物業(yè)管理第三方拓展情況及典型企業(yè)案例分析課件

1、正文目錄前言 4 一、 規(guī)模訴求推動(dòng)第三方拓展 4第三方拓展重要性提升 4主流物企爭(zhēng)相布局，業(yè)態(tài)類型持續(xù)豐富 5二、多因素影響拓展成效 7資金支持拓展能力，主流物企現(xiàn)金充足&融資暢通 7覆蓋范圍影響拓展半徑，主流物企基本實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局 8組織建設(shè)、激勵(lì)強(qiáng)化調(diào)動(dòng)拓展積極性 9關(guān)注關(guān)聯(lián)房企資源協(xié)同帶來(lái)的影響 10重視拓后整合融入 11 三、 第三方拓展趨勢(shì)思考 13 四、 投資建議 151圖表目錄2圖表 1 主流物企普遍設(shè)定較高增長(zhǎng)目標(biāo) 4圖表 2 多數(shù)物企關(guān)聯(lián)房企規(guī)模貢獻(xiàn)度下降 5圖表 3 主流物企 2021 年管理規(guī)模增長(zhǎng)目標(biāo)拆解 5圖表 4 14 家主流物企第三方拓展情況 6圖表 5 202

2、1H1 主流物企新增面積中第三方占比較高 6圖表 6 2021H1 百?gòu)?qiáng)物企市場(chǎng)拓展中標(biāo)項(xiàng)目類型多樣 6圖表 7 14 家主流物企在手現(xiàn)金普遍充足 7圖表 8 單筆收并購(gòu)平均交易金額情況 7圖表 9 主流物企上市后再融資情況 8圖表 10 14 家主流物企基本實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局 8圖表 11 14 家主流物企單城管理規(guī)模大多處于 100-200 萬(wàn)平米 9圖表 12 融創(chuàng)服務(wù)組織架構(gòu)調(diào)整 9圖表 13 部分物企第三方拓展人才培養(yǎng)措施 10圖表 14 部分物企股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃 10圖表 15 房企整合背景下的物管收并購(gòu)情形11圖表 16 主流物企布局區(qū)域與關(guān)聯(lián)房企重合度較高11圖表 17 世茂服務(wù)收并購(gòu)

3、流程 12圖表 18 世茂服務(wù)收并購(gòu)項(xiàng)目盈利能力顯著改善 13圖表 19 收并購(gòu)交易金額變化 14 圖表 20 上市物企 2021Q2 收并購(gòu)明細(xì) 14 圖表 21 上市物企估值呈現(xiàn)分化 15前言隨著行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，物管企業(yè)第三方拓展提速，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。在此背景下，如何從容獲取 市場(chǎng)份額、應(yīng)為此配備哪些能力以及未來(lái)格局將如何演變成為當(dāng)下值得思考的新問(wèn)題?；诖耍?篇報(bào)告聚焦第三方拓展，嘗試對(duì)第三方拓展原因、第三方拓展影響因素及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)三大問(wèn)題進(jìn) 行解答，以供讀者參考。一、 規(guī)模訴求推動(dòng)第三方拓展1.1 第三方拓展重要性提升為把握行業(yè)“量升、利增、擴(kuò)容”發(fā)展機(jī)遇，各物企規(guī)模訴求持續(xù)增強(qiáng)

4、。而從實(shí)現(xiàn)路徑來(lái)看，管理 規(guī)模基數(shù)抬升、上游開(kāi)發(fā)銷售降速影響下，關(guān)聯(lián)房企可直接產(chǎn)生的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)比重下行，物管公司具 備市場(chǎng)化發(fā)展、向第三方要增長(zhǎng)的動(dòng)力。各主流物企已明確將第三方拓展列入增長(zhǎng)計(jì)劃，如融創(chuàng)服 務(wù) 2021 年計(jì)劃新增在管面積 1 億平米，其中 50%來(lái)自第三方拓展；金科服務(wù) 2021 年計(jì)劃新增在管 面積不少于 8000 萬(wàn)平米，其中約 75%來(lái)自第三方拓展。圖表1 主流物企普遍設(shè)定較高增長(zhǎng)目標(biāo)物管公司業(yè)績(jī)目標(biāo)2021 年增速2020-2023 年復(fù)合增速2020-2025 年復(fù)合增速下限上限下限上限融創(chuàng)服務(wù)2021 年凈利潤(rùn)較2020 年翻番，2022 年增速60-70%，2023

