南京市鼓樓xxx酒店式公寓市場(chǎng)分析21

1、.PAGE ：.；南京市鼓樓xxx酒店式公寓市場(chǎng)分析 目 錄一、什么是酒店式公寓1-91、酒店式公寓的概念2、酒店式公寓的特點(diǎn)3、酒店式公寓與傳統(tǒng)酒店的比較 4、酒店式公寓與公寓的差別5、酒店式公寓的優(yōu)勢(shì)6、酒店式公寓必需具備的條件二、酒店式公寓的客戶特征9-101、商務(wù)人士，分為國(guó)內(nèi)商務(wù)人士和國(guó)際商務(wù)人士2、投身事業(yè)的年輕人 3、還有一種是向以上兩種人群出租酒店式公寓的投資者三、市場(chǎng)前景10-111、風(fēng)險(xiǎn)小2、報(bào)答高3、有專業(yè)人員和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)替他運(yùn)營(yíng)，可信度較高，省事省心4、新惹事物，生命力強(qiáng) 5、市場(chǎng)逐漸成熟四、本工程市場(chǎng)定為酒店式公寓的可行性11-161、工程的根本情況2、周邊工程情況3、

2、本工程酒店式公寓的市場(chǎng)定位五、本工程的產(chǎn)品優(yōu)化建議16-17六、行銷戰(zhàn)略17-191、預(yù)備任務(wù)2、推行任務(wù)根本步驟七、價(jià)錢分析19-201、南京市場(chǎng)酒店式公寓價(jià)錢2、本工程售價(jià)3、酒店出租價(jià)錢，有待進(jìn)一步伐查鼓樓云嶺居酒店式公寓市場(chǎng)分析隨著南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益猛烈，各開發(fā)商紛紛進(jìn)展戰(zhàn)略調(diào)整，進(jìn)展產(chǎn)品差別化運(yùn)營(yíng)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)展細(xì)分。在市場(chǎng)構(gòu)造性剩余的背景下，各開發(fā)商紛紛看好小戶型的市場(chǎng)，小戶型以它的低總價(jià)、低首付遭到中等收入，事業(yè)起步人群的歡迎。在房地產(chǎn)構(gòu)造性調(diào)整，部分開發(fā)商紛紛看好小戶型的市場(chǎng)的前提下，部分有遠(yuǎn)瞻性的開發(fā)商進(jìn)而提出酒店式公寓的市場(chǎng)概念，將目光瞄準(zhǔn)了流動(dòng)性較大商務(wù)人士和經(jīng)濟(jì)實(shí)力

3、有限的年輕人群。那么終究什么是酒店式公寓，本工程作為酒店式公寓進(jìn)展運(yùn)營(yíng)能否具有可行性呢？下面我們就來進(jìn)展逐一分析。一、什么是酒店式公寓1、酒店式公寓的概念1.1來源酒店式公寓的全稱為“酒店式商務(wù)公寓，來源于歐洲的“產(chǎn)權(quán)式公寓，屬舶來品，來源于20世紀(jì)70年代歐美國(guó)家，由“時(shí)權(quán)酒店TimeshareHotel演化過來。“時(shí)權(quán)酒店是指出賣一定時(shí)期內(nèi)運(yùn)用酒店住宿或文娛設(shè)備的權(quán)益，該權(quán)益可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或交換。1.2概念：開展到今天的產(chǎn)權(quán)式酒店，指由開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出賣給投資者，并聘請(qǐng)酒店管理公司引進(jìn)酒店式物業(yè)管理，為業(yè)主開展出租效力和理財(cái)效力。1.3開展 國(guó)內(nèi)的酒店式公寓最早出

4、如今深圳，然后在上海、北京、沈陽等地均有開發(fā)。2 、酒店式公寓的特點(diǎn)2.1 酒店式公寓是位于大型商圈內(nèi)，所處位置交通便利；2.2 有一致的裝修風(fēng)格，配置全套高規(guī)范硬件設(shè)備和酒店效力系統(tǒng)；2.3 集中處理就餐、健身、會(huì)客、休閑等功能，大多配有會(huì)所；2.4 聘請(qǐng)專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其一致運(yùn)營(yíng)和管理的公寓； 2.5 對(duì)資金的需求上，因其為小面積戶型，單價(jià)雖高、但總價(jià)低；2.6 生活配套設(shè)備齊全3、酒店式公寓與傳統(tǒng)酒店的比較3.1 最本質(zhì)的區(qū)別在于這種物業(yè)可將每個(gè)單元出賣給個(gè)體買房者，由擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主或者委托酒店物業(yè)管理公司一致出租運(yùn)營(yíng)；3.2 與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式公寓在

