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1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理模擬57一、單項(xiàng)選擇題(每題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意)1、房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)中,物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)是_。 A資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) B未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) C時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) D持有期風(fēng)險(xiǎn)2、房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是_。 A投資回收期較長(zhǎng) B易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 C相對(duì)較高的收益水平 D抵消通貨膨脹的影響3、某綜合樓總建筑面積為10000m2,其中可出售的居住建筑面積為7000m2,可出租的商業(yè)建筑面積為1500m2,剩余建筑面積為附屬設(shè)備等用房。該綜合樓的有效面積系數(shù)為_。 A80% B90% C85% D95%4、在房地產(chǎn)周期循環(huán)過程中,空置率持續(xù)下降到合理的空
2、置率以下的階段為房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的_。 A第一階段 B第二階段 C第三階段 D第四階段5、假設(shè)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%,國(guó)債的投資收益率為10%,市場(chǎng)整體的平均收益為20%,則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是_。 A0.25 B0.50 C1.50 D2.006、當(dāng)_產(chǎn)生,就很難通過自我調(diào)整回復(fù)至平衡狀態(tài)。 A房地產(chǎn)泡沫 B房地產(chǎn)過熱 C房地產(chǎn)次貸危機(jī) D房地產(chǎn)過度開發(fā)7、不同的投資者有不同的投資策略,中小型房地產(chǎn)企業(yè)更注重_。 A考察該項(xiàng)目投資對(duì)企業(yè)擁有房地產(chǎn)投資組合的區(qū)域分布 B考察該項(xiàng)目投資對(duì)企業(yè)擁有房地產(chǎn)投資組合的物業(yè)類型分布 C市場(chǎng)所處的周期階段 D企業(yè)的成長(zhǎng)性和盈利
3、性8、開發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí),若建設(shè)工期超過1年,則其到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的_。 A20% B30% C40% D50%9、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的_,主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。 A選址規(guī)劃意見通知書 B規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書 C建設(shè)工程規(guī)劃許可證 D建設(shè)用地規(guī)劃許可證10、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值制定價(jià)格的方法是_。 A成本導(dǎo)向定價(jià)法 B認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法 C競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法D市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法11、下列屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是_。 A吸納率分析 B房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期分析 C家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析 D投資購買和使用購買的比例分析12、在市場(chǎng)細(xì)分的_階段中,市場(chǎng)營(yíng)銷
4、人員要進(jìn)行探討性面訪,主要是集中力量掌握消費(fèi)者的消費(fèi)動(dòng)機(jī)、態(tài)度和行為。 A目標(biāo)確定 B調(diào)查 C分析 D歸納總結(jié)13、某家庭以30萬元購買了一套住宅,銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款,該貸款的年利率為6%,按月等額還款。如果該家庭于第6年年初一次提前償還貸款本金5萬元,則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少_元。 A544.10 B555.10 C1776.32 D2109.3814、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素不包括_。 A容積率 B權(quán)益投資比率 C空置率 D運(yùn)營(yíng)費(fèi)用15、某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資,其預(yù)期收益率為12%,當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)的平均收益率為15%,國(guó)家債券的收益率為3.5%
5、。此時(shí),該地區(qū)寫字樓市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是_。 A0.57 B0.74 C0.80 D1.0416、某投資市場(chǎng)的平均收益率為12%,銀行貸款利率為5.17%,國(guó)債收益率為3.5%,房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系統(tǒng)數(shù)為0.5。那么,當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為_。 A3.5% B5.17% C7.75% D8.59%17、某購房人為購買住房申請(qǐng)了住房抵押貸款20萬元,年貸款利率為12%,如果他今后10年內(nèi)按月等額償還此項(xiàng)貸款,若其總收入的30%可以用于住房支出,則他的月收入額需達(dá)到_元才有足夠的償還能力。 A9876.35 B9564.72 C9421.67 D9375.8118、某筆住房抵
6、押貸款按月還本付息,其月利率為0.5%,通常稱為“年利率6%、每月計(jì)息一次”,即“名義利率”。當(dāng)按單利息計(jì)算時(shí),名義利率和實(shí)際利率是一致的,按復(fù)利計(jì)息時(shí)它們的關(guān)系為_。 A相等 B不相等 C可能會(huì)相等 D不能確定19、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬元,其中投資者投入的權(quán)益資本為2000萬元,經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額為600萬元,年平均稅后利潤(rùn)為480萬元,則該投資項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為_。 A12% B20% C24% D30%20、房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí),將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本是_。 A營(yíng)業(yè)成本 B開發(fā)產(chǎn)品成本 C期間費(fèi)用 D開發(fā)項(xiàng)目總投資21、項(xiàng)目在借款償還
