立交橋拓展與經(jīng)濟(jì)適用房土地整治建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、立交橋拓展與經(jīng)濟(jì)適用房土地整治建設(shè)項(xiàng)g可行性研究報(bào)告第1章總論項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱某中環(huán)快速干道三溪口立交橋、H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房和N區(qū)土地整治建設(shè)項(xiàng)目。項(xiàng)目的承辦單位某市某建設(shè)開發(fā)有限公司。在某區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府和區(qū)政協(xié)的共同努力下，2004年底成立了某管理委員會(huì)，其性質(zhì)為區(qū)委、區(qū)府下設(shè)的處級(jí)事業(yè)單位。某市某建設(shè)開發(fā)有限公司為某市某管理委員會(huì)的下屬公司，其性質(zhì)為國(guó)有獨(dú)資公司，主要負(fù)責(zé)組團(tuán)規(guī)劃、建設(shè)等工作。項(xiàng)目的主管部門某市某區(qū)人民政府。項(xiàng)目擬建地區(qū)和地點(diǎn)中環(huán)快速干道三溪口立交橋工程位于某D標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)，于中環(huán)線和渝合高速公路相交處，通過(guò)對(duì)老三溪口立交橋進(jìn)行拓展、改建，連接中環(huán)線與渝合高速公路；H區(qū)經(jīng)濟(jì)適

2、用房工程位于某H標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)，規(guī)劃地塊面積275畝，規(guī)劃地塊建設(shè)用地面積約200畝，包括H04-02/01、H05-01/01、H10-02/01和H11-01/01四個(gè)地塊。在鄰近中環(huán)線的南側(cè)，西鄰西環(huán)主干道，在該地塊的西側(cè)為規(guī)劃建設(shè)的觀音巖公園，東南側(cè)為行政辦公區(qū)；N區(qū)土地整治項(xiàng)目位于某N標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)，規(guī)劃區(qū)范圍北以蔡家引道線為界，西接212國(guó)道和渝合高速公路，東靠蔡家綠心，南臨嘉陵江，靠紅塔高爾夫球場(chǎng)和行政辦公區(qū)，包含童家溪的汪家坎、鑲石壩、塘灣三個(gè)社。承擔(dān)可行性研究工作的單位和法人代表承擔(dān)可行性研究工作的單位是西南大學(xué)科技咨詢公司，法人代表某。西南大學(xué)，是2005年7月經(jīng)教育部批準(zhǔn)，由原西南師

3、范大學(xué)、原西南農(nóng)業(yè)大學(xué)合并組建的教育部直屬重點(diǎn)綜合性大學(xué)，是國(guó)家“211”工程建設(shè)學(xué)校。學(xué)校位于某市某區(qū)國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)縉云山麓，風(fēng)景秀麗的嘉陵江畔，已有百年辦學(xué)歷史?，F(xiàn)任黨委書記某同志，校長(zhǎng)某同志。學(xué)校師資力量雄厚，有35個(gè)省部（市）級(jí)重點(diǎn)學(xué)科、27個(gè)省部（市）級(jí)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、1個(gè)教育部重點(diǎn)文科研究基地、6個(gè)某市重點(diǎn)文科研究基地。學(xué)校是某片“國(guó)家大學(xué)生文化素質(zhì)教育基地”牽頭單位。師資力量雄厚，主持承擔(dān)“973”、“863”、國(guó)家自然科學(xué)基金、國(guó)家社科基金等各級(jí)各類科研項(xiàng)目1400多項(xiàng)。學(xué)校與美、英、加、法、德、日、澳、俄等近30個(gè)國(guó)家或地區(qū)的高校和科研機(jī)構(gòu)進(jìn)行學(xué)術(shù)交流和開展科研合作，與國(guó)外20

4、多所大學(xué)及科研機(jī)構(gòu)建立了長(zhǎng)期友好合作關(guān)系。研究工作依據(jù)（1）某市某分區(qū)規(guī)劃（某市規(guī)劃設(shè)計(jì)院2005）（2）某市某控制性詳細(xì)規(guī)劃土地利用規(guī)劃圖1：5000三社（汪家坎、鑲石壩、塘灣）用地面積帶指標(biāo)圖1：50004）某市某D標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃土地利用規(guī)劃圖1:50005）三溪口立交設(shè)計(jì)平面圖6）某市某三溪口立交橋效果圖7）經(jīng)濟(jì)適用房總設(shè)計(jì)平面圖.1.7研究工作概況2007年1月，某市某建設(shè)開發(fā)有限公司委托西南大學(xué)科技咨詢公司編制“某三溪口立交、N區(qū)土地整治、H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告”，西南大學(xué)科技咨詢公司在接受委托后，立即組織了研究小組；研究小組在接受任務(wù)后，按照實(shí)地踏勘、會(huì)議交流

5、、查閱面上資料等方式全面了解和掌握項(xiàng)目情況，以實(shí)際情況和國(guó)家以及某市政府的有關(guān)政策、法規(guī)為依據(jù)，編制本報(bào)告?？尚醒芯康闹饕獌?nèi)容包括項(xiàng)目的背景和建設(shè)的必要性、需求預(yù)測(cè)和擬建規(guī)模、工程建設(shè)技術(shù)方案、環(huán)境保護(hù)、機(jī)構(gòu)組織和人力資源配置、實(shí)施進(jìn)度、投資估算和資金籌措、社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等?？尚行匝芯拷Y(jié)論某城市建設(shè)總項(xiàng)目是經(jīng)過(guò)反復(fù)論證并報(bào)某市政府和國(guó)家有關(guān)部委審批、立項(xiàng)的重點(diǎn)區(qū)域開發(fā)、建設(shè)工程，是一個(gè)已經(jīng)完成了很多建設(shè)項(xiàng)目并有大量業(yè)主進(jìn)入的在建工程，本研究報(bào)告所涉及的項(xiàng)目“某中環(huán)快速干道三溪口立交橋、H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房和N區(qū)土地整治建設(shè)項(xiàng)目”只是總項(xiàng)目中的一部分。由于某城市建設(shè)總項(xiàng)目中的各個(gè)子項(xiàng)目之間存在不可

6、分性，市場(chǎng)的供給、需求之間存在不可分性，所以，“某中環(huán)快速干道三溪口立交橋、H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房和N區(qū)土地整治建設(shè)項(xiàng)目”，對(duì)于整個(gè)某按規(guī)劃建設(shè)，對(duì)于某主城北擴(kuò)戰(zhàn)略的實(shí)施和“主城半小時(shí)暢通工程”的實(shí)現(xiàn)，對(duì)于某和某市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展等都具有十分重大的現(xiàn)實(shí)意義。項(xiàng)目建設(shè)符合某市和國(guó)家有關(guān)政策的要求，符合某建設(shè)總體規(guī)劃的要求；項(xiàng)目的工程技術(shù)方案、環(huán)境保護(hù)方案、組織和人力資源配置方案、實(shí)施進(jìn)度方案設(shè)計(jì)合理。經(jīng)投資估算、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益分析，項(xiàng)目總投資69039.66萬(wàn)元，總收入81282.49萬(wàn)元，稅金11046.84萬(wàn)元，利潤(rùn)8512.9萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率23.52%,投資回收期0.98年，項(xiàng)目在社會(huì)經(jīng)

