房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析模擬50

1、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析模擬50一、問(wèn)答題1、某商貿(mào)公司為拓展公司業(yè)務(wù)，欲購(gòu)買該市甲、乙兩家商業(yè)門市，為摸清這兩家商業(yè)門市的正常市場(chǎng)價(jià)格，委托丙房地產(chǎn)估價(jià)公司對(duì)這兩家商業(yè)門市進(jìn)行估價(jià)。丙公司出具的評(píng)估報(bào)告顯示：甲門市所處地段為二級(jí)商業(yè)地段，評(píng)估單價(jià)為6000元/m2，收益年限為50年；乙門市所處地段為三級(jí)商業(yè)地段，評(píng)估單價(jià)為4500元/m2，收益年限為20年。兩家商業(yè)門市的報(bào)酬率為5%。現(xiàn)在，該商貿(mào)公司對(duì)估價(jià)結(jié)果提出異議：甲門市坐落位置及環(huán)境劣于乙門市，而其單價(jià)卻高于乙門市單價(jià)。對(duì)此，你認(rèn)為該商貿(mào)公司的見(jiàn)解是否正確?為什么?2、設(shè)有A、B兩塊相鄰地塊，它們分別屬于甲、乙兩個(gè)公司，請(qǐng)寫出評(píng)估乙公司購(gòu)

2、買A地塊和甲公司購(gòu)買B地塊價(jià)格的估價(jià)技術(shù)路線。3、某公司有一商場(chǎng)，該公司擁有該商場(chǎng)的劃撥土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，并且此商場(chǎng)處于一棟15層高的建筑的第13層，2010年4月進(jìn)行了一次重新裝修，但由于經(jīng)營(yíng)管理不善，該商場(chǎng)自2010年以來(lái)一直處于虧損狀態(tài)，因此欲出售該商場(chǎng)?，F(xiàn)假設(shè)某集團(tuán)公司欲購(gòu)買該商場(chǎng)，并委托你評(píng)估其客觀合理價(jià)格，請(qǐng)你寫出估價(jià)技術(shù)路線。二、單項(xiàng)選擇題某鄉(xiāng)的李某2006年在縣城購(gòu)置了一處臨街門市房，三大間，建筑面積90m2。2008年3月李某病故。李某雙親及老伴早逝，膝下只有兩個(gè)兒子，李某臨終前委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該門市進(jìn)行估價(jià)，評(píng)估結(jié)果為60萬(wàn)元。李某立下遺囑：該門市房由兩個(gè)兒子繼

3、承。李某病故后，兄弟倆共同出資砌墻，將門市一分為二。2009年1月，大兒子欲將其門市轉(zhuǎn)讓給其兄弟，其兄弟也同意購(gòu)買(假設(shè)當(dāng)?shù)貜?008年至2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)行隋沒(méi)有變化且房屋折舊可忽略不計(jì))，則：4、大兒子那一半門市的正常合理價(jià)格為( )。 A30萬(wàn)元 B小于30萬(wàn)元 C大于30萬(wàn)元 D說(shuō)不清5、大兒子那一半門市轉(zhuǎn)讓給其兄弟，最高可實(shí)現(xiàn)價(jià)格為( )。 A30萬(wàn)元 B小于30萬(wàn)元 C大于30萬(wàn)元 D說(shuō)不清甲、乙是兩塊相鄰矩形空地，規(guī)劃用途均為商業(yè)。這兩宗地塊地勢(shì)平坦，日照、通風(fēng)、干濕條件相同，水、電、煤氣、通信等基礎(chǔ)設(shè)施完備。乙地塊所有者丙公司和甲地塊所有者丁公司均有將對(duì)方地塊買下并將兩地塊合

4、并興建一座購(gòu)物中心的意愿。丙、丁公司聯(lián)合于2011年3月5日委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)兩地塊的購(gòu)買價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，3月10日估價(jià)人員到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘查，并于3月20日出具了估價(jià)報(bào)告。估價(jià)結(jié)果是：甲地塊市場(chǎng)價(jià)格為2250萬(wàn)元，乙地塊市場(chǎng)價(jià)格為3800萬(wàn)元，甲乙兩地塊合并后的市場(chǎng)價(jià)值為7200萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)：6、估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)定在( )。 A2011年3月5日 B2011年3月10日 C2011年3月20日 D2011年4月5日7、丁公司為了購(gòu)得乙地塊，其最可能購(gòu)買價(jià)為( )萬(wàn)元。 A3800萬(wàn)元 B3400萬(wàn)元 C4950萬(wàn)元 D4482萬(wàn)元8、丙公司為了購(gòu)得甲地塊，其最可能購(gòu)買價(jià)為( )萬(wàn)元。 A2250萬(wàn)