5、 年及以后 30-50%100%61%72%新城悅服務(wù)收入&凈利潤(rùn)在 2020 年基礎(chǔ)上三年三倍，2023 年利潤(rùn) 13.5-14 億44%46%世茂服務(wù)2021 年收入、凈利潤(rùn)同比增 80%，2022 年收入增長(zhǎng) 80%，2023 年收入增長(zhǎng) 55%80%71%恒大物業(yè)2021-2023 年收入年均增幅 50%-60%，毛利率及凈利率保持行業(yè)領(lǐng)先水平50%60%碧桂園服務(wù)2025 年收入 1000 億45%旭輝永升服務(wù)上市之初制定五年十倍戰(zhàn)略計(jì)劃，2021 年利潤(rùn)增長(zhǎng) 50-60%，未來(lái)維持 40-50%增長(zhǎng)50%-60%43%53%金科服務(wù)收入五年十倍58%保利物業(yè)2021 年收入增速不低

6、于30%，利潤(rùn)增速不低于 25%；未來(lái) 2-3 年收入增速 30%左右，利 潤(rùn)增速 20-30%25%22%28%綠城服務(wù)五年內(nèi)收入五倍38%資料來(lái)源：公司業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，平安證券研究所注： 若公司同時(shí)給出收入與凈利潤(rùn)指引，預(yù)計(jì)增速為凈利潤(rùn)增速3圖表2 多數(shù)物企關(guān)聯(lián)房企規(guī)模貢獻(xiàn)度下降注： 各物企合約面積來(lái)自公司公告，關(guān)聯(lián)房企銷售面積來(lái)自克而瑞圖表3主流物企 2021 年管理規(guī)模增長(zhǎng)目標(biāo)拆解物管公司2021 年增長(zhǎng)計(jì)劃融創(chuàng)服務(wù)新增在管面積 1 億平米，一半來(lái)自關(guān)聯(lián)房企，一半來(lái)自第三方拓展新城悅服務(wù)2021 年在管面積達(dá) 1.5 億方、合約面積達(dá) 2.7 億方，新增合約面積 30%來(lái)自關(guān)聯(lián) 房企、30

7、%來(lái)自收并購(gòu)、40%市場(chǎng)拓展世茂服務(wù)在管面積增長(zhǎng) 45%、合約面積增長(zhǎng) 50%，新增合約面積 10-15%來(lái)自關(guān)聯(lián)房企、55-60%來(lái)自收并購(gòu)、30%來(lái)自市場(chǎng)拓展金科服務(wù)新增在管面積不少于 8000 萬(wàn)平米，關(guān)聯(lián)房企交付2000 萬(wàn)平米，收并購(gòu) 2000 萬(wàn)平米，市場(chǎng)拓展 4000 萬(wàn)平米1.2 主流物企爭(zhēng)相布局，業(yè)態(tài)類型持續(xù)豐富從主流物企第三方拓展程度來(lái)看，2020 年末雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)第三方在管面積相對(duì) 較高，分別為 3 億平米、2.3 億平米、2.1 億平米；綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)、旭輝永升服務(wù)第三方在 管面積占比較高，分別為 82.5%、80.3%、78.6%。24%32%

