茶園項目前期定位報告20110126(20) (NXPowerLite)

1、重慶銘騰匯景市場信息(xnx)咨詢有限公司 二0一一年元月共一百三十四頁Part.1 重慶(zhn qn)經(jīng)濟、政策及房地產(chǎn)市場環(huán)境分析.3Part.2 南岸區(qū)經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場環(huán)境分析.27Part.3 茶園新區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析.37Part.4 茶園新區(qū)房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境分析.65Part.5 項目本體分析.85PART.6 項目定位方向及發(fā)展建議.92內(nèi) 容頁 碼CONTENTS共一百三十四頁Part.1 重慶經(jīng)濟(jngj)、政策及房地產(chǎn)市場環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟分析宏觀政策分析宏觀房地產(chǎn)市場(shchng)成交分析共一百三十四頁一、五大中心城市之重慶(zhn qn)研究重慶上海天津北京廣州

2、上海、北京、天津(tin jn)、廣州、重慶被確定為國家五大中心城市 上海是東部的中心 北京、天津是北方地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)的中心 廣州是珠三角地區(qū)的中心 重慶則是中西部唯一的中心 宏觀經(jīng)濟分析共一百三十四頁重慶是全國五大中心城市之一，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌特區(qū)(t q)和長江上游地區(qū)經(jīng)濟中心。2007年6月9日，國家發(fā)展和改革委員會報請國務院同意，批準重慶市和成都市設立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，這是中央對全面落實科學發(fā)展觀、深化改革和加快推進西部大開發(fā)的重大戰(zhàn)略部署, 使重慶(zhn qn)建設城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市有了重大的戰(zhàn)略平臺。重慶名片中國最年輕、面積最大、人口最多的直轄市全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革

3、試驗區(qū)重慶定位國家歷史文化名城 長江上游地區(qū)經(jīng)濟中心 現(xiàn)代制造業(yè)基地 西南地區(qū)綜合交通樞紐戰(zhàn)略地位西部的“窗口” 長江上游的“龍頭”經(jīng)濟布局向內(nèi)陸地區(qū)拓展的戰(zhàn)略支撐地宏觀經(jīng)濟分析共一百三十四頁國民(gumn)生產(chǎn)總值（GDP）:重慶目前GDP、人均GDP雖然是五大(w d)中心城市最低，但年度增幅迅猛。2009年，中國五大中心城市中，上海以15046億元的國民生產(chǎn)總值排名第一，其次是北京，人均GDP為11866億元。但從GDP增幅來看，天津、重慶增幅較大，達14%以上。2009年，中國五大中心城市人均GDP以廣州為首，達88800元，但從增幅來看，重慶環(huán)比增幅14.1%，排名第一。宏觀經(jīng)濟分析

4、共一百三十四頁根據(jù)統(tǒng)計，重慶人口位居中國五大中心(zhngxn)城市之最，人口達3000萬人以上。2009年中國五大中心(zhngxn)城市城鎮(zhèn)人口人均可支配收入以上海、廣州、北京為首，重慶最低，僅17191元。常住人口及人均可支配收入:重慶常住人口是五大中心城市之最，但由于城市發(fā)展初期，人均可支配收入便低。宏觀經(jīng)濟分析共一百三十四頁宏觀經(jīng)濟(hn un jn j)分析房地產(chǎn)發(fā)展(fzhn):重慶在五大中心城市中，2010年市場需求量最大，但成交價格水平暫與城市定位不吻合，未來發(fā)展空間大。共一百三十四頁宏觀經(jīng)濟(hn un jn j)總結(jié)近10年來，重慶發(fā)生了翻天覆地的變化，國務院根據(jù)(gnj

5、)重慶的城市定位，給了重慶很多優(yōu)惠福利政策，想把重慶建成中國特大型城市、西部地區(qū)的中心城市、長江上游的經(jīng)濟中心等；目前，繼西部大開發(fā)、年輕直轄市、保稅港區(qū)后，重慶又被定位為重慶五大中心城市之一，且兩江新區(qū)落戶重慶，重慶迎來了新的發(fā)展機遇，未來發(fā)展?jié)摿薮?；近幾年，重慶房地產(chǎn)成交量均排全國前二名，市場容量是全國第一，2010年，房地產(chǎn)市場需求中，40%由城市化率貢獻，20%由剛性需求及拆遷貢獻，20%由改善性需求貢獻，僅20%由投資、投機及外地客戶貢獻，前三項需求均為剛性需求，沒有泡沫，可見，重慶房地產(chǎn)市場是屬良性發(fā)展階段，受政策影響小。現(xiàn)目前重慶建面均價水平接近7000元/，與其它一線城市相比

6、，有很大的洼地效應，目前土地儲備量少，多數(shù)開發(fā)商年底積極拿地，隨著重慶地位的不斷提高及利好政策帶動重慶經(jīng)濟，未來房價有快速增長的潛力。重慶房地產(chǎn)發(fā)展勢頭較猛，無泡沫，是真實的需求市場，增長潛力較大，因此吸引了全國前十強開發(fā)企業(yè)及香港、臺灣一線開發(fā)商聚集重慶，重慶成為投資的熱土。共一百三十四頁2010年調(diào)控政策(zhngc)出臺的背景10年3月上北深廣四大城市房價同比增幅超過50%;房價飛漲通貨膨脹全年目標實現(xiàn)困難;投機氛圍市場心態(tài)已經(jīng)膨脹到瀕臨失控的狀態(tài);經(jīng)濟過熱11.9%的經(jīng)濟增速固然喜人，但也有著過熱的隱憂;房地產(chǎn)業(yè)所反映的并不是單一的行業(yè)問題，其涉及到民生，涉及到經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，其折射出

7、了目前全民的膨脹心態(tài)，是一個(y )社會穩(wěn)定問題，是一個(y )經(jīng)濟穩(wěn)定問題，更是一個(y )政治問題！史上最牛調(diào)控!宏觀政策分析共一百三十四頁有保有壓中央調(diào)控政策重慶調(diào)控政策國務院：要遏制高房價，新“國10條”出臺二套房認定新標準：認房又認貸國務院：房價過高地區(qū)暫停發(fā)放第三套房貸款國務院：推進房產(chǎn)稅改革，時間未定78家央企被勒令退出房地產(chǎn)業(yè)務，保留16家穩(wěn)定房價不力，地方官會被追則國稅總局發(fā)布升級版土地增值稅清算細則無預售證不許收定金，10日內(nèi)公布每套房源價格全面打壓“渝10條”出臺，主城納稅人購買首套房有補助重慶市財政局：按揭首套房，退4成個稅重慶高端住宅用地增值稅預征率上調(diào)至2%9月29

8、日，二次調(diào)控出臺，五措施再抑房價。 重慶版限購令：家庭唯一普通房交易契稅減半征。國十條細化政策陸續(xù)出臺 公租房建設獲力挺重慶市國土房管局首次明確 完善房產(chǎn)稅征收方案。重慶土地增值稅率從1%上調(diào)到5%。重慶市政府：我市暫停第三套住房貸款。共一百三十四頁1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1.10，國十一條明確(mngqu)二套房貸首付不低于40%。貸款(di kun)買二套房首付50% 利率1.1倍。4.15，新國十條加快保障性住房建設；高檔住房土地增值稅預征率上調(diào)到2%，交易契稅征收3%；不足5年轉(zhuǎn)讓住房, 征收營業(yè)稅。6.4，二套房貸5.15，渝十條核定二套房認定標準，設外