5、元 B3400萬(wàn)元 C2718萬(wàn)元 D4950萬(wàn)元三、指錯(cuò)題9、 大廈部分房地產(chǎn)土地增值稅評(píng)估結(jié)果報(bào)告(節(jié)選) 一、委托人(略) 二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略) 三、估價(jià)對(duì)象 大廈位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街100號(hào)，總用地面積21834.16m2，總建筑面積為96061.24m2，現(xiàn)狀容積率4.4。本次評(píng)估對(duì)象為委托人甲公司擬申報(bào)土地增值稅而涉及的位于海淀區(qū)中關(guān)村大街100號(hào)的大廈部分房地產(chǎn)，總建筑面積37168.36m2，分?jǐn)傉嫉孛娣e8448.16m2。 四、估價(jià)目的 根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例之規(guī)定，為委托人申報(bào)土地增值稅，核定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本提供價(jià)值參考依據(jù)。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2006

6、年10月1日。 六、價(jià)值定義 本報(bào)告的評(píng)估值是指根據(jù)北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)(土地增值稅納稅指南)的通知京地稅二1996第251號(hào)之規(guī)定，本次估價(jià)對(duì)象為已使用一年以上的房屋及建筑物。 根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則等相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，其舊房及建筑物評(píng)估值等于舊房及建筑物的重置成本乘以成新度折扣率。 根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的規(guī)定，本次評(píng)估的重置成本包括了土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)九個(gè)部分，但不包括取得土地使用權(quán)所支付的毛地價(jià)款及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金。 七、估價(jià)依據(jù)(略) 八、估價(jià)原則(略) 九、

7、估價(jià)方法 估價(jià)人員根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則之規(guī)定，按照北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)(土地增值稅納稅指南)的通知京地稅二1996第251號(hào)文第四條第4款之規(guī)定，按照“重置成本價(jià)乘以成新度折扣率”的方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的房屋及建筑物價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。 本次評(píng)估根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的規(guī)定，對(duì)房屋及建筑物的重置成本采用了成本法進(jìn)行了評(píng)估；成新度折扣率采用耐用年限直線法進(jìn)行測(cè)算。 十、估價(jià)結(jié)果 估價(jià)人員經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的計(jì)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日2006年10月1日的舊房及建筑物評(píng)估價(jià)值總額為37246萬(wàn)元人民幣(大寫金額：人民幣叁億柒仟貳佰肆拾陸萬(wàn)

8、整)。 十一、估價(jià)人員(略) 十二、估價(jià)作業(yè)日期 2006年10月1日至2006年11月1日。 十三、估價(jià)報(bào)告使用期限 本估價(jià)報(bào)告使用期限為2006年10月1日至2007年9月30日。 大廈部分房地產(chǎn)土地增值稅評(píng)估技術(shù)報(bào)告 一、個(gè)別因素分析 (一)土地狀況 1宗地位置：估價(jià)對(duì)象位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街100號(hào)。 2四至范圍；南臨x路，東臨路，西至路，北臨大學(xué)。 3土地性質(zhì)：出讓土地使用權(quán)，綜合用途，土地使用年期50年，終止日期為2053年8月21日。 4宗地條件：宗地形狀規(guī)則，便于開(kāi)發(fā)利用。 (二)建筑物狀況 大廈于1996年10月開(kāi)工建設(shè)，2001年12月完工。 房屋所有證京房權(quán)字2001

9、第號(hào)注明其總建筑面積96061.24m2。 根據(jù)委托人甲公司于2005年3月取得北京市國(guó)土資源局核發(fā)的京海國(guó)用(2005出)第號(hào)國(guó)有土地使用證，土地使用權(quán)面積為21834.16m2，容積率4.4。 大廈整體設(shè)計(jì)為星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)智能型寫字樓，并配有辦公、商務(wù)、餐飲等綜合服務(wù)設(shè)施。其市場(chǎng)定位在高科技園區(qū)的高檔寫字樓。 大樓建筑面積為96061.24m2，地下2層，地上15層，局部17層。其中：地下兩層作為庫(kù)房及車庫(kù)之用，地上115層為寫字間，16、17層為設(shè)備間，樓前綠地廣場(chǎng)面積約4000m2。 大樓外墻：全部采用高級(jí)復(fù)合鋁板及石材。 窗戶：高級(jí)鋁合金雙層鍍膜單反玻璃窗。 供電系統(tǒng)：雙路供電，獨(dú)立電表，