7、濟(jì)效益上具有可行性；項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)小，抗市場(chǎng)干擾能力強(qiáng)。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表（見(jiàn)表1）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1在舁廳P指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1占地面積畝1539.532總投資萬(wàn)元69039.663工程費(fèi)萬(wàn)元262204土地征用和整治費(fèi)萬(wàn)元31233.965基本預(yù)留費(fèi)萬(wàn)元926.386管理、招標(biāo)、服務(wù)費(fèi)萬(wàn)元2223.87財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元6758總收入萬(wàn)元81282.499總成本萬(wàn)元60352.7610利潤(rùn)萬(wàn)元8512.89711年平均投資利潤(rùn)率%12.3312投資回報(bào)率%34.9713投資回收期年0.9814財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%23.5215財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元4862.0516貸款償還期年117貸款償還比%1.07存在問(wèn)題

8、及建議項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理中存在三個(gè)問(wèn)題。第一、權(quán)責(zé)不對(duì)稱問(wèn)題。中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項(xiàng)目屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，某市某建設(shè)開發(fā)有限公司作為業(yè)主單位存在權(quán)責(zé)不對(duì)稱的問(wèn)題。業(yè)主承擔(dān)有關(guān)債務(wù)，資產(chǎn)形成之后，以近似“交鑰匙”的方式交給某區(qū)政府，在業(yè)主一一某市某建設(shè)開發(fā)有限公司的賬戶上既沒(méi)有資產(chǎn)又沒(méi)有收益。這種權(quán)責(zé)不對(duì)稱是一個(gè)具有我國(guó)特色的普遍性的現(xiàn)象，解決問(wèn)題的關(guān)鍵在于某區(qū)政府。建議某區(qū)政府在項(xiàng)目建設(shè)完工并交交通部門管理時(shí)，要充分考慮企業(yè)的利益，給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，以體現(xiàn)權(quán)責(zé)對(duì)稱的市場(chǎng)原則。第二、農(nóng)民安置補(bǔ)償方式問(wèn)題。某區(qū)政府和下屬某管理委員會(huì)對(duì)農(nóng)民的安置補(bǔ)償非常重視，給出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也比較高，農(nóng)民比較

9、滿意。但是，以現(xiàn)金和經(jīng)濟(jì)適用房安置作為主要安置方式，不太完整，需要加入社會(huì)保障，以很好解決農(nóng)民問(wèn)題，杜絕“三無(wú)農(nóng)民”的發(fā)生。建議組團(tuán)在貨幣、住房安置的基礎(chǔ)上加入社會(huì)保障安置，其做法是在安置補(bǔ)償資金中留成一定比例，用于給拆遷農(nóng)民購(gòu)買社會(huì)保險(xiǎn)，包括失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)等。第三、將三個(gè)子項(xiàng)目“打捆”的做法是否合理有待研究。研究所涉及的三個(gè)子項(xiàng)目分屬于三種不同性質(zhì)，其中，中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項(xiàng)目屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，其建設(shè)投資至少應(yīng)該由某所有子項(xiàng)目分?jǐn)?；H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)子項(xiàng)目是社會(huì)工程項(xiàng)目，其建設(shè)投資也應(yīng)該由組團(tuán)的所有項(xiàng)目分?jǐn)偂，F(xiàn)在將其打捆為一個(gè)項(xiàng)目，其投資估算、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和分析等均以打

10、捆為依據(jù)，這樣做在建設(shè)項(xiàng)目評(píng)估理論和實(shí)踐上是否講得過(guò)去，值得研究。第2章項(xiàng)目背景和發(fā)展概況項(xiàng)目提出的背景某綜述第一、區(qū)位、面積和人口。某是某市城市總體規(guī)劃所確定的都市發(fā)達(dá)圈的十一個(gè)外圍組團(tuán)之一，在這11個(gè)外圍組團(tuán)中，某是距主城最近、區(qū)位優(yōu)勢(shì)最顯著的組團(tuán)。位于某市主城區(qū)北部、某區(qū)東南部，行政隸屬于某區(qū)。由某區(qū)的蔡家崗、童家溪、施家梁等三鎮(zhèn)組成。東接江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)，南連北部新區(qū)，西靠中梁山，北望某，是主城核心區(qū)渝北區(qū)、江北區(qū)、北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)、某區(qū)經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)和功能銜接的樞紐。212國(guó)道、渝合高速路從組團(tuán)西側(cè)過(guò)境。距某城區(qū)12公里，距某市中心11公里，機(jī)場(chǎng)15公里，火車站18公里，寸灘港22公里。某幅

11、員75平方公里，規(guī)劃2020年城市建設(shè)用地31平方公里，人口約30萬(wàn)人，遠(yuǎn)期（2050年）規(guī)劃建設(shè)面積48平方公里，人口規(guī)模約50萬(wàn)人。第二、地質(zhì)、地貌和氣候條件。組團(tuán)位于四川盆地之東南部，屬川東平等嶺谷區(qū)。前臨嘉陵江流域，有大約30公里長(zhǎng)的沿岸線；西靠中梁山山脈，大約有20公里長(zhǎng)的綠色走廊；中部地勢(shì)平坦、開闊，海拔高度大多在200300米之間。區(qū)內(nèi)地貌為構(gòu)造剝蝕殘丘地貌，地質(zhì)結(jié)構(gòu)好，無(wú)重大滑坡等地質(zhì)災(zāi)害發(fā)生，施某市主城區(qū)相北拓展的最佳用地空間。地質(zhì)條件較好，上附第四系松散堆積層，下伏基巖為侏羅系中統(tǒng)沙溪廟組砂巖、泥巖。地質(zhì)構(gòu)造好，無(wú)重大滑坡等地質(zhì)災(zāi)害發(fā)生，地震基本烈度為VI度，屬一般地震地區(qū)

12、。亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，冬暖、春早、夏熱多伏旱、秋遲多綿雨，熱量豐富，雨量充沛，冰雪極少，年均氣溫18.3攝氏度，年降水量1105.4毫米。無(wú)霜期較長(zhǎng)達(dá)335天。由于受季風(fēng)環(huán)流影響，降水年內(nèi)分配不均。59月份降水量占全年的70，暴雨多集中在78月份，最大降雨量195.3mm。常年平均風(fēng)速1.1m/s,最大風(fēng)速27m/s。組團(tuán)東、北側(cè)臨嘉陵江，區(qū)內(nèi)沖溝發(fā)育，總體地形上有利于地表、地下水排泄。嘉陵江為該區(qū)骨干水系，屬過(guò)境河流。最大流量4.48x107l/s,最小流量0.2X106l/s,多年平均流量2.14X106l/s。第四系土層中無(wú)泉點(diǎn)，地下水貧乏，僅在雨季局部土層可存在少量上層滯水。第四系土層

