開放式社區(qū)專題研究（知名地產(chǎn)）

1、一、理念緣起二、國內(nèi)外成功案例實(shí)踐三、開放式社區(qū)實(shí)踐運(yùn)用總結(jié)四、對(duì)本項(xiàng)目的啟示開放式社區(qū)專題1991年秋天，美國記者費(fèi)爾朗頓（London）在時(shí)代（Times）雜志上發(fā)表了一篇題為美國人的夢(mèng)想（The American Dream）的文章。文章中提出了三大觀點(diǎn)：1、當(dāng)今的社會(huì)是人的社會(huì)還是汽車的社會(huì)；2、我們究竟需要多大的城市3、我們是否遺棄了我們居住地的過去民間團(tuán)體委員會(huì)組成了名為“新城市者”的小組，開始對(duì)朗頓的觀點(diǎn)予以實(shí)證 出現(xiàn)了覆蓋全國的新城市主義思潮第一部分 新城市主義理念緣起2二戰(zhàn)后，美國城市中心區(qū)在城市化的過程中，出現(xiàn)“城市病”。在私人小汽車急劇增加的帶動(dòng)下，大量城市人口向郊區(qū)遷徙

2、。美國大量郊區(qū)化帶來了相應(yīng)問題 1、城市中心衰退 2、傳統(tǒng)的郊區(qū)生活模式存在的問題暴露出來 1）過于依賴汽車（小孩、老人） （家庭分工模式的變化） 2）缺少鄰里觀念 3）過長的通勤距離 3、郊區(qū)蔓延（郊區(qū)建設(shè)的低質(zhì)量，景觀、建 筑千篇一律）城市中心化 （Urbanism） 城市郊區(qū)化（Suburbanism） 新城市主義（New Urbanism）第一部分 新城市主義理念緣起1、重視區(qū)域規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)從區(qū)域整體的高度審視和解題2、以人為中心，強(qiáng)調(diào)建成環(huán)境的宜人性以及對(duì)步行生活的支持3、公共價(jià)值重于私有價(jià)值4、尊重歷史于自然，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃設(shè)計(jì)與自然、人文、歷史環(huán)境的和諧性現(xiàn)代主義的現(xiàn)行政策法規(guī)和規(guī)劃條例

3、奉行功能分離、汽車占主導(dǎo)、忽視公共領(lǐng)域、漠視人文精神和自然環(huán)境針 對(duì)新城市主義規(guī)劃設(shè)計(jì)主張的核心思想第一部分 新城市主義理念緣起注重機(jī)會(huì)成本、時(shí)間成本與居住舒適的結(jié)合，避免奢侈布局對(duì)環(huán)境的破壞、對(duì)土地和能源的過度耗費(fèi)。整合居家、工作、購物、休閑、市政等各種功能，重構(gòu)一個(gè)緊湊、便利步行的鄰里社區(qū)。建設(shè)多功能的新城鎮(zhèn)，營造社區(qū)和城鎮(zhèn)中心，讓社區(qū)回歸網(wǎng)格狀道路系統(tǒng)，重建富有活力的城市街道。主張借鑒二戰(zhàn)前美國小城鎮(zhèn)規(guī)劃優(yōu)秀傳統(tǒng)，塑造具有城鎮(zhèn)生活氛圍、緊湊的社區(qū)，取代郊區(qū)蔓延模式緊湊型發(fā)展 親密的鄰里關(guān)系 回歸自然 步行社區(qū) 多功能整合 街道活力三層規(guī)模 大尺度區(qū)域的發(fā)展 中尺度鄰里、社區(qū)、交通走廊 小

