天津中山門換乘綜合樓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告

1、.PAGE ：.；天津中山門換乘綜合樓工程市場(chǎng)分析報(bào)告工程概述本工程為市重點(diǎn)工程，是“津?yàn)I輕軌東線工程的重要配套建筑，它的建立并投入運(yùn)用將不但處理“津?yàn)I輕軌東線工程的終點(diǎn)站中山門站的旅客換乘、引導(dǎo)和集散，而且是中山門乃至河西海河沿線地域商業(yè)功能的有益補(bǔ)充；本項(xiàng)工程包括換乘綜合樓、跨河人行天橋、護(hù)倉(cāng)河橋、舊橋改造等幾項(xiàng)工程。主體工程用地面積約為15000m2,總建筑面積43982m2：地下一層為停車場(chǎng)建筑面積8124 m2，估計(jì)近期地下停車位為181個(gè)；地上六層為交通換乘及商業(yè)綜合樓，其中首層公交車站建筑面積5793 m2，二至六層為商業(yè)用房面積為29444 m2，平均單層面積為5890M2，屋

2、頂為設(shè)備機(jī)房面積為621 m2。建筑主體為框架構(gòu)造。地理位置圖目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc129588385 1.2.地理位置及交通 PAGEREF _Toc129588385 h 2 HYPERLINK l _Toc129588386 1.3.地塊現(xiàn)狀及周邊設(shè)備 PAGEREF _Toc129588386 h 3 HYPERLINK l _Toc129588387 1.4.總結(jié) PAGEREF _Toc129588387 h 6 HYPERLINK l _Toc129588388 2.2.工程規(guī)劃意見(jiàn)與目的 PAGEREF _Toc12958838

3、8 h 8 HYPERLINK l _Toc129588389 2.3.地塊SWOT分析 PAGEREF _Toc129588389 h 9 HYPERLINK l _Toc129588390 2.4.工程總體定位 PAGEREF _Toc129588390 h 9 HYPERLINK l _Toc129588391 功能定位 PAGEREF _Toc129588391 h 10 HYPERLINK l _Toc129588392 目的客戶定位 PAGEREF _Toc129588392 h 11 HYPERLINK l _Toc129588393 檔次定位 PAGEREF _Toc12958

4、8393 h 12 HYPERLINK l _Toc129588394 三、工程業(yè)態(tài)規(guī)劃、規(guī)劃建議 PAGEREF _Toc129588394 h 13 HYPERLINK l _Toc129588395 1.規(guī)劃設(shè)計(jì)根本方案 PAGEREF _Toc129588395 h 13 HYPERLINK l _Toc129588396 2.根本規(guī)劃與功能規(guī)劃 PAGEREF _Toc129588396 h 14 HYPERLINK l _Toc129588397 3.各樓層定位及面積分布 PAGEREF _Toc129588397 h 16天津商業(yè)市場(chǎng)分析略工程地塊分析及定位工程地塊分析1.1工程

5、開(kāi)展背景本工程地塊是政府對(duì)開(kāi)展商建立津?yàn)I輕軌的補(bǔ)償用地，這主要是由于國(guó)內(nèi)除香港外的其他各大城市如北京、上海、廣州等地的地鐵輕軌工程均未能實(shí)現(xiàn)盈利，而香港的勝利之處主要在于軌道交通沿線的土地開(kāi)發(fā)與軌道交通運(yùn)營(yíng)的嚴(yán)密結(jié)合。本工程即是香港“以地養(yǎng)鐵方式自創(chuàng)的產(chǎn)物。地理位置及交通地塊位于天津市河?xùn)|區(qū)中山門地域，北至津塘公路，南至北京軍區(qū)家屬樓現(xiàn)名為軍星名苑，東至現(xiàn)已停工的信譽(yù)杯商城，西至天津三九業(yè)輝制鞋廠。本地塊東面間隔 建立中的天津市東南半環(huán)快速路跨海河大橋約1 公里，西面間隔 中環(huán)線中山門立交橋約0.6 公里，北面與津塘公路僅一河之隔，津塘公路以北即是已根本完成危改的中山門居住區(qū)，不但有較好的通達(dá)