8、54%13%15%28%10%43%10%57%14%17%21% 4%5%51% 5%5%10%12%20%6%30%9%36%14%70%60%50%40%30%20%10%0%桂代業(yè)茂新 旭 綠 濱 雅 保 碧 時(shí) 建 世 金 融 恒城 輝 城 江 生 利科 創(chuàng) 大悅 永 服 服 活 物 園 鄰 新 服 服 服 物 服 升 務(wù) 務(wù) 服 業(yè) 服 里 生 務(wù) 務(wù) 務(wù) 業(yè) 務(wù) 服務(wù)務(wù)活務(wù)關(guān)聯(lián)房企2019年銷售面積/對(duì)應(yīng)物企2018年合約面積 關(guān)聯(lián)房企2020年銷售面積/對(duì)應(yīng)物企2019年合約面積4從 2021H1 發(fā)展來(lái)看，各物企第三方拓展持續(xù)推進(jìn)，新城悅服務(wù)上半年新增第三方合約面積 0.22

9、 億 平米，占新增總合約面積 46.8%；恒大物業(yè)僅 1-2 月即新增第三方合約面積 1.1 億平米，占上半年 新增總合約面積 44%。拓展業(yè)態(tài)方面，2021H1 百?gòu)?qiáng)物管企業(yè)中標(biāo)項(xiàng)目中， 43%為住宅物業(yè)，其余涉及辦公、公眾、商業(yè)、 園區(qū)、學(xué)校等多種類型。究其原因，自主外拓業(yè)態(tài)類型豐富主要與新建住宅拓展空間有限、存量住 宅拓展難度較高有關(guān)。圖表52021H1 主流物企新增面積中第三方占比較高物管公司2021H1 新增面積（億平米）2021H1 新增第三方面積（億平米）新城悅服務(wù)合約 0.47/在管 0.2合約 0.22恒大物業(yè)合約 2.5/在管 1.51-2 月外拓及并購(gòu)合約 1.1/在管

10、1.1圖表414 家主流物企第三方拓展情況2020年末第三方在管面積（億平米）第三方在管面積占比3.580.3%82.5%78.6%90%3.059.9%61.7%64.8%80%2.53.0148.6% 45.1%40.7%70%2.032.1%60%1.52.28 2.0727.3%23.7%50%40%1.010.6% 3.2%30%0.51.18 1.03 0.95 0.80 0.76 0.45 0.43 0.41 0.25 0.19 0.1020%10%0.00%雅 保 綠 招 碧 世 旭 金 建 融 新 華 中 恒 生 利 城 商 桂 茂 輝 科 業(yè) 創(chuàng) 城 潤(rùn) 海 大 活 物 服

11、 積 園 服 永 服 新 服 悅 萬(wàn) 物 物 服 業(yè) 務(wù) 余 服 務(wù) 升 務(wù) 生 務(wù) 服 象 業(yè) 業(yè) 務(wù)務(wù)服活務(wù) 生務(wù)活圖表62021H1 百?gòu)?qiáng)物企市場(chǎng)拓展中標(biāo)項(xiàng)目類型多樣其學(xué)校, 10%園區(qū), 6%商業(yè), 5%住宅, 43%公眾, 18%辦公, 14%5二、 多因素影響拓展成效我們認(rèn)為，第三方拓展能力受資金、渠道、品牌等資源稟賦影響，同時(shí)離不開(kāi)組織建設(shè)、激勵(lì)加持， 以及關(guān)聯(lián)房企協(xié)同帶來(lái)的有效補(bǔ)充。此外良好拓展成效的達(dá)成還需重視拓后整合融入情況。2.1 資金支持拓展能力，主流物企現(xiàn)金充足&融資暢通現(xiàn)金資源主要用于資金要求較高的收并購(gòu)，同時(shí)亦可作用于招投標(biāo)等自主外拓。主流物企在手現(xiàn)金 普遍充足，