10、每戶預(yù)留三個(gè)語(yǔ)音插孔(12路電話)、一個(gè)數(shù)字插孔，獨(dú)立室溫控制。 通信系統(tǒng)：西門子內(nèi)部電話交換機(jī)內(nèi)線800條，2000條直撥電話線路并提供IDD、DDD服務(wù)，BBN(北京寬帶網(wǎng))、CNCEN(中國(guó)網(wǎng)通)、北京高速城域網(wǎng)，可支持多帶寬選擇。 電梯系統(tǒng)：四部東芝電梯24小時(shí)運(yùn)行12層兩部滾梯、B22層一部專用貨梯。 安全系統(tǒng)：美國(guó)Roris IDR2016智能數(shù)字錄像監(jiān)控系統(tǒng)，全樓24小時(shí)保安。 空調(diào)系統(tǒng)：約克(YORK)旋轉(zhuǎn)螺桿式大型制冷主機(jī)，法國(guó)西亞特STL蓄冰空調(diào)自控系統(tǒng)。 消防系統(tǒng)：美國(guó)愛(ài)德華EST3全自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)及菲利浦廣播系統(tǒng)；美國(guó)費(fèi)爾智能火災(zāi)探測(cè)器；英國(guó)自動(dòng)水噴滅火系統(tǒng)共用天線及

11、衛(wèi)星電視系統(tǒng)；最大7.5m天線。 物業(yè)管理：五星級(jí)酒店物業(yè)管理，服務(wù)通過(guò)ISO9001認(rèn)證。 車庫(kù)：地上停車場(chǎng)4000，地下專用車位，有償為客戶提供庫(kù)房。 二、區(qū)域因素分析 1區(qū)域繁華度 估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)屬中關(guān)村商圈，周邊有硅谷電腦城、海淀圖書(shū)城、大地科技大廈、左岸工社以及北京大學(xué)、清華大學(xué)等著名高等學(xué)府，區(qū)域繁華程度較高。 2交通便捷度 估價(jià)對(duì)象位于北四環(huán)西路，中關(guān)村高科技開(kāi)發(fā)區(qū)的腹地，北接上地開(kāi)發(fā)區(qū)和軟件園區(qū)，多條公共汽車線路從此經(jīng)過(guò)，交通便捷。 3環(huán)境質(zhì)量狀況 估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)處于北京上風(fēng)上水位置，東臨昆明湖、頤和園、圓明園等景區(qū)，綠化程度高，自然環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)越。 4基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況 估價(jià)

12、對(duì)象所在地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件為七通。 5土地等級(jí) 根據(jù)北京市地價(jià)區(qū)類劃分標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象所在地塊土地為綜合用途，四級(jí)地區(qū)。 三、市場(chǎng)背景分析(略) 四、最高最佳使用分析 本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀寫字樓用途作為最高最佳使用條件。 五、估價(jià)方法選用及步驟 估價(jià)方法的選用和說(shuō)明： 估價(jià)人員根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則之規(guī)定，按照北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅納稅指南)的通知京地稅二1996第251號(hào)文第四條第4款之規(guī)定，按照“重置成本價(jià)乘以成新度折扣率”的方法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了評(píng)估。 本次評(píng)估，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范之規(guī)定，對(duì)房屋及建筑物的重置成本采用成本法進(jìn)行評(píng)估；成新度折扣率采用建筑耐

13、用年限直線法進(jìn)行測(cè)算。 估價(jià)步驟： 1利用成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象舊房及建筑物的重置成本，其中對(duì)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法； 2采用耐用年限直線法測(cè)算成新度折扣率； 3兩者相乘得出估價(jià)對(duì)象的舊房及建筑物評(píng)估價(jià)值。 六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 利用成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象舊房及建筑物的重置成本： 根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的規(guī)定，按照中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則之要求，本次評(píng)估的估價(jià)對(duì)象舊房及建筑物的重置成本包括了土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)九個(gè)部分。 1基準(zhǔn)地價(jià)修正法核定土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 估價(jià)對(duì)象的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)包括土地征收及

