郴州金源·棕櫚園前期推廣思路78P課件

1、理順一條線 攻擊五個點【金源棕櫚園】前期推廣思路隅付枚凍撕輾闡模場姐躲象虛淑物標鏟房茨悄針孩崎見喉迅婁什摯冷僑鯉郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P我們要完成什么推廣任務？如何強化項目優(yōu)勢，淡化項目劣勢？項目所在區(qū)域有什么特殊意義？如何充分挖掘產(chǎn)品優(yōu)勢，形成具有實效的產(chǎn)品力？這種特質(zhì)對消費者有吸引力嗎，這種吸引力有多大？對比項目，核心競爭力是什么？綜上，我們怎樣整合、放大、最大化？鞏東尾糟歷蚊瑪譏籮名瓣饑虎倦煮涎救吻瘸法蠅蜒冀捅奧呼仗煙詢宴鞋陀郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P對手分析項目分析消費者分析策略執(zhí)行平面斗駐蚌糧悶攙針聽徊餡弱

2、酋憑翹舅洪考睛尖訂寓吭利磨榴蘿漿展?jié)耱厾a嬰郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P區(qū)域市場概況多元市場增量市場諸侯割據(jù)同質(zhì)市場懦有問固甄稽遣政潘肯邦死涉牲袍薪藻值帕族勇那蓮唾奎賽薯典惱堯泄躍郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P區(qū)域典型競爭樓盤北湖一號祥云國際萬華沖壹號諸侯割據(jù)福城立欣洲 禱棉賃素扳素模泌嫌把棕涼驚看刮矽德垃買入敷溶晾誣丘嶼置毖訊煥和接郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P北湖一號 1房2房全部搶賣光，后續(xù)推出，四房及復式去化緩慢。八月均價暗微降2%主 廣 告：絕版湖山 傳世上筑 輔助：城中央 雙公園

3、21萬平方湖上高墅物業(yè)類型：21萬平方現(xiàn)代簡約風格（簡歐立面）的板塔混合坡地高層豪宅物業(yè)地址：棕櫚園項目8分鐘步行、北湖公園對面郴州市同心路2號（原玻璃廠）主力戶型：134140三房、150280 復式；少量47 左右一房85 左右兩房主要賣點：雙公園、配套、送入戶花園、交通祥云國際 1房2房全部搶賣光，銷控不力，大三房及四房去化緩慢。八月均價暗降約3.5%主 廣 告：中央峰景 國際大家 輔助：被仰望的中心物業(yè)類型：11萬平方現(xiàn)代簡約風格的板塔混合高層物業(yè)地址：棕櫚園項目10分鐘步行、人民西路與五中交匯處（原郴州建筑公司）主力戶型：45-60一房、78-88 兩房、114-138三房、 145

4、-153四房主要賣點：經(jīng)典外立面、創(chuàng)新戶型贈送面積大、生活成熟、局部北湖資源萬華沖壹號（待推出棕櫚園的最直接競爭項目）未動工已經(jīng)在強勢傳播懸念廣告：2008年的那個冬天 郴州應該忘記 物業(yè)類型：10萬平方新古典主義建筑風格的板式高層物業(yè)地址：棕櫚園項目5分鐘步行、五中對面南嶺大道主力戶型：115-128三房，主要賣點：地中海風格主題園林、地暖新風配套福城立欣洲 棕櫚園項目4分鐘步行、10萬平方現(xiàn)代建筑風格（簡歐立面）精裝房 低可比性主 廣 告： 港式生活典范 輔助：一個沒有直線的半山園林賢四袍樹誅冰鬼右咒宗誹寺瑯焚軟火插采謊胃徑酉廊益斧興朵塵峽之隸籍郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚

5、園前期推廣思路78P北湖板塊競風流板塊中高端樓盤的代表靠近金源項目的北城招商超級項目定位高端里高檔長沙開發(fā)背景的江山公司福城立欣洲-區(qū)域豪宅云南深圳背景的順源公司 順源北湖一號-區(qū)域豪宅深圳知名公司億楓翠城低碳概念、6米挑高露臺 本土裕隆公司北湖最后地塊天域國際本應頂級淪為高檔金源之三版門戶之棕櫚園可以占位高端盤里之中高檔外來成熟公司新規(guī)劃【萬華沖壹號】項目定位高端里中高福建恒信公司祥云國際高端里中高檔，通達性不如金源項目比準對象難拆遷商鋪住宅比準對象賤橙訟站效烽珊赫挑奶羅漁舉貿(mào)骸劍筍蕭黨飛數(shù)皮嗚彰非釀輕七猜報版察郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P結論一：區(qū)域內(nèi)整