9、地人申請房貸門檻。5.15，兩江新區(qū)兩江新區(qū)正式掛牌成立。9.29，限購令黨中央、國務院表示要加快發(fā)展公共租賃住房。多數(shù)一線城市家庭限新購一套房。重慶停貸第三套房，首套房首付比例提高至30%。2010年10月20日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率0.25個百分點。12.26，加息2010年12月26日起金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點。10.20，加息9.17，公租房4月18日為期四天的重慶春交會閉幕，春交會共成交各類房屋12761套，環(huán)比09年秋交會增長78%；成交面積120.8萬平方米，增長70%。二手房成交量大幅下降，全面?zhèn)鲗е列路渴袌?；有樓盤在開盤當天，出現(xiàn)罕見的

10、零成交。市場表現(xiàn)樓市重大政策、事件六月，重慶樓市出現(xiàn)商品房供應量、成交量、成交均價齊升的態(tài)勢，其中首次購房者是助推這波行情的主力軍。截至6月28日的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，7月重慶將有40余樓盤同開，其中僅渝北一區(qū)就將推出11新盤。未來3年，全市將建設3000萬平方米公租房，解決50多萬戶中低收入群眾住房困難。10月全國房價環(huán)比上漲0.2%，重慶房價上漲3%。加息，提高了消費支出，近千名網(wǎng)友擔心央行年內(nèi)還會加息。國十一條后，2月房市供應環(huán)比下降50%，成交量環(huán)比下降32%.2010年政策調(diào)控時間表與重慶樓市表現(xiàn)宏觀政策分析共一百三十四頁宏觀政策分析(fnx)2006-2010年重慶市商品房供需走勢單位：萬方

11、“國八條”1.18“國六條”1.78“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌特區(qū)”0.79“9.27新政”1.50“政府救市”0.69“市場全面回暖”0.82“4.15新政”0.92“9.29新政”0.84 06年至07年二季度受“國八條”、銀行貨幣政策的全面收緊，房地產(chǎn)行業(yè)開始出現(xiàn)明顯調(diào)整，供應明顯大于需求市場存量大幅增加。07年三季度開始地方政策帶動，積壓需求突然釋放成交量猛增。 08年政府先壓后保，三季度起受金融危機影響，政策全面轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)有回轉(zhuǎn)跡象。全年成交量依然整體下滑。 09年保經(jīng)濟增長，先保后壓，四季度起政策調(diào)控又開始啟動。但全年整體量價齊升明顯。 10年開始市場持續(xù)回暖，“4.15新政”出臺進行第一輪調(diào)控

12、，5、6月市場調(diào)控顯現(xiàn)，成交量明顯下滑；6月兩江新區(qū)掛牌后，市場再次出現(xiàn)回暖，9月更是達到頂峰，9月29日晚，國家緊急出臺新政，第二輪調(diào)控正式啟動。 目前新政對重慶樓市的效果(xiogu)并不明顯，預計春節(jié)后將顯現(xiàn)。近年來政策調(diào)控與重慶樓市變化關系圖一（供需）共一百三十四頁14近年來政策(zhngc)調(diào)控與重慶樓市變化關系圖二（量價）“國六條”“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌特區(qū)”“9.27新政”“政府救市”“寬松貨幣政策”“4.15新政”“9.29新政”上升期下行期振蕩期反彈期調(diào)整期 從歷史情況來看，政策調(diào)控可以對樓市起到明顯作用，07年9.27政策市場下行，09年就是樓市強勢反彈； 2010年4.15新政出臺，

13、市場迅速轉(zhuǎn)冷，但由于受通脹預期影響和兩江新區(qū)等利好刺激，市場迅速回暖； 政府調(diào)控公信力有所下降，但政府本次穩(wěn)定房價目的堅決，出臺9.29繼續(xù)(jx)調(diào)控，通過近三個月觀察對一線城市效果顯著，對重慶效果不如4.15政策明顯，需要進一步觀察。宏觀政策分析共一百三十四頁宏觀政策總結(jié)(zngji)預測2010年出臺了有史以來最嚴厲的房地產(chǎn)政策，包括房貸政策、二三套房貸政策的收緊、限購令等，2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策放松的可能性較小，基本會延續(xù)2010年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，也不會出臺新的更為嚴厲的政策。重慶房地產(chǎn)政策是“低端有保障、中端有市場、高端有抑制”。低端主要針對公租房，2011年將會有大量公租房面市

14、，但對房地產(chǎn)市場的沖擊(chngj)相對有限；高端可能出現(xiàn)針對別墅和大面積戶型征收房產(chǎn)稅，但技術(shù)上仍然存在難點。重慶依然執(zhí)行差別化的房地產(chǎn)政策。 2011年的貨幣政策由09、10年適度寬松的貨幣政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)健的貨幣政策，整體來看，對房地產(chǎn)市場是很不利的。從政策來講2011年是對2010年最嚴厲房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)。房產(chǎn)稅仍是人們關注的焦點，由于實施技術(shù)難度較大，出臺的可能性較小。今年的房地產(chǎn)市場主要針對剛性需求、自住需求和改善性需求。本次房地產(chǎn)調(diào)控并未涉及太多商業(yè)地產(chǎn)部分，因此投資投機需求主要針對商業(yè)地產(chǎn)，寫字樓、商鋪及商業(yè)公寓。共一百三十四頁宏觀政策總結(jié)(zngji)預測房產(chǎn)稅實施(shsh)

15、預測分析房產(chǎn)稅征收方案（流傳）方案征稅方向征收對象稅率方案一新增高檔房，比如別墅、高端城市公寓等物業(yè)形態(tài)1、對高檔商品房征收1%房產(chǎn)稅2、采用分段累進稅率，超過免稅面積落在前兩套房的部分，稅率為1.5%；超過免稅面積落在第三套的部分，稅率為3%；超過免稅面積落在第四套的部分，稅率為5%；超過免稅面積落在第五套的部分，稅率為10%；超過免稅面積落在第六套或以上的部分，稅率為20%。3、計入征收房產(chǎn)稅商品房的建筑面積可能為144m2以上，多套房建筑面積實施累加制，超過200m2也可能被征收房產(chǎn)稅。此外，房產(chǎn)稅稅率可能為房地產(chǎn)當年市場價格的51.5%。方案二存量四套房及以上房屋方案三新增對比城市均價