14、拆遷費(fèi)用、紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。 根據(jù)北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知京政發(fā)200232號(hào)文件之規(guī)定，樓面熟地價(jià)是指各土地級(jí)別內(nèi)，完成通平的土地在平均容積率條件下，每平方米建筑面積分?jǐn)偟耐暾恋厥褂脵?quán)平均價(jià)格；樓面毛地價(jià)是指各土地級(jí)別內(nèi)，在平均容積率條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年期的土地出讓金和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)(即毛地價(jià))的平均樓面價(jià)格。 兩者的差額即應(yīng)為每樓面面積所分?jǐn)偟耐恋赝ㄆ劫M(fèi)用，即為土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。 單位宗地樓面熟地價(jià)一適用的基準(zhǔn)地價(jià)(樓面熟地價(jià))期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)容積率修正系數(shù)因素修正系數(shù) 估價(jià)對(duì)象的容積率為4.40，大于級(jí)別平均容積率2

15、.00。故單位宗地樓面毛地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)(樓面毛地價(jià))期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù) 單位樓面土地開(kāi)發(fā)費(fèi)=單位宗地樓面熟地價(jià)-單位宗地樓面毛地價(jià)=(適用的樓面熟地價(jià)容積率修正系數(shù)-適用的樓面毛地價(jià))期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù) 適用基準(zhǔn)地價(jià) 根據(jù)北京市基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別范圍劃分標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)屬于綜合用途四級(jí)地價(jià)區(qū)，綜合用途，緊鄰三級(jí)地價(jià)區(qū)。根據(jù)北京市基準(zhǔn)地價(jià)表，四級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)(樓面熟地價(jià))為26503900元/m2，四級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)(樓面毛地價(jià))為8801320元/m2。結(jié)合估價(jià)對(duì)象在四級(jí)地價(jià)區(qū)所在位置緊鄰三級(jí)地價(jià)區(qū)以及交通、環(huán)境等因素，本次評(píng)估的適用基準(zhǔn)地價(jià)分別取高限。 容積率

16、修正系數(shù) 根據(jù)北京市政府發(fā)布的容積率修正系數(shù)表確定容積率修正系數(shù)。 容積率=總建筑面積/總土地面積=96061.24/21834.08=4.40 查客積率修正系數(shù)表容積率修正系數(shù)為0.885。 期日修正系數(shù) 北京市基準(zhǔn)地價(jià)表于2002年12月4日發(fā)布，距估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年10月1日間隔已經(jīng)近3年零10個(gè)月。根據(jù)國(guó)土資源部頒布的相關(guān)城市地價(jià)指數(shù)，北京市2002年的地價(jià)綜合指數(shù)為105，近兩年中關(guān)村地區(qū)地價(jià)上漲較快，估測(cè)估價(jià)時(shí)點(diǎn)地價(jià)綜合指數(shù)為120。 于是： 期日修正系數(shù)=評(píng)估基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)/基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)=120/105=1.143 年期修正系數(shù) 年期修正系數(shù)=1-1/(1+r)n/1-

17、1/(1+r)N 其中 r土地報(bào)酬率； n宗地剩余使用年限； N宗地法定最高出讓年限。 本次評(píng)估土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用定義為購(gòu)置全新土地而發(fā)生的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，故不作年期修正。 因素修正系數(shù) 因素修正系數(shù)是指除上述修正因素以外的其他地價(jià)影響因素的綜合修正系數(shù)，包括：辦公聚集程度、交通便捷度、區(qū)域土地利用方向、臨街寬度和深度、臨街道路狀況、宗地形狀及可利用程度、公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施狀況。根據(jù)北京市基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)表結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況確定因素修正系數(shù)為1.185。 因素修正系數(shù)說(shuō)明表如下。因素修正系數(shù)分析表影響因素控制范圍說(shuō) 明優(yōu)劣評(píng)價(jià)分值辦公集聚程度-4.04.0周邊有寫字樓數(shù)十個(gè)，辦公集聚程度高良

