房地產(chǎn)發(fā)展和現(xiàn)狀及對風(fēng)險控制和經(jīng)營取向的研究（共15頁）

1、房地產(chǎn)發(fā)展和現(xiàn)狀及對風(fēng)險控制和經(jīng)營取向的研究選題說明 中國這樣一個長期處于住房難的大國來說，最令人鼓舞的轉(zhuǎn)折就是告別了城鎮(zhèn)住房短缺時代。全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積突破20平方米，達到中等收入國家水平。與此同時，理論界與產(chǎn)業(yè)界就“泡沫論”、“過熱說”產(chǎn)生了激烈的爭論，研究房地產(chǎn)市場的經(jīng)營發(fā)展趨勢，把握市場的機遇與風(fēng)險，掌握其經(jīng)營取向，直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)與住房金融的穩(wěn)健運行，也是關(guān)系到國家通過拉動內(nèi)需實現(xiàn)國民經(jīng)濟良性循環(huán)的重要課題。 摘要 近年來，我國東部沿海部分地區(qū)房地產(chǎn)HYPERLINK /Freepaper/guanlixue/shichang/市場不斷升溫，房價不斷上漲，引起人們的廣泛關(guān)注，

2、市場上關(guān)于房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫的聲音不斷增強。房地產(chǎn)HYPERLINK /class_free/79_1.shtml市場是HYPERLINK /class_free/58_1.shtml中國HYPERLINK /class_free/3_1.shtml經(jīng)濟發(fā)展的重要一環(huán),為GDP的增長作出了突出的貢獻。但由于國內(nèi)外經(jīng)濟HYPERLINK /class_free/153_1.shtml環(huán)境以及房地產(chǎn)調(diào)整周期的影響,中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新問題,及分析了使房地產(chǎn)持續(xù)增長的動力之源和房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，對房地產(chǎn)金融風(fēng)險控制及經(jīng)營取向進行研究并分析政府針對房地產(chǎn)目前情況應(yīng)該采取積極措施,促進中國房地

3、產(chǎn)市場健康發(fā)展。就穩(wěn)定房地產(chǎn)市場以及今后國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控趨勢提出了自己的觀點。關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)；發(fā)展趨勢；風(fēng)險控制；經(jīng)營取向 目錄 一、 近年來我國房地產(chǎn)發(fā)展及其周期規(guī)律2(一)近年來我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展21、市場化程度也日益提高，房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速發(fā)展22、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正向規(guī)模化和集團化方向發(fā)展23、 房地產(chǎn)市場競爭正向多元化、縱深化方向發(fā)展34、民營經(jīng)濟在房地產(chǎn)領(lǐng)域中迅速崛起3(二)近年來我國房地產(chǎn)業(yè)的周期規(guī)律3二、 當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況及發(fā)展趨勢4（一）使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長的動力 41、 國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長 42、 體制與機制的市場化 53、 與消費觀念更新配套的住房按揭貸款

4、5（二）房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 51、 商品房空置率增加，超過風(fēng)險控制線 52、 房地產(chǎn)市場體溫仍在升高，業(yè)外巨頭搶灘房地產(chǎn) 53、 房價增幅回落，銷售趨淡 5三、 住房金融風(fēng)險控制及經(jīng)營取向5（一）調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)信用總量，約束市場擴張規(guī)模與速度 6（二）適度控制住房開發(fā)貸款增量，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款的內(nèi)在結(jié)構(gòu) 6（三）積極拓展住房按揭貸款市場，促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán) 6（四）啟動住房公積金貸款市場，拉動住房市場需求 7（五）實行住房抵押貸款證券化，進一步拓寬融資渠道 7（六）入世后我國房地產(chǎn)金融業(yè)面臨的挑戰(zhàn)與發(fā)展 7四、 防范金融風(fēng)險，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策和建議8五、 結(jié)論8六參考文獻

5、10 在我國轉(zhuǎn)軌時期市場化進程中，房地產(chǎn)業(yè)從無到有，異軍突起，已成為對國民經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)變遷起關(guān)鍵性作用的支柱產(chǎn)業(yè)，其作為社會經(jīng)濟增長推動器的地位也日益顯現(xiàn)。但我國正處于計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)市場嚴(yán)重失衡，雙軌制的住房制度、不規(guī)范的市場開發(fā)、房地產(chǎn)金融的過度滯后等因素嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。20世紀(jì)30年代以來，房地產(chǎn)市場在世界市場中經(jīng)歷了幾次大型的波動。HYPERLINK /房地產(chǎn)經(jīng)濟周期與各國HYPERLINK /news/list_1_35.html經(jīng)濟周期及全球HYPERLINK /news/list_11_15.html經(jīng)濟周期有著高度的相關(guān)性。迄今為止，經(jīng)濟學(xué)界對H

