河南鄭州項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議

1、怡豐置業(yè)鄭州項(xiàng)目中期(zhngq)匯報(bào)有關(guān)問題的回復(fù)意見謹(jǐn)呈：河南(h nn)怡豐置業(yè)發(fā)展有限公司SZ2007GW51共八十五頁開發(fā)大方向達(dá)成(dchng)共識(shí)的前提下，幾個(gè)需進(jìn)一步深化的關(guān)鍵問題總結(jié)No.1：客戶定位的深化No.2：多方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算對(duì)比No.3：品質(zhì)多層產(chǎn)品營(yíng)建(yngjin)建議的深化No.4：景觀及風(fēng)格營(yíng)建建議的細(xì)化No.5：配套設(shè)施建議的細(xì)化在怡豐置業(yè)鄭州項(xiàng)目中期匯報(bào)會(huì)上，雙方經(jīng)過深入溝通，已就項(xiàng)目開發(fā)的大方向達(dá)成了初步共識(shí)，在大部分的細(xì)節(jié)問題上也取得了基本一致的意見，現(xiàn)就某些待進(jìn)一步深化的關(guān)鍵問題歸類并總結(jié)如下：通過對(duì)問題的分析以及討論，我司就上述各項(xiàng)問題的討論和回復(fù)意

2、見如下文詳述。2共八十五頁客戶(k h)定位的深化品質(zhì)多層的需求問題目標(biāo)(mbio)客戶置業(yè)特征探討3共八十五頁關(guān)于客戶問題，怡豐對(duì)70%的90m2內(nèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)需求存在較大的疑慮，我們(w men)將重點(diǎn)探討購(gòu)買這種產(chǎn)品的目標(biāo)客戶經(jīng)濟(jì)承受能力有限，對(duì)價(jià)格較為敏感，他們對(duì)居住的需求其實(shí)并非完全基于面積大小，更主要的是受到價(jià)格的約束(yush)，我們把這種需求轉(zhuǎn)化為總價(jià)承受能力來進(jìn)行分析我們先從目前市場(chǎng)供求狀況出發(fā)：本項(xiàng)目90m2內(nèi)的品質(zhì)多層總價(jià)大部分在30萬元以內(nèi)，我們來梳理一下鄭州市場(chǎng)上30萬以內(nèi)的產(chǎn)品目前有哪些：中心區(qū)：寸土寸金，房?jī)r(jià)高企，30萬元以內(nèi)房子供應(yīng)主要以高單價(jià)的精裝修小戶型公寓產(chǎn)

3、品為主，供應(yīng)量有限，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重思達(dá)數(shù)碼國(guó)際公寓：高層，20702，精裝修6400元/2，總價(jià)1250萬元；左岸國(guó)際：小高層，40602，精裝修4100元/2，總價(jià)1625萬元；名門盛世：高層，29442，精裝修5000元/2，總價(jià)1522萬元。中心區(qū)30萬元以內(nèi)的商品房供應(yīng)已是鳳毛麟角，面積較小的居家產(chǎn)品總價(jià)大多在三、四十萬以上。郊區(qū)： 30萬元以內(nèi)房子供應(yīng)以廉價(jià)低品質(zhì)多層產(chǎn)品與旅游度假小戶型產(chǎn)品兩種類型為主，量少但銷售速度快廉價(jià)低品質(zhì)類型：21世紀(jì)國(guó)際城：多層，3080多2，總價(jià)718萬元；旅游度假類型：龍泊圣地：多層，40882，總價(jià)1230萬元； 思念果嶺山水：公寓，5070，總價(jià)1

4、928萬元。主報(bào)告中對(duì)上述產(chǎn)品已作了詳細(xì)分析，整體而言，銷售情況普遍良好，說明郊區(qū)低總價(jià)小戶型產(chǎn)品有充足的市場(chǎng)基礎(chǔ)，對(duì)于本項(xiàng)目而言是有利的。4共八十五頁遠(yuǎn)郊(yun jio)90m2內(nèi)產(chǎn)品案例借鑒由于90/70是新政策，目前可供參考的完全執(zhí)行該政策的遠(yuǎn)郊成功案例較少，但我們可以選取條件類似、以洋房產(chǎn)品為主的郊區(qū)項(xiàng)目，了解其90m2內(nèi)產(chǎn)品的銷售(xioshu)情況。我們選取了以下二個(gè)外地案例：我們還研究了國(guó)六條頒布后鄭州市第一個(gè)經(jīng)過政府審批的項(xiàng)目： 廈門圣地亞哥深圳四季花城鄭州綠都城5共八十五頁廈門圣地亞哥憑借建發(fā)品牌及產(chǎn)品力，島外遠(yuǎn)郊項(xiàng)目克服區(qū)域抗性，多層公寓實(shí)現(xiàn)(shxin)熱銷一期(y q

5、)產(chǎn)品配比：圣地亞哥項(xiàng)目位于廈門島外龍池開發(fā)區(qū)，東接廈門海滄區(qū)，沿著馬青路到達(dá)廈門白鷺州約15分鐘車程占地：約640畝；總建筑面積：50多萬m2 ；容積率：1.15。一期整體規(guī)模：獨(dú)立別墅：約53580m2 ；聯(lián)排、疊加：約32870m2 ；多層、小高層：約307200m2 ；公建：約19061m2；一期規(guī)模：112037.48m2 ；公寓：89534.71m2 ；聯(lián)排：22502.62m2 。公寓戶型套數(shù)套數(shù)比單身公寓27182%1房56425%2房77-9226032%3房96-11616420%3房120-14631238%3+1房130202%合 計(jì)816100%別墅戶型套數(shù)套數(shù)比聯(lián)排

6、 (含地下室)3144%聯(lián)排 (無地下室)3245%雙拼811%合 計(jì)71100%一期公寓銷售狀況總套數(shù)816已售套數(shù)763銷售率85.66%實(shí)收均價(jià) 3390/m2一期別墅銷售狀況總套數(shù)71已售套數(shù)65銷售率91.55%聯(lián)排實(shí)收均價(jià)6312/m2雙拼實(shí)收均價(jià)10833/m2項(xiàng)目一期于2006年9月23日開盤，現(xiàn)場(chǎng)吸引了近3000位客戶，首推房號(hào)511套，當(dāng)日即售罄，下午加推390套，實(shí)現(xiàn)4.2億的成交金額。 6共八十五頁深圳四季花城高性價(jià)比產(chǎn)品吸引大量市區(qū)工薪白領(lǐng)層，低總價(jià)多層小戶(xioh)產(chǎn)品受客戶追捧項(xiàng)目區(qū)位：位于深圳關(guān)外龍崗區(qū)坂田鎮(zhèn)，離深圳主城區(qū)40分鐘車程，周邊(zhu bin)無

