廣元市工農(nóng)片區(qū)整體城鎮(zhèn)化建設(shè)項目PPP項目(最終)(1)(1)(1)(共34頁)

1、廣元市工農(nóng)片區(qū)整體(zhngt)城鎮(zhèn)化建設(shè)工程PPP項目(xingm)實(shí)施方案編制單位：廣元市利州區(qū)安居工程建設(shè)(jinsh)公司 代理機(jī)構(gòu)：廣元市利州區(qū)公共資源交易服務(wù)中心 編制時間：二O一五年十月編 制 說 明關(guān)于項目名稱，本PPP項目名稱為廣元市工農(nóng)片區(qū)整體城鎮(zhèn)化建設(shè)項目。廣元市工農(nóng)組團(tuán)棚戶區(qū)改造項目是廣元市人民政府、利州區(qū)人民政府批復(fù)同意的棚戶區(qū)改造工程，由廣元海和洋實(shí)業(yè)有限公司承擔(dān)開發(fā)建設(shè)。根據(jù)工農(nóng)棚戶區(qū)改造總體規(guī)劃，項目城區(qū)內(nèi)不僅包括拆遷、安置(nzh)、還建工程，還包括配套的醫(yī)院、學(xué)校、市場、垃圾處理場、道路、綠化、管網(wǎng)等大量公益設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，工農(nóng)組團(tuán)棚戶區(qū)改造工程實(shí)際是一

2、項整體城鎮(zhèn)化建設(shè)工程，為與農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行融資貸款政策相符，擬將工農(nóng)組團(tuán)棚戶區(qū)以工農(nóng)片區(qū)整體城鎮(zhèn)化建設(shè)PPP項目進(jìn)行包裝和實(shí)施。關(guān)于項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)，為滿足融資條件，即國有控股(kn )企業(yè)才有資格向農(nóng)發(fā)行申請貸款，項目公司股權(quán)設(shè)置為：國有公司認(rèn)繳股份占51%，社會資本方認(rèn)繳股份占49%，項目公司即為國有控股企業(yè)。關(guān)于(guny)項目風(fēng)險，本項目前期實(shí)際為廣元海和洋實(shí)業(yè)有限公司投資建設(shè)，項目內(nèi)部潛在的所有風(fēng)險由廣元海和洋公司承擔(dān)，本項目實(shí)施過程中，銀行融資貸款由項目公司以土地和資產(chǎn)提供全額抵押擔(dān)保，項目區(qū)域內(nèi)拆遷、安置后整理的土地由政府進(jìn)行出讓，其出讓收益覆蓋項目全部貸款本息。本PPP項目編制過程

3、中充分考慮了銀行融資貸款條件。項目所涉及的醫(yī)院、學(xué)校、市場、道路等公益設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容，也是工農(nóng)棚戶區(qū)改造規(guī)劃中必須實(shí)施的內(nèi)容，項目公司在政府的監(jiān)督指導(dǎo)下，有序推進(jìn)工農(nóng)組團(tuán)棚戶區(qū)改造順利完成。目 錄TOC o 1-2 h u HYPERLINK l _Toc6942 一、項目(xingm)概況 PAGEREF _Toc6942 1 HYPERLINK l _Toc9881 （一）項目名稱 PAGEREF _Toc9881 1 HYPERLINK l _Toc14884 （二）項目(xingm)基本情況 PAGEREF _Toc14884 1 HYPERLINK l _Toc27844 二

4、、項目實(shí)施(shsh)機(jī)構(gòu) PAGEREF _Toc27844 6 HYPERLINK l _Toc8078 （一） 運(yùn)營模式 PAGEREF _Toc8078 17 HYPERLINK l _Toc12255 （二）項目公司股權(quán)情況 PAGEREF _Toc12255 17 HYPERLINK l _Toc10954 三、采用PPP模式運(yùn)行的必要性和可行性 PAGEREF _Toc10954 17 HYPERLINK l _Toc1184 （一） 采用PPP模式運(yùn)作的必要性 PAGEREF _Toc1184 17 HYPERLINK l _Toc27852 （二）項目運(yùn)用PPP模式運(yùn)作的可行

