房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念

1、房地產(chǎn)中介職業(yè)道德及房地產(chǎn)法規(guī)知識 第一章第一章 房地產(chǎn)中介服務(wù)概述房地產(chǎn)中介服務(wù)概述（一）主要規(guī)定：（一）主要規(guī)定：中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）國家計委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知國家計委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知商品房銷售管理辦法商品房銷售管理辦法 注冊房地產(chǎn)估價師管理辦注冊房地產(chǎn)估價師管理辦（二）相關(guān)規(guī)定：（二）相關(guān)規(guī)定：國家規(guī)定國家規(guī)定中華人民共和國民法通則中華人民共和國民法通則 中華人民共和國合同法中華人民共和國合

2、同法 中華人民共和國民事訴訟法中華人民共和國民事訴訟法 中華人民共和國個人獨(dú)資企業(yè)法中華人民共和國個人獨(dú)資企業(yè)法中華人民共和國合伙企業(yè)法中華人民共和國合伙企業(yè)法中華人民共和國公司法中華人民共和國公司法中華人民共和國土地管理法中華人民共和國土地管理法城市私有房屋管理條例城市私有房屋管理條例中華人民共和國契稅暫行條例中華人民共和國契稅暫行條例最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定 城鄉(xiāng)個體工商戶管理暫行條例城鄉(xiāng)個體工商戶管理暫行條例地方規(guī)定地方規(guī)定廣東省建設(shè)委員會關(guān)于審批設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)廣東省建設(shè)委員會關(guān)于審批設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)

3、的若干意見（粵建房字公司、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的若干意見（粵建房字1998第第078號號廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理條例廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理條例20030101深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)2003甘肅省經(jīng)紀(jì)人管理暫行條例甘肅省經(jīng)紀(jì)人管理暫行條例一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱?；顒拥目偡Q。二、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其管理二、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其管理（一）（一）

4、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的種類房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的種類1、 房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。方面服務(wù)的經(jīng)營活動。2、 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進(jìn)行測算，評定其經(jīng)濟(jì)價值和代理業(yè)務(wù)房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進(jìn)行測算，評定其經(jīng)濟(jì)價值和代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。的經(jīng)營活動。3、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。（

5、二）房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件和程序（第（二）房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件和程序（第57條條/第第11條）條）1、 有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)2、 有固定的服務(wù)場所有固定的服務(wù)場所3、 有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)4、 有足夠數(shù)量的專業(yè)人員有足夠數(shù)量的專業(yè)人員5、 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件（三）房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立程序（三）房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立程序城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定第城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定第12條條（四）年檢與其他法定義務(wù)要求（四）年檢與其他法定義務(wù)要求城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定第城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定第13、14條條三、中介

6、服務(wù)人員資格管理三、中介服務(wù)人員資格管理1、對從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)人員的管理、對從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)人員的管理2、對從事房地產(chǎn)價格評估人員的管理、對從事房地產(chǎn)價格評估人員的管理房地產(chǎn)價格評估人員的資格認(rèn)證房地產(chǎn)價格評估人員的資格認(rèn)證3、對從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評估人員的管理、對從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評估人員的管理四、中介業(yè)務(wù)管理四、中介業(yè)務(wù)管理城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（一）中介服務(wù)合同（一）中介服務(wù)合同案例分析：案例分析： 委托代理人：歐衛(wèi)全，該公司佛山分公司經(jīng)委托代理人：歐衛(wèi)全，該公司佛山分公司經(jīng)理。理。 委托代理人：劉東輝，該公司佛山分公司會委托代理人：劉東輝，該公司佛山分公司會計

7、。計。 被上訴人（原審被告）：佛山市順德區(qū)五金被上訴人（原審被告）：佛山市順德區(qū)五金交電有限公司，住所地：佛山市順德區(qū)大良街道交電有限公司，住所地：佛山市順德區(qū)大良街道環(huán)市北路惠樂樓地鋪。環(huán)市北路惠樂樓地鋪。 法定代表人：麥劍強(qiáng)，經(jīng)理。法定代表人：麥劍強(qiáng)，經(jīng)理。 上訴人陳堅祥與被上訴人廣東三穗建上訴人陳堅祥與被上訴人廣東三穗建筑工程有限公司（以下簡稱三穗公司）、筑工程有限公司（以下簡稱三穗公司）、佛山市順德區(qū)五金交電有限公司（以下簡佛山市順德區(qū)五金交電有限公司（以下簡稱五金交電公司）因居間合同糾紛一案，稱五金交電公司）因居間合同糾紛一案，不服廣東省佛山市順德區(qū)人民法院（不服廣東省佛山市順德區(qū)人

8、民法院（2006）順法民二初字第順法民二初字第1108號民事判決，向本院號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭進(jìn)提起上訴。本院受理后依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。 原審查明：原審查明： 佛山市順德區(qū)大良祥興隆房屋中介服務(wù)部是由陳堅祥開辦的佛山市順德區(qū)大良祥興隆房屋中介服務(wù)部是由陳堅祥開辦的個體工商戶。個體工商戶。2005年年3月杜偉超為租賃房屋要求陳堅祥提供中介服務(wù)，但當(dāng)月杜偉超為租賃房屋要求陳堅祥提供中介服務(wù)，但當(dāng)時沒有簽訂書面的居間合同，之后雙方曾到五金交電公司所有的位于佛山市時沒有簽訂書面的居間合同，之后雙方曾到五金交電公司所有的位

9、于佛山市順德區(qū)大良街道鑒海北路旁鴻圖路的房屋看現(xiàn)場。順德區(qū)大良街道鑒海北路旁鴻圖路的房屋看現(xiàn)場。2005年年5月月22日，五金交日，五金交電公司與肖偉誠達(dá)成了租賃合同關(guān)系，由肖偉誠租賃上述的房屋。陳堅祥知電公司與肖偉誠達(dá)成了租賃合同關(guān)系，由肖偉誠租賃上述的房屋。陳堅祥知道后，認(rèn)為杜偉超與肖偉誠是三穗建筑公司的員工，租賃的房屋是用于三穗道后，認(rèn)為杜偉超與肖偉誠是三穗建筑公司的員工，租賃的房屋是用于三穗建筑公司的員工居住，當(dāng)時是其介紹杜偉超與五金交電公司的法定代表人麥建筑公司的員工居住，當(dāng)時是其介紹杜偉超與五金交電公司的法定代表人麥劍強(qiáng)認(rèn)識的，所以認(rèn)為促成三穗公司、五金交電公司達(dá)成租賃合同關(guān)系提供