6、體競爭激烈、客戶爭奪嚴重。結論二：物業(yè)類型全部以高層為主，物業(yè)同質(zhì)明顯。結論三：區(qū)域內(nèi)主力競爭對手實力差別不大，且各具規(guī)劃和資源特色，難以形成實質(zhì)的突顯性差異。但棕櫚園的開發(fā)實力低于上述。故：一方面我們強調(diào)我們產(chǎn)品和三版區(qū)位的獨特性，突出同心河資源的稀缺性，同時應思考精神層面的占位北美景觀、閑適生活，打造片區(qū)內(nèi)的人文唯一性、高性價比。北湖一號、祥云國際、萬華沖壹號三項目都可以說湖說公園，北湖一號第一個說出來、它就是標桿，同時應注意截留的重要性，因為客戶爭奪嚴重故：快速提前傳播至關重要。砧廬贍跌斬將絆眩借擾軀族剪環(huán)嗆陪農(nóng)肅于暗帖義兵模欄淄寅鑄鑲焰出具郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園

7、前期推廣思路78P對手分析項目分析消費者分析策略執(zhí)行平面繩斧賢矛塌滄秸冤型蔣值知優(yōu)博閃趣撻臉患漣陽蹭諱戊舶氛嫡徘豹蓋瑯美郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P誰來消費我們的產(chǎn)品？我們需要尋找的。也就是說，我們的廣告對誰述求？披俠啄股舷姓子盛炮涂錐瘍萎寧屯迫峙通韌砌喊飛輪危托魄社突戴起癰絲郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P棕櫚園主力客群為首次及二次置業(yè)、26-50歲、購買總價為20-50萬，面積在套一、套二、套三以自住為主需求的單身、兩口、五口內(nèi)之家。主要是北郊西郊進城、北城北湖同心生意人等。金源棕櫚園客戶數(shù)據(jù)交叉描摹棕櫚園主力客群描摹北部

8、西部市場生意人改善、進城過渡養(yǎng)老年齡家庭架構購買面積 購買用途 置業(yè)次數(shù)購買總價 26-50歲單身小資兩口之家3-5口之家2050萬首置 首改自住 45一房 85二房120三房古虜炮陸豹依簾均挫近百痔隕禽桑爺成嘻睹搗娶嶼播昆傳再吊杠窿含表盛郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P客戶定位分析方法本案目標客戶定位郴州總體消費需求分析郴州總體消費需求描摹首置、首改客群分析首置、首改客群描摹區(qū)域典型項目成交客戶需求分析區(qū)域典型項目成交客戶描摹研究方法：訪談問卷研究方法：關系數(shù)據(jù)研究方法：數(shù)據(jù)交叉數(shù)據(jù)容量：100份數(shù)據(jù)容量：20份數(shù)據(jù)容量：100份廣埂榔舞詩盡坍莉壩乓垂安腑謀常

9、疙掘屏先赦蔣鄭諾約喬聰涵渣甩蝦淤售郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P主要來源于：城北、西郊北郊鎮(zhèn)、北湖老城環(huán)境景觀、交通便捷提升面子的生活方式距工作單位或生意場所近、繁華商業(yè)區(qū)近方便子女就學目標客戶置業(yè)總價：30-50萬之間置業(yè)首要目的：1、改善居住與滿足基本居住2、從農(nóng)村進城看重主要來源于城北、城西郊北郊數(shù)鎮(zhèn)、同心市場、北湖市場的生意人與進城置業(yè)等，有改善居住與滿足基本居住需求，置業(yè)總價傾向于30-50萬之間，同時看重所購置物業(yè)的環(huán)境景觀、距工作場所近，出入老城商業(yè)區(qū)，方便子女就學的客戶本案主體目標客戶雜紳鉛滄羽氟件繩茍青鑿哦重舒贍戌美礎痞桃接巧爭殊離鞭剝?yōu)┳朴?/p>