6、性與相當(dāng)數(shù)量的潛在消費(fèi)者。中山門地域2001 年前是天津產(chǎn)業(yè)工人的聚居地，當(dāng)時(shí)的建筑物主要是危陋平房，居住人口稠密、根底設(shè)備差。近幾年，中山門地域經(jīng)過(guò)危房改造，已建起了大量的商品房與安居住宅，根底設(shè)備有了很大的改觀。隨著天津城市重心戰(zhàn)略東移步伐的邁進(jìn)，中山門地域?qū)⒊蔀楹訓(xùn)|區(qū)乃至天津市商業(yè)開(kāi)展的一個(gè)熱點(diǎn)地域。本地塊交通便利，是市區(qū)與濱海新區(qū)聯(lián)絡(luò)的主要道路津塘公路的起始區(qū)域，去往濱海新區(qū)的公交線路大多經(jīng)過(guò)本地塊的北側(cè)。便利的交通將為本工程帶來(lái)宏大的客流。特別重要的是津?yàn)I輕軌市區(qū)第一站中山門站即位于本工程北側(cè)的津塘公路上。津?yàn)I輕軌是天津市區(qū)與濱海新區(qū)之間最為快捷的交通工具，一期中山門至天津開(kāi)發(fā)區(qū)總長(zhǎng)

7、度約46 公里，最高時(shí)速到達(dá)100 公里以上，全程運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間約40 分鐘，頂峰期可到達(dá)每小時(shí)30000 人的客運(yùn)量，目前剛剛投入運(yùn)營(yíng)；二期中山門至河北區(qū)中心廣場(chǎng)總長(zhǎng)度約7.5公里，估計(jì)將于2004 年5 月開(kāi)工興建，2005 年6 月投入運(yùn)營(yíng)。2004 年3 月28 日津?yàn)I輕軌一期中山門至天津開(kāi)發(fā)區(qū)第八大街投入運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)前期每天將有8 列32 節(jié)列車投入運(yùn)營(yíng)，正式運(yùn)營(yíng)后，每天投入29 列116 節(jié)，客流頂峰期安排始末站直通車。軌道交通對(duì)于區(qū)域價(jià)值提升的作用主要經(jīng)過(guò)以下優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)：快捷；軌道交通由于不會(huì)出現(xiàn)塞車的情況，因此可以大大減少交通時(shí)間，降低乘客的綜合交通本錢。溫馨；由于軌道交通與普通公路交通

8、相比具有更為平穩(wěn)、環(huán)保、低噪音等優(yōu)勢(shì)，交通環(huán)境更為溫馨。平安；國(guó)際上城市軌道交通的事故率幾乎為零，軌道交通平安性曾經(jīng)得到實(shí)踐的驗(yàn)證，明顯優(yōu)于公路交通。有明顯的人流聚集作用；由于軌道交通的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，軌道交通站點(diǎn)周邊具有聚集人流的作用，隨著生活節(jié)拍的加快，越來(lái)越多的出行者選擇軌道交通。有明顯的商業(yè)聚集作用；由于消費(fèi)主體人的聚集，相應(yīng)的商業(yè)效力設(shè)備隨之而來(lái)，商業(yè)氣氛將逐漸構(gòu)成。綜上所述，本地塊地理位置優(yōu)越，交通便利，可稱得上是天津市重要的交通樞紐之一，這些優(yōu)勢(shì)對(duì)本工程的開(kāi)發(fā)至關(guān)重要。地塊現(xiàn)狀及周邊設(shè)備本地塊1 公里范圍內(nèi)目前沒(méi)有成形的商圈。間隔 本地塊較近的小型商圈為大橋道商圈，間隔 本工程約2.5

