茶園項(xiàng)目前期定位報(bào)告20110126(20) (NXPowerLite)

1、重慶銘騰匯景市場(chǎng)信息(xnx)咨詢有限公司 二0一一年元月共一百三十四頁P(yáng)art.1 重慶(zhn qn)經(jīng)濟(jì)、政策及房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析.3Part.2 南岸區(qū)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析.27Part.3 茶園新區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析.37Part.4 茶園新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析.65Part.5 項(xiàng)目本體分析.85PART.6 項(xiàng)目定位方向及發(fā)展建議.92內(nèi) 容頁 碼CONTENTS共一百三十四頁P(yáng)art.1 重慶經(jīng)濟(jì)(jngj)、政策及房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策分析宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)成交分析共一百三十四頁一、五大中心城市之重慶(zhn qn)研究重慶上海天津北京廣州

2、上海、北京、天津(tin jn)、廣州、重慶被確定為國(guó)家五大中心城市 上海是東部的中心 北京、天津是北方地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)的中心 廣州是珠三角地區(qū)的中心 重慶則是中西部唯一的中心 宏觀經(jīng)濟(jì)分析共一百三十四頁重慶是全國(guó)五大中心城市之一，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌特區(qū)(t q)和長(zhǎng)江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心。2007年6月9日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)報(bào)請(qǐng)國(guó)務(wù)院同意，批準(zhǔn)重慶市和成都市設(shè)立全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，這是中央對(duì)全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、深化改革和加快推進(jìn)西部大開發(fā)的重大戰(zhàn)略部署, 使重慶(zhn qn)建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市有了重大的戰(zhàn)略平臺(tái)。重慶名片中國(guó)最年輕、面積最大、人口最多的直轄市全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革

3、試驗(yàn)區(qū)重慶定位國(guó)家歷史文化名城 長(zhǎng)江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心 現(xiàn)代制造業(yè)基地 西南地區(qū)綜合交通樞紐戰(zhàn)略地位西部的“窗口” 長(zhǎng)江上游的“龍頭”經(jīng)濟(jì)布局向內(nèi)陸地區(qū)拓展的戰(zhàn)略支撐地宏觀經(jīng)濟(jì)分析共一百三十四頁國(guó)民(gumn)生產(chǎn)總值（GDP）:重慶目前GDP、人均GDP雖然是五大(w d)中心城市最低，但年度增幅迅猛。2009年，中國(guó)五大中心城市中，上海以15046億元的國(guó)民生產(chǎn)總值排名第一，其次是北京，人均GDP為11866億元。但從GDP增幅來看，天津、重慶增幅較大，達(dá)14%以上。2009年，中國(guó)五大中心城市人均GDP以廣州為首，達(dá)88800元，但從增幅來看，重慶環(huán)比增幅14.1%，排名第一。宏觀經(jīng)濟(jì)分析

4、共一百三十四頁根據(jù)統(tǒng)計(jì)，重慶人口位居中國(guó)五大中心(zhngxn)城市之最，人口達(dá)3000萬人以上。2009年中國(guó)五大中心(zhngxn)城市城鎮(zhèn)人口人均可支配收入以上海、廣州、北京為首，重慶最低，僅17191元。常住人口及人均可支配收入:重慶常住人口是五大中心城市之最，但由于城市發(fā)展初期，人均可支配收入便低。宏觀經(jīng)濟(jì)分析共一百三十四頁宏觀經(jīng)濟(jì)(hn un jn j)分析房地產(chǎn)發(fā)展(fzhn):重慶在五大中心城市中，2010年市場(chǎng)需求量最大，但成交價(jià)格水平暫與城市定位不吻合，未來發(fā)展空間大。共一百三十四頁宏觀經(jīng)濟(jì)(hn un jn j)總結(jié)近10年來，重慶發(fā)生了翻天覆地的變化，國(guó)務(wù)院根據(jù)(gnj

5、)重慶的城市定位，給了重慶很多優(yōu)惠福利政策，想把重慶建成中國(guó)特大型城市、西部地區(qū)的中心城市、長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心等；目前，繼西部大開發(fā)、年輕直轄市、保稅港區(qū)后，重慶又被定位為重慶五大中心城市之一，且兩江新區(qū)落戶重慶，重慶迎來了新的發(fā)展機(jī)遇，未來發(fā)展?jié)摿薮?；近幾年，重慶房地產(chǎn)成交量均排全國(guó)前二名，市場(chǎng)容量是全國(guó)第一，2010年，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求中，40%由城市化率貢獻(xiàn)，20%由剛性需求及拆遷貢獻(xiàn)，20%由改善性需求貢獻(xiàn)，僅20%由投資、投機(jī)及外地客戶貢獻(xiàn)，前三項(xiàng)需求均為剛性需求，沒有泡沫，可見，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)是屬良性發(fā)展階段，受政策影響小?，F(xiàn)目前重慶建面均價(jià)水平接近7000元/，與其它一線城市相比

6、，有很大的洼地效應(yīng)，目前土地儲(chǔ)備量少，多數(shù)開發(fā)商年底積極拿地，隨著重慶地位的不斷提高及利好政策帶動(dòng)重慶經(jīng)濟(jì)，未來房?jī)r(jià)有快速增長(zhǎng)的潛力。重慶房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭較猛，無泡沫，是真實(shí)的需求市場(chǎng)，增長(zhǎng)潛力較大，因此吸引了全國(guó)前十強(qiáng)開發(fā)企業(yè)及香港、臺(tái)灣一線開發(fā)商聚集重慶，重慶成為投資的熱土。共一百三十四頁2010年調(diào)控政策(zhngc)出臺(tái)的背景10年3月上北深廣四大城市房?jī)r(jià)同比增幅超過50%;房?jī)r(jià)飛漲通貨膨脹全年目標(biāo)實(shí)現(xiàn)困難;投機(jī)氛圍市場(chǎng)心態(tài)已經(jīng)膨脹到瀕臨失控的狀態(tài);經(jīng)濟(jì)過熱11.9%的經(jīng)濟(jì)增速固然喜人，但也有著過熱的隱憂;房地產(chǎn)業(yè)所反映的并不是單一的行業(yè)問題，其涉及到民生，涉及到經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，其折射出

7、了目前全民的膨脹心態(tài)，是一個(gè)(y )社會(huì)穩(wěn)定問題，是一個(gè)(y )經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定問題，更是一個(gè)(y )政治問題！史上最牛調(diào)控!宏觀政策分析共一百三十四頁有保有壓中央調(diào)控政策重慶調(diào)控政策國(guó)務(wù)院：要遏制高房?jī)r(jià)，新“國(guó)10條”出臺(tái)二套房認(rèn)定新標(biāo)準(zhǔn)：認(rèn)房又認(rèn)貸國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過高地區(qū)暫停發(fā)放第三套房貸款國(guó)務(wù)院：推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，時(shí)間未定78家央企被勒令退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，保留16家穩(wěn)定房?jī)r(jià)不力，地方官會(huì)被追則國(guó)稅總局發(fā)布升級(jí)版土地增值稅清算細(xì)則無預(yù)售證不許收定金，10日內(nèi)公布每套房源價(jià)格全面打壓“渝10條”出臺(tái)，主城納稅人購(gòu)買首套房有補(bǔ)助重慶市財(cái)政局：按揭首套房，退4成個(gè)稅重慶高端住宅用地增值稅預(yù)征率上調(diào)至2%9月29

8、日，二次調(diào)控出臺(tái)，五措施再抑房?jī)r(jià)。 重慶版限購(gòu)令：家庭唯一普通房交易契稅減半征。國(guó)十條細(xì)化政策陸續(xù)出臺(tái) 公租房建設(shè)獲力挺重慶市國(guó)土房管局首次明確 完善房產(chǎn)稅征收方案。重慶土地增值稅率從1%上調(diào)到5%。重慶市政府：我市暫停第三套住房貸款。共一百三十四頁1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1.10，國(guó)十一條明確(mngqu)二套房貸首付不低于40%。貸款(di kun)買二套房首付50% 利率1.1倍。4.15，新國(guó)十條加快保障性住房建設(shè)；高檔住房土地增值稅預(yù)征率上調(diào)到2%，交易契稅征收3%；不足5年轉(zhuǎn)讓住房, 征收營(yíng)業(yè)稅。6.4，二套房貸5.15，渝十條核定二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)外

