某集團(tuán)上海淺水灣愷悅名城策劃案(PPT-208頁(yè))課件

1、蘇州河畔半島生活策 源 機(jī) 構(gòu) 呈 現(xiàn)It is rare to find a peninsular city centre,central park and peninsular residence lifestyle in Shanghai.A Xanadu in metropolis. Although is located in the downtown area, brings people serenity and leisureliness which you can hardly feel in the city.When you open the map of Shangha

2、i, you will find a green peninsula along Suzhou Creek named is just the location of, 66-88 Yichang Road, ShanghaiSuzhou Creek, a large greenbelt, a yacht dock, historic buildings and artistic atmosphere - all these exiguous resources recombined by advanced multinational stylists, which make the uniq

3、ue luxurious hotel in the city. Boutique Hotel is a Xanadu in metropolis. Although is located in the downtown area, brings people serenity and leisureliness which you can hardly feel in the city.When you open the map of Shanghai, you will find a green peninsula along Suzhou Creek named MENGQING. It

4、is just the location of Yichang Road, ShanghaiSuzhou Creek, a large greenbelt, a yacht dock, historic buildings and artistic atmosphere - all these exiguous resources recombined by advanced multinational stylists, which make PIER-ONE the unique luxurious hotel in the city. 第一章 市場(chǎng)篇第二章 廣告企劃篇第三章 營(yíng)銷(xiāo)篇第四章

5、 產(chǎn)品建議篇蘇州河畔半島生活Boutique Hotel is a Xanadu in metropolis. Although is located in the downtown area, brings people serenity and leisureliness which you can hardly feel in the city.When you open the map of Shanghai, you will find a green peninsula along Suzhou Creek named MENGQING. It is just the locati

6、on of Yichang Road, ShanghaiSuzhou Creek, a large greenbelt, a yacht dock, historic buildings and artistic atmosphere - all these exiguous resources recombined by advanced multinational stylists, which make PIER-ONE the unique luxurious hotel in the city. 第一章 市場(chǎng)篇PART 1 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇PART 2 目標(biāo)客群篇PART 1 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)篇全

7、球股市一片恐慌，多國(guó)政府已被迫出手救世 美國(guó)金融危機(jī)，帶來(lái)全球性的金融風(fēng)暴國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形式不容樂(lè)觀，后奧運(yùn)時(shí)代到來(lái)股 市金融、經(jīng)濟(jì)樓 市全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境疲軟，滬上樓市開(kāi)始過(guò)冬，市場(chǎng)進(jìn)入下行通道08年需求逆轉(zhuǎn)，年去化量772萬(wàn)，07年去化量1821萬(wàn)，還不到07年的一個(gè)零頭成交量一降再降， 5、6月：90萬(wàn)方； 7、8月：50萬(wàn)方； 9月：30萬(wàn)方經(jīng)濟(jì)政策影響國(guó)內(nèi)外基金收購(gòu)計(jì)劃相相放緩1820點(diǎn) 08.910個(gè)月供需倒掛；黃金期不再；9月15日 央行4年首降雙率為救樓市鋪墊中國(guó)人民銀行年來(lái)首次決定下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，與此同時(shí)，還下調(diào)中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率個(gè)百分點(diǎn)?！皟陕省饼R降 房地產(chǎn)業(yè)的一場(chǎng)

8、及時(shí)雨 10月8日 央行打出降率免稅組合拳中國(guó)人民銀行8日晚間宣布，從10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。 央行二次降息 政府救市信號(hào)很強(qiáng)烈 10月18日 城建部副部長(zhǎng)仇保興：允許各地出手刺激樓市仇保興表示：“應(yīng)該給各城市政府一定的自由度，各地的政府應(yīng)該說(shuō)有能力、也有責(zé)任，作出一些政策上的選擇。18個(gè)城市齊推房地產(chǎn)救市政策 中央默認(rèn)地方救市10月19日 國(guó)務(wù)院要求降低住房交易稅費(fèi)國(guó)務(wù)院總理溫家寶17日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，安排部署四季度經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議中指出要加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購(gòu)房.中央文件提出允許

9、農(nóng)民多種形式流轉(zhuǎn)土地承包權(quán)經(jīng)濟(jì)政策影響全國(guó)性政策上海政策10月22日 首次購(gòu)房契稅下調(diào)至1% 首付20%2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí),下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。10月29日 央行45天之內(nèi)，第三次降息央行宣布自2008年10月30日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款基準(zhǔn)利率0.

10、27個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)雖然又是一次“史無(wú)前例”，卻沒(méi)有讓市場(chǎng)感到更多意外。相反，市場(chǎng)似乎對(duì)于央行的降息舉動(dòng)還很不“領(lǐng)情”。全球金融危機(jī)將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)期，個(gè)人購(gòu)房的觀望情緒依然濃厚，新政指導(dǎo)方向明確，但在房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)形成的作用力還要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)。 10月31日 普房新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施自11月1日起新版普通住房標(biāo)準(zhǔn)公布：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價(jià)245萬(wàn)元套以下、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬(wàn)元套以下、外環(huán)線以外98萬(wàn)元套以下。鼓勵(lì)購(gòu)房者對(duì)中小戶型房源的消化經(jīng)濟(jì)政策影響全國(guó)性政策上海政策“救市14條”一、對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)

11、到1%。首次購(gòu)房證明由市房地產(chǎn)交易中心出具。二、對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅。三、對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。四、對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付比例調(diào)整為20%。五、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。六、個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，個(gè)人不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅。七、個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個(gè)人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅。八、購(gòu)買(mǎi)自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例調(diào)整至20%。對(duì)第一次購(gòu)買(mǎi)自住普通住房的家庭，在符合貸款條件的情況下，每一借款人基本公

