項目營銷策略報告

1、.：.；“銳力領峰工程營銷戰(zhàn)略報告目 錄第一部分 工程營銷節(jié)點圖第二部分 工程區(qū)域營銷比對第三部分 工程營銷定位體系第四部分 工程營銷推行戰(zhàn)略第五部分工程廣告宣傳方案第一部分 工程營銷節(jié)點工程營銷節(jié)點分析： 以上圖表反響出了整個工程的時間劃分，其中工程一、二、期的開盤時間比較接近，會導致本工程的后期開盤房源沖擊前期開盤房源，使得部分暢銷房源快速售空，一些優(yōu)勢房源出現(xiàn)后期嚴重滯留，影響資金回籠與銷售周期延伸。故此建議在工程陸續(xù)幾次開盤中，一期工程做到到充分的蓄水，保證一期開盤后有較好的客源貯藏。因此一期開盤和二期開盤時間間隔延伸也為二期樓盤開盤防止沖擊一期房源打出有利的時間差。多以對一、二、三期

2、樓盤的開盤時間劃分做一個良好的分析，防止后期房源沖擊前期房源，屏蔽相關不利要素。整個工程可以把各期銷售時間做出相應調整，盡量拉長各期段樓盤的時間，以便于有一個充沛的時間給消費市場做出消化過程。做到順應大市場環(huán)境，防止一切本身優(yōu)勢，成為在區(qū)域性市場有堅強競爭力的高性價比質量樓盤，對其產(chǎn)品營銷時間上做出較好的前期鋪墊。第二部分 工程區(qū)域營銷比對 (附 表)工程稱號大城際遠大朗朗風景宏信南樾齊盛藝境育才竹島城南DOWNTOWN水印城城南名著現(xiàn)價(元/平米)6300元6000540062005500580048255800面積區(qū)間7#85-1242#95-12590-14096-13270-17095

3、-13357-14175-13386-103期數(shù)開盤時間一期一批次11月10號7號樓開盤11月20號2號樓開盤咨詢一期一批次12月1號三期12月28號二期07年11月1號樓08年3月初開盤一期一批次(07年12月15日開盤2期第五批次08年4月初銷售情況7號樓銷售了90%，2號樓銷售了20%估計08年4月底20號左右20套特價房4438元/只銷售9套銷售了70%銷售了60%咨詢一期一批次銷售了80%咨詢現(xiàn)階段營銷動態(tài)和優(yōu)惠政策一次性付款2-3% 按揭1-2%如今辦會員卡0.5%的優(yōu)惠并送禮品一份，2月17號開場排號享用1%的優(yōu)惠1月1號推出新春大禮包：針對此次活動推出20套特惠房源，最高優(yōu)惠幅

4、度達8，一次性付款優(yōu)惠8%，按揭首付3成優(yōu)惠5%一次性付款優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%可直貸一次性/按揭優(yōu)惠6.5%，送價值1.5萬元的國美購物卷或者8折抵房款 車位原價9萬，假設購買車位優(yōu)惠4萬元一次性付款享用8%的優(yōu)惠，按揭享用2%的優(yōu)惠。1號樓3月初開盤，總共推出288套，戶型面積57-90，如今辦理誠意客戶優(yōu)惠1%水印城春節(jié)無休，VIP會員可享用1%優(yōu)惠，一次性付款優(yōu)惠1%，華西置業(yè)A方案團購有1%2%優(yōu)惠。如今接受咨詢 并可辦理睬員卡優(yōu)惠1%營銷主題概念營銷，國際風格，現(xiàn)代主義品牌營銷，創(chuàng)新生活主義綠色仿生建筑產(chǎn)品風格，品牌營銷，社區(qū)生活主義概念營銷，后現(xiàn)代藝術主義產(chǎn)品風格，概念營銷，城市

5、新知主義產(chǎn)品風格，概念化營銷，都市主義概念營銷親水生活主義產(chǎn)品風格，現(xiàn)代城市主義現(xiàn)代海派水景風情中心推行SO FAST可以解剖的建筑建筑花朵化、社區(qū)花園化、生活詩意化心享自然景筑；公園間，低密度國際社區(qū)城市兩廳半綠色城堡、理想城堡、藝術城堡江風.竹影.園景華宅大都市精華所在純板水晶建筑親水生活智者樂水/臨江印城空中派對洋房城市新知上層境界中心賣點700平米超大下沉式庭院首座“無蚊社區(qū)IC卡與電梯聯(lián)動刷卡直達所在樓層遠程布防家居平安領先西南的“同層排水技術4500平米超大超時空公園仿生花形建筑9米環(huán)繞露臺專享酒店式社區(qū)效力20000中央景觀空中玻璃保溫節(jié)能同層排水臨地鐵1號線延伸線，交通便利；臨

6、極低海洋公園，公園社區(qū)概念；202米超寬樓間距，締造溫馨居住尺度；中庭2.4米下沉式人造峽谷；入口百米樹陣迎賓大道；半敞開式電梯等候廳；一層架空的建筑方式，迎水開放，景觀主軸+圍合景致；空中綠廊入戶，突破傳統(tǒng)社區(qū)入戶方式，將回家的路立體化，托向空中，形如迎賓禮道；將車位設置于地下及入戶綠廊下方，實現(xiàn)車道、人行道、社區(qū)休閑小路分流；無敵江景；濱河濕地公園，河居理想生活；聯(lián)袂教育，提出“社區(qū)+家庭+學校三位一體的教育方式；質量建筑；開敞式規(guī)劃，無遮擋視覺感受類標志性的建筑設計手法，竭力營造出通透的居住環(huán)境和景觀視覺；主題會所、時髦商業(yè)，延續(xù)都市的精彩專屬配套體系，感受質量生活吸入式新風系統(tǒng)綠色景觀

7、停車場人車無交互式的動線設計；充足的停車車位無憂教育美食休閑人南延線地標建筑迅捷交通完善醫(yī)療生態(tài)保健園林超大水景中庭會呼吸的戶型WATER水岸人居理念：wonderful 精彩、“2006中國最正確水景社區(qū)數(shù)百米“名著之窗藝術景觀走廊4.2米大開間獨立客廳配套齊備報廣表現(xiàn)方式：大城際廣告表現(xiàn)方式：廣告主題語：朝南 大城際可以解剖的建筑。 遠大朗朗風景廣告表現(xiàn)方式： 廣告主題語：建筑為什么要像花兒一樣？ 創(chuàng)新的仿生建筑 讓心境自在飛揚 水印城廣告表現(xiàn)方式： 廣告主題語： 202米舒闊景致 闊景202 米，前所稀有的園林景觀 水印城廣告表現(xiàn)方式： 廣告主題語： 智者樂水，臨江印城 國際城南，水岸生