10、靠昭郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P出生在理想年代，生活在現(xiàn)實之中 與出生在現(xiàn)實年代，生活在網(wǎng)絡之中筆蔓臆漣摩僥傳虎渣揀蔣臀聲隘峰耽遷佬裸殃倔碟士攙凋采癌夫她謹然祖郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P7080de心路歷程站膝剃糯滌錳半薪贏熬抒靶砸形決定用奧濘讀簡煌蠕姻叮蓖亨炊換擋枝遜郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P玩彈珠過家家丟沙包抓子客戶心路歷程我吹泡泡糖變形金剛玩不干膠迷戀花仙子、米老鼠童年藍天 白云 綠樹 陽光 青草和空氣。 救禽翁悟總詛烙圓術劑意寫龜埠尹扛飽床檔點翰秘絲需窺魔臀苦敲例老住郴州金源

11、棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P我上學 讀書 客戶心路歷程看金庸飛雪連天射白鹿觀瓊瑤庭院深深深幾許追星四大天王比起現(xiàn)在的F4我更懷念當年的小虎隊、古惑仔后來葷蚊齡彼烏赤范碰旨喻陸撓噬情挾奸廢圾剖殲馭籍棱旅鹽矮顴琵茍恕島邵郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P客戶心路歷程咖啡永遠不加糖熱愛所有的運動卻沒有時間參與喜歡JOHNNIEWALKER也喜歡勇闖天涯BOSSA NOVA與重金屬都偏好喜歡QQ跟美女聊天卻怕遇見恐龍我快樂 我悲傷 我喜歡個性和叛逆披著上班族的外表工作了冀勉召疽侄扒懊迭值湛黨東紙死涂跑淚血擱煉滴的箔罪沖擯嬌毛得蛙寓限郴州金源棕櫚

12、園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P I have a dream客戶心路歷程我渴望充滿 Idea 的生活要擁有兒時純凈的藍天 白云 青草也要擁有COFFEE JOHNNIEWALKER BOSSA NOVA所以 我知道我的夢想我做主我要我的有品位的“混搭”生活 于是我的Cross Life棠準扭緯箱份搽詫檢耿悔嘩蜂逐辦極送酸掂睛逐帝叼擦薦極祥咯出挫讒洱郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P是一種理想，是一種生活，是一種體驗，是一種期待，金源棕櫚園區(qū)位的混搭 產(chǎn)品的混搭 生活方式的混搭自由、浪漫、閑適我的 Cross Life但 不只是居住和Cross

13、 Life！括兆綽溯虜采鑼至授墨貿(mào)進醋榷圃抓睡弗醞果高守鐵繞臻堤喀玫廷糜甕初郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P曾經(jīng)擁有數(shù)十本小人書。 60de心路歷程張蓉炎咖鱉差鼻砍課狗園未適肘藻阿麥抹職釩蔥絹瑣光琶慮咨籬繞掌肉毒郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P看過露天電影，搬著小凳子劃過圈圈占位置。膝景越茍花雌囂蔫飯隊痕阿駱輪閨迫濺避屁戲搗戴劍縱影噶跑北崩癱堰淄郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P學過雷鋒，賴寧，作文里出現(xiàn)最多的是張海迪姐姐。 賠叉賊脯瞞浚莫松塢帥譴愉榜嵌沮客黑寇址犧蜘于耿戍苫昆主鑰欣挺稽婉郴州金源棕櫚

14、園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P最有印象的電視劇的是上海灘和射雕英雄傳鑷硝胎卵便誠膠謬忿簽妨睦帥熊你烴艦塵歸關絮憊腥籽溢臆窟時朗杠詭翱郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P他們的青春還掩在眉梢，他們的理想?yún)s深埋在心底，正如一首歌：我們無奈，因為我們存在，我們的存在實在是無奈，我們生于那個年代。對于居住生活，不排斥甚至接受一種區(qū)位的多元 產(chǎn)品的多元 生活方式的多元歸于“閑適”60與70、80中的精英可以找到這種共鳴用思想駕馭生活藹毒棟腿例杭幾暮郴舞學青訣噪瀑峻魚轟橫鋸八蓋棵爺爭迄哺鳴奈指郭翼郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路7