9、 公里，商圈構(gòu)成的主要緣由在于區(qū)域內(nèi)著名的大橋道元宵，該商圈內(nèi)的主要商業(yè)是餐飲值得一提的有肯德基與食品零售，有一個(gè)大型超市津工超市，還有一個(gè)酒店津工大酒店，整個(gè)商圈的范圍很小，僅限于津塘公路兩側(cè)，長(zhǎng)度約500 米。大橋道元宵的的影響范圍很大，覆蓋了全市范圍，但是對(duì)商圈內(nèi)其他商業(yè)的帶動(dòng)作用還不太明顯。本地塊周邊的主要設(shè)備如下：住宅小區(qū)：友愛(ài)南里，中山門南里，互助南里，團(tuán)結(jié)東里，友愛(ài)東里，中山門西里，團(tuán)結(jié)北里，中山門東里，互助西里，中山門北里，和睦西里，和睦北里，中山門北里，和盛公寓，國(guó)強(qiáng)里，民族園，龍?zhí)段骼铮S樂(lè)里，廣瑞里，中山門居住區(qū)，北園里，天琴里，富民公寓，濱河小區(qū)，濱河新苑，軍星名苑尚未

10、入住本地塊北側(cè)中山門新村內(nèi)的居民主要是危改還遷戶，整體消費(fèi)才干相對(duì)較弱，但是對(duì)日用消費(fèi)品的需求與其他區(qū)域差別不大；本地塊附近的民族園、和盛公寓、西南方向的濱河小區(qū)、濱河新苑屬商品房，這幾個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)的居民有較強(qiáng)的消費(fèi)才干。學(xué)校：中山門中學(xué)，天津市第九十八中學(xué)，和睦道小學(xué)，天津市第四十五中學(xué)，團(tuán)結(jié)道小學(xué)，虎丘路小學(xué)，友愛(ài)道小學(xué)，天津市園林學(xué)校，中心東道小學(xué)，河?xùn)|二幼企事業(yè)單位：天津市電力局高壓供電所，天津市第一市政公路工程，水利部海河水利委員會(huì)，天津市局四區(qū)局，中山門房管站，河?xùn)|區(qū)綠化管理二所，冶金工業(yè)部天津地質(zhì)研討所，河?xùn)|區(qū)廣寧醫(yī)院，廣寧路派出所，河?xùn)|區(qū)中山門醫(yī)院，中國(guó)工商銀行，中國(guó)銀行商場(chǎng)超

11、市：大榮超市，津工超市很小，物美超市，天美隆溫州上海服裝商城，龍?zhí)洞笏幏?，金象大藥房，津東大藥房，新華書(shū)店餐飲文娛等：龍鳳酒店，盛湖大酒樓，金天鴻大酒樓，第二工人文化宮，津工體育場(chǎng)，津工體育館，碧水藍(lán)天洗浴中心，碧海藍(lán)天網(wǎng)吧、穆斯林飯莊?？偨Y(jié)目前本地塊附近的商業(yè)設(shè)備除住宿外主要是針對(duì)區(qū)域消費(fèi)者，而不是流動(dòng)人口。超市主要是便利店，但是由于價(jià)錢與運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略方面的緣由，運(yùn)營(yíng)情況普遍較差，而便利藥店由于運(yùn)營(yíng)的是生活必需的藥品且行業(yè)平均利潤(rùn)較高，運(yùn)營(yíng)情況尚可。位于中山門居住區(qū)內(nèi)的天美隆服裝商城的出租率在10%以下，租金程度約為100 元/月，運(yùn)營(yíng)情況不佳的主要緣由在于區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者購(gòu)買力低下，還有就是遠(yuǎn)離該

