物業(yè)管理服務(wù)合同的違約責(zé)任

1、物業(yè)管理服務(wù)合同的違約責(zé)任物業(yè)管理服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的一個(gè)基本的法律文件，依法共同遵守并履行 物業(yè)管理服務(wù)合同的約定是業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理公司雙方合同當(dāng)事人的基本義務(wù)。只 要合同的雙方當(dāng)事人中有一方違反合同規(guī)定，另一方就可以按照法律的規(guī)定追究對(duì)方的合同 違約責(zé)任。在物業(yè)管理不斷走入市場(chǎng)化的今天，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)合同的違約責(zé)任的正確認(rèn)識(shí)， 對(duì)于依法行使和維護(hù)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)以及物業(yè)管理公司的合法權(quán)益有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。一、違約責(zé)任的概念和特征違約責(zé)任是指合同當(dāng)事人因違反合同即不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定 條件而所應(yīng)承擔(dān)的繼續(xù)履行、賠償損失等民事責(zé)任。為了維護(hù)合同行為的公開(kāi)

2、、公平、公正 的經(jīng)濟(jì)秩序，確保合同基本原則的實(shí)現(xiàn)，各國(guó)民事法律都建立了違約責(zé)任制度。以為合同中 民事權(quán)利的實(shí)現(xiàn)提供切實(shí)保障。中華人民共和國(guó)民法通則第一百一十一條規(guī)定：“當(dāng)事人 一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ) 救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”中華人民共和國(guó)合同法第一百零七條也明文規(guī)定：“當(dāng) 事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措 施或者賠償損失等違約責(zé)任?！边`約責(zé)任是一種民事責(zé)任，與其他民事責(zé)任相比，具有以下特征：違約責(zé)任是合同當(dāng)事人違反合同而發(fā)生的責(zé)任。違約即是指當(dāng)事人違反其約定的義 務(wù)。因此，違約責(zé)任以

3、存在合同義務(wù)為前提。例如，物業(yè)管理服務(wù)合同中約定業(yè)主要按月交 納物業(yè)管理費(fèi)、維修基金，如果業(yè)主不按時(shí)交納就構(gòu)成違約責(zé)任，物業(yè)管理公司就可以依據(jù) 物業(yè)管理服務(wù)合同要求業(yè)主履行按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、維修基金的違約責(zé)任，同時(shí)要業(yè)主承 擔(dān)繳納滯納金的違約責(zé)任。當(dāng)事人間無(wú)約定的合同義務(wù)，也就不會(huì)發(fā)生違約，當(dāng)然也就不能 成立違約責(zé)任。違約責(zé)任是財(cái)產(chǎn)責(zé)任。違約當(dāng)事人一方依法應(yīng)承擔(dān)違反合同的不利后果，這種后果 為財(cái)產(chǎn)性的。因此，違約責(zé)任是財(cái)產(chǎn)責(zé)任，而不能是非財(cái)產(chǎn)責(zé)任。違約責(zé)任只能發(fā)生在特定當(dāng)事人之間。因違約責(zé)任以合同義務(wù)存在為前提，而合同 義務(wù)只能發(fā)生在合同當(dāng)事人之間。不為合同義務(wù)人的，不承擔(dān)違約責(zé)任。物業(yè)管理

4、服務(wù)合同 的特定當(dāng)事人就是業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理公司。當(dāng)然，當(dāng)事人一方違約可能是因第三人 的行為或者上級(jí)機(jī)關(guān)的行為造成的，但于此情形下也應(yīng)由違約方向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任，違約 方可以在承擔(dān)責(zé)任后以債務(wù)的形式向第三人或上級(jí)機(jī)關(guān)追償。例如，業(yè)主用租約或其他形式 約定由租戶(hù)或非業(yè)主使用人交納物業(yè)管理費(fèi)，而租戶(hù)或非業(yè)主使用人卻不按時(shí)交納，造成了 物業(yè)管理費(fèi)、維修基金的拖欠，物業(yè)管理公司自然要依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同找業(yè)主承擔(dān)未按 時(shí)交費(fèi)的違約責(zé)任，業(yè)主也只有先承擔(dān)違約責(zé)任后，再追討租戶(hù)或非業(yè)主使用人。違約責(zé)任可由當(dāng)事人約定。違約責(zé)任不同于侵權(quán)的民事責(zé)任，當(dāng)事人可以在合同中 約定。當(dāng)事人既可以在合同中約定違約

