管理-制度萬科房地產(chǎn)應(yīng)收帳款管理辦法

1、房地產(chǎn)應(yīng)收帳款管理辦法1目的：加強和規(guī)范集團各地產(chǎn)公司應(yīng)收帳款的管理，加快銷售房款的回 收，降低資金占用，減少壞帳損失，防范財務(wù)風(fēng)險。2范圍：適用于集團內(nèi)各地產(chǎn)公司所發(fā)生的銷售應(yīng)收帳款。3職責(zé)：總部財務(wù)管理部負(fù)責(zé)本規(guī)定的解釋及修訂；集團各地產(chǎn)公司銷售 部、財務(wù)部及相關(guān)責(zé)任部門負(fù)責(zé)具體實施。4方法與過程控制4.1 管理原則4.1.1 主動避免原則：在確定銷售信用政策、銷售付款方式及合同條款等方 面充分考慮房款回收風(fēng)險，盡量減少應(yīng)收帳款的發(fā)生和占壓的時間。4.1.2 職責(zé)明晰原則：建立明晰的崗位責(zé)任制及清晰的工作流程，將銷售、 催收、按揭、 統(tǒng)計及核算等應(yīng)收帳款管理的各個工作環(huán)節(jié)落實到具體部門、

2、落實 到具體崗位、落實到具體人員。4.1.3 及時催收原則：對應(yīng)收帳款應(yīng)定期統(tǒng)計、定期核對，對到期款項應(yīng)及 時進行催收，盡可能在最短時間內(nèi)回籠資金。4.1.4 有效保障原則：對未按期付款或還款的客戶，應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律或合同 規(guī)定采取不予辦理入伙手續(xù)和房產(chǎn)證、 收取違約金、 及時移交法律程序等強有力 的限制措施，從而有效保障應(yīng)收帳款的回收。4.2 職責(zé)劃分4.2.1 部門職責(zé)：4.2.1.1 各單位的銷售部、客戶事務(wù)部（以下統(tǒng)稱銷售業(yè)務(wù)部門）為應(yīng)收帳 款催收的直接責(zé)任機構(gòu)， 主要負(fù)責(zé)客戶信用的審查、 按揭資料的收集、 銷售樓款 及逾期款的催收等。4.2.1.2 財務(wù)部為應(yīng)收帳款催收的監(jiān)督機構(gòu)及間接

3、責(zé)任機構(gòu)，主要負(fù)責(zé)房款 的收取、銷售單據(jù)的開立、銷售樓款的核算、應(yīng)收帳款的分析及報送、應(yīng)收帳款 回收情況的動態(tài)跟蹤等。4.2.2 崗位職責(zé)： 各單位應(yīng)根據(jù)銷售及催收流程設(shè)置銷售前臺崗、客戶事務(wù)崗、銀行按揭崗、 銷售統(tǒng)計崗、應(yīng)收帳款核算崗等五個崗位：4.2.2.1 銷售前臺崗：即為直接銷售人員，負(fù)責(zé)對客戶的資信考察、與客戶 簽定樓宇認(rèn)購書、 催收首期款及一次性付款的全部樓款等。 該崗位設(shè)于各單位銷 售部。4.2.2.2 客戶事務(wù)崗：負(fù)責(zé)催收銷售合同簽定后的應(yīng)收款項及督促客戶備齊 按揭資料等。該崗位設(shè)于各單位銷售業(yè)務(wù)部門。4.2.2.3 銀行按揭崗： 負(fù)責(zé)向銀行辦理按揭手續(xù)并督促按揭放款的及時到帳