18、好3.5交通便捷度-5.05.0緊鄰北四環(huán)西路，交通便利良好4.5區(qū)域土地利用方向-2.02.0與區(qū)域土地利用方向一致優(yōu)2.0臨街寬度和深度-2.02.0臨街寬度40m，臨街深度5m優(yōu)2.0臨街道路狀況-3.03.0良好優(yōu)2.5宗地形狀及可利用程度-1.61.6宗地形狀規(guī)則，可利用程度高優(yōu)1.6公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施狀況-2.42.4完善優(yōu)2.4合計(jì)18.5 單位宗地地面熟地價(jià) 單位樓面土地開(kāi)發(fā)費(fèi)=單位宗地樓面熟地價(jià)-單位宗地樓面毛地價(jià)=(適用的樓面熟地價(jià)容積率修正系數(shù)-適用的樓面毛地價(jià))期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)=(39000.885-1320)1.1431.185=2887元/m2

19、2建筑安裝工程費(fèi)用 是指以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)。包括建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用三個(gè)部分。 大廈為地下兩層，地上十五層建筑，建筑高度50m。其中：地下一層4.5m，地下二層3.9m，一至十五層3.15m。 該建筑為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，外墻采用250mm厚陶?；炷撩た灼鰤K，內(nèi)貼舒樂(lè)舍板復(fù)合墻體，內(nèi)墻采用150mm厚(局部200mm厚)加氣混凝土砌塊，衛(wèi)生間下部墻體采用1200mm高黏土磚墻，上部墻體采用加氣混凝土砌塊，管道井均采為120mm厚磚墻。 屋面保溫層均采用50mm厚聚苯乙烯保溫板，屋面找坡層做1:6水泥焦渣，最低處厚度為40mm，防水采用三元乙丙橡膠卷材。坡

20、屋面部分的屋面做紅色壓型鋼板，平屋面部分在防水卷材上做銀色保護(hù)圖層。 所有木門窗采用了二級(jí)紅松，防火檢修門采用乙級(jí)防火門，其他采用甲級(jí)防火門。 外墻首層為大理石，首層以上為鋁幕墻，鋁合金窗；首層大堂為大理石墻面，地磚地面；樓梯為水磨石地面，實(shí)木扶手；一至十五層為辦公用房，地磚地面，墻面高級(jí)涂料普通日光燈照明，走廊為石膏板吊頂，衛(wèi)生間地磚地面；瓷磚到頂，吸音板吊頂。 此外，辦公樓設(shè)置了車庫(kù)、配電室、空調(diào)機(jī)房、電梯等；設(shè)置了先進(jìn)的消防、供暖、制冷、寬帶、電話、安全系統(tǒng)。 該物業(yè)的分部分項(xiàng)工程投資估算表如下。 分部分項(xiàng)工程投資估算表序號(hào)項(xiàng)目造價(jià)元/m2(建筑面積)序號(hào)項(xiàng)目造價(jià)元/m2(建筑面積)1建

21、筑工程25005通風(fēng)空調(diào)工程2002裝飾工程7006電梯1203電氣工程35077停車設(shè)施204給排水工程2708措施項(xiàng)目330000合計(jì)4460 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，依據(jù)北京市目前的建筑承發(fā)包市場(chǎng)行情，參照其他類似建筑指標(biāo)，確定建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為4460元/m2(建筑面積)。 3前期工程費(fèi)用 包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”支出。 設(shè)計(jì)費(fèi)是指包括初步設(shè)計(jì)和概算、施工圖設(shè)計(jì)、按合同規(guī)定配合施工、進(jìn)行設(shè)計(jì)技術(shù)交底及工程竣工驗(yàn)收等工作的費(fèi)用。依據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定的通知計(jì)價(jià)格200210號(hào)，取建筑安裝工程費(fèi)的4%。 工程監(jiān)理費(fèi)：根據(jù)

22、北京市工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施辦法之規(guī)定，取建筑安裝工程費(fèi)的1.5%。 可行性研究、房屋安全鑒定費(fèi)、招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)等其他前期費(fèi)用綜合按建筑安裝工程費(fèi)的3%記取。 前期工程費(fèi)=4460元/m2(建筑面積)(4%+1.5%+3%)=379元/m2(建筑面積) 4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 包括建筑物外墻兩米以外、開(kāi)發(fā)小區(qū)紅線內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程建設(shè)費(fèi)用以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。 根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和宗地形狀以及周邊的市政基礎(chǔ)設(shè)施情況，項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用取建筑安裝工程費(fèi)的15%。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)=4460元/m2(建筑面積)15%=

