XX區(qū)區(qū)域發(fā)展及房地產(chǎn)營銷市場分析

1、.：.；XX區(qū)區(qū)域開展及房地產(chǎn)營銷市場分析區(qū)域開展區(qū)域概略：天津濱海新區(qū)位于華北平原東北部，海河流域下游，市中心區(qū)的東部。新區(qū)轄塘沽區(qū)、天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、漢沽區(qū)，中心區(qū)域為，塘沽、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)。濱海新區(qū)作為中國經(jīng)濟(jì)開展第三個增長極環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心區(qū)域，具備區(qū)位優(yōu)勢，交通優(yōu)勢，資源優(yōu)勢，工業(yè)根底優(yōu)勢，體制優(yōu)勢以及人才優(yōu)勢，對于推進(jìn)中國北方乃至全國經(jīng)濟(jì)開展都具有全局性的戰(zhàn)略意義。區(qū)域經(jīng)濟(jì)與社會開展方案：1.經(jīng)濟(jì)自98年以來濱海新區(qū)和新區(qū)中心區(qū)國內(nèi)消費總值和人均國內(nèi)消費總值堅持著大幅度高速增長，構(gòu)成新區(qū)中心區(qū)快于整個濱海新區(qū)、濱海新區(qū)快于全天津市的增長格局；目前濱海新區(qū)人均國內(nèi)消

2、費總值已超越1萬美圓。歷年GDP對比濱海新區(qū)的經(jīng)濟(jì)不斷堅持著良好的增長，2004年GDP達(dá)1250億元，占全市的42.6，其中濱海新區(qū)中心區(qū)GDP為905億元.2.固定資產(chǎn)投資情況：2004年，濱海新區(qū)完成固定資產(chǎn)投資565.47億元，比上年增長55.2%，其中，根本建立和更新改造分別增長56.5%和40.7%。新區(qū)完成固定資產(chǎn)投資占全市的比重達(dá)42%左右，房地產(chǎn)開發(fā)投資80.49億元,占總固定資產(chǎn)投資的17%,這也充分闡明了整個濱海新區(qū)的房地產(chǎn)市場正處在快速的開展階段。3.區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造：濱海新區(qū)是中國北方近代工業(yè)的發(fā)祥地，支柱產(chǎn)業(yè)支撐作用顯著，經(jīng)過10年的建立，曾經(jīng)構(gòu)成了港口物流、

3、石油開采和石油化工產(chǎn)業(yè)、海洋化工、電子通訊、現(xiàn)代冶金、機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)、生物制藥產(chǎn)業(yè)、食品加工產(chǎn)業(yè)等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。2004年，濱海新區(qū)投資構(gòu)造逐漸改善，二、三產(chǎn)業(yè)趨于協(xié)調(diào)。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資1.51億元，比上年下降1.2%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資211.56億元，增長59.6%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資251.01億元，增長71%。三次產(chǎn)業(yè)的投資構(gòu)造為：0.3：45.6：54.1。三次產(chǎn)業(yè)的比重為0.74%、69.33%和29.93%。4. 區(qū)域開展戰(zhàn)略天津市委、市政府為了落實“全面建立小康社會的要求，在制定“三步走開展戰(zhàn)略的同時，為濱海新區(qū)開展提出新的目的：這就是“立足天津，輻射三北，效力全國，面向

4、東北亞，建成現(xiàn)代化的世界性加工制造基地和物流中心。5. 艱苦市政建立情況按照城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，建立具有較高水準(zhǔn)的商貿(mào)區(qū)、住宅區(qū)、文化文娛區(qū)等城市功能區(qū)。利用海河南岸開發(fā)步伐加快和交通條件改善的有利條件，加快東西沽地域的建立改造， 拓展城市開展空間。實施津塘公路兩側(cè)的開發(fā)建立，促進(jìn)鄉(xiāng)村城市化開展。突出濱海、臨港、沿河風(fēng)格，努力塑造具有本身特征和現(xiàn)代風(fēng)格的港口城市籠統(tǒng)。6.小結(jié)：在全市整體經(jīng)濟(jì)不斷增長的大環(huán)境下，濱海新區(qū)的經(jīng)濟(jì)開展可謂更加迅速，目前濱海新區(qū)中心區(qū)的經(jīng)濟(jì)構(gòu)造已根本成熟，整體產(chǎn)業(yè)規(guī)劃合理，已構(gòu)成了六大支柱產(chǎn)業(yè)，并以此帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)成，因此在未來的相當(dāng)長的一段時間內(nèi)濱海新區(qū)的經(jīng)