5、硬件設(shè)備上毫不遜色，而效力更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)效力外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式效力，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸。4、酒店式公寓與公寓的差別4.1 一致裝修，一致對(duì)外運(yùn)營(yíng)4.2 效力周到；4.3 租金獲利比普通公寓要大；5、酒店式公寓的優(yōu)勢(shì)酒店式公寓集住宅、酒店、會(huì)所等多種功能為一體，具有“自用和“投資兩大效果。6、酒店式公寓必需具備的條件6.1 硬性目的：6.1.1 商業(yè)CBD需求 成熟商圈的物業(yè)更具投資價(jià)值，決議物業(yè)有沒有穩(wěn)定的消費(fèi)群，成熟商圈對(duì)酒店效力式公寓的目的消費(fèi)群體有著聚集效應(yīng)，公寓的客源才會(huì)源源不斷。6.1.2 交通需求 便利的交通和低廉的交通本錢，將成為客戶思索

6、酒店式公寓的根本要素之一。6.1.3生活配套需求 日常生活運(yùn)用的能源包括水電、煤氣、熱力這些能源和物業(yè)管理費(fèi)的費(fèi)用。6.2 軟件配套條件：6.1裝修規(guī)范 要求按照星級(jí)酒店規(guī)范進(jìn)展裝修；提供麗晶國(guó)際的裝修方案以做參考：地面：公共部位鋪地面磚；室內(nèi)廚衛(wèi)部分鋪地面磚;房間部分鋪1.5cm厚仿實(shí)木復(fù)合地板柏高牌復(fù)合地板天花：公共部位吊頂，刷乳膠漆；室內(nèi)部分吊頂,房間部分刷乳膠漆分戶門：防火防盜門內(nèi) 門： 木門窗： 彩鋁窗，配雙層中空玻璃外墻： 面磚及部分外墻涂料廚房： 整體廚柜，弗蘭卡或摩恩水槽,南升牌B型龍頭或摩恩龍頭衛(wèi)生間： 地面磚,墻磚；TOTO或美標(biāo)牌座便器、碗式臺(tái)盆,南升牌臺(tái)盆龍頭,鋼化玻璃

7、淋浴房及高寶牌雨蓬淋浴龍頭或同檔品設(shè)備規(guī)范：分體式冷暖空調(diào)，80L電熱水器，天際牌歐式抽油煙機(jī),小天鵝牌烘干機(jī),小天鵝或海爾洗衣機(jī),海信或康佳電視,海爾或榮聲冰箱,尚朋堂牌電磁爐,貝萊爾牌排風(fēng)扇,雷士開關(guān)及插座多個(gè)三層挑空會(huì)客中廳，四星級(jí)裝潢設(shè)計(jì)規(guī)范，全方位延展客廳功能。多功能主題會(huì)所，集任務(wù)休閑于一體，在休閑中體味高興，在斗爭(zhēng)中體味沉醉，詮釋安康享樂、休閑任務(wù)的時(shí)髦理念。多部高速(2.5M/s)高檔電梯，將快速、便利溶入居家生活。精裝修交付規(guī)范中，包括分體式冷暖空調(diào)，80L電熱水器等精裝設(shè)備，省去個(gè)體裝修的諸多不便，入住即可享用星級(jí)待遇，公寓不再冷漠，居家不再煩瑣。 6.2.2物業(yè)管理 要求

8、按照酒店物業(yè)進(jìn)展管理；6.2.3運(yùn)營(yíng)效力 要求按照酒店方式進(jìn)展運(yùn)營(yíng)；企業(yè)實(shí)力、運(yùn)營(yíng)管理程度是關(guān)鍵，這方面的閱歷可以自創(chuàng)外地市場(chǎng)，聘請(qǐng)對(duì)酒店式管理有著豐富閱歷的物業(yè)公司，而且還積極與各大酒店預(yù)訂機(jī)構(gòu)協(xié)作，保證了客源的穩(wěn)定。二、酒店式公寓的客戶特征1、商務(wù)人士 分為國(guó)內(nèi)商務(wù)人士和國(guó)際商務(wù)人士。1.1 主要包括常駐本地機(jī)構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員。由于他們?nèi)蝿?wù)年限關(guān)系和人員輪替，所以通常只租房而不買房。由于住房補(bǔ)貼高，他們往往會(huì)和家屬租住質(zhì)量好的高檔公寓，這樣便構(gòu)成了一個(gè)龐大的酒店式公寓消費(fèi)群體當(dāng)前，國(guó)內(nèi)各大、中城市已構(gòu)成了高級(jí)商務(wù)人士階層，這一階層擁有非?？捎^的商務(wù)消費(fèi)才干，傳統(tǒng)的物業(yè)管理對(duì)