10、劍強(qiáng)認(rèn)識的，所以認(rèn)為促成三穗公司、五金交電公司達(dá)成租賃合同關(guān)系提供了條件，故要求兩公司向其支付中介服務(wù)費(fèi)，但雙方未能達(dá)成協(xié)議。陳堅祥了條件，故要求兩公司向其支付中介服務(wù)費(fèi)，但雙方未能達(dá)成協(xié)議。陳堅祥于于2005年年9月月20日向消費(fèi)者委員會投訴，消費(fèi)者委員會曾向三方進(jìn)行調(diào)解，日向消費(fèi)者委員會投訴，消費(fèi)者委員會曾向三方進(jìn)行調(diào)解，但雙方未能達(dá)成和解協(xié)議。陳堅祥于但雙方未能達(dá)成和解協(xié)議。陳堅祥于2005年年10月月31日向法院起訴肖偉誠及五日向法院起訴肖偉誠及五金交電公司，但于金交電公司，但于2005年年11月月22日以雙方有意和解為由，向法院申請撤回起日以雙方有意和解為由，向法院申請撤回起訴。之后

11、經(jīng)消費(fèi)者委員會調(diào)解，雙方并未達(dá)成調(diào)解協(xié)議，訴。之后經(jīng)消費(fèi)者委員會調(diào)解，雙方并未達(dá)成調(diào)解協(xié)議，2006年年1月月9日消費(fèi)日消費(fèi)者委員會向陳堅祥出具者委員會向陳堅祥出具“關(guān)于祥興隆房屋中介服務(wù)糾紛調(diào)解的事實關(guān)于祥興隆房屋中介服務(wù)糾紛調(diào)解的事實”，陳堅，陳堅祥收取后遂向法院提起訴訟，請求判令：祥收取后遂向法院提起訴訟，請求判令：1、三穗公司支付中介服務(wù)費(fèi)、三穗公司支付中介服務(wù)費(fèi)2250元；元；2、五金交電公司支付中介服務(wù)費(fèi)、五金交電公司支付中介服務(wù)費(fèi)2250元；元；3、案件訴訟費(fèi)用由三穗公司、案件訴訟費(fèi)用由三穗公司、五金交電公司承擔(dān)。五金交電公司承擔(dān)。 原審認(rèn)為：原審認(rèn)為： 當(dāng)事人對自己提出的訴訟請

12、求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。因陳堅祥明當(dāng)事人的事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。因陳堅祥提供的證據(jù)均不能證實陳堅祥與三穗公司、五金交電公司之間存在事實上的提供的證據(jù)均不能證實陳堅祥與三穗公司、五金交電公司之間存在事實上的居間合同關(guān)系，雖陳堅祥曾介紹杜偉超與五金交電公司的法定代表人認(rèn)識，居間合同關(guān)系，雖陳堅祥曾介紹杜偉超與五金交電公司的法定代表

13、人認(rèn)識，并帶杜偉超到五金交電公司所有的位于佛山市順德區(qū)大良街道鑒海北路旁鴻并帶杜偉超到五金交電公司所有的位于佛山市順德區(qū)大良街道鑒海北路旁鴻圖路的房屋看現(xiàn)場，但事實上與五金交電公司達(dá)成租賃合同的是肖偉誠，且圖路的房屋看現(xiàn)場，但事實上與五金交電公司達(dá)成租賃合同的是肖偉誠，且陳堅祥未能提供證據(jù)證實杜偉超與肖偉誠是有權(quán)代表三穗公司與五金交電公陳堅祥未能提供證據(jù)證實杜偉超與肖偉誠是有權(quán)代表三穗公司與五金交電公司達(dá)成租賃合同的，也不能證實五金交電公司曾口頭委托陳堅祥進(jìn)行居間服司達(dá)成租賃合同的，也不能證實五金交電公司曾口頭委托陳堅祥進(jìn)行居間服務(wù)，故陳堅祥請求三穗公司、五金交電公司支付中介服務(wù)費(fèi)的主張，缺乏

14、法務(wù)，故陳堅祥請求三穗公司、五金交電公司支付中介服務(wù)費(fèi)的主張，缺乏法律和事實的依據(jù)，法院對陳堅祥的訴訟請求應(yīng)予駁回。三穗公司、五金交電律和事實的依據(jù)，法院對陳堅祥的訴訟請求應(yīng)予駁回。三穗公司、五金交電公司提出與陳堅祥沒有簽訂書面的居間合同，也沒有口頭委托陳堅祥提供中公司提出與陳堅祥沒有簽訂書面的居間合同，也沒有口頭委托陳堅祥提供中介服務(wù)，故不需向陳堅祥支付中介服務(wù)費(fèi)的抗辯，因合法有理，法院予以采介服務(wù)，故不需向陳堅祥支付中介服務(wù)費(fèi)的抗辯，因合法有理，法院予以采納。依照中華人民共和國民事訴訟法第六十四條第一款、最高人民法納。依照中華人民共和國民事訴訟法第六十四條第一款、最高人民法院關(guān)于民事訴訟證

15、據(jù)的若干規(guī)定第二條的規(guī)定，判決：一、駁回陳堅祥對院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第二條的規(guī)定，判決：一、駁回陳堅祥對三穗公司的訴訟請求。二、駁回陳堅祥對五金交電公司的訴訟請求。案件受三穗公司的訴訟請求。二、駁回陳堅祥對五金交電公司的訴訟請求。案件受理費(fèi)理費(fèi)190元，由陳堅祥負(fù)擔(dān)。元，由陳堅祥負(fù)擔(dān)。 上訴人陳堅祥不服原審法院上述判決，向本院提起上訴稱：一、上訴人陳堅祥不服原審法院上述判決，向本院提起上訴稱：一、陳堅祥與三穗公司、五金交電公司之間成立了居間合同。因陳堅祥與三穗公司、五金交電公司之間成立了居間合同。因2005年年3月三穗公司在大良工地要動工，該公司主管肖偉誠指派杜偉釗為工地月三穗公司在大

16、良工地要動工，該公司主管肖偉誠指派杜偉釗為工地的主管及員工尋找住宿，杜偉釗委托陳堅祥的中介服務(wù)部尋找房屋，的主管及員工尋找住宿，杜偉釗委托陳堅祥的中介服務(wù)部尋找房屋，并承諾房屋合適中介費(fèi)照行規(guī)支付。杜偉釗代表三穗公司，有消委會并承諾房屋合適中介費(fèi)照行規(guī)支付。杜偉釗代表三穗公司，有消委會出具的關(guān)于祥興隆房屋中介服務(wù)部糾紛的調(diào)解事實的證明材料可證明。出具的關(guān)于祥興隆房屋中介服務(wù)部糾紛的調(diào)解事實的證明材料可證明。因此陳堅祥與三穗公司形成了口頭的居間合同法律關(guān)系。后杜偉釗提因此陳堅祥與三穗公司形成了口頭的居間合同法律關(guān)系。后杜偉釗提出要可居住又可作倉庫用的幾百平方米地方，陳堅祥聯(lián)系麥劍強(qiáng)商談出要可居住