4、尺度街區(qū)、街道、建筑兩種模式 “傳統(tǒng)鄰里開發(fā)”模式（Traditional Neighborhood Development，簡(jiǎn)稱TND模式） 提出者：安德雷斯杜安尼（Andres Duany)和伊麗莎白普拉特（Elizabeth PlaterZyberk） （DPZ） “交通導(dǎo)向開發(fā)”模式（Transitoriented development，簡(jiǎn)稱TOD模式） 提出者：彼得卡爾索普（Peter Calthorpe）在不同層面闡述新城市主義的思想從不同形式、不同層面闡述了新城市主義的思想第一部分 新城市主義理念緣起兩種模式 （在新城市主義的規(guī)劃實(shí)踐中，兩者是嵌套在一起運(yùn)作的） TOD 偏重于

5、整個(gè)大都市區(qū)域?qū)用妫瑥?qiáng)調(diào)鄰里與軌道交通 融合的區(qū)域發(fā)展（注重公交系統(tǒng)） Pedestrian Pockets是TOD模式在鄰里范圍的設(shè)想， 重于步 行街區(qū)設(shè)計(jì)，和TND模式一些原則類似 TND 偏重于社區(qū)鄰里層面的規(guī)劃設(shè)計(jì)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)歷史感第一部分 新城市主義理念緣起第二部分 國內(nèi)外成功案例案例1：佛羅里達(dá)州Seaside小鎮(zhèn)開放型社區(qū)首個(gè)應(yīng)用 始建于1980年，位于郊區(qū)的濱海居住度假小鎮(zhèn)，被時(shí)代周刊列為美國近十年“十大設(shè)計(jì)成就之一”。規(guī)模:占地32.4萬方，800米海岸線，約2000人，350個(gè)獨(dú)立住宅， 200套公寓單元和200間旅館客房。第二部分 國內(nèi)外成功案例街道和步行道可通向海灘和城鎮(zhèn)

6、中心風(fēng)景和道路最有益于所有居民鼓勵(lì)社區(qū)間相互關(guān)系，明確社區(qū)中心城鎮(zhèn)格局遵循“五分鐘”步行原則優(yōu)先布置公共空間和文化教育機(jī)構(gòu)社區(qū)服務(wù)半徑為0.4-0.6公里規(guī)劃設(shè)計(jì)原則第二部分 國內(nèi)外成功案例 規(guī)劃結(jié)構(gòu)：以中央廣場(chǎng)為核心，社區(qū)道路都通向海灘和城鎮(zhèn)中心，公共服務(wù)設(shè)置在廣場(chǎng)周邊，供所有住戶使用；城市界面以中高密度住宅為主，景觀界面打造濱海低密度區(qū)景觀界面（內(nèi)城）城市繁華界面（外城）規(guī)劃布局：整體規(guī)劃以城市道路分隔，形成城市界面和靠海邊的景觀界面兩大部分；城市界面：人口密度較高，靠近城市和人流、交通較好的方向，排布以中高密度的住宅和大量公共服務(wù)配套為主，營造活力繁華的小鎮(zhèn)生活；景觀界面：保持海灘自然景

7、觀為主，布置少量低密度旅館、涼亭等，不做過多開發(fā)，只設(shè)置少量景觀節(jié)點(diǎn)，形成純粹的景觀低密區(qū)。公共服務(wù)中心第二部分 國內(nèi)外成功案例海濱布置少量渡假旅館、涼亭，海灘無其他開發(fā)，保持自然狀態(tài)，供人們享受。住宅產(chǎn)品包括：獨(dú)棟別墅、雙拼、連排別墅。購買者以自住和渡假型第二住所為主。公共服務(wù)設(shè)施環(huán)繞中央廣場(chǎng)布置：市政廳、購物中心、俱樂部、社區(qū)中心、郵局等。利用原有生態(tài)資源，保護(hù)性開發(fā)為綠化公園。居住區(qū)低密度公共度假配套區(qū)核心公園公園功能布局：第二部分 國內(nèi)外成功案例公共空間打造：以核心中央廣場(chǎng)為標(biāo)志，設(shè)置大量商業(yè)體外擺、住宅小節(jié)點(diǎn)、涼亭等公共開放空間，成為鄰里間聚會(huì)交流的場(chǎng)所，從而營造強(qiáng)烈的社區(qū)氛圍第二部