5、濟(jì)還會快速的增長。此外由于良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，近年來濱海新區(qū)外來人口數(shù)量不斷添加，但人均收入程度卻一直穩(wěn)步上升，這也充分表達(dá)了濱海新區(qū)強(qiáng)大的城市會聚力。二房地產(chǎn)市場分析一一級市場濱海新區(qū)中心區(qū)土地市場貯藏情況：以海河為界，現(xiàn)階段濱海新區(qū)中心區(qū)分為兩個經(jīng)濟(jì)開展程度不同、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造不同、人文環(huán)境不同、市場發(fā)育程度不同的分區(qū)域：1、海河北塘沽區(qū)海河以北部分、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)：新河區(qū)域、堿渣山區(qū)域、運輸三場區(qū)域以及其他市中心工程。目前在濱海新區(qū)的中心區(qū)的土地市場使我們應(yīng)該繼續(xù)關(guān)注的，尤其是新河區(qū)域、堿渣山區(qū)域?qū)⒊蔀槲覀?005年的任務(wù)重點。2、海河南：東西沽區(qū)域也將是濱海中心區(qū)的重點開展方向，這將是我們

6、2006年以后的戰(zhàn)略重點。3、其他的重點規(guī)劃森林公園、胡家園隨著濱海新區(qū)的建立，濱海中心區(qū)的位置將得到進(jìn)一步的表達(dá)，在中心區(qū)規(guī)劃的森林公園、胡家園居住區(qū)也是我們的重點關(guān)注對象。下面是對區(qū)域開展的幾點分析和根據(jù)論述：1、中心區(qū)域的聚集力和輻射力在近幾年逐漸加強(qiáng)，曾經(jīng)成為我國三大經(jīng)濟(jì)圈中環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分；2、開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)是濱海中心區(qū)經(jīng)濟(jì)開展的最前沿地帶，對濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)整體開展起到了不可替代的拉動作用，我們還應(yīng)該對這兩個區(qū)域繼續(xù)關(guān)注；3、塘沽區(qū)和開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場需求依然旺盛，國家宏觀調(diào)控政策對于該區(qū)域房地產(chǎn)市的影響較為微弱，這與該區(qū)域經(jīng)濟(jì)安康、快速的開展密不可分；4、塘沽區(qū)04年上半年土

7、地上市量較小，下半年略有上升。開發(fā)區(qū)可出讓地塊更是所剩無幾，這就要求我們抓住有利時機(jī)，充分利用現(xiàn)有的戰(zhàn)略工程，為在濱海新區(qū)的戰(zhàn)略布控提供有力支撐；土地上市量及未來投放方案2004年濱海中心區(qū)上市土地匯總：從上表可以看出2004年的下半年土地上市比較集中，上市的土地主要集中在海河以北，塘沽中心區(qū)域。主要緣由是：目前海河以北區(qū)域比較成熟。2004年上市比較大的地塊是在堿渣區(qū)域的兩塊地7.8萬平米。上市地塊還是以住宅為主。從以上圖表分析，2004年塘沽區(qū)供應(yīng)土地被本地幾家大型開發(fā)商壟斷，其中貽成一家占據(jù)34的份額，目前在塘沽區(qū)具有比較好的優(yōu)勢。但同時也應(yīng)看到，2004年塘沽區(qū)整體出讓土地供應(yīng)量較少，

8、全年出讓土地面積32萬平米，不能滿足本地域房地產(chǎn)市場的根本需求，這也是呵斥該區(qū)域房地產(chǎn)市場火爆的要素之一，2004年塘沽區(qū)的房地產(chǎn)市場也將迎來新一輪的開展機(jī)遇，在這種市場環(huán)境下，我公司在2005年獲取堿渣山30萬平米的地塊，結(jié)合我公司操作程度，必將擁有非常強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。2、未來投放方案海河北塘沽區(qū)海河以北部分、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)：福建北路東六局四公司20000平米海防路西北塘漁人碼頭三期100000平米永泰路煤廠20000平米新河地塊290000平米天堿俱樂部東側(cè)新河船廠趙家地空地堿渣山300000平米塘化地塊200000平米海河南：東西沽響螺灣土地市場分析及趨勢預(yù)測a、土地買賣市場有序，但仍受外

9、鄉(xiāng)開發(fā)商干擾對于土地市場的一些清理整頓舉措，讓本來比較混亂的土地市場的運營態(tài)勢更加有序，土地市場走向規(guī)范，招、拍、掛方式將成為土地獲取的獨一途徑，買賣比較透明、公開。但是在濱海區(qū)域尤其是塘沽的土地市場，土地的上市還是遭到了外鄉(xiāng)開發(fā)商的干擾，開發(fā)商相互通氣、默契獲取土地，參與土地部門收儲土地，這些都給我們在濱海區(qū)域獲取土地帶來了很多的困難。b、土地供應(yīng)短時間減少遭到政府對于一級市場的宏觀調(diào)控的影響，濱海區(qū)域土地市場的供應(yīng)量在一段時間內(nèi)減少。雖然土地供應(yīng)量在一段時間內(nèi)會有所減少，但是不會影響整個土地市場的情況，政府只是對一級土地市場進(jìn)展調(diào)控和管理，控制了土地供應(yīng)的總渠道，并不是要長期減少土地的供應(yīng)