17、又可作倉庫用的幾百平方米地方，陳堅祥聯(lián)系麥劍強(qiáng)商談介紹出租位于鴻圖路五金大廈介紹出租位于鴻圖路五金大廈2-3樓，麥劍強(qiáng)口頭承諾成功出租可付樓，麥劍強(qiáng)口頭承諾成功出租可付中介費(fèi)。因此陳堅祥與五金交電公司也形成了口頭的居間合同關(guān)系。中介費(fèi)。因此陳堅祥與五金交電公司也形成了口頭的居間合同關(guān)系。后陳堅祥組織兩方商談，雙方推說條件不合卻交換電話，但承諾達(dá)成后陳堅祥組織兩方商談，雙方推說條件不合卻交換電話，但承諾達(dá)成交易則支付中介費(fèi)。及后兩公司私下達(dá)成了交易。陳堅祥開始追討中交易則支付中介費(fèi)。及后兩公司私下達(dá)成了交易。陳堅祥開始追討中介費(fèi)并求助消委會。后陳堅祥首次向法院起訴。在消委會調(diào)解下三穗介費(fèi)并求助消

18、委會。后陳堅祥首次向法院起訴。在消委會調(diào)解下三穗公司的肖偉誠表示陳堅祥撤訴則可和解。陳堅祥撤訴后，調(diào)解失敗，公司的肖偉誠表示陳堅祥撤訴則可和解。陳堅祥撤訴后，調(diào)解失敗，陳堅祥再次向法院提起訴訟。陳堅祥再次向法院提起訴訟。二、肖偉誠的行為構(gòu)成表見代理。原審法院確認(rèn)陳堅祥曾介紹杜偉釗與五金二、肖偉誠的行為構(gòu)成表見代理。原審法院確認(rèn)陳堅祥曾介紹杜偉釗與五金交電公司麥劍強(qiáng)認(rèn)識，并帶杜偉釗到五金交電公司位于順德區(qū)大良街道鑒海交電公司麥劍強(qiáng)認(rèn)識，并帶杜偉釗到五金交電公司位于順德區(qū)大良街道鑒海北路旁鴻圖路的房屋現(xiàn)場，但認(rèn)為事實上與五金交電公司達(dá)成租賃合同的是北路旁鴻圖路的房屋現(xiàn)場，但認(rèn)為事實上與五金交電公司

19、達(dá)成租賃合同的是肖偉誠，從而否認(rèn)了陳堅祥與五金交電公司有居間合同關(guān)系。居間合同就是肖偉誠，從而否認(rèn)了陳堅祥與五金交電公司有居間合同關(guān)系。居間合同就是居間人提供合同成立的機(jī)會，如果簽定租賃合同就必須支付中介費(fèi)?，F(xiàn)消委居間人提供合同成立的機(jī)會，如果簽定租賃合同就必須支付中介費(fèi)?，F(xiàn)消委會材料證明肖偉誠指派杜偉釗看過五金交電公司的房屋。肖偉誠、杜偉釗作會材料證明肖偉誠指派杜偉釗看過五金交電公司的房屋。肖偉誠、杜偉釗作為三穗公司的員工，三穗公司確認(rèn)肖偉誠是其員工，肖偉誠代表三穗公司通為三穗公司的員工，三穗公司確認(rèn)肖偉誠是其員工，肖偉誠代表三穗公司通過杜偉釗委托陳堅祥介紹房屋，后以三穗公司名義承租五金交電

20、公司的房屋。過杜偉釗委托陳堅祥介紹房屋，后以三穗公司名義承租五金交電公司的房屋。五金交電公司原承認(rèn)是三穗公司承租其房屋，第二次開庭才說與肖偉誠簽合五金交電公司原承認(rèn)是三穗公司承租其房屋，第二次開庭才說與肖偉誠簽合同。肖偉誠指派代表到消委會時也表示代表三穗公司。三穗公司進(jìn)駐順德工同。肖偉誠指派代表到消委會時也表示代表三穗公司。三穗公司進(jìn)駐順德工地開工，必須解決工人住房問題才能使工地開工，三穗公司稱不知委托中介地開工，必須解決工人住房問題才能使工地開工，三穗公司稱不知委托中介情況，也沒有授權(quán)肖偉誠租賃房屋不合理。且肖偉誠個人不會承租情況，也沒有授權(quán)肖偉誠租賃房屋不合理。且肖偉誠個人不會承租600-

21、800平方米的房屋居住及存放物品?，F(xiàn)兩公司達(dá)成租賃合同，應(yīng)當(dāng)支付中介費(fèi)。平方米的房屋居住及存放物品?，F(xiàn)兩公司達(dá)成租賃合同，應(yīng)當(dāng)支付中介費(fèi)。若法院以看樓與簽定租賃合同不是同一人，也不論其關(guān)系就判令不用支付中若法院以看樓與簽定租賃合同不是同一人，也不論其關(guān)系就判令不用支付中介費(fèi)，則不公平，因此請求法院確認(rèn)肖偉誠代表三穗公司，構(gòu)成表見代理。介費(fèi)，則不公平，因此請求法院確認(rèn)肖偉誠代表三穗公司，構(gòu)成表見代理。綜上，根據(jù)中華人民共和國合同法、最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)綜上，根據(jù)中華人民共和國合同法、最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定、國家計委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知（計價格的若干規(guī)定、國家

22、計委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知（計價格（1995）97號）的相關(guān)規(guī)定，請求依法撤銷原審判決，并判令：號）的相關(guān)規(guī)定，請求依法撤銷原審判決，并判令：1、三穗公、三穗公司支付中介服務(wù)費(fèi)司支付中介服務(wù)費(fèi)2250元；元；2、五金交電公司支付中介服務(wù)費(fèi)、五金交電公司支付中介服務(wù)費(fèi)2250元；元；3、一、二審訴訟費(fèi)用共一、二審訴訟費(fèi)用共380元由三穗公司、五金交電公司承擔(dān)。元由三穗公司、五金交電公司承擔(dān)。 上訴人陳堅祥在二審期間提供以下證據(jù)：鳳嶺名都停車場平面圖復(fù)印件一份，證上訴人陳堅祥在二審期間提供以下證據(jù)：鳳嶺名都停車場平面圖復(fù)印件一份，證明三穗公司在建設(shè)以上大樓過程中需要找房屋居住，但其否認(rèn)