13、為粘性土，屬弱透水層，基巖主要為泥巖，屬相對(duì)隔水層，僅于溝谷地帶及強(qiáng)風(fēng)化層中賦存少量風(fēng)化裂隙水。水文地質(zhì)條件簡(jiǎn)單。第三、某發(fā)展優(yōu)勢(shì)。優(yōu)美的環(huán)境、獨(dú)特的景觀、豐富的旅游資源，為某的開發(fā)建設(shè)提供了良好的支撐和立足點(diǎn)。具體說(shuō)，其優(yōu)勢(shì)主要有：區(qū)位優(yōu)勢(shì)。某位于渝北區(qū)、北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)、某區(qū)四區(qū)版圖交界的樞紐位置，距江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)、寸灘港口、龍頭寺火車站15分鐘車程，市中心20分鐘車程。環(huán)境優(yōu)勢(shì)。某西靠峰巒疊翠的中梁山脈，東接縉云山國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)，碧波蕩漾的嘉陵江環(huán)繞而過(guò)，植被覆蓋面積在90%以上，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良，是某市主城北部重要的生態(tài)屏障。建設(shè)優(yōu)勢(shì)。土地性價(jià)比高，目前處于規(guī)模建設(shè)初期，土地成本較低；是

14、某主城北擴(kuò)中難得的一塊寶地，極適于項(xiàng)目規(guī)劃和開發(fā)；工程地質(zhì)條件穩(wěn)定，無(wú)地質(zhì)災(zāi)害隱患；土地資源豐饒，形成天然的地質(zhì)景觀，具有園林景觀開發(fā)價(jià)值。交通優(yōu)勢(shì)。1條黃金水道一一嘉陵江貫穿南北，蔡家碼頭、845廠碼頭、余家背碼頭等分布轄區(qū)，3000噸級(jí)的輪船可直達(dá)港口；2條鐵路運(yùn)輸動(dòng)脈：遂渝高速鐵路、襄渝鐵路橫貫東西，與某最大的貨運(yùn)站某東站、龍頭寺火車站比鄰。3條快速干道：渝武高速公路、中環(huán)快速干道、外環(huán)高速公路貫穿組團(tuán)，輔以212國(guó)道，輕軌1號(hào)線、6號(hào)線、6號(hào)支線。比鄰空港，距某江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)15分鐘車程。第四、功能定位。在某市城市總體規(guī)劃中，某的功能被定義為“一個(gè)以科技、生態(tài)、環(huán)保、都市休閑商務(wù)型產(chǎn)業(yè)為

15、主要發(fā)展方向，規(guī)模適中現(xiàn)代化的新城區(qū)”，在眾多組團(tuán)中，某的區(qū)位、用地條件、交通和生態(tài)環(huán)境都擁有明顯優(yōu)勢(shì)，是城區(qū)的最佳拓展空間，是某經(jīng)濟(jì)建設(shè)的“最好的西裝料子”。它是承接北部新區(qū)、主城區(qū)、某城區(qū)的中心樞紐，主要承擔(dān)中心城市的人口疏散、部分公共服務(wù)功能和交通功能、調(diào)整城市功能等。某作為主城外圍11個(gè)組團(tuán)之一，以其優(yōu)越的地理位置和最佳的城市環(huán)境，被推進(jìn)了建設(shè)的快車道。根據(jù)組團(tuán)的功能的總體定位，“某市某總體規(guī)劃”將組團(tuán)的具體定位是，組團(tuán)所在北部片區(qū)為某城市近期重點(diǎn)拓展區(qū)域，主要承接主城區(qū)疏散的人口、部分公共服務(wù)和交通功能，聚集以高新技術(shù)、高檔次房產(chǎn)、高規(guī)格體育賽事等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)良好的城市人居環(huán)境，

16、塑造新某的城市風(fēng)貌。其發(fā)展方向?yàn)椤叭摺?，即高品質(zhì)的居住和都市休閑區(qū)；高科技含量的機(jī)電、儀器、儀表、微電子產(chǎn)業(yè)區(qū)；高規(guī)格的國(guó)際體育賽事、會(huì)展和商貿(mào)金融區(qū)，使之成為某市最高檔休閑商務(wù)新城區(qū)和某北部經(jīng)濟(jì)高地。由此可知，組團(tuán)功能功能定位以居住為主，預(yù)留國(guó)家級(jí)或世界級(jí)體育賽事的發(fā)展用地，產(chǎn)業(yè)上突出高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、都市旅游休閑業(yè)、會(huì)展節(jié)會(huì)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等。可以預(yù)見(jiàn)，在不久的將來(lái)，某將建設(shè)城為一座環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會(huì)繁榮、最適宜人居、最具有活力和競(jìng)爭(zhēng)力的生態(tài)花園城市。第五、組團(tuán)建設(shè)的意義。某直轄后，面臨城市規(guī)模過(guò)小、農(nóng)村人口過(guò)多的這一現(xiàn)實(shí)矛盾的困擾，為提高城市化水平，使之與直轄市作為城市社會(huì)、

17、經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)相協(xié)調(diào)，某市政府提出了主城外擴(kuò)包括西擴(kuò)、北擴(kuò)、南擴(kuò)戰(zhàn)略，通過(guò)主城外擴(kuò)戰(zhàn)略的實(shí)施，構(gòu)造功能強(qiáng)大的都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈，并以都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈為重心，加快建設(shè)涪陵、萬(wàn)州、黔江、以及長(zhǎng)壽、南川、江津、合川、永川等衛(wèi)星城市。在這樣一個(gè)思路和政策背景下，2002年，某市政府提出在主城周遍建設(shè)包括蔡家在內(nèi)的11個(gè)外圍組團(tuán)的戰(zhàn)略構(gòu)想。經(jīng)過(guò)5年的建設(shè)，外圍組團(tuán)發(fā)展和建設(shè)是成功的，充分發(fā)揮了吸納主城人口、轉(zhuǎn)移主城產(chǎn)業(yè)、完善主城城市整體功能的作用。某的建設(shè)對(duì)某區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義深遠(yuǎn)。在某近郊區(qū)縣中，某是距主城較遠(yuǎn)的區(qū)之一，受地理位置、交通等區(qū)位和經(jīng)濟(jì)要素的制約，某經(jīng)濟(jì)一直無(wú)法真正融入主城經(jīng)濟(jì)之中，并逐漸衍生為向邊

18、緣化發(fā)展的趨勢(shì)。某的建設(shè)，使某主城北擴(kuò)、某主城東擴(kuò)，徹底清除了某與主城之間的地理、地緣障礙，某經(jīng)濟(jì)與主城經(jīng)濟(jì)終于融為一體，產(chǎn)生了互動(dòng)、聯(lián)動(dòng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。2006年，某市政府終于把某劃入主城區(qū)，人事、組織、公共設(shè)施建設(shè)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、城市管理等都遵循主城原則和模式。所以，某建設(shè)，為某社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速發(fā)展提供了難得的機(jī)遇，不僅為某提供了正的外部性，同時(shí)，根本改變了某經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)規(guī)定，使某由一般的外圍經(jīng)濟(jì)約升為主城經(jīng)濟(jì)。本研究項(xiàng)目在某整體建設(shè)進(jìn)程中的地位本研究所涉及的項(xiàng)目含三個(gè)子項(xiàng)目，即中環(huán)干道三溪口立交橋子項(xiàng)目、H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)子項(xiàng)目和N區(qū)土地整治子項(xiàng)目。三個(gè)項(xiàng)目分別對(duì)應(yīng)三種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。中環(huán)干道三