7、明顯產(chǎn)業(yè)及消費(fèi)支撐；1999年，項(xiàng)目開發(fā)初期，本片區(qū)相對(duì)市區(qū)非常陌生，周邊缺乏基本生活配套。總占地：560畝；總建筑面積：54.73萬m2；其中：住宅：51.54萬m2 ； 商業(yè)：1.02萬m2； 公建：1.78萬m2；容積率：1.45；產(chǎn)品形式：以多層為主，聯(lián)排別墅、情景花園洋房等；開發(fā)周期：4年。實(shí)際客戶構(gòu)成： 深圳市主城區(qū)：75%； 龍華、布吉10%； 香港和境外10%，外地5%一期二期三期四期五期六期七期N項(xiàng)目產(chǎn)品線較寬，但主要以多層產(chǎn)品為主，居家戶型，面積適度控制：二房7080多m2、三房90110多m2、四房120多m2。四季花城項(xiàng)目的開發(fā)理念為“關(guān)注普通人的生活”而努力，為普通人

8、提供一個(gè)具有親和力、容易放松鄰里交往方便的共享生活空間。項(xiàng)目起價(jià)2800/平方米（當(dāng)年深圳市均價(jià)已達(dá)5600元/平方米），以低價(jià)入市，產(chǎn)品的性價(jià)比極高，受市場(chǎng)追捧；項(xiàng)目為眾多經(jīng)濟(jì)承受能力相對(duì)較弱、在市區(qū)買不起房子的工薪白領(lǐng)階層圓了置業(yè)之夢(mèng)，四季花城已成為白領(lǐng)居所的代名詞。7共八十五頁鄭州綠都城(dchng)嚴(yán)格執(zhí)行90/70政策的郊區(qū)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)熱銷，客戶對(duì)小戶型居家產(chǎn)品接受度高項(xiàng)目區(qū)位：鄭州市西郊中原(zhngyun)路西環(huán)路口；項(xiàng)目特色：地塊有50多年的工業(yè)歷史，項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上保留原有的工業(yè)元素（鐵路、水塔、廠房、生態(tài)樹林等），打造“后街區(qū)”的主題生活。客戶來源：鄭州市各個(gè)區(qū)域?qū)r(jià)格敏感的客

9、戶。整體規(guī)模：總占地： 350 畝；建筑面積： 38 萬m2；總戶數(shù)：3200 戶；社區(qū)配套：幼兒園、小學(xué)、會(huì)所等。開發(fā)節(jié)奏：分三期開發(fā)；一期規(guī)模：建筑面積：10 余萬m2； 容積率：1.45；戶數(shù)：1068；停車位：539。銷售中心項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)六條政策，90m2以下的戶型占70%以上：70%1房45m22房7890m23房8790m230% 3房111138m24房100m2、120m2一期2006年12月2日開盤，1000余組客戶選房，一批推出570套，銷售82，當(dāng)日銷售總金額1.5億元，近千套房子3個(gè)多月快速銷售完畢；二期持續(xù)熱銷，2007年6月16日開盤，當(dāng)天銷售1.15億元，目前兩

10、個(gè)月已售超過80。一期3000多元/m2，總價(jià)主流在30萬以內(nèi)，二期3800元/m2。8共八十五頁品質(zhì)多層的需求(xqi)分析總結(jié)一直以來，小戶型都作為“20歲的人用來住，30歲的人用來玩，40歲的人用來投資”的過渡性和投資性產(chǎn)品而存在；由于國(guó)家90/70政策的頒布，未來小戶型將成為市場(chǎng)供應(yīng)的主流，客戶需求在此大勢(shì)下必定受到影響，比如說，也許客戶更青睞于110120m2的戶型，但此類產(chǎn)品稀缺、且價(jià)格必然較高，客戶由于自身經(jīng)濟(jì)承受力的限制而主動(dòng)(zhdng)或被動(dòng)地接受90m2內(nèi)的產(chǎn)品；這樣的趨勢(shì)變化，對(duì)項(xiàng)目來講即是機(jī)會(huì)、也隱藏著威脅，我們一方面需要在產(chǎn)品品質(zhì)上下功夫以擺脫同質(zhì)化，另一方面則要把

11、握入市時(shí)機(jī)，搶占先機(jī)。我們從鄭州市場(chǎng)供應(yīng)層面看，目前無論是30萬元以內(nèi)、還是90m2以內(nèi)的居家產(chǎn)品，供應(yīng)較少，且市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)不成問題。我們從遠(yuǎn)郊成功案例看，高性價(jià)比中小戶型產(chǎn)品受到被動(dòng)郊區(qū)置業(yè)客戶以及投資客戶的追捧?？傮w而言，我們認(rèn)為70% 90m2內(nèi)品質(zhì)多層的市場(chǎng)需求不必過于擔(dān)心，最重要的是在這一趨勢(shì)下盡力提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力以并搶占入市先機(jī)。9共八十五頁客戶定位(dngwi)的深化品質(zhì)多層的需求問題目標(biāo)客戶(k h)置業(yè)特征探討10共八十五頁項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位(dngwi)回顧上中產(chǎn)階層的別墅追夢(mèng)生活：聯(lián)排別墅、疊加別墅、退臺(tái)洋房；工薪階層的品質(zhì)居住圓夢(mèng)：退臺(tái)洋房、品質(zhì)多層；實(shí)踐(shjin)“5+2

12、”生活的客戶：需求層面較廣，各種物業(yè)類型均有可能。普通工薪層被市區(qū)高房?jī)r(jià)逼出來的被動(dòng)郊區(qū)化客戶被自然環(huán)境吸引出來的主動(dòng)郊區(qū)化客戶富豪階層上中產(chǎn)階層富裕工薪層周邊地市富裕階層上中產(chǎn)階層的別墅追夢(mèng)生活工薪階層的品質(zhì)居住圓夢(mèng)客戶多元化背景下“5+2”生活的居住實(shí)踐本項(xiàng)目的主力目標(biāo)客戶他們是追求品質(zhì)化郊區(qū)生活的城市上升力量本項(xiàng)目產(chǎn)品與目標(biāo)客戶需求相匹配11共八十五頁各類目標(biāo)客戶(k h)的置業(yè)心理類型特征置業(yè)特征產(chǎn)品需求普通工薪層購(gòu)買力：30萬以內(nèi)；年齡2530歲左右；居住狀況：在市區(qū)租房、單位宿舍或在郊區(qū)購(gòu)置價(jià)格較低的房子。首次置業(yè)為主； 價(jià)格敏感，承擔(dān)不起市區(qū)房?jī)r(jià)；消費(fèi)觀念相對(duì)前衛(wèi)，對(duì)品質(zhì)有一定追

