談客流程-艾濤ppt課件

1、談客流程我要成為最偉大的推銷員自我引見姓 名：艾濤所屬部門：青島事業(yè)一部青島新世界工程經理電 話 箱：aitaorongland我要成為最偉大的推銷員我要用全身心的愛來迎接今天由于,這是一切勝利的最大.我迎接高興,它使我心胸開闊;我忍受悲傷,它升華我的靈魂;我接受報酬,由于我為此付出汗水;我不怕困難,由于它們給我挑戰(zhàn).我愛雄心勃勃的人,他們給我靈感;我愛失敗的人,他們給我教訓;我愛王侯將相,由于他們也是凡人;我愛謙恭之人,由于他們非凡;我愛富人,由于他們孤單;我愛窮人,由于窮人太多了;我愛少年,由于他們真誠;我愛長者,由于他們有智慧;我愛美麗的人,由于他們眼中流露著凄

2、迷;我愛丑陋的人,由于他們有顆安靜的心.有了愛,我將成為偉大的推銷員,即使材疏智淺,也能以愛心獲得勝利;相反地,假設沒有愛,即使博學多識,也終將失?。晃乙萌硇牡膼蹃碛咏裉?精神豐滿、心境輕松愉快做事先做人，只需全身心的愛和付出才會得到他應該得到的談客十大步驟看房開場白初次逼定收集客戶資料保值升值入市良機價格分析臨門一腳沙盤介紹簽訂一、開 場 白開場白的目的建立良好的第一印象讓客戶記住他如何建立良好的第一印象職業(yè)化的著裝男式著裝： 精神的發(fā)型；清潔的面龐；筆直的西裝；得體的領帶；干凈的皮鞋(記得不要穿白色襪子；不要把鑰匙掛在腰間)女式著裝： 別讓頭發(fā)擋住他的財運；化自信的淡妝；穿整齊的套裝

3、裙；高跟鞋里邊不要忘了透明黑絲襪；別讓首飾搶了他的風頭；最后選擇一款適宜本人的淡香水。職業(yè)化的姿態(tài)站的優(yōu)雅坐得挺拔走的自信聲音傳送淺笑眼神傳達從容自然的笑容得體的肢體言語隨時預備好的名片 做好這些就是他蛻變成職場精英的第一步二、沙盤引見沙盤引見的順序由總至分由大到小由外至內步驟沙盤引見的目的讓客戶愛上他的大環(huán)境！讓客戶愛上他的小環(huán)境！讓客戶第一次產生要購買的激動！假設說開場白是他給客戶的第一印象，那么沙盤引見就是他的工程給客戶的第一印象。沙盤引見應留意的問題要留意肢體言語的運用，手勢到位、不亂指亂劃，指哪講哪。多運用提示性言語“您看、“這里是等。假設他有口頭禪，請丟掉它。上實海上海沙盤引見案例

4、上實工程位于嶗山區(qū)香港東路與松嶺路的交匯處，屬于青島東部高端沿海板塊，周邊遍及著高端生活社區(qū)，是青島傳統(tǒng)的富人聚集區(qū)。工程位置 工程北依午山，南臨石老人灣，依山傍海，風景秀麗。背山面海，自古以來便是上風上水的福地。工程南面即是波濤壯闊的石老人海灣，懷抱海灣的是石老人國家旅游度假區(qū)綿延2公里的金色沙灘沙灘面積到達28萬平方米，是中國北方最大的海水浴場。東南側是國際上都非常稀有的城市海岸高爾夫球場。無敵海景與門前的碧綠的高爾夫球場交相輝映，賦予了本工程獨特的城市海岸高爾夫大宅風范。景觀資源 工程周邊擁有豐富的高端生活配套，為您提供了5分鐘質量生活圈：與工程一路之隔就是剛剛向您提到的城市海岸高爾夫球

5、場-青島石老人高爾夫球場，您在自家樓下就可以享用海岸高爾夫的優(yōu)雅生活，此外向北3分鐘車程即可到達國際規(guī)范18洞的青島國際高爾夫球場；工程西側有青島博物館、青島藝術中心和青島大劇院，這些青島最高端的城市配套分布在工程周邊，一定可以讓您可以享遭到更加高端的質量生活。生活配套 此外工程周邊有很多建立中的大型商業(yè)：位于工程西側的青島嶗山中央大道又名青島嶗山軸線地下商業(yè)工程的一期部分將在今年10月對外營業(yè)，韓國商業(yè)巨頭樂天超市、5星級電影院、滑冰場、各類時髦餐飲和現代化書城都包含在內；工程西側的青島啤酒城改造工程投資額高達100億，體量龐大、業(yè)態(tài)齊全，即將在年內開工，此外還有利群嶗山購物廣場，投資額高達