19、溪口立交橋子項(xiàng)目。項(xiàng)目屬于某整個(gè)建設(shè)進(jìn)程的核心基礎(chǔ)工程之一，屬于公共分?jǐn)傎Y本項(xiàng)目。中環(huán)干道正在建設(shè)中，已經(jīng)完成了主體工程，預(yù)計(jì)在2008年初竣工并投入運(yùn)營(yíng)。而中環(huán)干道三溪口立交橋子項(xiàng)目是連接中環(huán)路和渝合高速路的樞紐工程，若項(xiàng)目遲遲不開工不能如期建設(shè)完工并投入使用，不僅影響某的整體建設(shè)進(jìn)程，形成建設(shè)“瓶頸”，同時(shí)，制約中環(huán)干道作用的發(fā)揮，影響某市政府提出的“半小時(shí)主城暢通工程”的實(shí)現(xiàn)。H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)子項(xiàng)目。該子項(xiàng)目在某整體建設(shè)進(jìn)程中的作用至關(guān)重要，因?yàn)轫?xiàng)目與村民搬遷安置、與后期項(xiàng)目的進(jìn)入等相聯(lián)系。某建設(shè)共需搬遷安置3萬(wàn)余人，該子項(xiàng)目建成后可以安置10800人（3375戶），占總安置量的36%

20、，伴隨組團(tuán)建設(shè)的推進(jìn)，還需要建設(shè)2個(gè)相應(yīng)規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用房。N區(qū)土地整治子項(xiàng)目。N區(qū)土地整治段已完成拆遷安置，屬于暫時(shí)半閑置土地，整治該段土地，一則可以為后期房地產(chǎn)項(xiàng)目、體育設(shè)施項(xiàng)目的進(jìn)入提供前期準(zhǔn)備，二則可以很好貫徹滾動(dòng)開發(fā)的思路，為組團(tuán)的整體開發(fā)提供收入支撐，為項(xiàng)目融資提供財(cái)務(wù)保障。前期準(zhǔn)備工作項(xiàng)目已完成如下前期工作：1）中環(huán)干道三溪口立交橋子項(xiàng)目已經(jīng)完成了征地、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和報(bào)批及工程設(shè)計(jì)平面圖的繪制；2）H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房子項(xiàng)目已經(jīng)完成征地、項(xiàng)目規(guī)劃、報(bào)批，標(biāo)書的制作和上報(bào)；3）N區(qū)土地整治子項(xiàng)目已完成征地、項(xiàng)目規(guī)劃、拆遷、標(biāo)書的制作等。.3投資的必要性本研究所涉及的三個(gè)子項(xiàng)目，是某總項(xiàng)目的有

21、機(jī)組成部分，其中，中環(huán)干道三溪口立交橋子項(xiàng)目是公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，是組團(tuán)公共設(shè)施中的重要項(xiàng)目之一；H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房子項(xiàng)目是整個(gè)拆遷安置中的首期項(xiàng)目，既關(guān)乎民生又關(guān)乎組團(tuán)的整體建設(shè)進(jìn)程；N區(qū)土地整治子項(xiàng)，是一個(gè)基于市場(chǎng)交易的項(xiàng)目，既涉及后期項(xiàng)目的進(jìn)入，又與組團(tuán)整體建設(shè)進(jìn)程以及收入流量等問(wèn)題。所以，三個(gè)子項(xiàng)目之間、三個(gè)子項(xiàng)目與某總項(xiàng)目之間在時(shí)間、空間上是互含和對(duì)接的，其中，任何一個(gè)方面發(fā)展滯后，都會(huì)影響整體的發(fā)展。3.2.1三溪口立交成為中環(huán)干道的交通瓶頸中還快速干道三溪口立交將要成為中環(huán)干道的交通瓶頸，據(jù)預(yù)測(cè)，到2015年三溪口至蔡家崗、蔡家崗至三溪口、蔡家崗至童家?guī)r、童家?guī)r至蔡家崗高峰小時(shí)交通流量

22、將在26082727(pcu/h)之間(見(jiàn)表2),2015年，達(dá)到37444036(pcu/h)之間。中還快速干道三溪口立交子項(xiàng)目若不盡快上馬，一個(gè)交通阻塞的狀況將很快發(fā)生。表2三溪口立交高峰小時(shí)交通流量預(yù)測(cè)表單位：(pcu/h)時(shí)間三溪口至蔡家崗蔡家崗至三溪口蔡家崗至里豕石童家?guī)r至蔡家崗20152689272725292608202539804036374438603.2.2H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)子項(xiàng)目該子項(xiàng)目將直接影響某的建設(shè)進(jìn)程。若項(xiàng)目推遲上馬，則其他項(xiàng)目的進(jìn)入就會(huì)相應(yīng)推遲，因?yàn)闆](méi)有拆遷安置，建設(shè)用地就滕不出來(lái)，任何項(xiàng)目哪怕是公共資本項(xiàng)目都無(wú)法進(jìn)入，且會(huì)產(chǎn)生民怨，為組團(tuán)建設(shè)和發(fā)展設(shè)置了不良的

23、社會(huì)氛圍，拆遷居民妥善安置是組團(tuán)建設(shè)穩(wěn)進(jìn)的保障。3.2.3N區(qū)土地整治子項(xiàng)目與前述2個(gè)子項(xiàng)目相似，若土地不及時(shí)整治，業(yè)主就不會(huì)進(jìn)入，招商引資就面臨障礙，同時(shí)，地價(jià)也起不來(lái)。重要的是，土地不及時(shí)整治并掛牌交易，整個(gè)某建設(shè)就沒(méi)有收入來(lái)源，組團(tuán)建設(shè)成為無(wú)源之水。土地出讓收益是組團(tuán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資金保證。第3章需求預(yù)測(cè)和擬建規(guī)模市場(chǎng)調(diào)查為科學(xué)地確定土地出讓價(jià)格，我們進(jìn)行了廣泛的社會(huì)調(diào)查，重點(diǎn)考察了某周邊土地的均價(jià)，以市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)并結(jié)合土地整治費(fèi)用確定整治土地出讓價(jià)格。與某一江之隔的北部新區(qū)高新區(qū)土地出讓的均價(jià)為100萬(wàn)元/畝、經(jīng)開園土地出讓均價(jià)為90萬(wàn)元/畝、渝北區(qū)土地出讓均價(jià)為120萬(wàn)/畝、沙坪壩區(qū)土

24、地出讓均價(jià)為80萬(wàn)/畝作用。某基準(zhǔn)基價(jià)按照11級(jí)計(jì)算，商業(yè)用地為947元/平方米、住宅用地為444元/平方米、工業(yè)用地為220元/平方米。某今年擬出讓土地的價(jià)格為58萬(wàn)/畝。市場(chǎng)預(yù)測(cè)某正處于建設(shè)熱潮之中，倍受到投資商的青睞。目前，一系列的高端項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入組團(tuán)，如中安翡翠湖、水天花園、紅鼎高爾夫球場(chǎng)等。隨著組團(tuán)土地整治、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善以及中環(huán)干道、輕軌6號(hào)線等市級(jí)、國(guó)家級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建成，某將完全融入主城，土地需求也將穩(wěn)步上升，地價(jià)將只升不減。市場(chǎng)推銷戰(zhàn)略為確保土地升值，組團(tuán)擬根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策和法規(guī)的規(guī)定，按照建設(shè)用地二級(jí)市場(chǎng)的交易規(guī)則，采取“曲徑通幽”的市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略，其內(nèi)容包括：1）營(yíng)造

