2004年7月余姚住宅供應(yīng)市場調(diào)研報告

1、2004 年 7 月余姚住宅供應(yīng)一、宏觀形勢分析(一) 宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況根據(jù)余姚市 2003 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，余姚市全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值達到 213.33 億元，按可比價計算比上年增長 14.8%，是 1997年以來增速最高的年份。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長，共實現(xiàn)增加值 19.99億元，增長 4.8%；第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的帶動作用進一步增強，共實現(xiàn)增加值126.24 億元，同比增長 17.3%，對經(jīng)濟增長的貢獻率達到 68%，拉動經(jīng)濟增長 10.1個百分點；第三產(chǎn)業(yè)受“”影響增速減緩，下降，實現(xiàn)增加值 67.13 億元，增長13.5%，增幅比上年下降2.4 個百分

2、點。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的10.2:58.0:31.8調(diào)整為 9.4:59.1:31.5。顯然，以工業(yè)和建筑業(yè)為代表的第二產(chǎn)業(yè)的增長依然保持高速。按現(xiàn)行匯率計算，人均生產(chǎn)總值達到 3130(按戶籍計算)?？h域經(jīng)濟基本競爭力由的第 17 位躍升至第 12 位；城市綜合競爭力在省內(nèi) 22 個縣級市中位居第三。(二) 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)和銷售狀況余姚市具有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為 54 家。2003 年年末數(shù)據(jù)，余姚市全年完成固定資產(chǎn)投資 87.5 億元，其中完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 13.68 億元，占全社會投資的 15.6%。新開工房屋面積 67 萬平方米，增長 9.1%，竣工面積 57.42 萬平方米，增長

3、9.9%，銷售面積 52.59 萬平方米。全年商品房銷售額 15.09 億元，同比增長41.1%。至 2003 年年末，余姚市的房地產(chǎn)市場的形勢非常好，價格也一路持續(xù)上漲至歷史的高點。2004 年以來，隨著宏觀調(diào)控政策的變化，包括金融政策調(diào)整、土地市場整頓、開發(fā)區(qū)的嚴格控制，整個浙江省的房地產(chǎn)業(yè)受到了相當程度的沖擊，余姚亦不例外，其反映出來的狀況是，需求市場觀望氣氛蔓延，投資比例逐步下降，原先由本地購房者和外地購房者組成的強大需求市場開始產(chǎn)生離析。當市場形勢產(chǎn)生突變的時候，采取適當?shù)恼鲜欠浅Ｖ匾?，但在余姚當?shù)兀梢宰龅竭@一點的項目極為罕見。(三) 影響房地產(chǎn)業(yè)的分析影響房地產(chǎn)業(yè)的非常多，從

4、宏觀到微觀，總總。其中最根本是供求關(guān)系。從供應(yīng)方面來看，土地供應(yīng)是第一環(huán)節(jié)，樓盤產(chǎn)品是最后環(huán)節(jié)，再加上一系列中間環(huán)節(jié)就組成了整個的供應(yīng)鏈。而需求方的主體是人，主要可以分為本地需求者和外地需求者。土地供應(yīng)量的多少屬于行為，作為開發(fā)商而言，最需要關(guān)注的有三點：1、目前市場所需求的產(chǎn)品，2、如何設(shè)計定位并建造滿足市場需求的產(chǎn)品，3、如何向客戶推售產(chǎn)品。很顯然，對需求的充分認識問題的焦點。2003 年公報顯示，年末余姚全市戶籍824295 人，其中非農(nóng)業(yè)164388人，自然增長率為-0.34，首次出現(xiàn)負增長。 根據(jù)抽樣，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12018 元，比上年增長 21%。人均消費性支出 8

5、844 元，增長 18.2%。居民家庭系數(shù)（即居民家庭食品消費支出占家庭消費總支出的）為39.7%，年末城鎮(zhèn)居民人均住宅使用面積 20.62 平方米，農(nóng)村居民人均居住面積49.35 平方米。針對余姚當?shù)氐拇笮枨笕后w，發(fā)現(xiàn)以人均水平而言，消費能力較高，按系數(shù)的國際標準，30-40%為富裕，余姚正處于這個區(qū)間。比照建設(shè)部發(fā)布的消息，城鎮(zhèn)人均住宅居住面積 2367 平方米，其中東部地區(qū)達到 2506平方米，余姚市的這一指標比之均值亦有不如，更遑論東部地區(qū)。單就本地需求群體而言，根據(jù)宏觀的形勢，需求量的增長應(yīng)當是長期的趨勢。如何挖掘和引導(dǎo)這部分需求客戶是當前值得研究。二、供應(yīng)市場分析(一) 供應(yīng)區(qū)域和

6、新增供應(yīng)量分析余姚市目前在建和未建的樓盤主要分布情況如下：四明西路、開豐路一帶：江都、名仕花園、公寓、四明花苑、四明公寓路、豐山路一帶：錦江華園、雅仕公寓、華園子陵路：豐方明珠、城東路項目市中心區(qū)：世紀名苑、陽光國際城東路：江都南蘭江路：云河綠洲據(jù)，余姚市目前的新盤供應(yīng)在地段上相對比較分散，單看當前商品房在建和未建項目的供應(yīng)并不完整，必須結(jié)合新近交付入住的樓盤在二手市場上的供應(yīng)情況，才可以劃分出目前所形成的熱點居住區(qū)域。在余姚，值得關(guān)注的主要有三大片區(qū)。1、姚江沿岸，2、最良江沿岸，3、四明西路、開豐路區(qū)塊。姚江沿岸主要的兩條大街是北濱江路和南濱江路，代表樓盤為錦江華園、世紀名苑、陽光國際城、