8、活，優(yōu)勢居所 分 析：2021年2月成都南延線樓盤最新動態(tài)中南延線上的各個房地產(chǎn)樓盤都在大張旗鼓的做著各種優(yōu)惠政策，目的都是為了吸引足夠的購房客戶，但是其中也出現(xiàn)了不少的問題，因此我們著重分析以下樓盤。宏信南樾元旦之際推出的20套新春特惠房價錢4438元/，最高優(yōu)惠到達了8%，但現(xiàn)如今只消化掉了9套，這闡明了遭到政策的影響，客戶的張望心情嚴重，更加傾向于高性價比的住房。水印城以低于區(qū)域均價1000元/入市，至今銷售情況良好，目前已售出80%的房源，是低價道路的勝利典范。遠大4期朗朗風景目前正處于前期蓄水期間，整體以創(chuàng)新產(chǎn)品特點為推行主線，并蓄勢各種優(yōu)惠促銷活動，為開盤后的銷售貯藏更多的信息和客

9、戶，為后期入市做好鋪墊。大城際以強勢、高端的籠統(tǒng)和姿態(tài)入市，雖然產(chǎn)品優(yōu)勢明顯，但價錢在區(qū)域內不具競爭力，綜合性價比偏弱，因此進入銷售4個月以來，整體銷售處于較為難的局面。消費者并不為大城際的賣點買單，成為制約大城際銷售的瓶頸，導致其置業(yè)顧問自信心缺乏，在講解過程中對客戶的把握不夠。因此，樓盤銷售中不僅要有產(chǎn)品特點和營銷概念的支撐，還要充分從客戶群體的消費心思出發(fā)，打造出工程的綜合高性價比，刺激客戶的購買愿望?？v觀整個南延線樓盤銷售，目前均處于較為冷淡的階段，因此順勢而為才是今后站穩(wěn)市場的主心骨。4月初將有大部分樓盤相繼開盤，也預示著一場沒有硝煙的戰(zhàn)爭即將打響。二、典型工程分析大城際1、“大城際

10、協(xié)作單位分析大城際名 稱聯(lián)絡代表工程開發(fā)商四川騰盛實業(yè)81535555/81535666建筑設計單位中建國際北京設計顧問景觀設計單位貝爾高林國際香港會館及公共空間設計陳建中設計代理銷售單位品牌謀劃行家謀劃85350055首座、原筑廣告代理單位INAD見地廣告86116285主要賣點：700超大下沉式庭院 首座“無蚊社區(qū) IC卡與電梯聯(lián)動刷卡直達所在樓層 遠程布防家居平安 領先西南的“同層排水技術 4500超大時空公園 旋轉式生態(tài)陽光車庫 智能家居可遠程遙控空調、電燈 專精“兩房、三房制造 巨匠頭牌陣營傾力打造2、“大城際根底信息表工程稱號工程總占地物業(yè)類型地址聯(lián)絡大城際40高層電梯四川省成都市

11、天府大道左側81535555/81535666工程情況占地 (畝)總建面(萬)住宅建筑面積(萬)非住宅建筑面積(萬)總棟數(shù)各棟層數(shù)總戶數(shù)40(含市政綠化帶)10.58718-32層4幢為18層、1、5、7幢為23層，其他為32層825容積率綠化率%覆蓋率%地上車位數(shù)量地下車位數(shù)量構造方式均價單價幅度4.33718.53%500個框剪5700元/平米-6200元/平米暫未公布樓層差價本期分幾批推盤本期預售證號交房時間交房規(guī)范精裝規(guī)范物管收費規(guī)范暫未公布清水房1.5-1.8元/平銷售情況推盤時間推盤套數(shù)均價面積區(qū)間戶 型開盤當天估計銷售量銷售周期1批次估計10月中旬2、7幢暫未公布85-126兩房

12、/三房3、戶型配比分析 總體戶型配比統(tǒng)計戶 型 配 比 統(tǒng) 計總 棟 數(shù)共7幢序號戶型面積()總戶數(shù)空間格局戶型比%1B28546兩房兩廳單衛(wèi)6%2B39246兩房兩廳單衛(wèi)+陽光房6%3B191248兩房兩廳單衛(wèi)+陽光房30%4C1108142三房兩廳單衛(wèi)17%5D1120119三房兩廳雙衛(wèi)14%6D312569三房兩廳雙衛(wèi)8%7D2126119三房兩廳雙衛(wèi)14%8A131364%合計8251期物業(yè)的戶型配比統(tǒng)計戶 型 配 比 統(tǒng) 計1批次物業(yè)總棟數(shù)2、7幢序號戶型面積()總戶數(shù)空間格局戶型比%1B28523兩房兩廳單衛(wèi)8%2B39246兩房兩廳單衛(wèi)+陽光房17%3B19164兩房兩廳單衛(wèi)+陽

13、光房23%4C110832三房兩廳單衛(wèi)39%5D112032三房兩廳雙衛(wèi)12%6D312546三房兩廳雙衛(wèi)17%7D212632三房兩廳雙衛(wèi)12%合計275第一批次：2號樓；共有150套。 兩房B1戶型91.14-93.25共有60套； 三房C1+C1戶型107.17-109.46 共有60套； 三房D3戶型125.5-128.15共有30套；4、銷售情況：2號樓：從25號至今為止，總共已銷售了45套，占到整個房源的30%，其中三房的D3戶型由于景觀位置較好，房源較少，因此銷售速度最快，目前只余3套，完成銷售90%；B1兩房戶型由于面向中庭景觀，但是由于單價偏高， 銷售情況普通，完成銷售約在3

14、0%左右；C1/C1型三房戶型由于朝向背向中庭景觀，且臨近地下車庫入口，因此銷售情況不好，完成銷售約8-10%左右；7號樓：銷售均價低于2號樓近600元，因此目前銷售情況良好，剩余量約在10%左右；銷售價錢：價錢區(qū)間在 5800元/ 6600元/ D2戶型125.5-128.15均價在6100元/左右 B1戶型 91.14-93.25 均價在5900元/ 左右 C1+C1戶型107.17-109.46 均價在6500元/ 左右其他情況：大城際從5月份正式開場蓄客，推遲開盤銷售多次，直至11.10正式開盤銷售，但未作任何開盤活動，并且在開盤前沒有在報廣上正式刊登即將開盤的信息，一切意向客戶均是置

15、業(yè)顧問或短信通知開盤信息；售樓部聲稱2號樓的選房客戶均為之前交納誠意金的VIP客戶，選房時間僅為當天，之后該樓的剩余房源全部封盤，推遲到以后重新銷售，估計會在右側七星級酒店的園林景觀初步呈現(xiàn)后，將背向中庭景觀的房源“轉廢為寶，以此拉高價錢進展銷售； 2號樓樣板間施工完成，由陳建中設計，均位于實體樓中； 在售樓中中心影音區(qū)設置了家居智能化體驗處，讓客戶可以提早感受，刺激下單； 物管費1.7元/ ；5、報媒推行日期星期版面顏色尺寸報價萬廣告方式廣告內容推行主題2007年11月1日4廣告10彩版整版12硬廣籠統(tǒng)城南。大城際2007年11月2日5廣告11彩版整版12硬廣籠統(tǒng)可以解剖的建筑。大城際6、典