4、。 該崗位設(shè)于財務(wù)部或銷售業(yè)務(wù)部門。4.2.2.4 銷售統(tǒng)計崗：該崗位設(shè)于每個項目銷售現(xiàn)場，負(fù)責(zé)記錄、統(tǒng)計客戶 的付款情況，并及時督促銷售前臺崗向客戶收款。該崗位設(shè)于銷售部或財務(wù)部。4.2.2.5 應(yīng)收帳款核算崗：負(fù)責(zé)對應(yīng)收帳款的核算、分析及動態(tài)跟蹤等。該 崗位設(shè)于各單位財務(wù)部。4.2.2.6 各單位根據(jù)業(yè)務(wù)流程及人員設(shè)置情況，可對以上崗位再進行細分或 合并，并可一人多崗，或一崗多人。4.2.3 以上相關(guān)責(zé)任部門、責(zé)任崗位及責(zé)任人的考核應(yīng)與應(yīng)收帳款催收情況 直接掛鉤。4.3 應(yīng)收帳款形成前的風(fēng)險防范4.3.1 各單位可根據(jù)本地區(qū)、 本單位的實際情況， 制定相應(yīng)的銷售付款政策， 并盡可能鼓勵客戶

5、采用一次性交清或按揭的付款方式，限制采用分期付款方式； 即使采用分期付款方式，付款期限也應(yīng)盡量限制在樓宇建設(shè)期內(nèi)。4.3.2 對于要求采用分期付款方式的客戶，銷售前臺崗必須按銀行按揭審查 的標(biāo)準(zhǔn)對其進行嚴(yán)格的資信調(diào)查， 并報銷售業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。 對非一次性付 款的大戶購買的資信情況，應(yīng)予特別關(guān)注。4.3.3 在簽訂正式銷售合同之前，各單位可與客戶簽訂樓宇認(rèn)購書，確定房 號、總價及付款期限，同時務(wù)必讓客戶了解清楚有關(guān)付款須知的內(nèi)容。4.3.4 對于采用一次性或按揭付款方式的客戶，簽署銷售合同時，原則上應(yīng) 滿足以下條件：一次性付款的客戶交清房款； 按揭客戶交清認(rèn)購書約定的首期款； 對于采用分期

6、付款方式的客戶， 必須交清認(rèn)購書約定首期款， 才能與其簽定合同。4.3.5 銷售合同簽署之前款項的催收：4.3.5.1 銷售統(tǒng)計崗應(yīng)每日清理首期款及一次性付款的樓款支付情況，并將 該款項到期、逾期情況及時知會銷售前臺崗，以便于及時催收和簽訂銷售合同。4.3.5.2 按照樓宇認(rèn)購書約定的應(yīng)支付款項，銷售前臺崗應(yīng)至少在到期前一 日向客戶提示確認(rèn)。4.3.5.3 對于因特殊情況確需延期付款的客戶，可由客戶提出書面申請，在 銷售前臺崗報本部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后， 酌情給予一定寬限期， 并在樓宇認(rèn)購書中予以 注明。如該客戶超過寬限期仍未付款，則按 4.3.5.4 處理。4.3.5.4 對超過樓宇認(rèn)購書規(guī)定交款日

7、仍未交清首期款或全款的客戶，各責(zé) 任部門及責(zé)任崗位應(yīng)積極催收， 通常逾期一周內(nèi)， 銷售前臺崗應(yīng)先采用電話催收 方式，無效則由公司法律人員配合發(fā)出催款通知書 （催款通知書應(yīng)采用特快專遞 形式，以留有證據(jù)， 以下相同） ；逾期兩周，按樓宇認(rèn)購書約定應(yīng)收取的滯納金， 再發(fā)罰款通知書； 以上若仍收不回， ，銷售前臺崗及銷售統(tǒng)計崗應(yīng)將此情況及時 知會本部門領(lǐng)導(dǎo)， 并在公司律師的配合下， 電話通知客戶后， 根據(jù)樓宇認(rèn)購書約 定相應(yīng)采取沒收定金、將房屋另行出售等措施。4.4 各類性質(zhì)應(yīng)收帳款的管理要點4.4.1 應(yīng)收帳款按性質(zhì)可作如下分類：4.4.1.1 應(yīng)收銀行按揭款：指已向銀行申請辦按揭手續(xù)但尚未到帳的

