一個很成功的商業(yè)項目策劃方案的報告

1、.wd.wd.wd.一個很成功的商業(yè)工程籌劃方案目 錄 第一章 總體籌劃思路 4一、 籌劃的總體思路 4二、 工程背景 4三、工程資源分析、工程目標的界定 5四、核心目標-樹立品牌 6五、工程開發(fā)總建議 7六、工程的SWOT分析 7七市場時機發(fā)現(xiàn) 11第二章 工程總體的定位開發(fā)報告 15前 言 15一、工程總體形象定位 16二、工程功能定位 19三、世景的無限優(yōu)勢 26四、工程定位優(yōu)勢的建設(shè)根基 27五、目標客戶群所定及分析 29第三章 工程整體組合營銷策略報告 33一、 工程總體整合營銷策略 33二、總體操盤方案、步驟 35第四章 工程產(chǎn)品設(shè)計報告 37第一局部：世景國際國際公寓產(chǎn)品設(shè)計設(shè)想

2、 37環(huán)境設(shè)計 37一、 “英式管家的概念 41二、世景國際國際公寓引入英式管家服務(wù)的起因 41三、世景國際國際公寓英式管家服務(wù)的內(nèi)容 42第二局部：世景國際寫字樓產(chǎn)品設(shè)計構(gòu)思 60一、市場調(diào)研 60二、世景國際寫字樓工程技術(shù)數(shù)據(jù) 60三、世景國際工程本身具備的優(yōu)勢 62四、目標客群定位瞄準市場空白點 63五、精銳公司將面臨的問題 65六、為新銳公司度身定做的七大服務(wù)體系 66七、世景國際小面積辦公寫字樓推廣要點 67(一) 節(jié)約成本的辦公空間： 67(二) 富有創(chuàng)造力的事業(yè)空間 68(三) 比較優(yōu)勢 68(四) 世景國際為精銳公司度身定做的軟硬件配套 70第三局部：世景國際商業(yè)廣場規(guī)劃設(shè)計思

3、路 831經(jīng)濟技術(shù)指標 832.規(guī)劃理念 843規(guī)劃風(fēng)格 844.總體規(guī)劃與功能規(guī)劃的復(fù)合性 845.世景國際商業(yè)廣場規(guī)劃 856.交通組織構(gòu)造 867.停車方式 878. 室內(nèi)垂直交通設(shè)計要求 889.園藝設(shè)計 9110.園林設(shè)計的具體表現(xiàn)形式 9211. 景觀構(gòu)成要素 92第五章 開盤前期營銷推廣策略設(shè)計報告 94一、尋找翻開成功之門的金鑰匙概念運作 94第一階段：工程導(dǎo)入期 95第二階段：商鋪推廣期 98第三階段：商務(wù)港與酒店公寓推廣期 100二、知己知彼，百戰(zhàn)不殆目標客戶分析 104三、籌劃市場，謀略制勝媒介籌劃 106四、媒介也領(lǐng)先媒體組合 108五、一年之計在于春工作規(guī)劃 110籌

4、劃宣傳內(nèi)容與階段安排 110籌劃宣傳工作大綱 111工程LG設(shè)計 114工程案名設(shè)計 115工程廣告語設(shè)計 116銷售中心及圍墻包裝設(shè)計 117工程VI系統(tǒng)設(shè)計 118附件：一、世景國際工程市場調(diào)研報告已提交二、售樓部設(shè)計方案三、工程形象IV設(shè)計第一章 總體籌劃思路一、 籌劃的總體思路1. 全面把握：首先是建設(shè)在對當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，防止重蹈覆轍-先求不敗而后求全勝。2. 工程對接：強調(diào)對工程所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調(diào)查與研究，并對工程的資源優(yōu)勢和劣勢進展判斷與整合，從而實現(xiàn)最優(yōu)模式與工程自身進展完美對接。3. 創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)工程都需要

5、超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為工程自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。二、 工程背景1.用地概述 地塊位于蘇州市朝陽區(qū)長安西路南側(cè)，西臨華美商城，東接蘇州市郵電局，南近蘇州商廈，北與蘇州飯店一路之隔，屬城市核心商圈內(nèi)的絕版地塊。地塊周邊休閑、購物、娛樂、醫(yī)院等生活設(shè)施配套齊全，交通便捷。 該地塊整體呈品字狀，沿長安路東西面寬132.4米，南端東西面寬67.74米；南北最大進深112.78米，最小進深61.99米,地塊占地11692.59合17.53畝。2.工程規(guī)劃 商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局，約20491.85 住宅形式：

6、小戶型酒店式公寓布局，約9609.32 辦公形式：可自由間隔式寫字樓布局，約22791.36 停車形式：地上81個，地下326，合407個車位(地下兩層停車布局，約13691.36)。 建筑密度：42% 綠地率：25% 容積率：4.53.規(guī)劃設(shè)計要點?蘇州世景國際方案設(shè)計說明?略4.用地紅線圖略三、工程資源分析、工程目標的界定-效益和品牌1. 工程銷售按目標方案順利完成 第一階段銷售必須成功，以順利渡過工程風(fēng)險期，實現(xiàn)資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。 總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現(xiàn)。2. 工程對企業(yè)品牌及后續(xù)工程的拉動和奉獻。 借助工程運作的成功，蘇州世景置業(yè)開展確立在蘇州

