國金中心項目案例研究和功能分析

1、國金中心項目案例研究和功能分析一. 項目概況二. 項目定位三. 總體布局四. 功能分析五. 總結(jié)分析目錄項目概況 1 商業(yè)類型：一站式的購物休閑及生活新體驗的城市地標(biāo)型綜合體等級定位：陸家嘴首屈一指的綜合發(fā)展項目，地標(biāo)性優(yōu)質(zhì)綜合商業(yè)項目所處區(qū)位：浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的核心位置，位于世紀(jì)大道 8 號，東臨金茂大廈，西接正大廣場歷史淵源：開工時間：2007年6月開業(yè)時間：2010 年4 月商業(yè)容量：占地面積：25,000 平方米建筑面積：約 40 萬平方米主要業(yè)態(tài)：國際級購物商場，五星級酒店, 甲級寫字樓和高級服務(wù)式公寓等陸家嘴東路延安東路隧道銀城西路銀城中路基地位置 項目概況1.2 基地分析1.

2、上海國金中心坐落于陸家嘴地帶，位于世紀(jì)大道 8 號，東臨金茂大廈，西接正大廣場，北面為軌交2號線陸家嘴站和陸家嘴中心綠地，是浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的核心位置，接延安東路隧道浦東首個出口。2.商場地下二層 (LG2) 直駁地鐵 2 號線陸家嘴站，交通十分便捷，得天獨厚。1.3 項目團(tuán)隊及理念開發(fā)商/業(yè)主： 新鴻基地產(chǎn)集團(tuán)室內(nèi)設(shè)計：英國貝諾物業(yè)顧問：仲量聯(lián)行酒店、服務(wù)式公寓管理公司：Ritz-Carlton、W Hotels2、建筑理念上海國金中心的兩座辦公樓的設(shè)計均出自國際級著名設(shè)計師西薩佩里。兩座高樓外形雄偉，在高度及造型上采用極富特色的不對稱設(shè)計，錯落有致，形態(tài)各異，卻又渾然天成，極富雕刻藝術(shù)

3、的美感，就像從一塊巨型水晶或鋼鐵中雕刻而成，于高樓林立的小陸家嘴地區(qū)越眾而出。整體項目落成后，不僅將立足金融腹地，探尋商業(yè)之巔，也將為浦江沿線打造獨特的亮麗風(fēng)景。Tips:設(shè)計者：西薩佩里西薩佩里出生于1926年，阿根廷圖庫曼.他最初在圖庫曼大學(xué)學(xué)習(xí)。1977年，組建了自己的建筑設(shè)計事務(wù)所，同年被聘為耶魯建筑學(xué)院主任，并任職至1984年。佩里是一名非常謙虛的建筑對建筑之間的聯(lián)系相當(dāng)敏感，其明顯特征是根據(jù)不同的環(huán)境（如地區(qū)、氣候、建筑方案等）進(jìn)行不同的設(shè)計。項目定位 2 坐落于上海陸家嘴的上海國金中心，作為地標(biāo)性優(yōu)質(zhì)綜合商業(yè)項目，擁有國際級大型購物商場，五星級上海浦東麗思卡爾頓酒店(Ritz-C

4、arlton Hotel), 雙子塔外型的甲級寫字樓和高級服務(wù)式公寓，提供一站式的購物休閑及生活新體驗，為全球商業(yè)精英締造頂級尊貴生活。將浦東這個繁盛的商業(yè)地域，進(jìn)一步打造成為世界級地標(biāo)。2.1 整體定位 上海最殿堂級國際購物商場，以國際級旗艦店為賣點，打造國際級尊貴的購物商場，營造高貴的購物環(huán)境，讓顧客感受不一樣的尊貴購物享受。2.2.1 具體定位商場2.2.2 具體定位寫字樓、酒店寫字樓篇國際級頂尖寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，為上海成為世界“金融中心”的一張名片。酒店篇集豪華辦公、住宿及購物設(shè)施于一體的酒店，為提供世界一流的會議及商務(wù)旅游體驗?？傮w布局 3 南塔樓北塔樓58F56F26F國金匯公寓商業(yè)4F