9、地人申請(qǐng)房貸門檻。5.15，兩江新區(qū)兩江新區(qū)正式掛牌成立。9.29，限購(gòu)令黨中央、國(guó)務(wù)院表示要加快發(fā)展公共租賃住房。多數(shù)一線城市家庭限新購(gòu)一套房。重慶停貸第三套房，首套房首付比例提高至30%。2010年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。12.26，加息2010年12月26日起金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。10.20，加息9.17，公租房4月18日為期四天的重慶春交會(huì)閉幕，春交會(huì)共成交各類房屋12761套，環(huán)比09年秋交會(huì)增長(zhǎng)78%；成交面積120.8萬平方米，增長(zhǎng)70%。二手房成交量大幅下降，全面?zhèn)鲗?dǎo)至新房市場(chǎng)；有樓盤在開盤當(dāng)天，出現(xiàn)罕見的

10、零成交。市場(chǎng)表現(xiàn)樓市重大政策、事件六月，重慶樓市出現(xiàn)商品房供應(yīng)量、成交量、成交均價(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，其中首次購(gòu)房者是助推這波行情的主力軍。截至6月28日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月重慶將有40余樓盤同開，其中僅渝北一區(qū)就將推出11新盤。未來3年，全市將建設(shè)3000萬平方米公租房，解決50多萬戶中低收入群眾住房困難。10月全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.2%，重慶房?jī)r(jià)上漲3%。加息，提高了消費(fèi)支出，近千名網(wǎng)友擔(dān)心央行年內(nèi)還會(huì)加息。國(guó)十一條后，2月房市供應(yīng)環(huán)比下降50%，成交量環(huán)比下降32%.2010年政策調(diào)控時(shí)間表與重慶樓市表現(xiàn)宏觀政策分析共一百三十四頁宏觀政策分析(fnx)2006-2010年重慶市商品房供需走勢(shì)單位：萬方

11、“國(guó)八條”1.18“國(guó)六條”1.78“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌特區(qū)”0.79“9.27新政”1.50“政府救市”0.69“市場(chǎng)全面回暖”0.82“4.15新政”0.92“9.29新政”0.84 06年至07年二季度受“國(guó)八條”、銀行貨幣政策的全面收緊，房地產(chǎn)行業(yè)開始出現(xiàn)明顯調(diào)整，供應(yīng)明顯大于需求市場(chǎng)存量大幅增加。07年三季度開始地方政策帶動(dòng)，積壓需求突然釋放成交量猛增。 08年政府先壓后保，三季度起受金融危機(jī)影響，政策全面轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)有回轉(zhuǎn)跡象。全年成交量依然整體下滑。 09年保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，先保后壓，四季度起政策調(diào)控又開始啟動(dòng)。但全年整體量?jī)r(jià)齊升明顯。 10年開始市場(chǎng)持續(xù)回暖，“4.15新政”出臺(tái)進(jìn)行第一輪調(diào)控

12、，5、6月市場(chǎng)調(diào)控顯現(xiàn)，成交量明顯下滑；6月兩江新區(qū)掛牌后，市場(chǎng)再次出現(xiàn)回暖，9月更是達(dá)到頂峰，9月29日晚，國(guó)家緊急出臺(tái)新政，第二輪調(diào)控正式啟動(dòng)。 目前新政對(duì)重慶樓市的效果(xiogu)并不明顯，預(yù)計(jì)春節(jié)后將顯現(xiàn)。近年來政策調(diào)控與重慶樓市變化關(guān)系圖一（供需）共一百三十四頁14近年來政策(zhngc)調(diào)控與重慶樓市變化關(guān)系圖二（量?jī)r(jià)）“國(guó)六條”“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌特區(qū)”“9.27新政”“政府救市”“寬松貨幣政策”“4.15新政”“9.29新政”上升期下行期振蕩期反彈期調(diào)整期 從歷史情況來看，政策調(diào)控可以對(duì)樓市起到明顯作用，07年9.27政策市場(chǎng)下行，09年就是樓市強(qiáng)勢(shì)反彈； 2010年4.15新政出臺(tái)，

13、市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)冷，但由于受通脹預(yù)期影響和兩江新區(qū)等利好刺激，市場(chǎng)迅速回暖； 政府調(diào)控公信力有所下降，但政府本次穩(wěn)定房?jī)r(jià)目的堅(jiān)決，出臺(tái)9.29繼續(xù)(jx)調(diào)控，通過近三個(gè)月觀察對(duì)一線城市效果顯著，對(duì)重慶效果不如4.15政策明顯，需要進(jìn)一步觀察。宏觀政策分析共一百三十四頁宏觀政策總結(jié)(zngji)預(yù)測(cè)2010年出臺(tái)了有史以來最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策，包括房貸政策、二三套房貸政策的收緊、限購(gòu)令等，2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策放松的可能性較小，基本會(huì)延續(xù)2010年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，也不會(huì)出臺(tái)新的更為嚴(yán)厲的政策。重慶房地產(chǎn)政策是“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有抑制”。低端主要針對(duì)公租房，2011年將會(huì)有大量公租房面市

14、，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊(chngj)相對(duì)有限；高端可能出現(xiàn)針對(duì)別墅和大面積戶型征收房產(chǎn)稅，但技術(shù)上仍然存在難點(diǎn)。重慶依然執(zhí)行差別化的房地產(chǎn)政策。 2011年的貨幣政策由09、10年適度寬松的貨幣政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)健的貨幣政策，整體來看，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是很不利的。從政策來講2011年是對(duì)2010年最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)。房產(chǎn)稅仍是人們關(guān)注的焦點(diǎn)，由于實(shí)施技術(shù)難度較大，出臺(tái)的可能性較小。今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要針對(duì)剛性需求、自住需求和改善性需求。本次房地產(chǎn)調(diào)控并未涉及太多商業(yè)地產(chǎn)部分，因此投資投機(jī)需求主要針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，寫字樓、商鋪及商業(yè)公寓。共一百三十四頁宏觀政策總結(jié)(zngji)預(yù)測(cè)房產(chǎn)稅實(shí)施(shsh)

15、預(yù)測(cè)分析房產(chǎn)稅征收方案（流傳）方案征稅方向征收對(duì)象稅率方案一新增高檔房，比如別墅、高端城市公寓等物業(yè)形態(tài)1、對(duì)高檔商品房征收1%房產(chǎn)稅2、采用分段累進(jìn)稅率，超過免稅面積落在前兩套房的部分，稅率為1.5%；超過免稅面積落在第三套的部分，稅率為3%；超過免稅面積落在第四套的部分，稅率為5%；超過免稅面積落在第五套的部分，稅率為10%；超過免稅面積落在第六套或以上的部分，稅率為20%。3、計(jì)入征收房產(chǎn)稅商品房的建筑面積可能為144m2以上，多套房建筑面積實(shí)施累加制，超過200m2也可能被征收房產(chǎn)稅。此外，房產(chǎn)稅稅率可能為房地產(chǎn)當(dāng)年市場(chǎng)價(jià)格的51.5%。方案二存量四套房及以上房屋方案三新增對(duì)比城市均價(jià)

16、高三倍的住房方案四存量和新增非本地戶籍、投機(jī)性購(gòu)房共一百三十四頁方案一：對(duì)高檔(godng)房征收，比如別墅、高端城市公寓等物業(yè)形態(tài)征收行業(yè)影響：若實(shí)施該方案，會(huì)大大影響別墅和大面積高層豪宅客戶投資熱情，重慶此類物業(yè)(w y)投資占比約30-40%；對(duì)該類物業(yè)自住類客戶而言，實(shí)施此方案會(huì)在一定程度上影響客戶積極性和興趣，但不會(huì)大幅影響其需求；對(duì)別墅、豪宅類物業(yè)價(jià)格不會(huì)有太大影響，不會(huì)致使價(jià)格的快速上漲，價(jià)格下降的可能性也很小，這是由市場(chǎng)土地稀缺性導(dǎo)致的；綜合而言，該方案對(duì)別墅、豪宅類物業(yè)成交量影響較大，此類物業(yè)房?jī)r(jià)下降可能性不大。宏觀政策總結(jié)預(yù)測(cè)房產(chǎn)稅實(shí)施預(yù)測(cè)分析實(shí)施可能性最大共一百三十四頁宏