5、性 PAGEREF _Toc27852 18 HYPERLINK l _Toc4850 (三)項目運(yùn)作的目標(biāo)和意義 PAGEREF _Toc4850 19 HYPERLINK l _Toc1389 四、風(fēng)險分配基本框架 PAGEREF _Toc1389 19五、項目的運(yùn)作方式20 HYPERLINK l _Toc29878 六、采購方式 PAGEREF _Toc29878 22 HYPERLINK l _Toc23237 （一）項目投資人 PAGEREF _Toc23237 22 HYPERLINK l _Toc18305 (二)投資人的資格條件 PAGEREF _Toc18305 22 HY

6、PERLINK l _Toc194 七、交易結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc194 22 HYPERLINK l _Toc531 (一)項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc531 22 HYPERLINK l _Toc13461 (二)項目回報機(jī)制22 HYPERLINK l _Toc158 (三)相關(guān)配套安排22 HYPERLINK l _Toc7425 八、項目合同體系 PAGEREF _Toc7425 22 HYPERLINK l _Toc1235 (一)特許經(jīng)營協(xié)議關(guān)鍵條款22 HYPERLINK l _Toc6943 (二)合資合同關(guān)鍵條款22 HYPERLINK l _Toc8

7、417 九、項目管理23 HYPERLINK l _Toc24539 十、財務(wù)評價24 (一)政府購買服務(wù)的金額24 (二)購買服務(wù)需要出讓的土地面積估算25 (三)財務(wù)評價結(jié)論25 HYPERLINK l _Toc657 十一、項目的監(jiān)管體系26 HYPERLINK l _Toc29592 (一)履約(lyu)監(jiān)管26 HYPERLINK l _Toc16911 (二)行政(xngzhng)監(jiān)管26 HYPERLINK l _Toc1680 （三）公眾(gngzhng)監(jiān)管26十二、報名時間、地點(diǎn)和資格預(yù)審文件的獲取26十三、資格審查申請文件的27十四、其他說明27十五、聯(lián)系方式27 - 2

8、9 - 廣元市工農(nóng)片區(qū)整體(zhngt)城鎮(zhèn)化建設(shè)PPP項目實(shí) 施 方 案一、項目(xingm)概況（一）項目名稱廣元市工農(nóng)片區(qū)整體城鎮(zhèn)化建設(shè)PPP項目(xingm)（以下簡稱“本項目”）（二）項目基本情況 1、 項目概述廣元市地處川陜甘三省結(jié)合部，素有 “蜀北重鎮(zhèn)”、“川北門戶”之稱，既是 川陜革命根據(jù)地的重要組成部分，又是“古蜀道難”、“三國古跡”、“女皇故鄉(xiāng)”等旅游開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域，還享有“中國溫泉之鄉(xiāng)”的美譽(yù)，項目區(qū)已經(jīng)建成的 “女皇溫泉”就是其中之一。同時也是四川省唯一一個納入低碳試點(diǎn)城市和國家 新一輪扶貧開發(fā)重點(diǎn)城市之一。根據(jù)秦巴山片區(qū)區(qū)域發(fā)展與扶貧攻堅規(guī)劃(2011-2020 年)，

9、秦巴山區(qū)被納入國家扶貧規(guī)劃范圍，地處秦巴山區(qū)的廣元市由此迎來了扶貧開發(fā)和促進(jìn)人口 向城鎮(zhèn)集聚的發(fā)展機(jī)遇。2011年，廣元市政府、利州區(qū)政府批復(fù)同意對工農(nóng)片區(qū)實(shí)行組團(tuán)棚戶區(qū)改造，通過招商模式確定由廣元海和洋實(shí)業(yè)有限公司承擔(dān)開發(fā)建設(shè)。工農(nóng)組團(tuán)棚戶區(qū)改造實(shí)際是一項整體城鎮(zhèn)化建設(shè)工程，通過5年的開發(fā)建設(shè)，已完成安居還建房15萬平方米，修建安居房1500多套，拆遷安置396戶，修建商業(yè)鋪面4.5萬平方米，修建公路5公里，綠化環(huán)境2萬平方米。根據(jù)項目整體規(guī)劃，項目區(qū)域內(nèi)大量公益設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目尚未開工建設(shè)，包括剩余拆遷安置，學(xué)校、醫(yī)院、綜合市場、垃圾處理場、公共健身及避難場所、道路、水電氣管網(wǎng)、環(huán)境