8、分 國內(nèi)外成功案例道路：全人車混行，通過增加路網(wǎng)密度，降低道路等級(jí)，提高開放程度，提升商業(yè)價(jià)值道路體系：社區(qū)道路系統(tǒng)沒有區(qū)分主干道和次干道，且全部人車混行，它通過增加路網(wǎng)整體密度，降低道路等級(jí)，提高了每戶的通達(dá)性，又降低了機(jī)動(dòng)車的行車速度可達(dá)性：每個(gè)鄰里半徑不超過400米，保證大部分家庭到鄰里公園僅需步行3min左右，到社區(qū)中心廣場(chǎng)或公共空間僅步行5min。第二部分 國內(nèi)外成功案例社區(qū)所在地為原鐵路總站舊址，1988年協(xié)和公司以競(jìng)賣方式從政府處獲得土地；項(xiàng)目定位：高密度條件下的新型城市濱海生活；地理位置：太平洋協(xié)和社區(qū)位于溫哥華中心城區(qū)的濱水地帶，毗鄰溫哥華中心商業(yè)區(qū)；項(xiàng)目規(guī)模：占地面積83萬

9、平方米，總建筑面積110萬平方米。案例2：加拿大太平洋協(xié)和社區(qū)第二部分 國內(nèi)外成功案例規(guī)劃結(jié)構(gòu)：社區(qū)組團(tuán)分散布局，以公園等開闊空間分割，由社區(qū)道路加以界定，商業(yè)位于社區(qū)中心，易形成核心區(qū)，社區(qū)與森林之間是城市公共休閑區(qū)，建立與城市的聯(lián)系社區(qū)住宅組團(tuán)分散布局，由公園等公共開闊空間分隔，并由社區(qū)道路加以界定；主要商業(yè)位于社區(qū)中心，易形成核心區(qū)；商業(yè)布置與公共開敞空間聯(lián)系在一起，增加了商業(yè)的展示面；五大開放式公園和濱海長廊提供開放性和多元性的休閑空間，倡導(dǎo)一種新的生活方式；在社區(qū)與森林公園之間興建城市公共休閑地帶，形成區(qū)域標(biāo)識(shí)，建立與城市的聯(lián)系。溫哥華商業(yè)中心住宅區(qū)商業(yè)公園城市公共休閑區(qū)第二部分 國

10、內(nèi)外成功案例公共節(jié)點(diǎn)的打造：公共休閑區(qū)強(qiáng)調(diào)人與自然的融合，五大開發(fā)型公園和濱海長廊貫穿整個(gè)社區(qū)，將社區(qū)有機(jī)融合在一起公園公園公園公園公園城市公共休閑區(qū)濱海長廊開放式公園城市公共休閑區(qū)濱海長廊： 3公里濱海長廊，成為協(xié)和社區(qū)最著名的標(biāo)識(shí)，保護(hù)3公里長的海岸線自然資源，修建專供行人和自行車使用的濱水大道；五大開放式公園： 提供兒童玩樂區(qū)、籃球場(chǎng)、曲棍球場(chǎng)、戲水池、休閑草坪、臨海觀景亭、自行車徑等休閑娛樂空間；城市公共休閑區(qū)：在社區(qū)與森林公園之間興建城市公共休閑地帶，包括國家廣場(chǎng)世界最大的氣撐式圓頂體育館、溫哥華新中心圖書館、科學(xué)世界中心等，形成區(qū)域標(biāo)識(shí)，建立與城市的聯(lián)系；第二部分 國內(nèi)外成功案例商