5、總建筑面積35.5萬容積率5.51地下總建筑面積24.8萬建筑占地面積27608建筑密度43.55機(jī)動車位1958個綠化率25地塊內(nèi)主體建筑是30m高的裙房及由其連接的3棟高層。其中： 購物中心：11 萬平方米 寫字樓：20 萬平方米 酒店公寓：9 萬平方米 停車場： 上下三層，1900個 建筑高度： 260米 容積率： 客梯個數(shù)： 16個 貨梯個數(shù)： 4個3.1 總平面圖南塔樓北塔樓低座酒店商業(yè)裙房APPLE STORE下沉式廣場主入口廣場次入口廣場酒店公寓入口廣場主入口廣場裙房高層塔樓下沉廣場廣場南塔樓北塔樓酒店公寓商業(yè)裙房商業(yè)主入口商業(yè)次入口酒店入口辦公入口公寓入口3.2.1 方案分析圖

6、空間、出入口分析2F入商場的主體與廣場結(jié)合較為巧妙，特別之處在于下沉式廣場特色主力店的引入。既吸引人流又增加了商業(yè)氛圍和空間趣味性。各部分的出入口位置相對獨立。指向性分明，與建筑的結(jié)合十分緊密。酒店流線公寓流線商場流線辦公流線南塔樓北塔樓低座酒店商業(yè)裙房地庫入口卸貨平臺車行流線車流分析人流分析3.2.2 方案分析圖人流、車流分析商場布局上對各類人形流線規(guī)劃合理，避免了人流的交叉，同時也有很好的導(dǎo)向性，既是在一個整體之內(nèi)又各自獨立。沿街界面的車行入口與道路之間結(jié)合的比較密切，城市主干道的車行流線較為便捷。并且車庫入口布局十分合理。3.2.2 方案分析圖各層空間分析1F2F3、4F商場內(nèi)部的店鋪與

7、內(nèi)街的比例協(xié)調(diào)，沒有大型的內(nèi)中庭，布局合理，一層大都為主力店，各層相對獨立。辦公、酒店流線分明。利于各種功能分流。3.2.3 方案分析圖各層空間分析3.2.4 方案分析圖貨流分析1FB1B2各部分分析 4 大類 數(shù)量時尚服裝81珠寶/鐘表/飾物 26 美容/個人護(hù)理 8服務(wù)（皮革工房、洗衣中心）3 餐飲55特色商店（Apple Store） 1 工藝品/其他2電影院 14.1.1 商業(yè)分析總體業(yè)態(tài)分析樓層樓層平面業(yè)態(tài)分布實景圖片4F餐飲為主，如、蘇浙總會、Mortons ofChicago、俏江南等3F餐飲為主，如Juicy Couture、太和殿火鍋等2F一線時尚品牌為主，如Vertu、DS

8、QUARED等1F一線品牌服裝為主，如Hrmes、LV、Gucci等B1時尚、餐飲、娛樂為主，如UGG、歐舒丹、百麗宮電影院、港麗餐廳等B2時尚品牌、餐飲休閑為主，如蘋果旗艦店、Levis、Starbucks等。4.1.2 商業(yè)分析各層業(yè)態(tài)概覽業(yè)態(tài)分類服飾，珠寶鐘表，鞋箱包，護(hù)膚類品牌 餐飲類 服務(wù)類業(yè)態(tài)品牌Collect Point(日本連鎖服飾品牌集合店）、DKNY Jeans 、Levis 、CK underwear 、LeSportsac （美國著名包包品牌）、Birkenstock（德國著名涼鞋品牌）、C.P.U（香港連鎖潮流鞋類集合店）、Steve Madden （美國鞋類品牌）、

9、Ecco（丹麥休閑鞋品牌）、Bread n Butter、Monsoon Accessorize、LensCrafters City Chain PrimoDONQ 都恩客（日本著名連鎖面包房）、Godiva Chocolatier 、星巴克 、Donut King 多樂星、Morozoff、Momi & Toys、Happy Lemon、Mochi Sweets 摩提工房 、Yogo Juice 、和菓子里、大板名物 、Port Japan 、Ginza Takosen 、Just Dessert 、私房靚湯 、Tai Yume 、Tokyo Curry 、自家叉燒皇 、Marukin、Hy