17、觀政策總結(jié)(zngji)預(yù)測(cè)房產(chǎn)稅實(shí)施(shsh)預(yù)測(cè)分析方案二：對(duì)四套房及以上房屋征收行業(yè)影響：該方案會(huì)有效打擊投資、投機(jī)炒房者；該方案在實(shí)施過程中技術(shù)難度較大，若執(zhí)行將會(huì)大幅影響整個(gè)市場(chǎng)成交量（在成交量占比中，三套房以上購(gòu)買約占15%）；該方案的實(shí)施不足以影響房?jī)r(jià)下跌，重慶市場(chǎng)剛性需求面大，真實(shí)需求多。共一百三十四頁方案(fng n)三：對(duì)比城市平均價(jià)格高三倍的住房征收行業(yè)影響： 該方案執(zhí)行技術(shù)難度較大（開發(fā)商簽兩份合約(hyu)或者分拆總價(jià)），可能連同方案一進(jìn)行共同整合，來房產(chǎn)稅征收對(duì)象。宏觀政策總結(jié)預(yù)測(cè)房產(chǎn)稅實(shí)施預(yù)測(cè)分析共一百三十四頁方案四：對(duì)非本地戶籍(hj)投機(jī)性購(gòu)房征收行業(yè)影響：

18、 此方案易實(shí)施，若實(shí)施，對(duì)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限， 2010年外地客戶(k h)占重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)整體客源15%左右。宏觀政策總結(jié)預(yù)測(cè)房產(chǎn)稅實(shí)施預(yù)測(cè)分析共一百三十四頁1、上述方案有兩大特點(diǎn)：其一是征稅對(duì)象為高檔商品住房；其二，將新增住宅作為首選的征稅對(duì)象。2、房產(chǎn)稅的征收不僅有利抑制過旺需求，所得稅收還可用于保障房建設(shè)、調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。3、樓市中有情緒，情緒會(huì)影響房?jī)r(jià)，富人可能不在意這點(diǎn)稅，但怕由此引起的房?jī)r(jià)下跌。4、征收房產(chǎn)稅是優(yōu)化房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)必須(bx)的環(huán)節(jié)，但若不減少其他環(huán)節(jié)的稅收，則有加重稅負(fù)之嫌。5、重慶對(duì)高檔商品住房開征房產(chǎn)稅，從短期來看，對(duì)于抑制高檔商品房消費(fèi)會(huì)有一定作用。但從長(zhǎng)

19、期來看，重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于發(fā)展的上升期，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，商品房的剛性需求依然很大，針對(duì)高檔商品房開征房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)大勢(shì)不會(huì)造成太大影響。宏觀政策總結(jié)(zngji)預(yù)測(cè)房產(chǎn)稅實(shí)施預(yù)測(cè)影響共一百三十四頁宏觀市場(chǎng)(shchng)分析2008年2009年2010年同比09年同比08年供應(yīng)面積(萬平米)1982.891824.352095.11+15%+6%成交面積(萬平米)1268.882434.832239.45-8%+76%批售比1.560.750.94+25%-40%成交均價(jià)(元/平米)399243095962+38%+49%成交套數(shù)（套）134615263640241265-8%+

20、79%成交金額（億元）506.531049.281335.19+27%+164%-8%成交(chng jio)面積同比09年（萬平米）成交套數(shù)同比09年（套）成交金額同比09年（億元）-8%+27% 重慶市主城區(qū)2010年市場(chǎng)整體成交面積2239.45萬方，同比09年+-8%，同比08年+76%； 成交金額1335.19億元，同比09年+27%，同比08年+164%； 成交均價(jià)5962元/（套內(nèi)7197元/），同比09年+27% ，同比08年+164%；其中純住宅（不含經(jīng)適房）套內(nèi)單價(jià)7436元/。 本年度整體市場(chǎng)“量跌價(jià)漲”。2010年市場(chǎng)回顧共一百三十四頁宏觀市場(chǎng)(shchng)分析201

21、0年重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)新增供應(yīng)(gngyng)2100.07萬，較2009年同比上漲15.1%，較08年上漲6%。上半年受09年市場(chǎng)調(diào)整影響，新增供給較少，下半年在需求的持續(xù)拉動(dòng)下明顯回升，三北區(qū)、九龍坡區(qū)、沙區(qū)及南岸區(qū)是新增供給的主力區(qū)域，所占比重均高于10%。 2010年市場(chǎng)新增供應(yīng)分析供應(yīng)市場(chǎng)：需求市場(chǎng)拉動(dòng)，2010年整體供應(yīng)高位運(yùn)行。共一百三十四頁 2010年重慶市主城區(qū)商品房銷售面積2239.45萬，較2009年同比減少8%，較08年上漲76%。 歷史成交情況來看，政策調(diào)控可以對(duì)樓市起到明顯作用，07年重慶成為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌特區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展；08年受07年9.27政策影響市場(chǎng)下行，

22、跌入低谷；09年政府(zhngf)救市，樓市強(qiáng)勢(shì)反彈，全年整體量?jī)r(jià)齊升明顯； 10年開始市場(chǎng)持續(xù)回暖。9月29日晚，國(guó)家緊急出臺(tái)新政，第二輪調(diào)控正式啟動(dòng)。目前新政對(duì)我市影響并不明顯，預(yù)計(jì)春節(jié)后將顯現(xiàn)。同比-8%宏觀市場(chǎng)(shchng)分析2010年市場(chǎng)需求分析供應(yīng)市場(chǎng)：宏觀政策對(duì)重慶有保有壓，市場(chǎng)需求不減，全年成交仍居高位。共一百三十四頁宏觀(hnggun)市場(chǎng)分析 從表中看到， 2010年商品房?jī)r(jià)格較09年大幅增長(zhǎng)，全年成交均價(jià)5962元/（套內(nèi)7197元/），同比09年增長(zhǎng)38%，同比08年增長(zhǎng)49%。 2010年4月受春季房交會(huì)的影響，成交價(jià)格達(dá)6113元/。 5月成交均價(jià)下降至4995

23、元/，主要是由于在新政影響下，部分樓盤小幅降價(jià)促銷。 6月開始，房?jī)r(jià)連續(xù)持續(xù)上漲，12月更是達(dá)到歷史(lsh)以來最高。同比+38%2010年商品房成交價(jià)格分析供應(yīng)市場(chǎng)：2010年市場(chǎng)價(jià)格隨城市地位的提升開始一路小跑，宏觀政策影響小共一百三十四頁宏觀市場(chǎng)(shchng)總結(jié)供應(yīng)(gngyng)：2010年重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)新增供應(yīng)2095.11萬，較2009年同比上漲15%，較08年上漲6%。需求：2010年重慶市主城區(qū)商品房銷售面積2239.45萬，較2009年同比減少8%，較08年上漲76%。價(jià)格：2010年商品房?jī)r(jià)格較09年大幅增長(zhǎng)，全年成交均價(jià)5962元/（套內(nèi)7197元/），同比09

24、年增長(zhǎng)38%，同比08年增長(zhǎng)49%。其中純住宅（不含經(jīng)適房）套內(nèi)單價(jià)7436元/。6月開始，房?jī)r(jià)連續(xù)持續(xù)上漲，12月更是達(dá)到歷史以來最高?！傲康鴥r(jià)漲”共一百三十四頁P(yáng)art.2 南岸區(qū)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)環(huán)境分析南岸區(qū)經(jīng)濟(jì)(jngj)分析南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交分析共一百三十四頁 南岸區(qū)經(jīng)濟(jì)(jngj)分析共一百三十四頁南岸區(qū)經(jīng)濟(jì)(jngj)分析南岸區(qū)2009年GDP排名第六，但增幅排名居前四。南岸區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值主要以第二產(chǎn)業(yè)(d r chn y)工業(yè)為主，占總產(chǎn)值的61%，第三產(chǎn)業(yè)占38%。 南岸區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值中，以第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)為主，分別占總產(chǎn)值的61%（主要工業(yè)有美心、康師傅

