標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展研究

1、標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)(qy)發(fā)展研究 以成都市場(chǎng)為例四川中原二級(jí)市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)(yn yn)中心規(guī)劃設(shè)計(jì)部SiChuan.12.2014共四十頁目錄(ml)藍(lán)光地產(chǎn)(dchn)保利地產(chǎn)萬科地產(chǎn)共四十頁藍(lán)光地產(chǎn)(dchn)Part 1企業(yè)背景(bijng)產(chǎn)品研究共四十頁一、企業(yè)背景(bijng)/企業(yè)概況 四川藍(lán)光實(shí)業(yè)集團(tuán)成立于1990年，企業(yè)目前擁有三大業(yè)務(wù)板塊：和駿實(shí)業(yè)(shy)股份主要負(fù)責(zé)住宅板塊；嘉寶公司主要負(fù)責(zé)商業(yè)和物業(yè)管理板塊；美尚食品主要負(fù)責(zé)飲品研發(fā)銷售板塊，板塊間的相互作用為集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了保障，也為開發(fā)奠定了雄厚的資金基礎(chǔ)。藍(lán)光主營(yíng)業(yè)務(wù)解析：和駿地產(chǎn)：成立于1990年，以住宅

2、開發(fā)和服務(wù)為主導(dǎo)是戰(zhàn)略發(fā)展的核心主體；嘉寶公司：公司包含 “商業(yè)運(yùn)營(yíng)、資源運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)”三大運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，通過總部職能協(xié)調(diào)補(bǔ)位、品牌營(yíng)銷組織及財(cái)務(wù)管控，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營(yíng)模式。美尚食品：公司成立于1996年，為一家集飲用礦泉水、植物蛋白、草本飲料等綠色飲品的研發(fā)、生產(chǎn)和銷售為一體的專業(yè)飲品企業(yè)。 美尚食品藍(lán)光集團(tuán)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成和駿地產(chǎn)（BRC）嘉寶公司物業(yè)管理飲品研發(fā)、生產(chǎn)、銷售文化旅游產(chǎn)業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略發(fā)展核心主體最重要的利潤(rùn)中心品牌形象著力培育的利潤(rùn)中心穩(wěn)定的現(xiàn)金流利潤(rùn)來源中心品牌度的提升和駿實(shí)業(yè)和駿投資和駿咨詢住宅發(fā)展為主商業(yè)開發(fā)為輔藍(lán)光文旅顧問咨詢營(yíng)銷代理成立于1996年成立于2000

3、年住宅地產(chǎn)物業(yè)管理商業(yè)地產(chǎn)飲料開發(fā) 藍(lán)光核心業(yè)務(wù)共四十頁一、企業(yè)背景(bijng)/企業(yè)概況 四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱藍(lán)光地產(chǎn)集團(tuán)）成立于1990年，系四川藍(lán)光實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司下屬控股公司(kn n s)。經(jīng)歷20余年的發(fā)展，藍(lán)光和駿已形成以住宅開發(fā)為主，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為輔，逐步涉足旅游地產(chǎn)等多元化發(fā)展的產(chǎn)品開發(fā)思路。藍(lán)光全國(guó)城市布局規(guī)劃圖四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司 公司業(yè)務(wù)覆蓋“以成都、重慶、昆明為核心的西南區(qū)域”、“以北京、天津?yàn)橹行牡沫h(huán)渤海區(qū)域”、“以上海、杭州為中心的長(zhǎng)三角區(qū)域”、“以武漢、長(zhǎng)沙為中心的長(zhǎng)江中游區(qū)域”、“以西安、太原為中心的黃河中游區(qū)域”等五大區(qū)域，共計(jì)3

4、0余個(gè)大中城市。2013年，藍(lán)光地產(chǎn)集團(tuán)銷售面積全國(guó)排名第27位，銷售合同金額全國(guó)排名第35位。2014年，藍(lán)光品牌入圍“2014中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP20”，品牌估值55.41億元。共四十頁一、企業(yè)背景(bijng)/企業(yè)發(fā)展歷程縱觀藍(lán)光地產(chǎn)發(fā)展歷程，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)開發(fā)舞臺(tái)上，從商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)(zhunzhn)住宅地產(chǎn)，從普通住宅到高端住宅，從主城區(qū)到區(qū)縣，從單盤開發(fā)到城市運(yùn)營(yíng)，藍(lán)光地產(chǎn)以快速反應(yīng)見長(zhǎng)，且善于審時(shí)度勢(shì)、捕捉戰(zhàn)機(jī)、步步為營(yíng)、穩(wěn)扎穩(wěn)打，被成都地產(chǎn)界稱為“本土僅有的有能力與全國(guó)一線房企抗衡”的房企。1990-1997年，為創(chuàng)業(yè)起步期，以汽配發(fā)家，后涉足商業(yè)地產(chǎn)；1998-2

5、004年，為積累發(fā)展期，開發(fā)大量舊城改造商業(yè)項(xiàng)目，創(chuàng)造“藍(lán)光速度”，完成原始積累。以商業(yè)開發(fā)為主（1990-2004年）2008遇市場(chǎng)寒流，收購(gòu)ST迪康虧損；2009年危機(jī)前的返照，思考轉(zhuǎn)型高端。2010年大規(guī)模放棄城區(qū)剛需產(chǎn)品開發(fā)，轉(zhuǎn)型高端，失去銷冠。2011年繼續(xù)依賴高端，放棄城區(qū)，再次排名六大開發(fā)商末尾,資金鏈緊張。2005年，公司戰(zhàn)略重心從商業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)住宅；2006年藍(lán)光進(jìn)入別墅、企業(yè)園區(qū)和片區(qū)開發(fā)及旅游地產(chǎn)；2007年高價(jià)拿地，花掉大量現(xiàn)金流。2014年率先推出了基于互聯(lián)網(wǎng)思維的“藍(lán)光生活家系統(tǒng)”， 借助此系統(tǒng)，藍(lán)光地產(chǎn)又在謀劃布局社區(qū)商業(yè)，擬打造“紅街金種子計(jì)劃”產(chǎn)品。2014年9月推