10、綠化等，擬投資13.5億元。 2、 項目(xingm)規(guī)模及主要(zhyo)建設(shè)內(nèi)容(nirng) （1）項目規(guī)模投資規(guī)模項目總投資 135016.24 萬元。項目用地規(guī)模本項目涉及區(qū)域范圍2434.86畝。項目建設(shè)占地503.57畝。表 1-1項目用地情況一覽表序號項目名稱項目占地（畝）備注11 號道路6.67新增占地來源于本次征地22 號道路1.63新增占地來源于本次征地33 號道路1.42新增占地來源于本次征地44 號道路16.31新增占地來源于本次征地55 號道路4.64新增占地來源于本次征地66 號道路2.86新增占地來源于本次征地77 號道路7.97新增占地來源于本次征地8 醫(yī)療衛(wèi)

11、生設(shè)施76.76新增占地來源于本次征地9 文化教育設(shè)施99.99新增占地來源于本次征地 10 便民商業(yè)設(shè)施9.01新增占地來源于本次征地11 生態(tài)環(huán)境設(shè)施276.31新增占地來源于區(qū)域范圍內(nèi)其他批次建設(shè)用地12合計 503.57 （2）主要建設(shè)(jinsh)內(nèi)容拆遷安置(nzh)工程A、拆遷。根據(jù)四川省人民政府的批文，本項目將對 2434.86 畝土地進(jìn)行征收， 涉及千佛村、蓮花村、東屏社區(qū)、蓮花池社區(qū)等村組 629戶（1955人）農(nóng)民， 拆遷房屋面積138340，將全部進(jìn)行拆遷、安置和補(bǔ)償(bchng)。具體內(nèi)容情況見下表：表 1-2拆遷安置工程一覽表序號名稱單位數(shù)據(jù)1征收土地面積畝2434

12、.862 拆遷人數(shù)人19553 拆遷戶數(shù)戶 6294拆遷房屋補(bǔ)償面積 138340B、安置。采取貨幣化安置的方式對 629戶（1955人）農(nóng)民進(jìn)行安置。新建工程(gngchng)A、道路(dol)工程 新建道路(dol) 6.02km，涉及七條區(qū)間道路，寬為 4.6m。具體建設(shè)內(nèi) 容見下表：表 1-3道路工程一覽表序號名稱單位長度備注11 號道路m966.75寬 4.6m，規(guī)劃占地 6.67 畝22 號道路m236.88寬 4.6m，規(guī)劃占地 1.63 畝33 號道路m206.13寬 4.6m，規(guī)劃占地 1.42 畝44 號道路m2363.88寬 4.6m，規(guī)劃占地 16.31 畝55 號道路

13、m672.97寬 4.6m，規(guī)劃占地 4.64 畝66 號道路m414.59寬 4.6m，規(guī)劃占地 2.86 畝77 號道路m1154.82寬 4.6m，規(guī)劃占地 7.97 畝8合計m6016.02規(guī)劃占地面積 41.5 畝B、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施工程（工農(nóng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院）新建衛(wèi)生院 1 所，總用地面積為 76.76 畝，總建筑面積為 37973.48。詳見 下表：表 1-4醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施工程一覽表序號項目單位規(guī)模備注1規(guī)劃用地面積51173.10規(guī)劃占地 76.76 畝2總建筑面積37973.48框架結(jié)構(gòu)，2-6 層3容積率0.744綠地率30.00%C、文化教育設(shè)施工程（學(xué)校）新建學(xué)校一所，占地面積 99

14、.99 畝，總建筑面積 31973.32。詳見下表： 表 1-5 文化教育設(shè)施工程一覽表序號項目單位規(guī)模備注1規(guī)劃用地面積66658.28規(guī)劃占地 99.99 畝2總建筑面積31973.321-5 層框架結(jié)構(gòu)2.1地上建筑面積27733.322.2地下建筑面積4240.003容積率0.424綠化率0.38 D、便民商業(yè)設(shè)施工程(gngchng)（農(nóng)貿(mào)市場）新建便民商業(yè)設(shè)施(shsh)（農(nóng)貿(mào)市場）總用地 9.01 畝，總建筑(jinzh)15078.17。詳見下表： 表 1-6便民商業(yè)設(shè)施工程一覽表序號項目單位規(guī)模備注1規(guī)劃用地面積6004.00規(guī)劃占地 9.01 畝2總建筑面積m15078.1