8、款項。4.4.1.2 應(yīng)收客戶按揭欠款：指已辦妥按揭手續(xù)應(yīng)按期供款的客戶，在我公 司為其擔(dān)保的期限內(nèi)，發(fā)生的逾期仍未支付的欠款。4.4.1.3 分期付款欠款：指采用分期付款方式的客戶，發(fā)生的未按合同規(guī)定 期限交納的逾期房款。4.4.2 對應(yīng)收銀行按揭款的管理要點：4.4.2.1 各單位應(yīng)在合同中定明，如因客戶原因造成按揭辦理延遲的，客戶 應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任， 公司可向其收取一定金額的違約金， 造成公司損失的， 還應(yīng)當(dāng) 負(fù)賠償責(zé)任。4.4.2.2 客戶事務(wù)崗應(yīng)配合銀行按揭崗督促客戶在一定期限內(nèi)（通常不應(yīng)超 過兩個月）備齊按揭資料， 資料齊全后，銀行按揭崗應(yīng)在第一時間內(nèi)將其交予銀 行辦理，并督促銀行提

9、高辦理效率，盡量加快按揭款到帳的速度。4.4.2.3 按揭款未獲批準(zhǔn)的，各單位不得為客戶辦理入伙手續(xù)或房產(chǎn)證。4.4.2.4 銀行按揭崗的業(yè)績考核應(yīng)與按揭款到帳速度掛鉤。4.4.3 對應(yīng)收客戶按揭欠款的管理要點：4.4.3.1 對于銀行按揭，各單位應(yīng)與放款銀行充分溝通協(xié)調(diào)，盡量不對按揭 款提供擔(dān)保，或盡量縮短擔(dān)保的期限。4.4.3.2 各單位應(yīng)在合同中訂明，如客戶在公司擔(dān)保期內(nèi)未按期還款使公司 遭受經(jīng)濟損失的，逾期未超過一定期限（通常為三個月），應(yīng)向公司支付延期付 款的違約金，超過一定期限（通常為三個月），公司有權(quán)配合銀行收回其房產(chǎn)。4.4.3.3 客戶在辦理入伙手續(xù)或房產(chǎn)證之前發(fā)生按揭欠款的

10、，客戶事務(wù)崗應(yīng) 在加緊催款的同時將此情況及時知會法律部門，由法律部門提出處理意見。4.4.3.4 對按揭欠款，各單位應(yīng)積極催收，超過規(guī)定交款日一定期限（通常 為三個月）仍無法收回的， 客戶事務(wù)崗應(yīng)將其及時移交法律部門， 由公司律師采 用特快專遞形式發(fā)催款書面函； 若仍收不回的， 則按合同中相應(yīng)條款追究法律責(zé) 任。4.4.4 對分期付款欠款的管理要點4.4.4.1 各單位應(yīng)在合同中定明，如客戶未按合同規(guī)定按期給付房款的，逾 期未超過一定期限（通常為三個月）的，應(yīng)向公司支付延期付款的違約金；超過 該一定期限，公司有權(quán)與客戶解除合同，并收取違約金。4.4.4.2 各單位應(yīng)在合同中定明，分期付款的客戶