6、YPERLINK /news/list_11.html房地產(chǎn)經(jīng)濟周期進行了持續(xù)HYPERLINK /news/list_13_13.html系統(tǒng)的研究，取得了很多成果。國外對房HYPERLINK /news/list_3_12.html地產(chǎn)經(jīng)濟周期的研究以實證HYPERLINK /news/list_13_6.html分析HYPERLINK /news/list_4_7.html方法為主，分析了房HYPERLINK /news/list_11_6.html地產(chǎn)周期波動的影響因素，建立了指標(biāo)HYPERLINK /news/list_1_40.html體系，探討了房地產(chǎn)泡沫的形成和破滅及其在國際間

7、的傳導(dǎo)。國內(nèi)對房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的研究起步較晚，前期的研究以定性分析為主，主要包括對房地產(chǎn)周期概念和階段的界定，房地產(chǎn)周期波動與HYPERLINK /news/list_2_4.html宏觀經(jīng)濟波動的關(guān)系分析。進入21世紀(jì)后，國內(nèi)開始嘗試用實證分析工具對房地產(chǎn)周期波動機制及其影響因素進行分析，并初步建立了反映房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的指標(biāo)體系一、 我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢及其周期規(guī)律（一）我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展1、近十年以來，房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速發(fā)展，成為我國發(fā)展最快的行業(yè)之一，市場化程度也日益提高。我國房地產(chǎn)在改革開放以前，實行的是統(tǒng)建統(tǒng)分制度，房地產(chǎn)業(yè)也逐步過渡到一個以企業(yè)為主體、市場為導(dǎo)向、社會資金為依托、以

8、配套建設(shè)為中心的綜合開發(fā)階段。進入世紀(jì)年代之后，房地產(chǎn)進入了一個前所未有的興旺發(fā)達期，土地成片開發(fā)和大量外資的引入，形成了外資、合資和內(nèi)資開發(fā)公司齊頭并進的勢頭；住宅、樓宇、商業(yè)大廈、公共設(shè)施等紛紛拔地而起，我國的房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、促進經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大的作用。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模正以每年平均左右的速度增長，在整個國民經(jīng)濟中已占有舉足輕重的地位。其次，我國自提出建立社會主義市場經(jīng)濟體制以來，房地產(chǎn)業(yè)也和其他產(chǎn)業(yè)一樣市場化進展明顯加快。這主要表現(xiàn)在：住宅由計劃封閉生產(chǎn)轉(zhuǎn)向商品化經(jīng)營；全民、集體、股份、合資、民營等多種經(jīng)濟成份并存，開創(chuàng)了中國房地產(chǎn)投資主體多

9、元化的時代；投資、融資由撥款改貸款，增強了房地產(chǎn)業(yè)的造血機能；運用“以新補舊，以豐補歉”、“以路帶房，以房補路”的方式方法，實現(xiàn)了住房建設(shè)和城市建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展；城市土地由無償劃撥轉(zhuǎn)為有償出讓、直至今天推行公開拍賣，為城市建設(shè)積累了大量的資金；實行貨幣安置，推行了貨幣分配制度，拆遷合理安置；取消福利分房，培育住宅買賣市場，使我國的房地產(chǎn)市場逐步走向良性循環(huán)的發(fā)展軌道。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正向規(guī)模化和集團化方向發(fā)展，行業(yè)集中度明顯加快，一些房地產(chǎn)巨人正在形成。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，也是風(fēng)險較大的一個行業(yè)。因此，要想在日益激烈的房地產(chǎn)市場競爭中長久地生存和發(fā)展，必須具有強大的資金實力。世界各

10、國房地產(chǎn)發(fā)展歷史的共同點就是企業(yè)的規(guī)模化和集團化，只有少數(shù)十幾家、幾十家大的房地產(chǎn)公司主導(dǎo)了大部分市場。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過前幾年的高速發(fā)展，目前正處在一個結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期。一些大的房地產(chǎn)公司的實力正在急劇增強，市場競爭的核心能力正在加速形成，一批對市場有較大影響能力的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)正在脫穎而出。實力小和缺乏核心競爭能力的房地產(chǎn)企業(yè)，在未來的幾年內(nèi)將會面臨被淘汰出局的危險。3、房地產(chǎn)企業(yè)更加注重樹立品牌，培育企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)市場競爭正向多元化、縱深化方向發(fā)展。保持企業(yè)的長久生存和發(fā)展也即可持續(xù)發(fā)展問題，隨著市場競爭的日益激烈和外部環(huán)境的急劇變化，正越來越受到企業(yè)家們的關(guān)注。擁有一個知名品