9、他們來說早已不能順應(yīng)其快節(jié)拍的生活。1.2 從另一層面來看，隨著中國(guó)參與WTO，將會(huì)為南京這樣的大城市帶來數(shù)量眾多的境外中小型公司，中小型公司由于其資金實(shí)力，既想方便，又想價(jià)位適宜，那么酒店式公寓應(yīng)是其最正確選擇。1.3 還有本地的小企業(yè)和SOHO族。南京小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利才干強(qiáng)的小企業(yè)會(huì)購買或租用酒店式商務(wù)公寓，用于辦公、休憩及接待客戶。2、投身事業(yè)的年輕人這部分人的生活自理才干不強(qiáng)或沒有時(shí)間打理生活，多忙于事業(yè)的拓展，但這部分消費(fèi)群體有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；3、還有一種是向以上兩種人群出租酒店式公寓的投資者這些人的資金實(shí)力往往很強(qiáng)，加之小戶型的投資量對(duì)于這部分人來說不算多，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，轉(zhuǎn)

10、讓或出租得到的報(bào)答率卻較高。三、市場(chǎng)前景1、風(fēng)險(xiǎn)小由于物業(yè)由酒店管理公司一致運(yùn)營(yíng)，只需有一套房屋出租，一切的客戶都有收益，防止了因空置遭致的零收益。2、報(bào)答高與普通高檔公寓相比，酒店式效力公寓的租金程度更鞏固。雖然目前南京還沒有真正的酒店式公寓投入運(yùn)轉(zhuǎn)，但是酒店式公寓裝修規(guī)范普通在三星級(jí)以上，出租價(jià)普通可賣到每天250元/間以上，除去各項(xiàng)費(fèi)用，業(yè)主每月根本可收入3000元左右； 3、有專業(yè)人員和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)替他運(yùn)營(yíng) 可信度較高，省事省心。4、新惹事物，生命力強(qiáng)雖然它屬過渡性產(chǎn)品，但是這個(gè)過渡只是針對(duì)一部分人群而言，而隨著市場(chǎng)的開展，時(shí)間的推移還會(huì)有需求這種產(chǎn)品的人群出現(xiàn)。所以，酒店式公寓將以其特有

11、的生命力繼續(xù)活潑在房地產(chǎn)市場(chǎng)上。5、市場(chǎng)逐漸成熟根據(jù)我們了解到的情況，酒店式公寓在南京還屬于市場(chǎng)起步階段，目前有麗晶國(guó)際、金陵王府、君臨國(guó)際等酒店式公寓面世，根據(jù)酒店式公寓在深圳、上海、北京、沈陽等地的開展歷程，置信在隨后的一段時(shí)間內(nèi)南京陸續(xù)會(huì)有更多的酒店式公寓向市場(chǎng)推出。四、本工程市場(chǎng)定為酒店式公寓的可行性1、工程的根本情況1.1地理位置 南京市鼓樓區(qū)厚載巷29號(hào)，位于鼓樓廣場(chǎng)北部，緊沿中央路西側(cè)，南面經(jīng)鼓樓、珠江路直通新街口，西北沿中山北路直達(dá)山西路廣場(chǎng)、湖南路步行街，向東經(jīng)鼓樓廣場(chǎng)、傅厚崗到雞鳴寺。1.2商業(yè)繁華指數(shù) 屬于南京市第二商業(yè)圈，10分鐘步行范圍內(nèi)，有2000多間各類門店鋪位，