11、在辦理入伙手續(xù)或房產(chǎn)證 之前發(fā)生拖欠款項的， 各單位有權(quán)不為其辦理直至其給付全部到期應(yīng)付款和相應(yīng) 的違約金。4.4.4.3 對于當(dāng)期應(yīng)收款項，客戶事務(wù)崗應(yīng)至少在到期前一日向客戶確認(rèn)付 款；若逾期仍未付款，應(yīng)采取打電話、發(fā)書面函等措施積極催收。4.4.4.4 對超過合同約定交款日一定期限（通常為三個月）仍無法收回的欠 款，客戶事務(wù)崗應(yīng)將其及時移交法律部門， 由公司律師采用特快專遞形式發(fā)催款 書面函，若仍收不回的，則按合同中相應(yīng)條款追究法律責(zé)任。4.5 應(yīng)收帳款的跟蹤、監(jiān)督4.5.1 各單位應(yīng)啟用適當(dāng)?shù)匿N售管理軟件，對銷售付款情況（包括業(yè)務(wù)經(jīng)辦 人、金額、合同付款日期等）進行實時記錄。該軟件由銷售

12、統(tǒng)計崗及應(yīng)收帳款核 算崗共同操作，有關(guān)部門及人員共享。4.5.2 為便于及時掌握及控制或有負(fù)債情況，銀行按揭崗應(yīng)配合應(yīng)收帳款核 算崗建立按揭擔(dān)保量的動態(tài)記錄， 定期知會公司領(lǐng)導(dǎo)、 財務(wù)部及各業(yè)務(wù)部門領(lǐng)導(dǎo)， 并至少每半年向集團總部報送一次。4.5.3 應(yīng)收帳款核算崗應(yīng)對應(yīng)收帳款的發(fā)生、回收等情況進行及時跟蹤及按 時作出帳務(wù)處理，并每月按帳齡及責(zé)任人編制應(yīng)收帳款分析表，向本單位領(lǐng)導(dǎo)、 財務(wù)部及各業(yè)務(wù)部門領(lǐng)導(dǎo)、 各責(zé)任人報送。應(yīng)收帳款的帳齡應(yīng)至少分為 3 個月以 內(nèi)、3-6 個月、 6-12 個月、 1-2 年、2-3 年、3 年以上六個時段。各單位可根據(jù) 管理需要及合同條款，對以上帳齡再進行細分。

13、4.5.4 銷售業(yè)務(wù)部門至少每季度制定收款計劃，并聯(lián)合財務(wù)部對計劃執(zhí)行情 況進行動態(tài)跟蹤； 銷售業(yè)務(wù)部門應(yīng)至少每季度對計劃完成情況進行分析， 并將分 析報告提交財務(wù)部核實、 簽署意見后，報送公司領(lǐng)導(dǎo)、 財務(wù)部及各業(yè)務(wù)部門領(lǐng)導(dǎo)。各單位應(yīng)按計劃完成情況對相關(guān)責(zé)任部門進行考核4.5.5 各單位對帳齡超過 1 年的應(yīng)收帳款，應(yīng)列為遺留問題，并由法律部門 參與催收； 對逾期超過十八個月、 單個客戶欠款或由于同個項目同種原因欠款累 計超過 100 萬元的，應(yīng)成立由法律、銷售業(yè)務(wù)、財務(wù)部門有關(guān)人員組成的清欠 小組專門負(fù)責(zé)催收。4.5.6 各單位財務(wù)部應(yīng)定期或至少每年年度終了， 對應(yīng)收帳款進行全面清查， 對帳

14、齡過長（一般為 3 年以上）已采取多種措施，確實無法收回的款項，應(yīng)由銷 售部門確認(rèn)、 法律部門出具詳細說明、 本單位總經(jīng)理簽字， 報董事會及當(dāng)?shù)囟悇?wù) 主管部門批準(zhǔn)后作壞帳損失處理，并設(shè)置壞帳登記簿對其進行登記。5其他規(guī)定集團下屬各地產(chǎn)公司務(wù)必按此辦法對銷售應(yīng)收帳款進行管理， 并可根據(jù)自身 實際情況， 制定具體的實施細則。 如在執(zhí)行過程中， 本管理辦法與實際情況有不 適合之處，各公司可根據(jù)實際情況作相應(yīng)修改之請示， 報送總部財務(wù)管理部核實， 由分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可實施。 總部財務(wù)管理部應(yīng)及時對本管理辦法與實際情況不 適合之處進行修訂。萬科企業(yè)股份有限公司二OO年九月三十日關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)萬科企業(yè)股份有限公