11、牌，是企業(yè)獲取可持續(xù)發(fā)展的一個非常重要的因素。這是因為：、在買方市場條件下，消費者成為左右市場和企業(yè)生存的決定因素，擁有一個良好的企業(yè)形象，當(dāng)消費者進行決策時，潛伏于心中的形象認(rèn)識就會成為決策指令，這種指令對于企業(yè)來講，就是企業(yè)的品牌形象，是一筆最重要的無形資產(chǎn)。這也促使房地產(chǎn)開發(fā)商把品牌作為戰(zhàn)略競爭的一個手段，從而使房地產(chǎn)業(yè)朝品牌化的時代發(fā)展；、在市場供大于求的狀態(tài)下，要取得競爭優(yōu)勢，立于不敗之地，就必須有一個超越以前的競爭優(yōu)勢。要想超越自己，超越對手，自然就會走以品牌競爭之路。所以，房地產(chǎn)業(yè)走向以品牌為主要競爭手段的多元化、縱深化競爭階段，這既是產(chǎn)業(yè)競爭的結(jié)果，也是市場走向成熟的必然要求。

12、、房地產(chǎn)企業(yè)除了塑造品牌這個可持續(xù)發(fā)展的要素之外，土地也是房地產(chǎn)公司可持續(xù)發(fā)展的一個十分重要的因素，擁有大量的優(yōu)質(zhì)土地儲備，是保證房地產(chǎn)企業(yè)取得良好經(jīng)濟效益的重要因素。為此，各房地產(chǎn)企業(yè)正在實施土地儲備戰(zhàn)略。4、民營經(jīng)濟在房地產(chǎn)領(lǐng)域中迅速崛起，其他有實力的集團也紛紛進軍地產(chǎn)業(yè)，群雄逐鹿的時代就要來臨。近年來，隨著房地產(chǎn)市場的逐步復(fù)蘇，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其他行業(yè)來說，還屬較高。因此，吸引了民營經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進入，民營經(jīng)濟發(fā)展迅速，并逐漸成為我國房地產(chǎn)投資增長的主要動力，大有國退民進的趨勢。進入年代后期特別是近幾年來，由于我國買方市場的全面形成，實業(yè)領(lǐng)域投資機會越來越少，而房地產(chǎn)領(lǐng)

13、域相對來說則機會大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵措施的出臺，所以吸引了許多在其他領(lǐng)域積累了一定資金實力的民營企業(yè)家轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)。再加上民營企業(yè)具有良好的管理機制并重視人力資源的開發(fā)利用，大量吸收國有房地產(chǎn)公司的優(yōu)秀人才，從而迅速增強了企業(yè)綜合素質(zhì)。而國有企業(yè)由于體制和機制以及歷史遺留問題等深層次原因，往往在競爭中處于劣勢，這樣就造成了民進國退的局面。在一些沿海發(fā)達地區(qū)，民營房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。當(dāng)然，這種格局符合優(yōu)勝劣汰的市場競爭規(guī)律，有利于房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展。此外，民營房地產(chǎn)企業(yè)近年來除了迅速崛起外，國內(nèi)其他有實力的集團出于多元化戰(zhàn)略以及調(diào)

14、整的需要，也紛紛進軍房地產(chǎn)業(yè)。這是因為，一方面由于房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)化分工不同，使得這一產(chǎn)業(yè)進入門檻低，只要有錢，設(shè)計有設(shè)計公司，建筑有建筑公司，自己只管當(dāng)老板。另一方面，也是由資本的逐利性決定的，說明投資房地產(chǎn)仍有較大的利潤空間。這種趨勢也會產(chǎn)生積極和消極的兩種后果，一是隨著一些具有實力的集團的加盟，將使房地產(chǎn)市場競爭加劇，利潤率迅速降低，增加整個行業(yè)的風(fēng)險；二是將促使房地產(chǎn)行業(yè)整體水平的提高，從而有力地推動房地產(chǎn)行業(yè)盡快成熟。（二）我國房地產(chǎn)業(yè)的周期規(guī)律新中國成立以來，房地產(chǎn)業(yè)的三次重大發(fā)展均出現(xiàn)在改革開放以后的近20年，每次都呈現(xiàn)68年的周期性規(guī)律。第一次高漲期來自80年代初期，改革開放帶