10、oroku Apple Store (蘋果旗艦店） CitySuper （香港高級進(jìn)口商品超市） 室內(nèi)照片大致面積平面圖及餅圖APPLE STORE生活超市餐飲快食通服飾等服飾等4.1.3 商業(yè)分析各層詳細(xì)業(yè)態(tài)B1業(yè)態(tài)分類服飾，珠寶鐘表，鞋箱包，護(hù)膚類品牌 餐飲類 娛樂和服務(wù)品牌業(yè)態(tài)品牌Red Valentino 、Sport b.、Hugo Boss Orange Label、A|X Armani Exchange 、Club Monaco、Diesel、Miss Sixty、CK Calvin Klein、DKNY、Charlotte Ronson、Theory、Oblu、French C

11、onnection 、Cocktail La Mode 、iBlues、Stella Luna、i.t、Novo Me、Links of London 、Carat* 、Swarovski、Tous 、Folli Follie、MaBelle 、Lacoste、Adidas（面積為550）、Nike、New Balance、Columbia、Aigle、Fancl、Clarins、Jurlique、Loccitane、MTM、Eternal Fragrance Club Jika Udon 自家烏冬 （香港著名日式烏冬面專門店）、Pizza Marzano 比薩馬上諾（英國Pizza Expr

12、ess集團(tuán)下的Pizza品牌）、 哈根達(dá)斯、Haiku byHatsune 隱泉之語日本料理 、Charme Superior 食尚港麗 、McDonalds & McCafe 、Costa Coffee 、Cafe Europe 、Cirka Palace Cinema（百麗宮影院） Charterhouse Booktrade （外文書書店）、 HSBC （匯豐銀行） 室內(nèi)照片大致面積平面圖及餅圖百麗宮影城服飾等餐飲4.1.3 商業(yè)分析各層詳細(xì)業(yè)態(tài)B1業(yè)態(tài)分類服飾，珠寶鐘表，鞋箱包，護(hù)膚類品牌 餐飲類 業(yè)態(tài)品牌Chanel、Louis Vuitton、Hermes、Prada、Gucci、

13、Dolce & Gabbana 、Giorgio Armani、Dior Ladies、Dior Homme、Bottega Veneta、Salvatore Ferragamo、Ermenegildo Zegna 、Dunhill、Celine、Miu Miu、Burberry、珠寶&首飾類：Cartier、BVLGARI、Van Cleef Arpels、Tiffany & Co.、Piaget、Chopard、Franck Muller、IWC 、Panerai Cova Cafe （香港高級咖啡品牌店） 室內(nèi)照片大致面積平面圖及餅圖LOUIS VUITTONCatierBOTTEGA

14、VENETAGucciBVLGARICHANELEremenegildo ZegnaPIAGETChopardDunhillIWCHERMESSalvatore FerragamoGiorgio ArmaniPRADADolce & Gabbana MIU MIUBurberryTiffany & CoDiorCova Cafe 4.1.3 商業(yè)分析各層詳細(xì)業(yè)態(tài)亮點：鉆石級的商戶組合、走到哪都是主力店 1.單是首層已匯聚25家世界頂尖品牌旗艦店 2.多為兩層式商鋪，面積1500以上3.其中，路易威登更是全球單層最大的旗艦店 業(yè)態(tài)分類服飾，珠寶鐘表，鞋箱包，護(hù)膚類品牌 餐飲類 業(yè)態(tài)品牌Georg