15、司資產(chǎn)減值準(zhǔn)備及損失處理的內(nèi)部控制制 度的通知 （閱讀： 175） （2001-8-22）萬字【 2000 】022 號集團各單位、總部各部（室）：根據(jù)財政部股份公司會計制度有關(guān)會計處理問題補充規(guī)定（財會字（1999 ）35 號）和中國證監(jiān)會關(guān)于上市公司作好各項資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等有關(guān)事 項的通知的要求，結(jié)合本公司的實際情況，為有效防范和化解資產(chǎn)損失風(fēng)險， 規(guī)范有關(guān)計提壞賬準(zhǔn)備、 短期投資跌價準(zhǔn)備、 存貨跌價準(zhǔn)備和長期投資減值準(zhǔn)備 （統(tǒng)稱“資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”）的會計核算方法，特制訂資產(chǎn)減值準(zhǔn)備及損失處理 的內(nèi)部控制制度 ，并經(jīng)公司第十屆董事會第六次會議審議通過。 現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)此內(nèi)部 控制制度，望各單位遵照執(zhí)行

16、。特此通知。萬科企業(yè)股份有限公司二000年三月二日萬科企業(yè)股份有限公司關(guān)于資產(chǎn)減值準(zhǔn)備及損失處理的內(nèi)部控制制度一、總則根據(jù)股份有限公司會計制度 及其補充規(guī)定和中國證監(jiān)會 關(guān)于上市公司 做好各項資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等有關(guān)事項的通知 的有關(guān)規(guī)定， 為正確反映公司財務(wù)狀 況及經(jīng)營成果， 規(guī)范資產(chǎn)減值和損失處理的計提與核銷， 現(xiàn)對壞賬準(zhǔn)備、 短期投 資跌價準(zhǔn)備、存貨跌價準(zhǔn)備和長期投資減值準(zhǔn)備（統(tǒng)稱“資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”）制訂 以下控制制度。二、計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的會計政策1、壞賬準(zhǔn)備（1）公司于中期期末及年末對“應(yīng)收賬款”和“其他應(yīng)收款（含聯(lián)營公司 往來）”按賬齡分析法計提壞賬準(zhǔn)備，壞賬準(zhǔn)備的核算采用“備抵法”；（2

17、）計提壞賬準(zhǔn)備的規(guī)定比例為：賬齡 1 年（含 1 年，以下類推）以內(nèi)按 期末余額的 1%計提；賬齡 1-3 年按期末余額的 5%提?。毁~齡 3 年以上，按期 末余額的 30% 提取；（3）有確實情況表明某項應(yīng)收款項將產(chǎn)生的壞賬大于已提取壞賬準(zhǔn)備，公 司應(yīng)對該應(yīng)收款項補充計提壞賬準(zhǔn)備。 補充計提壞賬準(zhǔn)可根據(jù)債權(quán)單位的財務(wù)狀 況及現(xiàn)金流量、存在的爭議訴訟、可掌握的質(zhì)押資產(chǎn)狀況等作出。2、短期投資跌價準(zhǔn)備（1）公司于中期期末及年末，按“成本與市價孰低法”，對短期投資計提 “短期投資跌價準(zhǔn)備”；（2 ）市價應(yīng)按 6 月 30 日及 12 月 31 日市場價格為準(zhǔn)，如逢節(jié)假日，應(yīng)以 節(jié)假日前一交易日市價