11、業(yè)中心：區(qū)域商業(yè)中心布置在核心區(qū)，建立與城市的聯(lián)系，提升整體價(jià)值溫哥華商業(yè)中心住宅區(qū)商業(yè)公園主要商業(yè)位于社區(qū)中心，易形成核心區(qū)，建立與城市的聯(lián)系；商業(yè)布置與公共開敞空間聯(lián)系在一起，增加了商業(yè)的展示面；部分商業(yè)與濱海綠化帶結(jié)合，增強(qiáng)參與性的同時(shí)，最大化利用景觀資源。第二部分 國內(nèi)外成功案例道路：濱海大道專人行人和自行車使用，其他道路人車混行，道路系統(tǒng)對(duì)居住組團(tuán)的空間范圍加以限定，并逐級(jí)收縮，建立了組團(tuán)之間、社區(qū)與城市的聯(lián)系社區(qū)內(nèi)建有城市道路，成為連接社區(qū)各組的主要樞紐通道社區(qū)道路溝通社區(qū)與城市其他地區(qū)社區(qū)道路成為分隔各個(gè)社區(qū)組團(tuán)的邊界景觀濱海大道在區(qū)域中部橫貫一條城市道路，使之成為連接社區(qū)各組團(tuán)

12、的主要樞紐通道，并建立社區(qū)與城市的融合； 社區(qū)的道路系統(tǒng)，成為連接與分隔各組團(tuán)，和溝通社區(qū)與外部的樞紐。第二部分 國內(nèi)外成功案例案例3：深圳萬科城表面的開放型社區(qū)主打西班牙風(fēng)情社區(qū)，為“深圳首創(chuàng)大型TOWNHOUSE親地社區(qū)” 規(guī)模:項(xiàng)目占地約46萬平方米，建筑面積約53萬平方米，其中住宅：398050平方米，商業(yè)30000平方米整體規(guī)劃布局：用水軸線和綠軸線將湖面兩邊的住宅、市政文化廣場(chǎng)、風(fēng)情街區(qū)、會(huì)所等有機(jī)串聯(lián)，只在商業(yè)街區(qū)做開放，并不向住宅內(nèi)部延伸，開放程度非常有限開放式的社區(qū)規(guī)劃，以街區(qū)為單元，社區(qū)內(nèi)部的住宅也具有良好的圍合感，同時(shí)兼顧小區(qū)與片區(qū)共同成長的必要性，讓片區(qū)、社會(huì)的發(fā)展在小

13、區(qū)得到反映，小區(qū)向片區(qū)擴(kuò)散，整個(gè)小區(qū)則呈現(xiàn)開放式預(yù)留出了小區(qū)與片區(qū)的開放式接觸空間、顧全大局的同時(shí)為自己的產(chǎn)品創(chuàng)造了可持續(xù)發(fā)展、與片區(qū)共成長的未來開放式的規(guī)劃，還能夠使城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和各項(xiàng)服務(wù)配套與住區(qū)互相呼應(yīng)，外部對(duì)內(nèi)滲透、內(nèi)部對(duì)外開放，形成與城區(qū)的共存共榮。這種部分之間及部分與整體的融合，真正體現(xiàn)了城市的有機(jī)統(tǒng)一性住宅組團(tuán)住宅組團(tuán)住宅組團(tuán)學(xué)校商業(yè)街區(qū)風(fēng)情商業(yè)街：以文化廣場(chǎng)為中心，沿街道向周邊輻射商業(yè)，形成核心公共空間，區(qū)分商業(yè)內(nèi)街與外街，結(jié)合水景排布沿河商業(yè)，向住宅組團(tuán)有所延伸，做了表面的開放萬科城商業(yè)街以文化廣場(chǎng)為中心，排布美食坊與百貨購物，形成消費(fèi)者的集聚場(chǎng)所商業(yè)內(nèi)街區(qū)集中設(shè)置特色、藝