12、5家證券公司，21家銀行，30余家飯店，3家大型醫(yī)院，3家大型酒店，8家超市，1個(gè)南京最大的4萬平米的市民廣場(chǎng)。1.3交通情況1.3.1 道路情況：主干道有中央路、中山北路、北京西路、中山路、北京東路等；1.3.2 公共交通：道路眾多，四通八達(dá)，且間隔 鼓樓地鐵站出口僅百米左右。1.4建筑目的：樓盤用地4170平方米，建筑總面積34000平方米，容積率8.2，樓高限制100米，酒店公寓供應(yīng)套數(shù)在350套左右；2、周邊工程情況四面建筑主要為寫字樓和酒店不存在直接的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；西面有江蘇機(jī)械大廈、華美達(dá)怡華酒店、益來國(guó)際廣場(chǎng)(16-30層為南京名人城市酒店、30-50為寫字樓)、江蘇大酒店，東有聯(lián)通

13、大廈、市口腔醫(yī)院、鼓樓廣場(chǎng)周邊還有電信大廈、中信大廈等機(jī)關(guān)樓；3、本工程酒店式公寓的市場(chǎng)定位3.1 南京有酒店式公寓的市場(chǎng)需求如開篇所述，由于南京市目前產(chǎn)品類同而導(dǎo)致整體房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活潑，而小面積的戶型卻遭到眾多人士的追捧；另一方面，南京作為江蘇省省會(huì)城市、位于長(zhǎng)三角中心地帶，商務(wù)活動(dòng)頻繁，商務(wù)人士流動(dòng)性大，對(duì)酒店式公寓有較大的需求；3.2 南京市酒店式公寓處于起步階段，同類產(chǎn)品稀缺，更重要的是同一地域(鼓樓周邊第二商業(yè)圈內(nèi))還沒有類似產(chǎn)品出現(xiàn)，本工程可添補(bǔ)市場(chǎng)同一地域內(nèi)的市場(chǎng)空白；3.2.1 間隔 最近的南京國(guó)際廣場(chǎng)工程雖然包含了一個(gè)約43470平米的酒店式公寓工程，但是面積分割較大，都在

14、70m2以上，且能否按酒店式公寓操作還不明確，只是有初步的意向；3.2.2 如今真正按酒店式公寓來進(jìn)展操作的是麗晶國(guó)際二期，位于石頭城路，江蘇電視塔附近，且該工程與易家居聯(lián)手進(jìn)展后期運(yùn)營(yíng)，業(yè)主可經(jīng)過易家居對(duì)外進(jìn)展出租，最低每月3000元包租；麗晶國(guó)際3.2.3 酒店式公寓對(duì)于南京市場(chǎng)來講雖然是個(gè)新興的產(chǎn)品，但是就全國(guó)范圍內(nèi)來講曾經(jīng)有2-3年的開展歷程，大多商務(wù)人士和年輕人士曾經(jīng)可以接受此類產(chǎn)品，而我們的主要客戶對(duì)象也正式這部分人群，因此產(chǎn)品應(yīng)該是適銷對(duì)路的；3.2.4 所以本工程市場(chǎng)定位為高端的酒店式公寓可行性較大；五、本工程的產(chǎn)品優(yōu)化建議1、關(guān)于中廳設(shè)置 建議每三層設(shè)立中廳，每層樓的中心位置

15、設(shè)有架空層，分主題設(shè)計(jì)，分風(fēng)格裝修，并提供休閑桌椅，作成大家的客廳，以增進(jìn)鄰里友誼，提供待客場(chǎng)所；2、采用精裝修 裝修規(guī)范至少按三星級(jí)以上，一方面可提升本人的市場(chǎng)位置，另一方面很多后期的運(yùn)營(yíng)商對(duì)協(xié)作同伴的裝修規(guī)范都有最低的限制，例如上海攜程網(wǎng)的加盟條件中就對(duì)加盟同伴提出三星酒店以上硬件的要求；采用三星級(jí)以上規(guī)范進(jìn)展裝修在今后工程協(xié)作的過程中，可選擇的協(xié)作同伴面更大一些；3、 配 套 要可以為業(yè)主提供四大效力功能。商務(wù)中心效力含商務(wù)活動(dòng)所需的一切效力要求、智能化效力智能安保系統(tǒng)、智能收費(fèi)系統(tǒng)、家政效力、會(huì)所效力滿足健身、練操、休閑、會(huì)客、商務(wù)洽談等需求。四大效力功能可確保業(yè)主在享用居家溫馨的同時(shí)