18、為準(zhǔn)；（3）短期投資跌價準(zhǔn)備應(yīng)以單項投資為單位，按其期末市價低于其成本的 差額計提。3、存貨跌價準(zhǔn)備（1）公司應(yīng)于中期期末及年末按與可變現(xiàn)凈值低于成本的差額計提存貨跌 價準(zhǔn)備；（2）存貨跌價準(zhǔn)備應(yīng)按單項存貨提?。唬?）對于計提存貨跌價準(zhǔn)備的單位，應(yīng)提供詳細的測算方法及說明。對數(shù) 額較大的，還應(yīng)詳細提供存貨的形成過程及原因，及相關(guān)業(yè)務(wù)改進方案；（4）可變現(xiàn)凈值測算依據(jù)可以是：最近銷售市價、周邊同檔次樓盤市價、 預(yù)計未來現(xiàn)金流量等。4、長期投資減值準(zhǔn)備（1）中期期末或年末，如果由于被投資單位市價持續(xù)下跌或經(jīng)營狀況持續(xù) 惡化等原因， 導(dǎo)致可收回金額低于賬面價值的， 并且這種價值的可預(yù)計的未來期 間難

19、以恢復(fù)，應(yīng)將可收回金額低于長期投資賬面價值的差額作為長期投資減值準(zhǔn) 備；（2）長期投資減值準(zhǔn)備應(yīng)按每項長期投資分別計算；（3）長期投資的可收回金額測算的參考依據(jù)可以是：最近成交價、單位凈 資產(chǎn)、合同意向價等。三、資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的計提程序1、中期期末或年末， 公司總部及所屬子公司應(yīng)按本制度第二項 “會計政策” 的規(guī)定，計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備， 并提交關(guān)于計提資產(chǎn)減值的相關(guān)資料， 由公司管理 層審核后列入會計報表；2、管理層應(yīng)按要求向董事會提交公司減值準(zhǔn)備的書面報告，詳細說明減值 準(zhǔn)備的依據(jù)、方法、比例及數(shù)額、對公司財務(wù)狀況及經(jīng)營成果的影響等，經(jīng)董事 會決議后實施。四、已計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的資產(chǎn)核銷辦法1、

20、應(yīng)收款項： 公司對有確鑿證據(jù)表明確實無法收回的應(yīng)收款項，如債務(wù)單位撤消、破產(chǎn)、 資不抵債、 現(xiàn)金流量嚴(yán)重不足、 質(zhì)押物損毀減值等， 可以核銷該應(yīng)收款項及提取 的壞賬準(zhǔn)備， 具體辦法為：由各經(jīng)營單位向集團管理層報送申請核銷應(yīng)收款項的 報告，逐筆列示申請核銷的應(yīng)收款項情況及已提壞賬準(zhǔn)備情況， 如果申請核銷數(shù) 額在該筆應(yīng)收款已計提的壞賬準(zhǔn)備之內(nèi)， 或雖然大于已計提的壞賬準(zhǔn)備但該筆核 銷數(shù)額在 20 萬元以內(nèi)，由集團管理層審批后報董事長批準(zhǔn)；如果申請核銷數(shù)額 大于該筆應(yīng)收款項已計提的壞賬準(zhǔn)備且該筆申請核銷金額在 20 萬元以上，由該 經(jīng)營單位報集團管理層、董事長審批后報董事會批準(zhǔn)。2、長期投資：任何已計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的、 對集團聯(lián)營單位的長期投資處理、 核銷， 均需 報董事會批準(zhǔn)對已計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的股票、 債券長期投資， 如果出售折價在已計提資產(chǎn) 減值準(zhǔn)備之內(nèi)， 由管理層報董事長批準(zhǔn)， 如果出售折價超過已計提的資產(chǎn)減值準(zhǔn) 備，需報董事會審批。3、短期投資：出售已計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的短期投資， 如出售折價在已計提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 之內(nèi)，由管理層決定處理； 如果出售折價超出已計提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備， 由管理層 報董事長批準(zhǔn)。4、存貨：出售已計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的存貨，如出售折價在已計提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備之 內(nèi)，由管理層決定處理； 如果出售折價超出已計提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備， 超出金額在