23、肖偉誠承租房屋的說法明三穗公司在建設(shè)以上大樓過程中需要找房屋居住，但其否認(rèn)肖偉誠承租房屋的說法不可信。被上訴人三穗公司、五金交電公司對上述證據(jù)均質(zhì)證如下：認(rèn)為沒有委托陳不可信。被上訴人三穗公司、五金交電公司對上述證據(jù)均質(zhì)證如下：認(rèn)為沒有委托陳堅祥租賃房屋。堅祥租賃房屋。 被上訴人三穗公司答辯稱：三穗公司從沒有與陳堅祥發(fā)生中介服務(wù)關(guān)系，陳堅祥被上訴人三穗公司答辯稱：三穗公司從沒有與陳堅祥發(fā)生中介服務(wù)關(guān)系，陳堅祥起訴主體錯誤，理由：一、陳堅祥無法提供雙方存在中介服務(wù)的合同依據(jù)。三穗公司起訴主體錯誤，理由：一、陳堅祥無法提供雙方存在中介服務(wù)的合同依據(jù)。三穗公司從沒有找陳堅祥作為中介提供房屋租賃中介服

24、務(wù)，也沒委托他人與其發(fā)生中介服務(wù)。從沒有找陳堅祥作為中介提供房屋租賃中介服務(wù)，也沒委托他人與其發(fā)生中介服務(wù)。陳堅祥應(yīng)當(dāng)知道與他人發(fā)生中介服務(wù)時需簽訂合同，現(xiàn)在其沒有合同也沒有其他證據(jù)陳堅祥應(yīng)當(dāng)知道與他人發(fā)生中介服務(wù)時需簽訂合同，現(xiàn)在其沒有合同也沒有其他證據(jù)證明雙方發(fā)生中介服務(wù)。二、三穗公司從未委托他人與陳堅祥發(fā)生中介服務(wù)的事實。證明雙方發(fā)生中介服務(wù)。二、三穗公司從未委托他人與陳堅祥發(fā)生中介服務(wù)的事實。陳堅祥所說的杜偉超不是三穗公司的員工，三穗公司也從沒有授權(quán)他幫忙租賃房屋，陳堅祥所說的杜偉超不是三穗公司的員工，三穗公司也從沒有授權(quán)他幫忙租賃房屋，杜偉超即使有委托陳堅祥，也是其個人行為，與三穗公

25、司無關(guān)。三、消委會的事實杜偉超即使有委托陳堅祥，也是其個人行為，與三穗公司無關(guān)。三、消委會的事實不具法律效力，不能作為判案依據(jù)。消委會出具的關(guān)于祥興房屋中介服務(wù)糾紛調(diào)解不具法律效力，不能作為判案依據(jù)。消委會出具的關(guān)于祥興房屋中介服務(wù)糾紛調(diào)解的事實所陳述的內(nèi)容，不能作為判案的依據(jù)。其所寫的的事實所陳述的內(nèi)容，不能作為判案的依據(jù)。其所寫的“肖經(jīng)理在電話上表示如撤肖經(jīng)理在電話上表示如撤案，表示道歉，可派人到消委會協(xié)商。案，表示道歉，可派人到消委會協(xié)商。”這些內(nèi)容是編造的，三穗公司根本沒有與消這些內(nèi)容是編造的，三穗公司根本沒有與消委會有過任何聯(lián)系。三穗公司是一個具有法人資格的企業(yè)，屬下的分公司在當(dāng)?shù)赜?/p>

26、注委會有過任何聯(lián)系。三穗公司是一個具有法人資格的企業(yè)，屬下的分公司在當(dāng)?shù)赜凶缘怯洠砉拘袨榈娜隧毜玫绞跈?quán)委托，一切未經(jīng)授權(quán)，都無資格代表公司。綜冊登記，代表公司行為的人須得到授權(quán)委托，一切未經(jīng)授權(quán)，都無資格代表公司。綜上，原審判決認(rèn)定事實清楚，應(yīng)予維持，請求法院駁回陳堅祥對三穗公司的上訴請求。上，原審判決認(rèn)定事實清楚，應(yīng)予維持，請求法院駁回陳堅祥對三穗公司的上訴請求。 被上訴人三穗公司在二審期間沒有提供新證據(jù)。被上訴人三穗公司在二審期間沒有提供新證據(jù)。 被上訴人五金交電公司答辯稱：對原審判決沒有意見。被上訴人五金交電公司答辯稱：對原審判決沒有意見。 被上訴人五金交電公司在二審期間沒有提供

27、新證據(jù)。被上訴人五金交電公司在二審期間沒有提供新證據(jù)。 針對上訴人陳堅祥二審期間提供的證據(jù)，本院作如下認(rèn)證：鳳嶺針對上訴人陳堅祥二審期間提供的證據(jù)，本院作如下認(rèn)證：鳳嶺名都停車場平面圖與本案事實無關(guān)，也不能證明三穗公司、五金交電名都停車場平面圖與本案事實無關(guān)，也不能證明三穗公司、五金交電公司因此委托陳堅祥作為中介承租房屋，故本院對該證據(jù)的證明內(nèi)容公司因此委托陳堅祥作為中介承租房屋，故本院對該證據(jù)的證明內(nèi)容不予采信。不予采信。 本院經(jīng)審理查明：本院對原審法院查明的事實予以確認(rèn)。本院經(jīng)審理查明：本院對原審法院查明的事實予以確認(rèn)。 本院認(rèn)為：本案爭議的焦點(diǎn)是陳堅祥與三穗公司、五金交電公司本院認(rèn)為：本

28、案爭議的焦點(diǎn)是陳堅祥與三穗公司、五金交電公司之間是否存在居間合同；肖偉誠的行為是否構(gòu)成表見代理。根據(jù)中之間是否存在居間合同；肖偉誠的行為是否構(gòu)成表見代理。根據(jù)中華人民共和國合同法第四百二十四條的規(guī)定，居間合同是居間人向華人民共和國合同法第四百二十四條的規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。由此可見，居間人須為委托人提供服務(wù)，表現(xiàn)為報告付報酬的合同。由此可見，居間人須為委托人提供服務(wù)，表現(xiàn)為報告訂約的機(jī)會或為訂約的媒介。陳堅祥認(rèn)為其促成三穗公司與五金交電訂約的機(jī)會或為訂約的媒介