7、期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值稱為_。 A利息備付率 B資產(chǎn)負(fù)債率 C償債備付率 D流動(dòng)比率22、動(dòng)態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關(guān)系是_。 A動(dòng)態(tài)投資回收期大于靜態(tài)投資回收期 B動(dòng)態(tài)投資回收期等于靜態(tài)投資回收期 C動(dòng)態(tài)投資回收期小于靜態(tài)投資回收期 D動(dòng)態(tài)投資回收期可能大于、等于或小于靜態(tài)投資回收期23、盈虧平衡分析結(jié)果顯示:甲項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降30%、成本上升60%時(shí),開發(fā)利潤(rùn)(稅前)為0;乙項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降20%、成本上升50%,開發(fā)利潤(rùn)(稅前)為0。因此,在抵御售價(jià)和成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力方面_。 A甲項(xiàng)目強(qiáng)于乙項(xiàng)目 B乙項(xiàng)目強(qiáng)于甲項(xiàng)目 C甲項(xiàng)目與乙項(xiàng)目一樣強(qiáng) D不能確定
8、哪個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)24、對(duì)市場(chǎng)需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等進(jìn)行的預(yù)可行性研究,屬于_階段。 A投資機(jī)會(huì)研究 B初步可行性研究 C詳細(xì)可行性研究 D項(xiàng)目的評(píng)估和決策25、當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量,每個(gè)變量又有多種甚至無限多種取值時(shí),進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的方法一般采用_。 A概率分析法 B解析法 C蒙特卡洛法 D杠桿分析法26、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,物業(yè)租金水平的高低主要取決于_。 A承租人愿意承擔(dān)的費(fèi)用 B承租人的承受能力 C業(yè)主希望的投資回報(bào)率 D同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系27、在測(cè)算資本金融資成本
9、時(shí),其資金占用費(fèi)是按_計(jì)算的。 A綜合利率 B折現(xiàn)率 C貸款利率 D機(jī)會(huì)成本28、估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入,首先要制訂切實(shí)可行的_。 A出租計(jì)劃 B銷售計(jì)劃 C使用計(jì)劃 D租售計(jì)劃29、房地產(chǎn)的投資估算中,其管理費(fèi)用可按項(xiàng)目總投資的_估算。 A1%3% B3%5% C5%7% D7%9%30、在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi),各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣,主要取決于_。 A物業(yè)的易接近性或交通的通達(dá)程度 B物業(yè)的臨街狀況或交通的通達(dá)程度 C物業(yè)的周圍環(huán)境或物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度 D物業(yè)的易接近性或物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度31、凡綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過_的,即為高風(fēng)險(xiǎn)貸款,對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)貸款,銀行一般不予發(fā)放貸款。 A50% B60%
10、C70% D80%32、不能為金融機(jī)構(gòu)提供建設(shè)貸款擔(dān)保的是_。 A用其他房地產(chǎn)作抵押 B提供質(zhì)押 C物資抵押 D第三方擔(dān)保33、不屬于處置抵押物要求的是_。 A長(zhǎng)期價(jià)值市場(chǎng)穩(wěn)定 B變現(xiàn)性較強(qiáng) C價(jià)格比較穩(wěn)定 D市場(chǎng)廣闊34、法定稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅及附加,稅率為_,按月繳納。 A5.5% B4.4% C4.3% D5.3%35、寫字樓的租金水平主要取決于_。 A所處地點(diǎn) B競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)弱 C市場(chǎng)狀況 D面積大小二、多項(xiàng)選擇題(每題的備選答案中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意。)36、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量包括_。 A金融業(yè)的發(fā)展 B社會(huì)人口密度 C物價(jià)的高低 D自然環(huán)境的變化 E政治制度的變遷37、
11、影響工程進(jìn)度的因素很多,需要特別重視的因素包括_。 A材料、設(shè)備的供應(yīng)情況 B設(shè)計(jì)變更 C勞動(dòng)力的安排情況 D氣象條件 E監(jiān)理施工情況38、關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命的說法,正確的有_。 A房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命 B自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng) C如果房地產(chǎn)維護(hù)狀況良好,可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命 D房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與使用性質(zhì)無關(guān) E房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下,房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時(shí)間39、房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要金融機(jī)構(gòu)服務(wù)的資金類型是_。 A支付土地出讓金的貸款 B支付開發(fā)費(fèi)用的短期資金或建設(shè)貸款 C用于土地儲(chǔ)備的貸款 D項(xiàng)目建成后用于支持置業(yè)投資