7、房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。 綜合提升世景置業(yè)開展的品牌知名度、美譽度和擴張力。四、核心目標-樹立品牌原理：到達商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)那么，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)那么，就是房地產(chǎn)品牌語言與品牌運營規(guī)那么。品牌時代的消費者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是需要房地產(chǎn)的品牌服務(wù)，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會塑造房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會運用房地產(chǎn)品牌運營的規(guī)那么生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。品牌經(jīng)營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反響給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進展維護與調(diào)整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所

8、謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、工程所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終到達財富涌流、社會進步的全新局面。五、工程開發(fā)總建議1. 引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設(shè)計好工程的業(yè)態(tài)組合。2. 通過前期銷售與招商的同步進展，引進眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)格局。3. 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對工程精心包裝。4. 通過超常規(guī)宣傳，通過工程營銷進展造勢炒作，讓該工程的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點，并形成良好的口碑并且

9、節(jié)約宣傳費用。5. 通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來控制總價，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使工程積聚大量的潛在客戶群。6. 充分利用工程三局部所形成的“生態(tài)鏈形成優(yōu)勢互補。六、工程的SWOT分析 1. 工程優(yōu)勢 地理位置優(yōu)越，商圈人氣興旺世景國際位于蘇州市中心地帶，屬于長安路頂級商業(yè)中心向商旅娛樂中心過渡的核心地帶，距秋葉原、徐家匯、寶皇不超過500米，蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館也是近在咫尺，交通便利?？梢哉f是是目前蘇州市城區(qū)內(nèi)最具開展?jié)摿Φ纳虡I(yè)用地。 商業(yè)配套完善，商業(yè)活動便捷由長安路相連的南京路與中心路地段是蘇州市朝陽區(qū)最為成熟的商業(yè)活動區(qū)，其中會聚的商業(yè)、酒店、娛樂等均在整個蘇州市具

10、絕對代表性。隨著近年來來國民經(jīng)濟的穩(wěn)步開展，居民生活水平的不斷提高，大規(guī)模新型商業(yè)工程的投入使用，令該地段的商業(yè)配套越發(fā)成熟，各類商業(yè)、商務(wù)活動業(yè)已成為蘇州最為頻繁的地區(qū)。 屬于三位一體的商業(yè)工程模式，開發(fā)潛力巨大工程集商場、投資型公寓、寫字樓于一體，可形成商業(yè)經(jīng)營、旅游居住與商務(wù)活動的優(yōu)勢互補。2. 工程劣勢 周邊商業(yè)競爭較多，從某種程度上分流消費群體。 雖然街區(qū)具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是臨近工程如華美商城、北方商廈目前經(jīng)營狀況不容樂觀，容易造成客戶的比照心理，為后期銷售招商增加壓力。 目前蘇州高檔寫字樓市場供應(yīng)量較大，如黃金大廈、國貿(mào)大廈、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等工程。且朝陽地區(qū)的高檔寫

11、字樓租賃情況不理想，中小型寫字樓因租金優(yōu)勢較被市場認可。 目前市場上寫字樓投資回報率較低，缺乏投資者關(guān)注，而中、小型公司因為經(jīng)濟實力有限，多以租賃為主，購置意向不強。3. 時機點 經(jīng)濟開展利好因素長安路地位的提升，與其說是近年來各開發(fā)商著力打造的結(jié)果，還不如說是蘇州市經(jīng)濟穩(wěn)步開展、核心商業(yè)圈多元化開展的必然。目前已形成南北以中心路、南京路為軸，東西以長安路為軸的格局。而中心路與長安路也因地處城市軸線中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。 地理區(qū)位優(yōu)勢目前蘇州市房地產(chǎn)市場已日漸成熟，該工程的地理區(qū)位優(yōu)勢必然會贏得較大的開展趨勢。因此，以超前的決策意識，以科學(xué)的態(tài)度研究“供應(yīng)-需求，便可以搶占“先機。 工

12、程連動實現(xiàn)價值最大化本工程對面是蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館等蘇州頂級商務(wù)娛樂場所，而左邊不超過500米又是蘇州市幾大著名商場的聚集地，因此如何結(jié)合工程自身開發(fā)特點，能完善和補充市場缺陷就能發(fā)揮優(yōu)勢，降低運作成本，實現(xiàn)本工程物業(yè)潛在價值最大化，使開展商充分兌現(xiàn)效益。 中心城市的建設(shè)會聚了人氣隨著政府開展“開展中心城市力度加大，朝陽區(qū)對“五區(qū)三縣的影響力和知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢必然會帶來人氣的上升，而本工程開發(fā)周期估計完全可以“借勢造勢“，為增加工程開發(fā)的安全性打下良好的根基。4. 風(fēng)險 市場因素可對形成直接影響的超大型工程在本工程開發(fā)周期內(nèi)都將面市時，例如即將開售的珠玉島大廈和被譽為“蘇州地王