14、術(shù)主題商業(yè)，營造出充滿個(gè)性、體驗(yàn)、情趣的商業(yè)氛圍商業(yè)街區(qū)區(qū)外圍布局社區(qū)及周邊配套型設(shè)施沿河排布風(fēng)情娛樂商業(yè)，并與水景結(jié)合，形成獨(dú)特風(fēng)格特色的西班牙商業(yè)街區(qū)意向生活場(chǎng)景營造：以純正的西班牙、地中海風(fēng)情立意，通過各具特色的大小廣場(chǎng)與景觀小品、精致的街景與水景，情景展現(xiàn)歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)風(fēng)貌風(fēng)情商業(yè)街二層商業(yè)街沿河景觀燈塔景觀小品內(nèi)部道路整體道路體系設(shè)置結(jié)合了開放式的社區(qū)規(guī)劃，以街區(qū)為單元，干道與支路相連，小區(qū)內(nèi)組團(tuán)間通過干道發(fā)生有機(jī)聯(lián)系，組團(tuán)內(nèi)部通過支路也具有良好的內(nèi)部通達(dá)性道路體系：主要考慮地下全開挖成本較高，全人車混行，車流全部走地面，只設(shè)置部分地下車庫環(huán)線干道環(huán)繞整個(gè)小區(qū)，并將風(fēng)情商業(yè)街區(qū)以及各個(gè)

15、住宅組團(tuán)連接起來，并通過多個(gè)小區(qū)出入口與外部市政道路相連；環(huán)線干道為人車分行，道路兩側(cè)為步行道，之間為雙向單車道在各個(gè)組團(tuán)內(nèi)部通過人車混行車道，以支路形式實(shí)現(xiàn)環(huán)線干道人與車的分流，向各個(gè)組團(tuán)內(nèi)部輻射，是干道的有效補(bǔ)充風(fēng)情商業(yè)街區(qū)外街為人車分行車道，沿街布置商業(yè)，并在內(nèi)部節(jié)點(diǎn)以及沿河路段進(jìn)行景觀綠化處理內(nèi)街為步行街道，禁止車輛進(jìn)入，吸引人流聚集環(huán)線干道商業(yè)內(nèi)街商業(yè)外街22營銷特點(diǎn)：定位于服務(wù)一個(gè)區(qū)域的購物中心，創(chuàng)新模式激活真實(shí)消費(fèi)，形成一個(gè)區(qū)域性的潛力商圈銷售模式體驗(yàn)式營銷業(yè)態(tài)組合招商模式不返租的帶租約銷售多點(diǎn)體驗(yàn)來引導(dǎo)客戶對(duì)于親地社區(qū)以及異域風(fēng)情的深切感受充分考慮未來的經(jīng)營，采取帶租約銷售方式

16、，租約一般為5年業(yè)態(tài)布局中餐飲業(yè)態(tài)比重最大，形成集聚效應(yīng)以餐飲為主的業(yè)態(tài)布局主力店先行的招商策略主力店招商先行的策略很成功，招商在幾個(gè)主力店的帶動(dòng)下招商工作在計(jì)劃的時(shí)間內(nèi)圓滿完成 第二部分 國內(nèi)外成功案例案例4：宜賓萊茵河畔開放型社區(qū)運(yùn)用較好的項(xiàng)目占地面積:約485畝總建面:約80萬平方米其中住宅建筑面積64萬平方米商業(yè)建筑面積約16萬平方米整體規(guī)劃：著重由多向的街道交匯成多個(gè)廣場(chǎng)節(jié)點(diǎn)并形成由街道圍合的組團(tuán)，從而整合成一個(gè)開放與封閉組合的動(dòng)靜相宜的社區(qū)格局 設(shè)計(jì)理念： 項(xiàng)目借鑒中世紀(jì)德國南部萊茵河畔眾多歐洲鎮(zhèn)的風(fēng)貌與格局，營造一個(gè)全新的開放式的新型居住社區(qū)。整體結(jié)構(gòu)： 著重由多向的街道交匯成多