5、的責(zé)任形式，也可以約定違約責(zé)任的范圍及損失的計(jì) 算方法等。但是，違約責(zé)任可由當(dāng)事人約定，決非是說(shuō)當(dāng)事人未約定違約責(zé)任的，不發(fā)生違 約責(zé)任。當(dāng)事人一方違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，這是法律賦予合同的效力。即使當(dāng)事人未在合同中規(guī)定違約責(zé)任，違約方也須依法律的直接規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。二、違約責(zé)任的構(gòu)成要件違約責(zé)任的形式不同，所要求的責(zé)任構(gòu)成要件也不同。就各種違約責(zé)任的共同要件而言， 違約責(zé)任的構(gòu)成要件為違約行為和過(guò)錯(cuò)兩類(lèi)：（一）違約行為違約行為，又稱(chēng)為違反合同的行為，是指合同當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù) 不符合約定的條件。所謂不履行合同義務(wù)，是指義務(wù)人完全未履行合同義務(wù)，例如，義務(wù)人 拒絕履行合同義務(wù)或

6、者因無(wú)能力履行合同義務(wù)。所謂履行合同義務(wù)不符合條件，是指義務(wù)人 雖履行合同義務(wù)，但其未按照合同約定或者法律規(guī)定的要求履行合同義務(wù)，例如，業(yè)主雖然 履行了交納物業(yè)管理費(fèi)的合同義務(wù)，但交納的物業(yè)管理費(fèi)卻遠(yuǎn)低于物業(yè)管理服務(wù)合同中規(guī)定 的應(yīng)該交納的標(biāo)準(zhǔn)，或者不按規(guī)定的時(shí)間交納等等。違約行為可以是積極的行為，也可以是消極的行為。例如，業(yè)主違反物業(yè)管理服務(wù)合同 不得違章裝修的規(guī)定，違章裝修，為積極的違約行為;業(yè)主違反交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，而 不交納物業(yè)管理費(fèi)的。為消極的行為。廣義的違約包括預(yù)期違約。所謂預(yù)期違約，是指在合同履行期到來(lái)之前合同當(dāng)事人一方 無(wú)正當(dāng)理由而向另一方明確表示不履行合同或者以其行為表明

7、不履行合同義務(wù)。例如，在物 業(yè)管理招投標(biāo)中標(biāo)后，要求更改物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等標(biāo)的的行為就是典型的預(yù)期違約。發(fā) 生預(yù)期違約時(shí)，另一方當(dāng)事人可以在合同履行屆滿(mǎn)前請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任。又例如，在 物業(yè)管理服務(wù)合同未屆滿(mǎn)，物業(yè)管理公司自動(dòng)撤除自己公司的員工，而停止物業(yè)管理服務(wù)工 作也屬于預(yù)期違約。違約行為是多種多樣的，常見(jiàn)的違約形態(tài)有以下三種：拒絕履行，是指合同履行屆滿(mǎn)至后，合同當(dāng)事人無(wú)正當(dāng)理由拒不履行合同的行為。 拒絕履行是一種公然毀約行為，因而是一種極嚴(yán)重的違約，違約的過(guò)錯(cuò)程度較重，應(yīng)承擔(dān)的 法律責(zé)任也重。不適當(dāng)履行，有廣義與狹義之分，廣義的不適當(dāng)履行包括履行合同義務(wù)不符合約定 的或者規(guī)定的條件