13、的黃金國際工程已于12月18日舉行奠基儀式。這些工程均體量巨大、且都是集商業(yè)、酒店、寫字樓及住宅于一體。同期上市必將對本工程產(chǎn)生競爭。同時，從目前蘇州市的房地產(chǎn)市場看，各類型競爭同質(zhì)化開場，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認識到產(chǎn)品“差異性的重要性或迅速模仿。那時，本工程還是具有一定市場競爭的風(fēng)險性。 自身因素與本工程一墻之隔的華美商城及長安路的其他大型商場已經(jīng)有強烈的比照，假設(shè)本工程沒能在工程定位、經(jīng)營特點及硬件設(shè)施上有所超越的話，銷售的風(fēng)險性和困難度是顯而易見的。5. 綜合分析從市場調(diào)研結(jié)果分析、本工程的優(yōu)劣勢比較，時機和風(fēng)險并存。唯一的方法就是尊重市場

14、、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費者的心愿，整合與工程有關(guān)的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，到達科學(xué)的投入產(chǎn)業(yè)比，追求產(chǎn)品供應(yīng)-需求的完善性，使工程到達預(yù)期的市場期望值。從目前各熱銷的房地產(chǎn)工程以及投資者的區(qū)域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現(xiàn)在：一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪租金的重要因素，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩(wěn)定消費群體的區(qū)域等都是投資考慮的主要因素；二是新的商業(yè)模式和經(jīng)營理念，蘇州當(dāng)前的商業(yè)模式開場從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化，綜合性的商業(yè)步行街、一站式購物的大賣場等新的經(jīng)營管理模式所帶來的影響是不言而喻的；同時隨著市

15、場上產(chǎn)權(quán)式酒店、投資型公寓及中高檔寫字樓等房地產(chǎn)工程的出現(xiàn)，投資物業(yè)的多樣性也開場逐步形成。因此，同屬具備投資型的商業(yè)形態(tài)，本工程要立于市場不敗之地的關(guān)鍵就是如何開發(fā)出適合區(qū)域今后開展的商業(yè)模式和引入先進的經(jīng)營理念。三是產(chǎn)品和配套，商業(yè)產(chǎn)品的設(shè)計和周邊資源狀況，包括產(chǎn)品本身、產(chǎn)品形象、產(chǎn)品位置對消費及投資者的有效引導(dǎo)，還有商業(yè)工程的功能定位、軟硬件配套設(shè)施、人流走向等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對商業(yè)工程的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。七市場時機發(fā)現(xiàn)本工程市場時機將包括對商業(yè)、酒店、公寓、辦公、休閑娛樂等多元的需求構(gòu)成，市場時機有以下幾局部構(gòu)成：1.常規(guī)市場時機發(fā)現(xiàn) “傳統(tǒng)都市區(qū)域自然形成的不動產(chǎn)

16、需求自用和投資，商業(yè)、商務(wù)及休閑需求。工程位于蘇州的市中心，處于蘇州市頂級商業(yè)地段向頂級商務(wù)地段過渡的邊緣地帶，商業(yè)、商務(wù)及休閑的需求能夠得到最大化的表達。 市區(qū)內(nèi)類比高水準的綜合性多功能商業(yè)工程有效供應(yīng)缺乏形成的差異性顯示需求。2新生代市場時機發(fā)現(xiàn) 政治、經(jīng)濟、文化、藝術(shù)和社會環(huán)境變化帶來的需求。 城市建設(shè)和開展，交通的全面改善，其他城市區(qū)域價值和格局變化帶來對本區(qū)域的新需求。 新生代滋生的生存、休閑、投資空間的現(xiàn)實需求。3. 創(chuàng)造市場時機發(fā)現(xiàn) 新投資方式創(chuàng)造的市場時機。目前蘇州市民的投資意識很濃，就這一點來說我們注意差異化投資，就工程本身可以從前期的招商工作開場，進展統(tǒng)一招商統(tǒng)一規(guī)劃，使得

17、本工程在投資理念方面有較大的提升。 新經(jīng)營方式創(chuàng)造的市場時機。目前不少商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氣氛的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。這就給我們在創(chuàng)造市場的新型不動產(chǎn)品種提供了時機與空間。 新營銷策略創(chuàng)造的市場時機。當(dāng)?shù)氐臓I銷策略主要以房屋預(yù)售登記認購為主，到開盤后集中簽約。而我們在具體運作中可以將一些新的操盤手法融入其中。4. 延伸價值 新都市主義規(guī)劃觀念的延伸價值。考察新都市主義的城市建設(shè)理念，我們可以看到，新都市主義所有主張的背后，都蘊含著一個極其重要的思想，即人文關(guān)心。無論是混合街區(qū)功能的考慮，還是對交通系統(tǒng)的組織，抑或其它城市建設(shè)主張，

18、都強調(diào)要滿足人的需求，尊重人性開展。新都市主義者重新反思人類與自然的關(guān)系，主張城市建設(shè)應(yīng)充分研究自然環(huán)境，城市規(guī)劃因形就勢，建筑設(shè)計適應(yīng)氣候要求，從而使城市與自然形成和諧共存的局面。對于本工程而言，應(yīng)相當(dāng)重視新都市主義的規(guī)劃觀念及延伸價值。 藝術(shù)化建筑設(shè)計的延伸價值。建筑不等于藝術(shù)，因為建筑設(shè)計首先考慮的是不同工程的具體要求，建筑必須有功能性，它牽涉到構(gòu)造、力學(xué)、工程學(xué)等，建筑不僅僅是表現(xiàn)。建筑藝術(shù)價值觀的演變分為五個階段：1實用建筑學(xué)階段，追求適用、穩(wěn)固、美觀的建筑；2藝術(shù)建筑學(xué)階段，視建筑為凝固的音樂；3機器建筑學(xué)階段，把建筑看作住人的機器；4空間建筑學(xué)階段，認識到空間是建筑的主角；5環(huán)境

