物流高端地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢和機會

1、物流高端地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢和機會目錄1、中國高端物流地產(chǎn)市場解讀2、正在井噴的物流地產(chǎn)3、物流地產(chǎn)的資本化路徑4、第四方物流正在改變未來4 全國高端物流地產(chǎn)市場解讀- 需求與租金504030201002015年末全國高端物流倉庫租金水平2015年末全國高端物流倉庫空置率北上廣深保持了強勁的物流需求勢頭，除了租金繼續(xù)上揚以外，空置率 都保持在%10以內(nèi)；深圳任然是目前高端物流倉庫租金最貴的城市，接 近人民幣40元/月/平方米；重慶和南京這兩個城市的高端物流空置率只有2%，意味著市場處于爆倉 狀態(tài)，這也解釋了未來有很多投資者正在這兩個城市布點的原因；上海在全國市場中，租金排第二，而空置率大約在8.8

2、%，說明上海市場 仍然是一個被普遍看好的地區(qū)。5全國高端物流地產(chǎn)市場解讀- 市場規(guī)模上海市場規(guī)模達(dá)到約600萬平方米，而整個長三角地區(qū)的高標(biāo)庫市場規(guī)模達(dá)到約800萬平方米，大約是渤海灣地區(qū)的兩倍，是珠三角地區(qū)的三倍；中部（武漢）和西南（成渝）地區(qū)是迅速崛起的市場，預(yù)計三個城市的 總規(guī)模很快可以達(dá)到300萬平方米以上，將成為第四個中國的關(guān)鍵市場。6全國高端物流地產(chǎn)市場解讀- 未來供應(yīng)從未來三年的新增供應(yīng)來看，除了北上廣，重慶和天津?qū)⑹鞘袌龉?yīng)的集中 地，三年內(nèi)分別將新增約110萬平方米的供應(yīng)，由于天津市場的空置率水平 較高，預(yù)計未來三年會有較大的市場消化壓力；重慶是一個高標(biāo)庫爆發(fā)增長的市場，由于

3、原來沒有太多的存量，預(yù)計新增供 應(yīng)能有效地緩解市場的需求；深圳已經(jīng)面臨無地可供的困境，相比之下，未來華南的高標(biāo)庫將更多聚集在 廣州的周圍，在南沙自貿(mào)區(qū)的刺激下，廣州市場會有快速增長。7全國高端物流地產(chǎn)市場解讀- 未來供應(yīng)占存量比9物流業(yè)宏觀經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境數(shù)據(jù)顯示，未來有限的現(xiàn)代倉儲空間無法滿足國內(nèi)消費增長。中國的人均物流面積是美國的十二分之一 今天中國的人均物流面積將達(dá)到美國的1/32029年1/120.415.06中國美國1/31.745.22中國美國備注： 資料來源中國倉儲協(xié)會、公司內(nèi)部資料、DTZ戴德梁行研究部、世界各國概況、美國人口普查關(guān)于美國和中國的預(yù)測中國得人均倉儲面積是美國的十二分

4、之一；市場總供應(yīng)量：5.5億平方米（其中2%是現(xiàn)代化 物流設(shè)施）;現(xiàn)有的倉庫大部分過小和陳舊；物流成本占GDP比例是美國的2倍多。目前15年后中國人均倉儲面積到2029年預(yù)計達(dá)到美國的1/3保守估計，2027年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值將超 過美國國內(nèi)生產(chǎn)總值；市場總供應(yīng)量：1.7億平方米；10工業(yè)土地政策土地轉(zhuǎn)讓方式的轉(zhuǎn)變土地等別一等二等三等四等五等六等七等八等最低價標(biāo)準(zhǔn)840720600480384336288252土地等別九等十等十一等十二等十三等十四等十五等最低價標(biāo)準(zhǔn)204168144120968460全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)摘自國發(fā)200631號文件國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知 單位

