(bào)建)費(fèi)合計(jì)3建安工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)表類型面積單方造價(jià)(元/)投資總額萬元小高層住宅商鋪地下室合計(jì)4根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)：根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表序號工程計(jì)算依據(jù)金額萬元1供電工程總用地面積 元/2供水工程總用地面積 元/3排水工程總用地面積 元/4道路工程總用地面積 元/5綠化工程總用地面積 元/電信、媒氣工程總用地面積 元/合計(jì)5公建配套設(shè)施費(fèi)公建配套設(shè)施費(fèi)估算表序號工程計(jì)算依據(jù)金額萬元1會所、幼兒園及管理用房/合計(jì)6開發(fā)期間稅費(fèi)公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表序號

15、工程計(jì)算依據(jù)金額萬元1教育設(shè)施配套費(fèi)總建筑面積元/2物業(yè)基金建安工程費(fèi)3公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)%4工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)總建筑面積元/5工程監(jiān)理費(fèi)總建筑面積元/6供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅總戶數(shù)元/戶7供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)商業(yè)商業(yè)建筑面積元/8供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅總戶數(shù)元/戶9供電用電負(fù)荷費(fèi)商業(yè)商業(yè)建筑面積元/10其他建安工程費(fèi)合計(jì)7不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)：取以上15項(xiàng)之和的2%。8開發(fā)本錢開發(fā)本錢：以上17項(xiàng)合計(jì)。3、工程開發(fā)費(fèi)用估算1管理費(fèi)用管理費(fèi)用：一般取開發(fā)本錢的2%。2銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用：詳見銷售費(fèi)用估算表銷售費(fèi)用估算表序號工程計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)萬元1廣告宣傳及市場推廣費(fèi)銷售收入2銷售代理費(fèi)銷售收入0.7%3其

16、他銷售費(fèi)用銷售收入0.5%合計(jì)3財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用：詳見貸款還本付息表4開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用：前面13項(xiàng)之和。4、總本錢費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙砉こ痰目偙惧X費(fèi)用：詳見投資本錢費(fèi)用估算匯總表表13。表13：投資本錢費(fèi)用估算匯總表本錢工程總額萬元得房本錢元/小高層住宅商鋪車位1、開發(fā)本錢1土地本錢2前期工程費(fèi)3建安工程費(fèi)4根底設(shè)施費(fèi)5公建配套設(shè)施費(fèi)6開發(fā)期間稅費(fèi)7不可預(yù)見費(fèi)2、開發(fā)費(fèi)用1管理費(fèi)用2銷售費(fèi)用3財(cái)務(wù)費(fèi)用3、合計(jì)5、資金籌措、投資方案及借款利息1資金籌措與投資方案投資方案與資金籌措表序號工程合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期1234561投資總額1.1建設(shè)投資1.2貸款利息1.3流動資金2資金籌措2.1自有資金2.2借款

17、2.3銷售收入再投入2貸款本金的歸還及利息支付貸款還本付息結(jié)算表序號工程名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期12341借款還本付息1.1季初借款累計(jì)第一筆借款本季借款本季應(yīng)計(jì)利息季末還本付息季末借款累計(jì)1.2季初借款累計(jì)第二筆借款本季借款本季應(yīng)計(jì)利息季末還本付息季末借款累計(jì)1.3季初借款累計(jì)第三筆借款本季借款本季應(yīng)計(jì)利息季末還本付息季末借款累計(jì)借貸匯總季初借款累計(jì)本季借款本季應(yīng)計(jì)利息季末還本付息季末借款累計(jì)第九章：工程銷售和收入測算一、住宅銷售單價(jià)確實(shí)定1、用市場比擬法確定銷售價(jià)格的上限平均價(jià)格1說明采用市場比擬法進(jìn)行價(jià)格測算，首先選取本案周邊幾個(gè)具有一定可比性的案例進(jìn)行比照，然后修正出本案的現(xiàn)時(shí)均價(jià)，最后再根

18、據(jù)近兩三年來本市和本案所在區(qū)域的房價(jià)走勢，對本案的價(jià)格作出測算?；诒景敢?guī)劃設(shè)計(jì)尚未最終確定，其小區(qū)綠化、樓層、戶型、朝向等個(gè)別因素不能確定，所以本次對其價(jià)格的測算僅從平均價(jià)格的程度作估算。【市場比擬法，是將估價(jià)對象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比擬對照，從已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的價(jià)格，修正得出估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法?！?比擬案例：根據(jù)替代原那么，選取近期交易的四個(gè)周邊案例作為比擬案例。3房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說明表表16：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說明表工程名稱本案周邊1周邊2周邊3標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)元/待估交易時(shí)間修正交易情況修正正常正常正常正常區(qū)域因素交通較好良好良好良好配套較好良好