16、高三倍的住房方案四存量和新增非本地戶籍、投機性購房共一百三十四頁方案一：對高檔(godng)房征收，比如別墅、高端城市公寓等物業(yè)形態(tài)征收行業(yè)影響：若實施該方案，會大大影響別墅和大面積高層豪宅客戶投資熱情，重慶此類物業(yè)(w y)投資占比約30-40%；對該類物業(yè)自住類客戶而言，實施此方案會在一定程度上影響客戶積極性和興趣，但不會大幅影響其需求；對別墅、豪宅類物業(yè)價格不會有太大影響，不會致使價格的快速上漲，價格下降的可能性也很小，這是由市場土地稀缺性導致的；綜合而言，該方案對別墅、豪宅類物業(yè)成交量影響較大，此類物業(yè)房價下降可能性不大。宏觀政策總結(jié)預測房產(chǎn)稅實施預測分析實施可能性最大共一百三十四頁宏

17、觀政策總結(jié)(zngji)預測房產(chǎn)稅實施(shsh)預測分析方案二：對四套房及以上房屋征收行業(yè)影響：該方案會有效打擊投資、投機炒房者；該方案在實施過程中技術(shù)難度較大，若執(zhí)行將會大幅影響整個市場成交量（在成交量占比中，三套房以上購買約占15%）；該方案的實施不足以影響房價下跌，重慶市場剛性需求面大，真實需求多。共一百三十四頁方案(fng n)三：對比城市平均價格高三倍的住房征收行業(yè)影響： 該方案執(zhí)行技術(shù)難度較大（開發(fā)商簽兩份合約(hyu)或者分拆總價），可能連同方案一進行共同整合，來房產(chǎn)稅征收對象。宏觀政策總結(jié)預測房產(chǎn)稅實施預測分析共一百三十四頁方案四：對非本地戶籍(hj)投機性購房征收行業(yè)影響：

18、 此方案易實施，若實施，對重慶房地產(chǎn)市場影響有限， 2010年外地客戶(k h)占重慶房地產(chǎn)市場整體客源15%左右。宏觀政策總結(jié)預測房產(chǎn)稅實施預測分析共一百三十四頁1、上述方案有兩大特點：其一是征稅對象為高檔商品住房；其二，將新增住宅作為首選的征稅對象。2、房產(chǎn)稅的征收不僅有利抑制過旺需求，所得稅收還可用于保障房建設、調(diào)整市場結(jié)構(gòu)。3、樓市中有情緒，情緒會影響房價，富人可能不在意這點稅，但怕由此引起的房價下跌。4、征收房產(chǎn)稅是優(yōu)化房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)必須(bx)的環(huán)節(jié)，但若不減少其他環(huán)節(jié)的稅收，則有加重稅負之嫌。5、重慶對高檔商品住房開征房產(chǎn)稅，從短期來看，對于抑制高檔商品房消費會有一定作用。但從長

19、期來看，重慶經(jīng)濟發(fā)展正處于發(fā)展的上升期，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程不斷加快，商品房的剛性需求依然很大，針對高檔商品房開征房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)大勢不會造成太大影響。宏觀政策總結(jié)(zngji)預測房產(chǎn)稅實施預測影響共一百三十四頁宏觀市場(shchng)分析2008年2009年2010年同比09年同比08年供應面積(萬平米)1982.891824.352095.11+15%+6%成交面積(萬平米)1268.882434.832239.45-8%+76%批售比1.560.750.94+25%-40%成交均價(元/平米)399243095962+38%+49%成交套數(shù)（套）134615263640241265-8%+

20、79%成交金額（億元）506.531049.281335.19+27%+164%-8%成交(chng jio)面積同比09年（萬平米）成交套數(shù)同比09年（套）成交金額同比09年（億元）-8%+27% 重慶市主城區(qū)2010年市場整體成交面積2239.45萬方，同比09年+-8%，同比08年+76%； 成交金額1335.19億元，同比09年+27%，同比08年+164%； 成交均價5962元/（套內(nèi)7197元/），同比09年+27% ，同比08年+164%；其中純住宅（不含經(jīng)適房）套內(nèi)單價7436元/。 本年度整體市場“量跌價漲”。2010年市場回顧共一百三十四頁宏觀市場(shchng)分析201

21、0年重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)新增供應(gngyng)2100.07萬，較2009年同比上漲15.1%，較08年上漲6%。上半年受09年市場調(diào)整影響，新增供給較少，下半年在需求的持續(xù)拉動下明顯回升，三北區(qū)、九龍坡區(qū)、沙區(qū)及南岸區(qū)是新增供給的主力區(qū)域，所占比重均高于10%。 2010年市場新增供應分析供應市場：需求市場拉動，2010年整體供應高位運行。共一百三十四頁 2010年重慶市主城區(qū)商品房銷售面積2239.45萬，較2009年同比減少8%，較08年上漲76%。 歷史成交情況來看，政策調(diào)控可以對樓市起到明顯作用，07年重慶成為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌特區(qū)，房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展；08年受07年9.27政策影響市場下行，

22、跌入低谷；09年政府(zhngf)救市，樓市強勢反彈，全年整體量價齊升明顯； 10年開始市場持續(xù)回暖。9月29日晚，國家緊急出臺新政，第二輪調(diào)控正式啟動。目前新政對我市影響并不明顯，預計春節(jié)后將顯現(xiàn)。同比-8%宏觀市場(shchng)分析2010年市場需求分析供應市場：宏觀政策對重慶有保有壓，市場需求不減，全年成交仍居高位。共一百三十四頁宏觀(hnggun)市場分析 從表中看到， 2010年商品房價格較09年大幅增長，全年成交均價5962元/（套內(nèi)7197元/），同比09年增長38%，同比08年增長49%。 2010年4月受春季房交會的影響，成交價格達6113元/。 5月成交均價下降至4995

23、元/，主要是由于在新政影響下，部分樓盤小幅降價促銷。 6月開始，房價連續(xù)持續(xù)上漲，12月更是達到歷史(lsh)以來最高。同比+38%2010年商品房成交價格分析供應市場：2010年市場價格隨城市地位的提升開始一路小跑，宏觀政策影響小共一百三十四頁宏觀市場(shchng)總結(jié)供應(gngyng)：2010年重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)新增供應2095.11萬，較2009年同比上漲15%，較08年上漲6%。需求：2010年重慶市主城區(qū)商品房銷售面積2239.45萬，較2009年同比減少8%，較08年上漲76%。價格：2010年商品房價格較09年大幅增長，全年成交均價5962元/（套內(nèi)7197元/），同比09

24、年增長38%，同比08年增長49%。其中純住宅（不含經(jīng)適房）套內(nèi)單價7436元/。6月開始，房價連續(xù)持續(xù)上漲，12月更是達到歷史以來最高?！傲康鴥r漲”共一百三十四頁Part.2 南岸區(qū)經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場(shchng)環(huán)境分析南岸區(qū)經(jīng)濟(jngj)分析南岸區(qū)房地產(chǎn)市場成交分析共一百三十四頁 南岸區(qū)經(jīng)濟(jngj)分析共一百三十四頁南岸區(qū)經(jīng)濟(jngj)分析南岸區(qū)2009年GDP排名第六，但增幅排名居前四。南岸區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值主要以第二產(chǎn)業(yè)(d r chn y)工業(yè)為主，占總產(chǎn)值的61%，第三產(chǎn)業(yè)占38%。 南岸區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值中，以第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)為主，分別占總產(chǎn)值的61%（主要工業(yè)有美心、康師傅