29、。陳堅祥認(rèn)為其促成三穗公司與五金交電公司雙方就五金交電公司所有的位于佛山市順德區(qū)大良街道鑒海北路公司雙方就五金交電公司所有的位于佛山市順德區(qū)大良街道鑒海北路旁鴻圖路的房屋達(dá)成租賃合同，但事實上五金交電公司確認(rèn)就其所有旁鴻圖路的房屋達(dá)成租賃合同，但事實上五金交電公司確認(rèn)就其所有上述房屋達(dá)成租賃合同的是肖偉誠個人而非三穗公司或杜偉釗，三穗上述房屋達(dá)成租賃合同的是肖偉誠個人而非三穗公司或杜偉釗，三穗公司也否認(rèn)授權(quán)肖偉誠或杜偉釗與五金交電公司達(dá)成租賃合同?，F(xiàn)陳公司也否認(rèn)授權(quán)肖偉誠或杜偉釗與五金交電公司達(dá)成租賃合同。現(xiàn)陳堅祥既不能舉證證明肖偉誠代表三穗公司或肖偉誠作出令人相信其有堅祥既不能舉證證明肖偉誠

30、代表三穗公司或肖偉誠作出令人相信其有權(quán)代表三穗公司的行為與其達(dá)成中介交易，也不能證明肖偉誠代表三權(quán)代表三穗公司的行為與其達(dá)成中介交易，也不能證明肖偉誠代表三穗公司與五金交電公司達(dá)成租賃合同，故其上訴認(rèn)為肖偉誠的行為構(gòu)穗公司與五金交電公司達(dá)成租賃合同，故其上訴認(rèn)為肖偉誠的行為構(gòu)成表見代理，與兩公司形成居間合同關(guān)系的上訴理由不成立，本院予成表見代理，與兩公司形成居間合同關(guān)系的上訴理由不成立，本院予以駁回。原審判決正確，應(yīng)予維持。依照中華人民共和國民事訴訟以駁回。原審判決正確，應(yīng)予維持。依照中華人民共和國民事訴訟法第一百五十三條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：法第一百五十三條第一款第（一）項的規(guī)定

31、，判決如下： 駁回上訴，維持原判。駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費(fèi)二審案件受理費(fèi)190元，由上訴人陳堅祥承擔(dān)。元，由上訴人陳堅祥承擔(dān)。 本判決為終審判決。本判決為終審判決。 審判員鄭審判員鄭 振振 康康 代理審判員鄭代理審判員鄭 英英 豪豪 代理審判員李代理審判員李 秀秀 紅紅 二六年八月十六日二六年八月十六日 書記員歐陽潔婷書記員歐陽潔婷 fnl_48504（二）中介服務(wù)費(fèi)用（二）中介服務(wù)費(fèi)用房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)實行明碼標(biāo)價制度。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營場所或房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)實行明碼標(biāo)價制度。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營場所或交繳費(fèi)用的地點(diǎn)的醒目位置公布其收費(fèi)項目、服務(wù)內(nèi)容、計費(fèi)方法、收費(fèi)標(biāo)

32、交繳費(fèi)用的地點(diǎn)的醒目位置公布其收費(fèi)項目、服務(wù)內(nèi)容、計費(fèi)方法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項。準(zhǔn)等事項。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在接受當(dāng)事人委托時應(yīng)當(dāng)主動向當(dāng)事人介紹有關(guān)中房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在接受當(dāng)事人委托時應(yīng)當(dāng)主動向當(dāng)事人介紹有關(guān)中介服務(wù)的價格及服務(wù)內(nèi)容等情況。介服務(wù)的價格及服務(wù)內(nèi)容等情況。 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可應(yīng)委托人要求，提供有關(guān)房地產(chǎn)政策、法規(guī)、技房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可應(yīng)委托人要求，提供有關(guān)房地產(chǎn)政策、法規(guī)、技術(shù)等咨詢服務(wù)，收取房地產(chǎn)咨詢費(fèi)。術(shù)等咨詢服務(wù)，收取房地產(chǎn)咨詢費(fèi)。房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)按服務(wù)形式，分為口頭咨詢費(fèi)和書面咨詢費(fèi)兩種。房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)按服務(wù)形式，分為口頭咨詢費(fèi)和書面咨詢費(fèi)兩種?？陬^咨詢費(fèi)，按照咨詢服務(wù)

33、所需時間結(jié)合咨詢?nèi)藛T專業(yè)技術(shù)等級由雙方口頭咨詢費(fèi)，按照咨詢服務(wù)所需時間結(jié)合咨詢?nèi)藛T專業(yè)技術(shù)等級由雙方協(xié)商議定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)商議定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。書面咨詢費(fèi)，按照咨詢報告的技術(shù)難度、工作繁簡結(jié)合標(biāo)的額大小計收。書面咨詢費(fèi)，按照咨詢報告的技術(shù)難度、工作繁簡結(jié)合標(biāo)的額大小計收。普通咨詢報告，每份收費(fèi)元；技術(shù)難度大，情況復(fù)雜、耗普通咨詢報告，每份收費(fèi)元；技術(shù)難度大，情況復(fù)雜、耗用人員和時間較多的咨詢報告，可適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般不超過用人員和時間較多的咨詢報告，可適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般不超過咨詢標(biāo)的額的。咨詢標(biāo)的額的。以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，屬指導(dǎo)性參考價格。實際成交收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由委托方與中以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，

34、屬指導(dǎo)性參考價格。實際成交收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由委托方與中介機(jī)構(gòu)協(xié)商議定。介機(jī)構(gòu)協(xié)商議定。房地產(chǎn)價格評估收費(fèi)，由具備房地產(chǎn)估價資格并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部房地產(chǎn)價格評估收費(fèi)，由具備房地產(chǎn)估價資格并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門、物價主管部門確認(rèn)的機(jī)構(gòu)按規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計收。門、物價主管部門確認(rèn)的機(jī)構(gòu)按規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計收。以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價格評估費(fèi)，區(qū)別不同情況，按照房地產(chǎn)的以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價格評估費(fèi)，區(qū)別不同情況，按照房地產(chǎn)的價格總額采取差額定率分檔累進(jìn)計收。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見附表。價格總額采取差額定率分檔累進(jìn)計收。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見附表。土地價格評估的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按國家計委、國家土地局關(guān)于土地土地價格評估的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按國家