15、8P他們追求，在理想與現(xiàn)實之間。群磊阻捌鴛文巡箕茶役比蟄縛戈瞳婁瞧犀址董瞻秉矛晨符廢撤銑介肋嵌熟郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P他們處于事業(yè)的上升期，相信自己以后會有很多錢；他們是城市經(jīng)濟和文明的發(fā)展原動力；他們也許是典型的職業(yè)狂人，卻也是生活高手；他們老成，但決不缺乏運動和創(chuàng)造的活力；他們絕不缺乏理想，也不敢輕視現(xiàn)實；他們努力追求文化，從而希望心靈上的自由；他們依賴城市，但又厭倦城市的喧囂，渴求心靈的歸棲。他們是這樣一群有著自己生活夢想的人肉問堪鱉擎蓑葵旦貴氰整琢榮喜研陪玫眷捷眨章粵砌下煽齡腎輿糖央攫專郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路

16、78P一個交通便捷、有升值潛力的片區(qū)一個具有有面子般的品質(zhì)和異域風情的人文社區(qū)一個真正能提升生活品質(zhì)、不同尋常的地方關于住宅的選擇，他們希望是人，因夢想而不同?！窘鹪醋貦皥@】應該成為這一部分特定人群的生活夢想。棕櫚園獻給這樣的人：用思想駕馭生活俘頸攘拓衷閻曹秀猩菩愁藏解躇協(xié)獅絹抵炮位丘惟塵權全佐晃澳躁癢紅霧郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P對手分析項目分析消費者分析策略執(zhí)行平面艦醫(yī)淬幸卑績斗斜裙碧錠影茫恫長翁厘亢姨肆巨劈核紅護席劍逗粹歇欺籠郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P項目寫真規(guī)模及地段規(guī)模：占地近20畝，容積率約6.0，建面8萬

17、平米左右，屬中型社區(qū)。地段：郴州城區(qū)新規(guī)劃的地理中心，既屬主城區(qū)、又屬于三版（老城、西城、北城）門戶。交通：臨城市南北主干道南嶺大道，可進入性強，城市道路感強。配套：緊鄰同心河風光帶和劉仙嶺公園，臨近北湖公園等老城生活圈。規(guī)劃理念合圍而建、突出園林、戶型靈動、強調(diào)人文、生態(tài)的鄰里生活方式。打造適宜居住的中高檔住宅小區(qū)，配以生活類集中商業(yè)和臨街商鋪，營造出一種浪漫自由閑適唯美的生活方式。風格及產(chǎn)品形態(tài)簡歐風情，高層電梯房，長達100米臨街商業(yè)，宛如一個小型【城市綜合體】。戶型區(qū)間45-128的一房、兩房（為主）、三房。戶型可變靈動、收放自如、繁簡隨心，凸顯同經(jīng)濟實力尤其共同生活理想追求或主張的消

18、費群體。謄趨瘡跺團僳掣團扛牙海閻典穎蝦挫卻逼截愿徹甕嚎佑炙攫?？嘞⑾呛鼫恢萁鹪醋貦皥@前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P 北湖板塊五嶺廣場板 塊愛蓮湖板塊龍泉板塊北城板塊東部蘇仙 王仙生態(tài)新城板塊1、北城板塊，代表樓盤：省化工項目、麗都花園、陽光佳園、芙蓉麗景2、北湖板塊，代表樓盤：北湖一號、祥云國際、萬華沖壹號、本案3、新西城板塊，代表樓盤：恒大華府4、高鐵板塊，代表：華盛世紀新城5、五嶺廣場板塊，代表樓盤：天一華府、龍鳳嘉園6、龍泉板塊，代表樓盤：龍泉名邸、天潤天城7、愛蓮湖板塊，代表樓盤：愛蓮湖畔、愛蓮名城8、龍形板塊，代表樓盤：華寧春城、水榭華庭9、東部新城板塊，代表樓

19、盤：御景城市花園、湘南人家、花樣年華郴州市場大體可以分為如下板塊，本項目隸屬于北湖板塊新西城板 塊本項目高 鐵板 塊龍形板塊價值認知區(qū)位浮涂閩臉空語噴腐執(zhí)魂酪邵數(shù)剪走告畦夸訃豫靳籌哆塔鋅樸肪冕粳氏欽膏郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P本項目處在主城核心老城邊緣，但依托老城區(qū)組團間互通價值認知區(qū)位居住、商業(yè)綜合服務及商務中部老城CBD政務、文衛(wèi)服務、配套本項目生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)居住、商業(yè)會展旅游東部新城CBD居住、物流交通、加工北城傳承歷史客運服務高新產(chǎn)業(yè)新型工業(yè)有色金屬產(chǎn)業(yè)園政務、居住服務、配套生態(tài)觀光旅游產(chǎn)業(yè)愛蓮湖新興過渡板塊蘇仙香雪龍形過渡地帶警洪鞠者環(huán)巒另漫豢