15、來了國民經(jīng)濟的快速發(fā)展和社會財富迅速增加，農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟實現(xiàn)跨越發(fā)展，國有企業(yè)在短缺經(jīng)濟中購銷兩旺。在這種情況下，長期以來人們夢寐以求的住房問題開始得到關(guān)注，機關(guān)、企事業(yè)單位開始興建職工住宅，并以福利形式分配給員工，這種解困式的住宅大多數(shù)建造于本單位周邊的空閑土地上，雖然沒有現(xiàn)在小區(qū)的規(guī)模與環(huán)境，但總量相當(dāng)巨大。這些房產(chǎn)至今仍然是城鎮(zhèn)中等收入群體的主要居所。第二次高漲期起始于1988年憲法和土地管理法修改之后，土地使用權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓，使房地產(chǎn)作為商品流通有了法律依據(jù)，這股蘊藏的住房需求在鄧小平同志南巡講話后爆發(fā)出來。當(dāng)時房地產(chǎn)熱點地區(qū)主要集中于經(jīng)濟發(fā)達的南部沿海城市，例如，海南、廣州、珠海、北

16、海等，而房地產(chǎn)類型也集中于寫字樓、賓館、酒店及別墅，其銷售對象主要是當(dāng)時如雨后春筍般出現(xiàn)的各類公司和旅游度假等社會需求。這一特殊的高漲階段由于盲目圈地、盲目開發(fā)、盲目投資、價格炒作，而于1993年上半年落下帷幕。第三個高漲期起始于1998年國家住房制度改革。停止福利分配住房實行貨幣化住房補貼，徹底改變了人們的住房消費觀念，有效拉動了社會需求。特別是東南亞金融危機以后，國家清醒地認(rèn)識了中國房地產(chǎn)長期低價運行，市場尚未開發(fā)的現(xiàn)實，采取了啟動和擴大內(nèi)需，推進住宅建設(shè)的政策，從而刺激了住宅消費，帶動了國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展。 從西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程來看，都有著周期性規(guī)律。而我國短短20幾年的

17、房地產(chǎn)發(fā)展過程其周期性也特別明顯，即房地產(chǎn)業(yè)總是從蕭條走向繁榮，而房地產(chǎn)市場一般不會永遠持續(xù)繁榮，它總是與經(jīng)濟增長質(zhì)量、增長速度、市場需求及購買力聯(lián)系在一起，并在高潮期以后進入調(diào)整期，在調(diào)整中醞釀新的高潮。 把握房地產(chǎn)市場周期性變化規(guī)律，有利于調(diào)控市場供求矛盾，避免社會資源浪費，優(yōu)化社會資源配置。同時，也有利于正確把握住房金融的經(jīng)營策略，通過優(yōu)化資源配置調(diào)節(jié)市場行為，規(guī)避行業(yè)風(fēng)險乃至金融風(fēng)險。下面對當(dāng)前正處于第三高漲期的房地產(chǎn)市場進行簡要的分析。 二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況及發(fā)展趨勢 （一）使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長的動力盡管“泡沫論”、“過熱論”仍然不絕于耳，但是，從去年起人們預(yù)言的“房地產(chǎn)冬天”仍然沒

18、有到來，甚至今年上半年房地產(chǎn)市場仍然頑強地攀升。今年15月，全國房地產(chǎn)共完成土地開發(fā)面積3771萬平方米，同比增長43.7%。房地產(chǎn)施工面積達到43112萬平方米，其中新開工面積14355.8萬平方米。房地產(chǎn)開發(fā)到位資金3105億元，同比增長35%，比上年同期增幅高14個百分點。在上述到位資金中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金971億元，同比增長39.5%；國內(nèi)銀行貸款790億元，同比增長35.9%；利用外資50億元，同比增長15%，也呈現(xiàn)恢復(fù)性增長態(tài)勢。今年前5個月房地產(chǎn)累計竣工面積4076萬平方米，同比增長18.7%，其中，商品住宅竣工面積達3392萬平方米，同比增長17%；商業(yè)用房竣工面積同比增

19、長37%。另外，從銷售情況來看，今年15月份全國實現(xiàn)商品房銷售4564萬平方米，同比增長20.3%。這一增長速度是在2000年和2001年連續(xù)兩年旺銷基礎(chǔ)上實現(xiàn)的1.國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長。近幾年來，我國國民經(jīng)濟增長率持續(xù)超過7%，高經(jīng)濟增長率和良好的經(jīng)濟增長質(zhì)量可以推動城市化規(guī)模的不斷擴大，大量農(nóng)轉(zhuǎn)非人口涌入城市必然要實現(xiàn)住房消費，從而為房地產(chǎn)市場帶來新的購買力需求。國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，也使城市中低收入勞動者的經(jīng)濟收入持續(xù)增長，這在一方面“激活”了中低收入者的購房需求，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展塑造了最廣泛的消費群體；另一方面，也使原來購買力較強的消費者提升了消費層次，從而推動著住房品質(zhì)的不斷