7、舜苑。其中世紀名苑在 2 年前開盤，目前已經(jīng)全部售罄即將交付，而舜苑也已經(jīng)交付使用，已經(jīng)在建的錦江華園和還未建的陽光國際城的總建筑面積基本都在 12 萬平方米左右。最良江沿岸在售新盤較少，但集中了近 2 年內(nèi)交付的商品房和回遷安置房，因而也形成了一定規(guī)模的居住區(qū)塊，代表樓盤：小區(qū)、云河綠洲。云河綠洲規(guī)劃總建筑面積 20。四明西路、開豐路區(qū)塊是目前余姚在建新盤最多的區(qū)塊，同時也是學校比較集中區(qū)塊，這一帶的住宅用地的供應(yīng)比較多，是一塊集中開發(fā)住宅的區(qū)塊，比較明顯的就是相關(guān)商業(yè)配套設(shè)施的缺乏。代表樓盤：名仕花園、江都。這兩個樓盤總建筑面積分別為 30和 20。由于缺乏整體有效的策劃，余姚部分開發(fā)商在

8、推售樓盤，往往會全盤奉上，這樣做最直接的弊端有二點，一是造成市場上某一時段內(nèi)供應(yīng)盤源急增，客戶選擇很多，出現(xiàn)小范圍的“供過于求”；二是同一樓盤中較低品質(zhì)的出現(xiàn)滯銷。根據(jù)本次調(diào)研，不少樓盤目前仍舊處于接受預(yù)約登記的階段，據(jù)了解，今年 9-10 月間將會有較多的樓盤公開發(fā)售，屆時市場上新增供應(yīng)量預(yù)計不會低于 60。(二) 供應(yīng)類型和供應(yīng)戶型分析余姚目前新建樓盤大多屬于綜合性社區(qū)，、小、多層在同一個社區(qū)里均有設(shè)計。如陽光國際城、名仕花園。 以比例而言，多層是主流的建筑類型。小和比例不高，但從所處位置和功能設(shè)計看，通常處于景觀(主要是)的周邊，如果沒有特別的景觀優(yōu)勢，則相應(yīng)設(shè)計成單身公寓，以豐富整個樓

9、盤的戶型種類。多層一般都設(shè)層，部分分割后與樓上的物業(yè)銷售，一般面積在 8-10 平方米。社區(qū)中車庫的設(shè)計多為車庫，配比較高，從所調(diào)研的樓盤看，接近 1：1 的較多，部分甚至超出。車庫的售價一般在 11 萬-13 萬之間，面積20-30 平方米。市中心社區(qū)的車庫價格要高于平均水平，部分社區(qū)達到 6000元/平方米，與市中心住宅價格不相上下。戶型方面，120-150 平方米的三室二廳二衛(wèi)是主力戶型，從各個售樓部的預(yù)約客戶登記戶型上了解到，選擇該面積范圍的預(yù)登記客戶最為集中。除此之外，40 平方米左右的單身公寓和 160-180 平方米的大戶型是目前供應(yīng)樓盤中比較常見的幾種戶型。單身公寓通常設(shè)計在一

10、幢里，而大戶型則在、小和多層均有不同程度的分布，其所在位置優(yōu)勢也比較明顯，從規(guī)劃景觀圖上看，基本都分布在最佳景觀位置上。(三) 供應(yīng)價格分析以本次調(diào)研的樓盤價格狀況看，余姚新開發(fā)樓盤的價格區(qū)間主要可以分 2 塊，形成這個價格差異的主導(dǎo)就是地段和周邊配套。第一個價格區(qū)間在 5300-5800元/平方米，地段基本都是在舊城區(qū)及短程延伸部分，由于該地段一些新盤未開盤，因而價格采樣參照了幾個有代表性的已交付樓盤當前的市場價格。該區(qū)塊的主要特點是交通便利、商業(yè)和生活配套完善。主要參照樓盤世紀名苑、舜苑。第二個價格區(qū)間為 4000-4500 元/平方米，主要區(qū)塊分布在余姚的市中心區(qū)的，這些區(qū)域都有一定的特點，如西南塊的教育設(shè)施集中，西北塊的交通便利、專業(yè)市場林立。但從整體角度看，就配套和環(huán)境而言都存在局部的缺陷，因而產(chǎn)生較大的價格差異。參照樓盤：江都、名仕花園、錦江華園、小區(qū)。三、總結(jié)根據(jù) 7 月結(jié)果，余姚市目前的住宅市場處于一個相對低熱的階段，目前待售的新樓盤多過仍在售的樓盤，7、8 月通常被當?shù)貥I(yè)界認為是傳統(tǒng)意義上銷售的淡季，各個售樓部的配置和工作態(tài)