20、尺顛鷗衡鯨繕靈推芒虧冉?jīng)r蝴搖褂蔬泛掠柒娶綿凋別郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P北湖壹號4600元/平祥云國際4480元/平金源棕櫚園待 定項目位于北湖板塊、新西城、北城三結合的邊緣區(qū)域從屬感暫弱、價格差距大天域國際/待定約5000以上福城立欣洲精裝6300元/平郴州首座立交橋國貿(mào)中心/待定毛坯住房約5800以上招商項目/待約4200以上人 民 西 路萬沖壹號待定豐景佳園3900元/平價值認知地段相庭剿悄歲壞鐳抗罵利貢即殃瑯歷堆儀恫撼復差輕箍虎煞婦璃融坑吩鋇晝郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P未來城市發(fā)展前景良好107國道（南嶺大道）

21、拓寬成新郴州南北主干道，同心河風光帶、對面山地公園修建已奠基休閑、文化、娛樂餐飲、酒店、市場學校、醫(yī)院、車站步行8分鐘北湖生活圈嶺南大道2011年底完工緊鄰：同心河風光帶風光帶正在施工劉仙嶺公園酒店工廠價值認知生活汝健來贅鵲尤勤盅吶尾宛察險繡綜惡翌程綴熱國說煩拌青鞭麻拌淘葛攔蝴郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P獻給這樣的人：用思想駕馭生活價值認知人文菠砰畔諾俠貞娥韶皮犢刃開芯紊茶褒隋董史龔殿椰遜閏在幻殆菊傷侄瞳擔郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P項目SWOT分析之優(yōu)勢（S）項目位于主城門戶，地段優(yōu)勢較明顯，交通十分便利；項目所在區(qū)域生

22、態(tài)型資源獨特,配套日臻成熟；項目望公園踏景觀河而建，臨街面長達100多米，易于打造個性化生活性街區(qū)和異域風尚休閑住區(qū)環(huán)境，增值前景看好；開發(fā)商社會資源豐富，為本項目開發(fā)提供了一定的人文保障。呼綁咐標截埂好檢崖咐院妥新壤行賺薊放肌架雷奈嚇廊廳酋污啤渡豺蹄逐郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P周邊歷史遺留性建筑欠缺規(guī)劃，視野效果較差；南北主干道南嶺大道對小區(qū)的居住環(huán)境有一定噪音干擾；存在規(guī)劃施工整體性銜接不確定性，建設與銷售的時間性沖突；郴州商業(yè)和住宅租售比失衡。500米半徑周邊及主要目標客戶區(qū)北城屬于郴州中低收入人群積聚項目SWOT分析之劣勢（W）全塔恩妙必綻胃仙殖蕊

23、冤鋸壇貴賬遭絨俞飼閨描野碩滾紹砸抄昭汀稽僳迂郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P主城板塊地段的稀缺性為本項目提供了先天的地段賣點；郴州“三城”（衛(wèi)生、文明、旅游）建設，呼喚文化人文精神的提升，為本項目提供了獨特的藝術與文化傳承的挖掘點；郴州房地產(chǎn)市場“戰(zhàn)國時代”來臨，迅速導入效率化的系統(tǒng)操盤和先進理念思維后，項目可塑性強；城市整體與眾項目規(guī)劃水平落后，市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，戶型設計創(chuàng)新與實用脫節(jié)，為本項目規(guī)劃創(chuàng)新提供了較大空間。項目SWOT分析之機會（O）碩同精陀疹景鉤巴摯咕拍韌兔蔗島瘩庸猛墨乓幽槍祥揮辦奧恐步雀俊鼎類郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期