5、：元/平方米（土地面積）對于企業(yè)/開發(fā)商來說：可以較低廉的價格獲得土地，操 作流程較為簡單，周期較短，獲得土地的保障性較高；對于政府來說：可以通過土地的優(yōu)勢增強本地吸引投資的力度，政府的可控性更強。協(xié)議出讓方式招拍掛方式對于企業(yè)/開發(fā)商來說：土地資源和價格不透明，一事一 價的模式對于中小企業(yè)存在不公平的現(xiàn)象；對于政府來說：政府對重點吸引的企業(yè)或項目往往需要做 出很大的價格政策讓步，損害了國家的土地資源效益。，對于企業(yè)/開發(fā)商來說：提高了土地資源和價格的透明度 增強了公平競爭的市場環(huán)境；對于政府來說：通過保護價的限制保障了當(dāng)?shù)刈罨镜耐恋匦б?，有利于國家資源的保護。對于企業(yè)/開發(fā)商來說：土地價格

6、總體提高，運作周期增 長，保障性降低，增加開發(fā)成本，提高了投資風(fēng)險；對于政府來說：受到的最低土地價格限制，對于一些以 低資源成本來吸引投資的地區(qū)帶了一定的招商難度。2007年之前，工業(yè)用地的出讓以協(xié)議出讓為主導(dǎo)方式，招 拍掛的比重非常低；2006年工業(yè)用地有償出讓中的97%比 例是通過協(xié)議出讓方式運作的。根據(jù)（國發(fā)200631號文件國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知，明確要求：“工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓”。 該政策從2007年1月1日起執(zhí)行。* 工業(yè)用地土地指標(biāo)已經(jīng)成為了制約大型制造業(yè)投資的瓶頸，如何確保把有限的指標(biāo)給自己中意的企業(yè)是現(xiàn)在很多開發(fā)區(qū)糾結(jié)的問題。城市政策核心要點上海

7、上海新版國有建設(shè)用地(工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項目類)使用權(quán)出 讓合同2014年7月起執(zhí)行1、最高年限。2、逾期不開工可收回土地。3、引入履約時間保證金。4、不得整體、分割轉(zhuǎn)讓。5、變向流轉(zhuǎn)，受讓人資格需審查。關(guān)于進(jìn)一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意 見2014年3月1、建設(shè)用地總規(guī)?！傲阍鲩L”。上海工業(yè)土地新政刺激了工業(yè)物流地價的瘋長工業(yè)用地新政出臺，產(chǎn)業(yè)類用地對于開發(fā)企業(yè)專業(yè)性要求提高，物流用地收緊，工業(yè)土地資源稀缺是開發(fā)商拿地的難點。工業(yè)用地政策頻繁出臺，規(guī)劃化管理是未來方向，政府對于地產(chǎn)商專業(yè)性和客戶資源要求逐步提高。倉儲物流類土地供應(yīng)收緊，趨向集中。工業(yè)類土地根據(jù)區(qū)域差異化，對企業(yè)的專業(yè)化

8、要求提高。鼓勵存量工業(yè)用地盤活，既是放開又是嚴(yán)格控制的。9大量國內(nèi)非傳統(tǒng)物流地產(chǎn)開發(fā)及投資類行業(yè)紛紛涌入物流地產(chǎn)領(lǐng)域是2015年中國物流地產(chǎn) 市場最大的特點電子商務(wù)類物流商金融機構(gòu)進(jìn)軍 物流地產(chǎn)商住宅/商業(yè)地產(chǎn) 轉(zhuǎn)型物流地產(chǎn)商傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商物流地產(chǎn)大事10典 型 事 件物流地產(chǎn)開發(fā)成為炙手可熱的產(chǎn)業(yè)，黑石、平安等金融大鱷對用于倉儲、物流功能的開發(fā)項 目和土地虎視眈眈，開始對物流地產(chǎn)加大投入，這些都足以說明物流市場發(fā)展火爆。菜鳥網(wǎng)絡(luò)在重慶、成都、鄭州等地與政府簽訂超過1000畝的供 地協(xié)議，擴張形勢明顯同時，受限于開發(fā)能力和經(jīng)驗，市場對于菜鳥的“摧城拔寨” 褒貶不一，甚有傳聞?wù)f其將很快變賣已有物