16、型主力戶型點評可變?yōu)槿康倪m用陽光房2室2廳1衛(wèi)1廚91.14米B2型 亮點：A、8的陽光房，260的景觀落地窗，可根據(jù)業(yè)主的不同喜好設計自在變換空間；B、廚房及大門雙流線入戶，嚴謹干濕分區(qū)；C、臥室轉角飄窗設計，添加了室內的采光通透性，充分發(fā)揚每一個空間的價值；D、設有入戶花園，提高產(chǎn)品質量，也可以作為生活陽臺；缺乏：廚房沒有窗戶，通風和采光效果不好。 3室2廳2衛(wèi)1廚124.04米D3型亮點：A、主臥室?guī)в歇毩⒌囊旅遍g，并帶有大幅度的轉角飄窗及摩天觀景陽臺，凸顯產(chǎn)品質量和生活的溫馨性；B、4.5米超大客廳開間，獨立陽光餐廳，功能分區(qū)明顯；C、獨立生活陽臺，獨立儲物間等器具細節(jié)設計，表達大戶

17、室的高尚居住質量；缺乏：A、廚房部分異形，沒有陰臺；B、由于客廳面積較大，觀景陽臺較小，使整體的視覺過于小氣。第三部分 工程營銷定位體系第一環(huán)節(jié)工程價值分析 總結區(qū)域內素有工程的優(yōu)勢決議在區(qū)域內相對高性價比高質量高配備適當?shù)牡蛢r位。針對每一個賣點做出充分的包裝與最正確的市場宣傳，突顯區(qū)域性，把媒體、賣點多元化相互結合以此相對的低價入市道路，但是要堅持工程一向的高調性做到相對層面上的高性價比。相對層面上的高性價比不等于低價錢、低配置、低質量、低調性。以一個綜合性價比NO.1的局勢突顯在區(qū)域性市場，真實的表現(xiàn)出“人無我有，人有我精的工程優(yōu)勢。在堅冰時期逆時而上，高舉性價比質量樓盤高調宣傳我們性價比

18、優(yōu)勢道路，做出高性價比樓盤，為真正想買房也情愿享用質量生活的理性購買人群體驗居住性樓盤的全方面上升快感，感染其消費者享用生活、品味生活對我們的工程“樂此不疲。二、本工程的賣點梳理1、地段價值天府大道，國際城南的中軸，把握城市開展的脈搏2、地標價值上層闊景建筑，100米建筑標高，獨享城南無敵風景3、園林景觀參差有致，綠色蕩漾，生活就像散步在果嶺4、酒店大堂5星級酒店規(guī)范的入口大堂，光耀身份的世界門廳5、疊水瀑布層層疊疊，用大山大水氣度，醞釀小橋流水情致6、星級會所品味的訓練場，文娛的情趣場，安康的護理場 7、恒溫泳池365天的親水生活。35的冬季溫度8、超闊間距寬闊酣暢的空間，把窗按在風景中9、

19、空中庭院讓繁花簇擁，聽植物拔節(jié)的聲音，做生活的園丁10、智能居家家多了個免費的科技保姆，生活更愜意11、品牌結合巨匠運斤，打造至臻完美生活12、貼身物管真情呵護，每天都是王者般的禮遇三、工程中心競爭力的表達相對層面上的高性價比經(jīng)過市場分析可知，目前成都房地產(chǎn)大市場整體銷售滯緩，南延線區(qū)域眾多工程也紛紛做出了優(yōu)惠促銷活動最高優(yōu)惠甚至到達8%，價錢曾經(jīng)不斷“高居不下的南延線片區(qū)，如今也不得不向市場“低頭。但是，經(jīng)過對南延線眾多工程的深化分析可知，絕對的低價工程，如水印城，拋出低于區(qū)域均價約1000元/的售價，在開盤當天便迅速消化了60%以上，目前銷售情況良好；價錢相對鞏固的工程，如大城際，堅持了6

20、000元/的銷售均價，開盤至今的銷售情況不盡人意，整個樓盤處于一個較為為難的位置。可見，價錢已成為了南延線工程眾多開發(fā)商心中最敏感的關鍵點。針對目前市場現(xiàn)狀，并結合本工程產(chǎn)品特點，我司建議本工程不采取絕對低價的道路，也不能自創(chuàng)絕對高端的打法，而是要在區(qū)域內走相對層面的高性價比道路，并將此構成工程的中心競爭力，低開高走。這樣工程不僅能以高質量產(chǎn)品籠統(tǒng)入市，以適中的價錢圈占市場，還能將“高性價比打呵斥為工程的烙印，營造出更具有親和、更優(yōu)質的工程籠統(tǒng)，博得廣泛口碑，獲得客戶的認同。四、工程S W O T價值分析1、工程的優(yōu)勢分析(S)1、城南土地資源匱缺、土地中心地段的優(yōu)勢2、區(qū)域價值高的優(yōu)勢3、超

21、大樓間距的優(yōu)勢2、工程的優(yōu)勢分析(W)1、工程規(guī)模較小2、開發(fā)公司知名度及品牌度不大的影響3、工程的時機點分析(O)1、市場需求仍呈剛性表現(xiàn)的根底2、區(qū)域未來五年的良好開展態(tài)勢4、工程的要挾點分析(T)1、成都市區(qū)各版塊競爭2、區(qū)域內工程供應量宏大，產(chǎn)品同質化程度高3、政策打壓，市場動搖較大，賣方市場仍不明朗5、工程優(yōu)優(yōu)勢綜合分析及可行性論證我們經(jīng)過對該工程各種要素的仔細、仔細和深化分析，從成都市的宏觀經(jīng)濟情況到成都市民的微觀心思變化，從工程的外部條件制約到工程的本身的利弊要素，從工程所在區(qū)域的現(xiàn)有條件到未來能夠出現(xiàn)的開展趨勢，從我們對工程的定位到我們對工程所采用的運作方式，從營銷方案的制定到

22、營銷流程和環(huán)節(jié)的執(zhí)行、控制，都做出了大量仔細、細致的客觀分析，本工程的所在區(qū)域未來開展趨勢看好。綜合各方面的情況來看，只需按照正確的運作思緒和營銷方式實施工程運作，實現(xiàn)該工程運作的勝利是有保證的。雖然工程本身也有一些缺乏之處和存在一定的要挾要素，但是，工程具有更多的優(yōu)勢和可發(fā)掘的潛力。只需我們充分整合各種有利資源，發(fā)揚各種潛在的動力，抓住有利時機，把握各種機遇，最大限制地抑制不利要素和逃避能夠出現(xiàn)的風險，充分運用各種的專業(yè)技藝、實戰(zhàn)閱歷和創(chuàng)新認識，制定出真實可行的營銷戰(zhàn)略，把投資者和運營者有效的組合起來，以市場的需求為我們運作的根底，以實現(xiàn)工程最大化利益為我們運作的目的，將謀劃、宣傳、銷售、有