8、的行為;狹義的不適當(dāng)履行僅指合同當(dāng)事人未按照規(guī)定或約定的質(zhì)量要求 履行合同的行為。遲延履行，是指超過(guò)合同規(guī)定的時(shí)間期限而延遲履行合同的行為。（二）過(guò)錯(cuò)過(guò)錯(cuò)，包括故意和過(guò)失。違約責(zé)任也以過(guò)錯(cuò)責(zé)任為原則。除法律另有規(guī)定外，只有違約 方有過(guò)錯(cuò)時(shí)，才能發(fā)生違約責(zé)任。但是，在違約責(zé)任中，實(shí)行過(guò)錯(cuò)推定原則。也就是說(shuō)，只 要當(dāng)事人一方有違約行為，就推定其有過(guò)錯(cuò)，違約方須證明自己在違約上沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。除上述條件外，違約方承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任時(shí)，還須具備以下兩個(gè)條件:當(dāng)事人另一方受到損失。損失僅指當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)利益的減少，而不包括精神損害。 這里的損失既包括現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)利益的損失，也包括可得利益的損失。另一方的損失與一

9、方的違約行為有因果關(guān)系。只有另一方的損失是因違約方違約造 成的，即違約與損失間有因果關(guān)系時(shí)，才能構(gòu)成賠償損失的違約責(zé)任。因?yàn)檫`約當(dāng)事人只對(duì) 自己的違約行為所造成的損失負(fù)責(zé)。如果合同當(dāng)事人的損失并非違約方的違約行為造成的， 則違約方并不承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任。三、物業(yè)管理的違約責(zé)任形式物業(yè)管理合同的違約責(zé)任具體的形式就是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理公司違反物業(yè)管 理服務(wù)合同所應(yīng)承擔(dān)的繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、支付違約金、賠償損失等民事責(zé)任。繼續(xù)履行合同，即強(qiáng)制履行合同，是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)管理公司違約后，另 一方得請(qǐng)求強(qiáng)制違約方繼續(xù)履行未履行的物業(yè)管理服務(wù)合同的合同義務(wù)，以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服 務(wù)合同

10、預(yù)期目標(biāo)。從合同的本質(zhì)看，合同之所以存在，主要在于促進(jìn)交易、保護(hù)交易、救助 交易。當(dāng)一項(xiàng)交易出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，合同的作用就象醫(yī)生治病一樣盡力使交易脫離危險(xiǎn)及重新獲 得新生，而不是動(dòng)輒將其扼殺。繼續(xù)履行合同是合同當(dāng)事人不履行或不完全履行下的一種補(bǔ) 救方法。在合同當(dāng)事人一方違約后，請(qǐng)求強(qiáng)制履行合同是法律賦予另一方當(dāng)事人的一項(xiàng)權(quán)利。采取補(bǔ)救措施，是指合同當(dāng)事人一方違約，另一方有權(quán)要求違約方采取補(bǔ)救措施予 以補(bǔ)正。例如，物業(yè)管理公司未按物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定作好公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)，業(yè)主、 業(yè)主大會(huì)可以要求采取補(bǔ)救措施對(duì)公用設(shè)施重新進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)或者進(jìn)行修理、更換等等。合 同當(dāng)事人采取補(bǔ)救措施若于履行期內(nèi)完成予以

11、補(bǔ)正的，不承擔(dān)其他違約責(zé)任;若于履行期屆 滿(mǎn)后完成的，違約的合同當(dāng)事人還應(yīng)承擔(dān)延遲履行的違約責(zé)任。違約金，是指合同當(dāng)事人在合同中約定的或者法律規(guī)定的一方違約后應(yīng)向另一方支 付的金額。例如，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)違反招投標(biāo)法的規(guī)定，不與中標(biāo)的物業(yè)管理公司簽署物業(yè) 管理服務(wù)合同，或者在中標(biāo)后要更改物業(yè)管理費(fèi)這種招投標(biāo)的核心內(nèi)容，物業(yè)管理公司就有 權(quán)按照招投標(biāo)的約定要求違約的業(yè)主、業(yè)主大會(huì)支付違約金。又例如，在物業(yè)管理服務(wù)合同 中雙方約定，經(jīng)過(guò)約定的期限，物業(yè)管理服務(wù)要達(dá)到某種程度的水平，而在期限屆滿(mǎn)后未達(dá) 到，則應(yīng)按照合同的約定，由違約方支付違約金。賠償損失，是指一方違約給對(duì)方造成損失時(shí)依法應(yīng)承擔(dān)的賠償對(duì)