6、出藍(lán)光“彩”系產(chǎn)品，擬打造互聯(lián)網(wǎng)智能社區(qū)。2012年3月藍(lán)光制定計(jì)劃之時(shí)，把精力集中在剛需產(chǎn)品上，剛需比例在2012年不低于75%，迅速回歸到藍(lán)光引以為傲的“快速度”上，成功打造了“藍(lán)光COCO系列”和“幸福系”，得到極好的反響。轉(zhuǎn)戰(zhàn)住宅開發(fā)（2005-2007年）轉(zhuǎn)型高端市場(chǎng)（2008-2011年）重回快銷快走（2012-2013年）打造智能化社區(qū)（2014年）藍(lán)光地產(chǎn)發(fā)展歷程共四十頁二、產(chǎn)品(chnpn)研究/產(chǎn)品發(fā)展史時(shí)間物業(yè)類型項(xiàng)目19902000商業(yè)/辦公/步行街藍(lán)光大廈、世紀(jì)電腦城、羅馬假日廣場(chǎng)等20012003商業(yè)/商住樓/專業(yè)市場(chǎng)玉林生活廣場(chǎng)、金荷花、藍(lán)色加勒比、金色夏威夷、海

7、棠月色等20042005綜合體/商住樓/住宅/商業(yè)春江花月、香檳廣場(chǎng)、郁金香廣場(chǎng)、諾丁山、君悅領(lǐng)地等20062008小高層/高層/別墅凱麗系列、富麗系列、雍錦灣、香碧歌莊園、紫檀山、觀嶺國(guó)際2009電梯/別墅花滿庭、十里藍(lán)山、香江國(guó)際等2010高層/精裝房/度假社區(qū)北京云鼎、公館1881、貢山一號(hào)、SOFA社區(qū)、峨秀湖等2011辦公/高層藍(lán)光空港國(guó)際、錦繡城、金楠府、遂寧項(xiàng)目、嘉興項(xiàng)目等20122013高層Coco系、花滿庭二期、幸福系、東方天地、金雙楠等2014高層藍(lán)光“彩”系19902014年藍(lán)光地產(chǎn)(dchn)產(chǎn)品 2009年以前，藍(lán)光地產(chǎn)物業(yè)類型從以商業(yè)開發(fā)為主逐步轉(zhuǎn)化為以住宅開發(fā)為主

8、；從住宅產(chǎn)品線看，藍(lán)光地產(chǎn)于2010年開始起涉足高端、精裝產(chǎn)品線研發(fā)，同年，公司進(jìn)入旅游地產(chǎn)的開發(fā)領(lǐng)域；2012年到2013年，藍(lán)光重回快銷快走序列，2014年推出藍(lán)光生活家，和藍(lán)光“彩”系列，打造智能社區(qū)。共四十頁藍(lán)光富麗碧蔓?。?6）二、產(chǎn)品研究(ynji)/產(chǎn)品細(xì)分及各產(chǎn)品系的特征富麗系藍(lán)光富麗系是藍(lán)光地產(chǎn)2005年至2008年推出的住宅系列產(chǎn)品。依次包括(boku)藍(lán)光富麗城、藍(lán)光富麗錦城、藍(lán)光富麗花城、藍(lán)光富麗東方和藍(lán)光富麗碧蔓汀。面積段配比戶型特征 從上圖可以看出，富麗城戶型面積段以70-150為主，但富麗碧蔓汀的面積段卻以50-130為主。110-130的戶型從2005年的45%

9、減小到2008年的2%，同時(shí)2008年新增50-70的小戶型。 由此可以看出，藍(lán)光富麗系的產(chǎn)品面積從2005年到2008年實(shí)現(xiàn)了從大戶型到小戶型的轉(zhuǎn)變。戶型特點(diǎn)：1.贈(zèng)送面積超大，有的贈(zèng)送面積達(dá)50%以上。2.為實(shí)現(xiàn)錯(cuò)層露臺(tái)的贈(zèng)送，常采用奇偶分層設(shè)計(jì)。3.由于贈(zèng)送面積大，戶型布局過于緊湊，影響采光和通風(fēng)。數(shù)據(jù)來源于銳理數(shù)據(jù)庫共四十頁藍(lán)光凱麗美域（80）二、產(chǎn)品研究(ynji)/產(chǎn)品細(xì)分及各產(chǎn)品系的特征凱麗系藍(lán)光凱麗系是藍(lán)光地產(chǎn)2006年至2008年推出的住宅系列產(chǎn)品。依次包括(boku)藍(lán)光凱麗濱江、藍(lán)光凱麗豪景、藍(lán)光凱麗美域和藍(lán)光凱麗香江。面積段配比戶型特征 從上圖可以看出，藍(lán)光凱麗系的凱麗