25、、茶園）、38%；共一百三十四頁2009年主城九區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對比走勢 南岸區(qū)經(jīng)濟(jngj)分析南岸區(qū)人均(rn jn)可支配收入17210元，主城九區(qū)購買力靠前 2009年渝中區(qū)居民人均可支配收入率先突破18000元，達到18063元，比全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入高2314元； 從主城九區(qū)居民人均可支配收入水平的比較看，渝中區(qū)比居第二位的沙坪壩區(qū)高出702元，繼續(xù)在全市保持領頭領跑的地位。 南岸區(qū)人均可支配收入達17210元，排主城九區(qū)第四位，主城購買力較大。共一百三十四頁 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場成交(chng jio)分析共一百三十四頁南岸區(qū)供應量分析(fnx)南岸區(qū)南岸區(qū)供應量占整

26、體市場15-20%，供應量僅次渝北區(qū)，2010年由于土地(td)供應跟不上市場，供應項目減少，供應量同比降幅約50%。南岸區(qū)2007-2009年市場供應量大，達300萬方以上，占整體供應15-20%；僅次于渝北區(qū)。2008年，政府出臺嚴厲政策調(diào)控市場，南岸區(qū)供應逆市上升，供應量大；2009年，整體市場火爆，開發(fā)商瘋狂供應，供應量大增，增幅達20%。2010年區(qū)域市場多數(shù)項目銷售接近尾聲，而區(qū)域土地市場供應跟不上需求市場，供應量銳減，同比09年降幅接近50%，同比08年降幅29%。共一百三十四頁南岸區(qū)成交量分析(fnx)南岸區(qū)2007-2009年，南岸區(qū)成交量排主城九區(qū)之首，市場份額占18-20

27、%之間。2010年，區(qū)域項目(xingm)減少，供應量下降，成交量隨之減少，市場份額約14%左右。南岸區(qū)需求市場份額在18-20%之間，排主城九區(qū)之首，2010年供應項目減少，供應量下降，市場份額僅占14%。共一百三十四頁南岸區(qū)南岸成交(chng jio)均價分析南岸區(qū)成交均價與重慶整體房價水平相當，僅次于渝中、北部(bi b)新區(qū)及江北區(qū)。南岸區(qū)2007-2009年房價水平略高于重慶平均房價水平，而2010年價格水平略低于重慶整體平均房價水平。南岸區(qū)成交均價年增長率在10-20%之間，2010年城市地位提高，利好房地產(chǎn)市場，成交均價增幅達接近30%。主城九區(qū)中，南岸區(qū)整體成交均價低于渝中區(qū)、

28、江北區(qū)和北部新區(qū)。共一百三十四頁南岸各產(chǎn)品成交(chng jio)分析年份別墅洋房高層成交面積成交均價成交面積成交均價成交面積成交均價2007年1%61335%357594%37332008年2%78522%439296%50862009年2%80784%459094%54352010年2%105377%653991%76012010年重慶8%108079%799283%69872007-2010年南岸區(qū)物業(yè)形態(tài)(xngti)成交分析南岸區(qū)別墅供應小，成交份額少，市場競爭?。谎蠓績r格溢價能力低，2010年成交均價落后高層1000元/以上。共一百三十四頁南岸市場(shchng)總結(jié)南岸區(qū)是主城核

29、心區(qū)的重要組成部分，重慶南區(qū)的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、中央商務開發(fā)區(qū)，以及重慶國際會展中位于轄區(qū)內(nèi)；南岸區(qū)結(jié)構(gòu)逐漸趨于優(yōu)化，隨著跨江大橋的通車和新型工業(yè)化園區(qū)的建成、各企業(yè)的陸續(xù)入駐，南岸區(qū)經(jīng)濟發(fā)生(fshng)了質(zhì)的飛躍，2009年，南岸區(qū)GDP增幅15%以上，人均可支配收入也處于主城九區(qū)高位；由于區(qū)域經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人口不斷增加，有力的拉動了區(qū)域房地產(chǎn)市場，南岸區(qū)近幾年整體年均供應量在300萬方以上，成交排名主城九區(qū)之首，需求市場份額占比達18-20%之間；區(qū)域房地產(chǎn)市場成交以高層產(chǎn)品為，別墅、洋房年成交占比均在10%以內(nèi)，拉低了區(qū)域整體成交均價，主城九區(qū)排名第三、四位。共一百三十四頁Part.3

30、 茶園(ch yun)新區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析重慶新區(qū)成長分析茶園新區(qū)發(fā)展基本情況(qngkung)茶園新區(qū)未來發(fā)展期支撐點及影響共一百三十四頁 重慶新區(qū)成長(chngzhng)分析金開大道板塊分析西永板塊分析共一百三十四頁39新區(qū)發(fā)展(fzhn)案例選擇金開大道(d do)板塊西永組團研究角度核心驅(qū)動力研究發(fā)展階段研究各發(fā)展階段房地產(chǎn)表現(xiàn)由于本項目所在區(qū)域茶園屬城市發(fā)展新區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)開發(fā)尚未成熟，因此通過重慶城市發(fā)展各階段中新區(qū)發(fā)展案例研究，借鑒其區(qū)域發(fā)展經(jīng)驗，研判其區(qū)域發(fā)展歷程，制定項目與茶園區(qū)域發(fā)展擬合策略。區(qū)域價值研究共一百三十四頁政策、配套、開發(fā)商是區(qū)域發(fā)展熱點(r din)形成的關

31、鍵指標，其中產(chǎn)業(yè)的推進作用以及配套的跟進程度對區(qū)域發(fā)展熱銷的促進力量大。新區(qū)(xnq)發(fā)展熱點形成驅(qū)動力分析總結(jié)2010年區(qū)域抓住新的發(fā)展時機，隨著基礎設施的逐步完善，區(qū)域經(jīng)濟迎來高速發(fā)展期，成為新的發(fā)展熱點：地利優(yōu)勢及自然資源優(yōu)勢地塊三面環(huán)山一面臨水，與南岸區(qū)僅15分鐘車程。宏觀經(jīng)濟環(huán)境重慶經(jīng)開區(qū)、重慶第二大學城、西部國際總部基地于2010年落戶茶園新區(qū)，將迎來區(qū)域經(jīng)濟高速發(fā)展期。城市基礎設施建設隨區(qū)域城市地位的不斷上升，區(qū)域基礎設施發(fā)展將迎來新的發(fā)展，2011年后區(qū)域基礎設施將逐步完善。房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域2010年有金科、融創(chuàng)等一線品牌企業(yè)進駐，將迎來新的發(fā)展期。共一百三十四頁新區(qū)發(fā)展(fzh