23、669元/m2(建筑面積) 5公共配套設(shè)施費(fèi) 項(xiàng)目修建4000m2的地上大型停車場(chǎng)設(shè)置停車泊位150個(gè)。 根據(jù)停車場(chǎng)的建造標(biāo)準(zhǔn)，取150元/m2。 公共配套設(shè)施費(fèi)=150元/m24000=600000元約11元/m2(建筑面積) 6管理費(fèi)用 是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 管理費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目管理和組織難度取上述費(fèi)用之和的2.5%。 管理費(fèi)用=(2887+4460+379+669+11)2.5%=84062.5%=210元/m2(建筑面積) 7投資利息 投資利息參考估價(jià)期日中國(guó)人民銀行公布的固定資產(chǎn)投資貸款利率

24、，按年利率5.76%計(jì)算。合理建設(shè)工期為三年，建設(shè)工程投資均勻投入。 投資利息=(2887+4460+379+669+11)(1+5.76%)1.5-1=84060.0876=736元/m2(建筑面積) 8銷售費(fèi)用 包括銷售廣告宣傳費(fèi)、委托銷售代理費(fèi)、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)等，根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模取銷售收入的1.0%。根據(jù)委托提供的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，估計(jì)對(duì)象的平均轉(zhuǎn)讓價(jià)格為11830元/m2(建筑面積)。 銷售費(fèi)用=11830元/m2(建筑面積)1.0%=118元/m2(建筑面積) 9開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)根據(jù)現(xiàn)時(shí)北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)行情，取上述費(fèi)用之和的15%。 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(2887+4460+379+669+11

25、+210+736+118)15%=947115%=1421元/m2(建筑面積) 估價(jià)對(duì)象舊房和建筑物的重置成本=2887+4460+379+669+11+210+736+118+1421=10892元/m2(建筑面積) 10重置成新折扣率的確定 根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的規(guī)定，估價(jià)對(duì)象為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年，殘值為零。 項(xiàng)目竣工于2001年12月，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已使用4.8年。 故項(xiàng)目的成新折扣率為(60-4.8)/60=92%。 七、估價(jià)結(jié)果的確定 通過(guò)估價(jià)過(guò)程得出的結(jié)果確定，估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的估價(jià)對(duì)象舊房和建筑物評(píng)估價(jià)值為 重置成本價(jià)格成新折扣率估價(jià)對(duì)象建筑面積=10892元/m292

26、%37168.36m2=10021元/m237168.36m2=37246萬(wàn)元 案例說(shuō)明 一、本案例的由來(lái) 2005年9月，委托人甲公司與乙公司簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將原屬于甲公司所有的部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙公司，乙公司支付了房屋價(jià)款。 在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，房產(chǎn)權(quán)屬管理部門根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例(以下簡(jiǎn)稱暫行條例)等法律法規(guī)規(guī)定要求委托人甲公司提供土地增值稅的完稅憑證。 但由于甲公司的房產(chǎn)原為與當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)合作方式取得，幾經(jīng)易手，原有的土地成本和建筑成本難以準(zhǔn)確獲得，提供的扣除項(xiàng)目數(shù)據(jù)不被稅務(wù)部門所采信。為此，稅務(wù)部門要求委托人甲公司委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、中華

27、人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例等法律規(guī)范，對(duì)估價(jià)對(duì)象，即轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的繳納土地增值稅扣除項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確、客觀的評(píng)估，以為委托人交納土地增值稅提供參考依據(jù)。 二、本案例估價(jià)工作的主要技術(shù)路線和工作計(jì)劃 首先，找到估價(jià)行為的法規(guī)依據(jù)。 根據(jù)暫行條例第九條規(guī)定，納稅人提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，需要依據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收，這是本次估價(jià)重要的法規(guī)依據(jù)。同時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中關(guān)于土地增值稅課征估價(jià)的規(guī)定也是本次估價(jià)的規(guī)范依據(jù)。 其次，理解土地增值稅納稅評(píng)估的價(jià)值定義和內(nèi)涵。 根據(jù)暫行條例第六條規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括“取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房