10、濱江以大戶型為主，面積主要集中在130-150，而凱麗香江戶型較小，主要面積段在集中在70-90；藍(lán)光凱麗系戶型面積主要在70以上。 由此可以看出，從2006年至2008年，藍(lán)光凱麗系的產(chǎn)品面積也在減小。戶型特點(diǎn)：1.贈(zèng)送面積超大，可變空間多，實(shí)得率高。2.大露臺(tái)、飄窗、花池全贈(zèng)送，陽臺(tái)和入戶花園半贈(zèng)送。3.由于贈(zèng)送面積大，戶型布局過于緊湊，影響采光和通風(fēng)。數(shù)據(jù)來源于銳理數(shù)據(jù)庫共四十頁藍(lán)光公館(gnggun)1881（188）二、產(chǎn)品(chnpn)研究/產(chǎn)品細(xì)分及各產(chǎn)品系的特征公館系藍(lán)光公館系是藍(lán)光地產(chǎn)2011年推出的高端精裝產(chǎn)品。代表作為藍(lán)光公館1881。面積段配比戶型特征 從上圖可以看出，

11、藍(lán)光公館1881的主力戶型面積在180-280。公館1881是藍(lán)光在2011年打造的高端豪宅產(chǎn)品，戶型面積整體偏大，適合中高端改善型家庭。 公館1881是藍(lán)光地產(chǎn)高端戰(zhàn)略的一次實(shí)施，是“藍(lán)光CRM10大人居保障體系”的完美演繹。同時(shí)項(xiàng)目了通過國(guó)家綠色建筑認(rèn)證。戶型特點(diǎn)：1.不追求贈(zèng)送面積，更注重舒適度，贈(zèng)送的陽臺(tái)一般不會(huì)改作房間。2.雙入戶電梯配置，主仆獨(dú)立入戶，私密性高。3.功能空間完善。數(shù)據(jù)來源于銳理數(shù)據(jù)庫共四十頁藍(lán)光Coco蜜城（67）二、產(chǎn)品(chnpn)研究/產(chǎn)品細(xì)分及各產(chǎn)品系的特征Coco系藍(lán)光Coco系是藍(lán)光地產(chǎn)2012年推出的以地段產(chǎn)品取勝的精致城市公寓系產(chǎn)品。主要包括藍(lán)光Co

12、co金沙、藍(lán)光Coco時(shí)代，藍(lán)光Coco蜜城和藍(lán)光Coco國(guó)際。后來(huli)還有更名的Coco錦繡和Coco香江。面積段配比戶型特征 藍(lán)光Coco系列面積主要面積段主要集中在50-70，個(gè)別項(xiàng)目設(shè)計(jì)有特色的復(fù)式產(chǎn)品。 藍(lán)光Coco系產(chǎn)品主要針對(duì)剛需客戶，這類客戶支付能力不強(qiáng)，對(duì)城市依賴度很高，正處于家庭人口變動(dòng)較大的過渡期，Coco系控制面積和總價(jià)，降低區(qū)域購(gòu)買“門檻”，做足內(nèi)功，滿足剛需家庭的需求。戶型特點(diǎn)：1.產(chǎn)品以套二為主，整體面積較小，但功能齊全，配合一定的贈(zèng)送面積，大部分可變?yōu)榫o湊小套三。2.普遍為3T8戶，最低也有3T7戶，梯戶配比很高。注重房間數(shù)量，功能空間尺度較小，舒適性低

13、。數(shù)據(jù)來源于銳理數(shù)據(jù)庫共四十頁二、產(chǎn)品(chnpn)研究/產(chǎn)品細(xì)分及各產(chǎn)品系的特征幸福系藍(lán)光幸福系是和城市保持合適距離的品質(zhì)配套生活(shnghu)大盤，它在產(chǎn)品上主要考慮了家庭關(guān)系，鄰里關(guān)系，社會(huì)關(guān)系。項(xiàng)目主要包括藍(lán)光幸福滿庭和藍(lán)光花滿庭2期。面積段配比戶型特征 藍(lán)光幸福系主力產(chǎn)品面積段為約50-80，以套二、套三戶型為主，同時(shí)擁有少量的套四。其中48可做套二，68可做套三，小面積卻擁有大功能。 藍(lán)光幸福系的客戶依然是剛需客群，由于產(chǎn)品面積較小，總價(jià)較低，商業(yè)生活配套較完善深受市場(chǎng)歡迎。藍(lán)光花滿庭2期（74）戶型特點(diǎn)：1.產(chǎn)品贈(zèng)送面積大，主要以飄窗全贈(zèng)送和結(jié)構(gòu)板全贈(zèng)送為主，可以贈(zèng)送1-2個(gè)房

14、間。2.戶型總面積小，只注重房間數(shù)量，功能空間尺度較小，舒適性低。數(shù)據(jù)來源于銳理數(shù)據(jù)庫共四十頁二、產(chǎn)品研究(ynji)/產(chǎn)品細(xì)分及各產(chǎn)品系的特征彩系藍(lán)光彩系是藍(lán)光2014年推出的作為Coco系的升級(jí)之作的產(chǎn)品。戶型設(shè)計(jì)更加符合青年客群居住生活習(xí)慣，并且打造智能互聯(lián)社區(qū)，提供全方位的便捷智能居住體驗(yàn)。系列(xli)首發(fā)作品為藍(lán)光樂彩城。面積段配比戶型特征 藍(lán)光彩系住宅產(chǎn)品主要面積段為55-80，以套二套三為主。彩系和Coco系一樣，戶型面積都較小。但是彩系又是Coco系的升級(jí)之作，藍(lán)光樂彩城項(xiàng)目通過引入全國(guó)乃至世界最先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)科技技術(shù)，擬打造成為中國(guó)首個(gè)“互聯(lián)智能社區(qū)”。藍(lán)光樂彩城（65.71