12、2020 年末 14 家主流物企未受限貨幣現(xiàn)金為 18.8-152.2 億元，大幅高于單筆收并購(gòu)所需 金額。除絕對(duì)規(guī)模外，現(xiàn)金流創(chuàng)造能力亦為資金實(shí)力一大體現(xiàn)，包括經(jīng)營(yíng)造血、資本市場(chǎng)融資等。 優(yōu)勢(shì)企業(yè)憑借良好發(fā)展與資本市場(chǎng)認(rèn)可，再融資渠道通暢，例如碧桂園服務(wù) 2020 年、2021 年先后 通過(guò)配售、可轉(zhuǎn)債發(fā)行募資 116.6 億港元、155.3 億港元；雅生活服務(wù) 2021 年通過(guò)配售募資 32.6 億港元。2020圖表714 家主流物企在手現(xiàn)金普遍充足175155碧桂園服務(wù)年 135未恒大物業(yè)受 115限華潤(rùn)萬(wàn)象生活貨95融創(chuàng)服務(wù)幣現(xiàn)75金科服務(wù)保利物業(yè)金（55旭輝永升服務(wù) 世茂服務(wù)雅生活服

13、務(wù)億中海物業(yè)綠城服務(wù)元35建業(yè)新生活*新城悅服務(wù)招商積余151.01.52.02.53.03.54.02020年在管面積（億平米）圖表8 單筆收并購(gòu)平均交易金額情況單筆收并購(gòu)交易金額（億元）5.04.604.03.01.831.752.01.00.740.02018201920202021H1注： 統(tǒng)計(jì)范圍主要為上市物企公告收并購(gòu)情況6圖表9 主流物企上市后再融資情況募資金額（億港元）募資時(shí)間募資類型碧桂園服務(wù)19.62019 年 1 月 11 日配售38.82020 年 4 月 27 日可換股債券77.92020 年 12 月 11 日配售50.42021 年 5 月 25 日可換股債券10

14、4.92021 年 5 月 25 日配售雅生活服務(wù)32.62021 年 5 月 28 日配售綠城服務(wù)27.12020 年 4 月 24 日配售13.02020 年 6 月 3 日配售旭輝永升服務(wù)15.82020 年 6 月 4 日配售新城悅服務(wù)10.42021 年 3 月 16 日配售2.2 覆蓋范圍影響拓展半徑，主流物企基本實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局主流物企基本實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局，密度提升為主要發(fā)展方向。地理布局視角下，服務(wù)廣度影響可拓展 范圍；服務(wù)深度有望推動(dòng)規(guī)模效應(yīng)顯現(xiàn)，影響外拓議價(jià)能力。14 家主流物企中，除建業(yè)新生活以深 耕河南為主，其余物企均已實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局。對(duì)比管理城市與單城管理面積，發(fā)現(xiàn)主流物

15、企前期規(guī) 模增長(zhǎng)主要受管理城市數(shù)量增長(zhǎng)推動(dòng)，各企業(yè) 2020 年單城在管面積大多處于 100-200 萬(wàn)平米之間， 并無(wú)明顯差別。由于密度提升有望帶來(lái)區(qū)域協(xié)同、產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，城市深耕成為主流物企主要發(fā)力 方向。20207圖表10 14 家主流物企基本實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局350碧桂園服務(wù), 360300恒大物業(yè), 290年 250末保利物業(yè), 184覆 200 旭輝永升服務(wù), 107綠城服務(wù), 187蓋雅生活服務(wù), 167城 150新城悅服務(wù), 96金科服務(wù), 152市中海物業(yè), 122（ 100世茂服務(wù), 104 招商積余, 100座融創(chuàng)服務(wù), 89*50華潤(rùn)萬(wàn)象生活, 79建業(yè)新生活, 2101.