25、、茶園）、38%；共一百三十四頁2009年主城九區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對(duì)比走勢(shì) 南岸區(qū)經(jīng)濟(jì)(jngj)分析南岸區(qū)人均(rn jn)可支配收入17210元，主城九區(qū)購(gòu)買力靠前 2009年渝中區(qū)居民人均可支配收入率先突破18000元，達(dá)到18063元，比全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入高2314元； 從主城九區(qū)居民人均可支配收入水平的比較看，渝中區(qū)比居第二位的沙坪壩區(qū)高出702元，繼續(xù)在全市保持領(lǐng)頭領(lǐng)跑的地位。 南岸區(qū)人均可支配收入達(dá)17210元，排主城九區(qū)第四位，主城購(gòu)買力較大。共一百三十四頁 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交(chng jio)分析共一百三十四頁南岸區(qū)供應(yīng)量分析(fnx)南岸區(qū)南岸區(qū)供應(yīng)量占整

26、體市場(chǎng)15-20%，供應(yīng)量?jī)H次渝北區(qū)，2010年由于土地(td)供應(yīng)跟不上市場(chǎng)，供應(yīng)項(xiàng)目減少，供應(yīng)量同比降幅約50%。南岸區(qū)2007-2009年市場(chǎng)供應(yīng)量大，達(dá)300萬方以上，占整體供應(yīng)15-20%；僅次于渝北區(qū)。2008年，政府出臺(tái)嚴(yán)厲政策調(diào)控市場(chǎng)，南岸區(qū)供應(yīng)逆市上升，供應(yīng)量大；2009年，整體市場(chǎng)火爆，開發(fā)商瘋狂供應(yīng)，供應(yīng)量大增，增幅達(dá)20%。2010年區(qū)域市場(chǎng)多數(shù)項(xiàng)目銷售接近尾聲，而區(qū)域土地市場(chǎng)供應(yīng)跟不上需求市場(chǎng)，供應(yīng)量銳減，同比09年降幅接近50%，同比08年降幅29%。共一百三十四頁南岸區(qū)成交量分析(fnx)南岸區(qū)2007-2009年，南岸區(qū)成交量排主城九區(qū)之首，市場(chǎng)份額占18-20

27、%之間。2010年，區(qū)域項(xiàng)目(xingm)減少，供應(yīng)量下降，成交量隨之減少，市場(chǎng)份額約14%左右。南岸區(qū)需求市場(chǎng)份額在18-20%之間，排主城九區(qū)之首，2010年供應(yīng)項(xiàng)目減少，供應(yīng)量下降，市場(chǎng)份額僅占14%。共一百三十四頁南岸區(qū)南岸成交(chng jio)均價(jià)分析南岸區(qū)成交均價(jià)與重慶整體房?jī)r(jià)水平相當(dāng)，僅次于渝中、北部(bi b)新區(qū)及江北區(qū)。南岸區(qū)2007-2009年房?jī)r(jià)水平略高于重慶平均房?jī)r(jià)水平，而2010年價(jià)格水平略低于重慶整體平均房?jī)r(jià)水平。南岸區(qū)成交均價(jià)年增長(zhǎng)率在10-20%之間，2010年城市地位提高，利好房地產(chǎn)市場(chǎng)，成交均價(jià)增幅達(dá)接近30%。主城九區(qū)中，南岸區(qū)整體成交均價(jià)低于渝中區(qū)、

28、江北區(qū)和北部新區(qū)。共一百三十四頁南岸各產(chǎn)品成交(chng jio)分析年份別墅洋房高層成交面積成交均價(jià)成交面積成交均價(jià)成交面積成交均價(jià)2007年1%61335%357594%37332008年2%78522%439296%50862009年2%80784%459094%54352010年2%105377%653991%76012010年重慶8%108079%799283%69872007-2010年南岸區(qū)物業(yè)形態(tài)(xngti)成交分析南岸區(qū)別墅供應(yīng)小，成交份額少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小；洋房?jī)r(jià)格溢價(jià)能力低，2010年成交均價(jià)落后高層1000元/以上。共一百三十四頁南岸市場(chǎng)(shchng)總結(jié)南岸區(qū)是主城核

29、心區(qū)的重要組成部分，重慶南區(qū)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、中央商務(wù)開發(fā)區(qū)，以及重慶國(guó)際會(huì)展中位于轄區(qū)內(nèi)；南岸區(qū)結(jié)構(gòu)逐漸趨于優(yōu)化，隨著跨江大橋的通車和新型工業(yè)化園區(qū)的建成、各企業(yè)的陸續(xù)入駐，南岸區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)生(fshng)了質(zhì)的飛躍，2009年，南岸區(qū)GDP增幅15%以上，人均可支配收入也處于主城九區(qū)高位；由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人口不斷增加，有力的拉動(dòng)了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，南岸區(qū)近幾年整體年均供應(yīng)量在300萬方以上，成交排名主城九區(qū)之首，需求市場(chǎng)份額占比達(dá)18-20%之間；區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)成交以高層產(chǎn)品為，別墅、洋房年成交占比均在10%以內(nèi)，拉低了區(qū)域整體成交均價(jià)，主城九區(qū)排名第三、四位。共一百三十四頁P(yáng)art.3

30、 茶園(ch yun)新區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析重慶新區(qū)成長(zhǎng)分析茶園新區(qū)發(fā)展基本情況(qngkung)茶園新區(qū)未來發(fā)展期支撐點(diǎn)及影響共一百三十四頁 重慶新區(qū)成長(zhǎng)(chngzhng)分析金開大道板塊分析西永板塊分析共一百三十四頁39新區(qū)發(fā)展(fzhn)案例選擇金開大道(d do)板塊西永組團(tuán)研究角度核心驅(qū)動(dòng)力研究發(fā)展階段研究各發(fā)展階段房地產(chǎn)表現(xiàn)由于本項(xiàng)目所在區(qū)域茶園屬城市發(fā)展新區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)開發(fā)尚未成熟，因此通過重慶城市發(fā)展各階段中新區(qū)發(fā)展案例研究，借鑒其區(qū)域發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，研判其區(qū)域發(fā)展歷程，制定項(xiàng)目與茶園區(qū)域發(fā)展擬合策略。區(qū)域價(jià)值研究共一百三十四頁政策、配套、開發(fā)商是區(qū)域發(fā)展熱點(diǎn)(r din)形成的關(guān)

31、鍵指標(biāo)，其中產(chǎn)業(yè)的推進(jìn)作用以及配套的跟進(jìn)程度對(duì)區(qū)域發(fā)展熱銷的促進(jìn)力量大。新區(qū)(xnq)發(fā)展熱點(diǎn)形成驅(qū)動(dòng)力分析總結(jié)2010年區(qū)域抓住新的發(fā)展時(shí)機(jī)，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，區(qū)域經(jīng)濟(jì)迎來高速發(fā)展期，成為新的發(fā)展熱點(diǎn)：地利優(yōu)勢(shì)及自然資源優(yōu)勢(shì)地塊三面環(huán)山一面臨水，與南岸區(qū)僅15分鐘車程。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境重慶經(jīng)開區(qū)、重慶第二大學(xué)城、西部國(guó)際總部基地于2010年落戶茶園新區(qū)，將迎來區(qū)域經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)隨區(qū)域城市地位的不斷上升，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展將迎來新的發(fā)展，2011年后區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施將逐步完善。房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域2010年有金科、融創(chuàng)等一線品牌企業(yè)進(jìn)駐，將迎來新的發(fā)展期。共一百三十四頁新區(qū)發(fā)展(fzh