15、）戶型特點(diǎn)：1.由于現(xiàn)行規(guī)范要求，贈(zèng)送面積變小。2.戶型總面積小，只注重房間數(shù)量，功能空間尺度太小，舒適性低。數(shù)據(jù)來源于銳理數(shù)據(jù)庫共四十頁保利地產(chǎn)(dchn)Part 2企業(yè)背景產(chǎn)品(chnpn)研究共四十頁一、企業(yè)(qy)背景/企業(yè)概況中國(guó)保利集團(tuán)公司系國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)管理的大型中央企業(yè)，是成立于1993年2月的國(guó)有企業(yè)，前身為保利科技有限公司(yu xin n s)。成立以來，集團(tuán)公司已形成以國(guó)際貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、文化藝術(shù)經(jīng)營(yíng)、礦產(chǎn)資源領(lǐng)域投資開發(fā)民爆器材生產(chǎn)及爆破服務(wù)為主業(yè)的“五業(yè)并舉、多元發(fā)展”格局。保利主營(yíng)業(yè)務(wù)解析：國(guó)際貿(mào)易：由保利科技有限公司承擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)：由保利南方

16、集團(tuán)有限公司及其控股的保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司和保利香港控股有限公司及其控股的保利置業(yè)集團(tuán)有限公司承擔(dān)。文化藝術(shù)經(jīng)營(yíng)：由保利文化集團(tuán)股份有限公司承擔(dān)。礦產(chǎn)資源投資開發(fā)：分別由保利能源控股有限公司、保利科技有限公司控股的保利礦業(yè)投資有限公司和中非投資發(fā)展有限公司承擔(dān)。民爆業(yè)務(wù)：民爆業(yè)務(wù)由保利化工控股有限公司承擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)文化藝術(shù)經(jīng)營(yíng)礦產(chǎn)資源投資開發(fā)民爆業(yè)務(wù)國(guó)際貿(mào)易保利核心業(yè)務(wù)保利集團(tuán)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成保利科技有限公司保利南方集團(tuán)有限公司保利（香港）控股有限公司保利文化集團(tuán)股份有限公司保利能源控股有限公司保利化工控股有限公司保利財(cái)務(wù)有限公司保利投資控股有限公司保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司保利置業(yè)集

17、團(tuán)有限公司共四十頁一、企業(yè)背景(bijng)/企業(yè)概況保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司是中國(guó)保利集團(tuán)控股(kn )的大型國(guó)有房地產(chǎn)上市公司，也是中國(guó)保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺(tái)，國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力榜首，并連續(xù)五年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)第一名。 保利地產(chǎn)全國(guó)城市布局規(guī)劃圖保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 保利地產(chǎn)成立于1992年，經(jīng)過十年扎實(shí)發(fā)展，2002年成功完成股份制改造，遂開始實(shí)施全國(guó)化戰(zhàn)略，加強(qiáng)專業(yè)化運(yùn)作，連續(xù)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。目前，公司已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋56個(gè)城市的全國(guó)化戰(zhàn)略布局，擁有292家控股子公司，業(yè)務(wù)拓展到包括房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、工程施

18、工、物業(yè)管理、銷售代理以及商業(yè)會(huì)展、酒店經(jīng)營(yíng)等相關(guān)行業(yè)。截至2013年底，公司總資產(chǎn)突破3100億元，實(shí)現(xiàn)簽約金額1252.89億元。共四十頁一、企業(yè)背景(bijng)/企業(yè)概況保利（成都）實(shí)業(yè)有限公司是保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司控股的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，是保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司在四川的區(qū)域子公司，具備國(guó)家二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)(zzh)。公司于2007年8月成立，截至目前保利在成都項(xiàng)目有三十多個(gè)。保利地產(chǎn)（成都）產(chǎn)品分布圖共四十頁一、企業(yè)(qy)背景/企業(yè)發(fā)展歷程保利地產(chǎn)成立二十二周年，于2013年初提出“3+2+X城市群”戰(zhàn)略，即在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角構(gòu)建三個(gè)300億的城市群，在以武

19、漢、成都為核心的區(qū)域構(gòu)建兩個(gè)200億的城市群，深耕一線、形成輻射、穩(wěn)步拓展，極大地發(fā)揮了公司捕捉和把握(bw)區(qū)域乃至城市發(fā)展脈搏的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，為業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。1992年9月，廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司正式注冊(cè)成立；1995年3月，開發(fā)首個(gè)住宅小區(qū)保利紅棉花園；1996年6月，保利物業(yè)公司成立；2000年6月，保利花園獲建筑部首批“康居示范工程”驗(yàn)收金獎(jiǎng)；2000年至2002年，連續(xù)三年獲廣州市房地產(chǎn)企業(yè)前三強(qiáng)。創(chuàng)業(yè)起步，夯實(shí)基礎(chǔ)（1992-2002年）立足廣州，布局全國(guó)（2002-2006年）A股上市，品牌升位（2006-2011年）保利地產(chǎn)發(fā)展歷程規(guī)模經(jīng)營(yíng)，穩(wěn)中求進(jìn)（2011至今

20、）2002年8月，完成股份改制，更名為“保利房地產(chǎn)股份有限公司”；2003年9月，順利通過ISO9001:2002認(rèn)證，成功在北京、上海、武漢等城市進(jìn)行規(guī)模式開發(fā)；2004年6月，被建設(shè)部評(píng)為“中國(guó)房地產(chǎn)十大品牌”；2005年9月，晉升中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值五強(qiáng)。2006年4月，正式更名為保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司；2006年7月，保利地產(chǎn)滬市A股IPO成功；2009年10月，首個(gè)大型購(gòu)物中心保利水城亮相佛山；2010年1月，舉辦品牌升位儀式，正式提出“和者筑善”的全新品牌理念；2010年4月，首個(gè)五星級(jí)酒店保利洲際酒店于佛山面世?，F(xiàn)建成及規(guī)劃在建酒店達(dá)15個(gè)。2012年5月，保利地產(chǎn)已布局4