15、73容積率2.514綠地率0.35E、生態(tài)環(huán)境設(shè)施工程 新建生態(tài)環(huán)境設(shè)施占地 276.31 畝，含綠化景觀、道路及廣場鋪裝、照明及配套管網(wǎng)。詳見下表：表 1-7生態(tài)環(huán)境設(shè)施工程一覽表序號項目費(fèi)用及名稱單位數(shù)量單位指(元)1草坪128944.53502一般景觀樹株128944603建筑小品處3020004休閑廊庭30018005照明路燈柱20022006庭院燈柱30015007給水管 150PVC米20002208800 混泥土雨水管米200012009室外電纜米200032010180kva 專變及低壓配電套118000011花崗石地面鋪裝30038012休閑步道400035013平基土石方1

16、84206.47453、 項目(xingm)建設(shè)期 擬建項目(xingm)建設(shè)期為 3 年，即 2015 年 10 月-2018 年 10 月。 2015 年10 月2015 年11 月完成(wn chng)前期準(zhǔn)備。 2015 年 10 月2015 年 12 月完成招投標(biāo)工作。 2016 年 1 月2018 年 9 月完成工程建設(shè)。 2018 年 9 月2018 年 10 月竣工驗收。表 1-8項目建設(shè)計劃進(jìn)度表建設(shè)內(nèi)容2015 年2016 年2017 年2018 年1012 月16 月712 月16 月712 月19 月10 月前期準(zhǔn)備招投標(biāo)施工階段竣工驗收階段4、資金籌措 （1）項目(x

17、ingm)總投資 135016.24 萬元，其中：拆遷補(bǔ)償費(fèi) 89078.89萬元，工程建設(shè)費(fèi) 31511.64萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 4424.51萬元，預(yù)備費(fèi) 10001.20萬元。投資(tu z)估算詳見表1-9至 表1-14表1-9表1-10 表1-11表1-12表1-13表1-14表1-15 投資(tu z)估算總表5、項目(xingm)進(jìn)展情況本項目已分別完成發(fā)改行政主管部門可研報告(bogo)批復(fù)、建設(shè)行政主管部門初步設(shè)計批復(fù)以及環(huán)保行政主管部門環(huán)評報告批復(fù)。二、項目(xingm)實(shí)施機(jī)構(gòu)（一） 運(yùn)營模式 該項目采用PPP模式實(shí)施，由政府委派安居工程建設(shè)公司（代表政府方）與社會資

18、本方共同發(fā)起組建廣元市工農(nóng)片區(qū)整體城鎮(zhèn)化建設(shè)PPP項目公司。（二）項目公司 項目公司注冊資本金1億元，其中社會資本方認(rèn)繳出資4900萬元，占49%股份，國有公司認(rèn)繳出資5100萬元，占 51 %股份。項目公司按公司法規(guī)范營運(yùn)，制定章程，章程中約定政府享有一票否決權(quán)。成立董事會、監(jiān)事會、經(jīng)營層等管理機(jī)構(gòu)，承擔(dān)工農(nóng)片區(qū)整體城鎮(zhèn)化建設(shè)和運(yùn)營。三、采用PPP模式運(yùn)行的必要性和可行性（一） 采用PPP模式運(yùn)作的必要性1、PPP模式更能夠?qū)崿F(xiàn)政府、社會與企業(yè)的“多贏”。對政府來講，不僅可以減輕政府債務(wù)負(fù)擔(dān)，減緩地方融資平臺壓力，還能有效促進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變，減少對微觀事務(wù)的參與，騰出更多的精力放到規(guī)劃和監(jiān)管上

19、。對企業(yè)來講，可以降低參與公共領(lǐng)域項目的門檻，拓寬了私營企業(yè)發(fā)展空間，進(jìn)一步激發(fā)非公有制經(jīng)濟(jì)的活力。對社會來講，通過“讓專業(yè)的人做專業(yè)的事”，能夠提高公共產(chǎn)品供給效率。當(dāng)前財政資金(ci zhn z jn)不能滿足建設(shè)需要。 整體城鎮(zhèn)化建設(shè)屬于社會公共性事業(yè)(shy)，PPP可以打破以前財政不足給公共項目投資帶來的種種限制，PPP不需要政府部門馬上(mshng)提供項目的整個資金，它可以使整個建設(shè)的成本分?jǐn)偟巾椖康牟煌A段。通過拉長支付期限，可以平滑財政支出，緩解政府在短期內(nèi)的投資壓力，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的步伐。提高城鎮(zhèn)化建設(shè)效率和經(jīng)驗。 在市場競爭機(jī)制下引入社會投資人，可以實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置