35、計委、國家土地局關(guān)于土地價格評估收費(fèi)的通知的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。價格評估收費(fèi)的通知的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)是房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)紀(jì)人接受委托，進(jìn)行居間代理所房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)是房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)紀(jì)人接受委托，進(jìn)行居間代理所收取的傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)根據(jù)代理項目的不同實行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。收取的傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)根據(jù)代理項目的不同實行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。房屋租賃代理收費(fèi)，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月房屋租賃代理收費(fèi)，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計收。成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計收。房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價格總額的計收。房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價格總額的計

36、收。實行獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可實行獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但最高不超過成交價格的。適當(dāng)提高，但最高不超過成交價格的。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓代理收費(fèi)辦法和標(biāo)準(zhǔn)另行規(guī)定。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓代理收費(fèi)辦法和標(biāo)準(zhǔn)另行規(guī)定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人收取。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人收取。第二章第二章 房地產(chǎn)中介的職業(yè)道德與法律責(zé)任房地產(chǎn)中介的職業(yè)道德與法律責(zé)任一、房地產(chǎn)中介的職業(yè)道德一、房地產(chǎn)中介的職業(yè)道德（一）誠實信用原則（一）誠實信用原則（二）獨(dú)立、客觀、公正的原則（二）獨(dú)立、客觀、公正的原則第二十二條房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托

37、人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。第二十二條房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求其回避。委托人有權(quán)要求其回避。（三）專業(yè)勝任能力要求（三）專業(yè)勝任能力要求廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法第七條：廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法第七條：第七條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)按其自有流動資金、中介執(zhí)業(yè)人數(shù)、經(jīng)營業(yè)績等條件分為三級：第七條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)按其自有流動資金、中介執(zhí)業(yè)人數(shù)、經(jīng)營業(yè)績等條件分為三級：（一）一級機(jī)構(gòu)的自有流動資金不得少于萬元；持有房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)業(yè)證的（一）一級機(jī)構(gòu)的自有流動資金不得少于萬元；持有房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)業(yè)證的人員不得少于人；從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)不得少于年；有從

38、事中介活動的相應(yīng)業(yè)績。人員不得少于人；從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)不得少于年；有從事中介活動的相應(yīng)業(yè)績。（二）二級機(jī)構(gòu)的自有流動資金不得少于萬元；持有房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)業(yè)證的人（二）二級機(jī)構(gòu)的自有流動資金不得少于萬元；持有房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)業(yè)證的人員不得少于人；從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)不得少于年；有從事中介活動的相應(yīng)業(yè)績。員不得少于人；從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)不得少于年；有從事中介活動的相應(yīng)業(yè)績。（三）三級機(jī)構(gòu)的自有流動資金不得少于萬元；持有房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)業(yè)證的人（三）三級機(jī)構(gòu)的自有流動資金不得少于萬元；持有房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)業(yè)證的人員不得少于人。員不得少于人。自有流動資金、中介執(zhí)業(yè)人數(shù)達(dá)到一、二級房地

39、產(chǎn)中介資質(zhì)條件，但從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)年限自有流動資金、中介執(zhí)業(yè)人數(shù)達(dá)到一、二級房地產(chǎn)中介資質(zhì)條件，但從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)年限和業(yè)績未達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的，其資質(zhì)可定低個等級。和業(yè)績未達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的，其資質(zhì)可定低個等級。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級，由市房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)審定。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級，由市房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)審定。（四）對客戶的責(zé)任（四）對客戶的責(zé)任、依法收費(fèi)、依法收費(fèi)、忠實于委托人，為客戶服務(wù)負(fù)責(zé)、忠實于委托人，為客戶服務(wù)負(fù)責(zé)、保密的責(zé)任、保密的責(zé)任、按時按質(zhì)完成中介任務(wù)、按時按質(zhì)完成中介任務(wù) 第十七條經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)活動中，應(yīng)當(dāng)遵第十七條經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)活動中，應(yīng)當(dāng)遵守以下規(guī)則：守以下規(guī)

40、則： （一）提供客觀、準(zhǔn)確、高效的服務(wù)；（一）提供客觀、準(zhǔn)確、高效的服務(wù)； （二）經(jīng)紀(jì)的商品或服務(wù)及傭金應(yīng)明（二）經(jīng)紀(jì)的商品或服務(wù)及傭金應(yīng)明碼標(biāo)價；碼標(biāo)價； （三）將定約機(jī)會和交易情況如實、（三）將定約機(jī)會和交易情況如實、及時報告委托人；及時報告委托人； （四）妥善保管當(dāng)事人交付的樣品、（四）妥善保管當(dāng)事人交付的樣品、保證金、預(yù)付款等財物；保證金、預(yù)付款等財物； （五）按照委托人的要求保守商業(yè)秘（五）按照委托人的要求保守商業(yè)秘密；密； （六）如實記錄經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)情況，并按（六）如實記錄經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)情況，并按有關(guān)規(guī)定保存原始憑證、業(yè)務(wù)記錄、賬簿有關(guān)規(guī)定保存原始憑證、業(yè)務(wù)記錄、賬簿和經(jīng)紀(jì)合同等資料；和經(jīng)紀(jì)

41、合同等資料； （七）收取傭金和費(fèi)用應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人（七）收取傭金和費(fèi)用應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人開具發(fā)票，并依法繳納稅費(fèi)；開具發(fā)票，并依法繳納稅費(fèi)； （八）法律法規(guī)規(guī)定的其他行為規(guī)則。（八）法律法規(guī)規(guī)定的其他行為規(guī)則。 第十八條經(jīng)紀(jì)人不得有下列行為：第十八條經(jīng)紀(jì)人不得有下列行為： （一）未經(jīng)登記注冊擅自開展經(jīng)紀(jì)活（一）未經(jīng)登記注冊擅自開展經(jīng)紀(jì)活動；動； （二）超越經(jīng)核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事經(jīng)（二）超越經(jīng)核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事經(jīng)紀(jì)活動；紀(jì)活動； （三）對委托人隱瞞與委托人有關(guān)的（三）對委托人隱瞞與委托人有關(guān)的重要事項；重要事項； （四）偽造、涂改交易文件和憑證；（四）偽造、涂改交易文件和憑證； （五）違反約定或者違反委托人

42、有關(guān)（五）違反約定或者違反委托人有關(guān)保守商業(yè)秘密的要求，泄露委托人的商業(yè)保守商業(yè)秘密的要求，泄露委托人的商業(yè)秘密；秘密； （六）利用虛假信息，誘人簽訂合同，（六）利用虛假信息，誘人簽訂合同，騙取中介費(fèi)；騙取中介費(fèi)； （七）采取欺詐、脅迫、賄賂、惡意（七）采取欺詐、脅迫、賄賂、惡意串通等手段損害當(dāng)事人利益；串通等手段損害當(dāng)事人利益； （八）通過詆毀其他經(jīng)紀(jì)人或者支付（八）通過詆毀其他經(jīng)紀(jì)人或者支付介紹費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬業(yè)務(wù)；介紹費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬業(yè)務(wù)； （九）對經(jīng)紀(jì)的商品或者服務(wù)作引人（九）對經(jīng)紀(jì)的商品或者服務(wù)作引人誤解的虛假宣傳；誤解的虛假宣傳； （十）參與倒賣國家禁止或者限制自（十）參與倒賣