16、01.52.02.53.03.54.02020年末在管面積（億平米）2.3 組織建設(shè)、激勵(lì)強(qiáng)化調(diào)動(dòng)拓展積極性第三方拓展的持續(xù)推進(jìn)亦離不開(kāi)組織、團(tuán)隊(duì)建設(shè)以及激勵(lì)機(jī)制完善。以上舉措有望標(biāo)準(zhǔn)化拓展流程、 提升拓展效率、激發(fā)拓展積極性。例如，融創(chuàng)服務(wù)在 2020 年并購(gòu)開(kāi)元、環(huán)融后，將原有 7 大區(qū)域+ 開(kāi)元+環(huán)融的組織架構(gòu)調(diào)整為 15 大區(qū)域+醫(yī)院事業(yè)部，同時(shí)任命原開(kāi)元負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌集團(tuán)整體外拓工 作，整合資源，強(qiáng)化外拓實(shí)力。同時(shí)部分物企積極推動(dòng)外拓培訓(xùn)，如保利物業(yè)針對(duì)性開(kāi)展市場(chǎng)拓展 業(yè)務(wù)培訓(xùn)、第一服務(wù)舉辦市場(chǎng)拓展專題培訓(xùn)、旭輝永升服務(wù)線上學(xué)習(xí)平臺(tái)提供包括市場(chǎng)拓展、經(jīng)營(yíng) 拓展等在內(nèi)的 300 門(mén)在線課程

17、等。對(duì)于拓展積極性的調(diào)動(dòng)，還包括針對(duì)投拓人員的定向激勵(lì)，以及 通過(guò)股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃留住人才、激發(fā)奮斗熱情。圖表12 融創(chuàng)服務(wù)組織架構(gòu)調(diào)整2020圖表11 14 家主流物企單城管理規(guī)模大多處于 100-200 萬(wàn)平米600年 500建業(yè)新生活, 476末單 400城在 300雅生活服務(wù), 224管招商積余, 191面華潤(rùn)萬(wàn)象生活, 135積 200融創(chuàng)服務(wù), 152中海物業(yè), 149保利物業(yè), 207（世茂服務(wù), 141綠城服務(wù), 134萬(wàn) 100 新城悅服務(wù), 106金科服務(wù), 103恒大物業(yè), 103碧桂園服務(wù), 105平米旭輝永升服務(wù), 95）01.01.52.02.53.03.54.0202

18、0年末在管面積（億平米）8圖表13 部分物企第三方拓展人才培養(yǎng)措施物管公司人才培養(yǎng)內(nèi)容保利物業(yè)啟動(dòng)“星耀先鋒”計(jì)劃，開(kāi)展市場(chǎng)拓展業(yè)務(wù)培訓(xùn)第一服務(wù)控股舉辦市場(chǎng)拓展專題培訓(xùn)，包含跨業(yè)務(wù)單元戶外拓展+理論培訓(xùn)活動(dòng)旭輝永升服務(wù)打造線上學(xué)習(xí)平臺(tái)“學(xué)升薈”，該平臺(tái)提供超過(guò) 300 門(mén)在線課程，覆蓋物業(yè)通用、工程、法律法規(guī)、市場(chǎng)拓展、經(jīng)營(yíng)拓展、財(cái)務(wù)管理等各個(gè)業(yè)務(wù)條線碧桂園服務(wù)關(guān)鍵人才儲(chǔ)備隊(duì)伍培訓(xùn)體系旨在以業(yè)務(wù)為基，實(shí)現(xiàn)人才培養(yǎng)的跑道分離，通過(guò)聚焦 物業(yè)管理、社區(qū)生活、市場(chǎng)合作三大業(yè)務(wù)線，培養(yǎng)多航道下的復(fù)合型人才圖表14 部分物企股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃物管公司發(fā)布時(shí)間激勵(lì)比例激勵(lì)對(duì)象詳情碧桂園 服務(wù)2018.34.98