21、5城，成功躋身千億俱樂部，連續(xù)三年榮膺中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌；2013年，保利地產(chǎn)正式開啟了國(guó)際資本運(yùn)作的新篇章，通過全資子公司恒利置業(yè)旗下的Poly Real Estate Finance Ltd 在香港發(fā)型了5億美元的五年期固息債券。2013年12月，保利地產(chǎn)在北京發(fā)布居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)“三位一體”的養(yǎng)老戰(zhàn)略。共四十頁二、產(chǎn)品(chnpn)研究/產(chǎn)品發(fā)展史公司堅(jiān)持以商品住宅開發(fā)為主，適度發(fā)展持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)(w y)。保利住宅產(chǎn)品分類型品牌和項(xiàng)目品牌兩大類，形成“山水、尊享、珍品、康居”四大類型的品牌產(chǎn)品。同時(shí)，涵蓋了花園系、心語系、香檳系、公館系、林語系、康橋系、花語系等多元化優(yōu)質(zhì)住宅物

22、業(yè)(w y)的先進(jìn)創(chuàng)新格局也逐漸成型。產(chǎn)品定位產(chǎn)品類別產(chǎn)品內(nèi)涵保利住宅四大類別品牌細(xì)分共四十頁二、產(chǎn)品(chnpn)研究/產(chǎn)品發(fā)展史保利住宅項(xiàng)目(xingm)品牌細(xì)分共四十頁保利花園(huyun)（139）二、產(chǎn)品(chnpn)研究/產(chǎn)品細(xì)分及各產(chǎn)品系的特征花園系保利花園系是保利標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品系列之一，屬于“康居”系列，產(chǎn)品定位為城市非核心區(qū)域園林社區(qū)，區(qū)位特征是城郊結(jié)合區(qū)域，一般形象特征是地中海式。系列代表作為保利花園。面積段配比戶型特征 從上圖可以看出，保利花園主要為70150面積段的中小戶型。戶型配比以三房為主，配以少量四房、兩房。 保利花園是高端低密大盤，成都首席原味歐洲生活示范區(qū)。751

23、80優(yōu)雅空間，歐式皇家園林。社區(qū)內(nèi)全國(guó)首創(chuàng)少兒會(huì)所、女子會(huì)所、私家院線等頂級(jí)配套。戶型特點(diǎn)：1. 贈(zèng)送面積大，主要贈(zèng)送方式為陽臺(tái)半贈(zèng)送。半贈(zèng)送面積大，空間靈活多變。2.梯戶比最高只有2梯4戶，建筑樓間距開闊，舒適性高。3.270轉(zhuǎn)角飄窗，使空間更加開闊。數(shù)據(jù)來源于銳理數(shù)據(jù)庫共四十頁保利心語花園(huyun)（180）二、產(chǎn)品研究(ynji)/產(chǎn)品細(xì)分及各產(chǎn)品系的特征心語系保利心語系是保利標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品系列之一，位于城市區(qū)域，現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主。為渴望美好的人們展開一幅結(jié)廬在人境而無車馬喧囂的寫意生活畫卷。系列代表作為保利心語花園。面積段配比戶型特征 保利心語花園由150畝法式中央公園、82 棟官邸別

24、墅及13棟豪景華宅構(gòu)成。其中高層以110180三房變四房戶型為主，別墅面積段以330430為主。 在企業(yè)領(lǐng)袖競(jìng)相集居的國(guó)際友好社區(qū)中，僅容城市精英昂然入主，保利心語花園適合改善型需求購(gòu)房者。戶型特點(diǎn)：1. 贈(zèng)送面積大，主要贈(zèng)送方式為陽臺(tái)、入戶花園半贈(zèng)送。露臺(tái)飄窗全贈(zèng)送。陽臺(tái)半贈(zèng)送面積大。2.戶型方正，動(dòng)靜分區(qū)明確。3.高層梯戶比以2梯4戶為主，戶型開闊，舒適性高。數(shù)據(jù)來源于銳理數(shù)據(jù)庫共四十頁保利香檳(xin bn)國(guó)際（100）二、產(chǎn)品研究(ynji)/產(chǎn)品細(xì)分及各產(chǎn)品系的特征香檳系保利香檳系是保利標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品系列之一，屬于“珍品”系列，產(chǎn)品定位浪漫優(yōu)雅法式風(fēng)情人文住區(qū)，ArtDeco風(fēng)格。這系

25、列設(shè)計(jì)大氣、舒適，貼合人的需求。系列代表作為保利香檳國(guó)際。面積段配比戶型特征 保利香檳國(guó)際（又稱保利新天地）是包括低密度小高層住宅、多層洋房、小躍層青年公寓及一公里主題風(fēng)情街區(qū)組成，是高新西區(qū)最核心區(qū)的品質(zhì)復(fù)合型社區(qū)。其中小高層住宅面積以70130的兩房和三房為主。目前主推復(fù)式公寓產(chǎn)品，面積段4060。戶型特點(diǎn)：1. 贈(zèng)送較常規(guī)，以陽臺(tái)半贈(zèng)送和飄窗全贈(zèng)送為主。贈(zèng)送面積相較之前的花園系和心語系小。陽臺(tái)和儲(chǔ)藏室結(jié)合可以改造成為房間。2.小高層梯戶比以2梯4戶為主，戶型開闊，舒適性高。數(shù)據(jù)來源于銳理數(shù)據(jù)庫共四十頁保利貝森公館(gnggun)（125）二、產(chǎn)品(chnpn)研究/產(chǎn)品細(xì)分及各產(chǎn)品系的特