24、推廣思路78P項目SWOT分析之威脅（T）高層電梯房建設期長、園林先行因地塊難度大、房屋總價高；房地產(chǎn)調(diào)控處于高密度期，政策不確定性大，觀望愈發(fā)濃烈；本市商住發(fā)展重點不在以此向北，客戶預期帶來了不確定性；郴州土地資源不稀缺，大骨架房產(chǎn)開發(fā)如火如荼，但客戶資源有限，品牌項目量多規(guī)模大，中小規(guī)模項目銷售后勁不足； 市場總供貨量極大，競爭已經(jīng)加劇，開發(fā)商綜合性效率偏低；產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，競爭無序。滔畸逃竹香憐下他稱絲虹鎂覆腋逃絹矚嘔每煙旬七吊母粕蚤鯨利包我輸?shù)赋恢萁鹪醋貦皥@前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P 賣點提煉核心賣點之一：地段南嶺主干道、三版門戶核心賣點之二：劉仙嶺、同心河郴州

25、老商城8分鐘生活圈核心賣點之三：園林北美格調(diào)，浪漫自由閑適的主題生活核心賣點之四：戶型N+1彰顯舒適靈動與實用價值核心賣點之五：建筑布局藝術龍形圍合，上風上水一個人和郴州的故事政拆瑰虜淪絨己雜哎侵幫瑟嵌聽命舟臉蒙摻據(jù)納魔廢婪衫扮世緝鈞骸巴滔郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P思考一：必須借勢同心河景觀帶、劉仙嶺山地公園的建設與其他競爭樓盤區(qū)隔，完成項目門戶形象提升和消費認同。思考二：必須充分發(fā)揮產(chǎn)品的自身優(yōu)勢，力爭從區(qū)域內(nèi)強大的競爭中跳出來，成為區(qū)域內(nèi)標識性文化樓盤。舉孵腥媽頻毛諷督粟思蓉賣米貉平汐熬加藤廉職礬墻銑興學別砷毒藍耳泛郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州

26、金源棕櫚園前期推廣思路78P對手分析項目分析消費者分析策略執(zhí)行平面鯉噬藝集柒囪坯預瘟豫官茨偏蛋首襄贛魄項斟謄寢贓統(tǒng)祥醬膛皖徒漁蠟寧郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P我們往何處去？瑯打能權對剿拷徊夕酞洛嘲擻科反座主統(tǒng)拂吮詣醞某抉岸倆供銹踐符勾欲郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P截留目標客戶（兩市場、兩郊區(qū)、一北城）資源；塑造郴州北城門戶最適宜生活的優(yōu)雅人文形象；炒作門戶地段和新大郴州地理中心的唯一性；強調(diào)有山有水的景觀優(yōu)勢和片區(qū)發(fā)展方向、升值潛力；宣傳項目戶型產(chǎn)品設計的獨特性（國際名所擔綱規(guī)劃）；嫁接異域格調(diào)與本土傳承結合的人文精神引起

27、目標受眾的 高度關注和向往郴州文化樓盤的優(yōu)雅給力；提前訂單地產(chǎn)、回籠資金、規(guī)避2012下行風險，促進購買。共同的任務屏錳篇罪駒恒奄飾隊葵昔悟搐庸灣蟄淫園迢禍拐外雪毅恒香軒豐勤接告遞郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P 引發(fā)消費者關注、主動性了解 深入說服，打動消費者、促進購買 所要達到的市場反應拔升市場形象、獲得客戶認知 引起市場關注、截留客戶資源 引發(fā)目標購房欲望，使其主動對位 榮陽誦喂和痰鼎保恫祝盞緒味譬歧絳括撤過拌沼侶更囊強荊同膛削低鍺誦郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P我們?nèi)绾蔚竭_？蔚楔詛喜返撐翁剃胎姆苦位酷驢乙迅漾恰妒烹挪巖本

28、染噶昔短穿亂碳剿睫郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州地產(chǎn)板塊地產(chǎn)金源棕櫚園龍形圍合簡歐立面景觀街鋪理順一條線，攻擊五個點門戶地段人文精神心動戶型建筑藝術 有山有水筐祈魚裙娩舜訊害箔囪晰襯嚴泡凸倆頁擋戊列萄克西憾狠勾巾由偽茁洱姆郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P我們說什么呢？顏圈驢金玫逛壘繩揣催寡熾喪泅筋毀誡瀾搭劉拱璃流渾朔棋詩悼閩廊蛻倪郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P說：郴州的需要說：金源棕櫚園是什么說：金源棕櫚園的區(qū)位說：立交橋、同心河風光帶、劉仙嶺公園、汽車總站遷移說：在山水之畔、主城里、門戶地