23、機地結合起來，相互配合、相互支撐，本工程的運作將可以全面勝利，開發(fā)企業(yè)的開發(fā)目的和開發(fā)利潤也是可以得以實現(xiàn)的。只需我們正確認識到有利和缺乏，只需我們按照正確的營銷方法、手段和戰(zhàn)略進展實施，只需能有效地把握住目的客戶，即使出現(xiàn)了一些問題和困難，置信也會得到很好地處理和抑制的。運用我們提出的相對層面上的高性價比做到把握目的客戶吸引新的客戶資源，從而優(yōu)質有效的促進樓盤銷售。第二環(huán)節(jié)工程整體定位一、工程定位的根據(jù)本工程的整體定位主要根據(jù)前期的市場調查及分析，結合區(qū)域內住宅的晉級需求以及政府對本區(qū)域的規(guī)劃而做出。市場是決議工程定位的關鍵，只需符合市場需求的產(chǎn)品才干在以后獲得良好的銷售業(yè)績。本工程的整體定

24、位應隨時關注市場的變化，在細節(jié)上及時進展調整。1、以前期市場調查分析為主要根據(jù)，進展本案市場定位。2、精品思緒、地標建筑將本工程直接同延線領袖工程拉近的籠統(tǒng)價值是本工程獨有的中心競爭力。3、相對層面上的高性價比二、工程定位目的任何一個房地產(chǎn)工程，假設在開發(fā)初期沒有一個明確的市場定位，那這一工程一定不會獲得勝利。在市場經(jīng)濟的大背景下，市場營銷必需貫徹工程運作的一直，市場需求什么就提供什么樣的產(chǎn)品，而不再象方案經(jīng)濟時期那樣，先有產(chǎn)品后有銷售，先確定產(chǎn)品再開辟市場。因此，準確的工程定位來源于市場，其目的是為了在工程面市后可以產(chǎn)生料想的銷售效果，縮短銷售周期，減少在銷售時呵斥人力、物力和時間的宏大浪費

25、三、工程產(chǎn)品定位根據(jù)多次的市場深度摸底及市場需求的追蹤調研，堅持差別化定位戰(zhàn)略，源豐建議：本案產(chǎn)品定位應鎖定打造一個超越成都、個性鮮明、能滿足區(qū)域內外高尚人士需求的精品社區(qū)。 打造一個區(qū)域性市場最完美高性價比的領峰層面，不突顯各方面的分散性優(yōu)勢，突顯綜合性優(yōu)勢，結合區(qū)域性市場所理時機順應市場做到高調入市繼而強勢推進，多元素的宣傳與謀劃，在堅冰時期逆時而上，高舉性價比質量樓盤高調宣傳我們性價比優(yōu)勢道路，做出高性價比樓盤，為真正想買房也情愿享用質量生活的理性購買人群體驗居住性樓盤的全方面上升快感，感染其消費者享用生活、品味生活使客戶人群“樂此不疲的享用高質量高性價比的優(yōu)質樓盤。四、工程市場定位結合

26、前期對市場的調研和目的客戶的研討分析，以及對本案本身的SWOT分析，本案的市場定位建議國際城南&精品社區(qū)。五、開發(fā)主題定位經(jīng)過對市場情況的分析總結和預測，潛在價值的發(fā)掘，中心價值的建立及目的客戶群的定位，工程的開發(fā)主題也就呼之欲出，對此要處理兩個問題：其一，工程應開發(fā)何種類型物業(yè)；其二，工程主題概念工程的靈魂的賦予。其中第二點為工程開發(fā)主題定位的重點所在。本案主題的提出，第一要構成樓盤獨特的開發(fā)理念，樹立樓盤在消費者心目中獨特而鮮明的籠統(tǒng)。第二切合消費者心思為消費者營造理想的生活方式和居住環(huán)境，使消費者對樓盤理念和籠統(tǒng)產(chǎn)生認同、欣賞、追捧，激發(fā)消費者的購買愿望，進而對樓盤產(chǎn)生歸宿感，領域感和驕

27、傲感。第三思索主題概念的可操作性，使主題概念在產(chǎn)品中得以充分貫徹和實現(xiàn)，進而融入到業(yè)主生活中的方方面面。第四，主題概念作為工程品牌根底、企業(yè)品牌根底的可延伸性。結合區(qū)域內房地產(chǎn)市場營銷特點及本案的詳細情況，建議本案主題定位為“時代進展時LOADING，使本工程既能符合整個國際城南開展的定位，也能將工程本身提升到一個時代的標桿建筑的高度上進展營銷，同時提煉客群的購買心思，激發(fā)其最主要的購買動機，配合營銷使工程到達最大的溢價空間。六、工程目的客戶群定位成都房地產(chǎn)市場日新月異，各區(qū)域都在積極打出獨特的居住特征來吸引目的客戶。因此，只需充分把握市場方向，深化了解區(qū)域特性及工程本身要素，揚長避短，才干在

28、猛烈的市場競爭中立于不敗之地。本工程的目的客戶群體主要鎖定為：他們是這個時代為夢想而拼搏的人，不再局限于財富，不再局限于階層，不再局限于年齡；他們思想鮮活、斗爭創(chuàng)新、痛并高興著；他們盼望被了解、被關懷、被尊重；他們的生活可以想像，可以描畫，卻絕不能成為單一的方式，絕對不是單純的藝術，單純的尊貴，單純的風格，單純的檔次；他們想體驗一種國際城南豐富多彩的質量生活想擁有一種能表達本人個性的產(chǎn)品和社區(qū)想擁有一個屬于本人階層的特定的生活圈子想擁有渴求己久的高尚、理想居住方式 想讓本人的宅子成為檔次、光彩和品味的標簽所以從這一刻開場我們要經(jīng)過領峰，去關懷，去尊重他們，讓他們更清楚的看到“這個世界的我，更清

29、楚的知道什么是未來主流生活；讓他們很確定的闡明：這里的生活，就是我想要的。目的客戶關鍵詞：光彩、生活、檔次、個性、安康、追求光彩、忙碌七、工程營銷中心定位1、工程營銷的市場切入口分析根據(jù)目前國家的金融、房地產(chǎn)調控的相關政策，可以預見投資性行為將逐漸越來越少，住宅將逐漸回歸居住本質。一線城市的房地產(chǎn)墮入價跌量減的局面。隨著標桿性企業(yè)萬科率先在全國執(zhí)行降價戰(zhàn)略，二線城市的潛在購買群體也墮入日益濃郁的張望態(tài)勢。而且成都現(xiàn)有的住宅社區(qū)入住率不高。而南延線歷來是成都周邊城市購房群體自用、養(yǎng)老的青睞區(qū)域。因此，建立在既有產(chǎn)品的根底上，優(yōu)化產(chǎn)品的配置，在能夠繼續(xù)的低迷情況下推出具備一定創(chuàng)新的環(huán)保概念社區(qū)，應

