某集團(tuán)投資決策流程調(diào)研課件

1、項(xiàng)目投資決策評(píng)審流程研究 總裁辦 2013-8-21前言 投資項(xiàng)目涉及到資金、周期、社會(huì)資源等多渠道、多層面、多環(huán)節(jié)的內(nèi)容，項(xiàng)目投資的成敗，與項(xiàng)目前期大量細(xì)致、準(zhǔn)確和有深度的調(diào)研分析工作有著密切和重要的聯(lián)系。提高項(xiàng)目調(diào)研分析的水平，規(guī)范投資決策評(píng)審行為，提升科學(xué)決策的能力，是項(xiàng)目投資決策評(píng)審需要高度重視的問題。1. 行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)投資決策評(píng)審流程龍湖萬(wàn)科萬(wàn)達(dá) 投資決策流程上會(huì)資料準(zhǔn)備地區(qū)公司發(fā)展部地區(qū)公司PMO會(huì)議地區(qū)公司總經(jīng)理審批集團(tuán)投融資中心集團(tuán)投融資決策委員會(huì)地區(qū)公司發(fā)展部龍湖企業(yè)投資決策評(píng)審流程龍湖企業(yè)投資決策分析模型萬(wàn)科投資決策評(píng)審流程萬(wàn)科投資決策評(píng)審流程準(zhǔn)備階段立項(xiàng)階段基礎(chǔ)研究土地信

2、息收集、甄別立項(xiàng)報(bào)告合作意向書或框架協(xié)議萬(wàn)科投資決策評(píng)審流程可研階段規(guī)劃設(shè)計(jì)成本測(cè)算財(cái)務(wù)測(cè)算市場(chǎng)分析、客戶定位合同法律風(fēng)險(xiǎn)分析萬(wàn)科投資決策評(píng)審流程決策階段通過決策與土地方簽署協(xié)議移交階段項(xiàng)目經(jīng)理部、項(xiàng)目事務(wù)部萬(wàn)達(dá)投資決策評(píng)審流程萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目獲取管理辦法項(xiàng)目投資決策評(píng)審流程思考1. 項(xiàng)目投資決策需要考慮的因素 項(xiàng)目特征是否符合企業(yè)的主營(yíng)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域 項(xiàng)目地域是否符合企業(yè)的戰(zhàn)略布局規(guī)劃 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)指標(biāo)是否可行 項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)是否可控 項(xiàng)目所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境、人文是否良好2. 項(xiàng)目投資決策評(píng)審流程需要考慮的因素 項(xiàng)目信息渠道、所有資料的可靠性 項(xiàng)目是否實(shí)地考察 項(xiàng)目業(yè)主方是否充分接觸溝通 項(xiàng)目可行

3、性分析深度、完整性和準(zhǔn)確程度 參與項(xiàng)目可行性分析的單位和人員的構(gòu)成及分析方法是否可行 提交投資決策評(píng)審的資料完備程度 是否存在先入為主的假設(shè)準(zhǔn)備階段項(xiàng)目信息收集、甄別立項(xiàng)階段內(nèi)部立項(xiàng)報(bào)告、簽訂合作意向書或框架協(xié)議可研階段項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、成本測(cè)算、財(cái)務(wù)測(cè)算、市場(chǎng)分析、客戶定位、合同法律風(fēng)險(xiǎn)分析決策階段投委會(huì)評(píng)審決策、與項(xiàng)目方簽訂正式協(xié)議項(xiàng)目投資決策流程不管是什么類型的項(xiàng)目，招拍掛、招商引資、收并購(gòu)項(xiàng)目等，從項(xiàng)目信息收集到項(xiàng)目決策通過，都必須要經(jīng)歷這四個(gè)階段。每個(gè)階段必須要開展的相應(yīng)的工作內(nèi)容和形成的必要的工作成果以備決策評(píng)審。法務(wù)部門投資發(fā)展中心財(cái)務(wù)管理部門設(shè)計(jì)部門工程管理部門成本管理部門營(yíng)