32、n)熱點(diǎn)形成驅(qū)動(dòng)力分析總結(jié)茶園(ch yun)：金科、融創(chuàng)茶園：龍湖、金科、融創(chuàng)茶園：金科2010拍下2宗土地慶隆茶園：魯能、同景共一百三十四頁 茶園新區(qū)發(fā)展基本(jbn)情況共一百三十四頁茶園(ch yun)新區(qū)定位茶園(ch yun)新區(qū)外環(huán)中環(huán)內(nèi)環(huán)該片區(qū)位于中環(huán)與外環(huán)之間，屬于城市發(fā)展新興之地。一城五片多中心組團(tuán)式格局中，隨著內(nèi)環(huán)外移的實(shí)施，茶園新區(qū)將逐步進(jìn)入主城區(qū)的范圍。 目前，東部新城核心的茶園新城城市副中心人口規(guī)模約12萬人，到2020年規(guī)劃將突破50萬人。 茶園新區(qū)定位： 重慶城市副中心 南岸區(qū)新的行政中心 南岸區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 重慶第二大學(xué)城 （重慶工商大學(xué)、重慶二外已選址，1

33、1年開建）共一百三十四頁 功能分區(qū)：區(qū)域由四大功能片區(qū)構(gòu)成，行政(xngzhng)商貿(mào)總部區(qū)，生態(tài)文化居住區(qū)，大學(xué)聚集區(qū)、旅游休閑區(qū)，港口物流加工區(qū)。 產(chǎn)業(yè)支撐：茶園新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展電子產(chǎn)業(yè)、港口物流、裝備制造等三大(sn d)產(chǎn)業(yè)。打造重慶主城二環(huán)城市建設(shè)的示范區(qū)、重慶江南萬億級(jí)工業(yè)走廊的領(lǐng)頭雁。2009年新區(qū)已入駐企業(yè)達(dá)230余家，投產(chǎn)企業(yè)近150家，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值300億元，2010年工業(yè)園總產(chǎn)值超400億元。目前，區(qū)域以工業(yè)為主，三產(chǎn)比例較低，而二產(chǎn)主要以加工制造等中低端產(chǎn)業(yè)為主；隨著園區(qū)的逐漸成熟，產(chǎn)業(yè)發(fā)展開始進(jìn)入良性發(fā)展階段。港口物流加工區(qū)廣陽島休閑旅游度假區(qū)大學(xué)城聚集區(qū)行政商貿(mào)總部區(qū)

34、生態(tài)文化居住區(qū)西部國(guó)際總部基地本項(xiàng)目共一百三十四頁產(chǎn)業(yè) 比例 代表企業(yè) 裝備制造業(yè) 39% 機(jī)電控股、長(zhǎng)江電工、迪馬實(shí)業(yè) 電子信息產(chǎn)業(yè) 36.22% TCL、美的、國(guó)虹 包裝印刷業(yè) 7.1% 宏勁印務(wù)、樂緣彩印 生物制藥產(chǎn)業(yè) 2.83% 萊美藥業(yè)、時(shí)針閣藥業(yè) 紡織服裝業(yè) 2.4% 雅戈?duì)柗?其他產(chǎn)業(yè) 12.36% 華輝涂料、安吉爾飲水 東港工業(yè)園長(zhǎng)江工業(yè)園茶園工業(yè)園新城中心廣陽島旅游區(qū)產(chǎn)業(yè) 占地 主要發(fā)展產(chǎn)業(yè)代表企業(yè) 廣陽島旅游區(qū) 16平方公里主要以休閑、娛樂及度假為一體 海昌集團(tuán)東港工業(yè)園一期12.03平方公里，工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用地5.07公里，居住及科研2.38，其它為綠化及道路等基礎(chǔ)設(shè)施用地

35、“以特種船舶制造，鋼結(jié)構(gòu)及橋廂梁制造，風(fēng)力發(fā)電設(shè)備研發(fā)總裝”的船舶產(chǎn)業(yè)園；以“中成藥、現(xiàn)代制藥、現(xiàn)代醫(yī)療器械”制造為主的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園和以“重慶長(zhǎng)江魯家沱作業(yè)區(qū)、明月沱專業(yè)碼頭”為主的港口基地的特色臨港園區(qū)機(jī)床（集團(tuán)）有限公司長(zhǎng)江工業(yè)園 規(guī)劃10平方米以機(jī)械行業(yè)、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、都市工業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的生產(chǎn)體系長(zhǎng)江電工廠中電投遠(yuǎn)達(dá)環(huán)保工程有限公司茶園工業(yè)園規(guī)劃5平方公里重點(diǎn)發(fā)展電子電器（IT）制造業(yè)、機(jī)械裝備制造業(yè)，并大力扶持包裝印刷業(yè)，生物醫(yī)藥業(yè)、紡織服裝業(yè)TCL移動(dòng)通信廣東美的集團(tuán)寧波雅戈?duì)柤瘓F(tuán)重慶長(zhǎng)江電工廠重慶迪馬公司東港工業(yè)園效果圖共一百三十四頁茶園新區(qū)配套(pi to)分析慶隆南山(nn s

36、hn)高爾夫大社區(qū)同景國(guó)際城（2006售）魯能領(lǐng)秀城（2010售）銀翔翡翠谷（2010售）長(zhǎng)青湖別墅（03-06售）融創(chuàng)地塊南岸區(qū)新的行政中心（預(yù)計(jì)2011年上半年搬遷）廣陽島：長(zhǎng)江流域生態(tài)濱島示范區(qū)（2010年12月動(dòng)工，5年內(nèi)建成）江南小區(qū)(集資房建成入?。┙鹩绱蟪桑ㄇ捌冢┎鑸@工業(yè)園區(qū)(2010年已經(jīng)動(dòng)工)金科用地（前期）工商大學(xué)茶園新校區(qū)選址（2011年動(dòng)工）重醫(yī)附二院(已動(dòng)工)水天音樂廣場(chǎng)（在建）重慶二外（選址）第二大學(xué)城其它大學(xué)規(guī)劃范圍（2011年開始動(dòng)工）龍門浩中學(xué)（已開學(xué)）同景珊瑚中、小學(xué)（未建）200萬方公租房（在建）同景商業(yè)中心（規(guī)劃中）中鐵項(xiàng)目(2008售)中國(guó)西部國(guó)際總部

37、基地（開工奠基儀式已經(jīng)舉行）工業(yè)地塊（已投產(chǎn)）工業(yè)（在建）長(zhǎng)生橋中學(xué)（已開學(xué)）工業(yè)園區(qū)(已投產(chǎn))西郊醫(yī)院（已動(dòng)工）體育公園(選址)土地出讓先南后北：真武山隧道通車，2011年以前主要供應(yīng)南區(qū)地塊，預(yù)計(jì)2011年底慈母山隧道通車后，北區(qū)地塊開始供應(yīng)。開工建設(shè)規(guī)模加大：目前廣陽島生態(tài)濱島、重醫(yī)附二院、西郊醫(yī)院、水天音樂廣場(chǎng)、西部國(guó)際總部基地等配套產(chǎn)業(yè)在建，開工量大。缺乏大型商業(yè)配套：區(qū)域目前暫規(guī)劃同景商業(yè)中心，但尚未修建。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展緩慢：從03-09年僅長(zhǎng)青湖別墅、同景國(guó)際城、慶隆南山高爾夫中鐵山水天下項(xiàng)目在售，二線開發(fā)商開發(fā)，以別墅、洋房為主。開發(fā)先南后北工業(yè)投產(chǎn)公建配套開建大學(xué)城即將動(dòng)工商

38、業(yè)仍在規(guī)劃階段茶花小鎮(zhèn)（經(jīng)適房入住）坡嶺頓小鎮(zhèn)（2007售）2011年出讓商業(yè)用地金科用地（前期）共一百三十四頁名稱占地建筑體量動(dòng)工時(shí)間竣工時(shí)間備注市政配套南岸區(qū)新行政中心2009.62010.122011年上半年入住市政設(shè)施建設(shè)水天音樂廣場(chǎng)20102011體育公園規(guī)劃廣陽島生態(tài)濱島約8900畝240萬方2010.122015在建醫(yī)院西郊醫(yī)院一期約130畝一期5萬方2010下半年在建（三乙）重醫(yī)附二院約263畝2008.122011江南醫(yī)院（三甲）學(xué)校龍門浩職業(yè)中學(xué)約210畝8萬方辦學(xué)25年長(zhǎng)生橋中學(xué)50余畝，預(yù)征150畝辦學(xué)多年同景珊瑚中、小學(xué)未建工商大學(xué)茶園校區(qū)約1200畝20112013