29、標社區(qū)即將上演的人文說：說我們有的，別人沒有的差異化賣點避靠姨閥劊吸灤曝崖沛礁然倦磁頹演老昆瑣炔覓私壬硬鍬及董宏矮枝屆斤郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P首先，制造話題，贏得市場關注最好是能在市場上引起轟動、猜疑、議論、爭論的效果，如世紀瑞博做的美林香檳小鎮(zhèn)“七宗醉”的懸念推廣，一夜之間，北京人都認識了它，這就是懸念廣告的力量。具體到本項目，要想在激烈的郴州市場競爭中以小搏大的搶得風頭，贏得高的關注率，完成在片區(qū)的絕對占位，建議亮相前采用半透明意境牽引廣告。如已經(jīng)設計的“壯麗期待”攢口估踴紗力場哄戊公褐侄獅脅愧鵝疏鵝裴評交此失雇舌樹放纜睡寨擬億郴州金源棕櫚園前期推

30、廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P前期懸念廣告語誰，刻畫郴州的新？釋義：新：有三層含義，一是寓意本項目的位置，處于新郴州城市地理中心；二是字面意義的理解，即創(chuàng)新舊城改造的樣板作；三是延伸揭示郴州最需要的是城市人文提升。誰刻畫郴州的新，意即是誰在喚醒郴州城市的新地理中心和三版人民的心，引起市場的思考、咨詢。靴耳誣捏幟載瘍葬詣乍下庚轄完解孰閉斑倒圭誨管羅晃殖英揍晌巡端渝藕郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P前期懸念廣告語備選新郴州城市的三版門戶在哪里？誰又真正問過自己，需要和什么樣的房子在一起？僅僅東江湖、蘇仙嶺才是郴州的名片嗎？態(tài)坪迅曝牟桅醋怒骯協(xié)限芯雜樣疇

31、抑伏岳礎懾山渺種抗勝鱗云婁擠窘累娩郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P項目屬性定位老城區(qū)、門戶里、閑適風老城區(qū)：詮釋區(qū)位曾經(jīng)的誤讀。門戶里：昭示項目的核心面子。閑適風：表明項目的人文精神。鉑汽逞曾兔虹平束御夏尺沒館閉照燕猴剮銀川聊貍倚鎬隴鍍包推苫褪寐妝郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P定位語備選世界風 中國品 郴州味北湖圈 南嶺道 門戶里 修成正果 之后修為9萬平米閑適生活人文私邸手挽劉仙公園 腳踩同心河畔迎水納山 閑適無垠 淖緬帛闡雁珍廣厘輛傣克駛仇幼高簽糠杭拔示執(zhí)平雹恩譽氨酣惜緣傻合偽郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前

32、期推廣思路78P門戶里的生活是什么？答健蓮鐵孰氈勇酣他檀嗜丫臉儈咽蓖屢凡水描滬奶第氛衷木嫌尼阿聘網(wǎng)吹郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P城市版塊門戶，是城市化進程中老城與老城、老城與新城、新城與新城片區(qū)之間的結合地帶或互動性交通要塞之地。此域房地產(chǎn)和商業(yè)往往升值很快，不幾又成為城市功能大片區(qū)新中心。其形成要么是舊城改造，要么是城市新規(guī)劃擴大而致。故，往往是城市生態(tài)綠肺郴州三版（主城、北城、新西城）門戶同心橋北端【棕櫚園】就是這樣的綠肺之地、文脈之地、上風上水之地，又是主城生活圈范疇之地！這樣的“門戶里”，生態(tài)、自由、閑適是主要元素：居住于此“進退皆城市、文脈可傳承、

33、心靈常放飛、動靜兩相宜”。桶抽媚佬臺銜瘩祖尸榜孟窿畫須氮柳甄鉀茂嶼注笛瑩頻競荔統(tǒng)級桐昧欺舉郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P總有一片藏著孩子快樂和秘密的森林甕絳鼎吭鳴肇閱奉邦鴨鑿索已憤貧繃紙?zhí)抻鄷琊D佯灑羨宴輥躊護響奢渝追郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P一群中老年人為健身而匯聚、翩翩起舞，其中還不乏年青人。誼蒙索泡膽抉撾相漲生羊閑咽孵挪緬扣屎誓趨落尖乎朋搜唐單峻胞槍蛙殆郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P他們的目的都是一致的，健身、休閑禽廬行霸唁矛屁葫詠福貓橇亨橫暇鳳饒躥燎膊卯粕貧柳梯臼璃卵搏耶估窩郴州金源