12、積金最高可貸額度從20萬(wàn)元提高到30萬(wàn)元，每戶家庭最高貸款限額為60萬(wàn)元。若有補(bǔ)充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額為 80萬(wàn)元。九、免受個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房的住房登記費(fèi)和個(gè)人買(mǎi)賣(mài)存量普通住房的住房交易(轉(zhuǎn)讓)手續(xù)費(fèi)。十、調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)。具體規(guī)定由房屋、規(guī)土、財(cái)政、稅務(wù)等部門(mén)另行公布。十一、繼續(xù)加大中心城區(qū)舊區(qū)改造力度，重點(diǎn)對(duì)成片二級(jí)舊里以下房屋實(shí)施改造，“拆、改、留”并舉，努力改善舊區(qū)居民住房條件。十二、建立和完善住房保障體系，通過(guò)收購(gòu)等方式，增加廉租住房房源，加大實(shí)物配租力度，擴(kuò)大廉租住房租賃補(bǔ)貼范圍，解決低收入家庭的住房困難。十三、加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)信息和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的整合、監(jiān)測(cè)和分析，建立房地產(chǎn)

13、市場(chǎng)信息發(fā)布制度，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，實(shí)施存量房交易資金監(jiān)管，切實(shí)保障購(gòu)房消費(fèi)者的合法權(quán)益。十四、嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，從緊經(jīng)營(yíng)性商品住房項(xiàng)目的土地供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)政策影響全國(guó)性政策上海政策在購(gòu)房者對(duì)樓市普遍看跌的情況下，眾多在售樓盤(pán)紛紛推出促銷(xiāo)活動(dòng)，目前市場(chǎng)上大多數(shù)樓盤(pán)的折扣普遍都比“14條”的稅費(fèi)減免幅度更大，因此“14條”的推出對(duì)緩解上海樓市僵局從現(xiàn)有成交情況來(lái)看能效有限，后期會(huì)有少許促進(jìn)，但觀望情緒仍將持續(xù)10月22日關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)經(jīng)濟(jì)政策影響上海最新“滬八條”12月27日，關(guān)于

14、貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展實(shí)施意見(jiàn)的通知在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)加速下滑的嚴(yán)峻形勢(shì)下，在中央陸續(xù)出臺(tái)穩(wěn)市、救市政策的同時(shí)，包括上海在內(nèi)的地方政府救市的愿望更加急迫。而且從近期的文件措辭中，可以感覺(jué)到，中央也希望和允許地方政府在救市過(guò)程中，做出更切實(shí)際的政策與決策，而非前幾年諸多的“一刀切”式宏觀調(diào)控。一、要在積極貫徹國(guó)家有關(guān)保障性住房建設(shè)信貸政策的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步拓寬保障性住房建設(shè)資金籌措渠道，在確保資金安全的前提下，積極爭(zhēng)取本市住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于本市經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)的試點(diǎn)，增加保障性住房供給。二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年（含2年）的住房，普通住房免征營(yíng)

15、業(yè)稅，非普通住房按其轉(zhuǎn)讓收入與購(gòu)買(mǎi)該住房?jī)r(jià)款的差額征收營(yíng)業(yè)稅三、對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購(gòu)買(mǎi)第二套普通住房，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策；四、對(duì)購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房改善居住條件的，暫按1%稅率征收契稅。五、購(gòu)買(mǎi)第二套普通住房的家庭申請(qǐng)住房公積金貸款的，在符合貸款條件的情況下，每戶家庭（以2人以上，含2人計(jì)算）基本住房公積金的最高貸款限額從20萬(wàn)元提高到40萬(wàn)元；若有補(bǔ)充公積金的，每戶家庭最高貸款限額為60萬(wàn)元；對(duì)只有一個(gè)人參與貸款的家庭，仍執(zhí)行現(xiàn)行的貸款政策，基本住房公積金最高貸款限額為20萬(wàn)元，若有補(bǔ)充公積金的，最高貸款限額為30萬(wàn)元。六、要科學(xué)

16、合理地確定土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、布局和時(shí)序，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的持續(xù)和穩(wěn)定。各區(qū)縣要在滿足住房建設(shè)規(guī)劃和年度住房建設(shè)計(jì)劃所需住房用地的同時(shí)，確保保障性住房和普通商品住房的土地供應(yīng)。七、引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，合理定價(jià)，促進(jìn)商品房銷(xiāo)售。鼓勵(lì)和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度，對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組及參與保障性住房建設(shè)，提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。八、要進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序；堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，營(yíng)造良好的輿論氛圍，鼓勵(lì)住房合理消費(fèi)。有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)利用政策出臺(tái)之機(jī)伺機(jī)抬價(jià)和散布虛假信息等擾亂市場(chǎng)秩序的行為，要依法予以

17、查處。全國(guó)性政策上海政策成交量下滑，形勢(shì)不容樂(lè)觀，觀望情緒濃重。08年6月后成交明顯萎縮，10月下滑到谷底中心板塊的客戶對(duì)市場(chǎng)變化更敏感；觀望心情重于其他區(qū)域客戶，其資產(chǎn)發(fā)展順應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)大環(huán)境10月底救市政策紛紛出臺(tái)，11月成交量有了較大幅度的提升，但價(jià)格依然呈現(xiàn)下跌之勢(shì)，成交量的回升以犧牲價(jià)格為代價(jià)。內(nèi)環(huán)內(nèi)公寓市場(chǎng)08年全年內(nèi)環(huán)內(nèi)成交比07年全年暴跌71.93%08年全年內(nèi)環(huán)內(nèi)公寓成交量?jī)r(jià)分析市場(chǎng)小結(jié)與展望第一季度市場(chǎng)由高轉(zhuǎn)低，進(jìn)入低迷初始期，供需開(kāi)始逆轉(zhuǎn)第二季度開(kāi)始個(gè)案促銷(xiāo)力度加強(qiáng)，4、5月相對(duì)成交量有所提升第三季度救市政策頻繁出臺(tái)，在當(dāng)季沒(méi)有明顯改善的跡象前三季度整體市場(chǎng)低迷，樓市過(guò)冬，

18、個(gè)案成交緩慢，觀望情緒加重第四季度受到政策影響成交量有所放大，以犧牲價(jià)格為代價(jià)，政策 面的影響起到一定的作用，但對(duì)后市的影響還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)?zāi)瓿豕┬枘孓D(zhuǎn)，量?jī)r(jià)背離跡象初現(xiàn)，整體銷(xiāo)售現(xiàn)狀慘淡，未來(lái)形勢(shì)不容樂(lè)觀，09年上半年仍將延續(xù)觀望態(tài)勢(shì)。新湖明珠城香溢花城天安陽(yáng)光半島本項(xiàng)目工地樓盤(pán)在售樓盤(pán)中遠(yuǎn)兩灣城泰欣嘉園競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布上青佳園新湖明珠城當(dāng)期建筑面積:252000平方米 當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù):2000戶 容積率:2.80 綠化率:45.00% 建筑形態(tài)：10棟20-33層高層;5棟11-16層小高層房型套數(shù)配比一房56套4.67%二房741套61.80%三房360套30.03%四房36套3%復(fù)式6套0.5