25、良好的投資環(huán)境，吸引更多的業(yè)主來(lái)組團(tuán)創(chuàng)業(yè)、定居。組團(tuán)將在某區(qū)委、政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，通過(guò)不斷的組織、制度創(chuàng)新，樹立全新的管理理念，在提高辦事效率、服務(wù)精神、正的外部性等方面狠下工夫，營(yíng)造良好的投資環(huán)境。2）打造生態(tài)綠色品牌。充分挖掘和利用組團(tuán)所在區(qū)域的生態(tài)、景觀資源，在建設(shè)過(guò)程中進(jìn)一步提高本區(qū)的生態(tài)、景觀價(jià)值，并加以全面宣傳、包裝，來(lái)提升組團(tuán)所在區(qū)域的環(huán)境美學(xué)價(jià)值，從而確保土地升值。3）打科技文化品牌。通過(guò)重點(diǎn)引進(jìn)機(jī)電、儀器儀表、電子、體育、文化等項(xiàng)目，提升開發(fā)區(qū)整體的科技文化水平，以科技文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展吸引業(yè)主。建設(shè)方案和規(guī)模中環(huán)干道三溪口立交橋子項(xiàng)目中環(huán)快速干道（蔡家段）西起三溪口道班南側(cè)的渝

26、合高速公路，中環(huán)線與渝合高速公路相交，形成該區(qū)互通式立交。立交主線全長(zhǎng)為1.05km，整個(gè)立交包括跨線橋、中環(huán)線上跨A匝道路線橋、中環(huán)線上跨同心B區(qū)1路跨線橋，收費(fèi)站一處及1.05km長(zhǎng)的主線道路；立交工程共包括匝道10條總長(zhǎng)為5.595km。排水工程管道總長(zhǎng)7408m,2X2m箱涵長(zhǎng)69.494m,3X3拱涵長(zhǎng)315.93m。照明工程全段設(shè)315KVA的路燈照明箱式變電站一臺(tái)，高桿燈6套。H分區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)子項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)位于某16個(gè)標(biāo)準(zhǔn)區(qū)的H標(biāo)準(zhǔn)區(qū)，規(guī)劃地塊面積275畝，建設(shè)用地面積200畝，包括H04-02/01、H05-01/01、H10-02/01和H11-01/01四個(gè)地塊，建筑面積

27、270000最高容積率2.0,最低綠化率30%。N區(qū)土地整治子項(xiàng)目項(xiàng)目位于規(guī)劃的某16個(gè)標(biāo)準(zhǔn)區(qū)的N標(biāo)準(zhǔn)分區(qū),整治面積965畝,其中居住用地凈用地面積482畝，占50，道路用的48畝，占5，綠地面積和體育用設(shè)施用地435畝，占45。土石方量12萬(wàn)方,整治區(qū)內(nèi)道路全長(zhǎng)552米，標(biāo)準(zhǔn)路幅寬26米,為城市次干道II級(jí)，雙向四車道。本標(biāo)準(zhǔn)區(qū)規(guī)劃用地布局結(jié)構(gòu)是，“以體育公園為核心，周邊為生態(tài)居住和”的布局形式。項(xiàng)目區(qū)道路紅線寬度分為主干道44米，次干道2632米，支路為1622米。第4章工程建設(shè)技術(shù)方案中環(huán)快速干道三溪口立交子項(xiàng)目工程概要某市中環(huán)快速干道（蔡家段）西起三溪口道班南側(cè)的渝合高速公路，中環(huán)線與

28、渝合高速公路相交，形成本全互通式立交一座（三溪口立交）。立交主線全長(zhǎng)為1.05km，整個(gè)立交包括跨線橋、中環(huán)線上跨A匝道路線橋、中環(huán)線上跨同心B區(qū)1路跨線橋，收費(fèi)站一處及1.05km長(zhǎng)的主線道路；立交工程共包括匝道10條總長(zhǎng)為5.595km。排水工程管道總長(zhǎng)7408m，2*2m箱涵長(zhǎng)69.494m，3*3拱涵長(zhǎng)315.93m。照明工程全段設(shè)315KVA的路燈照明箱式變電站一臺(tái)，高桿燈6套。 TOC o 1-5 h z 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（見(jiàn)表3）設(shè)計(jì)依據(jù)：城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范；公路線路設(shè)計(jì)規(guī)范。匝道標(biāo)準(zhǔn)斷面寬度：?jiǎn)蜗騿诬嚨涝训溃嚎倢?.0m，凈寬7.0m單向雙車道匝道：總寬9.5m,凈寬8.5m。表3中

29、環(huán)快速干道三溪口立交子項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)表單位:項(xiàng)目匝道寬度(m)匝道長(zhǎng)度(m)最小半徑(m)最大縱坡(%)最小豎曲線半徑(m)橋梁長(zhǎng)度(m)拆遷面積(nf)立交占地面積立交通行能力(pcu/d)A匝道8.576560.54.51000233000B匝道8.56585051250C匝道8.52231005.52000D匝道8.52672505.82000E匝道8.53012504.51500F匝道8.52271004.21500G匝道8.567060.54.81000H匝道8.5605505.21200I匝道8.5406705.81250J匝道8.56826041500K匝道8.5566505150

30、0L匝道8.53831405.9800輔A1027904003.55000335輔B10306010003.387000320交通流中環(huán)線與渝合高速公路交于三溪口，為城市快速路和高速路的交叉，該立交交通流量定性分析如下:四個(gè)主要交通流：余家灣某，歇馬悅來(lái)；四個(gè)次主要交通流：悅來(lái)某，雙碑悅來(lái)；其余皆為次要交通流。橋型設(shè)計(jì)在渝合高速公路兩側(cè)修建兩條輔道，將老三溪口立交各匝道改成與渝合高速公路的A、B輔道相接，通過(guò)該輔導(dǎo)將新老立交有機(jī)地緊密聯(lián)系在一起，形成一個(gè)功能強(qiáng)大的大型組合式立交。設(shè)計(jì)采用“8”字形立交。對(duì)于高速公路的收費(fèi)系統(tǒng)的改造，拆除三溪口立交現(xiàn)有收費(fèi)站，在高速公路A、B輔道的進(jìn)出口分別設(shè)置

31、4個(gè)收費(fèi)站。H分區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)子項(xiàng)目項(xiàng)目概要某經(jīng)濟(jì)適用房工程位于某H標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)，規(guī)劃地塊面積約275畝，規(guī)劃地塊建設(shè)用地面積約200畝，包括H04-02/01、H05-01/01、H10-02/01和H11-01/01四個(gè)地塊，最高容積率2.0，最低綠化率30%。管網(wǎng)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)管網(wǎng)包括動(dòng)力線路、輸水管道、排水管道、燃?xì)夤艿?、通訊線路。根據(jù)某建設(shè)總體規(guī)劃，動(dòng)力線路、輸水管道、燃?xì)夤艿?、通訊線路全部沿支干道掩設(shè)，全長(zhǎng)300米；根據(jù)地形地貌，排水管道由北向南掩設(shè)，在居民點(diǎn)南側(cè)建集中污水處理廠，經(jīng)處理到達(dá)標(biāo)后，經(jīng)管道排入嘉陵江，管道長(zhǎng)750米。技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案根據(jù)建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定，將人均住房面積規(guī)劃為25n