30、該可以可以爭取中青年一族的高關注度。2、銷售籠統(tǒng)定位銷售籠統(tǒng)主要根據(jù)本工程本身的產(chǎn)品定位進展甄別。本工程定位于超越成都、個性鮮明、能滿足區(qū)域內外高尚人士需求的精品社區(qū)，除了產(chǎn)品的配置創(chuàng)新環(huán)保社區(qū)外，以及整體的工程概念籠統(tǒng)外，也要以相匹配的銷售現(xiàn)場裝修風格、家具配制所營造的整體高雅的氣氛，配合高素質的銷售團隊，來豐滿籠統(tǒng)定位沸騰建筑。3、營銷概念定位城南是整個成都的新興富地，也是見證了成都日新月異的開展進程，經(jīng)過強勢的購房群體選擇區(qū)域，優(yōu)化提高產(chǎn)品配置，以極具區(qū)域的吸納力打造一個超越成都、個性鮮明的精品工程，更是以城南首席環(huán)保社區(qū)概念面市，不僅立意鮮明，而且獨樹一幟又不嘩眾取寵。4、銷售主題定位

31、當住宅不僅僅只是單純的建筑，而是一種生活方式的代表，一份都市文化的載體，因此，銳力領峰便可以賣文化、賣夢想。建立在工程目的群體都市中層階層所特有的感悟、生活審美、人生價值，領峰文化就躍然紙上。八、品牌整合體系房地產(chǎn)工程營銷的過程也是與之相關各品牌效能延續(xù)的過程，在工程的運作過程中，應該有效地充分利用各相關品牌的社會效能，來到達工程營銷任務的最終目的。本工程在此項任務中，首先應以開發(fā)公司的企業(yè)品牌為中心，利用各方面的資源優(yōu)勢，樹立物業(yè)的質量和工程品牌，以實現(xiàn)工程開發(fā)的最終目的。在此過程中可以借勢的有營銷謀劃公司在行業(yè)中的閱歷及品牌、設計公司專業(yè)品牌、廣告公司的執(zhí)行推行品牌、物業(yè)管理的軟件品牌等，

32、構成工程運作品牌體系，彰顯開發(fā)公司的社會資源整合才干，在工程運作過程中構成有效地品牌團隊運作，充分發(fā)揚各自的專業(yè)閱歷和才干，共同為工程的營銷任務效力。九、整合營銷體系在房地產(chǎn)工程的銷售階段，營銷任務是一項較為復雜的系統(tǒng)工程，主要依托的是專業(yè)人員的共同努力、配合協(xié)調、思緒一致，從獲得工程用地到工程的銷售終了，都需求各方面的專業(yè)人員的支撐，處理銷售中有能夠產(chǎn)生和曾經(jīng)產(chǎn)生的各種問題，最終獲得工程的銷售勝利。主要包括有：工程前期的市場調研，工程的市場定位，工程營銷的全方位謀劃定位，工程的銷售執(zhí)行，以及銷售后的客戶效力等內容。第四部分 工程營銷推行戰(zhàn)略任務流程一、工程前期開展謀劃目的1、充分了解工程所在

33、地的市場情況、人文情況并針對本工程做出分析。2、發(fā)掘工程潛在價值，確定中心競爭力，確定工程主題定位、籠統(tǒng)定位。3、鎖定主要目的客戶群。4、建立利潤保證開展方式，使工程價值最大化并表達在利潤上，使物業(yè)產(chǎn)生更多的附加值。任務方式：1、成立工程專案小組，調配整合人才資源。2、全面與各方面專家、專業(yè)人士進展溝通和交流。3、全面與開發(fā)公司有關人員嚴密聯(lián)絡溝通。4、嚴厲按合同規(guī)定的期限提交書面報告及電子文件，組織專家團與專案組參與相關任務的討論，及時處理不可預見的問題。根本流程：初步市場情況調查確定可類比區(qū)域與可類比工程并進展深化調研進展本工程的SWOT分析并提出初步總體謀劃思緒分析本工程的總體規(guī)劃、建筑

34、風格、景觀規(guī)劃并提出建議工程開發(fā)主題定位及籠統(tǒng)定位確實定工程目的客戶群的鎖定及分析確定本工程的中心價值體系及總體謀劃思緒1、了解工程所在地的市場情況，分析該區(qū)域的市場總體情況。并對當?shù)厥袌鲞M展地毯式的調研。在掌握初步情況后，再重點確定可類比區(qū)域及可類比競爭工程并進展重點的摸查。2、在第1點的根底上，分析工程地塊現(xiàn)狀，并對本工程進展SWOT分析(優(yōu)優(yōu)勢分析：優(yōu)勢Strength、優(yōu)勢Weakness、時機Opportunity、要挾threaten，得出相對應的工程謀劃總體思緒及初步方案。3、根據(jù)SWOT分析并結合宏觀市場與微觀市場及開發(fā)商所要求到達的目的，發(fā)掘工程的可利用的一切資源，整合專案小

35、組的分析意見，建立工程的中心價值體系。然后經(jīng)過創(chuàng)新體系的運用，確立工程的開發(fā)主題及工程的籠統(tǒng)(確定開發(fā)什么物業(yè)、如何營造物業(yè)內在質量與外在籠統(tǒng)和環(huán)境，以呼應工程主題)，完善總體謀劃思緒。4、在確定中心價值體系的同時，進展目的客戶群的鎖定。根據(jù)整體市場情況分析及SWOT分析，結合工程中心價值體系內容，進展目的客戶的個性分析，然后根據(jù)其需求顯性需求和隱性需求，豐富和完善工程的開發(fā)主題。5、整合工程的市場定位內容和專家意見，對工程的總體規(guī)劃、建筑風格、園林景觀規(guī)劃等做出專業(yè)的建議。6、針對提出的相對層面上的高性價比做出合理的營銷謀劃，促進銷售競爭中的完善配置。二、建立前及建立期的調整與應對方案目的：

36、1、協(xié)助開發(fā)商處理工程運作中的有關問題，使工程的開發(fā)按既定進度展開。2、通觀全局，就能夠發(fā)生的問題給開發(fā)公司提出預警性提示，以保證工程的各項目的順利完善)3、嚴厲做好工程的嚴密任務。4、專案小組結合開發(fā)商、營銷謀劃公司、廣告公司協(xié)同任務，共同實現(xiàn)工程的開發(fā)目的。5、專案組、協(xié)作單位與開發(fā)公司定期招開任務例會。根本流程：制定投資分析報告評審規(guī)劃設計方案擬定工地籠統(tǒng)包裝方案制定前期推行戰(zhàn)略謀劃各類公關宣傳活動1、在建立前期，結合當?shù)厥袌鰞r錢開展趨勢，做出系統(tǒng)、全面的投資分析報告，對工程的總本錢投入進展預算，預測收入和收益以及投資的回收周期和投資的風險系數(shù)等，使開發(fā)商對工程的資金運作有準確的把握和預