19、0%普陀內(nèi)環(huán)內(nèi)最大舊城改造項(xiàng)目但整體檔次不高07年底銷(xiāo)量跌倒谷底，08年的9月到11月甚至0成交，銷(xiāo)售形勢(shì)非常嚴(yán)峻，因此項(xiàng)目從10月起就不斷的有促銷(xiāo)打折活動(dòng)推出，但效果甚微。9月轉(zhuǎn)折點(diǎn)07年月均成交75套08年月均成交8套泰欣嘉園當(dāng)期建筑面積：148925平方米 當(dāng)期規(guī)劃戶數(shù)：993戶 容積率：3.50 綠化率：50.00% 成交均價(jià)：23698元/平米建筑形態(tài)：3棟16-18層小高層，6棟25-31層高層銷(xiāo)售報(bào)價(jià)(單價(jià)):26000-35000元/以三房為主房型套數(shù)配比二房294套35.90%三房515套62.88%四房8套0.98%復(fù)式2套0.24%占盡軌道交通、蘇州河景觀之優(yōu)勢(shì)但由于價(jià)格

20、過(guò)高，易被類(lèi)似項(xiàng)目替代9月轉(zhuǎn)折點(diǎn)07年前三季度量?jī)r(jià)齊升，銷(xiāo)售火爆，但從9月開(kāi)始出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，特別是10月香溢花城推出后，以其高性價(jià)比占領(lǐng)市場(chǎng)，導(dǎo)致泰欣銷(xiāo)量一路下跌，價(jià)格也呈跌宕起伏之勢(shì)07年月均成交33套08年月均成交4套兩月成交六套月均銷(xiāo)售8套當(dāng)月成交98折前5位送車(chē)位數(shù)據(jù)來(lái)源:佑威房地產(chǎn)分析系統(tǒng)成交均價(jià)18408元/,由于是老盤(pán)新開(kāi),量較少,優(yōu)惠較多,雖然項(xiàng)目新開(kāi)單元自身品質(zhì)未有明顯提高,但成交表現(xiàn)還是隨市場(chǎng)一樣低迷.2008年7月3號(hào)新民晚報(bào)主訴求:市中心地段,交通便利性,配套齊全.一次性付清99折房型套數(shù)配比一房15套17.86%二房2套2.38%三房60套71.43%四房7套8.33%上

21、青佳園長(zhǎng)壽板塊核心地段，產(chǎn)品缺乏亮點(diǎn)中遠(yuǎn)兩灣城月均銷(xiāo)售55套07年月均銷(xiāo)售81套促銷(xiāo)開(kāi)始11月開(kāi)始部分房源9折優(yōu)惠,送車(chē)位2008年12月13號(hào)新聞晨報(bào)房型套數(shù)配比一房450套16.85%二房1279套47.90%三房609套22.81%四房332套12.43%中遠(yuǎn)兩灣城07年銷(xiāo)售房源1011套,而08年銷(xiāo)售326套,銷(xiāo)售速度下降310%,月均銷(xiāo)售速度下降540%.至08年下半年,中遠(yuǎn)兩灣城不斷降價(jià),成交均價(jià)從19000下降至13000-14000,后期還有部分房源9折及送車(chē)位活動(dòng).超級(jí)大盤(pán)，被群租影響了檔次，口碑較差。07年月均銷(xiāo)售15套開(kāi)盤(pán)去化55%開(kāi)盤(pán)去化10%開(kāi)盤(pán)去化9%價(jià)格不斷上升導(dǎo)

22、致成交呈個(gè)位數(shù)香溢花城開(kāi)盤(pán)去化速度不斷下降，在敏感期價(jià)格的上升更導(dǎo)致了成交呈現(xiàn)個(gè)位數(shù)。雖然后期產(chǎn)品做了部分升級(jí)，但高掛的價(jià)格仍改變不了銷(xiāo)售現(xiàn)狀。房型套數(shù)配比二房499套72.21%三房168套24.31%復(fù)式24套3.47%先期以低開(kāi)高性價(jià)比吸引關(guān)注但極易受到大環(huán)境和宏觀調(diào)控影響名稱(chēng)天安陽(yáng)光半島概況總出讓面積為8.3萬(wàn)平方米，總建筑面積19萬(wàn)平方米。項(xiàng)目為商業(yè)、辦公、住宅、休閑為一體的綜合體，投資規(guī)模將達(dá)到20億元，整個(gè)開(kāi)發(fā)周期預(yù)計(jì)45年戶型未定價(jià)格未定客戶二三次置業(yè)客戶為主銷(xiāo)售狀況尚未動(dòng)工天安陽(yáng)光半島金廷88長(zhǎng)寧金廷08年12月28號(hào)開(kāi)盤(pán)，首批推出2號(hào)樓、3號(hào)樓，房型為104平方米的兩房和1

23、28平方米的三房，裝修房，售樓處目前報(bào)價(jià)均價(jià)24000元/平米。比08年11月時(shí)的報(bào)價(jià)低了3000元/平米， 2010年交房。 房型套數(shù)面積段配比二房97套100-11048.26%三房100套125-13549.75%復(fù)式4套291.81.99%物業(yè)地址 長(zhǎng)寧支路125號(hào) 容 積 率：3.17綠 化 率：43%物 業(yè) 費(fèi) 3.30元/平方米月 報(bào)價(jià)：24000元/平米成交均價(jià)：22320元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)在2000-2500元/平米）金廷8885套4套12月底開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)對(duì)外報(bào)價(jià)已經(jīng)低于其上月報(bào)價(jià)3000元/平方米，開(kāi)盤(pán)當(dāng)月成交均價(jià)為23000元/平米，次月便跌至22000元/平米，跌了近100