32、f/人，小區(qū)容積率為2,綠化面積大于30%。H分區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)子項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案分別用綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（含1期和2期）、戶型面積比例、社區(qū)配套設(shè)施、安置人口等加以表達(dá)。前三項(xiàng)見(jiàn)表4、表5、表6。項(xiàng)目建成后，安置人口10080人，占某總安置量的36%。經(jīng)濟(jì)適用房綜合造價(jià)（含土地整治費(fèi)、道路及管網(wǎng)費(fèi)、主體工程土建費(fèi)、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他等）768.32元/itf,子項(xiàng)目總投資20744.71萬(wàn)元。表4H分區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)子項(xiàng)目綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表單位:項(xiàng)目單位指標(biāo)數(shù)值備注總用地面積m2183425居住戶（套）數(shù)戶（套）2293居住人數(shù)m225nf/人10080總建筑面積m2270000其中：

33、地上建筑面積m2247606.21地下建筑面積m222393.79總占地面積133400容積率不大于2.52其中獎(jiǎng)勵(lì)容積率建筑密度%不大于30%28.15綠地率%不小于30%30.3停車位個(gè)不小于567621其中：地上停二車位個(gè)250地下停車位個(gè)560表5H分區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)子項(xiàng)目1期工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表單位:項(xiàng)目單位指標(biāo)數(shù)值備注總建筑面積m2130000用地面積m288044建筑占地面積m2640321.按功能性質(zhì)分住宅建筑面積m2122378.67商業(yè)建筑面積m22944.83輔助配套用房m2373.21一期工程居委會(huì)及物管用房m2296.7一期工程配電房m250.39公廁m251.46消防

34、控制室m216幼兒園m21036.99地卜車庫(kù)建筑面積m23266.32.按地上地卜部分劃分地上建筑面積m2127664.79地下建筑面積m22335.21其中地卜車庫(kù)面積m22335.21容積率1.89其中獎(jiǎng)勵(lì)容積率建筑密度%26.64表6H分區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)子項(xiàng)目2期工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表單位:總建筑面積m2140000用地面積m295381建筑占地面積m2693681.按功能性質(zhì)分住宅建筑面積m299090.82商業(yè)建筑面積m221979.24地下停車庫(kù)m213088.8其中地卜配套設(shè)備用房m2860社區(qū)配套公建建筑面積m21450社區(qū)文化活動(dòng)站m2700二期工程居委會(huì)及物管用房m2600聯(lián)

35、防執(zhí)勤點(diǎn)m230消防控制室m21202.按地上地卜部分劃分地上建筑面積m2119941.42地下建筑面積m220058.58其中地卜車庫(kù)面積m216875.92容積率2.33其中獎(jiǎng)勵(lì)容積率建筑密度%30.7表71期工程戶型面積比例一覽表單位:套數(shù)（套）建筑面積（平方米）建筑面積小于90平方米的戶型85892938.89建筑面積大于90平方米的戶型24637061.11合計(jì)1104130000建筑面積小于90平方米的戶型比例77.69%71.49%建筑面積大于90平方米的戶型比例22.31%28.51%表8H分區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)子項(xiàng)目戶型面積比例一覽表單位:套數(shù)（套）建筑面積（m2）建筑面積小于9

36、0平方米的戶型1584115584.48建筑面積大于90平方米的戶型45546105.15合計(jì)2039161689.63建筑面積小于90平方米的戶型比例77.69%71.49%建筑面積大于90平方米的戶型比例專業(yè)密科22.31%28.51%表9社區(qū)配套設(shè)施一覽表單位:幼兒園1036.99m2社區(qū)文化活動(dòng)站700m2一期工程居委會(huì)及物管用房296.70m2二期工程居委會(huì)及物管用房600m2聯(lián)防執(zhí)勤點(diǎn)30m2社區(qū)醫(yī)療保健服務(wù)站120m2一期工程配電房25.05m2二期工程配套設(shè)施用房（地下）860m2公廁51.46m2垃圾收集點(diǎn)4個(gè)N標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)土地整治子項(xiàng)目項(xiàng)目概要該項(xiàng)目位于規(guī)劃的某16個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)的

37、N標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)，整治面積965畝，土石方量12萬(wàn)方,整治區(qū)內(nèi)道路全長(zhǎng)約552米，標(biāo)準(zhǔn)路幅寬26米,為城市次干道n級(jí)，雙向四車道控制性指標(biāo)城市綜合用地面積（除區(qū)工業(yè)用地合城市建成區(qū)用地）共為965萬(wàn)畝，其中，居住用地凈用地面積482畝，占50%,道路用的48畝，占5%,綠地和體育用地435畝，占45%。居住用的（凈用地）容積率為1.5,綠地（體育用地）容積率為0.4。（平均容積率=（凈用地面積X1.5+體育用地面積X1.4）/965=0.93）c面積和土石方量整治面積965畝，土石方量12萬(wàn)方。道路規(guī)格和長(zhǎng)度道路規(guī)格為城市支干道n級(jí)，標(biāo)準(zhǔn)路幅寬26米，區(qū)內(nèi)道路全長(zhǎng)552米,雙向四車道。管網(wǎng)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)管

38、網(wǎng)包括動(dòng)力線路、輸水管道、燃?xì)夤艿馈⑼ㄓ嵕€路。根據(jù)某建設(shè)總體規(guī)劃，動(dòng)力線路、輸水管道、燃?xì)夤艿?、通訊線路全部沿支干道掩設(shè)，全長(zhǎng)852米。地塊規(guī)劃（見(jiàn)表10）N標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)土地整治子項(xiàng)目地塊規(guī)劃見(jiàn)表a表10N區(qū)土地整治地塊指示表單位:規(guī)劃用用地面最大容建筑限最大建最小綠地性質(zhì)積(ha)積率高（m）筑密度地率(%)(%)蔡家N0102/01R124.721.5183530蔡家N0103/01C4195.280.4151580蔡家N02-01/01G120.290.29一一一蔡家N02-02/01G110.650.65一一一蔡家N02-03/01R10.861.2183030蔡家N020401E41.7

39、2一一一一蔡家N0205/01R11.501.2183030蔡家N03-01/01G120.56一一一一蔡家N03-02/01R14.001.5183530蔡家N08-01/01G112.57一一一一蔡家N08-02/01R12.551.2183030蔡家N09-01/01R16.671.5183530蔡家N12-01/01R12.571.51.53030蔡家N15-01/01R13.971.51.53030蔡家N18-01/01R11.871.51.53030第5章環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù)與環(huán)衛(wèi)設(shè)施規(guī)劃控制環(huán)境保護(hù)分區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城市公園、體育公園為I類環(huán)境保護(hù)區(qū)；居住區(qū)、文教區(qū)、機(jī)關(guān)事業(yè)單位集中區(qū)、