20、，充分發(fā)揮社會投資人的專業(yè)分工優(yōu)勢，利用其成功技術(shù)和管理經(jīng)驗，提高整體城鎮(zhèn)化建設(shè)設(shè)施資源的使用效率和經(jīng)濟(jì)效益。（二）項目運(yùn)用PPP模式運(yùn)作的可行性 1、城鎮(zhèn)化建設(shè)市場化運(yùn)作的政策環(huán)境比較成熟。國家及其各部委相繼出臺了有關(guān)鼓勵和允許社會資本參與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)營的政策。黨的十八屆三中全會提出，允許社會資本通過特許經(jīng)營等方式參與城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和運(yùn)營。由于地方政府債務(wù)不斷增加，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，現(xiàn)行的資金籌集模式已難以為持。全面深化城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資體制改革，建立政府、企業(yè)、社會資本多元化投入機(jī)制，是形勢所迫、大勢所趨。近年來，社會各界有關(guān)利用PPP模式推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的呼聲不斷。目前

21、，國家層面正在大力推廣PPP模式，財政部和國家發(fā)改委都下發(fā)了推廣PPP模式的政策文件。四川省財政廳也出臺了有關(guān)PPP模式的政策。這些都為市政(shzhng)公用事業(yè)的市場化運(yùn)作提供了較為成熟的政策環(huán)境。 2、有眾多的社會投資人在城市市政公用行業(yè)(hngy)中有運(yùn)作PPP的經(jīng)驗 城鎮(zhèn)化建設(shè)工程是一項復(fù)雜的工程,是重大的民生工程和發(fā)展工程。涉及環(huán)節(jié)及利益方較多,需要改造資金量龐大,傳統(tǒng)的融資方式即政府投資和銀行貸款。但面對如此多的城鎮(zhèn)化建設(shè)項目同時進(jìn)行,傳統(tǒng)的融資模式已不能滿足。國內(nèi)城鎮(zhèn)化建設(shè)的市場化逐漸發(fā)展成熟，以往采用BT模式實(shí)施整體(zhngt)城鎮(zhèn)化建設(shè)的比較多，國內(nèi)也形成了一批具有整體城

22、鎮(zhèn)化建設(shè)經(jīng)驗的投資人，積累了豐富的資本，其經(jīng)驗可以繼續(xù)在整體城鎮(zhèn)化建設(shè)PPP項目中借鑒。四、風(fēng)險分配基本框架 本項目涉及各類潛在風(fēng)險，按照風(fēng)險分配優(yōu)化、風(fēng)險收益對等和風(fēng)險可控等原則，應(yīng)由最有能力消除、控制或降低風(fēng)險的一方承擔(dān)風(fēng)險。根據(jù)類似PPP項目的實(shí)踐經(jīng)驗，建議項目風(fēng)險按下表進(jìn)行分配：風(fēng)險類型風(fēng)險描述風(fēng)險分配建設(shè)風(fēng)險1完工延誤風(fēng)險造成延誤由項目公司承擔(dān)；不可抗力延誤通過保險規(guī)避風(fēng)險2、建設(shè)成本超支風(fēng)險項目公司承擔(dān)3、工程設(shè)計、建設(shè)質(zhì)量風(fēng)險項目公司承擔(dān)項目管理風(fēng)險和成本超支風(fēng)險4、由于項目公司的管理問題造成項目成本超支。由項目公司承擔(dān)：項目公司應(yīng)通過加強(qiáng)管理提高效率以降低這類風(fēng)險。5、由于項目