24、0元/平米，利用犧牲項(xiàng)目利潤(rùn)來(lái)獲取成交量的上升。由于該項(xiàng)目以緊湊型的二房和三房為主力房型，成交的主力總價(jià)基本都控制在230-270萬(wàn)之間，總價(jià)相對(duì)較低，因此目標(biāo)客戶群與本案有所差異。23061元/平米22285元/平米折算后毛坯20000元/平米單價(jià)，創(chuàng)板塊新開(kāi)商品房均價(jià)新低！市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)面總結(jié)項(xiàng)目板塊內(nèi)大盤(pán)云集由于受到宏觀環(huán)境以及經(jīng)濟(jì)走弱影響，部分競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的尾盤(pán)房源紛紛開(kāi)始采用打折促銷(xiāo)等手段來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售，事實(shí)證明，一定幅度的降價(jià)獲得了市場(chǎng)的認(rèn)可板塊內(nèi)項(xiàng)目易受宏觀調(diào)控影響，銷(xiāo)量大幅萎縮，部分樓盤(pán)出現(xiàn)了有價(jià)無(wú)市的局面；除了個(gè)別項(xiàng)目，板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的均價(jià)基本在20000-22000元/平方米左右中遠(yuǎn)兩灣

25、城擾亂市場(chǎng)，推出促銷(xiāo)房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于目前的市場(chǎng)價(jià)格，而泰欣嘉園仍然堅(jiān)持住自己的板塊標(biāo)桿價(jià)格我們是跟隨著板塊的價(jià)格走呢？還是創(chuàng)造項(xiàng)目的高溢價(jià)？營(yíng)銷(xiāo)溢價(jià)產(chǎn)品現(xiàn)值項(xiàng)目均價(jià)本案價(jià)格定位推導(dǎo)價(jià)格構(gòu)成營(yíng)銷(xiāo)溢價(jià)產(chǎn)品現(xiàn)值項(xiàng)目均價(jià)價(jià)格測(cè)算價(jià)格基礎(chǔ)：通過(guò)市場(chǎng)比較法，目前項(xiàng)目均價(jià)為23100元/作為基準(zhǔn)價(jià)格。本案價(jià)格推算：本案均價(jià)=以項(xiàng)目A為參考的定價(jià)A權(quán)重+以項(xiàng)目C參考定價(jià)C權(quán)重=23100元/價(jià)格測(cè)算注：比較法中選取的個(gè)案價(jià)格為其08年度成交均價(jià)比較內(nèi)容新湖明珠城(A)泰欣嘉園(B)上青佳園(C)權(quán)重?cái)M合比較擬合比較擬合比較程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)區(qū)域位置15%1.1250.168751.1250.168751.

26、120.168外部環(huán)境10%1.0250.10251.0250.10251.050.105規(guī)模 10%1.250.1251.150.1151.0750.1075景觀15%0.850.12750.8750.131250.850.1275產(chǎn)品設(shè)計(jì)15%0.750.112510.150.80.12交通條件10%1.0750.10751.150.1151.0250.1025配套設(shè)施10%1.1250.11251.0750.10751.150.115裝修情況15%0.950.14251.0250.153750.950.1425合 計(jì)100%0.998751.043750.988營(yíng)銷(xiāo)溢價(jià)產(chǎn)品現(xiàn)值項(xiàng)目均價(jià)價(jià)

27、格測(cè)算公館77住宅均價(jià)4000043000黃埔老西門(mén)板塊價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)者，高于同區(qū)域住宅項(xiàng)目15營(yíng)銷(xiāo)溢價(jià)保守預(yù)估8營(yíng)銷(xiāo)溢價(jià)因素佘山3號(hào)650-1500萬(wàn)/棟佘山板塊小獨(dú)棟先導(dǎo)者，高于同區(qū)域小獨(dú)棟產(chǎn)品6綜合開(kāi)發(fā)商品牌度、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、營(yíng)銷(xiāo)包裝手段等取得項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)溢價(jià)。價(jià)格測(cè)算本項(xiàng)目最終均價(jià)為：25000元/ 市場(chǎng)比較法的均價(jià)作為價(jià)格基礎(chǔ)：23100元/營(yíng)銷(xiāo)溢價(jià)8：24939元/12 25000元/ PART 2、目標(biāo)客群篇很多營(yíng)銷(xiāo)公司在尋找客戶，我們?cè)诙ㄎ槐景傅哪繕?biāo)客戶的時(shí)候，不僅在尋找，更是在創(chuàng)造！客戶特征新湖明珠城（同板塊）年齡集中于35-50之間；以企業(yè)白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主居多，文化層次參差不齊；普陀

28、區(qū)客戶比例約占55%，邊緣區(qū)域約占20%，外區(qū)客戶約占10%，外地/境外人士約占15%；首次置業(yè)比例65%，改善型置業(yè)比例35%；看重社區(qū)的綜合規(guī)劃和周邊便利的交通及配套。蘇堤春曉（蘇州河沿岸）客戶層次升級(jí)換代，與周邊項(xiàng)目客戶群體形成錯(cuò)位差異；普陀區(qū)客戶為主，但改善型購(gòu)房的比例擴(kuò)展50%以上；小區(qū)高品質(zhì)高附加值吸引了更多的全市客戶和外地客戶；完全以外部客戶啟動(dòng)項(xiàng)目，引導(dǎo)價(jià)格快速走高。本案周邊項(xiàng)目成交客戶分析現(xiàn)有客戶的顯著特征總結(jié)1、普陀區(qū)區(qū)域客戶比例較高2、首次置業(yè)或者是老公房換商品房比例較高3、企業(yè)白領(lǐng)及中層管理者、私營(yíng)業(yè)主比例較高三高現(xiàn)象區(qū)域客戶永遠(yuǎn)在區(qū)域內(nèi)比較價(jià)格，尋求性價(jià)比！首次置業(yè)對(duì)