37、算。2、組織專案組對工程的各項規(guī)劃設計進展評審，編制設計義務書，為開發(fā)商選擇設計方案提供顧問效力，有必要時將協(xié)助開發(fā)商進展招標任務。3、在建立期間，向開發(fā)商提供有關于施工工地籠統(tǒng)的包裝和前期推行戰(zhàn)略方面的顧問，編制相關方案，并派專人協(xié)助開發(fā)商進展落實。4、謀劃并協(xié)助執(zhí)行各種提升工程知名度和企業(yè)品牌的活動。三、完成工程的營銷謀劃目的：1、經(jīng)過謀劃各種公關和促銷活動，聚積工程的銷售勢氣。2、制定極具市場沖擊力和最大利潤的價錢體系，以及銷售節(jié)拍控制戰(zhàn)略。3、協(xié)助開發(fā)公司全面提升工程知名度、佳譽度，樹立開發(fā)商良好籠統(tǒng)。4、以具備豐富操盤閱歷的專案人員建議為指點，發(fā)揚主體工程人員的客觀能動性和專業(yè)才干進

38、展謀劃、跟進任務。根本流程：1、分析可類比工程及重點競爭對手的營銷戰(zhàn)略，做到知己知彼。2、制定詳實又具可調整性的推行戰(zhàn)略，重點研討廣告及媒介戰(zhàn)略。3、細化工程的營銷思緒，進一步明晰工程應鎖定的目的客戶群，發(fā)掘并展現(xiàn)工程的潛力與前景。四、工程營銷推行主線確定1、品牌戰(zhàn)略為使命經(jīng)過產(chǎn)品質量的打造和概念文化的導入將工程定向市場高端。建立首個工程品牌為戰(zhàn)略中心，在南沿線乃至成都構成獨樹一幟的品牌個性，為后續(xù)開發(fā)博得更大的市場。2、文化概念為中心塑造一個新的差別化概念，引起社會和市場的關注。構成消費者對文化價值的認同感，提升工程的市場籠統(tǒng)和附加值。3、產(chǎn)品價值為支撐整合包裝產(chǎn)品賣點，構成有力的價值體系。

39、提升工程的質量，支撐整個品牌戰(zhàn)略。五、工程住宅的推行戰(zhàn)略1、價錢戰(zhàn)略： 在當前的市場經(jīng)濟中，任何商品的銷售都最為直接地與價錢發(fā)生關系，而本工程住宅部分的價錢也是決議并取悅于消費者的關鍵要素，在市調公司對該區(qū)域住宅價錢的統(tǒng)計分析的根底，我們利用本錢定價法、市場定位法、需求定價法、加權平均法和近期市場價錢走勢分析等手段，初步制定本出工程的根底價錢為6000元/，如是33層的電梯公寓，那么以第16層為根本層，在此根底上每上一層每平方米加30元，每下一層每平方米減20元，以120的戶型為根本戶型，每多出10就減少20元/，每減少10那么添加30元/。這樣本工程住宅部分就構成系統(tǒng)的一戶一價的價錢體系，小

40、戶型部公寓分也可參照此定價戰(zhàn)略。在開盤后逐漸按銷售進度進展小幅度、高頻率的上調，以保證工程開發(fā)利潤的最大化等開發(fā)公司提供確定的樓層和戶型資料后，我公司將制定出完好的價錢表報開發(fā)公司審定。2、產(chǎn)品戰(zhàn)略：產(chǎn)品形狀已確定3、直效行銷在本工程住宅部分的銷售中，直效行銷相對比較重要，特別是在開盤前的預訂排號期，我們可以制定一些行銷措施，如VIP會員制、短信互動制、內部認購制等戰(zhàn)略，意在正式開盤前網(wǎng)絡到一大批目的客戶，在正式開盤時營造出銷售的驚動效應。4、公關行銷這一戰(zhàn)略主要是針對集團購買而言，就目前我們所了解到的情況，部分州、市、縣的直屬機關及本市部分實力企業(yè)，還有一些集團購買行為，只需我們了解到可靠的

41、相關信息后，可以實施一些公關活動，直接與其接洽，為工程的銷售奠定一定的根底。5、SP銷售促進活動這一戰(zhàn)略主要運用在工程開盤銷售期間，利用豐富多彩的現(xiàn)場促銷活動，提高工程的銷售速度，加大資金的回收量。詳細的活動內容及戰(zhàn)略，應根據(jù)工程銷售的實踐情況而定，但開盤慶典活動是必需求做的，開盤慶典活動的詳細方案界時將由全程公司與廣告公司提供。6、工程的入市時機由于本工程工程進度的要素，估計工程在08年3月28日左右銷售人員進入售樓部正式開場工程的蓄水階段。工程估計08年4月28日一棟正式開盤。工程的蓄水時間只需短暫的一個月時間，我們必需利用營銷任務的一向手段和戰(zhàn)略，盡能夠多地抓住一批目的客戶，在開盤時一舉

42、獲得勝利。7、工程營銷推行周期方案根據(jù)本工程的運營推行要求，我們初步將本工程的營銷推行周期分為以下六個階段：第一階段：籠統(tǒng)宣傳期工程規(guī)劃設計方案完成以后至預訂排號前第二階段：預訂排號期預訂排號期至正式開盤銷售第三階段：開盤銷售期正式開盤銷售階段，以一號樓預售答應證的獲得為正式開盤時間第四階段：熱銷期正式開盤銷售的4個月內，工程會按工程進度分別在5、7、8月內分三次領取1、2、3號樓預售答應證，故我們將這幾個月都歸為工程熱銷期第五階段：繼續(xù)期正式開盤銷售的3個月內第六階段：尾盤期銷售終了的最后2個月內8、工程推行分期本工程共有96173.77平方米的住宅建筑，在工程后期實踐銷售推行中，假好像時推

43、出，全面開花，一方面能夠會面臨市場包容量的考驗，另一方面也會與我們預期利潤最大值相關聯(lián)。因此，在工程面市之前，應該結合市場情況、營銷情況、工程情況對其銷售推行周期作以分期規(guī)劃，并在每一分期階段規(guī)劃相應的推行主題，使每一階段時期產(chǎn)品面市都能既是上一階段產(chǎn)品的延續(xù)，又具更加新穎的工程賣點，對市場產(chǎn)生不同的沖擊效果。9、工程階段性推行方案1籠統(tǒng)宣傳期從工程的規(guī)劃設計方案根本確定以后，即可進展工程的籠統(tǒng)宣傳，目的是向全市人民及周邊縣市的人群傳送本工程的相關信息，將本工程的整體籠統(tǒng)進展全面的展現(xiàn)，對現(xiàn)場售樓處和圍墻等進展裝修布置，為工程預售做好預備任務。同時還可以了解市場需求和目的客戶的形狀，把握市場的

44、接受程度，根據(jù)目的客戶的詳細情況確定最終的銷售價錢。本階段主要以戶外高炮、工程圍墻、精神立柱等戶外媒體等為主，重點在于傳播工程案名及初步建立工程市場印象。2預訂排號期 在現(xiàn)場售樓處建筑完成以后，即可開場預訂排號任務，其目的是更加自動地把握目的客戶，了解他們真實的想法，穩(wěn)定一批目的客戶。同時也可根據(jù)客戶反響的意見對工程部分細節(jié)進展調整，以到達更加符合市場的目的。 在此需求經(jīng)過一定時間的預訂客戶來擴展樓盤的影響度，引起更多、更廣泛目的客戶群的親密關注，為開盤銷售聚集足夠的人氣，為在開盤時制造驚動效應打下良好根底。本階段主要以報版的正版廣告、雜志、戶外道期、圍墻、網(wǎng)站和部分電視廣告等為主，重點在于加