6、20億元，這一系列即將完善的商業(yè)配套必定進一步提升此地段的區(qū)域含金量和業(yè)主的生活質量，您可以縱情享用國際化大都市帶給您的中心便利。商業(yè)配套 工程擁有非常優(yōu)越的教育配套，新貴都幼兒園、嶗山實驗小學、青島國際學校、嶗山三中、青島最好的中學-青島二中以及中國海洋大學、青島大學、青島科技大學組成了工程特有的完善的5級教育體系。教育配套工程交通便利，15分鐘就可到達青島市CBD區(qū)域，15分鐘可以到達嶗山旅游風景區(qū)，15分鐘也可以到達青島流亭國際機場。便利的交通條件能充分滿足客戶日常生活、外出郊游和商務出行等各種需求。交通配套上實工程所處的位置完全符合國際化頂級豪宅的規(guī)范離塵不離城，既可以遠離城市的喧囂，

7、又可以坐享市中心的完善配套。加上工程本身的高端質量，必然使本工程無可爭議地成為青島濱海豪宅的引領者?？偨Y您好，請看這就是我們工程的沙盤模型，方位是上北下南左西右東，工程位于嶗山區(qū)香港東路與松嶺路交匯處，北依午山，南臨石老人灣，是上實地產耗時5年傾力打造的青島頂級濱海質量豪宅。定位工程由5個樓座組成，從東到西依次為1、2、3、4、5號樓，其中1、5號樓28層，其他2、3、4號樓為30層。工程采用高層薄板設計，樓體挺拔挺拔，建筑風格恢宏大氣，高貴典雅。特有的陳列方式保證了每棟樓的采光和觀景效果。小區(qū)規(guī)模概述本工程擁有獨一無二的內部園林景觀。我們聘請世界著名的易蘭景觀，打造出青島首家?guī)в腥鹗匡L情的高

8、端園林組團。在這里，廊橋廣場、香檳泉廣場、以及盧塞恩燈塔等源于瑞士著名景點的景觀組團精心分布，一定可以讓您遠離都市的喧囂，感遭到獨特的歐韻風情。園林在本工程園林的中心位置就是我們業(yè)主的專屬會所，也就是目前我們售樓處的位置。會所面積500多平方米，設有紅酒吧、雪茄吧、太太沙龍、兒童游樂園等區(qū)域，可以為業(yè)主提供多樣化的高質量效力。工程的物業(yè)管理效力由上實集團旗下的上實物業(yè)來全面管理。上實物業(yè)具有國家一級資質，亞洲第一高樓上海環(huán)球金融中心的物業(yè)管理也是由它來擔任的。專注于高端豪宅物業(yè)管理的上實物業(yè)為您效力，一定能給他的生活帶來超5星級的享用。會所本工程擁有近乎完美的戶型設計，一層兩戶，每戶均為獨立電

9、梯入戶，并且前所未有的為每戶都配備了獨立的保姆間和保姆電梯。入戶交通系統(tǒng)兼顧平安性和階層次序。本工程一切戶型南北通透，全明設計；開間進深比非常合理，空間大氣而適用。戶型設計在內部裝修方面，本工程均采用世界最頂級品牌，每平方米裝修規(guī)范也到達了5000元，堪稱奢華，工程聘請世界排名前三的美國RTKL設計公司，史無前例地為客戶量身打造出了新古典主義和美式現代主義兩種風格裝修，充分尊重了高端客戶的審美喜好，為客戶提供更大的選擇空間。精裝修本工程的戶型配比也非常合理，有平層和空中別墅兩種，平層面積有178平米2居室，230平米3居室和320平米4居室；空中別墅的面積從400平米到1000平米。詳細的分布