29、房型面積的需求相對(duì)較小，與本案房型面積普遍偏大相背離。普通打工族對(duì)房屋總價(jià)承受力相對(duì)較弱，而且價(jià)格是他們選擇房產(chǎn)的主要因素。如果接受目前的現(xiàn)有客戶將導(dǎo)致房?jī)r(jià)無(wú)法跳脫區(qū)域范疇、項(xiàng)目地塊及產(chǎn)品無(wú)法創(chuàng)造高溢價(jià)！要?jiǎng)?chuàng)造項(xiàng)目高溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化首要任務(wù)改變現(xiàn)有目標(biāo)客戶結(jié)構(gòu)創(chuàng)造適合本案的客戶群落三個(gè)改變創(chuàng)造項(xiàng)目目標(biāo)客群客群區(qū)域結(jié)構(gòu)變化跳出區(qū)域、立足全市地塊本身內(nèi)環(huán)內(nèi)的位置，市中心稀缺地段，開(kāi)發(fā)一塊少一塊；蘇州河本不隸屬于任何一個(gè)區(qū)域，它貫穿整個(gè)上海版圖；打蘇州河概念的項(xiàng)目很多，但蘇州河三個(gè)灣內(nèi)，沿河第一排的項(xiàng)目也許只有幾個(gè)；夢(mèng)清園市級(jí)規(guī)劃首個(gè)活水公園，公園鄰居很多，但是直面活水公園的不多；項(xiàng)目低密度，大

30、動(dòng)距，高綠化，且不受70/90影響，大戶型為主市級(jí)高品質(zhì)樓盤(pán)稀缺叫板全市的資本改變?cè)胀訁^(qū)為主的客戶比例，吸引更多靜安、長(zhǎng)寧高端客群創(chuàng)造項(xiàng)目目標(biāo)客群主導(dǎo)置業(yè)需求改變項(xiàng)目綜合屬性決定了客戶必定是以改善型為主家庭結(jié)構(gòu)的變化（配偶、子女、老人）經(jīng)濟(jì)收入的變化（職業(yè)升級(jí)、資產(chǎn)擴(kuò)張）對(duì)生活品質(zhì)需求的變化（不僅僅是對(duì)面積本身的追求，而是生活方式的改變）改善型置業(yè)變化原動(dòng)力需求戶型要求面積擴(kuò)大、功能增加（主客套房、中西餐廳、超面寬）身份象征、尊貴感體現(xiàn)、實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值（社區(qū)品牌、軟硬件標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)）住宅內(nèi)外品質(zhì)兼具、配套物業(yè)檔次提升、高附加值（景觀因素、周邊生活配套、建材品牌等每個(gè)關(guān)注生活的細(xì)節(jié)）來(lái)源于創(chuàng)造

31、項(xiàng)目目標(biāo)客群客群來(lái)源結(jié)構(gòu)變化擴(kuò)充新上海人購(gòu)房比例長(zhǎng)壽路市級(jí)景觀道路，分隔長(zhǎng)寧、靜安、普陀三區(qū)；便利的交通、成熟的社區(qū)配套非常容易進(jìn)入，適合生活；周邊中遠(yuǎn)兩灣城、蘇堤春曉等知名項(xiàng)目吸引了大量的新上海人聚集；新上海人購(gòu)房置業(yè)首選區(qū)域改變以上海本籍客戶為主的購(gòu)買(mǎi)群體，導(dǎo)入具有更大購(gòu)買(mǎi)力，更廣泛群體的新上海人改變后本項(xiàng)目的客層定位城市發(fā)展中的新富階層他們是誰(shuí)？在高速發(fā)展的中國(guó)經(jīng)濟(jì)浪潮中，存在一批帶動(dòng)社會(huì)財(cái)富高速發(fā)展的人群，他們占據(jù)時(shí)代發(fā)展的話語(yǔ)權(quán)，他們帶領(lǐng)著自己的企業(yè)、工作團(tuán)隊(duì)不斷的創(chuàng)造高溢價(jià)增值，與此同時(shí)，他們?cè)谌粘Ｉ钕M(fèi)中也是高溢價(jià)增值產(chǎn)品的堅(jiān)定追隨者。他們分布在？外企/壟斷行業(yè)高級(jí)白領(lǐng)階層中小

32、規(guī)模企業(yè)的商業(yè)精英階層一定層次的精英型政府官員專(zhuān)業(yè)型智力精英人士發(fā)展時(shí)期的新型文化人主力客戶年齡段集中在35-50歲；大多受過(guò)高等教育，文化層次較高；個(gè)人知識(shí)背景和社會(huì)閱歷較為豐富；年收入在40萬(wàn)元以上，消費(fèi)實(shí)力較強(qiáng)；都有過(guò)多次置業(yè)的經(jīng)歷，對(duì)產(chǎn)品的判斷和選擇要求較高；希望尋求市中心地段，一次置業(yè)終身享受的歸所。他們的背景？他們具有怎樣的特征？ 這是一群具有高發(fā)展?jié)摿Φ娜巳?，他們處在社?huì)發(fā)展的前端； 他們思想相對(duì)西化，具有一種國(guó)際化的視野，對(duì)新事物接受力較強(qiáng)； 對(duì)信息的敏感度較高，有較強(qiáng)的理解能力； 品牌消費(fèi)觀念比較重，對(duì)國(guó)際品牌情有獨(dú)鐘； 花錢(qián)買(mǎi)品牌、買(mǎi)名牌成為了他們的習(xí)慣； 多數(shù)時(shí)候消費(fèi)的準(zhǔn)

33、則都是出于身份、地位的考慮。他們的消費(fèi)理念？ 房子和車(chē)子在身份和品位上的象征意義多過(guò)了實(shí)用價(jià)值； 名牌成為最有效率最經(jīng)濟(jì)學(xué)的選擇，品牌成為他們判斷選擇的主要標(biāo)準(zhǔn)； 社交圈子和商務(wù)活動(dòng)緊密結(jié)合，容易受生意場(chǎng)上朋友的消費(fèi)觀念影響； 與消費(fèi)品的售價(jià)相比，更在乎服務(wù)的質(zhì)量； 他們消費(fèi)的目標(biāo)是“越消費(fèi)，越增值”；為身份、地位消費(fèi)為品牌、服務(wù)消費(fèi)他們購(gòu)房的心理分析個(gè)人資產(chǎn)的合理配置高端圈層生活的追求社會(huì)身份地位的彰顯對(duì)好東西的占有欲望強(qiáng)烈理性的需求與價(jià)位的比較關(guān)注樓盤(pán)對(duì)身份尊崇感的體現(xiàn) 關(guān)注樓盤(pán)高端品質(zhì)的符號(hào)性 關(guān)注產(chǎn)品力本身的高端性 關(guān)注樓盤(pán)綜合服務(wù)的精致檔次性 他們購(gòu)房時(shí)關(guān)注的因素 目標(biāo)客戶總結(jié)：國(guó)際