43、國家禁止或者限制自由買賣的物資、物品；由買賣的物資、物品； （十一）法律法規(guī)禁止的其他行為。（十一）法律法規(guī)禁止的其他行為。（五）依法經(jīng)營，公開、公平競爭的原則（五）依法經(jīng)營，公開、公平競爭的原則、依法經(jīng)營、依法經(jīng)營經(jīng)紀(jì)人管理辦法、經(jīng)紀(jì)人管理辦法、第六條符合城鄉(xiāng)個體工商戶管理暫行條例規(guī)定條件的人員，第六條符合城鄉(xiāng)個體工商戶管理暫行條例規(guī)定條件的人員，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理機(jī)關(guān)申請領(lǐng)取個體工商戶營業(yè)執(zhí)照，成為個體經(jīng)紀(jì)應(yīng)當(dāng)向工商行政管理機(jī)關(guān)申請領(lǐng)取個體工商戶營業(yè)執(zhí)照，成為個體經(jīng)紀(jì)人。人。第七條符合中華人民共和國個人獨(dú)資企業(yè)法規(guī)定條件的人員，第七條符合中華人民共和國個人獨(dú)資企業(yè)法規(guī)定條件的人員，應(yīng)當(dāng)向工

44、商行政管理機(jī)關(guān)申請，設(shè)立個人獨(dú)資經(jīng)紀(jì)企業(yè)。應(yīng)當(dāng)向工商行政管理機(jī)關(guān)申請，設(shè)立個人獨(dú)資經(jīng)紀(jì)企業(yè)。第八條符合中華人民共和國合伙企業(yè)法規(guī)定條件的人員，應(yīng)第八條符合中華人民共和國合伙企業(yè)法規(guī)定條件的人員，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理機(jī)關(guān)申請，設(shè)立合伙經(jīng)紀(jì)企業(yè)。當(dāng)向工商行政管理機(jī)關(guān)申請，設(shè)立合伙經(jīng)紀(jì)企業(yè)。第九條符合中華人民共和國公司法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)向工商第九條符合中華人民共和國公司法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理機(jī)關(guān)申請，設(shè)立經(jīng)紀(jì)公司。行政管理機(jī)關(guān)申請，設(shè)立經(jīng)紀(jì)公司。第十條經(jīng)營經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的各類經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)具備有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定第十條經(jīng)營經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的各類經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)具備有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的條件。法律、行政法規(guī)規(guī)定經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人

45、員執(zhí)業(yè)資格的，經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的條件。法律、行政法規(guī)規(guī)定經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格的，經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)取得資格。應(yīng)當(dāng)取得資格。第十一條經(jīng)紀(jì)人名稱中的行業(yè)應(yīng)當(dāng)表述為第十一條經(jīng)紀(jì)人名稱中的行業(yè)應(yīng)當(dāng)表述為“經(jīng)紀(jì)經(jīng)紀(jì)”字樣；經(jīng)紀(jì)人字樣；經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)營范圍應(yīng)當(dāng)明確經(jīng)紀(jì)方式和經(jīng)紀(jì)項目。的經(jīng)營范圍應(yīng)當(dāng)明確經(jīng)紀(jì)方式和經(jīng)紀(jì)項目。第十二條經(jīng)紀(jì)人領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照、聘用或解聘經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員后，應(yīng)第十二條經(jīng)紀(jì)人領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照、聘用或解聘經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員后，應(yīng)當(dāng)自聘用或解聘之日起當(dāng)自聘用或解聘之日起20日內(nèi)，將聘用合同及聘用的經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的姓日內(nèi)，將聘用合同及聘用的經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的姓名、照片、住所、執(zhí)業(yè)的經(jīng)紀(jì)項目、執(zhí)業(yè)記錄及解聘合同等資料提交給名

46、、照片、住所、執(zhí)業(yè)的經(jīng)紀(jì)項目、執(zhí)業(yè)記錄及解聘合同等資料提交給當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)備案。當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)備案。第十五條凡國家允許進(jìn)入市場流通的商品和服務(wù)項目，經(jīng)紀(jì)人均第十五條凡國家允許進(jìn)入市場流通的商品和服務(wù)項目，經(jīng)紀(jì)人均可進(jìn)行經(jīng)紀(jì)活動；凡國家限制自由買賣的商品和服務(wù)，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)遵守可進(jìn)行經(jīng)紀(jì)活動；凡國家限制自由買賣的商品和服務(wù)，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定，在核準(zhǔn)的范圍內(nèi)進(jìn)行經(jīng)紀(jì)活動；凡國家禁止流通的商品國家有關(guān)規(guī)定，在核準(zhǔn)的范圍內(nèi)進(jìn)行經(jīng)紀(jì)活動；凡國家禁止流通的商品和服務(wù)，經(jīng)紀(jì)人不得進(jìn)行經(jīng)紀(jì)活動。和服務(wù)，經(jīng)紀(jì)人不得進(jìn)行經(jīng)紀(jì)活動。 、公開原則、公開原則經(jīng)紀(jì)人管理辦法經(jīng)紀(jì)人管理辦法 第十一條經(jīng)紀(jì)

47、人名稱中的行業(yè)應(yīng)當(dāng)表述第十一條經(jīng)紀(jì)人名稱中的行業(yè)應(yīng)當(dāng)表述為為“經(jīng)紀(jì)經(jīng)紀(jì)”字樣；經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)營范圍應(yīng)當(dāng)字樣；經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)營范圍應(yīng)當(dāng)明確經(jīng)紀(jì)方式和經(jīng)紀(jì)項目。明確經(jīng)紀(jì)方式和經(jīng)紀(jì)項目。 第十二條經(jīng)紀(jì)人領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照、聘第十二條經(jīng)紀(jì)人領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照、聘用或解聘經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員后，應(yīng)當(dāng)自聘用或用或解聘經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員后，應(yīng)當(dāng)自聘用或解聘之日起解聘之日起20日內(nèi)，將聘用合同及聘用的日內(nèi)，將聘用合同及聘用的經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的姓名、照片、住所、執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的姓名、照片、住所、執(zhí)業(yè)的經(jīng)紀(jì)項目、執(zhí)業(yè)記錄及解聘合同等資料的經(jīng)紀(jì)項目、執(zhí)業(yè)記錄及解聘合同等資料提交給當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)備案。提交給當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)備案。 第十三條經(jīng)紀(jì)