19、建筑學(xué)階段，認為建筑是環(huán)境的科學(xué)和藝術(shù)。在本工程中，我們著重要表達的是空間建筑學(xué)與環(huán)境建筑學(xué)相結(jié)合的本質(zhì)。 主題性環(huán)境設(shè)計的延伸價值。主題文化是工程的靈魂。工程的主題文化定位是創(chuàng)造工程個性，表達物業(yè)差異性，從而引領(lǐng)潮流，引導(dǎo)新的生活方式的坐標，也是工程建筑風(fēng)格，環(huán)境風(fēng)格設(shè)計的依據(jù)。 后價值開發(fā)的延伸價值。這里指的后價值開發(fā)表達出品牌經(jīng)營的持續(xù)性與持久性能夠為將來的品牌創(chuàng)造與品牌經(jīng)營打下堅實的根基。5. 時機價值 土地競拍的社會知名度。 類比競爭物業(yè)的優(yōu)劣取舍。詳見?市場調(diào)研報告? 社會專業(yè)服務(wù)體系組合和利用。 金融服務(wù)。包括個人金融服務(wù)、物業(yè)托管、個人理財?shù)鹊取?物業(yè)經(jīng)營和管理。 營銷籌劃。第

20、二章 工程總體的定位開發(fā)報告前 言在多年開展和積累的根基上，蘇州市整體經(jīng)濟開展勢頭強勁，2003年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值歷史性地突破千億元大關(guān)，到達1003億元地方財政收入到達40億元，而全社會固定資產(chǎn)投資完成365億元，增長幅度達66%，年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額到達479億元，比上年初增長16%，可以說2003年是本市近十年來開展最快的一年，蘇州經(jīng)濟已經(jīng)跨上了一個新的開展平臺。而站在房地產(chǎn)領(lǐng)域去對待這個我們即將面對的全新經(jīng)濟開展平臺，就不難發(fā)現(xiàn)目前蘇州城市經(jīng)濟開展的現(xiàn)狀，而立足本工程我們主要的工作那么是應(yīng)最大可能的去適應(yīng)和了解城市開展的脈搏，令工程主動成為引導(dǎo)和帶動開展趨勢和引導(dǎo)消費的平臺：蘇州房

21、地產(chǎn)市場真正走向現(xiàn)代化運營的標志應(yīng)該從2002年長安路徐家匯商業(yè)步行街的火爆出售開場，緊跟正全市大量商業(yè)房地產(chǎn)工程紛紛亮相，這一年刺激了整個蘇州房地產(chǎn)市場的徹底復(fù)蘇，更讓普通消費者認識到了房地產(chǎn)中蘊涵的投資價值。但隨著時間的流逝，進入2003年，前期銷售火爆的商業(yè)房地產(chǎn)工程開場進入實際經(jīng)營階段，人們才發(fā)現(xiàn)利潤與風(fēng)險共存不少新建商業(yè)工程由于未能很好的進展前期經(jīng)營規(guī)劃致使開業(yè)后商家經(jīng)營舉步困難，先期銷售時開展商承諾的回報難以得到。加上短期內(nèi)開發(fā)體量過于集中，最終導(dǎo)致商業(yè)房地產(chǎn)市場泡沫破裂。反而，住宅房地產(chǎn)市場在長期理性開展的同時，又吸納了商業(yè)房地產(chǎn)頂峰期先進的規(guī)劃及營銷理念，進入2004年整個蘇州

22、房地產(chǎn)市場最終以住宅為主導(dǎo)。雖然，經(jīng)過了這一房地產(chǎn)歷程，不少房地產(chǎn)開展商連同一些非理性的投資者被淹沒，但對整個蘇州市房地產(chǎn)市場今后安康的開展及購房者消費習(xí)慣的改變卻起著不可磨滅的奉獻，這些奉獻至少來自兩方面：第一方面：讓所有開展商知道房地產(chǎn)不是一種短期投資建設(shè)過程，在工程開工建設(shè)前不僅要考慮銷售更重要的是日后運營。只有形成軟件、硬件與市場三者間完美統(tǒng)一，才能笑到最后。第二方面：作為普通購房消費者，在作出投資行為前，不要輕信開展商為促進成交而作出的種種承諾，更重要的是理性的去分析該工程在未來幾十年內(nèi)可能的經(jīng)營及回報的可行性。因此，本工程在開發(fā)建設(shè)之初，如何針對現(xiàn)時市場及今后開展趨勢而作出適宜的工