9、流設(shè)施類資產(chǎn)成立物流、不動產(chǎn)等部門收購Vailog及當(dāng)?shù)孛駹I倉儲物流設(shè)施投資1號店等電商機構(gòu)曲線進(jìn)入與黑石合作，共同拿地采取住宅+物流搭配拿地的策略集團層面成立獨立的物流團隊，由毛大慶掛帥物流地產(chǎn)大事11新的國內(nèi)私募和境外基金的涌入，及原有基金持續(xù)增資是2015年物流領(lǐng)域資本層面的主要特征。易商、東久的戰(zhàn)略投資機構(gòu)與萬科簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議聯(lián)合厚樸、中資保險公司對普洛斯進(jìn)行增資澳大利亞養(yǎng)老基金對嘉民中國物流基金進(jìn)行新一輪增資 繼Carlyle后對宇培進(jìn)行新一輪注資聯(lián)合北京建設(shè)進(jìn)入中國物流地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域Brookfield將旗下IDI與Gazeley做全球平臺整合，目標(biāo)直指中國市場12物流地產(chǎn)大事15

10、物流地產(chǎn)市場井噴的理由1. 現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)倉儲物流設(shè)施仍是市場稀缺的資源；2.供求關(guān)系刺激租金快速增長，吸引更多的資本和玩家進(jìn)入。理由一備注： 資料來源中國倉儲協(xié)會、公司內(nèi)部資料、DTZ戴德梁行研究部68014現(xiàn)代化的物流設(shè)施物流設(shè)施供應(yīng)總量中國現(xiàn)代化的物流設(shè)施占現(xiàn)存設(shè)施的2%（百萬平方米）國家一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)重阻礙了 傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)信心和盈利能 力，轉(zhuǎn)而把目光專向長期收益率高強且穩(wěn) 定的物流地產(chǎn)市場。高調(diào)宣布與黑石的合作成立產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，明確物流開發(fā)的核心 地位與國藥合作，打造專業(yè)醫(yī)藥物流的龍頭企業(yè)國家對于工業(yè)用地彈性地價政策釋放，但大部分地區(qū)實施細(xì)則尚未公布，造成市場恐慌性

11、的拿地，并 且?guī)恿硕止I(yè)用地市場的成交量。2014年以來網(wǎng)購市場持續(xù)火爆，電商玩家 各自在全國大面積布點，通過延伸產(chǎn)業(yè)鏈 獲取當(dāng)?shù)丶爸苓吺袌龇蓊~。理由三理由四理由二物流市場爆發(fā)性增長概括為以下四點：17主要開發(fā)商的市場份額GLP仍然處于壟斷地位，未來市場份額會逐步降低會有更多的新面孔進(jìn)入到餅圖中數(shù)據(jù)截止到2015年末，以各開發(fā)商建成投入使用的面積為據(jù)開發(fā)模式及盈利模式開發(fā)模式專業(yè)運營模式地產(chǎn)商模式企業(yè)自用模式基金模式政府開發(fā)模式16開發(fā)模式及盈利模式產(chǎn)業(yè)物業(yè)及其配套建 成后，通過針對性招 商以及提供運營管理 服務(wù)帶來收益資產(chǎn)融資是實現(xiàn)產(chǎn) 業(yè)地產(chǎn)價值另一途 徑，可分為債務(wù)性 融資和權(quán)益性融資

12、通過部分或者全部出 資/出售產(chǎn)業(yè)物業(yè)實 現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的收益土地基礎(chǔ)設(shè)施配套 建設(shè)不完善及營銷 推廣開展會帶來土 地自身的升值土地增值物業(yè)租售物業(yè)經(jīng)營資產(chǎn)融資17案例：普洛斯 GLP普洛斯簡介普洛斯是中國、日本市場領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商。在中國的39個城市擁有并管理著156個綜合性園區(qū)，形成了一個覆蓋主要物流樞紐、工業(yè)園區(qū)和城市配送中心等戰(zhàn)略接點的高效物流網(wǎng)絡(luò)。成立于:2003年總部:上海進(jìn)入市場:39個城市園區(qū)數(shù)量:156個總建筑面積:1,220萬平方米 （截止到2015年12月）18普洛斯 GLP戰(zhàn)略布局普洛斯布局集中在渤海經(jīng)濟圈、長江三角洲和珠江三角洲 東海沿海地區(qū)的一、二線城市設(shè)點布局。

