8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、哈爾濱制藥四廠土地抵押案例分析黑龍江廣源勘測(cè)工程技術(shù)服務(wù)評(píng)估虞春陽(yáng)公司150090摘要： 房地產(chǎn)抵押評(píng)估是土地估價(jià)業(yè)務(wù)的主要來(lái)源之一，本文就日常業(yè)務(wù)中遇到的一個(gè)企業(yè)用自身?yè)碛械姆康禺a(chǎn)進(jìn)行抵押貸款估價(jià)中的背景、技術(shù)難點(diǎn)以及處理這些難點(diǎn)問(wèn)題的方法做了簡(jiǎn)單闡述，并對(duì)抵押風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避做了簡(jiǎn)明和陳述。： 抵押背景難點(diǎn)問(wèn)題說(shuō)明闡述一、評(píng)估項(xiàng)目的背景一、估價(jià)目的委托估價(jià)融資需要，擬以估價(jià)對(duì)象設(shè)定土地抵押權(quán)，公司受委托對(duì)上述估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估，為抵押雙方（抵押人和抵押權(quán)人）提供客觀、公正、合理的出讓土地使用權(quán)價(jià)格參考依據(jù)。二、宗地概況據(jù)評(píng)估實(shí)地踏勘，參考委托方提供的有關(guān)資料，至評(píng)估基準(zhǔn)日，待估宗地實(shí)際

2、開(kāi)發(fā)程度為已達(dá)到“五通”即通路、通電、供水、排水、通訊和場(chǎng)地基本平整的。地上有多層混合結(jié)構(gòu)廠房、辦公樓和商住樓，總建筑面積 12425.84 平方米(其中建成區(qū) 7535.31 平方米，擴(kuò)建區(qū) 4890.53 平方米)。廠區(qū)總體平面布局合理，池和場(chǎng)地硬化、綠化等附屬配套設(shè)施完備。庫(kù)，水循環(huán)土地總面積為 26239.5 平方米。其中：1、商業(yè)用地：面積 13146.8=14377.8 平方米；形狀為較規(guī)則長(zhǎng)方形；四至界線為：東臨職工街，南臨工農(nóng)二道街，西臨上江路路 180 米，北鄰黑漁泡金屬市場(chǎng)；基礎(chǔ)設(shè)施完備；五通一平；現(xiàn)在屬建成區(qū)，正在生產(chǎn)和使用。2、工業(yè)用地：面積 11861.7平方米；形狀

3、為規(guī)則長(zhǎng)方形；四至界線為：東臨商業(yè)用地，南臨工農(nóng)二道街，西臨上江路，北鄰黑漁泡金屬市場(chǎng)；基礎(chǔ)設(shè)施較完備；五通一平；現(xiàn)狀為兩棟工業(yè)廠房，擬重新擴(kuò)建和改造。三、地價(jià)定義所評(píng)估的待估宗地地價(jià)是指在估價(jià)基準(zhǔn)日二 00 七年五月二十八日,評(píng)估設(shè)定宗地已達(dá)到“五通”（通路、通電、供水、排水、通訊）和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地基本平整的開(kāi)發(fā)程度，土地剩余使用年限分別為 34.9 年、39.8 年、39.8 年的出讓土地使用權(quán)價(jià)格。二、評(píng)估項(xiàng)目估價(jià)方法的技術(shù)難點(diǎn)及解決方案一、估價(jià)方法的確定根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18358-2001），通行的宗地估價(jià)方法主要有收益還原法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本

4、近法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。鑒于估價(jià)對(duì)象的特殊性，在估價(jià)過(guò)程中將兩宗商業(yè)用地作為一個(gè)整體測(cè)算，建成區(qū)臨街部分商業(yè)用地用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算，剩余部分商業(yè)用地用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修測(cè)算；擴(kuò)建區(qū)土地用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修和成本近法測(cè)算。二、大片區(qū)域商業(yè)用地的評(píng)估哈爾濱制藥四廠建成區(qū)兩宗土地登記用途均為商業(yè)用地。參照哈爾濱市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)圖，估價(jià)對(duì)象位于哈爾濱市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，區(qū)片價(jià)為 450 元/平方米?？紤]宗地的特殊性以及土地估價(jià)中的最有效使用原則，本次評(píng)估采用的技術(shù)路線為：商業(yè)用地的臨街部分采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，