34、化傾向的本土新富階層時(shí)尚消費(fèi) 品牌消費(fèi) 文化消費(fèi) 品位消費(fèi) 休閑消費(fèi) 享受型消費(fèi)PIER-ONE Boutique Hotel is a Xanadu in metropolis. Although is located in the downtown area, PIER-ONE brings people serenity and leisureliness which you can hardly feel in the city.When you open the map of Shanghai, you will find a green peninsula along Suzhou

35、 Creek named MENGQING PARK. It is just the location of PIER-ONE, 66-88 Yichang Road, ShanghaiSuzhou Creek, a large greenbelt, a yacht dock, historic buildings and artistic atmosphere - all these exiguous resources recombined by advanced multinational stylists, which make PIER-ONE the unique luxuriou

36、s hotel in the city. 第二章 企劃篇PART 1 策源簡(jiǎn)介PART 2 項(xiàng)目簡(jiǎn)析PART 3 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)解析PART 4 目標(biāo)客戶刻畫(huà)PART 5 廣告創(chuàng)意執(zhí)行PART 1 策源簡(jiǎn)介西部集團(tuán) WESTGROUP創(chuàng)意 創(chuàng)新 創(chuàng)造 追求卓越Combining various resources and spreading our products企業(yè)在普陀崛起，對(duì)這一地方有著深厚的了解和感情，并且見(jiàn)證了這一區(qū)域的成長(zhǎng)。西部集團(tuán)更是為普陀的成長(zhǎng)起到了汗馬功勞的作用。長(zhǎng)壽路上的西部俊園，代表著西部集團(tuán)當(dāng)年改寫(xiě)地段居住革命的新篇章，而今這塊土地更期待著再一次得到價(jià)值創(chuàng)新。策源SHRES

37、OUCE策行天下. 致勝有源Combining various resources and spreading our products中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)策劃代理 TOP10THE TOP10 IN REAL ESTATE SALE OF CHINA策源 SHRESOUCE 龐大資源的整合傳播者Combining various resources and spreading our products。復(fù)地。上實(shí)發(fā)展。嘉里集團(tuán)。萬(wàn)科地產(chǎn)。東方金馬。中銳集團(tuán)。東方航空。保利集團(tuán)。達(dá)安房產(chǎn)。九龍倉(cāng)。香港保利達(dá)。中信置業(yè)。百聯(lián)集團(tuán)。西部集團(tuán)。香港路勁SHRESOUCE專(zhuān)家委員會(huì)由策源最高決策層組成的質(zhì)量

38、控制專(zhuān)業(yè)委員會(huì)，集合了策源最高層的智慧精華，負(fù)責(zé)項(xiàng)目質(zhì)量的整體把控，力求對(duì)每一個(gè)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)。 顧問(wèn)智囊方芳工作室 胡宗亙上海在行首席咨詢顧問(wèn) 姜新國(guó)香港SPACE商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)總裁 司徒文聰上實(shí)發(fā)展 董事總裁 盧鏗基強(qiáng)聯(lián)行 總裁 陳基強(qiáng) 廣嘉商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司董事長(zhǎng) 卜廣勝著名建筑設(shè)計(jì)師 登琨艷 日本購(gòu)物中心協(xié)會(huì)上海機(jī)構(gòu)總裁 下村英良愛(ài)夢(mèng)敦置業(yè)總經(jīng)理 譚震東 利華集團(tuán)（澳洲）總裁/太平紳士 愛(ài)德華唐上海財(cái)經(jīng)大學(xué)市場(chǎng)研究中心主任 晁鋼令 數(shù)據(jù)庫(kù)平臺(tái)系統(tǒng)客戶服務(wù)系統(tǒng)明源數(shù)據(jù)庫(kù) 統(tǒng)籌客戶資料的信息管理，現(xiàn)已積累了99年至今所接洽及實(shí)際成交的客戶資料。操作方便快捷，保證客戶資料完整,通過(guò)系

39、統(tǒng)進(jìn)行對(duì)客戶進(jìn)行發(fā)送短信服務(wù)、打印標(biāo)簽直郵服務(wù)和客戶服務(wù)呼叫中心，使客戶服務(wù)更加高效高質(zhì)。并可提供客戶需求分析的各類(lèi)數(shù)據(jù)，以支持業(yè)務(wù)銷(xiāo)售活動(dòng)。 優(yōu)越的媒體資源整合推廣平臺(tái)作用：專(zhuān)業(yè)話語(yǔ)權(quán)項(xiàng)目支持客戶維護(hù)發(fā)表他們的觀點(diǎn)，提高他們的知名度與曝光率策源主流媒體合作陣地新聞晨報(bào)地產(chǎn)版，新民晚報(bào)地產(chǎn)版，東方早報(bào)地產(chǎn)版，房地產(chǎn)時(shí)報(bào)，租售情報(bào)，第一地產(chǎn)，今日房產(chǎn)成立于1999年的策源機(jī)構(gòu)是一家行事穩(wěn)健的房地產(chǎn)流通領(lǐng)域全程綜合服務(wù)商榮膺2004-2008年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)策劃代理企業(yè)TOP10；2007年中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理公司品牌價(jià)值TOP10策源機(jī)構(gòu)先后成功策劃代理了佘山3號(hào)、帕緹歐香、愛(ài)倫坡、復(fù)地北橋城、達(dá)