19、良好良好環(huán)境較好較好較好較好區(qū)位較好較好較好較好個(gè)別因素裝修不計(jì)裝修不計(jì)裝修不計(jì)裝修不計(jì)裝修開展商實(shí)力較雄厚較雄厚較雄厚較雄厚工程規(guī)模較大一般一般較小小區(qū)綠化良好一般一般一般小區(qū)配套良好一般一般一般建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混建成年代期房2004年期房2005建筑形態(tài)小高層小高層小高層小高層4、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素修正系數(shù)表設(shè)定本案的各項(xiàng)影響因素比擬系數(shù)為0，以本案的各項(xiàng)影響因素與交易實(shí)例進(jìn)行比擬，得出價(jià)格影響因素修正系數(shù)比擬表如表17：表17：本工程小高層住宅價(jià)格市場比擬法系數(shù)修正表工程名稱本案周邊1周邊2周邊3標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)元/待估交易時(shí)間修正0000交易情況修正0000區(qū)域因素交通0+1+1+1配套

20、0+1+1+1環(huán)境0000區(qū)位0000小計(jì)0+2+2+2個(gè)別因素裝修0000開展商實(shí)力0000工程規(guī)模0-2-2-4小區(qū)綠化0-2-2-2小區(qū)配套0-2-2-2建筑結(jié)構(gòu)0000建成年代0-20-1建筑形態(tài)0000小計(jì)0-8-6-9修正后均價(jià)5計(jì)算結(jié)果比擬修正后，以三個(gè)比準(zhǔn)均價(jià)的算術(shù)平均值作為市場比擬法的評估結(jié)果6本案價(jià)格預(yù)測近幾年來，對房地產(chǎn)影響較大的因素有：房地產(chǎn)價(jià)格走勢、宏觀政策影響等。A、房地產(chǎn)價(jià)格走勢B、宏觀政策影響C、本案的價(jià)格預(yù)測2、用本錢法確定銷售價(jià)格的下限3、建議銷售單價(jià)二、商鋪銷售單價(jià)確實(shí)定1、用市場比擬法確定銷售價(jià)格的上限平均價(jià)格本工程商鋪價(jià)格市場比擬法系數(shù)修正表工程名稱本

21、案周邊1周邊2周邊3周邊4標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)元/待估交易時(shí)間修正0-2-3-1-2交易情況修正00000區(qū)域因素交通0+15+15+5+15繁華度0+35+25+10+35小計(jì)0+50+40+15+50個(gè)別因素層高0-1-1-1-1小計(jì)0-1-1-1-1修正后均價(jià)商鋪平均標(biāo)準(zhǔn)價(jià)abcd4=e元/平方米本案商鋪的價(jià)格預(yù)測：本案商鋪平均價(jià)格=現(xiàn)時(shí)平均價(jià)格1+房地產(chǎn)價(jià)格走勢幅度+宏觀政策影響=元/平方米。2、用本錢法確定銷售價(jià)格的下限商鋪銷售單價(jià)：3、建議銷售單價(jià)綜合考慮工程周邊商業(yè)氣氛等因素，建議商鋪銷售單價(jià)：元/。三、車位銷售單價(jià)確實(shí)定四、工程總銷售收入確實(shí)定根據(jù)本錢估算及市場研究的結(jié)果，確定該工程的銷售

22、從建設(shè)經(jīng)營期的第2期開始銷售，整個(gè)銷售過程大概按三期分批進(jìn)行，按照建議住宅均價(jià)為元/，車位均價(jià)為萬元/個(gè),商鋪整體均價(jià)為元/,以此計(jì)算實(shí)際的銷售收入。詳見銷售總收入預(yù)測表表20和銷售收入分批按比例預(yù)測表表21。表20：銷售總收入預(yù)測表工程可銷售面積建議銷售單價(jià)元/銷售收入萬元住宅商鋪車庫合計(jì)表21：銷售收入分批按比例預(yù)測表期數(shù)工程可銷售面積建議銷售單價(jià)元/銷售收入萬元銷售比例%合計(jì)萬元2期住宅商鋪車庫3期住宅商鋪車庫4期住宅商鋪車庫5期住宅商鋪車庫6期住宅商鋪車庫五、工程住宅定價(jià)模擬1、均價(jià)確定根據(jù)以上方法測算可得出工程推出時(shí)住宅的根底均價(jià)Pa約為元/平方米。2、工程中具體單位定價(jià)模擬公式Pu