13、求，并愿意為此付出相對(duì)高單價(jià)；關(guān)注產(chǎn)品的實(shí)用性。90m2內(nèi)多層產(chǎn)品；基本生活配套需求；關(guān)注孩子初級(jí)教育；公交系統(tǒng)的交通通達(dá)性要求較高。富裕工薪層購(gòu)買力： 60萬以內(nèi)；年齡2840歲；事業(yè)打拼中，有存款積累，達(dá)到改善居住環(huán)境條件；渴望提升居住品質(zhì)；觀念較為保守。關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)及實(shí)用性；對(duì)總價(jià)較為敏感；二次置業(yè)，第一居所；關(guān)注居住舒適度和家庭財(cái)務(wù)能力的平衡。洋房類產(chǎn)品，少部分可能購(gòu)買別墅；對(duì)配套需求較高；公交系統(tǒng)的交通通達(dá)性要求高。上中產(chǎn)階層購(gòu)買力： 60100萬；年齡3545歲，孩子已完成初級(jí)教育；來自于市區(qū)的生意人、企業(yè)高管、中高級(jí)公務(wù)員等；處于事業(yè)上升期的城市中堅(jiān)力量，有一定財(cái)富積累；知識(shí)層次

14、較高，有一定眼界，對(duì)生活品質(zhì)要求較高?？释钯|(zhì)量提升，重視居住品質(zhì)，具有一定的低密度情節(jié)關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)與居住環(huán)境，對(duì)物管要求高；有置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，第一居所可能性較大；價(jià)格敏感度較低；對(duì)項(xiàng)目品牌的市場(chǎng)口碑較為敏感。聯(lián)排、疊加、退臺(tái)洋房；區(qū)別于城市的產(chǎn)品及生活體驗(yàn)；基本生活配套；自駕車，對(duì)通達(dá)性及停車體系要求高。實(shí)踐“5+2”生活的客戶身份多元；經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)；厭煩城市生活卻又離不開城市，崇尚“5+2”生活方式。居住、度假、休閑、投資、未來退休養(yǎng)老等的多元化置業(yè)目的；關(guān)注居住環(huán)境，具備休閑度假氛圍；多次置業(yè)，第二居所為主；價(jià)格敏感度低。產(chǎn)品需求多元化，各種類型產(chǎn)品均有可能；對(duì)生活配套需求相對(duì)較低。12共八

15、十五頁目標(biāo)(mbio)客戶AIO量表購(gòu)買低密度產(chǎn)品的客戶購(gòu)買多層產(chǎn)品的客戶Action活動(dòng)時(shí)間安排較自由夜生活比較豐富，有特定生活圈子穿著比較隨意不太關(guān)注電視，關(guān)注報(bào)紙廣告在外吃飯較多不喜歡和圈子以外的人交往改善居住環(huán)境，偏好相對(duì)大戶型關(guān)注重大規(guī)劃利好，升值潛力時(shí)間安排比較規(guī)律家庭觀念較強(qiáng)，重視子女教育關(guān)注電視、報(bào)紙的樓盤信息喜歡住宅的價(jià)值增加點(diǎn)對(duì)樓盤品質(zhì)有一定要求朋友之間傳遞的樓盤信息對(duì)購(gòu)房有一定影響關(guān)注政府的相關(guān)規(guī)劃Interest興趣別墅類有天有地的產(chǎn)品山水資源喜歡品味格調(diào)忌諱數(shù)字：4、7，偏好：6、8 對(duì)總價(jià)比較敏感戶型的實(shí)用性社區(qū)的配套和生活的便利性忌諱數(shù)字：4、7，偏好：6、8 O

16、pinion觀點(diǎn)喜歡私密，喜歡低調(diào)不太接受過于超前事物講求內(nèi)外環(huán)境好相信口碑傳播片區(qū)的自然環(huán)境很重要價(jià)格不是考慮的最重要問題講究風(fēng)水，崇尚人文喜歡聚居，喜歡熱鬧重視對(duì)子女的文化教育講求實(shí)惠，實(shí)用，比較價(jià)錢眼見為實(shí)對(duì)未來規(guī)劃有信心配套要齊全，交通要便利13共八十五頁從客戶(k h)的特征與關(guān)注點(diǎn)出發(fā)的營(yíng)銷提示宣傳推廣及現(xiàn)場(chǎng)展示要注重產(chǎn)品品質(zhì)的體現(xiàn)和高品質(zhì)生活(shnghu)的演繹。重視高品質(zhì)的居住環(huán)境營(yíng)銷推廣要強(qiáng)勢(shì)打造項(xiàng)目形象，并深度挖掘項(xiàng)目?jī)?nèi)涵，向客戶傳遞一種文化韻味。低密度客戶講究品味格調(diào)，重視精神層面的享受營(yíng)銷活動(dòng)尊重鄭州人生活、文化習(xí)慣，并注重人際推廣。有特定的生活圈子，注重口碑宣傳推廣

17、要加強(qiáng)對(duì)區(qū)域價(jià)值的挖掘與區(qū)域形象的打造，并通過產(chǎn)品性價(jià)比提升客戶購(gòu)買欲望。認(rèn)同區(qū)域發(fā)展前景，但目前仍存在一定的距離抗性通過多種宣傳渠道傳遞、展現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，迎合客戶需求。需求特征明顯，置業(yè)觀念相對(duì)開放14共八十五頁未來，我們客戶(k h)的生活是這樣的在很遠(yuǎn)的地方，你就看到了你們家社區(qū)醒目的標(biāo)志，那是一座類似(li s)教堂鐘塔的建筑，還有小廣場(chǎng)和好大一片的湖水；迎面視線開闊，生動(dòng)的景觀，你感覺一下子放松了很多，不知不覺間放慢了腳步，小廣場(chǎng)上，人來人往，還有幾個(gè)少年在玩著滑板，有老人帶著孩子在玩耍；傍晚，你開車或坐巴士回家遠(yuǎn)遠(yuǎn)的在天河路上，看到東北方一片紅瓦白墻的西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)忽然躍入眼簾；明快

18、熱烈的顏色，讓人感覺是溫馨的、全鄭州最獨(dú)特的；下了車，整個(gè)社區(qū)都被西班牙元素包圍著；商業(yè)街上面包店里散發(fā)出誘人的香氣，讓你加快了回家的步伐。15共八十五頁未來，我們客戶(k h)的生活是這樣的在社區(qū)商業(yè)(shngy)街，享受城市商業(yè)(shngy)購(gòu)物般的樂趣，一站式購(gòu)物，方便快捷；從超市里出來，沿著景觀大道，很快的走道歸家的小路上；一路上，不用擔(dān)心汽車經(jīng)過，線路設(shè)計(jì)很安全；路邊的草地上的健身設(shè)施，不知是誰家的老人們帶著小孩子玩耍；在幾棟圍合的小院落里，鄰居在呼喚著在院子里玩的孩子回家吃飯，你微笑著跟鄰居問好；進(jìn)到了自己家的前院，看到寶貝女兒在前院的小桌子上看書。16共八十五頁多方案經(jīng)濟(jì)(jng