4、銷部門決策層項(xiàng)目信息收集項(xiàng)目信息歸檔項(xiàng)目初判是否符合集團(tuán)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃？是否符合集團(tuán)地域戰(zhàn)略布局？是否符合集團(tuán)三年經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略規(guī)劃？是否符合集團(tuán)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備要求？項(xiàng)目獲取的方式填寫：項(xiàng)目信息市調(diào)表；項(xiàng)目立項(xiàng)建議書項(xiàng)目準(zhǔn)備階段：項(xiàng)目信息收集、初判項(xiàng)目信息評(píng)估會(huì)實(shí)地考察項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研考察定期或不定期匯總所有項(xiàng)目信息，由總裁組織項(xiàng)目信息評(píng)估會(huì)進(jìn)行綜合評(píng)估，確定項(xiàng)目是否立項(xiàng)。法務(wù)部門投資發(fā)展中心財(cái)務(wù)管理部門設(shè)計(jì)部門工程管理部門成本管理部門營(yíng)銷部門決策層項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目科研階段：項(xiàng)目可行性分析編制項(xiàng)目信息評(píng)估會(huì)制定可行性研究計(jì)劃組織召開項(xiàng)目可行性研究啟動(dòng)會(huì)，啟動(dòng)可行性研究報(bào)告編制工作。同意立項(xiàng)組織現(xiàn)場(chǎng)勘查、盡職調(diào)查法律風(fēng)險(xiǎn)

5、分析市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目及產(chǎn)品定位規(guī)劃草案設(shè)計(jì)工程技術(shù)分析項(xiàng)目成本測(cè)算經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算擬訂合同草案編制可行性分析報(bào)告如涉及酒店，需酒店集團(tuán)參與調(diào)研和定位并出意見總裁審批同意啟動(dòng)編制項(xiàng)目存檔不同意立項(xiàng)法務(wù)部門投資發(fā)展中心財(cái)務(wù)管理部門設(shè)計(jì)部門工程管理部門成本管理部門營(yíng)銷部門決策層項(xiàng)目決策階段：項(xiàng)目投資決策評(píng)審可行性分析報(bào)告內(nèi)部評(píng)審（書面OA發(fā)給參與的各個(gè)部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行審查，提出修改意見，并調(diào)整修改意見）投委會(huì)集體評(píng)審合同談判簽訂參加招拍掛結(jié)束申請(qǐng)投委會(huì)決策評(píng)審?fù)顿Y發(fā)展中心主要就項(xiàng)目及產(chǎn)品定位、規(guī)劃草案、經(jīng)濟(jì)投資測(cè)算、法律及政策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目交易方式、項(xiàng)目和集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)聯(lián)五個(gè)方面形成匯報(bào)PPT，由投委會(huì)成員進(jìn)行

6、評(píng)審。評(píng)審?fù)ㄟ^存檔項(xiàng)目選擇關(guān)注的幾大因素 看區(qū)位 看地塊的場(chǎng)地條件 看項(xiàng)目規(guī)劃條件 看交易方式 項(xiàng)目選擇關(guān)注的幾大因素 看區(qū)位 區(qū)位不僅僅是一個(gè)自然地理位置的概念，還應(yīng)包括經(jīng)濟(jì)地理狀況與交通地理狀況。不同的區(qū)位適于建造不同的房地產(chǎn)。我們的投資戰(zhàn)略區(qū)位是什么？ 看地塊的場(chǎng)地條件 如果說地段是大前提，那么場(chǎng)地則是小前提。場(chǎng)地條件通常包括地塊的大小、形 狀、地質(zhì)地形條件、臨街狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平及分區(qū)限制等。不同地塊周圍的市政基礎(chǔ)設(shè)施往往存在較大差異。場(chǎng)地是否拆遷完畢，如果未拆遷完畢，項(xiàng)目開發(fā)會(huì)因拆遷而存在不定因素。地塊的高差情況。高差較大，即會(huì)影響建筑布局，還會(huì)增加土石方和邊坡支護(hù)工程，增加項(xiàng)目成本