39、融智學(xué)校新校區(qū)，已簽約重慶二外20112013選址商業(yè)同景國(guó)際商業(yè)中心26萬方平地階段工業(yè)及其它西部國(guó)際總部基地約1512畝60萬方2010.122013在建茶園工業(yè)園區(qū)2010在建茶園新區(qū)(xnq)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)匯總表 共一百三十四頁項(xiàng)目名稱開發(fā)商品牌 03 04 05 06 07 08 09 10長(zhǎng)青湖 本土非實(shí)力開發(fā)商 動(dòng)工 累計(jì)開發(fā)50萬 同景國(guó)際城 外來非品牌公司 動(dòng)工 累計(jì)開發(fā)65萬慶隆南山高爾夫 本土二線品牌 動(dòng)工 累計(jì)開發(fā)40萬坡嶺頓小鎮(zhèn) 本土非實(shí)力開發(fā)商 動(dòng)工 累計(jì)開發(fā)11萬中鐵山水天下 外來公司 動(dòng)工 累計(jì)開發(fā)8萬 澤瑞匯景苑本土非實(shí)力開發(fā)商動(dòng)工累計(jì)開發(fā)6萬（已售罄）整體(z

40、hngt)發(fā)展緩慢，暫未真正形成熱點(diǎn)區(qū)域 已開發(fā)項(xiàng)目不多 大盤林立，但開發(fā)商實(shí)力不強(qiáng)，對(duì)區(qū)域打造的能力有限 商業(yè)打造上，除同景外，大多以社區(qū)商業(yè)為主區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)發(fā)展注：區(qū)域已開發(fā)體量約130萬方，剩余體量約285萬方，已拿地待開發(fā)項(xiàng)目總體量129萬方。共一百三十四頁茶園(ch yun)新區(qū)交通分析至南坪商圈中環(huán)高速(o s)南段(已通車)通江大道(全線通車)玉馬路(已通車)本項(xiàng)目目前茶園經(jīng)真武山隧道離南坪商圈約15分鐘車程，至解放碑、觀音橋約20-30分鐘車程，而從內(nèi)環(huán)高速至沙坪壩約30分鐘車程；約2013年，輕軌6號(hào)線、慈母山、南山隧道通車后，茶園至解放碑、江北區(qū)僅15分鐘

41、車程。2010年12月，茶園環(huán)線公交開通，出行便利系數(shù)提高。慈母山隧道連接江北(已竣工，預(yù)計(jì)年底通車)中環(huán)高速北段(遠(yuǎn)景規(guī)劃)繞城高速(預(yù)計(jì)2013年通車)三橫三縱的道路交通體系 使區(qū)域與外部的有機(jī)連接，縮短茶園新區(qū)與城市中心的距離，提升城市價(jià)值； 隨區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，輻射能力更強(qiáng)，區(qū)域進(jìn)入發(fā)展期，對(duì)外區(qū)客戶吸引籌碼加大。茶園三橫三縱交通體系，解決區(qū)域交通瓶頸，對(duì)外輻射力增強(qiáng)，提升城市價(jià)值，預(yù)計(jì)在2013年將全部完工通車。輕軌6號(hào)線 (在建，預(yù)計(jì)2013年通車)南山隧道連接朝天門(已動(dòng)工，預(yù)計(jì)2013年通車)共一百三十四頁輕軌8號(hào)線(遠(yuǎn)景規(guī)劃)輕軌6號(hào)線(在建，預(yù)計(jì)(yj)2013年投入

42、運(yùn)營(yíng))輕軌6號(hào)線通車(tng ch)，茶園至解放碑僅需10分鐘，至江北區(qū)約15分鐘，有力推動(dòng)新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升區(qū)域價(jià)值，區(qū)域居住氛圍也會(huì)越來越高。本項(xiàng)目共一百三十四頁編號(hào)路段名稱等級(jí)進(jìn) 度起 點(diǎn)終 點(diǎn)路寬(m)通車時(shí)間及備注1玉馬路次干道全線通車茶園立交機(jī)電工業(yè)園36全線通車2茶園路次干道部分通車南山隧道品長(zhǎng)江工業(yè)園36全線通車3濱江路次干道遠(yuǎn)期規(guī)劃慈母山隧道口東港工業(yè)園36全線通車4中環(huán)快速路高速規(guī)劃中-規(guī)劃中5通江大道主干道2004年全線通車新區(qū)管委會(huì)濱江路口78全線通車，新區(qū)內(nèi)最重要的干道6二環(huán)快速路高速遠(yuǎn)期規(guī)劃-7真武山隧道隧道已經(jīng)通車茶園全線通車，連接江南立交到南坪8南山隧道隧道在建

43、茶園上新街立交已奠基動(dòng)工，預(yù)計(jì)2013年通車9慈母山隧道隧道已竣工茶園彈子石預(yù)計(jì)2011年底年通10輕軌8號(hào)線軌道規(guī)劃中渝北巴南沿外環(huán)，遠(yuǎn)期規(guī)劃11輕軌6號(hào)線軌道在建茶園解放碑在建，預(yù)計(jì)2013年投入運(yùn)營(yíng)茶園(ch yun)新區(qū)交通情況匯總表 目前僅通過真武山隧道與主城相連，客戶心理距離較遠(yuǎn)，區(qū)域發(fā)展相對(duì)緩慢。基本完工的“慈母山隧道”和正在修建的“南山隧道”將使茶園新城和城市中心聯(lián)系更加緊密(jnm)，將解決區(qū)域?qū)ν獍l(fā)展的交通瓶頸；區(qū)域發(fā)展預(yù)計(jì)在2011年后將有較大推進(jìn)。共一百三十四頁茶園(ch yun)新區(qū)發(fā)展總結(jié)空談城市(chngsh)副中心2010年以后2009年以前關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：南岸

44、新政府搬遷發(fā)展南岸自身產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展緩慢無一線品牌企業(yè)重慶第二大學(xué)城基礎(chǔ)設(shè)施完善西部總部基地廣陽島建設(shè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一線品牌企業(yè)進(jìn)駐1995年，茶園組團(tuán)成立1996年，真武山隧道通車1998年，茶園得名，列重慶11個(gè)外圍組團(tuán)之一2000年，茶園定位為城市富中心2003年，首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)駐（長(zhǎng)青湖別墅區(qū)）2006-2008年，同景、慶隆、中鐵二線企業(yè)產(chǎn)品依次銷售2008年，重醫(yī)附二院開建2009年，產(chǎn)業(yè)入駐企業(yè)達(dá)230余家，投產(chǎn)近150家2009年，行政中心開工建設(shè)2010年，廣陽島生態(tài)濱島開工建設(shè)、南山隧道動(dòng)工、水天音樂廣場(chǎng)動(dòng)工、輕軌6號(hào)線動(dòng)工、中國(guó)西部總部基地動(dòng)工、西郊醫(yī)院動(dòng)工，金科、融創(chuàng)

45、拿地進(jìn)駐2011年，上半年南岸區(qū)新政府搬遷、年底慈母山隧道通車、三季度西郊醫(yī)院竣工2011年，重慶第二大學(xué)城動(dòng)工、2013年，南山隧道竣工、輕軌6號(hào)線竣工、繞城高速通車共一百三十四頁 茶園(ch yun)新區(qū)未來發(fā)展期支撐點(diǎn)及影響共一百三十四頁區(qū)政府搬遷(bn qin)影響2006年12月江北區(qū)政府(zhngf)搬遷至概瀾溪2006年底金科廊橋水岸價(jià)格連續(xù)2月上漲約600元/2007年中億陽明山水開盤銷售利好江北區(qū)政府搬遷，市場(chǎng)情況2008年底，海爾海語江山開盤銷售，2008年遇宏觀調(diào)控，銷售差，2009年市場(chǎng)火爆主要銷售高層產(chǎn)品線，對(duì)品質(zhì)高層銷售利好中億陽明山水金科廊橋水岸江北行政中心政府搬