12、類消費(fèi)的商圈，不能吸引外來(lái)消費(fèi)者。餐飲文娛方面的消費(fèi)檔次較低，工程少且無(wú)明顯的特征，難以吸引該區(qū)域以外的消費(fèi)者，因此運(yùn)營(yíng)情況普通。由此可知，主要客戶群定位于區(qū)域消費(fèi)者的商業(yè)設(shè)備開(kāi)展?jié)摿τ邢?，區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)很難支撐中型商業(yè)設(shè)備的生存。因此，本工程除了周邊兩公里內(nèi)的居民以外，更重要的是將津?yàn)I輕軌現(xiàn)有及未來(lái)的乘客作為主要的目的消費(fèi)群體。工程定位2.1工程輻射范圍在劃分本工程之商圈范圍時(shí)，要思索本工程地理?xiàng)l件的特殊性與輕軌車站相聯(lián)以及工程地塊周邊的情況。同時(shí)還要思索未來(lái)輕軌二期開(kāi)通后，對(duì)于本工程帶來(lái)的影響和商圈范圍的擴(kuò)展。中心商圈主商圈范圍中心商圈對(duì)整個(gè)商業(yè)工程來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，它對(duì)所在地域的顧客能吸引其5

13、5%-70%的比例到本商業(yè)工程購(gòu)物，是離本商業(yè)工程最近、顧客密度最高的區(qū)域。本工程的主商圈應(yīng)為河?xùn)|區(qū)中山門居住區(qū)附近的居民。此范圍內(nèi)涵蓋了友愛(ài)南里小區(qū)、中山門南里小區(qū)等。這部分消費(fèi)者的特征和消費(fèi)才干：在這里的住宅多是天津市早期的新建商品房與安居房，居民收入程度位于全市的中等偏下程度，消費(fèi)程度相對(duì)較低。由于本工程與輕軌車站相聯(lián)，所以本工程的中心商圈還表現(xiàn)出不延續(xù)和騰躍的特點(diǎn)。中心商圈可輻射到開(kāi)發(fā)區(qū)和塘沽區(qū)。這部分消費(fèi)者的特征和消費(fèi)才干：塘沽區(qū)居民多個(gè)地方，收入程度差距較大，據(jù)調(diào)查很多當(dāng)?shù)鼐用裨谥苣┑绞袇^(qū)購(gòu)物或者觀光，目前當(dāng)?shù)囟躺龠m宜中高收入人群的消費(fèi)場(chǎng)所。開(kāi)發(fā)區(qū)是新興區(qū)域，常住人口較少，企業(yè)內(nèi)員

14、工多市區(qū)或者外地，他們的收入程度位于全市的上游，由于大部分人住在市區(qū)，再加上開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的商業(yè)設(shè)備非常少，因此他們的消費(fèi)多集中在市區(qū)。次級(jí)商圈第二商圈次級(jí)商圈位于中心商圈的外圍，顧客較為分散，商業(yè)工程輻射力較弱，偶爾消費(fèi)的概率較大。此商圈人口將占顧客總數(shù)15%-25%。第二商圈包括河?xùn)|區(qū)的麗苑、萬(wàn)新村居住區(qū)以及河西區(qū)的海河沿線地域。邊緣商圈第三商圈邊緣商圈包括了一切其他區(qū)域的顧客，最為分散，大都為偶爾性、機(jī)遇性消費(fèi)的顧客。只需不超越5%偶爾前來(lái)購(gòu)物。思索到輕軌二期開(kāi)通后，將在東站與地鐵2、3 號(hào)線路構(gòu)成銜接，因此外地消費(fèi)者和地鐵沿線的消費(fèi)者將構(gòu)本錢工程最邊緣的目的客戶，本工程的邊緣商圈也將包括2、