19、j)測(cè)算對(duì)比17共八十五頁價(jià)格(jig)預(yù)期的基本前提一低密度和多層的價(jià)格(jig)差以經(jīng)濟(jì)測(cè)算工具來指導(dǎo)物業(yè)類型配比，設(shè)定各種物業(yè)類型的單價(jià)比值是非常重要的；對(duì)于(duy)怡豐項(xiàng)目的價(jià)格體系中，一個(gè)關(guān)鍵的指標(biāo)是聯(lián)排和多層的價(jià)格比對(duì)本項(xiàng)目最具有參考意義的兩個(gè)區(qū)域目前多層和低密度產(chǎn)品的主流價(jià)格如下表所示：區(qū)域主流物業(yè)類型主流供應(yīng)面積（平米）主流單價(jià)區(qū)間（元/平米）總價(jià)區(qū)間（萬元）類別墅和多層價(jià)格比北區(qū)近郊多層901504000450036682.252.67 ：1別墅類240400900012000200480遠(yuǎn)郊多層12018020002500244534 ：1別墅類2404006000100

20、00150400由于目前郊區(qū)的多層產(chǎn)品都是以控制成本提升利潤(rùn)空間為生存之道，而本項(xiàng)目是以品質(zhì)突破市場(chǎng)體系的多層產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，所以在價(jià)格預(yù)期上會(huì)高于鄭州遠(yuǎn)郊多層產(chǎn)品；目前鄭州郊區(qū)的低密度產(chǎn)品以雙拼、大面積聯(lián)排疊加產(chǎn)品為主，目前控面積、提單價(jià)的的經(jīng)濟(jì)型低密度產(chǎn)品在市場(chǎng)上供應(yīng)量少，具有比較大的價(jià)格上升空間。本項(xiàng)目?jī)r(jià)格前提設(shè)定聯(lián)排和多層的單價(jià)比為2:1，低密度價(jià)格提升較快（市場(chǎng)環(huán)境模擬中將包括討論多層市場(chǎng)價(jià)格實(shí)現(xiàn)更好的情況）。18共八十五頁關(guān)于經(jīng)濟(jì)測(cè)算的幾個(gè)(j )共識(shí)多層產(chǎn)品取消一梯多戶，用圍合的形式作為(zuwi)提升容積率的主要手段贈(zèng)送面積不計(jì)入銷售面積，成本攤?cè)脘N售面積品質(zhì)多層是多層產(chǎn)品除退臺(tái)

21、洋房外的統(tǒng)稱，包括小退臺(tái)中面積小于90平米的套型（按照成本體系的相似性）通過中期溝通，基本確定以圍合為提升容積率的主要手段；關(guān)于多層產(chǎn)品可以實(shí)現(xiàn)的容積率在測(cè)算中給出討論。贈(zèng)送面積對(duì)成本體系影響不大；贈(zèng)送面積包括多層產(chǎn)品的半地下集中停車成本按照經(jīng)驗(yàn)值計(jì)入成本體系。品質(zhì)多層以一梯二的南北向多層產(chǎn)品為主；其余部分包括小退臺(tái)中小于90平米的套型、圍合產(chǎn)品和可能出現(xiàn)的大平面和公寓產(chǎn)品。19共八十五頁多方案經(jīng)濟(jì)(jngj)測(cè)算對(duì)比保守價(jià)格預(yù)期下的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)樂觀價(jià)格預(yù)期下的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)合理價(jià)格預(yù)期下的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)推薦(tujin)方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及產(chǎn)品配比20共八十五頁保守價(jià)格預(yù)期下的市場(chǎng)(shchng)實(shí)現(xiàn)價(jià)格保守價(jià)

22、格預(yù)期第一階段第二階段第三階段聯(lián)排500055006000疊加400045005000退臺(tái)洋房300035004000多層250027003000聯(lián)排多層單價(jià)比22.04 2在最保守的市場(chǎng)預(yù)期條件下：本項(xiàng)目所有產(chǎn)品價(jià)值預(yù)期都不高；多層產(chǎn)品銷售價(jià)格略高于北區(qū)遠(yuǎn)郊小產(chǎn)權(quán)(chn qun)房單價(jià)銷售期的后階段相對(duì)第一階段價(jià)格上浮在20%左右。21共八十五頁保守(boshu)預(yù)期下低密度產(chǎn)品的盈利能力較優(yōu)聯(lián)排疊加退臺(tái)多層容積率0.70.91.21.4總建筑面積（平米）215431271697356096412363住宅建筑面積（平米）196931253197337596393863商業(yè)（平米）8000

23、800080008000會(huì)所（平米）1500150015001500教育設(shè)施（平米）9000900090009000總投資（萬元）79075834999372798261銷售收入（萬元）107820113306117315107131稅前利潤(rùn)（萬元）2874429807235878869成本利潤(rùn)率41%40%28%10%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）2043821116152182464在最保守的市場(chǎng)預(yù)期(yq)條件單總產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：低密度產(chǎn)品可以實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)和利潤(rùn)率最大；多層產(chǎn)品由于靠近成本價(jià)格，實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)不高，不到低密度產(chǎn)品利潤(rùn)的1/3。22共八十五頁在保守價(jià)格(jig)預(yù)期下最優(yōu)的配比方案是盡量

24、以低密度產(chǎn)品為主，多層產(chǎn)品低價(jià)走量第一階段第二階段第三階段產(chǎn)品類型面積占比預(yù)期均價(jià)面積占比預(yù)期均價(jià)面積占比預(yù)期均價(jià)用地面積98465.698465.684399總建筑面積10835511278895589R=1.121.11.151.13聯(lián)排別墅2167120%50001691815%55001911820%6000疊加別墅1083610%40001127910%450047795%5000退臺(tái)洋房1083610%30001127910%350047795%4000品質(zhì)多層6501360%25007331265%27006691270%3000項(xiàng) 目土地費(fèi)用前期工程項(xiàng)目報(bào)建建安工程室外工程管理

25、費(fèi)不可預(yù)見財(cái)務(wù)費(fèi)用推廣費(fèi)用銷售稅金開發(fā)毛利費(fèi)用額度27852 5028 3520 34987 5347 1050 2369 1200 3259 6084 17945 在市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)單價(jià)低的情況下，擁有更大利潤(rùn)空間的低密度產(chǎn)品可以成為現(xiàn)金流產(chǎn)品；多層產(chǎn)品在不搶容積率的基礎(chǔ)(jch)上走量，避免容積率提升帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。23共八十五頁多方案經(jīng)濟(jì)(jngj)測(cè)算對(duì)比保守價(jià)格預(yù)期下的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)樂觀價(jià)格預(yù)期下的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)合理價(jià)格預(yù)期下的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)推薦方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及產(chǎn)品(chnpn)配比24共八十五頁樂觀(lgun)價(jià)格預(yù)期下的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)價(jià)格在比較樂觀的市場(chǎng)預(yù)期條件下：本項(xiàng)目所有產(chǎn)品價(jià)值預(yù)期都較高；產(chǎn)品單價(jià)實(shí)現(xiàn)高，