7、項(xiàng)目選擇關(guān)注的幾大因素 看項(xiàng)目規(guī)劃條件 通常城市規(guī)劃管理部門出于對(duì)整個(gè)城市和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的考慮，對(duì)每個(gè)地塊都會(huì)提出具體的規(guī)劃要求。開發(fā)企業(yè)必須遵守這些要求，而不同的要求對(duì)項(xiàng)目的影響很大。如用途。不同的地塊適合建造的物業(yè)是不一樣的，不同的物業(yè)開發(fā)對(duì)資金需求也不一樣。如建筑密度、高度、容積率。不同的容積率構(gòu)成不同的產(chǎn)品。還要關(guān)注設(shè)計(jì)條件的可行性。有時(shí)政府給出設(shè)計(jì)條件，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)限制較大。項(xiàng)目選擇關(guān)注的幾大因素 看交易方式 從獲取土地使用權(quán)的途徑和方式來看，有通過政府出讓和當(dāng)前土地使用者轉(zhuǎn)讓兩種途徑。 政府土地出讓的途徑操作比較簡(jiǎn)單，法律關(guān)系清楚。從當(dāng)前土地使用者手中獲、取土地則有許多種操作方式，如

8、買斷土地過名，收購(gòu)公司股權(quán)。不同的操作方式，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作影響不同。項(xiàng)目選擇關(guān)注的幾大因素 看交易方式 從獲取土地使用權(quán)的途徑和方式來看，有通過政府出讓和當(dāng)前土地使用者轉(zhuǎn)讓兩種途徑。政府土地出讓的途徑操作比較簡(jiǎn)單，法律關(guān)系清楚。從當(dāng)前土地使用者手中獲取土地則有許多種操作方式，如買斷土地過名，收購(gòu)公司股權(quán)。不同的操作方式，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作影響不同。買斷土地過名，除了要關(guān)注土地是否可以無條件使用和法律關(guān)系清楚外，土地收購(gòu)費(fèi)用全額進(jìn)成本，如同政府出讓一樣操作簡(jiǎn)單。通過收購(gòu)公司股權(quán)的形式來獲取土地，面臨的問題較多，一是土地的合法性，二是公司的債務(wù)，三是原有員工的處理，四是土地溢價(jià)后稅務(wù)負(fù)擔(dān)。前面三個(gè)問題通過設(shè)置

9、付款條件和要求提供有效擔(dān)保加以化解，但土地溢價(jià)后的稅務(wù)負(fù)擔(dān)將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生重大影響。項(xiàng)目投資決策分析要素 市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)投資三要素：時(shí)機(jī)、地段、質(zhì)量。 政策、政治環(huán)境分析。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析。 社會(huì)環(huán)境分析。 市場(chǎng)供求關(guān)系分析 人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)。 家庭收入。 城市化進(jìn)程。 消費(fèi)者預(yù)期。 市場(chǎng)供求數(shù)量對(duì)比。項(xiàng)目投資決策分析要素 項(xiàng)目本體和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的實(shí)際成交價(jià)格。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的銷售周期。 結(jié)合本項(xiàng)目的投資規(guī)模和經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。 社會(huì)環(huán)境分析。 財(cái)務(wù)分析 成本分析：土地成本、前期費(fèi)用、工程建設(shè)、政策收費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、三項(xiàng)費(fèi)用六大部分。 收入測(cè)算：一般包括銷售收入和租金收入或物業(yè)價(jià)值，如果是持有自營(yíng)物業(yè)

10、，一般按內(nèi)部收益法來測(cè)算。 現(xiàn)金流分析。 盈利分析：關(guān)注稅前成本利潤(rùn)率、年投資回報(bào)率。 項(xiàng)目投資決策分析要素 風(fēng)險(xiǎn)分析 法律風(fēng)險(xiǎn)。 價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)。 成本上漲風(fēng)險(xiǎn)。 政策風(fēng)險(xiǎn)。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 管理風(fēng)險(xiǎn)。 決策分析 投資決策應(yīng)履行嚴(yán)格的決策程序，應(yīng)該召集經(jīng)營(yíng)班子和全體相關(guān)人員進(jìn)行集體研究，議定后再報(bào)董事會(huì)或上級(jí)公司審批。 要對(duì)上報(bào)應(yīng)保持一種“健康的懷疑”態(tài)度來對(duì)待前期獲得的專業(yè)意見應(yīng)保持一種“健康的懷疑”態(tài)度來對(duì)待前期獲得的專業(yè)意見。 項(xiàng)目可行性分析把握的關(guān)鍵要點(diǎn) 問題清單調(diào)查和市政條件調(diào)查（掛牌項(xiàng)目） 待項(xiàng)目合同原則條件已基本達(dá)成一致后，項(xiàng)目所涉及前期相關(guān)技術(shù)指標(biāo)問題，由投資發(fā)展中心和技術(shù)部門落實(shí)