15、3 號(hào)地鐵沿線的黃河道附近居住區(qū)、體院北居住區(qū)、王串場(chǎng)居住區(qū)等位于天津市東西及東北、西南方向上的住宅區(qū)。圖中標(biāo)明了商業(yè)輻射的中心范圍，以及消費(fèi)者交通走向。工程規(guī)劃意見(jiàn)與目的本地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為公建用地，總占地面積15000 ，可用地面積11200，容積率小于4，建筑密度不大于50%，綠地率不小于20%，建筑限高20 米后有所調(diào)整，規(guī)劃建立內(nèi)容為津?yàn)I輕軌中山門站區(qū)換乘綜合樓工程，總建筑面積47544 ，其中地下車庫(kù)9290 不在容積率限定之內(nèi)。地塊SWOT分析工程總體定位本節(jié)將從工程的功能、目的客戶、檔次三個(gè)方面的定位對(duì)工程的總體定位提出建議。功能定位根據(jù)本工程所處位置及性質(zhì)，工程的功能定位包括

16、以下幾方面：1、輕軌交通樞紐2、公交車換乘站3、商業(yè)一輕軌交通樞紐津?yàn)I輕軌是銜接市區(qū)與濱海新區(qū)的一條快速軌道交通客運(yùn)線，一期中山門站為終點(diǎn)站，其定位客流大部分是在開(kāi)發(fā)區(qū)任務(wù)而居住在市區(qū)的居民，思索到客流量大而且乘車時(shí)間集中的特性，本工程設(shè)計(jì)的重要功能之一是輕軌乘客在輕軌中山門車站中轉(zhuǎn)的交通疏散地，保證客流快速疏散功能的實(shí)現(xiàn)。二公交車換乘站輕軌交通需求的附屬功能是乘客二次疏散通道，根據(jù)天津市現(xiàn)狀調(diào)查，公交車將能夠成為乘客的主要分開(kāi)方式，再加上將原來(lái)的公交車中山門站遷移到此處，因此這里會(huì)成為乘客以及周邊市民出行交通工具的集中場(chǎng)所。另外地下一層的機(jī)動(dòng)車及非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)也是輕軌交通的附屬功能產(chǎn)品。三商

17、業(yè)自創(chuàng)國(guó)外及外省市的地鐵或者城市快速交通系統(tǒng)，商業(yè)是乘車站不可短少的輔助功能，它不僅給乘客帶來(lái)便利，節(jié)省時(shí)間，而且有較大的商業(yè)開(kāi)展?jié)摿ΑＭǔ５罔F等交通商業(yè)分為三種類型：站廳內(nèi)零星商鋪物業(yè)、站廳內(nèi)中型商場(chǎng)物業(yè)、與站廳相連地下商業(yè)街三種業(yè)態(tài)。商業(yè)的特性主要包括兩方面，一是即時(shí)性消費(fèi)，另外是休閑式消費(fèi)，地鐵商業(yè)街將設(shè)立主題性商場(chǎng)，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)種類力求與地面商業(yè)配套或填補(bǔ)市場(chǎng)空白。本工程屬于第二種類型，包含了兩方面特性。商業(yè)部分著重思索日常消費(fèi)品及餐飲為運(yùn)營(yíng)特征，這是基于三方面緣由：一是中山門地域遠(yuǎn)離商圈，難以構(gòu)成大型商業(yè)氣氛；二是周邊眾多居民區(qū)，對(duì)日常生活商品的消費(fèi)潛力大，而且周邊暫無(wú)同類工程競(jìng)爭(zhēng)。三是

18、乘客是另一主要客源，停留時(shí)間較短，以購(gòu)買生活日用品為主，以及一些商務(wù)聚會(huì)。目的客戶定位根據(jù)不同的定位功能，確定不同的目的客戶，本工程客戶定位主要分三方面思索：1、地下一層為非機(jī)動(dòng)車及機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，預(yù)期來(lái)這里停車的大多為輕軌的乘客以及商場(chǎng)、超市和餐飲消費(fèi)的消費(fèi)者。2、一層公交車換乘站一層為8 條道路公交車的終點(diǎn)站，來(lái)往人流較大，層次復(fù)雜，集中有市區(qū)、周邊郊區(qū)的人流。3、二層至六層的商業(yè)基于本工程特殊位置思索，估計(jì)目的客戶主要是輕軌的乘客，其次是周邊居民。二層商業(yè)主要是吸引輕軌乘客的消費(fèi)力，大部分乘客是在開(kāi)發(fā)區(qū)上班的市區(qū)居民，他們的收入程度通常較高，消費(fèi)才干也較高。第二類人群是周邊的居民，他們的消