23、拆遷戶要求提高導(dǎo)致拆遷成本超支。設(shè)計根據(jù)直接成本因素來調(diào)整服務(wù)價格的公式，由政府方與項目公司共同承擔(dān)此類風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險6、通貨膨脹、利率變化由政府方與項目公司共同承擔(dān)此類風(fēng)險7、項目融資貸款風(fēng)險由項目公司社會資本方承擔(dān)8、市場需求變化，導(dǎo)致入住率減少由項目公司承擔(dān)此類風(fēng)險規(guī)劃及法律政策環(huán)境變更9、對項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和日常運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)等方面的要求提高，導(dǎo)致運(yùn)營成本增加。此類風(fēng)險應(yīng)由雙方共同承擔(dān)。一次投入或運(yùn)行費(fèi)用增加在一定范圍內(nèi)由項目公司承擔(dān)，超過后由政府方承擔(dān)。10、對項目公司稅收等方面的法律變更，導(dǎo)致項目公司實(shí)際收入減少。由雙方共同分擔(dān)。在一定范圍內(nèi)的變更由項目公司承擔(dān)，超過后由政府方承擔(dān)。11、政

24、府對項目實(shí)施規(guī)劃調(diào)整由政府方承擔(dān)。不可抗力12、 發(fā)生自燃災(zāi)害等不可抗力事件，致使項目不能或暫時不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。要求項目公司為項目設(shè)施購買財產(chǎn)保險，用以災(zāi)害后項目設(shè)施的修復(fù)。不可抗力期間，雙方各自承擔(dān)風(fēng)險。五、項目(xingm)運(yùn)作方式本項目是以拆遷(chi qin)安置后可開發(fā)土地由政府出讓后的收益作為項目公司的回報。運(yùn)作方式(fngsh)的核心要點(diǎn)（一）土地出讓和間接開發(fā)模式的核心要點(diǎn)是：將本項目拆遷安置后整理(zhngl)的土地扣除道路、綠化、公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施等用地后，獲得的土地通過出讓及開發(fā)后將為政府帶來一定的直接土地出讓收入和間接開發(fā)稅收。除土地出讓帶來直接收入外，未來居住、商業(yè)土地

25、經(jīng)過開發(fā)后還將為政府帶來一定的間接開發(fā)稅收收入和應(yīng)繳納的各項規(guī)費(fèi)收入。項目公司通過獲得出讓地塊及開發(fā)后帶來的直接和間接收益來彌補(bǔ)其建設(shè)投資并獲得合理利潤。 （二）該方式需要重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容 1、項目規(guī)劃立項階段，將項目建設(shè)用地進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃。2、基于項目的建設(shè)進(jìn)度計劃、指定地塊收儲和開發(fā)計劃及市場行情等因素，合理估算指定地塊的價值。 3、項目公司完成項目整體城鎮(zhèn)化建設(shè)工程后，由政府部門進(jìn)行審計和驗收。六、采購方式（一）項目投資人本項目采用招標(biāo)采購或競爭性談判確定社會資本方投資人。 (二)投資人的資格條件1、主體(zht)要求：投資人是依法注冊的獨(dú)立法人實(shí)體。2、資質(zhì)要求：具有(jyu)房地產(chǎn)開發(fā)

26、二級以上資質(zhì)。3、財務(wù)實(shí)力：投資人具有良好的財務(wù)狀況，近三年經(jīng)審計(shn j)的平均凈資產(chǎn)不低于人民幣3億元。 4、技術(shù)能力：投資人具有實(shí)施本項目所需的技術(shù)能力和管理能力。 5、企業(yè)信譽(yù)：投資人應(yīng)具有合法的法律地位，在過去五年內(nèi)沒有嚴(yán)重違約或不良行為。七、交易結(jié)構(gòu)(一)項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu) 項目公司注冊資本金1億元，其中社會資本方認(rèn)繳出資4900 萬元，占49 %股份，國有公司認(rèn)繳出資5100萬元，占 51 %股份。(二)項目回報機(jī)制項目公司完成工程建設(shè)后，政府按照委托代建購買服務(wù)合同，付給項目公司代建資金。(三)相關(guān)配套安排政府部門負(fù)責(zé)項目用地的規(guī)劃、選址、土地征用、拆遷安置、拆遷補(bǔ)償?shù)裙ぷ鳎?/p>