46、遷，政治、經(jīng)濟(jì)重心轉(zhuǎn)移，成為茶園快速發(fā)展的動(dòng)力，帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)需求市場(chǎng)，主要體現(xiàn)在高品質(zhì)高層產(chǎn)品南岸區(qū)行政中心規(guī)劃地塊在建，預(yù)計(jì)2011年中旬搬遷至茶園新區(qū)。以江北區(qū)政府搬遷至溉瀾溪組團(tuán)為例：共一百三十四頁南岸新經(jīng)開區(qū)茶園(ch yun)經(jīng)開區(qū)南區(qū)落戶茶園，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，同時(shí)產(chǎn)業(yè)人口增多，配套將逐步完善，有效帶動(dòng)(didng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)。重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成立于1993年4月，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。目前，經(jīng)開區(qū)在54個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)綜合實(shí)力考評(píng)中排名第13名，在西部位居第二位。 2001年4月，我市成立北部新區(qū)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的4.6平方公里開發(fā)指標(biāo)移到北部新區(qū)，經(jīng)

47、濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)因此形成一區(qū)兩園（南園和北園）。2003年后，重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工作重心以及辦公人員陸續(xù)遷往北部新區(qū)，位于萬壽路旁的重慶經(jīng)開區(qū)辦公大樓日漸冷落。 2010年8月，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)重回南岸懷抱，南岸區(qū)開始緊鑼密鼓編制產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，初步確定了“3+X主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)體系”，即高端裝備制造業(yè)、新一代信息技術(shù)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和生物制藥、醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè) 。目前，南岸區(qū)打算將新一輪開發(fā)“落子”在茶園新區(qū)，開發(fā)的核心區(qū)為9.6平方公里，開發(fā)總區(qū)域?yàn)?3.7平方公里。北從東港、廣陽島起，南至原茶園工業(yè)園區(qū)，東、西以通江大道和外環(huán)高速以及明月山脈為界。重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（南區(qū)）范圍共一百三十四頁重慶(zhn

48、 qn)第二大學(xué)城新加坡萊佛士教育集團(tuán)擬投資60億元人民幣，在南岸茶園新區(qū)興建“重慶國(guó)際教育院”，初步約定在春節(jié)與南岸區(qū)簽定意向協(xié)議，目前重慶工商大學(xué)、重慶建筑工程學(xué)院、重慶二外等大專院校已確定入駐茶園新區(qū)。重慶國(guó)際教育園初步選址茶園新區(qū)B標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)，占地2.3平方公里，投資60億元人民幣，將在5年內(nèi)分3期建成，并表示在今年內(nèi)開工(ki gng)建設(shè)，預(yù)計(jì)2013年將陸續(xù)遷入。 用地范圍共一百三十四頁大學(xué)城為例2003年6月開工(ki gng)建設(shè)2005年后大學(xué)(dxu)陸續(xù)入住2009年底入住學(xué)校13所約12萬人2015年底全部建成入住人口（師生及其它）達(dá)30萬人主城房地產(chǎn)發(fā)展階段主城房地產(chǎn)

49、發(fā)展階段龍湖、慶瑞首進(jìn)大學(xué)城，高層、別墅銷售利好，投資是主力高層、別墅持續(xù)供應(yīng)，銷售利好03年05年09年10年2015年境內(nèi)無土地供應(yīng)，老項(xiàng)目持續(xù)銷售12年主城土地稀缺，西永大學(xué)城因教育人口不斷增加，且有微電子產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃，大學(xué)城成為開發(fā)熱土，前期進(jìn)入以開發(fā)別墅、高層投資產(chǎn)品為主，隨區(qū)域市場(chǎng)的成熟及基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷完善，購(gòu)買目的逐漸轉(zhuǎn)化為居住，整體市場(chǎng)去化快。高等教育配套對(duì)市場(chǎng)影響：大規(guī)模高校的進(jìn)入，將給區(qū)域帶來更多投資性需求，自住性需求將隨學(xué)校進(jìn)駐不斷增加，整體銷售利好。共一百三十四頁重慶西部總部(zn b)基地 項(xiàng)目(xingm)以HOPSCA為規(guī)劃理念，集酒店、辦公、公園、購(gòu)物中心、

50、會(huì)展、公寓于一體的各類符合功能的城市商務(wù)綜合體。 項(xiàng)目將分兩期建設(shè)，其中一期占地512畝，二期占地1000畝。 項(xiàng)目目前在建一期總部辦公區(qū)，占地約372畝，預(yù)計(jì)10月對(duì)外銷售，明年入住，將建設(shè)獨(dú)棟、疊拼、聯(lián)排和EVA辦公系統(tǒng)等四種形態(tài)的總部辦公樓。并有五星級(jí)酒店、商務(wù)會(huì)展、都市公寓、高爾夫俱樂部等配套服務(wù)設(shè)施。開發(fā)商恒德國(guó)際投資集團(tuán)占地面積一期512余畝二期1000畝總建面60萬方商業(yè)容積率不高于3.0建筑面積不高于28萬方工業(yè)容積率不低于1.3建筑面積不低于32萬方重慶首腦產(chǎn)業(yè)首個(gè)示范基地，將給區(qū)域帶來重慶乃至全國(guó)的高端客戶群，同時(shí)也會(huì)帶來更多的首置、首改客戶，預(yù)計(jì)13年入住。共一百三十四頁

51、開工儀式(ysh)圖片：共一百三十四頁區(qū)域交通(jiotng)影響區(qū)域隧道、輕軌通車，交通升級(jí)，輻射力更強(qiáng)，區(qū)域價(jià)值得到(d do)極大的提升，利于推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時(shí)帶來更多置業(yè)需求。輕軌6號(hào)線：茶園朝天門五里店紅旗河溝大竹林蔡家北碚；輻射朝天門及北區(qū)，為首置、首改類客戶提供便利交通。南山隧道：茶園千廝門大橋解放碑；主要輻射朝天門、解放碑區(qū)域。茲母山隧道：茶園彈子石朝天門大橋江北區(qū)；主要輻射江北片區(qū)。至南坪商圈中環(huán)高速南段(已通車)通江大道(全線通車)玉馬路(已通車)南山隧道連接朝天門(已動(dòng)工，預(yù)計(jì)2013年通車)本項(xiàng)目慈母山隧道連接江北(已竣工，預(yù)計(jì)年底通車)中環(huán)高速北段(遠(yuǎn)景規(guī)劃

52、)繞城高速(預(yù)計(jì)2013年通車)目前茶園內(nèi)部主要交通干線基本成型，對(duì)外交通輻射能力有待提高，區(qū)域經(jīng)真武山隧道離南坪商圈約15分鐘車程，至解放碑、觀音橋約20-30分鐘車程，項(xiàng)目緊臨內(nèi)環(huán)高速，至沙坪壩約30分鐘車程。如果在建的南山隧道、慈母山隧道及輕軌6號(hào)線通車，約15分鐘車程便可到解放碑及北部區(qū)域，交通更便捷。輕軌6號(hào)線 (在建，預(yù)計(jì)2013年通車)共一百三十四頁區(qū)域未來(wili)發(fā)展總結(jié)南岸區(qū)政府搬遷、經(jīng)開區(qū)落戶、以及重慶第二大學(xué)城的簽約動(dòng)工，使茶園由目前的初級(jí)發(fā)展階段高速的向快速發(fā)展階段邁進(jìn)；一環(huán)土地稀缺，二環(huán)成為未來市場(chǎng)熱點(diǎn)，對(duì)二環(huán)內(nèi)迎來快速發(fā)展期的茶園，是絕對(duì)的利好；2011年后區(qū)域