23、程整體形象定位、產(chǎn)品功能定位及為日后正常運營而規(guī)劃的各項軟硬件配套設(shè)施，才是令工程最終成功的可行之道。一、工程總體形象定位縱觀蘇州城市經(jīng)濟及根基建設(shè)的開展格局，具代表性的大型商業(yè)均分布在長安路、中心路及南京路交匯之處，方圓1000米內(nèi)云集了例如秋葉原、寶皇及徐家匯等著名商廈，形成了蘇州絕對的商業(yè)核心圈。如對該圈進展細分，又不難發(fā)現(xiàn)該圈左邊以商業(yè)為主，而右邊以著名酒店、銀行、娛樂及通訊為主，初步形成了目前全國大中型城市所致力打造的中央商務(wù)區(qū)的雛形即：CBD。從歷史上看，例如全國三大城市：北京、上海及廣州的CBD開展歷史均存在以下幾個共同特征：1在城市開展中自然形成。2起始規(guī)模較小，功能主要集中在

24、一條街道內(nèi)。3未形成作為區(qū)域性CBD的地位。例如：廣州CBD最初就是和商業(yè)中心混雜而居，如60年代，廣州市的CBD位于南方大廈、文化公園和人民南商業(yè)區(qū)一帶。但隨著區(qū)域經(jīng)濟的開展，城市商務(wù)功能地位的上升，廣州CBD逐漸與商業(yè)中心別離，如70年代，廣州市的CBD轉(zhuǎn)移到海珠廣場的舊交易會、廣州賓館和華僑大廈區(qū)域；80年代，隨著環(huán)市路內(nèi)多幢標志性建筑的建設(shè)，廣州的CBD轉(zhuǎn)移到花園酒店、白云賓館、世貿(mào)一帶；到了90年代，乘著城市東移的春風(fēng)，廣州CBD的核心產(chǎn)業(yè)開場慢慢向天河北地帶轉(zhuǎn)移，大量金融保險業(yè)，跨國公司總部集聚在中信、市長大廈等大型建筑物，新的CBD已逐步形成。由上述例證我們不難看出CBD在由“雛

25、形向“成熟轉(zhuǎn)變的過程中必須具備的關(guān)鍵要素：第一， 最初是和商業(yè)中心混雜而居；第二， 規(guī)模較小，功能主要集中在一定區(qū)域內(nèi)；第三， 區(qū)域內(nèi)自然形成了由眾多商業(yè)、酒店、寫字樓及銀行、公寓工程的混合開展經(jīng)營模式，而單個工程所能完成；第四， 隨著區(qū)域內(nèi)城市標志性物業(yè)的投入使用，該區(qū)域CBD形象才逐步走向成熟，形成對整個城市及周邊的影響力，發(fā)揮出“中央商務(wù)區(qū)的真正功能。隨著蘇州經(jīng)濟開展和人民生活水平的提高，及政府致力于開展“五區(qū)三縣中的“中心城鎮(zhèn)，朝陽區(qū)在目前及今后的開展?jié)摿Χ紵o可限量。因此做為外向型經(jīng)濟開展的產(chǎn)物“CBD中央商務(wù)區(qū)形成已已成為必然趨勢。結(jié)合上述三大城市CBD形成的四大要素來縱觀蘇州目前的

26、城市格局，長安路與中心路交匯的沿線無疑成為CBD形成的最正確區(qū)域，而實際上目前該區(qū)域內(nèi)除具備了核心商業(yè)功能外，還占據(jù)著蘇州僅有的兩家四星級酒店和蘇州劇院，以及為數(shù)眾多的銀行、通訊產(chǎn)業(yè)等。唯一尚缺的就是“城市標志性物業(yè)的出現(xiàn)。因此，本案作為融會商業(yè)、投資型公寓及寫字樓功能的綜合型物業(yè)，以其俊朗、雄偉的建筑立面，它的建成必然成為“城市標志性物業(yè)，而我們也可以說是順應(yīng)潮流的將定位于：形成工程內(nèi)部商務(wù)生態(tài)鏈打造令蘇州CBD走向成熟的標志建筑它的出現(xiàn)，必然使目前的城市格局和經(jīng)濟發(fā)生了新的變化：1、 是城市外向型經(jīng)濟開展的必然產(chǎn)物2、 是區(qū)域商業(yè)開展自然形成的產(chǎn)物3、 是商務(wù)區(qū)由“雛形向“成熟轉(zhuǎn)變的必然產(chǎn)

27、物4、 是城市面貌更新的必然產(chǎn)物CBD中央商務(wù)區(qū)概念 CBD-中央商務(wù)區(qū)一詞來源于本世紀20年代的美國。CBD是城市空間組織的核心局部，以城市商貿(mào)、金融以及綜合服務(wù)部門為主體。CBD的開展，對于經(jīng)濟中心城市，特別是大城市具有普遍性，也是城市自身開展戰(zhàn)略性選擇與需要。二、工程功能定位在確定工程整體形象的根基上，我們針對本工程實際情況，為世景國際各組成局部的功能定位如以以下圖：1、商業(yè)局部的功能定位:一個成功的商業(yè)工程，正確的定位是關(guān)鍵。正確的定位，不僅僅是發(fā)揮工程先天的優(yōu)勢，更重要是要有前瞻性，能通過后期的適當(dāng)?shù)母脑炫c創(chuàng)新的形象宣傳，挖掘新優(yōu)勢，創(chuàng)造新優(yōu)勢，激發(fā)最大價值，獲得最大收益。定位原那么