12、者購買房地產(chǎn)的長(zhǎng)期資金或抵押貸款 E購房貸款40、在下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中,屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向的房地產(chǎn)定價(jià)方法是_。 A隨行就市定價(jià)法 B認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法 C領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 D挑戰(zhàn)定價(jià)法 E目標(biāo)定價(jià)法41、對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估,主要是考察市場(chǎng)調(diào)查的有效性。有效的市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)具備的特點(diǎn)包括_。 A方法科學(xué) B調(diào)查方法專一性 C創(chuàng)造性 D合理信息價(jià)值和成本比率 E政策性42、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言,涉及的主要不確定性因素有_等。 A空置率 B開發(fā)期與租售期 C貸款利率 D建安工程費(fèi)用 E建筑容積率43、房地產(chǎn)開發(fā)投資的動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)包括_。 A財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 B投資利潤(rùn)率 C財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 D成本利潤(rùn)率 E利息備
13、付率44、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中,房地產(chǎn)開發(fā)投資清償能力指標(biāo)包括_。 A借款償還期 B償債備付率 C流動(dòng)比率帶動(dòng) D利息備付率 E內(nèi)部收益率45、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中,正確的有_。 A內(nèi)部收益率總是大于目標(biāo)收益率 B內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)所有投資正好被收回的收益率 C同一項(xiàng)目的全投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率 D內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率 E內(nèi)部收益率越高,投資風(fēng)險(xiǎn)就越小46、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金存在的數(shù)量關(guān)系,表述正確的有_。 A營(yíng)業(yè)收入=銷售收入+出租收入+自營(yíng)收入 B利潤(rùn)總額=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額 C稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所
14、得稅 D營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本-期間費(fèi)用-銷售稅金 E銷售稅金=營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅47、以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時(shí),土地使用權(quán)出讓的地價(jià)款包括_。 A建筑安裝工程費(fèi) B土地使用權(quán)出讓金 C土地開發(fā)成本 D公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) E土地增值收益48、可行性研究就是在投資決策前,對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。它要求綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的_。 A社會(huì)的認(rèn)同性 B技術(shù)先進(jìn)性和適用性 C經(jīng)濟(jì)合理性 D建設(shè)的可能性 E政策的導(dǎo)向性49、銀行的個(gè)人住房貸款仍處于起步階段,對(duì)貸款的決策管理尚缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)和有效的手段,容易形成管理和決策風(fēng)險(xiǎn)。其中管理風(fēng)險(xiǎn)具體
15、體現(xiàn)在_。 A資金來源和資金運(yùn)用期限結(jié)構(gòu)不匹配導(dǎo)致的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) B自然原因或社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力 C由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還 D抵押物保管不善和貸后管理工作薄弱環(huán)節(jié)所帶來的風(fēng)險(xiǎn) E資金來源與資金流動(dòng)性無關(guān)50、關(guān)于潛在毛租金收入,說法正確的有_。 A物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱潛在毛租金收入 B它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積 C能夠改變其大小的唯一因素,是租金水平的變化或可出租面積的變化 D它代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入 E實(shí)際租金收入與潛在毛租金收入相等三、判斷題51、在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)中,風(fēng)險(xiǎn)最大的是零售商業(yè)用房。52、建設(shè)階段是指項(xiàng)目從申請(qǐng)開工
16、到竣工驗(yàn)收所經(jīng)過的過程。53、過度開發(fā)反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系,泡沫反映市場(chǎng)上的供求關(guān)系。54、服務(wù)市場(chǎng)(也稱為目標(biāo)市場(chǎng))是公司決定追求的那部分合格的有效市場(chǎng)。55、“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。56、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)是要估算出一個(gè)特定的市場(chǎng)對(duì)某種產(chǎn)品的潛在需求數(shù)量。57、個(gè)人住房抵押貸款屬于購房者的消費(fèi)性貸款,通常與開發(fā)商有直接的關(guān)系。58、對(duì)已設(shè)定抵押的房屋期權(quán),在抵押期內(nèi),開發(fā)商可以有條件地進(jìn)行預(yù)售。59、隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模逐漸擴(kuò)大,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為了增加貸款額度開始實(shí)施抵押貸款證券化。60、就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說,投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總成本費(fèi)用