28、及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。”中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則對(duì)各個(gè)成本扣除項(xiàng)目及其計(jì)算方法進(jìn)行了詳細(xì)地說(shuō)明。 再次，確定合理的估價(jià)方法。 本次估價(jià)鑒于暫行條例及其實(shí)施細(xì)則等對(duì)評(píng)估內(nèi)容和方法進(jìn)行了比較明確的規(guī)定，結(jié)合地方稅務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)土地增值稅納稅的詳解，我們按照“重置成本價(jià)乘以成新度折扣率”的方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的房屋及建筑物價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。 三、本案例估價(jià)工作的主要難點(diǎn)和解決方案 本次估價(jià)的難點(diǎn)和重點(diǎn)就是理解土地增值稅納稅評(píng)估的價(jià)值定義和內(nèi)涵。 與通常評(píng)估房地產(chǎn)整體市場(chǎng)價(jià)值的情況不同，本次評(píng)估價(jià)值指的是依據(jù)暫行條例規(guī)定的扣除項(xiàng)目，而非轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的市場(chǎng)

29、價(jià)值。 本次估價(jià)為了能夠滿足委托人繳納，及稅務(wù)部門課征土地增值稅的需求，首先嚴(yán)格依據(jù)暫行條例理清了扣除項(xiàng)目的組成，及各個(gè)扣除子項(xiàng)的內(nèi)涵；其次，依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范結(jié)合市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)等方法對(duì)各個(gè)子項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估測(cè)算，最終加總得到評(píng)估結(jié)果。 四、本案例估價(jià)所遇到的問(wèn)題及建議 本次估價(jià)，存在若干與房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范相沖突的地方。 首先，房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范要求評(píng)估報(bào)告應(yīng)采用兩種以上方法進(jìn)行估價(jià)，而中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則，明確提出“提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估?！?其次，房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中，成本法評(píng)估估

30、價(jià)對(duì)象的價(jià)值內(nèi)涵由市場(chǎng)決定，而中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例等法律法規(guī)，為保障土地增值稅收，對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用做出了限制性的要求。如“財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。”也就是說(shuō)，對(duì)各個(gè)價(jià)值內(nèi)涵子項(xiàng)的評(píng)估測(cè)算，也必須在嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的前提下，再選擇合理的方法進(jìn)行估算。 最后

31、，中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例等法律法規(guī)所表述的各種專業(yè)名詞，與房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的相關(guān)規(guī)定，明顯存在沖突和容易讓人混淆的地方。如暫行條例中并未對(duì)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算作明確的說(shuō)明，而舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格的說(shuō)法，容易使評(píng)估人員在評(píng)估操作過(guò)程中產(chǎn)生歧義。 五、本案例估價(jià)的主要經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 本次估價(jià)通過(guò)對(duì)暫行條例及其實(shí)施細(xì)則等法律法規(guī)的認(rèn)真學(xué)習(xí)和理解，比較房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，在估價(jià)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)了兩者之間存在的沖突和差異。站在土地增值稅的本質(zhì)含義的高度上，在估價(jià)過(guò)程中對(duì)出現(xiàn)的各種差異進(jìn)行了處理，力求更好地體現(xiàn)稅務(wù)部分課征土地增值稅的目的和意義，保障國(guó)家的財(cái)政收入和委托人的合法利益。四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的

32、錯(cuò)誤10、 某一單層商場(chǎng)，建成于1986年7月，建筑面積為100m2，占地面積為150m2，框架結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，當(dāng)時(shí)獲得土地的方式為劃撥，1996年7月通過(guò)補(bǔ)交土地出讓金方式獲取了40年的出讓土地使用權(quán)。1998年7月與王某簽訂了為期5年的租賃合同，合同租金為220元/(m2月)，押金為2萬(wàn)元。2001年7月市場(chǎng)上的正常無(wú)空置率的租金水平為200元/(m2月)，押金為2個(gè)月的租金，押金年收益率為5%。7月該商場(chǎng)的重置價(jià)為1000元/m2，殘值率為0，維修費(fèi)率為2%，保險(xiǎn)費(fèi)率為2%，土地使用稅為5元/m2，房產(chǎn)稅及“兩稅一費(fèi)”的稅率合計(jì)為17.5%，管理費(fèi)率為3%，報(bào)酬率為6%(假設(shè)空置