40、安圣芭芭花園、長(zhǎng)堤花園別墅、保利十二橡樹(shù)莊園等眾多別墅項(xiàng)目；復(fù)地UPTOWN上城、萬(wàn)科城花新園、上海知音、復(fù)地雅園、中遠(yuǎn)兩灣城、古北新城、柏林春天、達(dá)安春之聲花園、公館77 、御華庭、新都國(guó)際等一系列高端公寓項(xiàng)目；海上海、復(fù)城國(guó)際、財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)、百聯(lián)橋梓灣購(gòu)物中心等商業(yè)辦公項(xiàng)目；并以鋼領(lǐng)、晶鋼項(xiàng)目率先開(kāi)拓產(chǎn)業(yè)集群地產(chǎn)領(lǐng)域形成了策源機(jī)構(gòu)在高端公寓、別墅、配套商業(yè)、產(chǎn)業(yè)集群及辦公領(lǐng)域的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。策源成功案例之兩大代表案例2008年逆勢(shì)熱銷(xiāo)的市中心高檔樓盤(pán)經(jīng)典案例，當(dāng)月銷(xiāo)售排全市第三。上海知音（1999/11開(kāi)盤(pán)）普陀長(zhǎng)壽路板塊，第一個(gè)以蘇州河畔概念打響市場(chǎng)的市中心高檔樓盤(pán)。御華庭（2008/1

41、1開(kāi)盤(pán)）上海知音水岸系列御華庭系列廣告之一1999-2008年的成功證明如果說(shuō)10年前，我們用蘇州河文化概念，將上海知音做成一個(gè)水岸典范，那么面對(duì)如今位置更佳的蘇州河景觀名宅淺水灣|愷悅名城，我們將更加得心應(yīng)手。10年的成功案例在前，更有眼下對(duì)應(yīng)市場(chǎng)的逆勢(shì)熱銷(xiāo)，御華庭就是一個(gè)代表。開(kāi)盤(pán)二天銷(xiāo)售55套,三周熱銷(xiāo)100套，一個(gè)半月完成90% 銷(xiāo)量，銷(xiāo)售即排全市第三，被房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)雜志上海樓市點(diǎn)評(píng)道：御華庭的當(dāng)月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，徹底改變了當(dāng)月市中心高檔樓盤(pán)銷(xiāo)售的數(shù)字。PART 2 項(xiàng)目簡(jiǎn)析Boutique Hotel is a Xanadu in metropolis. Although is locate

42、d in the downtown area, brings people serenity and leisureliness which you can hardly feel in the city.When you open the map of Shanghai, you will find a green peninsula along Suzhou Creek named MENGQING. It is just the location of Yichang Road, ShanghaiSuzhou Creek, a large greenbelt, a yacht dock,

43、 historic buildings and artistic atmosphere - all these exiguous resources recombined by advanced multinational stylists, which make PIER-ONE the unique luxurious hotel in the city. 當(dāng)淺水灣花園邂逅策源澳門(mén)路沿線實(shí)景拍攝既有顧正紅紀(jì)念館比較人文幽靜之地，又有眾多中檔餐飲配套，繁華中略顯雜亂。淺水灣愷悅名城印象談江寧路沿線實(shí)景拍攝交通繁忙的江寧路橋，以及部分路段凌亂的停車(chē)及拆除垃圾，對(duì)本案影響較大。宜昌路沿線實(shí)景拍攝

44、即使省略掉一路的拆遷垃圾，修葺好的道路也乏善可陳本案的兩位密鄰羅馬大浴場(chǎng)和百萬(wàn)大盤(pán)以密度見(jiàn)長(zhǎng)的中遠(yuǎn)兩灣城，為本案營(yíng)造寧?kù)o優(yōu)雅的居住格局帶來(lái)較為嚴(yán)重的抗性。Boutique Hotel is a Xanadu in metropolis. Although is located in the downtown area, brings people serenity and leisureliness which you can hardly feel in the city.When you open the map of Shanghai, you will find a green pen

45、insula along Suzhou Creek named MENGQING. It is just the location of Yichang Road, ShanghaiSuzhou Creek, a large greenbelt, a yacht dock, historic buildings and artistic atmosphere - all these exiguous resources recombined by advanced multinational stylists, which make PIER-ONE the unique luxurious

46、hotel in the city. 淺水灣愷悅名城印象談第一眼，我們給它的定義，是幾個(gè)關(guān)鍵字普陀區(qū) | 內(nèi)環(huán) | 公園 | 蘇州河畔Boutique Hotel is a Xanadu in metropolis. Although is located in the downtown area, brings people serenity and leisureliness which you can hardly feel in the city.When you open the map of Shanghai, you will find a green peninsula alo

47、ng Suzhou Creek named MENGQING. It is just the location of Yichang Road, ShanghaiSuzhou Creek, a large greenbelt, a yacht dock, historic buildings and artistic atmosphere - all these exiguous resources recombined by advanced multinational stylists, which make PIER-ONE the unique luxurious hotel in t

48、he city. 換個(gè)角度看她深入了解后，我們明白她是多么值得珍惜。一旦錯(cuò)過(guò)將不再重來(lái)。正對(duì)夢(mèng)清園隔河相望一派悠閑寧?kù)o的水岸景象，可以想象竣工后的建筑倒映水面的美麗場(chǎng)景。夢(mèng)清館（上海蘇州河展示中心）原上海啤酒廠，由匈牙利建筑師鄔達(dá)克 (Lazlo Hudec )事務(wù)所于1933年設(shè)計(jì) ，歷經(jīng)75年之久，無(wú)論從外表還是內(nèi)容，都體現(xiàn)了蘇州河的深厚人文氛圍。半島上的精品酒店“壹號(hào)碼頭”正對(duì)上海首家活水公園“夢(mèng)清園” 蘇州河資源方面 : 正對(duì)蘇州河唯一的半島花園。這是蘇州河的精華所在，也是蘇州河旖旎所在。挖掘本案獨(dú)有的環(huán)境優(yōu)勢(shì)不僅擁有8.6公頃的綠化面積，更重要的是它的水資源利用的主題和循環(huán)示范，并以

49、其科技性獲得國(guó)際認(rèn)可和榮譽(yù)。比鄰上海boutiquehotel（國(guó)際精品酒店）“壹號(hào)碼頭 ”這是由國(guó)際精品酒店認(rèn)可的boutiquehotel 。本案獨(dú)占公園正門(mén)對(duì)面，位置絕佳。附近有“上海的塞納河左岸”M50(莫干山路50號(hào))一些港澳臺(tái)藝術(shù)家們組成的半島藝術(shù)中心也在附近。莫干山50號(hào)已名聲在外，成為藝術(shù)人士到上海必到的朝圣地。她的窗前是一座美麗的蘇州河公園半島九龍半島對(duì)望港島的新一代香港都會(huì)半島|城市奇跡新一代時(shí)尚焦點(diǎn)：尖沙咀新一代文化焦點(diǎn)：紅勘新一代高尚居住焦點(diǎn)：九龍?zhí)恋习莅雿u世界第八大奇跡半島|城市奇跡迪拜七星酒店 迪拜塔全球第一高樓 迪拜世界島 全球第一人工島ABCD而,上海這座城市擁