45、強目的客戶對本工程的認知度，再度強調本工程的質量。3開盤銷售期此期間宣傳主題應是比較全面和突出的，重點是宣傳本工程的整體籠統(tǒng)，在媒體的運用上多方面組合，以不同方式的表現(xiàn)手段來渲染工程銷售的主題。此期間須為本工程帶來足夠的人氣，營造熱烈的現(xiàn)場銷售氣氛，同時這也是工程銷售最旺盛的時期，可以采用多種多樣的媒介宣傳和表現(xiàn)手法，對本工程的優(yōu)勢和賣點進展大勢渲染，突出所宣傳主題的中心思想，呵斥熱烈火爆的氣氛和發(fā)明最正確的銷售業(yè)績。主要是采用報版廣告、雜志、戶外大牌、公交站臺、電影片頭和部分電視廣告等為主以及開盤期的現(xiàn)場慶賀促銷活動，在成都呵斥驚動效應。預期效果應是能聚集到相當旺盛的人氣，顯現(xiàn)銷售現(xiàn)場非常火

46、爆局面。在開盤的當天，所涉及到的媒體應全部進展。4熱銷期此階段包括2號樓與3號樓的分階段推出，故在宣傳中會有2個大的宣傳節(jié)點。本階段宣傳主題應配合2、3號樓的推出進度，經(jīng)過銷售控制營造一個把握良機的主題，使前面購買的客戶逼真的感遭到物業(yè)曾經(jīng)增值。重點突出物業(yè)的升值潛力，讓購房者覺得到其購買決策是正確的，從而吸引更多的目的客戶前來簽單。本階段主要利用報版廣告、雜志、戶外大牌、公交站臺、電影片頭和部分電視廣告等為主及現(xiàn)場舉行客戶聯(lián)誼活動來到達促進工程銷售的目的。5繼續(xù)期結合工程的進度，突出本工程的工程質量優(yōu)勢，使客戶對本工程開發(fā)商的實力有充分的認識，對本工程未來的開展前景充溢自信心，讓他們把握好最

47、正確的購房時機，不斷擴展我們銷售的戰(zhàn)果。本階段主要利用報紙、戶外大牌、及現(xiàn)場促銷活動和電視宣傳為主要手段，繼續(xù)堅持好旺銷的勢頭，不斷提高我們的銷售業(yè)績。充分利用電視廣告、報版新聞以及現(xiàn)場促銷活動等方式特有的效果促進銷售任務的深化。6尾盤銷售期在此階段的宣傳相應減少，主要輔以新穎獨特的尾盤銷售手段，盡快終了本工程的銷售，給本工程劃上一個圓滿的句號。本階段主要采用夾報、報版、DM單、進展宣傳，再配適宜當?shù)淖尷黉N活動，以夾報、報版廣告再配適宜當?shù)膬?yōu)惠活動來完成該階段的宣傳方案。六、營銷推行啟動關鍵點 5月底開盤，入市低開高走，開盤以迅速回籠資金為主，后期逐漸拉升價錢。七、周期規(guī)劃階段日期目 的主要

48、任務內容媒體運用估計銷量準備期07.11-08.3工程銷售籌備就緒確定工程整體營銷戰(zhàn)略落實建議工程配置可行性完成銷售部的施工裝修完成各銷售工具的制造確定工程VI系統(tǒng)確定公開期推行方案制造戶外看版建立銷售組織制度銷售員的招聘/培訓/考核 eq oac(,10)售樓部投入運用。工地整體包裝重點戶外看板居周刊各網(wǎng)絡信息各銷售運用印刷品/公開期08.4-08.5工程獨特性籠統(tǒng)完美亮相迅速爭奪市場眼球1#樓正式銷售申領預售證樣板房正式啟用執(zhí)行公開期媒體方案檢討并明確圈定目的客戶1#樓意向認籌及解籌進展23#樓客源貯藏報紙居周刊網(wǎng)絡領跑成都事件活動影院片前廣告強銷期08.6-08.11強勢豐滿工程獨特性概

49、念籠統(tǒng)工程開盤合同簽署客源細分經(jīng)過各種媒體系列活動強化成都首席環(huán)保社區(qū)概念調整營銷推行戰(zhàn)略不定期舉行銷售部SP活動工程開盤活動繼續(xù)1#樓銷售2#樓公開銷售報紙居周刊主流電視環(huán)保工程闡明會開盤活動景觀圖冊續(xù)銷期08.12-09.512#樓銷售速度慢的產(chǎn)品突破3#樓開盤銷售針對性促銷辦理按揭執(zhí)行業(yè)主轉引見的獎勵制度升華工程的產(chǎn)品質量樹立工程品牌報紙居周刊3#樓開盤活動業(yè)主聯(lián)誼會尾盤期09.6-09.7完成尾盤銷售制定系列優(yōu)惠措施小版面清盤廣告報紙八、入市價錢戰(zhàn)略由于成都目前也和全國其他城市一樣，整體購買市場墮入濃郁的張望階段。開發(fā)商又是以新生的面孔進入房地產(chǎn)市場，區(qū)別于周邊在售的既有企業(yè)知名度、或

50、工程繼續(xù)開發(fā)的工程知名度，周邊3公里17個工程110萬平方米的開發(fā)量，而且本案第一期推售又是小戶型，本案可采用低于經(jīng)評價得分法，結合假想競爭比較法所制定的10%價錢入市，呵斥物超所值的市場印象，結合逐漸樹立起來高質量的環(huán)保概念社區(qū)，搶占市場的份額。在整個價錢體系中，根據(jù)推售的幢號不斷調高售價，到達整體低開高走價錢戰(zhàn)略，不僅會給潛在的買家呵斥一種抓緊時間購買的覺得，同時也能表達升值。入市時機1、預定時間、原那么確實定為保證工程的開發(fā)利潤，充分利用所投入的廣告效應，積極參與市場競爭，把握市場自動權。因此，需經(jīng)過一定時間的預訂來擴展樓盤的影響度，把握市場的需求情況。正式認籌時間初步定為2021年4月

51、8日，待預售答應證辦下來后再確定正式開盤時間。目前成都整體市場的低迷情況繼續(xù)期不詳，但春節(jié)過后一定會有比較明顯的市場反響。而南延線歷來是成都周邊城市購房群體自用、養(yǎng)老的青睞區(qū)域。因此，在08年4月份開場正式入市，可以搶在黃金季節(jié)切入市場。預訂期間可收取一定的認籌金，在獲得預售證后，可以先對這批意向客戶進展解籌，目的是可以最大限制的先圈定目的客戶群。2、開盤時間、原那么確實定開盤對于房地產(chǎn)工程而言，是非常重要的時機選擇。但并不意味著是一定要安排在銷售旺季。因此，開盤僅僅只是擴展工程影響力的一個極佳的時間點的綜合安排。在本工程概念籠統(tǒng)在市場占據(jù)相對位置時，在工程工程籠統(tǒng)較佳時舉行開盤儀式，而不僅可