20、提升。因此，經(jīng)濟增長速度與增長質(zhì)量是決定房地產(chǎn)發(fā)展的前提與基礎(chǔ)。 2.體制與機制的市場化。長期以來，我國主要靠國家和集體來建房分房，這種供給模式是中國城市居民居住環(huán)境差的主要原因。國家住房制度的改革，把建房與購房一同推向市場，從而使住房成為自由流通的商品。市場機制的引入，使建房者成為自負(fù)盈虧的法人，購房者用貨幣去選擇適應(yīng)個人需求的商品。這種產(chǎn)權(quán)的明晰化、個體化，催生了當(dāng)前這個世界上最大的房地產(chǎn)市場，而這個巨大并且日益增長的市場需求，正是我國房地產(chǎn)業(yè)幾年來持續(xù)火爆的載體。 3.與消費觀念更新配套的住房按揭貸款。市場經(jīng)濟不但提升了購買力，更重要的是催化了人們?nèi)碌南M觀念。20世紀(jì)80年代以來在市

21、場經(jīng)濟體制下就業(yè)的勞動者，大多數(shù)不會等到攢夠錢以后再去買住房，而是充分利用住房按揭貸款來實現(xiàn)“居者有其屋”。據(jù)統(tǒng)計，70%以上的購房者都會選擇利用銀行住房貸款。目前全國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款已經(jīng)超過6000億元。大量的按揭貸款間接注入和不斷遞增的住房開發(fā)貸款已經(jīng)成為支撐房地產(chǎn)市場最重要的資金來源。（二） 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和發(fā)展前景第一，商品房空置率增加，超過風(fēng)險控制線。雖然從2000年5月國家統(tǒng)計部門在公布了1999年商品房空置量之后，我們很難查找到有關(guān)空置量最新、最權(quán)威的資料，但仍然可以通過商品房景氣指數(shù)、產(chǎn)銷率、空置面積增長率等指標(biāo)推算出這一數(shù)據(jù)。據(jù)中國房地產(chǎn)報2002年6月26日的消息：

22、“5月份商品房空置面積的分類指數(shù)值為95.7點，比上年同期增加2.9點。作為逆指標(biāo)，此項指數(shù)增加，表明商品房空置面積增長幅度出現(xiàn)反彈。今年15月份，全國商品房空置面積增長幅度為8.2%，明顯高于去年同期增長2.3%的水平。”該報7月1日還披露：到2002年7月，全國商品房空置總量在12000萬平方米以上，其中空置超過一年以上的占50%以上，占壓資金超過2500億元，居中國各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。并進一步指出，眼下的“商品房空置率”應(yīng)該在26%左右，而美國商品房空置率約為7%，香港3%4%。當(dāng)空置率超過10%的時候，就已經(jīng)是超警戒線運行了。 第二，房地產(chǎn)市場體溫仍在升高，業(yè)外巨頭搶灘房地產(chǎn)。2001

23、年全國房地產(chǎn)到位資金達到7378億元，比上年增長29.8%；而今年前5個月，房地產(chǎn)到位資金已達3105億元，同比增長35.9%。就是在這種情況下，傳統(tǒng)的家電廠家“海爾”、“美的”、TCL、“康佳”正在大舉進入房地產(chǎn)，飼料大王四川新希望集團也斥資30億元進軍地產(chǎn)。一批上市公司，諸如“數(shù)源科技”、“亞華種業(yè)”、“益鑫泰”、“經(jīng)緯紡織”，甚至“聯(lián)想集團”、“三九藥業(yè)”也爭相躋身房地產(chǎn)。在這種一面是商品房空置率擴張，一面是新開工樓盤大幅增長的氛圍中，新企業(yè)持巨資再度猛烈加入，勢必加劇房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。 第三，房價增幅回落，銷售趨淡。與房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫相對應(yīng)的是市場反映冷淡。今年前5個月全國商品房平均

24、價格為2290元平方米，同比下降3.3%，增幅比上年回落15.6個百分點；商品房銷售面積為4564萬平方米，同比增長20.3%，但增幅比上年同期回落8個百分點。 我們無意討論房地產(chǎn)市場是否“過熱”或存在“泡沫”，但卻關(guān)注房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢與風(fēng)險動態(tài)，因為這直接關(guān)系到住房金融的經(jīng)營取向，同時也是優(yōu)化信貸資源配置，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)金融持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的前提與基礎(chǔ)。三、住房金融風(fēng)險控制及經(jīng)營取向面對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實，住房金融的經(jīng)營取向宜分為短期調(diào)節(jié)目標(biāo)與長期發(fā)展目標(biāo)兩步運行。短期目標(biāo)以調(diào)節(jié)市場供求矛盾，約束房地產(chǎn)開發(fā)，拉動市場消費需求，提高市場購買力，消化現(xiàn)有空置商品房為主。遠期目標(biāo)則包括優(yōu)