33、率等于零)，則該商場(chǎng)的收益價(jià)格可按如下步驟計(jì)算： 1年客觀收益 200元/(m2月)100m212月=24(萬(wàn)元) 2年正常費(fèi)用 (1)維修費(fèi)=1000元/m2100m22%=0.2(萬(wàn)元) (2)保險(xiǎn)費(fèi)=1000元/m2100m22%=0.02(萬(wàn)元) (3)土地使用稅=5元/m2150m2=0.075(萬(wàn)元) (4)房產(chǎn)稅及“兩稅一費(fèi)”=24萬(wàn)元17.5%=4.2(萬(wàn)元) 3年凈收益 24-4.495=19.505(萬(wàn)元) 4收益價(jià)格 19.5051-1/(1+6%)40=293.48(萬(wàn)元)答案:一、問(wèn)答題1、該商貿(mào)公司的見(jiàn)解不正確。因?yàn)榧?、乙門市的收益年限不相同，不同收益年限的收益價(jià)格

34、不能直接比較，應(yīng)將兩個(gè)收益價(jià)格的收益年限調(diào)整為相同時(shí)再進(jìn)行比較。如，將甲門市的收益年限調(diào)整為20年，則其20年收益期限下的收益價(jià)格為： 4096元/m24500元/m2，因此甲門市價(jià)格是低于乙門市價(jià)格的。 2、1用統(tǒng)一的估價(jià)方法測(cè)算出合并前A、B兩塊地塊的各自價(jià)格及合并后新地塊C的價(jià)格。 2由合并后的C地塊價(jià)格減去合并前A、B兩地塊的價(jià)格，得出增值總額。 3從占地面積、地塊單價(jià)和增值貢獻(xiàn)度三個(gè)方面計(jì)算出A、B兩地塊的增值分配率，并進(jìn)行加權(quán)平均(一般會(huì)賦予增值貢獻(xiàn)度最高、單價(jià)次之、占地面積最小的權(quán)重)，計(jì)算出A、B兩地塊綜合調(diào)整后的增值分配率。 4由A、B兩地塊的綜合調(diào)整增值分配率分別乘以增值總

35、額，得出A、B兩塊地各自的增值分配額。 5由A、B兩塊地合并前價(jià)格，加上各自的增值分配額，得出A、B兩塊地的鄰地購(gòu)買價(jià)格。 3、1用收益法或市場(chǎng)法評(píng)估出該商場(chǎng)的完全產(chǎn)權(quán)售價(jià)。 2用高層地價(jià)分?jǐn)偡ㄇ蟪錾虉?chǎng)應(yīng)分?jǐn)偟貎r(jià)及占地面積，測(cè)算出商場(chǎng)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額。 3測(cè)算商場(chǎng)重新裝修在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。 4由完全產(chǎn)權(quán)售價(jià)減去商場(chǎng)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金，再加上商場(chǎng)重新裝修在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，得出商場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓價(jià)。 二、單項(xiàng)選擇題4、B 5、A解析 分割后房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格之和一般會(huì)低于未分割前整體房地產(chǎn)價(jià)格。若轉(zhuǎn)讓給其兄弟，出于親朋好友間交易的考慮及合并后其兄弟可整體經(jīng)營(yíng)的好處，則其轉(zhuǎn)讓價(jià)格最高會(huì)到30萬(wàn)

36、元。6、B解析 估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)在委托后估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)某一時(shí)點(diǎn)，從題意及給出選項(xiàng)來(lái)看，現(xiàn)場(chǎng)勘查之日即為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。7、D解析 合并增值額=7200-(2250+3800)=1150(萬(wàn)元)，乙地塊增值分配率=(7200-2250)divide(7200-2250)+(7200-3800)=59.28%，115059.28%=681.74(萬(wàn)元)，則丁公司購(gòu)買乙地塊最可能購(gòu)買價(jià)為3800+681.74=4482(萬(wàn)元)。8、C解析 合并增值額=7200-(2250+3800)=1150(萬(wàn)元)，甲地塊增值分配率=(7200-3800)divide(7200-2250)+(7200-3800)=40.72%，115040.72%=468.26(萬(wàn)元)，則丁公司購(gòu)買乙地塊最可能購(gòu)買價(jià)為2250+468.26=2718(萬(wàn)元)。三、指錯(cuò)題9、 說(shuō)明：此次估價(jià)是針對(duì)委托人繳納土地增值稅應(yīng)扣