50、有幾處這樣的半島?地點(diǎn)/華東政法大學(xué)處。 園景/中山公園，在半島范圍外。 點(diǎn)評(píng)/先天條件優(yōu)越，但可惜名花已有主。A中山公園ZHONGSHAN PARKB地點(diǎn)/鎮(zhèn)坪路輕軌站河對(duì)岸。 園景/長(zhǎng)壽公園，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)在半島之外。 點(diǎn)評(píng)/布滿高樓，雖然中間點(diǎn)綴有景觀，但密度太高。地點(diǎn)/莫干山路東側(cè)。 公園/在建中。 點(diǎn)評(píng)/形狀過(guò)于壯闊，半島感覺(jué)不足，且對(duì)岸為交通要道較雜亂。D地點(diǎn)/本案所在夢(mèng)清園半島。公園/8.6公頃的活水公園夢(mèng)清園。點(diǎn)評(píng)/唯一的純景觀半島，島上滿是綠色和優(yōu)美小徑。令人觀之心曠神怡。C本案這個(gè)半島，不僅有著絕佳的自然景觀，而且還以“活水循環(huán)利用”為主題，更增添了它的時(shí)代感，其中，還容納了人文和

51、時(shí)尚的元素。淺水灣愷悅名城印象談策源通過(guò)深層次的挖掘,給了她更完美的定義市中心 | 正公園 | 半島觀邸Lifestyle確立地段坐標(biāo)升華水岸概念蘇州河精華所在全新生活觀公園賣(mài)點(diǎn)強(qiáng)調(diào)正對(duì)概念普陀區(qū) | 內(nèi)環(huán) | 公園 | 蘇州河畔PART 3 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)解析Boutique Hotel is a Xanadu in metropolis. Although is located in the downtown area, brings people serenity and leisureliness which you can hardly feel in the city.When you

52、open the map of Shanghai, you will find a green peninsula along Suzhou Creek named MENGQING. It is just the location of Yichang Road, ShanghaiSuzhou Creek, a large greenbelt, a yacht dock, historic buildings and artistic atmosphere - all these exiguous resources recombined by advanced multinational

53、stylists, which make PIER-ONE the unique luxurious hotel in the city. 城市的西部 有哪些聲音?Pay Attention蘇州河景觀住宅普陀內(nèi)環(huán)近靜安淺水灣愷悅名城新湖明珠城香溢花城天安陽(yáng)光半島本項(xiàng)目工地樓盤(pán)在售樓盤(pán)中遠(yuǎn)兩灣城泰欣嘉園競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布上青佳園中遠(yuǎn)兩灣城系列廣告打親水，打價(jià)格，非常直接。即使設(shè)計(jì)蘇州河概念也是一筆帶過(guò)。泰欣嘉園廣告08年大半年，基本上企劃廣告都是這個(gè)畫(huà)面，以雕刻象牙來(lái)喻示全裝修房的精美。新湖明珠城系列廣告畫(huà)面和措辭，極力塑造穩(wěn)重尊貴的市場(chǎng)音箱，但略顯單薄。長(zhǎng)寧馥邦系列廣告蘇州河畔，但在中環(huán)。Bouti

54、que Hotel is a Xanadu in metrop Although is located in the downtown area, brings people serenity and leisureliness which you can hardly feel in the city.When you open the map of Shanghai, you will find a green peninsula along Suzhou Creek named MENGQING. It is just the location of Yichang Road, Shan

55、ghaiSuzhou Creek, a large greenbelt, a yacht dock, historic buildings and artistic atmosphere - all these exiguous resources recombined by advanced multinational stylists, which make PIER-ONE the unique luxurious hotel in the city. 結(jié)論我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，都把注意力放在河岸之外。而我們獨(dú)有的環(huán)境資源，將使得我們出類(lèi)拔萃。PART4 目標(biāo)客戶刻畫(huà)Boutique Hote

56、l is a Xanadu in metropolis. Although is located in the downtown area, brings people serenity and leisureliness which you can hardly feel in the city.When you open the map of Shanghai, you will find a green peninsula along Suzhou Creek named MENGQING. It is just the location of Yichang Road, Shangha

57、iSuzhou Creek, a large greenbelt, a yacht dock, historic buildings and artistic atmosphere - all these exiguous resources recombined by advanced multinational stylists, which make PIER-ONE the unique luxurious hotel in the city. 這個(gè)定位能被目標(biāo)客戶接受嗎?Another QuestionWhere is the target?NO.1 原住民有原地情結(jié)的人老上海人特征

58、：迷戀市中心，熟悉這里的一草一木。NO.2 新移民看中蘇州河景觀的人新上海人特征：喜歡活水公園的清新和國(guó)際氣氛，對(duì)蘇州河未來(lái)景觀樂(lè)觀。NO.3 世界公民喜歡不同城市文化的人藝術(shù)氣質(zhì)，外籍人士特征：迷戀蘇州河和這里舊的氣息，感懷城市變遷的世界人。總結(jié)：不同的客層，都能在這個(gè)項(xiàng)目找到自己的鐘愛(ài)元素， 而本案1-5房的豐富選擇，也加強(qiáng)了這一趨勢(shì)。PART5 廣告創(chuàng)意執(zhí)行Boutique Hotel is a Xanadu in metropolis. Although is located in the downtown area, brings people serenity and leisur

59、eliness which you can hardly feel in the city.When you open the map of Shanghai, you will find a green peninsula along Suzhou Creek named MENGQING. It is just the location of Yichang Road, ShanghaiSuzhou Creek, a large greenbelt, a yacht dock, historic buildings and artistic atmosphere - all these e

60、xiguous resources recombined by advanced multinational stylists, which make PIER-ONE the unique luxurious hotel in the city. 創(chuàng)意 ABoutique Hotel is a Xanadu in metropolis. Although is located in the downtown area, brings people serenity and leisureliness which you can hardly feel in the city.When you