13、布局特點普洛斯集中專注投資物流園，重點發(fā)展3種細(xì)分。臨港物流園上海洋山深水港、深圳鹽田港、青島前灣港、廣州南沙港等空港物流園北京首都機場、廣州白云機場、南京祿口機場青 島流亭國際機場等工業(yè)園區(qū)蘇州工業(yè)園、天津開發(fā)區(qū)、杭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等19第三方物 流服務(wù)業(yè)零售商制造業(yè)普洛斯 GLP倉儲形式：物流園主要產(chǎn)品是高標(biāo)準(zhǔn)雙層、 單層倉庫、集裝箱堆場、及辦公室附屬設(shè)施。保稅與非保庫：除了建設(shè)普通物物流園，還 建設(shè)保稅物流園，通過國家政策扶持，滿足 客戶需求，獲得豐厚回報。園區(qū)規(guī)模：物流園一般規(guī)模都不大。在全球 開發(fā)的物流園平均面積不到2萬平方米。國內(nèi)小型物流園占地約3-5萬平方米，中型物流園 在10-20

14、萬占地面積，很少有上千畝的物流園。分期開發(fā)：園區(qū)基本采用分期開發(fā)，分期開 發(fā)3-5萬建筑平方米的倉儲設(shè)施。普洛斯合作的客戶主要分為三類：20普洛斯 GLP基金管理部門的加入，使得普洛斯的物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理和基金管理構(gòu)成了一個物業(yè)與資金的閉合循環(huán)。普洛斯實施基金模式之后的迅速擴張，從而實現(xiàn)輕資產(chǎn)擴 張的秘密，在于圍繞基金模式重組了業(yè)務(wù)架構(gòu)。為了配合 基金模式，普洛斯對業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了重大調(diào)整，核心部門 除了原來的物業(yè)開發(fā)部門和物業(yè)管理部門外，新增了基金 管理部門，在新模式下，物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理和基金管理 構(gòu)成了一個物業(yè)與資金的閉合循環(huán)。通過基金模式撬動3-5 倍的股權(quán)資金杠桿， 再通過50%的負(fù)債

15、率 撬動兩倍的債務(wù)杠桿， 普洛斯將總的資本桿 率放大到6-10倍。推行基金模式后，普洛斯5年平均的總資產(chǎn)回報率在5-6%水平，凈資產(chǎn)回報率則上升到7-10%水平，較之前的4%均有大幅提升。基金收益并非基金模 式的最主要意義，關(guān) 鍵是在這一模式下， 公司提前兌現(xiàn)了開發(fā) 部門的收益，加速了 資金的回籠。基金模式下，普洛斯 開發(fā)部門資金周轉(zhuǎn)大 大加快，促使其投資 回收期從10年縮短到 2-3年。核心原則就是控制基 金模式下處于不同開 發(fā)和運營階段的物業(yè) 比例，或者說維持各 部門資產(chǎn)的均衡比例。收益來源多樣化回 報率提升撬動10倍資金杠 桿提前兌現(xiàn)開發(fā)收益 與回籠資金輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)運 營風(fēng)險控制之道：

16、資 產(chǎn)平衡基金管 理部門物業(yè)管理部門物業(yè)開發(fā)部門基金、 N21房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)當(dāng)布點形成一定規(guī)模，成功引入REITs，通過整合形成資產(chǎn)包，將對集團起到資產(chǎn)放大的作用。多個物流地產(chǎn)項目組成資產(chǎn)包物業(yè)一物業(yè)二物業(yè)三REITs可廣泛、 普遍持 有分紅沒 有所得 稅盈利分 配低風(fēng)險低負(fù)債長期投資22房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)運營模式物業(yè)開發(fā)部門物業(yè)管理部門基金管理部門基金公司、 置入基金后回籠資金 繼續(xù)新項目開發(fā)23受托管理基旗下物業(yè)招租和服務(wù)完善使物業(yè)達(dá)到穩(wěn)定 運營后交基金管理部門置入基金1、發(fā)起基金（募集資金）2、投資管理(資產(chǎn)收購與剝離）3、資本管理（負(fù)債率控制）4、收益分