26、但必須和控制(kngzh)總價(jià)的策略符合；多層產(chǎn)品的入市總價(jià)控制在30萬以內(nèi)；市場(chǎng)接納程度高，后期價(jià)格提升快；樂觀價(jià)格預(yù)期第一階段第二階段第三階段聯(lián)排650075009000疊加500060007000退臺(tái)洋房400050006500多層300035004500聯(lián)排多層單價(jià)比2.172.14 225共八十五頁樂觀(lgun)預(yù)期下多層產(chǎn)品的盈利能力有所提高，但仍然低于低密度產(chǎn)品在樂觀的市場(chǎng)預(yù)期條件單總產(chǎn)品(chnpn)實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：聯(lián)排疊加退臺(tái)多層容積率0.70.91.21.4總建筑面積（平米）215431271697356096412363住宅建筑面積（平米）196931253197337

27、596393863商業(yè)（平米）8000800080008000會(huì)所（平米）1500150015001500教育設(shè)施（平米）9000900090009000總投資（萬元）826748671198445101327銷售收入（萬元）149668150652172174142775稅前利潤(rùn)（萬元）66993639427372941448成本利潤(rùn)率96%87%88%47%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）53342505045808030164低密度產(chǎn)品的盈利效率仍然高于多層產(chǎn)品；但相比低價(jià)格預(yù)期的情況，容積率高的產(chǎn)品（退臺(tái)和多層）帶來的利潤(rùn)總額提高得很快，這使靠提升容積率來提升盈利空間成為可能。26共八十五頁在高價(jià)值

28、預(yù)期下提升(tshng)容積率的效率分析聯(lián)排疊加退臺(tái)多層多層多層容積率0.70.91.21.41.51.7總建筑面積（平米）215431271697356096412363440496496762住宅建筑面積（平米）196931253197337596393863421996478262商業(yè)（平米）800080008000800080008000會(huì)所（平米）150015001500150015001500教育設(shè)施（平米）900090009000900090009000總投資（萬元）826748671198445101327105813114785銷售收入（萬元）1496681506521721

29、74142775152973173370稅前利潤(rùn)（萬元）66993639427372941448 47161 58585 成本利潤(rùn)率96%87%88%47%51%59%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）53342505045808030164 3498744632在樂觀的市場(chǎng)(shchng)預(yù)期條件下分析多層容積率提升帶來的盈利提升：在價(jià)格預(yù)期不變動(dòng)的情況下，容積率的提高會(huì)帶來利潤(rùn)總額和利潤(rùn)率的較大提升；同時(shí)，由于多層產(chǎn)品在一梯兩戶和不影響品質(zhì)的前提下，提升容積率的保守估計(jì)是1.5，所以建議將多層容積率調(diào)整到1.5。27共八十五頁在樂觀價(jià)格預(yù)期下最優(yōu)的配比方案是盡量以高容積率產(chǎn)品(chnpn)為主，以獲得更高

30、利潤(rùn)第一階段第二階段第三階段產(chǎn)品類型面積占比預(yù)期均價(jià)面積占比預(yù)期均價(jià)面積占比預(yù)期均價(jià)用地面積98465.698465.684399總建筑面積122053123327111005R=1.271.241.251.32聯(lián)排別墅1220510%65001233310%750055505%9000疊加別墅61035%500061665%600055505%7000退臺(tái)洋房3051325%40002466520%50002220120%6500品質(zhì)多層7323260%30008016265%35007770470%4500項(xiàng) 目土地費(fèi)用前期工程項(xiàng)目報(bào)建建安工程室外工程管理費(fèi)不可預(yù)見財(cái)務(wù)費(fèi)用推廣費(fèi)用銷售稅金

31、開發(fā)毛利費(fèi)用額度27852 5623 3936 37904 5577 1137 2538 1200 4703 8779 57525 在市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)價(jià)格(jig)比較高的情況下，通過以高容積率產(chǎn)品為盈利主體，同時(shí)合理提升品質(zhì)多層的容積率來達(dá)到盈利最大化；多層產(chǎn)品需要提升容積率，但合理的容積率取值水平應(yīng)當(dāng)在1.5左右。28共八十五頁多方案經(jīng)濟(jì)(jngj)測(cè)算對(duì)比保守價(jià)格預(yù)期下的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)樂觀(lgun)價(jià)格預(yù)期下的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)合理價(jià)格預(yù)期下的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)推薦方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及產(chǎn)品配比29共八十五頁在合理的價(jià)格預(yù)期(yq)下市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)價(jià)格合理價(jià)格預(yù)期第一階段第二階段第三階段聯(lián)排600070008500疊加450050

32、006000退臺(tái)洋房350040004500多層300032003500聯(lián)排多層單價(jià)比22.19 2.43 在比較合理的市場(chǎng)預(yù)期條件下：本項(xiàng)目所有產(chǎn)品價(jià)值預(yù)期都較高；產(chǎn)品單價(jià)實(shí)現(xiàn)高，但必須和控制總價(jià)的策略符合；多層產(chǎn)品的入市總價(jià)控制在30萬以內(nèi)(y ni)；市場(chǎng)接納程度高，后期低密度產(chǎn)品的價(jià)格提升比較快；30共八十五頁合理市場(chǎng)預(yù)期下低密度產(chǎn)品盈利能力(nngl)比較高，多層產(chǎn)品容積率對(duì)利潤(rùn)總額的提升貢獻(xiàn)大聯(lián)排疊加退臺(tái)多層多層多層容積率0.70.91.21.41.51.7總建筑面積（平米）215431271697356096412363440496496762住宅建筑面積（平米）19693125

33、3197337596393863421996478262商業(yè)（平米）800080008000800080008000會(huì)所（平米）150015001500150015001500教育設(shè)施（平米）900090009000900090009000總投資（萬元）81828849149517999955104343113119銷售收入（萬元）139821129764134195126824135883154000稅前利潤(rùn)（萬元）57994448493901626869 31540 40881 成本利潤(rùn)率83%61%47%30%34%41%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）45441340332876418267 222

34、39.230184.6在合理的市場(chǎng)預(yù)期(yq)條件下單種產(chǎn)品盈利能力：低密度產(chǎn)品的盈利效率仍然高于多層產(chǎn)品；多層產(chǎn)品的利潤(rùn)率遠(yuǎn)低于聯(lián)排，但隨著容積率的提高，利潤(rùn)總額的提升也非常高，建議多層產(chǎn)品合理提升容積率31共八十五頁多層產(chǎn)品和聯(lián)排的單價(jià)比必須達(dá)到1.5左右(zuyu)才可以超越聯(lián)排的盈利水平合理價(jià)格預(yù)期第一階段第二階段第三階段聯(lián)排600070008500疊加450050006000退臺(tái)洋房420045005000多層400042004500聯(lián)排多層單價(jià)比1.51.67 1.89聯(lián)排疊加退臺(tái)多層多層多層容積率0.70.91.21.41.51.7總建筑面積（平米）215431271697356

