階段性擔保責任

1、階段性擔保責任的厘清實踐中，階段性擔保主要出現(xiàn)在借款人在房屋所有權證及國有土地使用證尚未取得時向貸款人（主要是銀行）借款情形下。一般房屋抵押貸款發(fā)放程序是：借款人將房屋抵押給貸款人，貸款人在取得房屋抵押他項權證后才放款。而通過由房產開發(fā)商、房產中介、擔保公司等提供階段性擔保的形式，貸款人可以在房屋抵押他項權證取得之前就發(fā)放貸款。本來，階段性擔保制度對于解決風險敞口期問題提供了有效途徑，但是在司法實踐中，由于對階段性擔保的擔保責任認識不一，使提供階段性擔保的保證人承擔了不應有的風險，極大的挫傷了階段性擔保保證人的積極性，違背了階段性擔保制度的設立初衷。本文寫作的目的即為厘清階段性擔保保證人的責任

2、范圍，以期階段性擔保制度健康發(fā)展。 一、階段性擔保制度創(chuàng)立的目的-解決貸款風險敞口期問題，加快商品交易的進程。在房屋買賣交易過程中，房屋開發(fā)商希望早日回收資金以減輕資金壓力，二手房出售人希望盡快全部收回售房款，而在上述兩種情形下，房屋買受人并沒有取得房屋的房屋所有權證及國有土地使用證，無法及時的將房屋抵押給銀行，沒有抵押物銀行也不愿意放款，因為銀行如果在取得房屋抵押他項權證前放款，在銀行放款之日至借款人依照約定辦理房屋抵押他項權證并交付銀行之日期間，銀行的貸款債權是沒有任何擔保的，這個期間我們稱之為貸款風險敞口期。階段性擔保專為解決貸款的風險敞口期問題而生，由房屋開發(fā)商或者房產中介、擔保公司為

3、貸款風險敞口期區(qū)間提供擔保，貸款人可以將風險轉嫁給房屋開發(fā)商、房產中介、擔保公司，解決了貸款人的提前放款后顧之憂。而貸款人提前放款，作為借款人的買受人就可以及時將購房款支付給房屋出售人，從而加快商品交易的進程。二、階段性擔保的法律屬性-附解除條件的民事法律行為。 當事人在為法律行為時，可以附加一定條件，將條件的成就與否（作為條件的事實出現(xiàn)與否）作為民事法律行為效力發(fā)生或者消滅的根據。解除條件又稱失效條件，是指可以使已經生效的法律行為失去效力的條件，即在解除條件成就前，民事法律行為的效力已經發(fā)生，一旦條件成就，當事人的權利義務關系歸于消滅。在階段性擔保中，貸款人要求房產開發(fā)商、房產中介、擔保公司

4、等提供階段性擔保，并不是要求保證人就借款全程承擔擔保責任，而是待借款人實際取得房屋所有權證及國有土地使用證后將房屋抵押給貸款人，以抵押的房屋做借款的擔保。即階段性擔保專為解決貸款風險敞口期問題而存在，只要貸款人取得了房屋抵押他項權證，階段性擔保的使命就此終結。若在貸款人取得房屋抵押他項權證之前，貸款債權符合收貸條件（提前收回或貸款到期等），提供階段性擔保所附的解除條件尚未成就，階段性擔保的保證人就應對整個貸款人的全部債權承擔保證責任。從階段性擔保的上述特征看，階段性擔保系附解除條件之民事法律行為。三、階段性擔保區(qū)間與保證期間的關系。 司法實踐中，包括北京和武漢地區(qū)相當多的人民法院，援引擔保法司

5、法解釋第三十二條“保證合同約定的保證期間早于或者等于主債務履行期限的，視為沒有約定，保證期間為主債務履行期屆滿之日起六個月”之規(guī)定，認定提供階段性擔保的保證人對貸款人的債權承擔連帶責任，而根本就不考慮階段性擔保的條件是否成就，將保證期間概念與階段性擔保附條件之民事法律行為混為一談，在實踐中造成了極大地混亂，給提供階段性擔保的保證人帶來了不應有的極大風險。這種風險完全是由于人民法院對法律法規(guī)理解錯誤而造成的認識風險。因此有必要對階段性擔保區(qū)間與保證期間進行區(qū)別。所謂保證期間，是指根據債權人和保證人的約定或者法律規(guī)定由保證人承擔保證責任的期間。根據擔保法及其司法解釋的規(guī)定，保證期間為除斥期間，若債