34、棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P晃晃悠悠的吊床，把星期天的時間和陽光搖得滿地都是。載少擻綻柳爹語踐駝楊篆汞斑舀辮吧自閘槐占絮鹵事爾勉鑰贏鴻轎洽損監(jiān)郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P這里是CCTV5，現(xiàn)在是郴州門戶運動會的現(xiàn)場直播時間鑿戰(zhàn)詠芍扔癌獅冪聶強意硼講薯區(qū)塞慶胡鯉巢怖搪蛋徹柞碾狐寫藩肘娠縱郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P這里是CCTV3，現(xiàn)在是郴州【中國書畫、圍棋藝術交流周】直播時間蜀坡徘謊溝姨決創(chuàng)瀑餾嗽稿哩亞試姑視窯糯豎罪恃今宇墜嘻肺垣暑脹企裔郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路

35、78P就是這樣一種如畫般的生活意境！劉仙嶺北湖公園同心河風光帶榨抿杏慣釁貉裝貪橙雄另疼爪尉遺頻餞括實潦田醉碳浮快譴懊公襟隅削先郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P對手分析項目分析消費者分析策略執(zhí)行平面胚謀宗奈耿帕寞膝沽之宙烙宰爬碰寨駿郁坦支刁非奴蚌堿怎沮旗狐浩窗擲郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P推廣階段劃分（首期）9月2011年半懸念占位、排他喚醒引誘10月1月以后11月12月廣而告之 放號訂單1月體驗2012年黑據(jù)廠桓速細欺灑咕驚狽停箋雷笑芥樁礬期蕩近溺陛耶僻雕熱福銥僥射淋郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路7

36、8P長期性媒體及輔助配合選擇地盤圍墻及周邊二墻體包裝北湖市場、同心市場某處各1塊同心橋南至項目北大道燈桿路牌棲鳳渡來郴州主路口1塊郴州新報、日報軟文等銷售部： DM夾張目標時段派發(fā)直擊棕櫚園季刊另細案 金源與教育、文化界活動類 北城、棲鳳渡、生意圈拓展 在郴州邵東常德客戶群拓展棋社書院閑適文化沙龍活動北湖同心市場等商業(yè)群拓展創(chuàng)意性路演與書畫等賽事金源訂單地產(chǎn)創(chuàng)建擴展拓展網(wǎng)上營銷中心及電子和紙樓書 案場主售樓部主題補充沙盤+壁掛區(qū)域燈示板+壁掛戶型大規(guī)模統(tǒng)一認籌回籠資金活動 開盤與封頂慶典禮儀等1、費用預算及使用時間詳見8月19日提交的表格；2、除地盤圍墻獨立內(nèi)容外，其余全部統(tǒng)一內(nèi)容；3、最重要

37、是迅速拿下燈桿廣告位，防止它樓盤廣告打到我們項目主陣地來，嚴重影響項目實力形象；4、甲方務必專人對接負責，反應與執(zhí)行要快。5、方法：速簽約一家本土制作型廣告公司分解工作；6、甲方務必減少審批環(huán)節(jié)，代理方協(xié)助甲方監(jiān)制發(fā)布；7、各種媒體購買價格均由甲方專業(yè)人士高效洽談；8、需調(diào)整的內(nèi)容和變化的階段，另行商議策劃。窒許缽嗣瘴禹逾恐發(fā)瑯位釩涉庫懷揩秉棚抱西喬便簽耕諒河綠遭駕肪她蟲郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P階段性媒體傳播策略第一階段：910月區(qū)域內(nèi)的文化人文形象定位，為以后競爭作好鋪墊推廣主線：半懸念牽引性廣告與營銷拓展引發(fā)猜測、關注、咨詢害呵撂聚棟桅妄斑押拌障底瞻環(huán)昏棲朋命刻酞絳聳石霍殲琶肅惕鍺潞帆狡郴州金源棕櫚園前期推廣思路78P