25、化信貸資源配置，提升國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)競爭能力，提高住房金融服務(wù)質(zhì)量，推進住房金融市場化，促進我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效運行等內(nèi)容。 1.調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)信用總量，約束市場擴張規(guī)模與速度。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的敏感產(chǎn)業(yè)，調(diào)控得當(dāng)，市場發(fā)展穩(wěn)健規(guī)范，將對國民經(jīng)濟產(chǎn)生強勁的拉動作用。同時，這又是一個高風(fēng)險產(chǎn)業(yè)，若長時間內(nèi)發(fā)展失控，極易產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫，對國民經(jīng)濟造成重大危害。早在1999年國家建設(shè)部就強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的“總量控制”與穩(wěn)健發(fā)展，但由于房地產(chǎn)業(yè)的諸多調(diào)控手段分別歸屬于各城市的計委、建委、規(guī)劃、土地、房地產(chǎn)管理等不同職能部門，由于“各管一段”，就難于形成整體的客觀調(diào)控合力。在市場繁榮的條件下，控制哪一個項

26、目都是“得罪人”的差事，這種誰都管，必然形成誰都不管。因此，“總量控制”的關(guān)鍵，一是把上述分散的職能歸集于一個權(quán)威部門，這個部門按照房地產(chǎn)發(fā)展速度、市場價格和房地產(chǎn)積壓控制警戒線來實行宏觀調(diào)控與微觀調(diào)節(jié)。二是由人民銀行根據(jù)全國的房地產(chǎn)業(yè)運行指標(biāo)，在一定時間和空間范圍內(nèi)提出房地產(chǎn)業(yè)授信總量，并分解到國內(nèi)商業(yè)銀行，利用信貸對資源配置的引導(dǎo)與調(diào)節(jié)作用調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健運行。三是商業(yè)銀行要在切實防控風(fēng)險的前提下，對城市土地管理中心發(fā)放土地儲備貸款，通過強化土地資源的宏觀調(diào)控能力，張弛有序地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與市場供求關(guān)系。四是商業(yè)銀行加強對優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)的遴選，通過發(fā)放項目儲備貸款等方式，重點支持一批實

27、力強、信譽好、具備品牌優(yōu)勢的大型房地產(chǎn)企業(yè)，更好地調(diào)節(jié)市場和引導(dǎo)市場2.適度控制住房開發(fā)貸款增量，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款的內(nèi)在結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)總量的擴張與國內(nèi)銀行住房開發(fā)貸款增長較快密切相關(guān)。例如，在今年的新增房地產(chǎn)開發(fā)投資中，國內(nèi)商業(yè)銀行貸款較同期增長35.9%，這說明，資金環(huán)境的寬松助長了房地產(chǎn)開發(fā)的提速。在充分計算現(xiàn)有空置房及已開工新建商品房的市場消化能力的基礎(chǔ)上，充分運用信貸杠桿，少投放甚至短期內(nèi)不投放住房開發(fā)貸款，調(diào)節(jié)市場商品房的供應(yīng)量，既可消化“泡沫”壓力，又有利于降低房地產(chǎn)市場和銀行貸款兩方面風(fēng)險。必須指出，控制開發(fā)貸款總量擴張，并不意味著不放款，而是集中精力調(diào)整住房開發(fā)存量貸款的區(qū)

28、域結(jié)構(gòu)與客戶結(jié)構(gòu)。目前，我國房地產(chǎn)市場發(fā)育很不平衡，局部過剩與局部短缺并存，在調(diào)整存量上一方面是要壓縮空置房數(shù)量大、區(qū)域價格及銷售下降地區(qū)的開發(fā)貸款總量，投向市場商品房供應(yīng)不足、價格攀升的地區(qū)，以達到區(qū)域內(nèi)的均衡發(fā)展；另一方面是清收資質(zhì)低、庫存商品房積壓、競爭能力差的開發(fā)企業(yè)貸款，將騰出的資金投向資質(zhì)高、品質(zhì)好、實力強、市場競爭能力強的企業(yè)。我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款投向分散、調(diào)控能力差、風(fēng)險相對較高的問題比較普遍，通過這種調(diào)整，既是商業(yè)銀行優(yōu)化貸款客戶結(jié)構(gòu)和降低貸款風(fēng)險的需要，也是打造房地產(chǎn)民族品牌和培育大型開發(fā)龍頭企業(yè)的需要。 3.積極拓展住房按揭貸款市場，促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。中國的房