17、的回收,而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開發(fā)商的銷售收入。61、租售期的長(zhǎng)短與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、預(yù)期未來房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目的類型等有間接關(guān)系。62、在項(xiàng)目評(píng)估過程中,租金或售價(jià)的確定是通過與市場(chǎng)上近期成交的類似物業(yè)的租金或售價(jià)進(jìn)行比較、修正后得出的。63、住房抵押貸款證券化的實(shí)踐,使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具,但是中國(guó)住房抵押貸款證券化的步伐會(huì)大大放緩。64、債務(wù)融資的資金融出方也承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)。65、由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時(shí)間,在租約中一般不包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。四、計(jì)算題(要求列出算式、計(jì)算過程;需按公式計(jì)算的,要寫出公式)66、
18、張某于2000年1月1日以50萬元購得一套住宅,購房款中60%來自銀行提供的年利率為6%、期限為15年、按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款。張某于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給李某。根據(jù)李某的要求,銀行為其重新安排了還款方案:貸款期限從2005年1月1日至2014年12月31日,年利率為6%,按月等比遞增式還款(月等比遞增比率為0.2%)。問李某在新還款方案下的首次月還款額是多少?67、某投資者以1000萬元一次性付款方式取得一寫字樓物業(yè)20年的經(jīng)營(yíng)收益權(quán),第1年投入裝修費(fèi)用200萬元(按年末一次投入計(jì)算)并完成裝修工程。第2年開始出租,當(dāng)年凈租金收入為200萬元,以后每
19、年以5%的比例遞增。若房地產(chǎn)市場(chǎng)上寫字樓物業(yè)投資的基準(zhǔn)收益率為15%,試計(jì)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率,并判斷該項(xiàng)目是否可行(各年凈租金收入均發(fā)生在年末)。若經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年均通貨膨脹率為4%,計(jì)算項(xiàng)目的實(shí)際收益率。答案:一、單項(xiàng)選擇題1、B解析 本題涉及的考點(diǎn)是未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。2、A 3、C解析 本題涉及的考點(diǎn)是有效面積系數(shù)的計(jì)算。有效面積系數(shù)=可出租(售)面積/總建筑面積=(7000+1500)/10000=85%。4、B 5、B解析 本題涉及的考點(diǎn)是系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。預(yù)期收益率=無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益率+系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
20、系數(shù)(市場(chǎng)整體的平均收益-無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益率),即15%=10%+系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)(20%-10%),解得,系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)=0.50。6、A 7、D解析 本題涉及的考點(diǎn)是房地產(chǎn)投資決策中的投資策略。中小型房地產(chǎn)企業(yè)更注重企業(yè)的成長(zhǎng)性和盈利性,面臨的主要是單一項(xiàng)目的投資決策問題。大型房地產(chǎn)企業(yè)在決策單一項(xiàng)目的投資問題時(shí),往往還要考察該項(xiàng)目投資對(duì)企業(yè)擁有房地產(chǎn)投資組合的區(qū)域分布、物業(yè)類型分布、市場(chǎng)所處的周期階段等。8、B解析 本題涉及的考點(diǎn)是建設(shè)資金的落實(shí)。建設(shè)工期不足一年的,到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50%,建設(shè)工期超過一年的,到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的30%。9、D 10
21、、B解析 本題涉及的考點(diǎn)是認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法。認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是開發(fā)商根據(jù)購買者對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的一種方法。11、B解析 本題涉及的考點(diǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給分析包括:調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢(shì)和未來可能的供給;分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃;分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況,分析未來相關(guān)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。12、B 13、B解析 本題涉及的考點(diǎn)是月還款額的計(jì)算。已知抵押貸款額P=300000(元),第6年年初一次提前償還貸款本金P=50000(元),計(jì)息周期數(shù)n=1512=180(月),n=(15-5)1
22、2=120(月);月貸款利率i=i=6%/12=0.5%,則從第6年開始減少的抵押貸款月還款額=500000.5%(1+0.5%)120/(1+0.5%)120-1=555.10(元)。14、A解析 本題涉及的考點(diǎn)是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素。其不確定因素包括:購買價(jià)格、權(quán)益投資比率、空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。15、B 16、C解析 本題涉及的考點(diǎn)是折現(xiàn)率的計(jì)算。本題中,折現(xiàn)率=3.5%+0.5(12%-3.5%)=7.75%。17、B解析 本題涉及的考點(diǎn)是月還款額的計(jì)算。已知抵押貸款額P=20萬元;月貸款利率i=12%/12=1%,計(jì)息周期數(shù)n=1012=120(月),則月還款額A=Pi(