35、096412363440496496762住宅建筑面積（平米）196931253197337596393863421996478262商業(yè)（平米）800080008000800080008000會(huì)所（平米）150015001500150015001500教育設(shè)施（平米）900090009000900090009000總投資（萬元）818288491496834103342107972117232銷售收入（萬元）139821129764153438166210178082201826稅前利潤(rùn)（萬元）57994448495660462868 70110 84594 成本利潤(rùn)率83%61%68%71

36、%76%85%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）45441340334436149872 56102.368562.7當(dāng)聯(lián)排和多層產(chǎn)品的單價(jià)比達(dá)到1.5左右時(shí)，多層產(chǎn)品帶來的利潤(rùn)額會(huì)超過(chogu)低密度產(chǎn)品，聯(lián)排產(chǎn)品的利潤(rùn)率仍然高于多層產(chǎn)品。根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，低密度產(chǎn)品在資源良好的郊陌生區(qū)域更容易形成自身的價(jià)值體系，銷售狀況和價(jià)格實(shí)現(xiàn)更加良好；多層產(chǎn)品在盈利能力上超越聯(lián)排的可能性不大；但退臺(tái)等舒適創(chuàng)新產(chǎn)品盈利能力具備了現(xiàn)金流產(chǎn)品的條件。32共八十五頁在不考慮90/70的前提下，建議以低密度產(chǎn)品(chnpn)為主，多層產(chǎn)品(chnpn)作為差異化產(chǎn)品(chnpn)存在方案A第一階段第二階段第三階段產(chǎn)品類型面積占

37、比預(yù)期均價(jià)面積占比預(yù)期均價(jià)面積占比預(yù)期均價(jià)用地面積98465.698465.684399總建筑面積9452799492.179183R=0.970.961.010.94聯(lián)排別墅3308435%60002984830%70003167340%8500疊加別墅1417915%4500994910%5000791810%6000退臺(tái)洋房2363225%35002984830%40002375530%4500品質(zhì)多層2363225%30002984830%32001583720%3500項(xiàng) 目土地費(fèi)用前期工程項(xiàng)目報(bào)建建安工程室外工程管理費(fèi)不可預(yù)見財(cái)務(wù)費(fèi)用推廣費(fèi)用銷售稅金開發(fā)毛利費(fèi)用額度27852 43

38、76 3063 32472 5076 974 2210 1200 4106 7664 47864 容積率0.97總建筑面積291702住宅建筑面積273202商業(yè)8000會(huì)所1500教育設(shè)施9000總投資88992銷售收入136856稅前利潤(rùn)47864 成本利潤(rùn)率62%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值36527當(dāng)不考慮90/70政策對(duì)本(dubn)項(xiàng)目的影響時(shí)，建議采用以低密度產(chǎn)品為主的產(chǎn)品配比方案；預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)開發(fā)毛利4.8億，成本利潤(rùn)率為62%；根據(jù)世聯(lián)對(duì)目前政策執(zhí)行的判斷，突破90/70限制實(shí)現(xiàn)程度不高，該方案只是提供利潤(rùn)水平的參考。方案A不考慮90/70限制33共八十五頁通過兩個(gè)方案(fng n)對(duì)比，低密度產(chǎn)

39、品以聯(lián)排為主盈利效果更優(yōu) 由于低密度產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)額和利潤(rùn)率都高于多層產(chǎn)品，低密度產(chǎn)品中市場(chǎng)接納程和價(jià)格實(shí)現(xiàn)程度好的聯(lián)排和退臺(tái)洋房產(chǎn)品可以作為(zuwi)盈利主體，在90/70限制條件可以達(dá)到的前提下盡可能最大化，提出以下兩個(gè)方案：方案B第一階段第二階段第三階段產(chǎn)品類型面積占比預(yù)期均價(jià)面積占比預(yù)期均價(jià)面積占比預(yù)期均價(jià)總建筑面積111873114770102946R=1.21.141.171.22聯(lián)排別墅2237520%60002295420%70001544215%8500疊加別墅1118710%450057395%500051475%6000退臺(tái)洋房1118710%35001147710%4

40、0001029510%4500品質(zhì)多層6712460%30007460165%32007206270%3500方案C第一階段第二階段第三階段產(chǎn)品類型面積占比預(yù)期均價(jià)面積占比預(yù)期均價(jià)面積占比預(yù)期均價(jià)總建筑面積122053123327111005R=1.31.241.251.32聯(lián)排別墅1220510%60001233310%700055505%8500疊加別墅61035%450061665%500055505%6000退臺(tái)洋房3051325%35002466520%40002220120%4500品質(zhì)多層7323260%30008016265%32007770470%3500方案B方案C容積率1

41、.2 1.3 建筑面積（平米）348089 374885 住宅面積（平米）329589 356385 商業(yè)（平米）80008000會(huì)所（平米）15001500教育設(shè)施（平米）90009000總投資（萬元）94771 97394 銷售收入（萬元）135980 135187 稅前利潤(rùn)（萬元）41209 37793 成本利潤(rùn)率50%44%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）30777 27778 低密度產(chǎn)品中以聯(lián)排為主體的方案B利潤(rùn)額和利潤(rùn)率都高于以退臺(tái)臺(tái)產(chǎn)品為主體的方案C；推薦以方案B的物業(yè)類型配比為主要參考；表中所示品質(zhì)多層產(chǎn)品包含小退臺(tái)90平米內(nèi)產(chǎn)品和其它多層產(chǎn)品。方案B聯(lián)排偏重方案C退臺(tái)偏重34共八十五頁多層

42、容積率實(shí)現(xiàn)(shxin)對(duì)利潤(rùn)的影響增加到1.7而均價(jià)實(shí)現(xiàn)(shxin)不變，則多實(shí)現(xiàn)(shxin)0.5億利潤(rùn) 多層產(chǎn)品容積率的提升主要依靠圍合布局來實(shí)現(xiàn)。 圍合布局產(chǎn)生的圍合產(chǎn)品必須(bx)設(shè)置在東、西向擁有良好景觀面和資源較優(yōu)的區(qū)域，保障不造成多層產(chǎn)品銷售均價(jià)的下降。方案B第一階段第二階段第三階段產(chǎn)品類型面積占比預(yù)期均價(jià)面積占比預(yù)期均價(jià)面積占比預(yù)期均價(jià)總建筑面積111873114770102946R=1.21.141.171.22聯(lián)排別墅2237520%60002295420%70001544215%8500疊加別墅1118710%450057395%500051475%6000退臺(tái)洋房

43、1118710%35001147710%40001029510%4500品質(zhì)多層6712460%30007460165%32007206270%3500方案D第一階段第二階段第三階段產(chǎn)品類型面積占比預(yù)期均價(jià)面積占比預(yù)期均價(jià)面積占比預(yù)期均價(jià)用地面積98465.698465.684399總建筑面積118192126637110334R=1.241.21.291.31雙拼別墅00%700000%800000%10000聯(lián)排別墅2363820%60002532720%70001655015%8500疊加別墅1181910%450063325%500055175%6000退臺(tái)洋房1181910%3500