53、基礎(chǔ)設(shè)施配套的不斷完善，勢(shì)必推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)外輻射力加強(qiáng)，外區(qū)購(gòu)房比例勢(shì)必上升，帶動(dòng)區(qū)域整體房地產(chǎn)市場(chǎng)；2011年后，南岸新政府的搬遷、政府高新產(chǎn)業(yè)的陸續(xù)入駐，區(qū)域人口增加，首置、首改需求量加大，但2011年后區(qū)域有200萬方公租房面市，首置產(chǎn)品銷售壓力大；西部國(guó)際總部基地，是重慶首腦(shuno)產(chǎn)業(yè)首個(gè)示范基地，將給區(qū)域帶來重慶乃至全國(guó)的高端客戶群，預(yù)計(jì)13年入住，后期會(huì)有更多的首置、首改客戶。共一百三十四頁 茶園新區(qū)(xnq)總結(jié)及未來發(fā)展預(yù)判共一百三十四頁茶園(ch yun)新區(qū)發(fā)展小結(jié)新區(qū)發(fā)展熱點(diǎn)(r din)形成的驅(qū)動(dòng)力天 時(shí)（條件）地 利（先決條件）人 和（驅(qū)動(dòng)力）地利優(yōu)勢(shì)自

54、然資源優(yōu)勢(shì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策及政策規(guī)劃城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)條件條件條件新區(qū)情況新區(qū)情況新區(qū)情況地塊三面環(huán)山一面臨水，通過真武山隧道及內(nèi)環(huán)高速至南岸區(qū)僅15分鐘，至解放碑、江北、沙坪壩20-30分鐘。南岸區(qū)政府搬遷、重慶經(jīng)開區(qū)、重慶第二大學(xué)城、西部國(guó)際總部基地于2010年落戶茶園新區(qū)，是政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，利好政策隨之而來，將迎來區(qū)域經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期。2010年后區(qū)域城市地位不斷上升及基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，目前已有金科、融創(chuàng)等一線品牌入駐，對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力大。2010年區(qū)域抓住新的發(fā)展時(shí)機(jī)，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，區(qū)域經(jīng)濟(jì)迎來高速發(fā)展期，成為新的發(fā)展熱點(diǎn)共一百三十四頁茶園新區(qū)發(fā)展(fzhn

55、)小結(jié)根據(jù)對(duì)重慶兩江新區(qū)(xnq)金山大道板塊及西部新城西永組團(tuán)的成長(zhǎng)性分析，可以看出：茶園在2010年以前發(fā)展緩慢，屬于起步期；而2010年后，隨知名房企的陸續(xù)進(jìn)駐及區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，茶園新城進(jìn)入了發(fā)展期。預(yù)計(jì)在4年后的2015年，知名一線企業(yè)大規(guī)模開發(fā)及生活配套、交通基礎(chǔ)設(shè)施的完善，茶園新區(qū)將迎來快速發(fā)展期。2010年前，新區(qū)發(fā)展緩慢，屬于起步期，2010年后，進(jìn)入發(fā)展期，預(yù)計(jì)2014年后，新區(qū)將進(jìn)入快速發(fā)展期新區(qū)管委會(huì)進(jìn)駐，少量基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)展緩慢；政府搬遷規(guī)劃，發(fā)展預(yù)期高；政府強(qiáng)制建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施配套，但配套簡(jiǎn)單。2009年以前20102014年2015年第一階段：起步階段交通基礎(chǔ)設(shè)施

56、逐步完善，落實(shí)政府搬遷 ，自發(fā)形成豐富配套；一線品牌企業(yè)進(jìn)駐，依靠進(jìn)駐的房地產(chǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域生活配套及商業(yè)；工業(yè)、企業(yè)進(jìn)駐，寫字樓、酒店開始開發(fā)。第二階段：發(fā)展階段區(qū)域生活、交通基礎(chǔ)設(shè)施完善；工業(yè)、企業(yè)帶來流動(dòng)人口增大；一線品牌開發(fā)商大規(guī)模項(xiàng)目開發(fā)。第三階段：快速發(fā)展階段共一百三十四頁P(yáng)art.4 茶園新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境(hunjng)分析區(qū)域(qy)在售項(xiàng)目分析區(qū)域潛在項(xiàng)目供應(yīng)分析共一百三十四頁 區(qū)域(qy)在售項(xiàng)目分析共一百三十四頁廣萬坡嶺頓小鎮(zhèn)(xio zhn)魯能領(lǐng)秀城同景國(guó)際(guj)城銀祥翡翠谷慶隆南山高爾夫大社區(qū)中鐵項(xiàng)目地塊中鐵項(xiàng)目地塊茶園新區(qū)重點(diǎn)在售項(xiàng)目分布共一百三十四頁68

57、起步(qb)期2009年之前發(fā)展期2010年2006年2007年2008年2009年2010年可供銷售成交體量去化率可供銷售成交體量去化率可供銷售成交體量去化率可供銷售成交體量去化率可供銷售成交體量去化率別墅22100%10.310.3100%8.66.272%24.924.297%13.611.887%洋房9333%10.910.9100%86.176%10.89.790%14.914.9100%高層3133%22100%2.91.759%3.11.342%20.819.493%合計(jì)14643%23.223.2100%19.51472%38.835.291%49.346.194%茶園新區(qū)自1

58、993年批準(zhǔn)成立后，7年時(shí)間未有任何動(dòng)作，2000年后重提話題，但是政府重視程度及配套(pi to)發(fā)展預(yù)期差距過大，導(dǎo)致起步期過長(zhǎng)，發(fā)展緩慢，截止2010年才剛剛步入發(fā)展期。政府重視程度低，配套發(fā)展力度弱，房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，本土二線企業(yè)的低密度別墅、洋房成交主力，高層產(chǎn)品以還建房、集資房為主，高層生存壓力大。政府加大投入力度，品牌企業(yè)開始進(jìn)駐，開發(fā)體量增加，進(jìn)入多物業(yè)共同開發(fā)階段物業(yè)類型發(fā)展共一百三十四頁69圖：區(qū)域發(fā)展各階段產(chǎn)品(chnpn)結(jié)構(gòu)的變化茶園片區(qū)從2006-2008年，高層的比例一直在22%以下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展緩慢。在2009年，高層的比例僅占約8%，與快速發(fā)展期高層至少占50

59、%的比例相比，仍處于房產(chǎn)(fngchn)市場(chǎng)發(fā)展的初期；2010年后高層比例有所放大。 區(qū)域尚處于住宅開發(fā)階段，商業(yè)商務(wù)業(yè)態(tài)缺乏 目前茶園新城除花街外，暫無大型集中性商業(yè)，已供應(yīng)商業(yè)皆以社區(qū)商業(yè)為主 唯一的集中性商業(yè)花街以餐飲、便利店、藥房等業(yè)態(tài)為主，整體檔次不高，輻射能力及其有限，而且皆為臨時(shí)商業(yè)，后期將會(huì)全面拆除 新政府尚未搬遷，目前茶園新城商業(yè)氛圍較為淡薄，更無任何寫字樓和星級(jí)酒店等業(yè)態(tài)物業(yè)類型結(jié)構(gòu)變化共一百三十四頁70 起步期，03-05年僅長(zhǎng)青湖一個(gè)項(xiàng)目在售，售價(jià)增長(zhǎng)較慢，平均15-20%； 發(fā)展期低密度物業(yè)增速相對(duì)較快，其中以獨(dú)立別墅增速表現(xiàn)突出(t ch)，增速超25%； 區(qū)域洋

60、房由于產(chǎn)品原因，售價(jià)水平和增速與高層相當(dāng)；該類產(chǎn)品在區(qū)域進(jìn)入快速發(fā)展期后價(jià)格增速表現(xiàn)較佳，在40%。各物業(yè)形態(tài)(xngti)價(jià)格走勢(shì)共一百三十四頁2010別墅(bish)成交分析2010年別墅成交情況項(xiàng)目名稱指標(biāo)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)慶隆南山高爾夫成交套數(shù)（套）21753962212229面積段（）209-285238-432238-432238-432238-432238-432209-432成交均價(jià)（元/）7800119001180011600114001190011800成交金額（萬元）3900304001100343007500440081600魯能