26、征公館系保利公館系是保利標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品系列之一，與香檳系同屬“珍品”系列，于城市中心區(qū)域，ArtDeco風(fēng)格。產(chǎn)品定位為貴胄氣質(zhì)，領(lǐng)袖府邸。系列代表作為保利貝森公館。面積段配比戶型特征 保利貝森公館項(xiàng)目是保利地產(chǎn)在城西打造的首個(gè)高端收藏級(jí)城市公館系作品。項(xiàng)目共有6棟19-29層高層建筑組成，在整個(gè)區(qū)域內(nèi)屬于低密產(chǎn)品，2梯3戶-2梯4戶。 公館面積從85套二至196躍層戶型都有包含，主力產(chǎn)品以中大型戶型為主，主要為改善型住宅。數(shù)據(jù)來源于銳理數(shù)據(jù)庫戶型特點(diǎn)：1. 贈(zèng)送較常規(guī)，以陽臺(tái)半贈(zèng)送和飄窗全贈(zèng)送為主；贈(zèng)送的陽臺(tái)面寬，臥室也可帶陽臺(tái)；生活陽臺(tái)面積較大。2. 梯戶比2梯3戶-2梯4戶為主，戶型開闊，舒

27、適性高。3. 臥室尺度較大，居住舒適。共四十頁保利康橋（335）二、產(chǎn)品研究(ynji)/產(chǎn)品細(xì)分及各產(chǎn)品系的特征康橋系保利康橋系是保利精細(xì)產(chǎn)品系列(xli)之一，也叫城市資源系，屬于保利“尊享”系列(xli)，位于稀缺資源區(qū)，獨(dú)享稀缺和自然人文景觀資源。系列(xli)代表作為保利康橋。面積段配比戶型特征 保利康橋推戶型面積區(qū)間為123-335平米，其中182平米戶型為躍層，其余戶型均為大平層。 康橋項(xiàng)目本身是保利地產(chǎn)最高端產(chǎn)品“尊享系”系列中的城市豪宅系列項(xiàng)目。保利將康橋系首次引進(jìn)成都，集眾多商圈和生態(tài)自然資源于一體。戶型特點(diǎn)：1.不追求贈(zèng)送面積，不過分追求房間數(shù)量，更注重舒適度，贈(zèng)送的陽臺(tái)

28、一般不會(huì)改作房間。2.私密性高，電梯入戶，主仆分區(qū)，公共空間和私人空間分離。3.功能空間完善。數(shù)據(jù)來源于銳理數(shù)據(jù)庫共四十頁保利玫瑰花語（78）二、產(chǎn)品(chnpn)研究/產(chǎn)品細(xì)分及各產(chǎn)品系的特征花語系保利花語系保利2013年獨(dú)創(chuàng)的剛需經(jīng)典產(chǎn)品，是頭號(hào)青年置業(yè)品牌。系列(xli)包括了保利葉語、保利玫瑰花語、保利梧桐語、保利春天花語、保利紫荊花語、保利茉莉花語在內(nèi)的創(chuàng)新產(chǎn)品，布局覆蓋全城東南西北。面積段配比戶型特征 保利玫瑰花語主要面積段集中在77-120，延續(xù)香檳系列在極致產(chǎn)品方面的追求，在戶型方面將做出全面升級(jí)?；ㄕZ系為青年提供保證舒適度的兩房及三房等主流剛需產(chǎn)品，附加改善性的生活享受，這樣

29、的產(chǎn)品能體現(xiàn)最高“性價(jià)比”的要求。數(shù)據(jù)來源于銳理數(shù)據(jù)庫戶型特點(diǎn)：1. 贈(zèng)送較常規(guī)，以陽臺(tái)半贈(zèng)送、飄窗全贈(zèng)送為主；贈(zèng)送面積可達(dá)15%，可變性強(qiáng)，可改做房間。3.70余平米作三房，在保證了空間實(shí)用性的前提下，同時(shí)也不會(huì)使每個(gè)房間太小，空間太過局促，舒適度更高。共四十頁保利錦湖林語（116）二、產(chǎn)品(chnpn)研究/產(chǎn)品細(xì)分及各產(chǎn)品系的特征林語系保利林語系是保利標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品系列之一，屬于保利“山水”系列。位于城市近郊區(qū)，讓業(yè)主可以享受更加(gnji)親和自然的健康休閑生活，盡顯居者好山樂水的品味與內(nèi)涵。系列代表作為保利錦湖林語。面積段配比戶型特征 保利錦湖林語是保利地產(chǎn)高端山水系列旗下的林語系項(xiàng)目，

30、也是全國(guó)第九座林語。一期由4棟22層高層電梯和7棟6聯(lián)排法式別墅組成。高層電梯面積為96-116的三房雙衛(wèi)、四房雙衛(wèi)產(chǎn)品，直面一線湖景資源，聯(lián)排別墅面積為165上下四層帶地下室和私家花園。數(shù)據(jù)來源于銳理數(shù)據(jù)庫戶型特點(diǎn)：1. 贈(zèng)送較常規(guī)，以陽臺(tái)半贈(zèng)送、飄窗和空調(diào)板全贈(zèng)送為主；贈(zèng)送面積大，可變性強(qiáng)，可改做房間；戶戶帶超大飄窗。3.戶型方正通透，采光好，動(dòng)靜分區(qū)，干濕分區(qū)。共四十頁萬科地產(chǎn)(dchn)Part 3企業(yè)背景(bijng)產(chǎn)品研究共四十頁一、企業(yè)背景(bijng)/企業(yè)概況萬科企業(yè)股份有限公司，簡(jiǎn)稱萬科或萬科集團(tuán)。公司成立于1984年，1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深圳證券交易