32、n)熱點形成驅(qū)動力分析總結(jié)茶園(ch yun)：金科、融創(chuàng)茶園：龍湖、金科、融創(chuàng)茶園：金科2010拍下2宗土地慶隆茶園：魯能、同景共一百三十四頁 茶園新區(qū)發(fā)展基本(jbn)情況共一百三十四頁茶園(ch yun)新區(qū)定位茶園(ch yun)新區(qū)外環(huán)中環(huán)內(nèi)環(huán)該片區(qū)位于中環(huán)與外環(huán)之間，屬于城市發(fā)展新興之地。一城五片多中心組團式格局中，隨著內(nèi)環(huán)外移的實施，茶園新區(qū)將逐步進入主城區(qū)的范圍。 目前，東部新城核心的茶園新城城市副中心人口規(guī)模約12萬人，到2020年規(guī)劃將突破50萬人。 茶園新區(qū)定位： 重慶城市副中心 南岸區(qū)新的行政中心 南岸區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 重慶第二大學城 （重慶工商大學、重慶二外已選址，1

33、1年開建）共一百三十四頁 功能分區(qū)：區(qū)域由四大功能片區(qū)構(gòu)成，行政(xngzhng)商貿(mào)總部區(qū)，生態(tài)文化居住區(qū)，大學聚集區(qū)、旅游休閑區(qū)，港口物流加工區(qū)。 產(chǎn)業(yè)支撐：茶園新區(qū)重點發(fā)展電子產(chǎn)業(yè)、港口物流、裝備制造等三大(sn d)產(chǎn)業(yè)。打造重慶主城二環(huán)城市建設的示范區(qū)、重慶江南萬億級工業(yè)走廊的領頭雁。2009年新區(qū)已入駐企業(yè)達230余家，投產(chǎn)企業(yè)近150家，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值300億元，2010年工業(yè)園總產(chǎn)值超400億元。目前，區(qū)域以工業(yè)為主，三產(chǎn)比例較低，而二產(chǎn)主要以加工制造等中低端產(chǎn)業(yè)為主；隨著園區(qū)的逐漸成熟，產(chǎn)業(yè)發(fā)展開始進入良性發(fā)展階段。港口物流加工區(qū)廣陽島休閑旅游度假區(qū)大學城聚集區(qū)行政商貿(mào)總部區(qū)

34、生態(tài)文化居住區(qū)西部國際總部基地本項目共一百三十四頁產(chǎn)業(yè) 比例 代表企業(yè) 裝備制造業(yè) 39% 機電控股、長江電工、迪馬實業(yè) 電子信息產(chǎn)業(yè) 36.22% TCL、美的、國虹 包裝印刷業(yè) 7.1% 宏勁印務、樂緣彩印 生物制藥產(chǎn)業(yè) 2.83% 萊美藥業(yè)、時針閣藥業(yè) 紡織服裝業(yè) 2.4% 雅戈爾服飾 其他產(chǎn)業(yè) 12.36% 華輝涂料、安吉爾飲水 東港工業(yè)園長江工業(yè)園茶園工業(yè)園新城中心廣陽島旅游區(qū)產(chǎn)業(yè) 占地 主要發(fā)展產(chǎn)業(yè)代表企業(yè) 廣陽島旅游區(qū) 16平方公里主要以休閑、娛樂及度假為一體 海昌集團東港工業(yè)園一期12.03平方公里，工業(yè)及倉儲用地5.07公里，居住及科研2.38，其它為綠化及道路等基礎設施用地

35、“以特種船舶制造，鋼結(jié)構(gòu)及橋廂梁制造，風力發(fā)電設備研發(fā)總裝”的船舶產(chǎn)業(yè)園；以“中成藥、現(xiàn)代制藥、現(xiàn)代醫(yī)療器械”制造為主的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園和以“重慶長江魯家沱作業(yè)區(qū)、明月沱專業(yè)碼頭”為主的港口基地的特色臨港園區(qū)機床（集團）有限公司長江工業(yè)園 規(guī)劃10平方米以機械行業(yè)、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、都市工業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)為主導的生產(chǎn)體系長江電工廠中電投遠達環(huán)保工程有限公司茶園工業(yè)園規(guī)劃5平方公里重點發(fā)展電子電器（IT）制造業(yè)、機械裝備制造業(yè)，并大力扶持包裝印刷業(yè)，生物醫(yī)藥業(yè)、紡織服裝業(yè)TCL移動通信廣東美的集團寧波雅戈爾集團重慶長江電工廠重慶迪馬公司東港工業(yè)園效果圖共一百三十四頁茶園新區(qū)配套(pi to)分析慶隆南山(nn s

36、hn)高爾夫大社區(qū)同景國際城（2006售）魯能領秀城（2010售）銀翔翡翠谷（2010售）長青湖別墅（03-06售）融創(chuàng)地塊南岸區(qū)新的行政中心（預計2011年上半年搬遷）廣陽島：長江流域生態(tài)濱島示范區(qū)（2010年12月動工，5年內(nèi)建成）江南小區(qū)(集資房建成入?。┙鹩绱蟪桑ㄇ捌冢┎鑸@工業(yè)園區(qū)(2010年已經(jīng)動工)金科用地（前期）工商大學茶園新校區(qū)選址（2011年動工）重醫(yī)附二院(已動工)水天音樂廣場（在建）重慶二外（選址）第二大學城其它大學規(guī)劃范圍（2011年開始動工）龍門浩中學（已開學）同景珊瑚中、小學（未建）200萬方公租房（在建）同景商業(yè)中心（規(guī)劃中）中鐵項目(2008售)中國西部國際總部

37、基地（開工奠基儀式已經(jīng)舉行）工業(yè)地塊（已投產(chǎn)）工業(yè)（在建）長生橋中學（已開學）工業(yè)園區(qū)(已投產(chǎn))西郊醫(yī)院（已動工）體育公園(選址)土地出讓先南后北：真武山隧道通車，2011年以前主要供應南區(qū)地塊，預計2011年底慈母山隧道通車后，北區(qū)地塊開始供應。開工建設規(guī)模加大：目前廣陽島生態(tài)濱島、重醫(yī)附二院、西郊醫(yī)院、水天音樂廣場、西部國際總部基地等配套產(chǎn)業(yè)在建，開工量大。缺乏大型商業(yè)配套：區(qū)域目前暫規(guī)劃同景商業(yè)中心，但尚未修建。房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢：從03-09年僅長青湖別墅、同景國際城、慶隆南山高爾夫中鐵山水天下項目在售，二線開發(fā)商開發(fā)，以別墅、洋房為主。開發(fā)先南后北工業(yè)投產(chǎn)公建配套開建大學城即將動工商

38、業(yè)仍在規(guī)劃階段茶花小鎮(zhèn)（經(jīng)適房入?。┢聨X頓小鎮(zhèn)（2007售）2011年出讓商業(yè)用地金科用地（前期）共一百三十四頁名稱占地建筑體量動工時間竣工時間備注市政配套南岸區(qū)新行政中心2009.62010.122011年上半年入住市政設施建設水天音樂廣場20102011體育公園規(guī)劃廣陽島生態(tài)濱島約8900畝240萬方2010.122015在建醫(yī)院西郊醫(yī)院一期約130畝一期5萬方2010下半年在建（三乙）重醫(yī)附二院約263畝2008.122011江南醫(yī)院（三甲）學校龍門浩職業(yè)中學約210畝8萬方辦學25年長生橋中學50余畝，預征150畝辦學多年同景珊瑚中、小學未建工商大學茶園校區(qū)約1200畝20112013