27、費(fèi)用計入項目總投資，由項目公司承擔(dān)。 八、項目合同體系（一）本項目的合同主要為購買(gumi)服務(wù)合同、合資合作合同。政府與項目公司簽署購買代建服務(wù)合同，國有公司與社會資本方簽訂合資合作合同。項目公司接受(jishu)政府及委派的國有公司對項目的全面監(jiān)督管理，并接受政府對項目貸款使用監(jiān)督管理，確保項目貸款資金全部用于項目建設(shè)，同時接受政府職能部門對安全、衛(wèi)生、消防、質(zhì)量等監(jiān)督管理，確保項目運(yùn)行正常。(二)合資合同(h tong)關(guān)鍵條款1、注冊資本和股權(quán)設(shè)置 項目公司注冊資本金1億元，其中社會資本方認(rèn)繳出資 4900萬元，占49 %股份，國有公司認(rèn)繳出資5100 萬元，占51 %股份。項目公司

28、按公司法規(guī)范營運(yùn)，制定章程，章程中約定政府享有否決權(quán)。成立董事會、監(jiān)事會、經(jīng)營層等管理機(jī)構(gòu)，承擔(dān)工農(nóng)整體城鎮(zhèn)化建設(shè)和運(yùn)營。 2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)區(qū)政府的書面同意，任何一方都不得擅自轉(zhuǎn)讓其在項目公司中的全部或部分股權(quán)。 3、董事會董事會由3人組成，其中社會資本方委派1人，國有公司委派2人。設(shè)董事長1名，由國有公司委派的董事?lián)?，并?jīng)政府方書面同意。 4、經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)總經(jīng)理由社會資本(zbn)方提名，董事會決定聘任。設(shè)副總經(jīng)理(12名)、總工程師及部門(bmn)負(fù)責(zé)人。5、監(jiān)事會設(shè)監(jiān)事(jin sh)1名，由政府方委派。九、項目管理1、土地使用權(quán)本項目土地使用權(quán)通過出讓方式取得。2、工程建設(shè)項目公司應(yīng)

29、根據(jù)法律、規(guī)范、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計和要求組織項目工程的建設(shè)，并自行承擔(dān)建設(shè)質(zhì)量風(fēng)險、建設(shè)成本超支風(fēng)險以及工程延期風(fēng)險。 3、竣工驗收與審計本項目完成建設(shè)后，應(yīng)及時組織驗收，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。區(qū)財政部門應(yīng)組織財政評審，區(qū)審計部門應(yīng)組織進(jìn)行投資審計。如根據(jù)審計部門的投資審計結(jié)果，項目公司對本項目實(shí)際投資低于投資估算額的9 5，則項目公司應(yīng)以現(xiàn)金形式補(bǔ)足差額。 4、臨時接管如項目公司出現(xiàn)以下違約行為，政府有權(quán)實(shí)施臨時接管： (1) 因管理不善，發(fā)生重大安全事故的； (2) 擅自停業(yè)、歇業(yè)，嚴(yán)重影響到社會公共利益和安全的；(3) 項目建設(shè)(jinsh)未按照政府統(tǒng)一規(guī)劃，擅自進(jìn)行違章建設(shè)；

30、 （4）施工(sh gng)出現(xiàn)重大質(zhì)量問題的； （5）法律、法規(guī)禁止的其他(qt)行為。5、爭議處理方式項目建設(shè)過程中若出現(xiàn)爭議，應(yīng)盡力通過協(xié)商友好解決。協(xié)商不成的，可以采用仲裁的方式解決。十、財務(wù)評價 （一） 政府購買服務(wù)的金額 項目總投資的12%作為項目管理公司的利潤為： 135016.24萬元12%=16201.95萬元。 政府購買服務(wù)的金額為： 135016.24+16201.95=151218.19萬元（二）購買服務(wù)需要出讓的土地面積估算政府采用本項目拆遷征用的土地出讓收益購買本項目服務(wù)金額為151218.19萬元。 本項目建設(shè)地位于工農(nóng)鎮(zhèn)，土地收入?yún)⒄諒V元市國土資源局國有土地使用權(quán)招拍掛出讓成交公示，成交價151.68萬元/畝作參考價，本項目出讓土地于2017年開始出讓，介于近年房地產(chǎn)市場一直處于低迷狀態(tài)，土地價值上升不快，本項目區(qū)域位置比較偏遠(yuǎn)，因此保守估計本項目土地出讓按120萬元/畝計算；償債備付率按1.00推算，需要約1800畝土地的出讓收益作為政府購買本項目服務(wù)費(fèi)用的補(bǔ)貼，才能完全覆蓋本項目的建設(shè)投資