17、配1、基金管理費2、業(yè)績提成收益3、基金份額收益物流地產(chǎn)基金是歐美發(fā)達(dá)國家主流模式：物流地產(chǎn)企業(yè)將穩(wěn)定運營成熟物業(yè)（低周轉(zhuǎn)收益穩(wěn) 定）置入專門物流基金，開發(fā)階段物業(yè)（高周轉(zhuǎn)）保留培育，資產(chǎn)分離保證了基金穩(wěn)定收益， 提高了物流地產(chǎn)公司資金周轉(zhuǎn)速度。開發(fā)項目，完成建設(shè)，預(yù)租60%后，轉(zhuǎn)入物業(yè)管理部門培育成熟物流地產(chǎn)資本化市場- 策略日趨多元化27早期進(jìn)入的國 際物流地產(chǎn)商 有出現(xiàn)少量拋 盤市場回報率在下降通道越來越多的 開發(fā)商正在 尋求資本化 路徑業(yè)務(wù)的多元 化發(fā)展為企 業(yè)資本化創(chuàng) 造更多賣點國際性的中小 型基金正在快 速進(jìn)入，期望 搶占更多資源企業(yè)間的兼 并行為日趨 普遍國內(nèi)準(zhǔn)Reits 渠道是

18、目前 國內(nèi)開發(fā)商 最簡單易行 的資本化通 道本輪國企改 革釋放的資 源將會成為 市場稀缺性 的有效補充互聯(lián)網(wǎng)思維 顛覆式創(chuàng)新客 戶 需 求高端客戶需求高端企業(yè)產(chǎn)品低端企業(yè)產(chǎn)品低端客戶需求顛覆式創(chuàng)新產(chǎn)品時間時間短 （比低端和高端企業(yè)產(chǎn)品滿足客戶需求的時間都短）跨緯度（有能力快速跨越低端和高端兩個市場）追求高端市場的大公司必然死亡25互聯(lián)網(wǎng)思維 三要素產(chǎn)品社群具有黏性的粉絲群體中間成本趨零，毛利 率趨零26把產(chǎn)品做到極致原料不用最便宜，用最好的有粉絲的反饋機制自組織蜂窩狀組織而不是疊層式管理公司的推動力不在公司組織以內(nèi)案例天地匯模式中國公路貨運市場現(xiàn)狀小 規(guī)模小 散 市場散 亂 管理亂 差 設(shè)施差

19、無信息化平臺 無規(guī)?；W(wǎng)絡(luò) 無標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品 無高效率管理27中國和美國公路物流行業(yè)效率差距巨大28美國中國物流總費用占比GDP9%18% *車輛空載率15%40%物流外包比例73%左右50%左右公路貨運登記企業(yè)8000家78.9萬家整車集中度5%(前5家)1.3%(前5家)零擔(dān)集中度69%(前5家)2%(前20家)案例天地匯模式中國公路貨運行業(yè)痛點分析29行業(yè)問題專線劣勢司機物流園供應(yīng)鏈斷裂線路單一、網(wǎng)絡(luò)缺失個體車主居多孤島經(jīng)營，不成網(wǎng)信用缺失同質(zhì)化產(chǎn)品服務(wù)管理難純線下無線上品牌缺失利潤低下5%配貨難物業(yè)收入網(wǎng)絡(luò)化缺失純價格競爭休息差無流量收入，客戶粘度差集約化水平低下發(fā)展資源能力缺失停車難主要

20、客戶生存情況差，信息化水平低下35年內(nèi)將巨變現(xiàn)金交易發(fā)展盈利空間窄標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品化水平低下信用缺失健康隱患無能力幫助客戶升級案例天地匯模式“物流淘寶”模式總體設(shè)計概念：一港三網(wǎng)生態(tài)圈公路港：高度集聚物流 行業(yè)各類資源，作為線下 切入載體地網(wǎng)：連點成網(wǎng)的全國一體化實體資源平臺天網(wǎng)：“互聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、車聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)”四網(wǎng)融合的信息系統(tǒng)作為 線上平臺車網(wǎng)：品牌統(tǒng)一、服務(wù)高效的個體車輛聯(lián)盟生態(tài)圈：基于整個供應(yīng)鏈優(yōu)化提高中國物流效率， 打造高效的物流生態(tài)圈34生態(tài)圈30案例天地匯模式地網(wǎng)- 線下連點成網(wǎng)，消除孤島，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)信用認(rèn)證載體 : 由于物流供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)上各主 體普遍弱小和缺乏信用，地網(wǎng)（實體節(jié)點）對 實現(xiàn)物流企業(yè)和車輛的信用認(rèn)證不可或缺物流運作平臺 : 不可或缺，且中小物流企業(yè)的倉庫越來越難找，能產(chǎn)生黏度物流資源集聚平臺 : 車輛、物流企