19、%董事、高管、雇 員采納上市前購(gòu)股權(quán)計(jì)劃，授出 1.33 億份購(gòu)股權(quán)2019.92.91%董事、高管、雇員采納購(gòu)股權(quán)計(jì)劃，最高授出 8278 萬(wàn)股，占比3%，占經(jīng)擴(kuò)大已發(fā)行股本 2.91%融創(chuàng)服務(wù)2021.614.89%主要管理層及 特別貢獻(xiàn)人士采納股份獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃，有效期 10 年，委任融享為信托受托人，持有 4.62 億股股份金科服務(wù)2017.125%董事、高管、雇 員推出第一批員工持股計(jì)劃，將 25%股權(quán)轉(zhuǎn)讓于137 名核心骨干投資設(shè)立的員工持股平臺(tái)（恒業(yè)美好），代價(jià) 6584 萬(wàn)元2020.40.61%董事、高管、雇 員推出第二批員工持股計(jì)劃，恒業(yè)美好以 2979萬(wàn)元對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓 277.5

20、萬(wàn)股至員工持股平臺(tái)金恒 鴻鑫，股權(quán)占比 0.61%覆蓋 428 人旭輝永升 服務(wù)2019.618.7%主要管理層及 特別貢獻(xiàn)人士采納股份獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃，有效期 11 年，Best Legend以信托方式持有 2.87 億股股份注： 激勵(lì)比例為計(jì)劃公布時(shí)股權(quán)占比92.4 關(guān)注關(guān)聯(lián)房企資源協(xié)同帶來(lái)的影響上述第三方拓展能力影響因素分析，更多圍繞物管企業(yè)自身資源稟賦進(jìn)行。但物企作為存量房時(shí)代 資源匯聚與兌現(xiàn)平臺(tái)之一，其與關(guān)聯(lián)房企的協(xié)同發(fā)展亦不可忽視。從結(jié)果來(lái)看，與關(guān)聯(lián)房企的資源協(xié)同一方面體現(xiàn)在項(xiàng)目的聯(lián)合獲取，另一方面體現(xiàn)在品牌影響力的 共享。旭輝永升服務(wù)與關(guān)聯(lián)房企旭輝控股集團(tuán)、融創(chuàng)服務(wù)與關(guān)聯(lián)房企融創(chuàng)中國(guó)、世

21、茂服務(wù)與關(guān)聯(lián)房 企世茂集團(tuán)，均曾出現(xiàn)聯(lián)合收并購(gòu)情形。此外，可以觀察到，物企與關(guān)聯(lián)房企布局重合度相對(duì)較高，包括旭輝永升服務(wù)與旭輝控股集團(tuán)、融創(chuàng)服務(wù)與融創(chuàng)中國(guó)、金科服務(wù)與金科股份、新城悅服務(wù)與新 城控股；究其原因，一方面關(guān)聯(lián)房企持續(xù)交付仍將對(duì)物企布局產(chǎn)生影響，另一方面，出于區(qū)域深耕 與影響力共享考量，物企仍大概率傾向圍繞關(guān)聯(lián)房企所在領(lǐng)域布局。圖表15 房企整合背景下的物管收并購(gòu)情形物管收購(gòu)房企整合融創(chuàng)服務(wù)收購(gòu)廣西彰泰服務(wù) 80%股權(quán)融創(chuàng)中國(guó)與廣西彰泰集團(tuán)成立合資公司，以 99.1 億元占股80%世茂服務(wù)收購(gòu)福晟生活服務(wù) 51%股權(quán)世茂集團(tuán)與福晟集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作世茂服務(wù)收購(gòu)廣州粵泰 100%股權(quán)世茂