40、商業(yè)區(qū)居住為II類環(huán)境保護(hù)區(qū)；交通干道兩側(cè)、次干道兩側(cè)為田類環(huán)境保護(hù)區(qū)。大氣環(huán)境質(zhì)量執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城市公園、體育公園按國(guó)家大氣環(huán)境一級(jí)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)控制；居住區(qū)、文教區(qū)、機(jī)關(guān)事業(yè)單位集中區(qū)、商業(yè)區(qū)居住按國(guó)家大氣環(huán)境二級(jí)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)控制；交通干道兩側(cè)、次干道兩側(cè)按國(guó)家大氣環(huán)境三級(jí)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)控制。噪聲環(huán)境質(zhì)量執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城市公園、體育公園噪聲按國(guó)家噪聲環(huán)境0類質(zhì)量控制，噪聲控制晝間為50(dba),夜間為40(dba);居住區(qū)、文教區(qū)、機(jī)關(guān)事業(yè)單位集中區(qū)、商業(yè)區(qū)居住按國(guó)家噪聲環(huán)境二類質(zhì)量控制，噪聲控制晝間為60(dba)，夜間為50(dba)；交通干道兩側(cè)、次干道兩側(cè)按國(guó)家噪聲環(huán)境四類質(zhì)量控制，噪聲

41、控制晝間為70（dba），夜間為55（dba）。生活水源執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)生活水源執(zhí)行國(guó)家地面水n類水域標(biāo)準(zhǔn)。.保護(hù)措施本項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)重點(diǎn)在于建設(shè)（施工）過(guò)程，在建成之后運(yùn)營(yíng)中的各個(gè)階段由于采取了嚴(yán)格的進(jìn)入限制，不存在特殊污染，只存在一般性的面源污染。施工期主要污染源有：施工水體流失、揚(yáng)塵、生活廢水、機(jī)械噪聲及固體廢物。水土流失及水土防治項(xiàng)目區(qū)占地面積較大，一次降雨產(chǎn)生的懸浮物較多，因此，施工期間要嚴(yán)格水土保持措施，在施工場(chǎng)地修建沉淀池，將降雨產(chǎn)生的帶泥混濁水沉淀后再重復(fù)使用。大氣污染物施工期的大氣污染物主要為粉塵、運(yùn)輸車輛排放的燃油廢氣，都屬于短期影響。為盡可能減少工程施工期廢氣排放，避免有害氣體和

42、粉塵在工程區(qū)及周圍環(huán)境中的擴(kuò)散，施工單位必須采取灑水抑塵、封閉運(yùn)輸?shù)却胧?。廢水施工期的廢水主要來(lái)自施工機(jī)具拆修廢水、基坑排水、混凝土拌和、沙石料沖洗等過(guò)程中產(chǎn)生的廢水以及施工人員的生活污水，必須予以治理。施工期間產(chǎn)生的施工廢水及降雨雨水，必須設(shè)置沉降池沉淀后重復(fù)利用。噪聲施工期的噪聲主要是推土機(jī)、挖掘機(jī)、裝載機(jī)、載重汽車、拌和機(jī)和振搗器等在運(yùn)行中產(chǎn)生的，其聲級(jí)一般超過(guò)80dB（A）。施工期噪聲影響雖然為短期過(guò)程，但應(yīng)合理安排施工時(shí)間、合理布置施工設(shè)備等，以減少其對(duì)附近居民和學(xué)校等的影響。固體廢棄物固體廢棄物主要來(lái)自施工人員產(chǎn)生的生活垃圾和建筑棄土等。生活來(lái)機(jī)需及時(shí)清運(yùn)到垃圾處理場(chǎng)。多余的挖方和

43、建筑棄土送入城市指定的渣場(chǎng)或洼地的回填。油煙凈化產(chǎn)生的廢油送廢油回收加工廠處置。交通影響項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮了地形特點(diǎn)，場(chǎng)地平整基本做到土石平衡，僅少量多余的土石方需要運(yùn)輸?shù)皆鼒?chǎng)。涉及的運(yùn)輸材料主要是建筑材料，因所在地道路建設(shè)走在前面，且可以依托現(xiàn)有道路進(jìn)行運(yùn)輸，本項(xiàng)目建筑材料運(yùn)輸對(duì)道路運(yùn)輸負(fù)荷增加不大、影響小。不過(guò)應(yīng)對(duì)運(yùn)輸車輛的狀況、荷載、運(yùn)輸時(shí)段進(jìn)行統(tǒng)籌考慮，以減輕其對(duì)環(huán)境的影響，尤其是在經(jīng)過(guò)居住點(diǎn)時(shí)應(yīng)減速行駛、禁鳴。拆遷安置期的環(huán)境問(wèn)題分析由于該項(xiàng)目所在地居民不密集，周圍受影響的人口少，距離也很遠(yuǎn)，因此受房屋拆除引起的粉塵、噪音影響小。但是拆遷產(chǎn)生的廢渣應(yīng)分類回收，廢磚、木料和鋼材可回收外賣

44、，大約可回收40。剩余的廢渣應(yīng)統(tǒng)一堆放，及時(shí)清運(yùn)，到城市規(guī)劃的定點(diǎn)棄土場(chǎng)傾倒。雖然組團(tuán)總拆遷量較大，但工程分期分批拆遷施工，棄渣除回收利用外，可用于后續(xù)填方需要，故拆遷不會(huì)對(duì)渣場(chǎng)造成較大的壓力。生態(tài)影響分析場(chǎng)地內(nèi)現(xiàn)狀大部分為農(nóng)田、自然村落、居住用地級(jí)水塘。組團(tuán)內(nèi)植被良好，農(nóng)作物以稻麥、蔬菜為主，此外還有少量林地?？傮w而言，植被覆蓋較好，無(wú)珍稀植物存在。中環(huán)快速干道已開始施工，用地原為農(nóng)業(yè)耕地，不存在對(duì)植被連同性的影響。本項(xiàng)目一期范圍內(nèi)規(guī)劃有大量公共綠地，隨著組團(tuán)后續(xù)的建設(shè)開發(fā)，規(guī)劃綠地還將進(jìn)一步增大，足以補(bǔ)償建設(shè)所毀之植被并形成靚麗優(yōu)美的城市生態(tài)景觀。第6章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置61領(lǐng)導(dǎo)班子領(lǐng)

45、導(dǎo)班子設(shè)主任，分管財(cái)務(wù)處、建設(shè)管理處；設(shè)副主任1，分管征地撤遷處。設(shè)副主任2，分管建設(shè)開發(fā)公司，黨支部、紀(jì)檢、監(jiān)督，辦公室、建設(shè)管理處；設(shè)副主任3，分管招商服務(wù)處，總工程師辦公室。62機(jī)構(gòu)設(shè)置1）管委會(huì)辦公室。負(fù)責(zé)管委會(huì)的日常事務(wù)、文件收發(fā)、印章檔案、計(jì)劃總結(jié)、后勤服務(wù)、安全保衛(wèi)等相關(guān)工作；負(fù)責(zé)組織人事、勞動(dòng)保障、機(jī)關(guān)支部、紀(jì)檢監(jiān)察、宣傳群團(tuán)等相關(guān)工作；負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)市、區(qū)相關(guān)部門的工作支持與配合；完成管委會(huì)交辦的其他工作（3人）。2）管委會(huì)財(cái)務(wù)處。負(fù)責(zé)管委會(huì)內(nèi)部財(cái)務(wù)、資金的使用和調(diào)度與管理；負(fù)責(zé)建設(shè)所需資金的運(yùn)作、籌集、調(diào)度及國(guó)有資產(chǎn)的管理和工程性建設(shè)投入的審查、審計(jì)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)好金融、稅務(wù)、工商、