17、個(gè)廣場(chǎng)節(jié)點(diǎn)并形成由街道圍合的封閉組團(tuán)，從而整合成一個(gè)開放與封閉組合的動(dòng)靜相宜的城市格局。功能布局：集住宅、商業(yè)、公共配套于一體的大型歐式復(fù)合項(xiàng)目、宜賓市區(qū)一流的高尚生活社區(qū)，同時(shí)也是宜賓地區(qū)地標(biāo)性建筑群落。入口廣場(chǎng)節(jié)點(diǎn)(公共配套）市政道路集中商業(yè)景觀商業(yè)商業(yè)裙樓社區(qū)商業(yè)街商業(yè)居住區(qū)主入口主入口商業(yè)街區(qū)規(guī)劃：通過貫穿整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)主軸與景觀商業(yè)、街坊式商業(yè)聯(lián)通，形成“H”型商業(yè)布局，結(jié)合各個(gè)公共空間節(jié)點(diǎn)將整個(gè)社區(qū)打開集中商業(yè)景觀商業(yè)公共節(jié)點(diǎn)商業(yè)街區(qū)街坊式商業(yè)入口餐飲商業(yè)氛圍由廣場(chǎng)式道路深入社區(qū)內(nèi)部并相互銜接，項(xiàng)目北側(cè)延城市道路布置了大量餐飲店，在西南角為一個(gè)集中式商業(yè)，西側(cè)設(shè)置了獨(dú)立的街坊式商業(yè)

18、街區(qū)，東部為景觀商業(yè)街區(qū)，其余街道布置了大量商鋪。道路形態(tài)：社區(qū)主干道實(shí)行人車分行，車輛可從入口處直接進(jìn)入地下車庫，社區(qū)內(nèi)部商業(yè)街區(qū)次要道路采取人車混行與步行兩種形式社區(qū)內(nèi)部商業(yè)街區(qū)次要道路采取人車混行，增加了社區(qū)內(nèi)部的停車位，同時(shí)增強(qiáng)了生活的便利性。人車混行街道布置與可移動(dòng)景觀盆栽相結(jié)合，在滿足人行車行的前提下，控制街道尺寸，約18m。步行街道：約12m人車混行街道：約18m主干道生活場(chǎng)景：運(yùn)用地標(biāo)鐘塔、雕塑小品、商業(yè)外擺及裝飾等營造強(qiáng)烈的生活氛圍開放式的居住社區(qū)有更多放松、休閑、交談、可以用來靜思的戶外空間，不同尺度和功能的路放置于不同環(huán)境之中，景觀、廣場(chǎng)、建筑之間強(qiáng)化了人與環(huán)境的參與度，

19、縮短了鄰里空間，增強(qiáng)了生活的便利性。第三部分 案例總結(jié)及項(xiàng)目啟示與城市的關(guān)系：城市界面與景觀界面的處理和過渡 高密度、公共服務(wù)類設(shè)施置于城市界面，景觀界面設(shè)置低密度、景觀休閑類；兩者之間 可通過道路、景觀進(jìn)行過渡和串聯(lián)都市核心帶的建立開放空間 以商業(yè)街或集中式商業(yè)與公共空間的結(jié)合形成核心主軸開放空間，商業(yè)街貫穿深入社區(qū)，提高社區(qū)開放程度公共空間的優(yōu)先設(shè)置廣場(chǎng)、景觀節(jié)點(diǎn)的頻繁適時(shí)設(shè)置，提供活動(dòng)交流空間道路體系設(shè)計(jì)：尊重區(qū)域級(jí)交通規(guī)劃，與外在道路有序承接；社區(qū)內(nèi)部道路人車分行、混行及步行逐步收縮，注重道路設(shè)計(jì)，使道路也成為公共空間生活場(chǎng)景的營造：運(yùn)用景觀小品、地標(biāo)建筑、商業(yè)外擺裝飾等營造良好的生活氛圍開放型社區(qū)的實(shí)踐運(yùn)用總結(jié)開放的“度”全開放：都市核心路、城市級(jí)道路半開放：社區(qū)公共設(shè)施（商業(yè)、景觀共建）、城市次級(jí)道路封閉 ：組