44、1266410%40001103310%4500品質(zhì)多層7091560%30007598260%32007723470%3500方案B方案D容積率1.2 1.24 建筑面積（平米）348089 367331 住宅面積（平米）329589 348831 商業(yè)（平米）80008000會(huì)所（平米）15001500教育設(shè)施（平米）90009000總投資（萬元）94771 98153 銷售收入（萬元）135980 144562 稅前利潤(rùn)（萬元）41209 46409 成本利潤(rùn)率50%54%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值30777 35193 在多層產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)1.7容積率而實(shí)現(xiàn)均價(jià)不變的情況下，可多實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)5200萬元；而提升

45、容積率的時(shí)候必須注重圍合套型的景觀支撐和價(jià)值均衡；世聯(lián)認(rèn)為在保障均價(jià)的前提下實(shí)現(xiàn)1.7容積率具有一定難度，是下階段工作的一個(gè)目標(biāo)。方案D多層容積率達(dá)1.735共八十五頁小高層產(chǎn)品(chnpn)盈利能力分析預(yù)期價(jià)格靠近成本，市場(chǎng)銷售存在風(fēng)險(xiǎn)，不推薦采用 小高層產(chǎn)品在鄭州市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格普遍低于多層產(chǎn)品，特別是在價(jià)格敏感和多層產(chǎn)品占主導(dǎo)的遠(yuǎn)郊，高實(shí)用率的多層產(chǎn)品更受市場(chǎng)接受，小高層產(chǎn)品面對(duì)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)比較大。 小高層在成本上高于多層，售價(jià)低于多層；小高層在本項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)的前提是小高層對(duì)容積率的提升可以提高項(xiàng)目整體利潤(rùn)水平。方案B第一階段第二階段第三階段產(chǎn)品類型面積占比預(yù)期均價(jià)面積占比預(yù)

46、期均價(jià)面積占比預(yù)期均價(jià)總建筑面積111873114770102946R=1.21.141.171.22聯(lián)排別墅2237520%60002295420%70001544215%8500疊加別墅1118710%450057395%500051475%6000退臺(tái)洋房1118710%35001147710%40001029510%4500品質(zhì)多層6712460%30007460165%32007206270%3500方案E第一階段第二階段第三階段產(chǎn)品類型面積占比預(yù)期均價(jià)面積占比預(yù)期均價(jià)面積占比預(yù)期均價(jià)用地面積984669846684399R=1.21.171.21.26聯(lián)排別墅2302920%600

47、02364320%70001592815%8500疊加別墅1151410%450059115%500053095%6000退臺(tái)洋房1151410%35001182210%40001061810%4500品質(zhì)多層5757250%30006501855%32006371060%3500小高層1151410%23001182210%24001061810%2600方案B方案E容積率1.2 1.2 建筑面積（平米）348089 358042 住宅面積（平米）329589 339542 商業(yè)（平米）80008000會(huì)所（平米）15001500教育設(shè)施（平米）90009000總投資（萬元）94771 97

48、095 銷售收入（萬元）135980 137387 稅前利潤(rùn)（萬元）41209 40292 成本利潤(rùn)率50%47%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值30777 29908 在加入占總建面10%的小高層產(chǎn)品(R=2.4)后，利潤(rùn)和成本利潤(rùn)率都下降；本項(xiàng)目的小高層可預(yù)期價(jià)格靠近成本價(jià)格，而市場(chǎng)可以預(yù)期的接受程度不如多層產(chǎn)品樂觀，盈利能力不強(qiáng)；不推薦建設(shè)小高層產(chǎn)品，如果需要建設(shè)公寓產(chǎn)品可以采用多層產(chǎn)品。方案E加入小高層36共八十五頁大平面產(chǎn)品盈利分析大平面價(jià)格預(yù)期不足以支撐(zh chng)盈利提升，不建議占用大戶型指標(biāo)方案B第一階段第二階段第三階段產(chǎn)品類型面積占比預(yù)期均價(jià)面積占比預(yù)期均價(jià)面積占比預(yù)期均價(jià)總建筑面積1118

49、73114770102946R=1.21.141.171.22聯(lián)排別墅2237520%60002295420%70001544215%8500疊加別墅1118710%450057395%500051475%6000退臺(tái)洋房1118710%35001147710%40001029510%4500品質(zhì)多層6712460%30007460165%32007206270%3500方案F第一階段第二階段第三階段產(chǎn)品類型面積占比預(yù)期均價(jià)面積占比預(yù)期均價(jià)面積占比預(yù)期均價(jià)總建筑面積129506130941112235R=1.331.321.331.33聯(lián)排別墅64755%600065475%700056125

50、%8500疊加別墅64755%450065475%500056125%6000退臺(tái)洋房2590120%35001964115%40001683515%4500品質(zhì)多層9065470%32009820675%34008417675%3700 在多層產(chǎn)品中加入90平米內(nèi)的大平面(pngmin)產(chǎn)品，即是將90/70中的大戶型指標(biāo)分一部分到多層產(chǎn)品中； 由于低密度產(chǎn)品的盈利能力高于多層，則大平面的出現(xiàn)必須將多層產(chǎn)品的均價(jià)拉升到一個(gè)新的價(jià)格水平才可能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化方案B方案F容積率1.2 1.3 建筑面積（平米）348089 391182 住宅面積（平米）329589 372682 商業(yè)（平米）800

51、08000會(huì)所（平米）15001500教育設(shè)施（平米）90009000總投資（萬元）94771 99549 銷售收入（萬元）135980 140835 稅前利潤(rùn)（萬元）41209 41286 成本利潤(rùn)率50%47%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值30777 30788 在加入占總建面10%的大平面產(chǎn)品后，在整體價(jià)格體系不發(fā)生變化的前提下，必須使多層產(chǎn)品的均價(jià)提高200元/平米；返算到大平面單價(jià)上，占多層產(chǎn)品不到15%的大平面產(chǎn)品必須實(shí)現(xiàn)比其它多層產(chǎn)品高1000元/平米的單價(jià)（超過退臺(tái)洋房的價(jià)格預(yù)期），可行性不大。方案F大平面替代部分低密度37共八十五頁公寓產(chǎn)品盈利能力分析在保守的價(jià)格估計(jì)下能提升項(xiàng)目(xingm)利

52、潤(rùn)，建議后期少量建設(shè) 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群中有存在以實(shí)踐“5+2”生活為驅(qū)動(dòng)因素的人群，4050平米左右的小套型公寓可以成為本項(xiàng)目滿足多元化需求的重要(zhngyo)手段。針對(duì)公寓產(chǎn)品的市場(chǎng)預(yù)期：公寓產(chǎn)品建議在項(xiàng)目的二期到三期建設(shè)，隨這項(xiàng)目的成熟和市場(chǎng)接納程度的提高而逐漸增多，但總量控制在單期建筑面積的10%以內(nèi)；價(jià)格參考方面：由于思念果嶺山水擁有良好的景觀和度假資源，聯(lián)排和公寓單價(jià)比達(dá)到1.85左右，龍泊勝地聯(lián)排和公寓單價(jià)比為2左右，本項(xiàng)目在度假資源上相對(duì)前兩個(gè)項(xiàng)目沒有優(yōu)勢(shì)，建議預(yù)期聯(lián)排公寓單價(jià)比為2.2左右；多層公寓產(chǎn)品可以通過增加梯戶比的方式盡量提升容積率，容積率預(yù)計(jì)可以實(shí)現(xiàn)2。方案G第一階