19、費(fèi)程度居于中檔。三層超市定位為群眾消費(fèi)群體，一方面是乘輕軌上下班的乘客，一方面是周邊的居民。四、五層中小商品零售市場(chǎng)定位主要為滿足周邊居民日常需求。六層餐飲/文娛主要是吸引三類人群：1、河?xùn)|區(qū)及周邊區(qū)域的消費(fèi)者2、吸引包括東麗區(qū)、塘沽區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)居民、企業(yè)來(lái)這里消費(fèi)3、市區(qū)內(nèi)企業(yè)、居民的消費(fèi)后期輕軌將延伸至中心廣場(chǎng)，同時(shí)經(jīng)過(guò)天津火車站，因此客流量將進(jìn)一步增大，而且客群范圍也會(huì)添加，除了在開(kāi)發(fā)區(qū)任務(wù)的居民之外還有在市區(qū)任務(wù)及居住的居民以及外地出差旅游人士。圖：工程功能及客戶定位檔次定位公交車站及地下停車場(chǎng)的定位應(yīng)充分思索交通的便利性，可以快速及時(shí)的疏散人流。這里提及的定位檔次主要是指工程二層至六層

20、的商業(yè)部分。本工程檔次不但要根據(jù)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展程度，更重要的是充分根據(jù)目的消費(fèi)群體而定位，這樣才不會(huì)脫離市場(chǎng)。工程所處位于河?xùn)|區(qū)東南部地域，是輕軌進(jìn)入市區(qū)的第一站，主要的乘客是在開(kāi)發(fā)區(qū)上班的市區(qū)居民，為迎合他們的需求，定位的檔次應(yīng)為中檔偏高程度，他們所需的商品大部分是一些能滿足快速、方便的商品。工程所處位置周邊有多個(gè)居住小區(qū)，他們是本工程龐大的消費(fèi)群體，因此工程的功能定位中應(yīng)包含他們的日常消費(fèi)功能，而附近居民的收入與支出相對(duì)較低，所以部分商品的定位又不宜過(guò)高。后期輕軌道路延伸之后，將會(huì)有不少市區(qū)居民和外地人乘坐輕軌，中高檔特征商品可以滿足主要乘客的消費(fèi)需求。因此，在工程定位中應(yīng)充分思索到上述各類人群

21、的消費(fèi)特點(diǎn)，綜合定位檔次應(yīng)為中檔程度，并可適量安排高檔商品效力。工程業(yè)態(tài)規(guī)劃、規(guī)劃建議合理的業(yè)態(tài)組合是商業(yè)工程獲得高收益的關(guān)鍵，本節(jié)是針對(duì)工程特性，結(jié)合已確定的平面規(guī)劃，提出豐富合理并能符合市場(chǎng)需求的業(yè)態(tài)組合建議。規(guī)劃設(shè)計(jì)根本方案本小結(jié)將對(duì)工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)各項(xiàng)要求作闡明?？偲矫嬉?guī)劃工程開(kāi)展為換乘綜合商業(yè)樓，地塊出口設(shè)于東南端及北側(cè)現(xiàn)有橋處。于建筑物周邊設(shè)置環(huán)路，以便于交通組織及消防疏散。交通組織對(duì)外與城市道路的交通聯(lián)絡(luò)分近期及遠(yuǎn)期進(jìn)展。近期機(jī)動(dòng)車以原有橋梁為出入口，遠(yuǎn)期在地塊西北端新建行車橋。交通組織為：機(jī)動(dòng)車入口設(shè)置于新橋位置，出口位于地塊東側(cè)沿護(hù)庫(kù)河岸道路進(jìn)入城市道路交通網(wǎng)。原有舊橋?yàn)榉菣C(jī)動(dòng)