29、地產(chǎn)市場寄托了太多的希望：國家靠它拉動內(nèi)需，支持國民經(jīng)濟的持續(xù)健康增長；房地產(chǎn)企業(yè)靠它創(chuàng)造利潤；老百姓靠它改善居住質(zhì)量，誰也不希望這個市場垮下去。維持市場穩(wěn)健運行的前提是供求平衡，而積極拓展住房按揭業(yè)務(wù)，加大個人住房消費貸款投入，既可以提高城市居民的購買力，又可以促進空置商品房的銷售。當(dāng)然，解決空置房問題需要來自社會各方面的共同努力。首先，地產(chǎn)商要讓利銷售，把價格降下來；其次，政府及有關(guān)部門要把土地出讓金和各種稅費降到一個合理水平，加大住宅價格的下調(diào)空間。假如現(xiàn)有的庫存商品房價格下降30%40%，使中低收入階層能夠買得起房，那么消費群體會迅速擴大。實事求是地分析，目前已經(jīng)住進小區(qū)的居民以國有及

30、私企老板、高薪行業(yè)人員、部分政府公務(wù)員等中高收入階層為主，商業(yè)銀行現(xiàn)行的住房按揭貸款條件也更適用于這一少數(shù)群體，制約了住房金融的發(fā)展空間。而中等及其以下收入的產(chǎn)業(yè)工人、商店及服務(wù)業(yè)的營業(yè)員尚無能力購置新的房產(chǎn)。而這個最廣大的群體，才是真正支撐房地產(chǎn)市場的主體。商業(yè)銀行要積極啟動中等收入群體的住房消費貸款市場，降低條件，簡化手續(xù)，使中等收入的消費者能夠拿到住房貸款。 4.啟動住房公積金貸款市場，拉動住房市場需求。我國從1991年起，建立了住房公積金制度。住房公積金是城鎮(zhèn)工薪階層購建住房的互助合作資金支持體系，對于促進城鎮(zhèn)住房改革、完善住房供應(yīng)體系、改善中低收入家庭居住條件有著廣泛而深遠的影響。到

31、2001年底，全國住房公積金歸集額已經(jīng)達到3326億元，而住房公積金貸款累計發(fā)放額只有820億元，僅占?xì)w集額的24.65%。住房公積金制度的建立對于推動住房市場化，促進房地產(chǎn)市場的活躍發(fā)揮了重要作用。但是，在具體運行中也存在一些問題，例如，歸繳力度不夠，一些單位欠繳或不繳住房公積金，影響了公積金歸集額的增長；已歸集的住房公積金管理存在缺陷，發(fā)放了大量難以收回的非住房性質(zhì)的貸款，甚至資金被擠占、分流的現(xiàn)象也很普遍。目前，最關(guān)鍵的問題是住房公積金貸款門檻高、條件苛刻，這項社會公益福利性質(zhì)的積金沒有使社會最普遍的中低收入勞動者階層得到應(yīng)有的實惠。今年5月，國家發(fā)布了關(guān)于修改住房公積金管理條例的決定，

32、改革了住房公積金管理機構(gòu)體系，規(guī)范了公積金歸集、使用、管理和監(jiān)督體系，特別強調(diào)加大住房公積金貸款的投放力度，并把公積金貸款范圍擴大到職工買房、建房、集資合作建房、翻修和大修住房等整個住房消費領(lǐng)域。有了這一基礎(chǔ)，商業(yè)銀行再配套住房按揭貸款和裝修貸款，形成組合式的個人住房貸款消費體系，必將對進一步拉動住房需求，促進房地產(chǎn)金融的持續(xù)健康發(fā)展發(fā)揮更大的作用。 5.實行住房抵押貸款證券化，進一步拓寬融資渠道。目前，商業(yè)銀行住房按揭貸款的最長期限為30年，平均期限約78年。但是，商業(yè)銀行用于發(fā)放貸款的資金來源主要是存款，而存款中比重最高的又是活期存款，這樣就產(chǎn)生了住房按揭貸款與銀行資金來源期限上的不匹配。

33、這種反差隨著住房按揭貸款的迅速發(fā)展而不斷擴張，從而使銀行信貸資產(chǎn)的流動性指標(biāo)受到影響。為解決短期資金長期占用問題，西方商業(yè)銀行的通行做法是在政府的支持下，發(fā)行住房抵押貸款債券，向全社會募集按揭貸款資金來源。今年一季度，中國建設(shè)銀行住房抵押貸款證券化試點方案已經(jīng)完成向中央銀行和國務(wù)院的上報工作，年內(nèi)即將運行。 目前，我國有著廣泛的房地產(chǎn)市場需求和巨大的住房按揭貸款市場，加之目前全國住房按揭貸款已超過6000億元，初步具備了發(fā)債規(guī)模，而住房按揭貸款又是不良率低于1%的“精品信貸板塊”，具備發(fā)行住房債券的條件。當(dāng)務(wù)之急是國家應(yīng)該盡快將這一構(gòu)想付諸實踐：盡快組建從事住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的專門機構(gòu)，由