48、人應(yīng)當(dāng)將所聘用的經(jīng)第十三條經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)將所聘用的經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的姓名、照片、執(zhí)業(yè)的經(jīng)紀(jì)項紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的姓名、照片、執(zhí)業(yè)的經(jīng)紀(jì)項目、聯(lián)系電話等在經(jīng)營場所明示。目、聯(lián)系電話等在經(jīng)營場所明示。（六）其他原則（六）其他原則二、法律責(zé)任二、法律責(zé)任（一）城市房地產(chǎn)管理法條（一）城市房地產(chǎn)管理法條 第六十八條違反本法第五十七條的規(guī)定，第六十八條違反本法第五十七條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級以上人民政府工商行政管業(yè)務(wù)的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動，理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動，沒收違法所得，可以并處罰款

49、。沒收違法所得，可以并處罰款。（三）經(jīng)紀(jì)人管理辦法（三）經(jīng)紀(jì)人管理辦法第二十一條經(jīng)紀(jì)人有下列行為，由工商行政管理機(jī)關(guān)視情節(jié)輕重，分別給予警告、處第二十一條經(jīng)紀(jì)人有下列行為，由工商行政管理機(jī)關(guān)視情節(jié)輕重，分別給予警告、處1萬元以下萬元以下罰款：罰款：（一）在經(jīng)紀(jì)合同中未附有執(zhí)行該項經(jīng)紀(jì)合同業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的簽名；（一）在經(jīng)紀(jì)合同中未附有執(zhí)行該項經(jīng)紀(jì)合同業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的簽名；（二）未按本辦法第十三條規(guī)定將聘用的經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的情況在經(jīng)營場所明示；（二）未按本辦法第十三條規(guī)定將聘用的經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的情況在經(jīng)營場所明示；（三）向工商行政管理機(jī)關(guān)提交或在經(jīng)營場所明示虛假經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員材料。（三）向工商行

50、政管理機(jī)關(guān)提交或在經(jīng)營場所明示虛假經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員材料。第二十二條經(jīng)紀(jì)人違反本辦法第十八條第（一）、（二）、（五）、（七）、（九）、（十）第二十二條經(jīng)紀(jì)人違反本辦法第十八條第（一）、（二）、（五）、（七）、（九）、（十）項規(guī)定，由工商行政管理機(jī)關(guān)按照有關(guān)法律法規(guī)及行政規(guī)章予以處罰。項規(guī)定，由工商行政管理機(jī)關(guān)按照有關(guān)法律法規(guī)及行政規(guī)章予以處罰。第二十三條經(jīng)紀(jì)人違反本辦法第十八條第（三）、（四）、（六）、（八）項規(guī)定，由工商第二十三條經(jīng)紀(jì)人違反本辦法第十八條第（三）、（四）、（六）、（八）項規(guī)定，由工商行政管理機(jī)關(guān)視其情節(jié)輕重，分別給予警告、處以違法所得額三倍以下的罰款，但最高不超過三萬行政管理機(jī)關(guān)視

51、其情節(jié)輕重，分別給予警告、處以違法所得額三倍以下的罰款，但最高不超過三萬元，沒有違法所得的，處以一萬元以下的罰款。元，沒有違法所得的，處以一萬元以下的罰款。第二章第二章 房地產(chǎn)法相關(guān)知識房地產(chǎn)法相關(guān)知識一、房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法的關(guān)系一、房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法的關(guān)系（一）房地產(chǎn)法與規(guī)劃法的關(guān)系（一）房地產(chǎn)法與規(guī)劃法的關(guān)系（二）房地產(chǎn)法與建筑法的關(guān)系（二）房地產(chǎn)法與建筑法的關(guān)系 二、我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理體制二、我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理體制雙軌制管理雙軌制管理三、城市房地產(chǎn)權(quán)屬及其管理三、城市房地產(chǎn)權(quán)屬及其管理（一）房地產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移及風(fēng)險承擔(dān)問題（一）房地產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移及風(fēng)險承擔(dān)問題 第一百三十

52、三條標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物第一百三十三條標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。人另有約定的除外。 第一百四十二條標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)第一百四十二條標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交險，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交 付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。者當(dāng)事人另有約定的除外。 第一百六十三條標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的第一百六十三條標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的 孳息，歸買受人所有。孳

53、息，歸買受人所有。（二）房地產(chǎn)相鄰權(quán)與地役權(quán)（結(jié)合物權(quán)法的規(guī)定）（二）房地產(chǎn)相鄰權(quán)與地役權(quán)（結(jié)合物權(quán)法的規(guī)定）物權(quán)法物權(quán)法 第一百五十六條第一百五十六條 地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)的不動產(chǎn),以提高自己的不動產(chǎn)的效益。以提高自己的不動產(chǎn)的效益。 前款所稱他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。前款所稱他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。 案例分析：相鄰權(quán)與地役權(quán)的區(qū)別案例分析：相鄰權(quán)與地役權(quán)的區(qū)別（三）房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理（結(jié)合物權(quán)法的規(guī)定）（三）房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理（結(jié)合物權(quán)法的規(guī)定）物權(quán)法物權(quán)法第一百零六條第一百零六條 無處分權(quán)人將不

54、動產(chǎn)無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：權(quán)： （一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；是善意的； （二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓； （三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。已經(jīng)交付給受讓人。 受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動

55、受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。權(quán)人請求賠償損失。 當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?？钜?guī)定。四、城市房地產(chǎn)開發(fā)四、城市房地產(chǎn)開發(fā)（一）房地產(chǎn)開發(fā)用地：出讓、劃撥（一）房地產(chǎn)開發(fā)用地：出讓、劃撥、出讓、出讓第十四條土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。土地使用權(quán)出第十四條土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。第十五條土地使用者必須按照出讓合同約定，

56、支付土地使用權(quán)第十五條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。第十六條土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金第十六條土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用

57、者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。請求違約賠償。第十七條土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地第十七條土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。、劃撥、劃撥第二十二條土地使

58、用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在第二十二條土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。第二十三條下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由第二十三條下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民

59、政府依法批準(zhǔn)劃撥：縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：（一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地；（三）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房

60、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；（二）有固定的經(jīng)營場所；（二）有固定的經(jīng)營場所；（三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；（三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。工商行政管理部設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，門對符合本法規(guī)