39、融智學校新校區(qū)，已簽約重慶二外20112013選址商業(yè)同景國際商業(yè)中心26萬方平地階段工業(yè)及其它西部國際總部基地約1512畝60萬方2010.122013在建茶園工業(yè)園區(qū)2010在建茶園新區(qū)(xnq)基礎設施建設匯總表 共一百三十四頁項目名稱開發(fā)商品牌 03 04 05 06 07 08 09 10長青湖 本土非實力開發(fā)商 動工 累計開發(fā)50萬 同景國際城 外來非品牌公司 動工 累計開發(fā)65萬慶隆南山高爾夫 本土二線品牌 動工 累計開發(fā)40萬坡嶺頓小鎮(zhèn) 本土非實力開發(fā)商 動工 累計開發(fā)11萬中鐵山水天下 外來公司 動工 累計開發(fā)8萬 澤瑞匯景苑本土非實力開發(fā)商動工累計開發(fā)6萬（已售罄）整體(z

40、hngt)發(fā)展緩慢，暫未真正形成熱點區(qū)域 已開發(fā)項目不多 大盤林立，但開發(fā)商實力不強，對區(qū)域打造的能力有限 商業(yè)打造上，除同景外，大多以社區(qū)商業(yè)為主區(qū)域房地產(chǎn)市場(shchng)發(fā)展注：區(qū)域已開發(fā)體量約130萬方，剩余體量約285萬方，已拿地待開發(fā)項目總體量129萬方。共一百三十四頁茶園(ch yun)新區(qū)交通分析至南坪商圈中環(huán)高速(o s)南段(已通車)通江大道(全線通車)玉馬路(已通車)本項目目前茶園經(jīng)真武山隧道離南坪商圈約15分鐘車程，至解放碑、觀音橋約20-30分鐘車程，而從內(nèi)環(huán)高速至沙坪壩約30分鐘車程；約2013年，輕軌6號線、慈母山、南山隧道通車后，茶園至解放碑、江北區(qū)僅15分鐘

41、車程。2010年12月，茶園環(huán)線公交開通，出行便利系數(shù)提高。慈母山隧道連接江北(已竣工，預計年底通車)中環(huán)高速北段(遠景規(guī)劃)繞城高速(預計2013年通車)三橫三縱的道路交通體系 使區(qū)域與外部的有機連接，縮短茶園新區(qū)與城市中心的距離，提升城市價值； 隨區(qū)域基礎設施的不斷完善，輻射能力更強，區(qū)域進入發(fā)展期，對外區(qū)客戶吸引籌碼加大。茶園三橫三縱交通體系，解決區(qū)域交通瓶頸，對外輻射力增強，提升城市價值，預計在2013年將全部完工通車。輕軌6號線 (在建，預計2013年通車)南山隧道連接朝天門(已動工，預計2013年通車)共一百三十四頁輕軌8號線(遠景規(guī)劃)輕軌6號線(在建，預計(yj)2013年投入

42、運營)輕軌6號線通車(tng ch)，茶園至解放碑僅需10分鐘，至江北區(qū)約15分鐘，有力推動新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，提升區(qū)域價值，區(qū)域居住氛圍也會越來越高。本項目共一百三十四頁編號路段名稱等級進 度起 點終 點路寬(m)通車時間及備注1玉馬路次干道全線通車茶園立交機電工業(yè)園36全線通車2茶園路次干道部分通車南山隧道品長江工業(yè)園36全線通車3濱江路次干道遠期規(guī)劃慈母山隧道口東港工業(yè)園36全線通車4中環(huán)快速路高速規(guī)劃中-規(guī)劃中5通江大道主干道2004年全線通車新區(qū)管委會濱江路口78全線通車，新區(qū)內(nèi)最重要的干道6二環(huán)快速路高速遠期規(guī)劃-7真武山隧道隧道已經(jīng)通車茶園全線通車，連接江南立交到南坪8南山隧道隧道在建

43、茶園上新街立交已奠基動工，預計2013年通車9慈母山隧道隧道已竣工茶園彈子石預計2011年底年通10輕軌8號線軌道規(guī)劃中渝北巴南沿外環(huán)，遠期規(guī)劃11輕軌6號線軌道在建茶園解放碑在建，預計2013年投入運營茶園(ch yun)新區(qū)交通情況匯總表 目前僅通過真武山隧道與主城相連，客戶心理距離較遠，區(qū)域發(fā)展相對緩慢?；就旯さ摹按饶干剿淼馈焙驼谛藿ǖ摹澳仙剿淼馈睂⑹共鑸@新城和城市中心聯(lián)系更加緊密(jnm)，將解決區(qū)域?qū)ν獍l(fā)展的交通瓶頸；區(qū)域發(fā)展預計在2011年后將有較大推進。共一百三十四頁茶園(ch yun)新區(qū)發(fā)展總結(jié)空談城市(chngsh)副中心2010年以后2009年以前關鍵詞：關鍵詞：南岸

44、新政府搬遷發(fā)展南岸自身產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展緩慢無一線品牌企業(yè)重慶第二大學城基礎設施完善西部總部基地廣陽島建設經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)一線品牌企業(yè)進駐1995年，茶園組團成立1996年，真武山隧道通車1998年，茶園得名，列重慶11個外圍組團之一2000年，茶園定位為城市富中心2003年，首個房地產(chǎn)項目進駐（長青湖別墅區(qū)）2006-2008年，同景、慶隆、中鐵二線企業(yè)產(chǎn)品依次銷售2008年，重醫(yī)附二院開建2009年，產(chǎn)業(yè)入駐企業(yè)達230余家，投產(chǎn)近150家2009年，行政中心開工建設2010年，廣陽島生態(tài)濱島開工建設、南山隧道動工、水天音樂廣場動工、輕軌6號線動工、中國西部總部基地動工、西郊醫(yī)院動工，金科、融創(chuàng)

45、拿地進駐2011年，上半年南岸區(qū)新政府搬遷、年底慈母山隧道通車、三季度西郊醫(yī)院竣工2011年，重慶第二大學城動工、2013年，南山隧道竣工、輕軌6號線竣工、繞城高速通車共一百三十四頁 茶園(ch yun)新區(qū)未來發(fā)展期支撐點及影響共一百三十四頁區(qū)政府搬遷(bn qin)影響2006年12月江北區(qū)政府(zhngf)搬遷至概瀾溪2006年底金科廊橋水岸價格連續(xù)2月上漲約600元/2007年中億陽明山水開盤銷售利好江北區(qū)政府搬遷，市場情況2008年底，海爾海語江山開盤銷售，2008年遇宏觀調(diào)控，銷售差，2009年市場火爆主要銷售高層產(chǎn)品線，對品質(zhì)高層銷售利好中億陽明山水金科廊橋水岸江北行政中心政府搬