10、。c、二手土地信息增多，尋求協(xié)作過去一些企業(yè)沒有資金，但憑仗種種關(guān)系拿到了土地，這些企業(yè)本人不進(jìn)展開發(fā)，多是希望轉(zhuǎn)讓手中的土地，經(jīng)過土地差價來實現(xiàn)暴利。如今主管部門要求處置遺留問題，這些企業(yè)手中的土地屆時不處置終了的話，就會成為“過期糧票。這些企業(yè)為了保住本人的收益，會將手中的土地出手。從我們近期的拓展任務(wù)中來看，曾經(jīng)接觸了很多這樣的協(xié)作地塊信息，但是大部分由于協(xié)作資金不能處理，沒有新增的土地獲取。d、土地市場供需兩旺，土地供應(yīng)市場逐漸活潑隨著天津濱海新區(qū)的加速建立、海河以南改造工程的展開，使得濱海新區(qū)面臨又一個房地產(chǎn)開展契機(jī)。8.31后對協(xié)議出讓土地的叫停，土地上市程序的規(guī)范化，政府土地供應(yīng)

11、方案將可以順利實施，濱海區(qū)域目前土地供應(yīng)量曾經(jīng)開場上升，市場供需兩旺。但是我們公司由于資金問題，沒有新增土地獲取。隨著城市建立步伐加快，拆遷量的添加，市場剛性需求強(qiáng)化，估計明年濱海新區(qū)的土地供應(yīng)量將有較大幅度的添加。小結(jié)：8.31大限前后政府加強(qiáng)了一級市場宏觀調(diào)控，土地供應(yīng)量不大。但由于天津城市建立需求大量的資金，同時據(jù)傳聞濱海區(qū)域的土地出讓權(quán)將被收回，因此土地部門估計在05年有能夠添加放地，目前的一級土地市場相對較為寬松。并且政府正在整理遺留問題，政府要投入一定的資金處理過去的遺留問題，這些資金要從收回的土地中來，因此只需有收回的土地一定會很快上市。所以我公司以前獲取的新河地塊，有能夠在05

12、年上半年重新上市。二二級市場1.現(xiàn)狀描畫(1).土地上市有限，與二級商品房市場的劇烈需求明顯失衡。開發(fā)區(qū)土地資源稀缺日益明顯，04年出讓的居住用地面積均較小普通為25萬，假設(shè)開發(fā)區(qū)近期無區(qū)域擴(kuò)展，那么土地上市量將更加有限，商品房新增上市量也將進(jìn)一步減少。塘沽區(qū)04年出讓土地約32萬平方米，商品房銷售約200萬平米，而且銷售火爆，供不應(yīng)求。繼續(xù)火爆的二級市場也從一個側(cè)面反映了土地一級市場的供應(yīng)缺乏，一、二級市場互動失調(diào)。2土地市場不成熟，制約外來開發(fā)商進(jìn)入，導(dǎo)致商品房產(chǎn)品素質(zhì)提升緩慢。04年上半年整個濱海中心區(qū)土地上市量有限，下半年土地供應(yīng)量開場上升，市場需求依然堅持旺盛。但是塘沽區(qū)的土地市場，

13、由于各種緣由，沒有出現(xiàn)猛烈的競爭局面，多為外鄉(xiāng)開發(fā)商以低價獲取土地?！皼]有競爭就沒有提高，在一個外鄉(xiāng)開發(fā)商長期占主導(dǎo)的區(qū)域，缺乏新元素的注入，將在很大程度制約了區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的開展。一方面外鄉(xiāng)開發(fā)商以較低地價錢獲取土地，開發(fā)中低端產(chǎn)品，占領(lǐng)市場，另一方面，外來操作程度較高地開發(fā)商卻因沒有土地，從而沒有時機(jī)開發(fā)真正的好產(chǎn)品，引領(lǐng)市場，引導(dǎo)市場走向成熟。(3).區(qū)域經(jīng)濟(jì)堅持高速開展，房地產(chǎn)業(yè)相對滯后,開展空間宏大。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度出發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)的開展必需與區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)開展和固定資產(chǎn)投資等經(jīng)濟(jì)元素協(xié)調(diào)開展。2004年份塘沽區(qū)GDP為263.53億元，同比增長18.4，固定資產(chǎn)投資為163.47億元，同