28、：1，商圈互補；2，價值鏈完整；3，前瞻性；4，創(chuàng)造性；5，唯一性下面我們就以上海最著名的新興商圈徐家匯商圈來說明商業(yè)中心定位的幾大原那么。在徐家匯地鐵出口處，方圓500米內(nèi)云集了：匯金百貨，太平洋百貨，港匯廣場，美羅城，及太平洋電腦城，科技街等近10家大型商業(yè)中心，每一家都是聲名赫赫。小小徐家匯又是如何容納這近10艘商業(yè)航母，而且讓每一家都經(jīng)營興旺呢奧秘就在商圈互補與價值鏈完整上。匯金百貨：以中高檔服裝與化裝品為主體的時尚購物商城；太平洋百貨：以臺灣與日本，韓國高檔商品為主體的中高檔購物商城；美羅城：以經(jīng)營世界頂級品牌為主體的高檔購物商城；港匯廣場：集購物，休閑，美食，娛樂為一體的大型SHO

29、PPING MALL；太平洋電腦城：以經(jīng)營電腦，手機及其它數(shù)碼產(chǎn)品為主體的專業(yè)商城從以上各商業(yè)中心的的定位，我們可以看出，他們不但在距離上嚴密相連，或者抬頭相望，而且在商業(yè)形態(tài)上也是層層遞進，嚴密互補。不管你是普通白領(lǐng)還是高級金領(lǐng)或是外企高管，富豪新貴，只要你來到徐家匯，方圓500米內(nèi)都有適合你的消費天堂。因此，這里的人氣和財氣自然旺盛。在蘇州有徐家匯這樣規(guī)劃完整出色的商圈嗎目前沒有。我們可以歷數(shù)在長安路與中心路交匯一帶的大型商業(yè)中心。 蘇州商廈：以經(jīng)營中檔服裝為主體的綜合型購物商城； 寶皇購物廣場：以經(jīng)營中檔服裝與化裝品為主體的綜合型購物商城； 秋葉原購物廣場：以經(jīng)營中高檔服裝與化裝品為主體

30、的綜合型購物商城； 徐家匯商業(yè)廣場：以經(jīng)營中檔服裝與美食為主體的綜合型購物商城； 北方商廈與美達服裝城：以經(jīng)營中低檔服裝為主體的服裝商城； 中檔服裝服裝產(chǎn)品幾乎成了蘇州所有商業(yè)中心的支柱經(jīng)營商品，商業(yè)工程的功能同質(zhì)化非常高，競爭越來越劇烈，經(jīng)營越來越困難。蘇州的商業(yè)形態(tài)必須升級，打造一個象上海徐家匯這樣規(guī)劃完整出色的商圈，才是蘇州商業(yè)開展的趨勢。因此我們必須找到與現(xiàn)有商圈互補的空白點那就是超越秋葉原，到達接近上海港匯廣場檔次的，集購物，休閑，美食，娛樂為一體的精品型SHOPPING MALL；因此，結(jié)合工程的地段優(yōu)勢與中等規(guī)模的體量，我們對于商場部份的定位就是：蘇州首座精品綜合性商業(yè)廣場：集購

31、物，休閑，美食，娛樂為一體的綜合性消費平臺。 基本業(yè)態(tài)規(guī)劃： 首層與二層“名店城，采用連體銷售的形式，同時在推廣口徑上統(tǒng)一宣傳為首層，以淡化客戶心中三樓過高的傳統(tǒng)思維。 臨街商鋪應(yīng)延續(xù)長安路巨大的人流及傳統(tǒng)商業(yè)格局，以形成與工程形象相協(xié)調(diào)的“品牌店經(jīng)營模式 內(nèi)街商鋪可通過營造室內(nèi)休閑廣場，致力吸引于中高檔次的娛樂、餐飲商家進入，以形成依托于工程強大商務(wù)客源根基上的特色經(jīng)營。 三樓-四樓通訊專業(yè)城：延續(xù)工程原有地塊經(jīng)營通訊產(chǎn)品的傳統(tǒng)，采用玻璃通透式間隔成使用面積在2040左右的鋪面，即可解決傳統(tǒng)三樓商場采光缺乏的問題，又可極大的降低投資門檻，為原有地塊商家的順利回流奠定根基。 四樓另一種備選的業(yè)

32、態(tài)數(shù)碼科技市場：隨著科技的快速開展，通訊產(chǎn)品與其他數(shù)碼電子產(chǎn)品的聯(lián)系日益嚴密，同時PDA、MP3、MD及手提電腦在商務(wù)活動中的大量運用也為該市場的繁榮帶來穩(wěn)定的客源支持。(從目前對市場的分析來看，還存在較大不穩(wěn)定性)2、商務(wù)局部的功能定位:定位原那么：1，商業(yè)商務(wù)商住互動互補；2，提升附加值；3，前瞻性；下面我們就以廣州最著名的中央商務(wù)圈天河北來說明商務(wù)中心定位的幾大原那么。以天河體育中心為圓心，方圓1000米內(nèi)云集了：中信廣場，市長大廈，金利來大廈，高盛大廈，財富中心等數(shù)十座高級寫字樓；雖然競爭劇烈，但卻一直保持極高的出租率與穩(wěn)定增長的高租金，新的寫字樓與商住樓，銷售與出租情況亦十分好，天河