22、集團(tuán)以 63.97 億元獲得粵泰股份 5 個(gè)項(xiàng)目旭輝永升服務(wù)收購(gòu)青島銀盛泰 50%股權(quán)旭輝控股集團(tuán)收購(gòu)青島銀盛泰集團(tuán) 50%股權(quán)旭輝永升服務(wù)與華熙五棵松展開(kāi)合作旭輝控股集團(tuán)收購(gòu)華熙五棵松 50%股權(quán)2.5 重視拓后整合融入圖表16 主流物企布局區(qū)域與關(guān)聯(lián)房企重合度較高旭輝永升服務(wù)簽約面積分布旭輝控股集團(tuán)土儲(chǔ)貨值分布融創(chuàng)服務(wù)在管面積分布融創(chuàng)中國(guó)土儲(chǔ)貨值分布東北, 3%北部, 8%其他其他, 14%華中 6%其他, 22%西部, 11%10%華東西南35%13%中部, 13%東部, 65%華南10%一二線,一二線,華北78%26%86%金科服務(wù)合約面積分布金科股份土儲(chǔ)面積分布新城悅服務(wù)合約面積分布

23、新城控股土儲(chǔ)面積分布其他, 7%其他, 4%其他, 10.6%大灣區(qū),華北, 5%珠三角,5%華東、華2.7%長(zhǎng)三角,南, 23%華東、華西南, 41%長(zhǎng)三角,中西部,38%西南, 50%中西部,47.0%南, 33%25.5%39%華中, 20%環(huán)渤海,環(huán)渤海,華中, 17%14.2%18%注： 以旭輝永升服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)、新城悅服務(wù)為例，數(shù)據(jù)截至 2020 年末10進(jìn)一步探討第三方拓展整合問(wèn)題，分為自主外拓、收并購(gòu)兩種類型。自主外拓方面，無(wú)論新項(xiàng)目承 接或存量項(xiàng)目開(kāi)拓，均較少面臨原有團(tuán)隊(duì)融合問(wèn)題；而收并購(gòu)則需要在整合方面投入更多精力。通 過(guò)梳理各物企收并購(gòu)做法，我們認(rèn)為影響整合效果

24、的關(guān)鍵主要在以下兩方面：1）投后管理部門(mén)深度參與投前決策；2）盡管人員滲透程度存在差異，但仍需全面規(guī)劃被并購(gòu)公司發(fā)展路徑，實(shí)現(xiàn)信息系統(tǒng)、業(yè)務(wù)資源等 賦能，注重文化融合等等。以世茂服務(wù)為例，公司遵循價(jià)值投資與投后一體化管理的投資理念，優(yōu)選區(qū)域龍頭公司、關(guān)注細(xì)分 領(lǐng)域冠軍，并致力于全面提升并購(gòu)標(biāo)的管理效能。不僅欲通過(guò)收并購(gòu)短期支撐公司規(guī)模成長(zhǎng)，更期 望在中長(zhǎng)期培育新增長(zhǎng)引擎，包括細(xì)分賽道冠軍企業(yè)培養(yǎng)、增值服務(wù)發(fā)展推動(dòng)、城市服務(wù)生態(tài)版圖 完善等。從投資流程來(lái)看，公司投前精準(zhǔn)執(zhí)行投資漏斗體系，包括精選項(xiàng)目、前置投后團(tuán)隊(duì)等；投 后從財(cái)務(wù)、人力、風(fēng)控、業(yè)務(wù)信息等維度進(jìn)行一體化統(tǒng)籌，對(duì)標(biāo)世茂標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)較好整

25、合。收購(gòu)效 果方面，2020 年世茂服務(wù)收并購(gòu)標(biāo)的平均收繳率提升 12.1 個(gè)百分點(diǎn)，投前投后凈利率提升幅度位 于 2.2-4.8pct 之間。圖表17 世茂服務(wù)收并購(gòu)流程11三、 第三方拓展趨勢(shì)思考對(duì)于后續(xù)趨勢(shì)判斷，我們認(rèn)為第三方拓展仍為重要規(guī)模實(shí)現(xiàn)途徑。其中自主外拓由于整合難度低、 協(xié)同效應(yīng)好，為擴(kuò)規(guī)模、充業(yè)態(tài)重要選項(xiàng)；收并購(gòu)盡管資金要求較高，但單次交易即可推動(dòng)規(guī)?？?越式增長(zhǎng)，且有效整合后收并購(gòu)標(biāo)的亦有望呈現(xiàn)較好表現(xiàn)，仍為繞不開(kāi)的規(guī)模擴(kuò)張選項(xiàng)。更高維度 來(lái)看，物企間競(jìng)爭(zhēng)并非僅為零和博弈，萬(wàn)物云與陽(yáng)光智博的換股攜手為行業(yè)格局演變提供了新的范 例，龍頭物企平臺(tái)化趨勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。詳細(xì)探討收并購(gòu)