23、1+i)n/(1+i)n-1=2000001%(1+1%)120/(1+1%)120-1=2869.416(元),該購房人欲購買上述住宅,其月收入須為:2869.416/30%=9564.72(元)。18、B 19、D解析 本題涉及的考點(diǎn)是資本金利潤(rùn)率的計(jì)算。資本金利潤(rùn)率20、A 21、C解析 本題涉及的考點(diǎn)是償債備付率的概念。償債備付率指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值,表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。22、A 23、A 24、B解析 本題涉及的考點(diǎn)是初步可行性研究階段。在初步可行性研究階段,需對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行粗略地審查:市場(chǎng)需求與供應(yīng)、建筑材
24、料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等。25、C 26、D 27、D 28、D 29、B解析 本題涉及的考點(diǎn)是房地產(chǎn)投資估算。房地產(chǎn)投資估算中,管理費(fèi)用可按項(xiàng)目總投資的3%5%估算。30、A 31、B解析 本題涉及的考點(diǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)貸款的標(biāo)準(zhǔn)。凡綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過60%的,即為高風(fēng)險(xiǎn)貸款,對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)貸款,銀行一般不予發(fā)放貸款。32、C 33、A 34、A解析 本題涉及的考點(diǎn)是法定稅費(fèi)。法定稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅及附加,稅率為5.5%,按月繳納。35、C 二、多項(xiàng)選擇題36、ADE解析 本題涉及的考點(diǎn)是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社
25、會(huì)經(jīng)濟(jì)力量。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量包括:金融業(yè)的發(fā)展;信息通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善;生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變;人文環(huán)境的變化;自然環(huán)境的變化;政治制度的變遷。37、ABCD 38、ABC解析 本題涉及的考點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命的關(guān)系。房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命,自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多;如果物業(yè)維護(hù)狀況良好,其較長(zhǎng)的自然壽命可以使投資者從一宗地產(chǎn)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命,因?yàn)槿绻麑?duì)建筑物進(jìn)行一些更新改造,改變建筑物的使用性質(zhì)或目標(biāo)租戶的類型,投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資,繼續(xù)獲取可觀的收益。所以選項(xiàng)A、B、C正確。經(jīng)濟(jì)壽命是指地上建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)
26、值持續(xù)產(chǎn)生貢獻(xiàn)的時(shí)間周期,與使用性質(zhì)息息相關(guān)。所以選項(xiàng)D、E是錯(cuò)誤的。39、BD 40、ACD解析 本題涉及的考點(diǎn)是競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)。競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)包括:領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法、挑戰(zhàn)定價(jià)法、隨行就市定價(jià)法。41、ACD 42、BCDE解析 本題涉及的考點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的主要不確定因素。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言,涉及的主要不確定性因素有:土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等。43、AC解析 本題涉及的考點(diǎn)是動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)。動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)包括:財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期。44、ABCD解析 本題涉及的考點(diǎn)是清償能力指標(biāo)。清償能力指
27、標(biāo)包括:利息、借款償還期、利息備付率、償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率帶動(dòng)、速動(dòng)比率。45、BDE 46、ABC 47、BCE解析 本題涉及的考點(diǎn)是出讓地價(jià)款。以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時(shí),土地出讓地價(jià)款由國(guó)有土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)成本和土地增值收益或溢價(jià)構(gòu)成,政府出讓土地時(shí)的底價(jià)通常為出讓市場(chǎng)競(jìng)買時(shí)所形成的交易價(jià)格與出讓底價(jià)的差值。48、BCD解析 本題涉及的考點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目)投資決策前,分析論證項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)可能性的科學(xué)方法。綜合研究項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性及建設(shè)的可能性和可行性,由此確定項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見,為決策部門最終決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù),并作為開展下一步工作的基礎(chǔ)。49、AD 50、ABC 三、判斷題51、A 52、B解析 本題涉及的考點(diǎn)是建設(shè)階段的定義。建設(shè)階段是指項(xiàng)目從開工到竣工驗(yàn)收所經(jīng)過的過程。53、B解析 本題涉及的考點(diǎn)是房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別。過度開發(fā)反映市場(chǎng)上的供求關(guān)系,當(dāng)新增供給的增長(zhǎng)速度超過了需求的增長(zhǎng)速度,就產(chǎn)生了過度開發(fā)現(xiàn)象;而泡沫則是反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系。54、A 55、A解析 本題涉及的考點(diǎn)是“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法?!叭?xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是
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