33、北寫字樓熱賣熱租的微妙在哪里微妙就在于良好的商業(yè)商務(wù)商住互動互補，形成了完整的商務(wù)生態(tài)鏈。中國第一座SHOPPING MALL天河城廣場為天河北廣場數(shù)以萬計的時尚白領(lǐng)提供最舒適便利的休閑購物場所；華南至高檔的購物中心廣州時代廣場與廣州友誼百貨為數(shù)以千計的高級金領(lǐng)提供最優(yōu)雅豪華的休閑購物出處。緊鄰天河北中央商務(wù)區(qū)的就是廣州最早的豪宅區(qū)：名雅苑，薈雅苑等，最暢銷的豪宅區(qū)：伊頓18，芳草園等，及最新的酒店式公寓都會華庭，希爾頓陽光等。這些內(nèi)外豪華管理出色的豪宅與酒店式公寓既為周邊的高檔寫字樓提供了大量的客源，相應(yīng)地，這些高檔寫字樓同樣也為豪宅與酒店式公寓的租售提供了源源不斷的客源。因此，實現(xiàn)商業(yè)商務(wù)

34、商住互動互補，不但是工程目前銷售成功的關(guān)鍵，也是工程成功營運的關(guān)鍵。為了實現(xiàn)商業(yè)商務(wù)商住互動互補，減少對流動消費的依乃，培養(yǎng)固定真實消費者，天河城廣場，中華廣場，正佳廣場的著名商業(yè)中心都在原工程實行加蓋寫字摟的工程。提供租客 提供租客由此可見：商業(yè)中心-商務(wù)中心-酒店公寓提供顧客 提供顧客這種商業(yè)商務(wù)商住互動互補的規(guī)劃，將是中國商業(yè)商務(wù)中心開展的必然趨勢。另一方面，我們從北京，上海，廣州商業(yè)商務(wù)中心開展的規(guī)律來看，CBD中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)，無疑是城市與經(jīng)濟開展的必然趨勢。CBD，不但是一個城市商業(yè)商務(wù)的核心，也是一個上規(guī)模的城市開展的核心。一個城市必須有一個中心，一個城市100萬人口左右的城市也

35、只能有一個核心。蘇州的開展就是最好的例證。從三年的朝陽，崇文，景山等“五朵金花一起開“到現(xiàn)在強調(diào)地以朝陽為開展核心，帶動其它城區(qū)共同開展的政策轉(zhuǎn)變，我們發(fā)現(xiàn)蘇州城市開展的下一個突破口就是：整合已有資源，建設(shè)一個CBD中央商務(wù)區(qū)。以CBD為龍頭帶動城市的飛速開展。因此，從城市區(qū)域功能規(guī)劃的高度著眼，結(jié)合工程的地段，規(guī)模與設(shè)計特點，我們對于商務(wù)部份的定位就是：中央商務(wù)區(qū)1，商務(wù)港：蘇州首個4A級寫字樓2，酒店公寓：蘇州首個4星級酒店公寓三、世景的無限優(yōu)勢透過世景創(chuàng)新的服務(wù)，令企業(yè)都可盡享無限優(yōu)勢： 對世景的實際使用者而言：可大幅節(jié)省辦公室成本開支。毋須任何前期資本投入，亦不必為未被使用的空間支付任

36、何費用。只需按實際需要，隨時都可選擇擴大、縮小辦公空間，免卻長期租約的約束，靈活配置辦公用物業(yè)：一頁簡單合約配合完善的支援服務(wù)，有效節(jié)省物色理想辦公室所需時間與精力，讓企業(yè)營運盡在掌握。世景會為入住企業(yè)妥備一切：由進入世景辦公室的一刻開場，即可享用世界級資訊科技及硬件設(shè)備，傲然掌握分秒，確保時刻盡攬最優(yōu)越商機。 對世景初始投資者而言：在與國際接軌的經(jīng)營模式下，所帶來的是高額而又穩(wěn)定投資回報，與目前習(xí)慣的商鋪、寫字樓、住宅投資不同，由于世景在采用類似于星級酒店的經(jīng)營模式，迎合靈活辦公的國際趨勢，同時亦在最大程度上通過自身硬件降低企業(yè)辦公成本，從而獲得最大的入主效率和投資回報。 對使用世景經(jīng)商者而

37、言：經(jīng)商關(guān)鍵莫過于企劃及財務(wù)管理。假設(shè)開支可準確計算及可將所有隱藏成本統(tǒng)統(tǒng)刪除，業(yè)務(wù)已穩(wěn)步踏上成功軌道。 對在世景中的公司而言: 無論創(chuàng)立一所新公司還是，擴大營運規(guī)?；?qū)⑵煜罗k公物業(yè)增至最大化，世景都可為之服務(wù)。世景擁有無限彈性，可按實際需要隨時擴大或縮減營運規(guī)模，沉著迎接每個挑戰(zhàn)，盡掌勝算。四、工程定位優(yōu)勢的建設(shè)根基1、經(jīng)營策略：經(jīng)營哲學(xué)：顧客至上。服務(wù)宗旨：以合理售價及租金為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的商務(wù)服務(wù)。 優(yōu)質(zhì)服務(wù)：引進世界流行的商務(wù)服務(wù)概念，建筑設(shè)計注重擁有更廣闊的空間，并揉合舒適光線，為顧客提供一個舒適的商務(wù)環(huán)境。 高效營運系統(tǒng)：充分利用星級酒店管理系統(tǒng)及國外先進的商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)，加快回