15、e Jensen（丹麥皇室珠寶品牌）、Baccarat（法國頂尖水晶品牌）、Vertu、Balmain（法國著名時尚品牌）、Escada德國頂尖女裝品牌）、Emporio Armani、D&G、Hugo Boss Black、Bally、Daks（英國貴族服飾品牌）、Lancel、SportMax、Cerruti 1881、Alexandr、Zouari Paris（法國頂級時尚飾品） Jean-Paul Hevin (來自法國的頂級巧克力店） 室內(nèi)照片大致面積平面圖及餅圖服飾等服飾等服飾等服飾等服飾等巧克力店4.1.3 商業(yè)分析各層詳細(xì)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)分類服飾，珠寶鐘表，鞋箱包，護(hù)膚類品牌 餐飲類

16、業(yè)態(tài)品牌VienneLei Garden 利苑 （米其林推薦餐廳，香港著名粵菜餐廳） Tasty Congee 正斗粥面專家 （米其林推薦餐廳，香港著名粥面專門餐廳） Golden Bull Vietnamese Restaurant 金牛苑 （香港著名越南菜餐廳） Taihodien Spicy Hot Pot Restaurant太和殿麻辣火鍋 （臺灣著名火鍋餐廳） 室內(nèi)照片大致面積平面圖及餅圖4.1.3 商業(yè)分析各層詳細(xì)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)分類餐飲類 業(yè)態(tài)品牌Mortons Bar & The Steakhouse (美國著名頂級牛排餐廳,首次進(jìn)入內(nèi)地） Isola (香港著名意大利餐廳，在香港IF

17、C也有店，首次進(jìn)入內(nèi)地） Ginza Bairin 銀座梅林 （擁有82年歷史之日本著名吉列豬排專門餐廳） Whittard of Chelsea （英國著名咖啡和茶葉連鎖店） South Beauty 俏江南 （精品川菜連鎖餐廳） Simply Thai 天泰餐廳 （上海著名泰國菜連鎖餐廳） Tenya 天家 （上海著名日本料理連鎖餐廳） Enoteca（Wine Bar & Lounge,上海本地連鎖品牌） Jade Mansion 蘇浙總會 (本幫菜餐廳） 爐匠爐端燒酒（日本著名爐端燒品牌店） 室內(nèi)照片大致面積平面圖及餅圖4.1.3 商業(yè)分析各層詳細(xì)業(yè)態(tài)2.商場一期，總樓面面積100萬平

18、方尺，共提供180個鋪位平均每方尺營業(yè)額為1000元，最高達(dá)10,000元 3.采用商家營業(yè)額抽成的租金方式，根據(jù)租戶所處樓層、位臵及租戶品質(zhì)，采取不同抽成比例，抽成比例下限為4%5%，上限不定 1.商場位于兩幢寫字樓之間，地上4 層，地下2 層。商場匯集了全球最頂級，世界級旗艦店；國際星級食府；豪華電影院。商場2010 年4 月底開始試營業(yè)，當(dāng)時商場已獲全部承租，共有超過一百七十個國際頂級商戶簽約進(jìn)駐。業(yè)態(tài)一半左右是零售，30是餐飲，其余為超市、電影院等，15的品牌是第一次進(jìn)入內(nèi)地市場，40左右則是第一次進(jìn)入上海。4.1.4 商業(yè)分析商業(yè)模式分析實地照片場地關(guān)系體量尺寸大小街道內(nèi)街街寬：6-

19、8米 商鋪高：16米廣場廣場面積:4000平方米主力店總面積：6600平方米層數(shù)：2層沿街店面總面積：10000平方米層數(shù)：4層商場商場商場商場4.1.5 商業(yè)分析空間尺度分析4.1.6 商業(yè)分析特色空間分析1.直達(dá)的豎向空間 商場內(nèi)的人流引入體現(xiàn)在扶梯上，各層商鋪通達(dá)性十分便利，二層可直達(dá)三層和四層。避免了較高層數(shù)的人氣冷清的情況。整體帶活了商業(yè)氛圍較弱的三四層。2.豐富的內(nèi)庭院空間 除商鋪之外，商場在許多角落都有內(nèi)庭院，設(shè)計的十分巧妙，休憩空間充分的展示了商場的趣味性，并且在尺度上也令人舒適。3.下沉廣場商場的廣場透過下沉式手法吸引了大量人流，中間引入蘋果旗艦店給整個商場起了畫龍點睛的效果