14、比增長30.3，但房地產(chǎn)業(yè)的GDP僅為1.59億元，同比增長13.9，房地產(chǎn)所占的固定資產(chǎn)投資比例有限，房地產(chǎn)業(yè)開展與經(jīng)濟(jì)增長、固定資產(chǎn)投資的比例還是相對滯后。開發(fā)區(qū)2004年GDP為530.22億元，同比增長25.3，固定資產(chǎn)投資156.83億元，同比增長20.1，房地產(chǎn)業(yè)GDP為13.46億元，同比增長10.9，從各目的的增幅來看開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)投資規(guī)模和增幅與區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長、固定資產(chǎn)投資相比，同樣有所滯后，除去開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長不是以房地產(chǎn)為主導(dǎo)等要素，房地產(chǎn)投資所占固定資產(chǎn)的比例較少。濱海中心區(qū)與天津市、浦東新區(qū)各項經(jīng)濟(jì)目的對比經(jīng)過濱海中心區(qū)與對比天津市、浦東新區(qū)各項濱海可以看出濱海中心區(qū)良

15、好的經(jīng)濟(jì)根底和開展趨勢與當(dāng)前的房地產(chǎn)程度并不相符，市場前景看好，開展空間宏大。(4).區(qū)域界限逐漸模糊，客戶群呈現(xiàn)交叉。濱海中心區(qū)房地產(chǎn)業(yè)開展過程中，曾經(jīng)構(gòu)成了開發(fā)區(qū)和塘沽區(qū)兩個明顯不同的區(qū)域，塘沽區(qū)無論從產(chǎn)品方式、操作手法、價錢方面都與開發(fā)區(qū)有較大的差距。隨著區(qū)域內(nèi)各功能分區(qū)的成熟，開發(fā)區(qū)作為工業(yè)、商務(wù)中心，住宅商品房上市量在逐漸減少，而塘沽區(qū)作為濱海中心區(qū)傳統(tǒng)的居住區(qū)，商品房市場得到了長足開展，經(jīng)過04年一年的拉升，現(xiàn)以逐漸顯出其正常程度，向開發(fā)區(qū)看齊。 從近期的成交分析來看，區(qū)域內(nèi)的客戶逐漸突破了原有的地緣觀念，出現(xiàn)了客戶群體由開發(fā)區(qū)向塘沽區(qū)、海河北向海河南開展的趨勢，促使區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市

16、場安康開展。 (5)、高層住宅取代多層住宅，成為住宅商品房的主角。由于政府對多層建筑磚混構(gòu)造的限制開發(fā)及塘沽中心城區(qū)土地資源的日益稀缺，濱海中心區(qū)高層和小高層住宅上市量在04年下半年忽然放量，而且銷售火爆，高層建筑方式為市場所接受，供需兩旺。(6)、商業(yè)地產(chǎn)逐漸嶄露頭角隨著2003年末至今的濱海中心區(qū)房地產(chǎn)市場的開展，濱海中心區(qū)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)曾經(jīng)逐漸完成了由單一的住宅工程底商商業(yè)向多元化、多產(chǎn)品類型開展，區(qū)域內(nèi)的集中商業(yè)群已逐漸的成為中心區(qū)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的主流。這種多產(chǎn)品類型的商業(yè)工程的開發(fā)，依托于區(qū)域內(nèi)原有的幾大商圈。其中比較有代表性工程有：八方圓明、巨川金海岸、唐人街及開發(fā)區(qū)的財富星座與鴻泰廣場

17、。這些工程的售價均價已突破萬元大關(guān)。2.各經(jīng)濟(jì)目的與05年預(yù)測指 標(biāo)2001年2002 年2003年2004年2005年預(yù)測房地產(chǎn)投資額14.48億19.25億21.43億24.72億29億商品房施工面積178.33萬平米291.86萬平米325.49萬平米370.48萬平米420萬平米商品房住宅施工面積148.33萬平米261.67萬平米295.08萬平米340萬平米390萬平米商品房開工面積 50.45萬平米75.47萬平米92.24萬平米127萬平米167萬平米商品房住宅開工面積40萬平米63.08萬平米65.66萬平米95.66萬平米萬平米商品房銷售面積51.56萬平米71.40萬平米

18、102.13萬平米118.43萬平米158萬平米商品房住宅銷售面積49.66萬平米67.67萬平米95.38萬平米107.13萬平米147萬平米商品房銷售額10.31億14.68億26.55億37.17億64億商品房住宅銷售額9.44億13.40億23.75億31.99億57億商品房均價1989.27元/平米2067.19元/平米2603.01元/平米3150元/平米4100元/平米商品房住宅均價1900元/平米2000元/平米2500元/平米2990元/平米3900元/平米經(jīng)濟(jì)適用房銷售量2.85萬平米3.26萬平米20.14萬平米5萬平米8萬平米經(jīng)濟(jì)適用房銷售額5130萬6194萬4.43億1.25億2.24億三三級市場現(xiàn)狀描畫：濱海中心區(qū)三級市場成交量逐年添加，經(jīng)過與二級市場對