34、其按規(guī)范化的標(biāo)準(zhǔn)向商業(yè)銀行收購個人住房抵押貸款。證券機構(gòu)以個人住房抵押貸款的不斷還本付息作為支付債券利息的資金來源。這種以個人住房消費信貸為支持，以債券融資為載體，實現(xiàn)證券資本市場與貨幣信貸市場的良好鏈接，不但使商業(yè)銀行的住房按揭業(yè)務(wù)有了長期穩(wěn)定的資金來源，而且也形成了住房信貸業(yè)務(wù)和住房融資業(yè)務(wù)的一體化運作，推動了住房金融和房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)與可持續(xù)發(fā)展。 6.入世后我國房地產(chǎn)金融業(yè)面臨的挑戰(zhàn)與發(fā)展。加入WTO以后，外資銀行趨利性的本質(zhì)必將導(dǎo)致對低風(fēng)險、高效益信貸板塊的競爭。首先，房地產(chǎn)金融競爭加劇，信貸風(fēng)險擴張。目前，國外資金實力雄厚、管理先進、技術(shù)一流的大公司、企業(yè)集團，通過直接投資經(jīng)營

35、房地產(chǎn)和在股票市場參股、控股等間接方式介入我國的房地產(chǎn)業(yè)。與之相比，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論在資金實力、經(jīng)營機制、品牌商譽等方面均處于劣勢，而原本在土地使用、項目取得等方面的優(yōu)勢不復(fù)存在，經(jīng)營風(fēng)險逐漸擴張。而這些企業(yè)的開發(fā)貸款絕大多數(shù)為國內(nèi)商業(yè)銀行提供，在債務(wù)軟約束的情況下，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險必然向銀行轉(zhuǎn)嫁。其次，國外房地產(chǎn)金融機構(gòu)特別是按揭貸款操作經(jīng)驗豐富，技術(shù)先進。美國早在1934年就成立了聯(lián)邦國民抵押協(xié)會，開始房地產(chǎn)金融二級市場操作，目前住房按揭貸款余額25000億美元，是我國同類貸款的35倍，而我國至今尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場。國外房地產(chǎn)金融機構(gòu)對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、

36、住房按揭貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險等業(yè)務(wù)有著一整套完善的操作規(guī)范和相當(dāng)豐富的管理經(jīng)驗，而我國卻相差甚遠。再次，國際經(jīng)濟變動狀態(tài)對我國房地產(chǎn)金融的影響加大，加入WTO使國內(nèi)房地產(chǎn)市場脈搏與國際市場趨于一致，這是好事，但也必將面臨陣痛：國際經(jīng)濟循環(huán)將加劇對國內(nèi)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)的沖擊，與之相關(guān)聯(lián)的國內(nèi)房地產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)信托投資也將受到影響。特別是在房地產(chǎn)市場升溫的市場條件下，外資大量涌入房地產(chǎn)，極易引發(fā)經(jīng)濟泡沫，一旦泡沫破滅，直接導(dǎo)致金融機構(gòu)的貸款風(fēng)險，甚至引發(fā)金融危機。四、防范金融風(fēng)險、促進發(fā)的產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策和建議 面對這種挑戰(zhàn)，國家、房地產(chǎn)

37、企業(yè)和國內(nèi)商業(yè)銀行要充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，增強應(yīng)變能力，努力把握競爭主動權(quán)。一是在經(jīng)營理念上有所創(chuàng)新。國內(nèi)商業(yè)銀行要在房地產(chǎn)信貸營銷理念、市場營銷策略、服務(wù)手段、運作機制等方面加大創(chuàng)新力度。要盡快研發(fā)與推廣適應(yīng)市場需求的新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，例如，試辦外國人士住房按揭貸款、住房儲蓄、房屋中介業(yè)務(wù)合作、住房保險以及住房抵押貸款證券化等新的金融服務(wù)，增強發(fā)展后勁。二是金融管理者要強化房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控能力，在授信、融資及開放房地產(chǎn)金融二級市場方面加大改革力度，培植和打造國內(nèi)房地產(chǎn)品牌企業(yè)，增強其競爭實力和市場駕馭能力。三是提高現(xiàn)有的住房消費貸款產(chǎn)品的競爭能力。面對外資銀行直接介入金融零售業(yè)務(wù)的挑戰(zhàn)，國內(nèi)商業(yè)銀行要切實改變個人住房貸款品種單一，貸款方式、期限、利率、首付比率等方面苛刻、僵化及在貸款擔(dān)保抵押方面手續(xù)繁雜的現(xiàn)狀，增強住房信貸產(chǎn)品的市場彈性。四是加快房地產(chǎn)金融人才