5、其余非臨街商業(yè)用地選用基準(zhǔn)地價(jià)法。估價(jià)方法選取的依據(jù)為：（1）臨街部分現(xiàn)狀多為空地（圍墻、大門），根據(jù)最有效使用原則，且通過(guò)實(shí)地勘察，估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟，新城小區(qū)、家園等項(xiàng)目的完成使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有據(jù)可依，故選取假設(shè)開(kāi)發(fā)法；（2）哈爾濱市現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為 2004年 12 月 31 日，隨著工農(nóng)大街區(qū)域路網(wǎng)及基礎(chǔ)設(shè)施的逐漸完善，及近兩年哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，地產(chǎn)交易的日趨頻繁，基準(zhǔn)地價(jià)已于目前的市場(chǎng)價(jià)格；（3）對(duì)于商業(yè)部分的里地區(qū)域，由于宗地上有建成建筑物，因此采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修的測(cè)算結(jié)果，該基準(zhǔn)地價(jià)為區(qū)片價(jià)，能較好地反映宗地的現(xiàn)狀價(jià)值。三、估價(jià)項(xiàng)目復(fù)雜性1、宗地

6、來(lái)源復(fù)雜性：宗地商業(yè)部分中的一部分是原市政道路開(kāi)發(fā)占用該公司土地補(bǔ)償?shù)牟糠?。后部分的工業(yè)用地，是和旁邊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司置換得到的。為處理好這些復(fù)雜關(guān)系，委托方原來(lái)只是提供了合同及紅線圖，為遵循抵押過(guò)程的保守原則，要求委托辦理好登記后再進(jìn)行土地估價(jià)。2、用途的復(fù)雜性：宗地本身是用于工業(yè)廠房和辦公，但宗地的前部分登記用途全部為商業(yè)用地，比較特殊。宗地后部分置換的土地用途登記為工業(yè)用地，某些建筑物在兩種用途的土地上都占一部分，在房地產(chǎn)一起評(píng)估時(shí)存在一定技術(shù)難度。依據(jù)合法原則，此次評(píng)估我們嚴(yán)格按照土地使用證登記的用途、面積、范圍來(lái)進(jìn)行界定和估價(jià)，對(duì)于商業(yè)用地部分采用了假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修來(lái)進(jìn)行近

7、法來(lái)估價(jià)，對(duì)于工業(yè)用地進(jìn)行估價(jià)。3、估價(jià)對(duì)象采用了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修和成本的復(fù)雜性：估價(jià)對(duì)象屬成片建設(shè)的商業(yè)、工業(yè)用地和廠房及倉(cāng)庫(kù)。房地產(chǎn)抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)土地、房屋、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施整體價(jià)值，應(yīng)把估價(jià)對(duì)象作為一個(gè)整體考慮，方能體現(xiàn)其最客觀價(jià)值。三、 評(píng)估項(xiàng)目的啟示一、培養(yǎng)抵押項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)回避意識(shí)房地產(chǎn)抵押價(jià)值為假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)不僅應(yīng)該遵守獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，還應(yīng)該遵守謹(jǐn)慎的原則，要充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。在抵押估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)

8、師要對(duì)抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性等變現(xiàn)能力進(jìn)行分析。(1)認(rèn)真核實(shí)委估房地產(chǎn)必備的權(quán)屬證明文件。具體要求：一要完整，二要看原件，三要同實(shí)際狀況和委托方填報(bào)的清查估價(jià)明細(xì)表進(jìn)行核對(duì)。取證復(fù)印件上要加蓋委托方或資產(chǎn)占有方公章。尤其要注意有無(wú)他項(xiàng)權(quán)利登記。當(dāng)遇到權(quán)證不全或提供不出，或委托方稱未辦妥領(lǐng)取權(quán)證手續(xù)等情況時(shí)，寧愿放棄不評(píng)，也不要遷就。(2)對(duì)超過(guò)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目，在收集不到有關(guān)有效數(shù)據(jù)，特別是采用市場(chǎng)比較法時(shí)切忌以交易、一年以前的交易案例、用途不相同的案例來(lái)湊數(shù)，對(duì)委估房地產(chǎn)情況確實(shí)難以了解時(shí)還是不去估價(jià)為好。二、對(duì)于估價(jià)項(xiàng)目的復(fù)雜性，要遵循合法原則，實(shí)事求是評(píng)估地價(jià)。作為抵押物的房地產(chǎn)必須具備以下條件：一是，抵押房地產(chǎn)必須是合法的，當(dāng)?shù)狡诓荒芮鍍?/p>