31、所第二家上市公司。從1984到2014，萬科迎來自己的30年。從深圳一城到全球68城，目前，萬科業(yè)務(wù)覆蓋珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、中國(guó)香港等幾大國(guó)內(nèi)區(qū)域，以及(yj)新加坡和美國(guó)等海外區(qū)域。萬科歷史： 萬科企業(yè)，自1984年5月開創(chuàng)以來，歷經(jīng)糧食產(chǎn)品貿(mào)易、電子電視攝錄器材專業(yè)貿(mào)易、初級(jí)加工制造的工業(yè)生產(chǎn)、生活用品類的連鎖零售商業(yè)服務(wù)、生活食品飲料的生產(chǎn)、文化娛樂影視作品制作、廣告平面設(shè)計(jì)及推廣發(fā)布、證券投資與金融管理顧問、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、及其他眾多燦如繁星的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，最后艱難的從多元化的經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型成為中國(guó)知名的專業(yè)化大規(guī)模深層次的、土地與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行業(yè)領(lǐng)跑者。共四十頁一、企業(yè)(qy)背景/

32、企業(yè)概況1999年10月，萬科進(jìn)駐成都，至今，扎根成都15年。從城市花園(huyun)、魅力之城到金域藍(lán)灣、金潤(rùn)華府，從海悅匯城到金域西嶺，從金色領(lǐng)域到五龍山再到南充金潤(rùn)華府，萬科全面覆蓋成都東南西北四個(gè)方向，物業(yè)類型涵蓋高層、洋房、別墅、商業(yè)綜合體等；2014年，已經(jīng)從房屋建造者升級(jí)為生活方式服務(wù)商。成都萬科產(chǎn)品分布圖時(shí)間物業(yè)類型項(xiàng)目20012006別墅/多層/小高層/高層萬科城市花園、萬科金色家園、萬科魅力之城、萬科雙水岸、萬科加州灣20072010別墅/多層/小高層/高層/超高層萬科朗潤(rùn)園、萬科金域藍(lán)灣、萬科金域西嶺、萬科金潤(rùn)華府、萬科海悅匯城、萬科金色領(lǐng)域20112013別墅/多層/小

33、高層/高層/超高層/商業(yè)/辦公萬科金色海蓉、萬科國(guó)賓首府、萬科五龍山公園、萬科鉆石廣場(chǎng)、萬科匯智中心、萬科金色城品、萬科金色城市、萬科金域名邸、萬科公園5號(hào)、萬科金域藍(lán)岸、萬科金域緹香、萬科金色樂府共四十頁一、企業(yè)(qy)背景/企業(yè)發(fā)展歷程作為中國(guó)(zhn u)最大的房地產(chǎn)企業(yè)，萬科的一舉一動(dòng)都牽扯著行業(yè)的未來發(fā)展方向。過去30年，萬科通過不斷地學(xué)習(xí)與自我變革成為領(lǐng)軍企業(yè)，而隨著各大房企之間差距的逐漸縮小，萬科面臨的除了后來者的趕超問題，還有行業(yè)未來未知的挑戰(zhàn)與風(fēng)險(xiǎn)。2014年，萬科迎來其第四個(gè)十年計(jì)劃元年，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型成為其年度關(guān)鍵詞。1987年，興辦第一個(gè)工業(yè)投資項(xiàng)目；1988年，與美國(guó)富蘭克

34、林鑄幣公司等興辦來料加工廠；1988年進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)；1989年，第一個(gè)商住樓“天景花園”開始預(yù)售；1992年，對(duì)全國(guó)12家優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，至此基本形成了商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)、文化傳播和投資組合的五大經(jīng)營(yíng)架構(gòu)。資本積累，多元發(fā)展（1984-1993年）住宅開發(fā)，核心業(yè)務(wù)（1994-2003年）精裝環(huán)保，低碳領(lǐng)跑（2004-2013年）萬科地產(chǎn)發(fā)展歷程轉(zhuǎn)型定位，配套服務(wù)（2014-2023）1994年，萬科提出以城市中檔民居為主，減少在房地產(chǎn)上的開發(fā)品種。1998年底，提出了加速資本積累訊速形成經(jīng)營(yíng)規(guī)模的發(fā)展方針，并確立了以住宅開發(fā)為集團(tuán)核心業(yè)務(wù)。1999年，產(chǎn)品方向開始發(fā)生改變，定位于大眾開

35、發(fā)。2001年，轉(zhuǎn)讓萬佳百貨股份有限公司股權(quán)至此，公司專業(yè)化戰(zhàn)略調(diào)整全部完成。2007年，萬科推行“裝修房”戰(zhàn)略；2013年，萬科新增的綠色三星項(xiàng)目住宅面積達(dá)到141.4萬平方米；萬科在推進(jìn)全國(guó)范圍內(nèi)的工業(yè)化住宅和綠色建筑方面已經(jīng)成為行業(yè)表率。2013年，打開國(guó)門，走向世界；2013年，萬科轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，探索初顯成效。2014年，萬科提出“城市配套服務(wù)商”概念，從賣房轉(zhuǎn)變?yōu)橘u服務(wù)。提出“5S服務(wù)”概念全面轉(zhuǎn)型，增加客戶粘性，推進(jìn)社區(qū)商業(yè)，探索社區(qū)養(yǎng)老模式，增加商業(yè)地產(chǎn)比重。未來十年，萬科將推“事業(yè)合伙人”制度，向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變：學(xué)習(xí)鐵獅門“小股操盤”，國(guó)際化是長(zhǎng)期發(fā)展方向。共四十頁二、產(chǎn)品(c