10、情況是：1號樓、5號樓主要是230平米左右的3居室，2、4號樓除了有230平米的3居室還有178平米2居室，3號樓主要是以320平米左右的4居室為主。另外，工程還有4套類花園別墅和 15套空中別墅，其中10套集中在1號樓。另外每棟樓頂部都配有一戶超大面積的空中別墅。戶型配比請問*先生/小姐，您想思索幾居室的戶型呢？三、搜集客戶資料如何搜集客戶資料搜集客戶資料即摸底過程，這是貫穿談客一直的，要多與客戶進展交流溝通，要讓客戶參與說話，真正構成互動而不要唱“獨角戲。要想摸底勝利就要學會拉關系。拉關系最直接方法就是恰到益處的贊譽搜集客戶資料的目的有無購房需求有無購買才干有無購買條件需求什么樣的影響購房

11、的要素1、您是計劃本人居住還是投資呢？2、您如今住在哪呢？/您在哪任務呢？3、您如今是購買第幾套住房？4、您看的怎樣樣呢？沒有問題的話就定下來吧？與客戶交流的技巧配合恰當的肢體言語和表情經研討分析闡明，人與人的交流中，肢體言語起到55%的作用，語調起到17%的作用，而言語只起到8%的作用。譬如：“他今天下午借了我50元人民幣。不同的語調能表達出完全不同的七種含義。因此，談判中應配以一定的手勢，言語要抑揚頓挫，必要時和客戶進展細微的身體接觸，以加強談判的感染力。多訊問客戶的感受您還在思索什么呢？您還要商量什么您覺得怎樣您為什么不定下來？如今是現場演習時間四、看房看房本卷須知帶看工地的道路應事先規(guī)

12、劃好，并預備美觀房工具留意沿線的整潔與平安。銷售代表應走在前面，并不斷提示客戶留意妨礙物?？船F樓時多引導客戶，指點江山，突出景觀資源?？捶繒r要由景觀相對弱到景觀相對好的順序來。要根據客戶的詳細選擇安排看房順序。普通情況下都應先看樣板間，再看詳細戶型。引見樣板間時多突出人性化設計的地方以及不斷吸收客戶良好建議進展優(yōu)化調整的部分。展現品應提示。五、第一次逼定這是實戰(zhàn)的開場第一次逼定的目的逼出問題，引導至下一步談客流程沒有問題的話就定下來吧？您還在思索什么呢？您覺得怎樣樣呢？您還要商量什么？六、保值升值保值升值的意義談保值升值自用型投資型改善居住保值、升值 獨一目的保值升值客戶買房的意義為什么房子可

13、以保值升值呢 土地稀缺不可再生不可復制獨一性開發(fā)量少供應缺乏城市化加速改善居住條件為什么房子可以保值升值呢二、房地產本身國民經濟支柱產業(yè)以一帶百的行業(yè)房子本身的不可復制性房地產行業(yè)是國民經濟的龍頭支柱產業(yè)，其中房地產行業(yè)經濟增幅占到GDP增長量的10%左右。房地產經濟每增長10個百分點，能帶動國民經濟GDP增長1個點，除了房地產業(yè)沒有任何一個其他行業(yè)能有如此影響力。房地產行業(yè)能帶動與之相關的47個行業(yè)的開展，比如金融、鋼鐵、建材、裝飾、化工等，牽一發(fā)而動全身。因此建材費用、人工本錢的添加、新技術的運用都將影響房地產的建造本錢從而提高房價。房子本身是一個蘿卜一個坑的事，是不可復制的。三、青島房地

14、產更具保值升值才干城 市 特 點最適宜人類居住最具風情城市公眾最向往城市世界十大最美港灣十佳商務城市為什么房子可以保值升值呢跨海大橋的建立海底隧道的建立快速路擴建、地鐵興建舊城改造國際帆船中心大青島開展趨勢四、什么樣的房子更具升值潛力李嘉誠的地段論“第一是地段、第二是地段、第三還是地段青島中心、魯商首府好的質量是物業(yè)保值升值的根底銀座領海、青島中心好的物業(yè)管理是物業(yè)升值、保值的最根本保證萬科城、紅郡為什么房子可以保值升值呢七、入市良機什么時候看好了就是入市良機！房子是不可復制的，他不買就很有能夠被他人搶走；房子是可以 保值升值的，地段好、質量好的房子是會升值的。什么時候才是入市良機呢八、價錢分析價錢分析期房準現房樓花現房九、臨門一腳看好了今天就定下來，否那么很有能夠被他人搶走您今天帶了多少錢，我們定金是10萬我來幫他造勢十、簽署總結 房地產銷售，特別是期房銷