46、遷，政治、經(jīng)濟重心轉(zhuǎn)移，成為茶園快速發(fā)展的動力，帶動區(qū)域房地產(chǎn)需求市場，主要體現(xiàn)在高品質(zhì)高層產(chǎn)品南岸區(qū)行政中心規(guī)劃地塊在建，預計2011年中旬搬遷至茶園新區(qū)。以江北區(qū)政府搬遷至溉瀾溪組團為例：共一百三十四頁南岸新經(jīng)開區(qū)茶園(ch yun)經(jīng)開區(qū)南區(qū)落戶茶園，推動區(qū)域經(jīng)濟高速發(fā)展，同時產(chǎn)業(yè)人口增多，配套將逐步完善，有效帶動(didng)區(qū)域房地產(chǎn)市場。重慶經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)成立于1993年4月，是國務院批準設立的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。目前，經(jīng)開區(qū)在54個國家級開發(fā)區(qū)綜合實力考評中排名第13名，在西部位居第二位。 2001年4月，我市成立北部新區(qū)，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的4.6平方公里開發(fā)指標移到北部新區(qū)，經(jīng)

47、濟技術(shù)開發(fā)區(qū)因此形成一區(qū)兩園（南園和北園）。2003年后，重慶經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)工作重心以及辦公人員陸續(xù)遷往北部新區(qū)，位于萬壽路旁的重慶經(jīng)開區(qū)辦公大樓日漸冷落。 2010年8月，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)重回南岸懷抱，南岸區(qū)開始緊鑼密鼓編制產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，初步確定了“3+X主導產(chǎn)業(yè)體系”，即高端裝備制造業(yè)、新一代信息技術(shù)、現(xiàn)代服務業(yè)三大主導產(chǎn)業(yè)和生物制藥、醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè) 。目前，南岸區(qū)打算將新一輪開發(fā)“落子”在茶園新區(qū)，開發(fā)的核心區(qū)為9.6平方公里，開發(fā)總區(qū)域為73.7平方公里。北從東港、廣陽島起，南至原茶園工業(yè)園區(qū)，東、西以通江大道和外環(huán)高速以及明月山脈為界。重慶經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（南區(qū)）范圍共一百三十四頁重慶(zhn

48、 qn)第二大學城新加坡萊佛士教育集團擬投資60億元人民幣，在南岸茶園新區(qū)興建“重慶國際教育院”，初步約定在春節(jié)與南岸區(qū)簽定意向協(xié)議，目前重慶工商大學、重慶建筑工程學院、重慶二外等大專院校已確定入駐茶園新區(qū)。重慶國際教育園初步選址茶園新區(qū)B標準分區(qū)，占地2.3平方公里，投資60億元人民幣，將在5年內(nèi)分3期建成，并表示在今年內(nèi)開工(ki gng)建設，預計2013年將陸續(xù)遷入。 用地范圍共一百三十四頁大學城為例2003年6月開工(ki gng)建設2005年后大學(dxu)陸續(xù)入住2009年底入住學校13所約12萬人2015年底全部建成入住人口（師生及其它）達30萬人主城房地產(chǎn)發(fā)展階段主城房地產(chǎn)

49、發(fā)展階段龍湖、慶瑞首進大學城，高層、別墅銷售利好，投資是主力高層、別墅持續(xù)供應，銷售利好03年05年09年10年2015年境內(nèi)無土地供應，老項目持續(xù)銷售12年主城土地稀缺，西永大學城因教育人口不斷增加，且有微電子產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃，大學城成為開發(fā)熱土，前期進入以開發(fā)別墅、高層投資產(chǎn)品為主，隨區(qū)域市場的成熟及基礎配套設施的不斷完善，購買目的逐漸轉(zhuǎn)化為居住，整體市場去化快。高等教育配套對市場影響：大規(guī)模高校的進入，將給區(qū)域帶來更多投資性需求，自住性需求將隨學校進駐不斷增加，整體銷售利好。共一百三十四頁重慶西部總部(zn b)基地 項目(xingm)以HOPSCA為規(guī)劃理念，集酒店、辦公、公園、購物中心、

50、會展、公寓于一體的各類符合功能的城市商務綜合體。 項目將分兩期建設，其中一期占地512畝，二期占地1000畝。 項目目前在建一期總部辦公區(qū)，占地約372畝，預計10月對外銷售，明年入住，將建設獨棟、疊拼、聯(lián)排和EVA辦公系統(tǒng)等四種形態(tài)的總部辦公樓。并有五星級酒店、商務會展、都市公寓、高爾夫俱樂部等配套服務設施。開發(fā)商恒德國際投資集團占地面積一期512余畝二期1000畝總建面60萬方商業(yè)容積率不高于3.0建筑面積不高于28萬方工業(yè)容積率不低于1.3建筑面積不低于32萬方重慶首腦產(chǎn)業(yè)首個示范基地，將給區(qū)域帶來重慶乃至全國的高端客戶群，同時也會帶來更多的首置、首改客戶，預計13年入住。共一百三十四頁

51、開工儀式(ysh)圖片：共一百三十四頁區(qū)域交通(jiotng)影響區(qū)域隧道、輕軌通車，交通升級，輻射力更強，區(qū)域價值得到(d do)極大的提升，利于推動區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展，同時帶來更多置業(yè)需求。輕軌6號線：茶園朝天門五里店紅旗河溝大竹林蔡家北碚；輻射朝天門及北區(qū)，為首置、首改類客戶提供便利交通。南山隧道：茶園千廝門大橋解放碑；主要輻射朝天門、解放碑區(qū)域。茲母山隧道：茶園彈子石朝天門大橋江北區(qū)；主要輻射江北片區(qū)。至南坪商圈中環(huán)高速南段(已通車)通江大道(全線通車)玉馬路(已通車)南山隧道連接朝天門(已動工，預計2013年通車)本項目慈母山隧道連接江北(已竣工，預計年底通車)中環(huán)高速北段(遠景規(guī)劃

52、)繞城高速(預計2013年通車)目前茶園內(nèi)部主要交通干線基本成型，對外交通輻射能力有待提高，區(qū)域經(jīng)真武山隧道離南坪商圈約15分鐘車程，至解放碑、觀音橋約20-30分鐘車程，項目緊臨內(nèi)環(huán)高速，至沙坪壩約30分鐘車程。如果在建的南山隧道、慈母山隧道及輕軌6號線通車，約15分鐘車程便可到解放碑及北部區(qū)域，交通更便捷。輕軌6號線 (在建，預計2013年通車)共一百三十四頁區(qū)域未來(wili)發(fā)展總結(jié)南岸區(qū)政府搬遷、經(jīng)開區(qū)落戶、以及重慶第二大學城的簽約動工，使茶園由目前的初級發(fā)展階段高速的向快速發(fā)展階段邁進；一環(huán)土地稀缺，二環(huán)成為未來市場熱點，對二環(huán)內(nèi)迎來快速發(fā)展期的茶園，是絕對的利好；2011年后區(qū)域