11、問題清單。 投資發(fā)展中心形成落實(shí)后的“前期技術(shù)事項(xiàng)落實(shí)成果說明”，主要對(duì)問題清單落實(shí)情況加以說明，作為項(xiàng)目掛牌文件等相關(guān)文件會(huì)簽時(shí)的附件，對(duì)于逐步深化落實(shí)的情況，在每個(gè)階段可予以更新。 轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目盡職調(diào)查審計(jì) 對(duì)于轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，在簽訂合同前需對(duì)項(xiàng)目和對(duì)方公司進(jìn)行項(xiàng)目盡職調(diào)查審計(jì)，投資發(fā)展中心、法律事務(wù)部、財(cái)務(wù)部門參加，必要時(shí)可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目可行性分析把握的關(guān)鍵要點(diǎn) 前期規(guī)劃設(shè)計(jì)條件交底 在項(xiàng)目通過立項(xiàng)、取得初步紅線圖等相關(guān)資料后，投資發(fā)展中心報(bào)集團(tuán)設(shè)計(jì)分管發(fā)展副總裁同意，規(guī)劃設(shè)計(jì)中心開始進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。 在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)前，投資發(fā)展中心應(yīng)按要求整理相關(guān)資料文件與規(guī)劃設(shè)計(jì)中心進(jìn)行前期

12、規(guī)劃交底，介紹說明有關(guān)項(xiàng)目情況并移交資料文件，交底文件需投資發(fā)展中心總經(jīng)理、規(guī)劃設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理簽字確認(rèn)。設(shè)計(jì)條件和資料發(fā)生變化或更新的，發(fā)展部應(yīng)及時(shí)與商業(yè)規(guī)劃研究院更新和交底。 交底和補(bǔ)充交底流程為：投資發(fā)展中心提交交底投資發(fā)展中心總經(jīng)理審批規(guī)劃設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理審批規(guī)劃設(shè)計(jì)中分管副總裁審批規(guī)劃設(shè)計(jì)中心。 在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)前，規(guī)劃設(shè)計(jì)中心應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察和調(diào)研，投資發(fā)展中心協(xié)調(diào)配合項(xiàng)目可行性分析把握的關(guān)鍵要點(diǎn) 規(guī)劃設(shè)計(jì)草案成果交底 規(guī)劃設(shè)計(jì)中心形成的規(guī)劃設(shè)計(jì)草案成果（圖紙和指標(biāo)），應(yīng)由規(guī)劃設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理簽字后及時(shí)交底給投資發(fā)展中心，以作為項(xiàng)目評(píng)估和談判的依據(jù)。設(shè)計(jì)成果發(fā)生更新的，規(guī)劃設(shè)計(jì)中心應(yīng)

13、及時(shí)與投資發(fā)展中心交底。 項(xiàng)目前期規(guī)劃方案匯報(bào) 根據(jù)需要并經(jīng)過總裁同意，項(xiàng)目前期規(guī)劃方案可以與政府或?qū)Ψ竭M(jìn)行正式溝通匯報(bào)。投資發(fā)展中心應(yīng)協(xié)調(diào)組織策劃好有關(guān)匯報(bào)會(huì)議安排，提前做好計(jì)劃和相關(guān)準(zhǔn)備工作。規(guī)劃設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)按計(jì)劃要求完成有關(guān)匯報(bào)規(guī)劃文本和規(guī)劃演示文件的準(zhǔn)備工作。項(xiàng)目可行性分析把握的關(guān)鍵要點(diǎn) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 立項(xiàng)通過后，由投資發(fā)展中心填寫測(cè)算需求單并附落實(shí)后的問題清單，由總裁簽批后，交成本部門、財(cái)務(wù)部門進(jìn)行測(cè)算。 經(jīng)濟(jì)測(cè)算流程： 投資發(fā)展中心提出測(cè)算需求單總裁簽批財(cái)務(wù)部門、成本部門進(jìn)行測(cè)算。 酒店集團(tuán)意見 根據(jù)需要項(xiàng)目要征詢酒店集團(tuán)意見的，由投資發(fā)展中心提供項(xiàng)目信息和資料給酒店集團(tuán)并交底，酒