38、應(yīng)顧客的需要，降低成本，提高營運效率。 2、競爭優(yōu)勢： 世景國際的核心競爭力來自其三局部功能的相互依賴，共同形成對外部強大的商務(wù)輻射能力首先，立足于傳統(tǒng)商業(yè)旺地的商業(yè)局部，以經(jīng)營品牌、電訊和數(shù)碼科技等時尚商務(wù)產(chǎn)品，將工程與周邊商業(yè)、賓館、金融、通訊及娛樂產(chǎn)業(yè)進展嫁接，共同形成進展商務(wù)活動的區(qū)域環(huán)境。其次，是世景酒店式投資公寓的出現(xiàn)，與臨近兩家四星級酒店遙相照應(yīng)，為商務(wù)人士提供更完善的服務(wù)，同時通過對甲級寫字樓的前期炒做，傲顯酒店式公寓所蘊涵的商機。第三，是世景甲級寫字樓強勢登場，以其獨樹一幟的經(jīng)營模式和絕對與國際接軌的軟硬件配套設(shè)施，通過高檔的形象及相對低廉的租金，將蘇州蘇州最具開展?jié)摿Φ母黝?/p>

39、公司、企業(yè)及商家聚集在一起，共同組成工程內(nèi)部的商務(wù)環(huán)境。最后，在工程內(nèi)部形成商業(yè)、寫字樓與酒店公寓商務(wù)鏈的根基上，與周邊大環(huán)境進展全面接軌，以本工程為標志共同推進蘇州中央商務(wù)區(qū)的全面成熟。這就是我們工程的最大競爭優(yōu)勢：完善全面內(nèi)部商務(wù)功能，依托周邊環(huán)境共同組成商務(wù)活動生態(tài)鏈前景展望：商務(wù)生態(tài)鏈以全新的市場經(jīng)營理念為投資者提供最具投資價值的產(chǎn)品，為商務(wù)客戶提供周到貼心的服務(wù)，優(yōu)雅舒適的商務(wù)環(huán)境，必將成為引領(lǐng)本地區(qū)商務(wù)潮流，極大程度的引導(dǎo)城市功能格局的國際化進程。同時本工程引進國際先進的商業(yè)業(yè)態(tài)和管理經(jīng)歷，形成獨具特色的商業(yè)文化，為市民提供高品質(zhì)的商品和服務(wù)，有助于提升整體商業(yè)水平，對促進商貿(mào)開展

40、、填補商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)構(gòu)造、改善購物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都具有重要意義。五、目標客戶群所定及分析1、目標客戶群定位：本案的目標客戶群可劃分為隱性目標客戶群和顯性目標客戶群二大局部。隱性目標客戶群是針對工程本身的氣氛與形象以及服務(wù)配套的好話、獨特與否吸引而來的人流類型而提出的。而顯性的客戶群是被本案所能供應(yīng)的良好的創(chuàng)新的氣氛與場地，以及大量人流量等先決條件所吸引購置或租賃本案來經(jīng)營的大大小小的各類型商家、公司、企業(yè)及投資者。2、目標客戶群描述： 隱性目標客戶群：這局部主要描述的是進入工程購物、娛樂、商務(wù)及辦公的人流，應(yīng)該包括各種各樣的人：省內(nèi)省外的人、商務(wù)活動者、本地人等，而且本案要到達的目

41、的是，使來過本案的人都能成為回頭客、熟客，是顯性目標客戶進入的前期和根基。省內(nèi)市內(nèi)人流使其成為熟客、成為其來本地進展商務(wù)活動的首選地點省外人流來到蘇州必到的首選地點本地人使其認知到這是蘇州市CBD的一個最重要標志性商務(wù)中心及最值得到的購物地點 顯性從目前掌握的市場情況來看，蘇州市寫字樓的租金價格比較平穩(wěn)，投資回報率較低，缺乏投資者關(guān)注，而中、小型公司因為經(jīng)濟實力有限，多以租賃為主，購置意向不強；而高檔寫字樓供應(yīng)量較大，如黃金大廈、國貿(mào)大廈、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等工程，規(guī)模都比較大。同時這些高檔寫字樓租賃情況不理想，中小型寫字樓因租金優(yōu)勢較被市場認可；對于商業(yè)房地產(chǎn)市場，開發(fā)商、銷售商規(guī)模、水平良莠不齊，競爭多處在較低層次；沿街營業(yè)房從設(shè)計到銷售同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重；市場定位準確、商業(yè)氣氛濃的工程銷售依然良好。由此可以看出，本案顯性目標客戶群主要由：國內(nèi)外知名企業(yè)或本地區(qū)大型企業(yè)、中小型企業(yè)、品牌經(jīng)銷商、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)經(jīng)營者、投資者組成。A、國內(nèi)外知名企業(yè)或本地區(qū)大型企業(yè)鑒于展示已有企業(yè)文化及經(jīng)濟實力的需要，力圖在市區(qū)內(nèi)最核心、最具標志的物業(yè)中