36、hnpn)研究/產(chǎn)品發(fā)展史萬科住宅四大(s d)類別品牌細(xì)分產(chǎn)品系列核心理念土地屬性項(xiàng)目?jī)r(jià)值品類細(xì)分位置交通配套字母代稱中文名稱城市住宅金色系列GOLDEN都市.時(shí)尚生活市區(qū)或新城區(qū)發(fā)達(dá)生活配套完善便捷的城市生活G1商務(wù)住宅G2城市改善G3城市棲居城郊住宅城花系列CITY大城.豐盛生活市區(qū)（含新城區(qū)）邊緣便利規(guī)劃有完善的生活配套舒適居住(第一居所)C城郊改善郊區(qū)住宅四季系列TOWN 山水.悠然生活郊區(qū)或衛(wèi)星城不便利不完善低價(jià)格T1郊區(qū)棲居舒適居住(第二居所)T2郊區(qū)享受高檔住宅高檔系列TOP墅庭.高尚生活市區(qū)或郊區(qū)，擁有稀缺資源便捷對(duì)配套無要求占有稀缺資源TOP1城市豪宅TOP2郊區(qū)豪宅對(duì)應(yīng)著

37、不同的土地價(jià)值與客戶價(jià)值，萬科產(chǎn)品可分為金色、城花、四季、TOP四大產(chǎn)品系列。在四大品類中，前三類以地理位置（距市中心的遠(yuǎn)近）為劃分依據(jù)，交通便捷度與配套完善度隨之降低。第四類TOP系列則以對(duì)稀缺資源的占有為劃分，與前三類形成差異，兩者形成互補(bǔ)。共四十頁萬科金色海蓉（93）二、產(chǎn)品研究(ynji)/產(chǎn)品細(xì)分及各產(chǎn)品系的特征金色系城市住宅萬科GOLDEN系列精品住宅，打造適合都市人生活(shnghu)的多元化成熟居住模式，鍛造精細(xì)生活(shnghu)細(xì)節(jié)，營(yíng)造成熟人文氛圍與歸屬感，以更為先鋒和現(xiàn)代的中心區(qū)域優(yōu)越居住理念，引導(dǎo)著都市人居新時(shí)尚。G1商務(wù)住宅面積段配比 萬科金色系G1商務(wù)住宅的核心價(jià)

38、值是注重工作便利，關(guān)系產(chǎn)品服務(wù)和品質(zhì)，因此以中小戶型為主。 代表作為萬科金色海蓉，分三期開發(fā)，住宅一期產(chǎn)品面積區(qū)間6466，二期為住宅面積區(qū)間6595。三期高層87117，少量大平層300400。戶型特點(diǎn)：1. 贈(zèng)送方式常規(guī)，以陽臺(tái)半贈(zèng)送和飄窗全贈(zèng)送為主。贈(zèng)送的陽臺(tái)可以直接改為房間。2.部分戶型沒有生活陽臺(tái)，客廳也沒有陽臺(tái)。3. 梯戶比3梯6戶、4梯8戶，舒適性差。數(shù)據(jù)來源于銳理數(shù)據(jù)庫G1商務(wù)住宅戶型特征共四十頁萬科金域藍(lán)灣（90）二、產(chǎn)品研究(ynji)/產(chǎn)品細(xì)分及各產(chǎn)品系的特征金色系城市住宅(zhzhi)G2城市改善型住宅又稱萬科“金域”系列，是萬科金色系中舒適度最高的產(chǎn)品系列，17年以來

39、，金域系產(chǎn)品在全國(guó)30多個(gè)城市中是最受歡迎的產(chǎn)品系列之一。G2城市改善面積段配比 萬科金域系列針對(duì)的客戶是追求居住改善和品質(zhì)的客戶。項(xiàng)目交通便利,通常較為安靜,周邊配套完善,宜居宜住。 代表作為萬科金域藍(lán)灣，產(chǎn)品業(yè)態(tài)以90130的花園洋房，80170的高層為主。其中以90左右的三房最受歡迎。戶型特點(diǎn)：1. 贈(zèng)送面積方式主要以陽臺(tái)半贈(zèng)送為主，贈(zèng)送面積超大，后期可改做客廳和餐廳。2.廚房設(shè)計(jì)較小，衛(wèi)生間正對(duì)臥室，影響居住舒適性。數(shù)據(jù)來源于銳理數(shù)據(jù)庫G2城市改善戶型特征共四十頁萬科金潤(rùn)華府(hu f)（73）二、產(chǎn)品研究(ynji)/產(chǎn)品細(xì)分及各產(chǎn)品系的特征金色系城市住宅G3城市棲居住宅萬科金色系列

40、之一，相比較其他系列具有低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)。但其容積率較高，無自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，只力求經(jīng)濟(jì)實(shí)用。G3城市棲居面積段配比 萬科城市棲居系列針對(duì)的客戶是對(duì)房屋總價(jià)有要求的客戶。項(xiàng)目公共交通密集，站點(diǎn)在步行距離內(nèi)，周邊有較完善的生活配套，居住價(jià)值一般。 代表作為萬科金潤(rùn)華府，建筑類別為超高層，產(chǎn)品業(yè)態(tài)以6588的一房和兩房為主。戶型特點(diǎn)：1. 贈(zèng)送方式主要以結(jié)構(gòu)板面積全贈(zèng)送為主，贈(zèng)送面積大，后期可改做房間，可變性大。2.客廳沒有陽臺(tái)，采光通風(fēng)較差。由于贈(zèng)送面積大，戶型布局過于緊湊，也影響采光和通風(fēng)。數(shù)據(jù)來源于銳理數(shù)據(jù)庫G3城市棲居戶型特征共四十頁萬科魅力(mil)之城（93）二、產(chǎn)品研究(ynji)/產(chǎn)品細(xì)分及各產(chǎn)品系的