22、車及行人公用橋。內(nèi)部交通組織安排：機(jī)動(dòng)車進(jìn)入建筑物的入口均安排于地塊環(huán)路西側(cè)而出口那么位于環(huán)路東側(cè)。公交大巴、出租車及小型汽車依次進(jìn)出建筑物首層及地下停車場(chǎng)。非機(jī)動(dòng)車出入口接近車庫(kù)位置設(shè)于地塊東側(cè)，而私家車停車位，貨車泊位及卸貨平臺(tái)那么位于地塊西南兩側(cè)，方便到達(dá)客梯及卸貨平臺(tái)。行人對(duì)外交通以地面原有橋梁及二層步行天橋處理，行人經(jīng)過(guò)地面商場(chǎng)入口及私家車停車位進(jìn)入綜合樓，由電梯及扶梯等垂直交通進(jìn)入各層。無(wú)妨礙坡道在該兩個(gè)位置亦有思索。主要規(guī)劃目的：按照目的規(guī)定，本工程需提供機(jī)動(dòng)車位464 部，非機(jī)動(dòng)車位1436 輛，現(xiàn)方案僅能提供機(jī)動(dòng)車位181 部，非機(jī)動(dòng)車位792輛，擬定未來(lái)將地塊東側(cè)已停建的信

23、譽(yù)杯商城改為本工程二期地面停車場(chǎng)以滿足車位要求。本工程以商業(yè)公建為主要特性，其中非營(yíng)利性公建占全部建面的比例是20%，而營(yíng)利性公建占80%。根本規(guī)劃與功能規(guī)劃本工程的各樓層的功能規(guī)劃如下表所示：圖：各樓層不同功能立體分布圖各樓層定位及面積分布確定各樓層功能的根據(jù)是同類型業(yè)態(tài)的定性要求，以及對(duì)消費(fèi)者的方便適用性思索；而確定各業(yè)態(tài)的面積主要是依賴于商戶的需求，以及消費(fèi)市場(chǎng)的包容量。根據(jù)前期的市場(chǎng)數(shù)據(jù)調(diào)查，結(jié)合工程的定位及平面規(guī)劃方式而得出以下關(guān)于樓層業(yè)態(tài)組合及面積的分布建議。二層：平面規(guī)劃方式理由：1、通暢的交通走廊，以方便乘客疏散；2、快餐業(yè)設(shè)在最南側(cè)，引導(dǎo)乘客穿過(guò)專賣店到達(dá)快餐，刺激消費(fèi)愿望；

24、3、預(yù)測(cè)快餐將是乘客的主要消費(fèi)點(diǎn)之一，可適當(dāng)加大面積，中西結(jié)合豐富種類，檔次各異，目的是提供快速實(shí)惠的就餐場(chǎng)所，可思索的業(yè)態(tài)如中西快餐廳、茶餐廳、咖啡吧、飲品店等；4、專賣店種類多樣可設(shè)計(jì)為小商鋪的方式，休閑類可包括：服裝、飾品、運(yùn)動(dòng)系列、箱包、皮具、音像、兒童用品、專業(yè)禮品店、鮮花店等，定位在中檔次的品牌，各專賣店鋪出入口位置盡量安排在疏散通道的一側(cè)，或者交通走廊的兩側(cè)，來(lái)吸引即時(shí)性消費(fèi)；日常消費(fèi)品如報(bào)刊廳、銀行及ATM、修繕店等，為消費(fèi)者提供豐富的消費(fèi)種類，以完善的綜合效力提升工程的便利性；留意與超市業(yè)態(tài)區(qū)分；5、可留一定的商場(chǎng)空間做展廳，或者做促銷、其它活動(dòng)場(chǎng)地。三層：平面規(guī)劃方式超市6352平米理由：1、超市成為居民日常生活必需的消費(fèi)場(chǎng)所，根據(jù)前面章節(jié)的論述，本工程