20、?？头繑?shù)量層數(shù)星級規(guī)模層高價格285 間客房和套房18層五星285 間客房和套房，1,700平方米的會議中心，1,500平方米的水療健身中心2000-8000元不等 上海浦東麗思卡爾頓酒店位于南塔樓58層大樓之上，可俯瞰外灘全景。 坐落于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的中心的世紀(jì)大道，一座超現(xiàn)代的58層大廈之上。它是浦東區(qū)首間集豪華辦公、住宿及購物設(shè)施于一體的酒店，該酒店坐落于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的中心。39F-58F4.2.1 酒店分析酒店基本概況4.2.2 酒店分析酒店大堂分析面積位于層數(shù)房間數(shù)量特色配套410平方米51層不詳擁有極佳的觀賞位置，可同時包攬陸家嘴和外灘景觀。小酒吧、食品室、書房、健身房、走入

21、式衣帽間、豪華型獨立衛(wèi)生間、可配備雙人連通房1.麗思卡爾頓套房4.2.3 酒店分析客房房型分析面積位于層數(shù)房間數(shù)量特色配套410平方米50層不詳擁有極佳的觀賞位置，可同時包攬陸家嘴和外灘景觀。小酒吧、書房、食品室、健身房、走入式衣帽間、豪華型獨立衛(wèi)生間、可配備雙人連通房2.主席套房4.2.3 酒店分析客房房型分析-面積位于層數(shù)房間數(shù)量特色配套88-98平方米分布在各層10套擁有極佳的觀賞位置，可同時包攬陸家嘴和外灘景觀。單臥室、獨立起居工作空間、一件半浴室3.至尊外灘江景套房4.2.3 酒店分析客房房型分析-面積位于層數(shù)房間數(shù)量特色配套108平方米50層及51層2套享受北外灘和東方明珠景色單臥

22、室、獨立起居工作空間、一件半浴室4.卡爾頓套房4.2.3 酒店分析客房房型分析-面積位于層數(shù)房間數(shù)量特色配套74平方米各層10套享受北外灘和東方明珠景色單臥室、獨立起居工作空間、一件半浴室客房房型分析4.2.3 酒店分析客房房型分析5.北外灘套房-面積位于層數(shù)房間數(shù)量特色配套65-88平方米各層16套享受外灘景色單臥室、獨立起居工作空間、一件半浴室客房房型分析4.2.3 酒店分析客房房型分析6.上海灘套房-面積位于層數(shù)房間數(shù)量特色配套91-108平方米各層12套享受外灘景色單臥室、獨立起居工作空間、一件半浴室4.2.3 酒店分析客房房型分析7.豪華行政全景套房-面積位于層數(shù)房間數(shù)量特色配套51

23、-54平方米各層7套享受外灘景色單臥室、獨立起居工作空間、一件半浴室8. 行政客房4.2.3 酒店分析客房房型分析多功能廳區(qū)宴會區(qū)辦公區(qū)酒吧區(qū)會議室面積(平方米)層高(米)劇院式(人)教室式(人)董事會議(人)宴會(人)雞尾酒會(人)會議室門廳1584.7N/AN/AN/AN/A170商務(wù)中心會議室00N/AN/A8N/AN/A商務(wù)會議室654.76036N/A3060多功能A廳2304.7220126N/A120240多功能B廳1984.7210126N/A120208多功能C廳1704.717075N/A80180大宴會廳11357.41188663N/A8001200宴會廳 1+2770

24、7.4740507N/A540750宴會廳14057.4400234N/A270400宴會廳23657.4360195N/A230360宴會廳2+37307.4720429N/A460720宴會廳33657.4360360N/A195360宴會廳門廳4054.7N/AN/AN/AN/A430董事會議室654.7N/AN/A12N/AN/A會議宴席區(qū)4.2.3 酒店分析客房房型分析.各部分分析辦公分析一期（匯豐）二期 上海國金中心的兩座超甲級辦公樓 - 匯豐銀行大樓及國金中心二期，總樓面面積逾 20 萬平方米，招租情況：寫字樓主要面向世界500 強公司、其他國際國內(nèi)知名公司招租，項目一期匯豐買入