53、段第二階段第三階段產(chǎn)品類型面積占比預(yù)期均價(jià)面積占比預(yù)期均價(jià)面積占比預(yù)期均價(jià)總建筑面積111873115896105082R=1.21.141.181.25聯(lián)排別墅2237520%60002317920%70001576215%8500疊加別墅1118710%450057955%500052545%6000退臺(tái)洋房1118710%35001159010%40001050810%4500品質(zhì)多層6712460%30006953860%32006304960%3500公寓產(chǎn)品00%260057955%28001050810%3200方案B方案G容積率1.2 1.2 總建筑面積（平米）348089 3

54、51351 住宅建筑面積（平米）329589 332851 商業(yè)（平米）80008000會(huì)所（平米）15001500教育設(shè)施（平米）90009000總投資（萬元）94771 94955 銷售收入（萬元）135980 136854 稅前利潤(rùn)（萬元）41209 41899 成本利潤(rùn)率50%50%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）30777 31333 加入少量公寓可以使項(xiàng)目的利潤(rùn)額小幅度增加；對(duì)于項(xiàng)目的二、三期來說，用成熟的大社區(qū)和優(yōu)質(zhì)的景觀來支撐1.6萬平米的公寓銷售難度不大。方案G加入多層公寓38共八十五頁多方案對(duì)比總結(jié)及最終推薦(tujin)方案選定以市場(chǎng)快速實(shí)現(xiàn)為前提的方案最優(yōu)化方案A方案B方案C方案D方

55、案E方案F方案G不考慮90/70聯(lián)排偏重退臺(tái)偏重多層容積率達(dá)到1.7加入小高層加入大平面替代部分低密度加入多層公寓容積率1.0 1.2 1.3 1.24 1.2 1.31.2 建筑面積（平米）291702 348089 374885 367331 358042 391182 351351 住宅面積（平米）273202 329589 356385 348831 339542 372682 332851 商業(yè)（平米）800080008000 80008000 80008000 會(huì)所（平米）150015001500 15001500 15001500 教育設(shè)施（平米）900090009000 900

56、09000 90009000 總投資（萬元）88992 94771 97394 98153 97095 99549 94955 銷售收入（萬元）136856 135980 135187 144562 137387 140835 136854 稅前利潤(rùn)（萬元）47864 41209 37793 46409 40292 41286 41899 成本利潤(rùn)率62%50%44%54%47%47%50%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值36527 30777 27778 35193 29908 30788 31333 政策(zhngc)不允許盈利效率不高盈利效率不高技術(shù)實(shí)現(xiàn)有難度盈利效率不高推薦方案盈利效率不高39共八十五頁關(guān)于

57、推薦方案(fng n)G的說明大戶型指標(biāo)盡量(jnling)以低密度產(chǎn)品為主由于低密度產(chǎn)品的盈利能力高于多層產(chǎn)品,所以本項(xiàng)目的大戶型指標(biāo)以保障低密度產(chǎn)品的主要功能；通過小高層和高層實(shí)現(xiàn)容積率的提升是難以實(shí)現(xiàn)的；多層產(chǎn)品大平面的出現(xiàn)對(duì)實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)貢獻(xiàn)不大,還必須大幅度提高多層的價(jià)格預(yù)期才能達(dá)到方案1盈利水平。計(jì)入建筑面積的R=1.2左右，而加入贈(zèng)送面積后容積率估計(jì)達(dá)到1.41.5左右多層產(chǎn)品以90內(nèi)戶型為主，通過贈(zèng)送入戶花園、大露臺(tái)、一步陽臺(tái)等，實(shí)際戶型面積可以達(dá)到100115之間，估計(jì)實(shí)際容積率可以達(dá)到1.41.5之間，贈(zèng)送面積通過單價(jià)的實(shí)現(xiàn)從市場(chǎng)中收回；占地50%左右的低密度產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了總利潤(rùn)的

58、70%左右，充當(dāng)項(xiàng)目的現(xiàn)金流產(chǎn)品和價(jià)值標(biāo)桿的角色；在權(quán)衡容積率和利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，世聯(lián)認(rèn)為不注重社區(qū)形象、產(chǎn)品質(zhì)量和價(jià)值均衡地提升容積率不利于利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，在下階段工作中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把關(guān)力求利潤(rùn)最大化。40共八十五頁多方案經(jīng)濟(jì)(jngj)測(cè)算對(duì)比保守價(jià)格預(yù)期下的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)樂觀(lgun)價(jià)格預(yù)期下的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)合理價(jià)格預(yù)期下的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)推薦方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及產(chǎn)品配比41共八十五頁方案(fng n)G開發(fā)節(jié)奏的模擬第一階段第二階段第三階段產(chǎn)品類型面積占比預(yù)期均價(jià)面積占比預(yù)期均價(jià)面積占比預(yù)期均價(jià)用地面積984669846684399總建筑面積111873115896105082R=1.21.141.181.25聯(lián)排別墅

59、2237520%60002317920%70001576215%8500疊加別墅1118710%450057955%500052545%6000退臺(tái)洋房1118710%35001159010%40001050810%4500品質(zhì)多層6712460%30006953860%32006304960%3500公寓產(chǎn)品00%260057955%28001050810%3200會(huì)所150000商業(yè)300020003000教育設(shè)施01500750042共八十五頁方案G項(xiàng)目(xingm)成本分析內(nèi)容計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)（元/平米）總額（萬元）土地費(fèi)用793 27,852 前期工程費(fèi)勘探、設(shè)計(jì)、三通一平、臨時(shí)水電15

60、0 5,270 市征代收費(fèi)用105.0 3,689 建安成本聯(lián)排別墅含土建、水電、安裝1,300 7,971 疊加別墅含土建、水電、安裝11002,446 退臺(tái)洋房含土建、水電、安裝10003,329 品質(zhì)多層含土建、水電、安裝95018,972 公寓產(chǎn)品含土建、水電、安裝8001,304 會(huì)所含土建、水電、安裝、裝飾2000300 教育配套含土建、水電、安裝、裝飾25001,080 商業(yè)含土建、水電、安裝1,200 960 小計(jì)36,362 室外工程及環(huán)境室外道路、照明、社區(qū)園林150 5,281 管理費(fèi)用含工程管理費(fèi)按建安費(fèi)用的3%計(jì)算31 1,091 不可預(yù)見費(fèi)按照以上2-6項(xiàng)的4%計(jì)算