53、基礎設施配套的不斷完善，勢必推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，對外輻射力加強，外區(qū)購房比例勢必上升，帶動區(qū)域整體房地產(chǎn)市場；2011年后，南岸新政府的搬遷、政府高新產(chǎn)業(yè)的陸續(xù)入駐，區(qū)域人口增加，首置、首改需求量加大，但2011年后區(qū)域有200萬方公租房面市，首置產(chǎn)品銷售壓力大；西部國際總部基地，是重慶首腦(shuno)產(chǎn)業(yè)首個示范基地，將給區(qū)域帶來重慶乃至全國的高端客戶群，預計13年入住，后期會有更多的首置、首改客戶。共一百三十四頁 茶園新區(qū)(xnq)總結(jié)及未來發(fā)展預判共一百三十四頁茶園(ch yun)新區(qū)發(fā)展小結(jié)新區(qū)發(fā)展熱點(r din)形成的驅(qū)動力天 時（條件）地 利（先決條件）人 和（驅(qū)動力）地利優(yōu)勢自

54、然資源優(yōu)勢宏觀經(jīng)濟環(huán)境政策及政策規(guī)劃城市基礎設施建設房地產(chǎn)開發(fā)建設條件條件條件新區(qū)情況新區(qū)情況新區(qū)情況地塊三面環(huán)山一面臨水，通過真武山隧道及內(nèi)環(huán)高速至南岸區(qū)僅15分鐘，至解放碑、江北、沙坪壩20-30分鐘。南岸區(qū)政府搬遷、重慶經(jīng)開區(qū)、重慶第二大學城、西部國際總部基地于2010年落戶茶園新區(qū)，是政府重點發(fā)展區(qū)域，利好政策隨之而來，將迎來區(qū)域經(jīng)濟高速發(fā)展期。2010年后區(qū)域城市地位不斷上升及基礎設施逐步完善，目前已有金科、融創(chuàng)等一線品牌入駐，對未來房地產(chǎn)市場驅(qū)動力大。2010年區(qū)域抓住新的發(fā)展時機，隨著基礎設施的逐步完善，區(qū)域經(jīng)濟迎來高速發(fā)展期，成為新的發(fā)展熱點共一百三十四頁茶園新區(qū)發(fā)展(fzhn

55、)小結(jié)根據(jù)對重慶兩江新區(qū)(xnq)金山大道板塊及西部新城西永組團的成長性分析，可以看出：茶園在2010年以前發(fā)展緩慢，屬于起步期；而2010年后，隨知名房企的陸續(xù)進駐及區(qū)域基礎設施的逐步完善，茶園新城進入了發(fā)展期。預計在4年后的2015年，知名一線企業(yè)大規(guī)模開發(fā)及生活配套、交通基礎設施的完善，茶園新區(qū)將迎來快速發(fā)展期。2010年前，新區(qū)發(fā)展緩慢，屬于起步期，2010年后，進入發(fā)展期，預計2014年后，新區(qū)將進入快速發(fā)展期新區(qū)管委會進駐，少量基礎設施，發(fā)展緩慢；政府搬遷規(guī)劃，發(fā)展預期高；政府強制建設基礎設施配套，但配套簡單。2009年以前20102014年2015年第一階段：起步階段交通基礎設施

56、逐步完善，落實政府搬遷 ，自發(fā)形成豐富配套；一線品牌企業(yè)進駐，依靠進駐的房地產(chǎn)項目帶動區(qū)域生活配套及商業(yè)；工業(yè)、企業(yè)進駐，寫字樓、酒店開始開發(fā)。第二階段：發(fā)展階段區(qū)域生活、交通基礎設施完善；工業(yè)、企業(yè)帶來流動人口增大；一線品牌開發(fā)商大規(guī)模項目開發(fā)。第三階段：快速發(fā)展階段共一百三十四頁Part.4 茶園新區(qū)房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境(hunjng)分析區(qū)域(qy)在售項目分析區(qū)域潛在項目供應分析共一百三十四頁 區(qū)域(qy)在售項目分析共一百三十四頁廣萬坡嶺頓小鎮(zhèn)(xio zhn)魯能領秀城同景國際(guj)城銀祥翡翠谷慶隆南山高爾夫大社區(qū)中鐵項目地塊中鐵項目地塊茶園新區(qū)重點在售項目分布共一百三十四頁68

57、起步(qb)期2009年之前發(fā)展期2010年2006年2007年2008年2009年2010年可供銷售成交體量去化率可供銷售成交體量去化率可供銷售成交體量去化率可供銷售成交體量去化率可供銷售成交體量去化率別墅22100%10.310.3100%8.66.272%24.924.297%13.611.887%洋房9333%10.910.9100%86.176%10.89.790%14.914.9100%高層3133%22100%2.91.759%3.11.342%20.819.493%合計14643%23.223.2100%19.51472%38.835.291%49.346.194%茶園新區(qū)自1

58、993年批準成立后，7年時間未有任何動作，2000年后重提話題，但是政府重視程度及配套(pi to)發(fā)展預期差距過大，導致起步期過長，發(fā)展緩慢，截止2010年才剛剛步入發(fā)展期。政府重視程度低，配套發(fā)展力度弱，房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，本土二線企業(yè)的低密度別墅、洋房成交主力，高層產(chǎn)品以還建房、集資房為主，高層生存壓力大。政府加大投入力度，品牌企業(yè)開始進駐，開發(fā)體量增加，進入多物業(yè)共同開發(fā)階段物業(yè)類型發(fā)展共一百三十四頁69圖：區(qū)域發(fā)展各階段產(chǎn)品(chnpn)結(jié)構(gòu)的變化茶園片區(qū)從2006-2008年，高層的比例一直在22%以下，房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢。在2009年，高層的比例僅占約8%，與快速發(fā)展期高層至少占50

59、%的比例相比，仍處于房產(chǎn)(fngchn)市場發(fā)展的初期；2010年后高層比例有所放大。 區(qū)域尚處于住宅開發(fā)階段，商業(yè)商務業(yè)態(tài)缺乏 目前茶園新城除花街外，暫無大型集中性商業(yè)，已供應商業(yè)皆以社區(qū)商業(yè)為主 唯一的集中性商業(yè)花街以餐飲、便利店、藥房等業(yè)態(tài)為主，整體檔次不高，輻射能力及其有限，而且皆為臨時商業(yè)，后期將會全面拆除 新政府尚未搬遷，目前茶園新城商業(yè)氛圍較為淡薄，更無任何寫字樓和星級酒店等業(yè)態(tài)物業(yè)類型結(jié)構(gòu)變化共一百三十四頁70 起步期，03-05年僅長青湖一個項目在售，售價增長較慢，平均15-20%； 發(fā)展期低密度物業(yè)增速相對較快，其中以獨立別墅增速表現(xiàn)突出(t ch)，增速超25%； 區(qū)域洋

60、房由于產(chǎn)品原因，售價水平和增速與高層相當；該類產(chǎn)品在區(qū)域進入快速發(fā)展期后價格增速表現(xiàn)較佳，在40%。各物業(yè)形態(tài)(xngti)價格走勢共一百三十四頁2010別墅(bish)成交分析2010年別墅成交情況項目名稱指標1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計慶隆南山高爾夫成交套數(shù)（套）21753962212229面積段（）209-285238-432238-432238-432238-432238-432209-432成交均價（元/）7800119001180011600114001190011800成交金額（萬元）3900304001100343007500440081600魯能