25、20 層作為中國總部，總面積約5.3 萬平方米，并擁有冠名權(quán)。彭博新聞社、英國施羅德集團(tuán)、信誠基金、哈佛商學(xué)院、美國沃特財務(wù)及美國凱易國際律師事務(wù)所國際企業(yè)也紛紛入駐。. 辦公分析概況1-38F所在樓層位置招租情況標(biāo)準(zhǔn)層面積層高外墻至核心筒距離1F-38F匯豐銀行約2500標(biāo)準(zhǔn)：3m總裁：3.3m11.1-13.35m11m辦公標(biāo)準(zhǔn)層4.3.2 辦公分析一期（匯豐銀行大樓）所在樓層位置招租情況標(biāo)準(zhǔn)層面積層高外墻至核心筒距離1F-38F世界500強企業(yè)彭博新聞社、英國施羅德集團(tuán)、信誠基金、哈佛商學(xué)院等行約2500標(biāo)準(zhǔn)：3m總裁：3.3m11.1-13.35m辦公標(biāo)準(zhǔn)層辦公大堂11m4.3.2 辦

26、公分析二期4.4.1. 公寓分析國金匯基本概況上海國金匯由新鴻基地產(chǎn)精心打造?？倶敲婷娣e逾37萬平方米，設(shè)有提供約2千個車位的3層停車場，是陸家嘴首屈一指的綜合發(fā)展項目。國金匯是新鴻基地產(chǎn)繼香港四季匯、港景匯之后打造的又一個五星級豪華服務(wù)式公寓酒店。定位高端奢華。國金匯4.4.2. 公寓分析國金匯房型分析戶型面積樓層范圍配套設(shè)施數(shù)量月租價參考照片平面圖1室戶71-89平方米5-23層可入住人數(shù)：2人，衛(wèi)生間1間43套250002房95-103平方米5-23層可入住人數(shù)：3人，衛(wèi)生間2間94套280001.5房123-126平方米5-23層可入住人數(shù)：3人，衛(wèi)生間2間95套370002房150-

27、166平方米5-23層可入住人數(shù)：4人，衛(wèi)生間2間67套420002.5房169-182平方米5-23層可入住人數(shù)：4人，衛(wèi)生間2間24套460003房213平方米17-23層可入住人數(shù)：6人，衛(wèi)生間3間14套64000匯邸220-446平方米23、25層不詳4套不詳花園套房187-341平方米5層不詳2套不詳實景照片分析周邊關(guān)系處理1.利用綠化帶作為市政人行道與商業(yè)廣場的分隔，有兩個好處：一消化高差，二實現(xiàn)空間的定義；2.綠化種植以斜線條分割的灌木色塊組合，與建筑立面有所呼應(yīng)并具有韻律美感而且低矮的灌木無遮擋能滿足商業(yè)立面的展示；3.環(huán)形人行天橋?qū)⒅苓吷虡I(yè)連成一體，實現(xiàn)陸家嘴大商業(yè)的融合；4.改造市政人行道：在滿足市政對于盲道、無障礙、非機(jī)動車停車等功能要求的前提下，通過鋪裝、綠化等手法，達(dá)到空間的統(tǒng)一以提升項目品質(zhì)。主入口廣場處理1.車道分隔分隔帶采用斜面淺色花崗巖鋪裝，易識別，可有序組織交通；2.水景平面形式順應(yīng)建筑空間，形成酒店入口和商場主入口的對景；3.地面鋪裝淺色花崗巖鋪裝，與鋪裝線條呼應(yīng)，并定義出人行通道；4.地面停車采用硬質(zhì)鋪裝，與商業(yè)廣場鋪裝統(tǒng)一且用鋪裝標(biāo)識出停車位的位置。次入口廣場處理1.順應(yīng)建筑空間，呼應(yīng)圓形人行天橋，交通組織立體有序（人行走中間，車行走兩邊）；2.景觀立體，上下廣場