14、店集團(tuán)在十日內(nèi)負(fù)責(zé)給予反饋意見和酒店設(shè)計(jì)要求以供決策。 置業(yè)集團(tuán)意見 根據(jù)需要項(xiàng)目要征求銷售指標(biāo)意見的，由置業(yè)集團(tuán)組織營(yíng)銷部組織人力進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，并在十日內(nèi)給出書面意見，以供領(lǐng)導(dǎo)決策。各部門參與的深度，和研究的細(xì)致程度，以及自身對(duì)項(xiàng)目的把控能力，是決定可行性分析報(bào)告的真實(shí)性、準(zhǔn)確性的關(guān)鍵因素。項(xiàng)目可行性分析報(bào)告的必要內(nèi)容項(xiàng)目決策背景及摘要第一部分：項(xiàng)目概況第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析第三部分：市場(chǎng)分析第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析第五部分：工程、銷售計(jì)劃及后期物業(yè)管理第六部分：投資收益分析第七部分：管理資源配置第八部分：綜合分析與建議全程分析概況描述結(jié)論建議項(xiàng)目可行性分析的內(nèi)容外部環(huán)境內(nèi)部因素城

15、市發(fā)展規(guī)劃及政策影響宗地所屬區(qū)域的城市定位項(xiàng)目本身的特殊性對(duì)集團(tuán)總體發(fā)展戰(zhàn)略的影響項(xiàng)目在集團(tuán)發(fā)展規(guī)劃中的定位項(xiàng)目的利潤(rùn)貢獻(xiàn)項(xiàng)目決策背景及摘要房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析第一部分：項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況內(nèi)容及框架宗地位置宗地現(xiàn)狀周邊社區(qū)配套周邊環(huán)境大市政配套規(guī)劃控制要點(diǎn)土地價(jià)格土地升值潛力評(píng)估土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)比較（土地的自然質(zhì)素和屬性）要點(diǎn)：項(xiàng)目的基本情況要詳盡、真實(shí)、清楚房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析宗地現(xiàn)狀調(diào)查1、四至范圍；2、地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4、地面現(xiàn)有居民情況，包

16、括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名 勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析周邊環(huán)境1、治安情況2、空氣狀況3、噪聲情況4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5、危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）6、周邊景觀7、風(fēng)水情況8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要

17、變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析大市政配套1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等5、永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 附圖：說明上述配套設(shè)

18、施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析第二部分：法律政策風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述1.項(xiàng)目立項(xiàng)2.項(xiàng)目用地現(xiàn)狀3.項(xiàng)目用地規(guī)劃4.項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估5.項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估6.政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析第二部分：法律政策風(fēng)險(xiǎn)合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（合同控制）1.合作方基本情況：2.合作方式：3.主要合作條件：4.合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 ：對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析第三部分：市場(chǎng)分析思考三個(gè)問題：1.賣什么？產(chǎn)品定位2.賣給誰(shuí)？項(xiàng)目定位、目標(biāo)群體定位3.賣多少錢？?jī)r(jià)格定位。銷售策率：1.銷售周期、節(jié)奏如何安排2.銷售價(jià)格策率。3.營(yíng)銷主題定位。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念 1.設(shè)計(jì)概念 2.技術(shù)概念 3.可持續(xù)發(fā)展概念。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析第五部分：工程、銷售計(jì)劃 項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建計(jì)劃、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程 規(guī)劃許可證、開工許可證、銷售