6、權人未在保證期間內向保證人提出承擔保證責任的主張，債權人要求保證人承擔保證責任的權利消滅，但是債權人在保證期間提出要求保證人承擔保證責任的主張，保證期間自動失效，債權人的保證債權僅受訴訟時效的約束，保證期間再無任何意義。而階段性擔保中所附的條件若成就（貸款人取得了房屋抵押他項權證），根本就不發(fā)生保證人要承擔擔保責任的法律后果，保證期間制度在此沒有任何適用的前提。相反，若階段性擔保中所附的條件沒有成就（貸款人未取得房屋抵押他項權證），此時若貸款人依照合同約定收回貸款（提前收貸或貸款到期），即擔保人仍處于擔保區(qū)間，提供階段性擔保的保證人應承擔擔保責任，自動受到保證期間制度的約束。貸款人必須在保證期

7、間內向保證人主張權利，否則權利滅失。即保證期間適用的前提是保證人存在保證責任，或者說保證人仍然處于保證區(qū)間。對于貸款人已經取得了房屋抵押他項權證的情形，階段性擔保保證人的使命已經完成，保證區(qū)間已過，階段性擔保保證人當然無須承擔保證責任，保證期間對階段性擔保保證人毫無意義，完全沒有適用的前提。四、階段性擔保風險防控要點。上文已論述，階段性擔保的保證人承擔擔保責任的前提是階段性擔保所附的解除條件尚未成就，因此階段性擔保所有的風險防控的措施和要點都要緊密圍繞這一前提來設計。對貸款人而言，貸款人當然想把區(qū)間內的所有風險全部轉嫁給階段性擔保的保證人，要達到這一目標，就得詳細的與階段性擔保的保證人約定解除

8、條件。而解除條件是否能成就最重要的方面是權利是否存在瑕疵，若抵押物存在權利瑕疵或者在辦理抵押之前就被其他法院查封、扣押，貸款人是否能取得抵押權就難以確定。這就貸款人與階段性擔保的保證人詳細約定保證人承擔擔保責任的條件范圍。以下幾個方面都是應約定的重點：1、貸款前所售房屋未設置抵押；2、不存在任何產權糾紛和財務糾紛；3、不得將該房屋轉賣；4、協(xié)助購房人辦理所購房屋的房屋所有權證、國有土地使用權證。對提供階段性擔保的保證人而言，當然是希望所附的解除條件越寬松越好，從這一目標出發(fā)，以下方面將是提供階段性擔保的保證人與貸款人約定的重點：1、因貸款人的過錯致使所附解除條件不能成就或者貸款人故意阻卻所附條

9、件的成就，保證人不承擔保證責任；2、盡量縮短擔保區(qū)間，將擔保區(qū)間縮短至向貸款人交付房屋所有權證及國有土地使用證之時，如果貸款人不及時辦理抵押登記手續(xù)的，與提供階段性擔保的保證人無涉。3、明確擔保的權利瑕疵的范圍，因超出明確約定的權利瑕疵范圍之外的原因導致所附的解除條件不能成就的，與保證人無涉。4、明確排除法律禁止抵押的情形，因法律規(guī)定禁止抵押的情形出現(xiàn)，保證人不承擔擔保責任。五、特殊情況下的階段性擔保責任承擔問題。 實踐中還有一種很特殊的情形：階段性擔保所附解除條件暫時成就，如貸款人已取得了房屋抵押他項權證，但抵押權被確認無效或被撤銷。此時提供階段性擔保的保證人是否應當承擔擔保責任？要解決這一

10、問題，首先就要看提供階段性擔保的保證人與貸款人是否有明確約定，如果保證人與貸款人明確約定了權利瑕疵的范圍，并約定因超出明確約定的權利瑕疵范圍之外的原因導致所附的解除條件不能成就的，與保證人無涉的，則超出此范圍的，保證人自不應承擔擔保責任。若因貸款人的原因導致抵押權被確認無效或被撤銷，保證人也不應承擔擔保責任。如果保證人與貸款人明確僅約定了保證人承擔權利瑕疵擔保責任，而沒有約定權利瑕疵的具體范圍，就要從誠實信用原則角度來考慮。貸款人要求保證人提供階段性擔保的目的是解決風險敞口期問題，雖然階段性擔保所附的解除條件表象上成就，但抵押權被確認無效系自始無效，抵押權被撤銷而貸款人無過錯，實際上階段性擔保所附的解除條件并未成就，保證人仍然要承擔擔保責任。從這一點看，階段性擔保的保證人提供的擔保應是一種實質意義上的擔保，而非形式意義上的。六、階段性擔保對典當行業(yè)的意義。討論本問題的前提建立在“抵質押被確認無效或被撤銷不影響典當合