16、而不用為生活的繁瑣而苦惱。4.物業(yè)公司 最好運(yùn)用有酒店物業(yè)管理背景的物業(yè)公司，這樣做一方面有利于給入住的業(yè)主提供最為便利的效力，一方面也便于本工程的管理；5.后期運(yùn)營(yíng) 最好和擁有國(guó)內(nèi)或國(guó)際旅游客戶分配系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)商進(jìn)展協(xié)作運(yùn)營(yíng)，采用這種協(xié)作的方式會(huì)給剛剛起步的南京市場(chǎng)帶來源源不斷的客源；低級(jí)做法是和房屋租賃公司進(jìn)展協(xié)作； 六、行銷戰(zhàn)略1、預(yù)備任務(wù)1.1 確立本工程開展方向?yàn)榫频晔焦?.2 在工程推出前，確定物業(yè)管理公司和后期運(yùn)營(yíng)的方式及協(xié)作同伴；1.3 工程推行時(shí)，不僅要推出本工程，更要提到物業(yè)管理公司和運(yùn)營(yíng)的方式和協(xié)作同伴，以便給業(yè)主購買的自信心和動(dòng)力；1.4分析工程優(yōu)勢(shì)1.4.1 地段優(yōu)勢(shì)

17、 南京市第二商業(yè)圈；雖不及金陵王府、君臨國(guó)際，但要優(yōu)于麗晶國(guó)際；1.4.2 交通優(yōu)勢(shì) 地鐵站點(diǎn)附近步行時(shí)間5分鐘內(nèi)；主要交通干線公交站點(diǎn)附近步行時(shí)間3分鐘內(nèi)；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)/寫字樓集中區(qū)域附近公交時(shí)間30分鐘內(nèi)1.4.3 物業(yè)管理優(yōu)勢(shì) 有酒店物業(yè)管理背景的是金陵王府，物業(yè)管理為金陵飯店(有酒店物業(yè)管理背景)；君臨國(guó)際物業(yè)管理為招商局物業(yè)(無酒店物業(yè)管理背景)；麗晶國(guó)際物業(yè)為深圳鵬基(無酒店物業(yè)管理背景)；1.4.4協(xié)作同伴優(yōu)勢(shì) 目前金陵王府后期運(yùn)營(yíng)協(xié)作同伴尚不明確，君臨國(guó)際協(xié)作同伴為順弛置業(yè)(租賃為主)，麗晶國(guó)際協(xié)作同伴為易家園(租賃為主)；本工程假設(shè)能和航空、旅游有客戶資源的公司進(jìn)展協(xié)作，那么會(huì)最

18、大程度的保證本工程后期的盈利；選擇租賃公司和旅游、航空公司最大的不同點(diǎn)在于，市場(chǎng)分類的不同，反映在價(jià)錢比較上的不同，租賃公司面向的客戶價(jià)錢比較普通局限于本地域普通住宅的租賃價(jià)錢和寫字樓的租賃價(jià)錢，而與旅游、航空運(yùn)營(yíng)性公司協(xié)作，市場(chǎng)分類為高端客戶市場(chǎng)，價(jià)錢比較普通為同類酒店的價(jià)錢比較，顯然利潤(rùn)上要大于和租賃公司的協(xié)作利潤(rùn)。2、推行任務(wù)根本步驟酒店式公寓的推行不同于普通住宅和酒店的推行，而是兩者的結(jié)合體。在工程推行上不僅僅要像普通住宅一樣，讓人們接受產(chǎn)品進(jìn)展購買，還要在后期的運(yùn)營(yíng)中做到有效宣傳，使產(chǎn)品增值，使業(yè)主有所報(bào)答才干是酒店式公寓完美運(yùn)營(yíng)。我們的推行目的是本工程的銷售階段，銷售推行，突出工程的優(yōu)勢(shì)，投資空間的大小，自住的便利；但是要提示開發(fā)商，做為酒店式公寓運(yùn)營(yíng)將房子賣出去才只是工程運(yùn)營(yíng)的第一步，接下來如何做好運(yùn)營(yíng)才是工程的關(guān)鍵；七、價(jià)錢分析1、南京市場(chǎng)酒店式公寓價(jià)錢君臨國(guó)際售磬，江蘇中住房地產(chǎn)開發(fā)，鼓樓廣州路與中山路交匯處，封盤價(jià)8500元/m2左右；金陵王府售磬，南京建鄴房地產(chǎn)開發(fā)公司，新街口，封盤價(jià)12000元/m2；麗晶國(guó)際二期，南京建坤置