26、的量?jī)r(jià)發(fā)展，2021H1 收并購(gòu)市場(chǎng)整體活躍度較高，根據(jù)中物研協(xié)數(shù)據(jù)，上半年收并 購(gòu)交易金額 119.5 億元，已超過(guò) 2020 年全年水平（94.3 億元）。其中多筆重大收購(gòu)出現(xiàn)，如碧桂園 服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶（對(duì)價(jià) 54.3 億元）、恒大物業(yè)收購(gòu)寧波亞太酒店（對(duì)價(jià) 15 億元）、合景悠活收購(gòu) 雪松智聯(lián)（對(duì)價(jià) 13.2 億元）等。但交易估值并未因活躍度提升而大幅上行，二季度上市物企收并購(gòu)PE 均值 12.8 倍，仍處相對(duì)合理水平。往后看，我們維持收并購(gòu)市場(chǎng)短期量高價(jià)穩(wěn)判斷，延續(xù)此前 觀點(diǎn)：需求角度，主流物企在手現(xiàn)金充足、擴(kuò)規(guī)模訴求強(qiáng)烈，個(gè)別優(yōu)勢(shì)企業(yè)資金創(chuàng)造能力優(yōu)秀；供給角度，上市物企估值持續(xù)分化

27、，小規(guī)模、低發(fā)展?jié)摿ι鲜形锲笫袌?chǎng)認(rèn)可度較低，部分小型 物企或放棄獨(dú)立上市，選擇直接轉(zhuǎn)讓；同時(shí)上游房企面對(duì)資金壓力轉(zhuǎn)讓物管等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、回收 現(xiàn)金流動(dòng)機(jī)增強(qiáng)，被并購(gòu)標(biāo)的供應(yīng)仍較為充裕。圖表18 世茂服務(wù)收并購(gòu)項(xiàng)目盈利能力顯著改善收并購(gòu)提升前凈利率收并購(gòu)提升后凈利率20%17.5%18.8%18%16%14.9%14%13.1%12%11.0%10%7.9%8.6%8.7%8%6.3%6.9%6%3.8%4.7%4%2%0%海亮物業(yè)三遠(yuǎn)物業(yè)廣州粵泰信誼物業(yè)冠城物業(yè)浙大新宇12圖表20 上市物企 2021Q2 收并購(gòu)明細(xì)公司公告日期標(biāo)的名稱對(duì)價(jià)（億元）權(quán)益比例PE標(biāo)的類型卓越商企服務(wù)4 月 1 日北京環(huán)球財(cái)富物業(yè)2.2575%10.59物業(yè)服務(wù)彩生活4 月 14 日深圳市中安信保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)0.3100%保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)融創(chuàng)服務(wù)4 月 16 日彰泰服務(wù)7.380%10.95物業(yè)服務(wù)佳源服務(wù)4 月 16 日上海保集物業(yè)1.41100%14.58物業(yè)服務(wù)世茂服務(wù)4 月 19 日深圳深兄環(huán)境有限公司5.167%12.00環(huán)衛(wèi)服務(wù)弘陽(yáng)服務(wù)4 月 20 日高力物業(yè)、高力美家0.7480%10.40物業(yè)服務(wù)恒大物業(yè)4 月 27 日恒大保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)0.39100%18.74保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)和泓服