52、以樹立工程的品牌籠統(tǒng)，而且也能在相對穩(wěn)健的購買市場中展現(xiàn)工程凡同尋常的魅力。因此，開盤時間可以根據(jù)工程進度、銷售情況、推行反響而定。九、銷售推行整合戰(zhàn)略1、工程爆炸性賣點制造工程賣點設計是來源于市場的縝密分析，找準目的市場切入點，迅速占領目的市場份額的一種競爭戰(zhàn)略，它貫穿到工程開發(fā)的全過程，包括規(guī)劃規(guī)劃、建筑風格、外型、功能設計、管理、效力等。它是構造工程中心競爭力的重要要素，其目的是實現(xiàn)企業(yè)投入產(chǎn)出比最大化。作為本工程賣點的設計，我們以為應加強工程優(yōu)勢，淡化優(yōu)勢，結合真實的市場情況，從以下幾個方面綜合思索由于目前本工程的部份詳細規(guī)劃細節(jié)尚未確定，下述賣點只是一部分，有待補充。2、銷售渠道與媒

53、介渠道組合籌備期先以現(xiàn)場的工地包裝、戶外廣告結合雜志、網(wǎng)絡給予工程信息告知，吸引關注客戶光臨銷售接待現(xiàn)場?？刂仆剖郛a(chǎn)品，在一大統(tǒng)的產(chǎn)品類別中，階段性進展突顯又如一個階段主推經(jīng)注適用的兩房，下一階段主推獨身公寓，到達月月有熱點。公開期、強銷期那么以立體組合全方位媒介進展多點進攻，迅速樹立工程的知名度及獨特性的概念主題，平面、廣播、電臺、戶外廣告、公關活動齊頭并進，其后可用高頻率、中版面進展推行。在銷售中期經(jīng)過業(yè)主聯(lián)誼活動等隱性的廣告方式，結合報廣、雜志的軟性宣傳再次提升工程的品牌力。尾期那么以促銷訴求進展產(chǎn)品的促銷。十、銷售效果監(jiān)測與推行效果調控戰(zhàn)略1、進展性測評在營銷推行中，對市場的反響和客戶

54、的數(shù)量和質量及客戶的意思實行搜集并分析，即時動態(tài)地對營銷推行細節(jié)進展分析，每天都要進展統(tǒng)計分析當天當周訊問、成交客戶情況，以及所銷售的面積及銷售額，對上一天或上一周的銷售率的升降，并做出一天小結，一周報告，根據(jù)情況進展調整。2、結論性測評在每階段末對這一效果按照各種目的來分析。3、實施效果測評的主要目的1銷售收入銷售收入分為兩部分：銷售面積、銷售額在一個階段內的銷售面積和銷售額與用去的營銷本錢比來分析出該段內的營銷推行效果。2企業(yè)利潤經(jīng)過在一階段內企業(yè)所到達的利潤率來反映以前的營銷戰(zhàn)略及推行手法的評價。當營銷處于強勢推行期時，企業(yè)利潤利那么到最大化，假設這最大化的利潤不能表現(xiàn)出來，闡明整個營銷

55、戰(zhàn)略的重點不當，應做出應對戰(zhàn)略。3市場占有率經(jīng)過在一階段內對工程在市場上所到達的占有率的統(tǒng)計，評價前期營銷戰(zhàn)略及推行手法的效果。4、品牌籠統(tǒng)和企業(yè)籠統(tǒng)工程品牌籠統(tǒng)和企業(yè)知名度經(jīng)過階段性推行之后，在市民意中究竟表現(xiàn)什么樣的第五部分工程廣告宣傳方案第一節(jié)廣告戰(zhàn)略及階段性劃分一、廣告戰(zhàn)略廣告戰(zhàn)略是工程營銷推行任務的重要內容,是在廣告活動中運用有限的費用去獲得最正確的銷售業(yè)績。在房地產(chǎn)異軍突起的成都市場，廣告的數(shù)量和方式繁多,市場競爭日益猛烈，要使廣告宣傳富有效果,就需求我們制定出多種廣告戰(zhàn)略積極地參與競爭。1、廣告目的市場戰(zhàn)略廣告的目的市場是工程決議進入的市場范圍，應根據(jù)工程的任務進度和營銷階段的劃

56、分，以及廣告目的對象所處的區(qū)域進展制定。本工程的廣告宣傳可運用漸進式的戰(zhàn)略，實施從小到大、從弱到強、從近到遠的手法去覆蓋整個區(qū)域。2、廣告內容更新戰(zhàn)略根據(jù)工程營銷推行任務的方案安排和目的市場的變化，或者隨著消費者觀念變化，以及工程在不同時期的推行主題，廣告的內容應有所變化和創(chuàng)新，以到達更能有效地傳達本工程詳細信息的目的，對消費者進展全方位的引導。不論是在廣告設計的文字上還是視覺效果上,要求廣告的主題和重點都應非常突出，同時，有方案有目的地進展更新，以提高工程在消費者心目中的認可度，有效地刺激消費者的購買愿望。3、廣告心思戰(zhàn)略廣告心思戰(zhàn)略是運用心思學原理來對廣告的謀劃和設計進展任務，最主要的是做

57、到有效地把握客戶的心思活動，有針對性地進展宣傳，從而促使消費者在更短的時間內更快、更加準確地了解本工程的信息，產(chǎn)生認同感及購買行為。其詳細運用要求廣告設計人員對工程有全面而深化的了解，同時又能針對消費者對居家環(huán)境的要求，物業(yè)質量和價值的需求，順勢進展壓服和引導，以實現(xiàn)工程銷售的目的。4、廣告錯位競爭戰(zhàn)略鑒于成都市場廣告種類和方式的繁雜，在不違背總體廣告原那么的情況下，經(jīng)過調整廣告的宣傳述求點、投放數(shù)量和方式，與同質工程進展錯位競爭，將工程的規(guī)劃個性、建筑風格、文化內涵進展獨到的表現(xiàn)，以工程之長對競爭對手之短，樹立起工程的獨特個性。二、品牌個性確實定擁有恰當?shù)氖袌鑫恢煤推放?，大都是?jīng)過人們口頭傳聞或使人服氣的方式而建立起來的。對于本工程我們可以經(jīng)過以下幾種方式建立工程的品牌與個性：1、與消費者之間建立起某種方式的溝通途徑。2、廣告?zhèn)魉托畔⒌臄?shù)量和受眾面。3、工程賣點的獨特性和獨一性。三、廣告費用預算及分析本工程的廣告費用建議按銷售總產(chǎn)值的2%計算，根本方案如下：A、廣告預算費用涉及工程工程內 容廣告制造費用照相、制版、印刷、錄音、攝影、錄相、文案創(chuàng)作、美術設計、廣告禮品等直接制造費用廣告媒體費用購買報紙和雜志版面、電視播出頻道，租用戶外看板公交站臺等其他媒體的費用其它相關費用與