12、方損失的違約責(zé)任。 賠償損失是最常用的重要救濟(jì)措施。它既可以與其他責(zé)任形式并用，也可以單獨(dú)適用。賠償損失的范圍，在物業(yè)管理服務(wù)合同中有約定的依其約定。在物業(yè)管理服務(wù)合同中對(duì) 賠償范圍的約定，可以是對(duì)具體賠償數(shù)額的約定，也可以是對(duì)損失計(jì)算方法的約定。只要合 同中有關(guān)于賠償?shù)募s定，當(dāng)事人就有權(quán)依約定請(qǐng)求違約方賠償。在物業(yè)管理服務(wù)合同中未約 定賠償范圍的，違約方應(yīng)賠償因違約所造成的全部損失，包括合同履行后可以獲得的可得利 益損失，但不能超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)能夠預(yù)見(jiàn)到的損失。違約方違約后，對(duì)方可以采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大而沒(méi)有采取適當(dāng)措施的，無(wú)權(quán)就 因此而擴(kuò)大的損失要求賠償。合同當(dāng)事人因違約方

13、違約同時(shí)受到損失和利益的，在計(jì)算損失 時(shí)應(yīng)扣除其所受利益。賠償損失，除物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定外，應(yīng)以支付賠償金的方式進(jìn)行。四、物業(yè)管理違約責(zé)任的免責(zé)條件違約責(zé)任是以國(guó)家強(qiáng)制力保證實(shí)施的民事權(quán)利救濟(jì)措施，是合同權(quán)利的公力救濟(jì)，違約 方只能無(wú)條件地接受，沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的余地。這就是法律的強(qiáng)制性。合同法將違約責(zé)任的歸 責(zé)原則明文表述為嚴(yán)格責(zé)任，即不以過(guò)錯(cuò)為要件，當(dāng)然也不需要證明什么過(guò)錯(cuò)。當(dāng)事人只要 違反合同就要承擔(dān)責(zé)任，沒(méi)有價(jià)錢(qián)可講。要求免責(zé)，唯一的一個(gè)途徑是證明自己有免責(zé)事由。 如果證明了有免責(zé)事由就給予免責(zé)，證明不了，就追究責(zé)任。這有利于促使當(dāng)事人認(rèn)真地對(duì) 待合同，嚴(yán)格遵守合同、合同法、合同紀(jì)律

14、。按照誠(chéng)實(shí)信用原則和民法的精神，自己約定的 違約責(zé)任一旦具備了該條件就要承擔(dān)責(zé)任，不需要講其他什么理由，這本身就具有合理性。 這一點(diǎn)與一般的侵權(quán)責(zé)任不一樣，因?yàn)榍謾?quán)責(zé)任通常發(fā)生在沒(méi)有權(quán)利義務(wù)關(guān)系的當(dāng)事人之 間。通常物業(yè)管理違約責(zé)任的免責(zé)條件有以下三個(gè)方面：不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀現(xiàn)象。當(dāng)事人一方因不可抗 力不能履行合同的，不承擔(dān)民事責(zé)任。但是，在因不可抗力不能履行合同時(shí)，第三人應(yīng)當(dāng)及 時(shí)通知另一方，以減輕可能給另一方造成的損失，并且應(yīng)當(dāng)在合理期間內(nèi)提供有關(guān)機(jī)構(gòu)出具 的證明。當(dāng)事人未及時(shí)通知的，應(yīng)就未及時(shí)通知而給另一方造成的損失承擔(dān)民事責(zé)任。具體 而言，以下情況屬于不可抗力：（1）.自然災(zāi)害，即天災(zāi)人禍類(lèi)的事實(shí)，例如，地震、臺(tái)風(fēng)、 洪水等，但對(duì)臺(tái)風(fēng)而言，明知臺(tái)風(fēng)可能會(huì)使廣告牌或建筑物的某一部分吹落而墜地，卻不采 取有效的防護(hù)措施，這種不作為的行為屬于濫用不可抗力的免責(zé)權(quán)，同樣也要承擔(dān)違約責(zé)任； .某些政府行為。指當(dāng)事人在訂立合同后，政府頒布新政策、法律和采取行政措施而導(dǎo)致 合同不能履行;.社會(huì)異常事件。例如罷工、戰(zhàn)爭(zhēng)等。合同約定的免責(zé)