23、Pa1B1D1S1FU其中：B為日照系數(shù)，東、南朝向單位取正值，西、北朝向單位取負(fù)值。D為景觀系數(shù)，根據(jù)不同單位景觀視野實(shí)現(xiàn)程度確定。S為戶型系數(shù)，復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負(fù)值。F為樓層系數(shù)，均價(jià)層以上的取正值，均價(jià)層以下的取負(fù)值。U為隨機(jī)系數(shù)，根據(jù)實(shí)際情況如單位附近有機(jī)房干擾、樓道電梯及行人干擾等確定。3、具體單位定價(jià)模擬在此以一個(gè)假設(shè)單位進(jìn)行定價(jià)模擬，作為其他單位定價(jià)模擬過程的參考。該單位的假設(shè)條件如下：南向；景觀好；既非復(fù)式單位也非遺憾單位；位于12層小高層中的第9層比中間基準(zhǔn)層高2層；無特別的不良因素干擾。結(jié)合市朝向、景觀、樓層價(jià)差等因素對產(chǎn)品價(jià)格影響的一般情況，分別給予日照系數(shù)B1

24、.5%、景觀系數(shù)D1%、樓層差價(jià)F層差1.5%一個(gè)測算值。那么該單位定價(jià)為：PuPa1B1D1S1FU270011.5%11%10121.5%12851元/平方米第十章：工程財(cái)務(wù)評價(jià)一、財(cái)務(wù)評價(jià)技術(shù)線路為了評價(jià)該工程經(jīng)濟(jì)效益方面的可行性，在產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、收集相關(guān)估算指標(biāo)的根底上，首先估算該工程的投資額及方案資金籌措。也就是根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人士的給值和相關(guān)資料的查找對該工程的開發(fā)本錢、開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行估算，再根據(jù)得到的資金投入估算值擬訂資金籌措方案。接著測算銷售收入。本工程的銷售單價(jià)主要以市場比擬法結(jié)合本錢法來確定。銷售情況按四批計(jì)算并得出總銷售收入。在前面的根底上可以進(jìn)行工程的財(cái)務(wù)評價(jià)。財(cái)務(wù)評價(jià)是由

25、稅金、損益表、全部投資現(xiàn)金量表、自有資金現(xiàn)金流量表的計(jì)算得出該工程的靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)，然后與房地產(chǎn)同行業(yè)的指標(biāo)相比擬。通過資金來源與運(yùn)用表可看出本工程的貸款歸還能力和自身平衡能力。再進(jìn)行工程的不確定性分析，其中包括盈虧平衡分析和敏感性分析。從敏感性分析方面可知影響工程經(jīng)濟(jì)效益最為敏感的不確定因素。因此分別計(jì)算出敏感因素上下波動時(shí)靜、動態(tài)指標(biāo)的變化和投資盈利的臨界點(diǎn)，從中表達(dá)其抗風(fēng)險(xiǎn)能力的大小。二、財(cái)務(wù)評價(jià)1、稅金計(jì)算本工程銷售稅金及附加估算：詳見銷售稅金及附加估算一覽表表22表22：銷售稅金及附加表序號工程建設(shè)經(jīng)營期1234561銷售收入2銷售稅金及附加2.1營業(yè)稅2.2城市建設(shè)維護(hù)稅2.3

26、教育附加2.4防洪工程維護(hù)費(fèi)2.5印花稅2.6產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)3土地增值稅注：營業(yè)稅5%；城建稅為營業(yè)稅的7%；教育附加稅為營業(yè)稅的5%；防洪工程維護(hù)費(fèi)按銷售收入的0.18%提??；印花稅按銷售收入的0.03提取；產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)按銷售收入的0.1提取。土地增值稅=銷售收入總本錢費(fèi)用+銷售稅金及附加+開發(fā)本錢20%30%。2、損益表與靜態(tài)盈利分析1工程損益表表23：損益表序號工程合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期1234561銷售收入2總本錢費(fèi)用3土地增值稅4銷售稅金及附加5利潤總額6所得稅7稅后利潤8盈余公積金9可分配利潤投資利潤率投資利稅率資本金利潤率注：所得稅稅率按33%??；盈余公積金按稅后利潤的10%提取。2評價(jià)指標(biāo)A

27、、投資利潤率=利潤總額/總投資額100%=21.26%B、投資利稅率=利稅總額/總投資額100%=28.96%C、資本金利潤率=利潤總額/自有資金100%=88.72%3、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析對工程進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)?，參照我國的財(cái)會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。本工程的主要評價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV及工程動、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表表24、自有資金現(xiàn)金流量表表25。1全部投資現(xiàn)金流量表表24：全部投資現(xiàn)金流量表序號工程建設(shè)經(jīng)

28、營期1234561現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2其他現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2土地增值稅2.3銷售稅金及附加2.4所得稅3凈現(xiàn)金流4稅前凈現(xiàn)金流 注：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR能反映出工程所占用資金的盈利率，即反映出工程的盈利能力。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，那么認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV是考察工程在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0的工程是可以考慮接受的。經(jīng)計(jì)算得：評價(jià)指標(biāo)稅前數(shù)值稅后數(shù)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期(靜態(tài))投資回收期(動態(tài))2自有資金現(xiàn)金流量表表25：自有資金現(xiàn)金流量表序號工程建設(shè)經(jīng)營期1234561現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2其他現(xiàn)金流入2現(xiàn)金