46、財(cái)政等部門的關(guān)系；完成管委會(huì)交辦的其他工作（2人）。3）征地拆遷處。負(fù)責(zé)土地總體規(guī)劃利用修編及實(shí)施管理工作；負(fù)責(zé)征地、拆遷、安置、補(bǔ)償及農(nóng)轉(zhuǎn)非人員的房屋安置等相關(guān)工作；負(fù)責(zé)處理安置房建設(shè)與管理中的各種矛盾和問(wèn)題；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決征地、拆遷中的各種矛盾與問(wèn)題；負(fù)責(zé)土地征用、劃撥的初審和報(bào)批；負(fù)責(zé)組團(tuán)的土地、房屋權(quán)屬確認(rèn)，協(xié)助項(xiàng)目業(yè)主辦理國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與市、區(qū)國(guó)土等部門的關(guān)系；完成管委會(huì)交辦的其他工作（6人）。4）建設(shè)管理處。負(fù)責(zé)建設(shè)工程施工、監(jiān)理、造價(jià)咨詢等；負(fù)責(zé)編制工程年度計(jì)劃并組織實(shí)施，建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理；牽頭負(fù)責(zé)建設(shè)工程造價(jià)管理工作；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決建設(shè)中的各種矛盾與問(wèn)題

47、；負(fù)責(zé)建設(shè)檔案收集、整理和歸檔工作；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)市、區(qū)國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、水、電、氣、閉路、通訊等部門的關(guān)系；完成管委會(huì)交辦的其他工作（4人）。5）招商服務(wù)處。全面負(fù)責(zé)組團(tuán)的招商引資；負(fù)責(zé)各種引進(jìn)項(xiàng)目的洽談、落實(shí)；負(fù)責(zé)做好項(xiàng)目的包裝、設(shè)計(jì)及推介工作；牽頭負(fù)責(zé)為引進(jìn)項(xiàng)目業(yè)主辦理好相關(guān)手續(xù)，做好全程優(yōu)質(zhì)服務(wù)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)市、區(qū)外經(jīng)部門和相關(guān)部門的關(guān)系，負(fù)責(zé)組團(tuán)對(duì)外宣傳工作；完成管委會(huì)交辦的其他工作（2人）。6）總工程師處：負(fù)責(zé)組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃和各專業(yè)規(guī)劃編制、調(diào)整、設(shè)計(jì)等工作；負(fù)責(zé)還建房和經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、立項(xiàng)、報(bào)批、選址等工作；負(fù)責(zé)組團(tuán)重大建設(shè)項(xiàng)目、建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)發(fā)包，參與建設(shè)工程現(xiàn)場(chǎng)管理；編

48、制組團(tuán)綜合發(fā)展規(guī)劃及中長(zhǎng)期建設(shè)規(guī)劃；協(xié)助項(xiàng)目業(yè)主辦理基本建設(shè)手續(xù)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與市、區(qū)規(guī)劃、國(guó)土、房管、環(huán)保、建設(shè)、人防、消防等部門的關(guān)系；完成管委會(huì)交辦的其他工作（3人）。第7章實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容中環(huán)干道三溪口立交橋子項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包含主體工程（立交工程、立交橋梁工程、立交道路工程）和配套工程（排水、照明、綠化、收費(fèi)站）的建設(shè)。H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)子項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括建筑、綠化、管網(wǎng)、道路的建設(shè)和社區(qū)配套設(shè)施（醫(yī)院、學(xué)校、垃圾處理站等）等。N區(qū)土地整治子項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要是土地挖方和填方、相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)道路、供電、供水、排水、通信、燃?xì)獾鹊慕ㄔO(shè)。建設(shè)方式將按照規(guī)劃要求，依次進(jìn)行土地征用、滾動(dòng)開

49、發(fā)與出讓、拆遷居民安置、立交建設(shè)，同時(shí)對(duì)外招商引資。項(xiàng)目建設(shè)周期中環(huán)干道三溪口立交橋子項(xiàng)目建設(shè)周期為20個(gè)月，起點(diǎn)為2007年6月，終點(diǎn)設(shè)定為2009年2月。H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)子項(xiàng)目于2007年5月開始招投標(biāo)，6月動(dòng)工，2008年5月一標(biāo)段完工，土地拆遷居民入住，到2009年5月完成工程二標(biāo)段工作，并完善社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，6月項(xiàng)目建成。N區(qū)土地整治子項(xiàng)目建設(shè)周期為半年，2007年5月進(jìn)場(chǎng)，同年11月完工，12月掛牌交易項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度圖項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度圖第8章投資估算和資金籌措8.1基本假設(shè)(1)國(guó)家現(xiàn)行的方針政策無(wú)重大改變；(2)國(guó)家現(xiàn)行的利率，匯率等無(wú)重大改變；(3)某所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境

50、無(wú)重大改變；(4)某所在地區(qū)目前執(zhí)行的稅賦，稅率政策不變；(5)無(wú)其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影響。8.2投資估算三個(gè)子項(xiàng)目總投資69039.66萬(wàn)元，其中，中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項(xiàng)目總投資20871.16萬(wàn)元，H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房子項(xiàng)目總投資20744.71萬(wàn)元，N區(qū)土地整治子項(xiàng)目總投資27423.79萬(wàn)元。三溪口立交橋總投資20871.16萬(wàn)元，其中，建安費(fèi)13800萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)5311.25萬(wàn)元，基本預(yù)備費(fèi)926.38萬(wàn)元。其他833.53萬(wàn)元。詳見(jiàn)下表11。表11中環(huán)快速干道三溪口立交子項(xiàng)目總概算表單位：萬(wàn)元在舁廳P項(xiàng)目費(fèi)用名稱工程造價(jià)(萬(wàn)元)1工程建設(shè)費(fèi)用13800.00

51、1.1立交費(fèi)用4206.551.2主線道路工程4606.241.3中環(huán)快速干道卜穿渝合高速橋工程578.081.4三溪口立交A匝道下穿中環(huán)快速干道橋工程549.281.5a匝道r穿渝合高速橋工程294.651.6中環(huán)線主線上跨同興B區(qū)1#路橋工程700.681.7排水工程115.111.8照明工程461.581.9交通工程200.001.10綠化工程368.821.11交通組織及施工措施費(fèi)200.001.12收費(fèi)站400.002工程建設(shè)其它費(fèi)用5311.252.1征地拆遷費(fèi)3594.402.2建設(shè)單位管理費(fèi)193.602.3項(xiàng)目前期費(fèi)用47.172.4工程勘測(cè)費(fèi)100.002.5工程設(shè)抽509

52、.492.6工程監(jiān)理費(fèi)164.872.7施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)27.482.8招標(biāo)代理費(fèi)32.422.9建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)38.472.10工程造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)109.912.11建設(shè)工程綜合服務(wù)費(fèi)38.472.12建設(shè)工規(guī)劃綜合費(fèi)13.742.13環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)18.643基本預(yù)備費(fèi)926.384其他833.535總投資20871.168.2.2H標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房本期的經(jīng)濟(jì)適用房分為兩個(gè)標(biāo)段：A段和B段。總建筑面積270000nf,其中A段建筑面積為130000itf,B段建筑面積為140000m2o用地面積275畝，建筑用地面積200畝，項(xiàng)目總投資20744.71萬(wàn)元，其構(gòu)成詳見(jiàn)表12。表12H

53、區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目投資概算總表單位：萬(wàn)元在舁廳P項(xiàng)目名稱工程造價(jià)1工程建設(shè)費(fèi)用12420.001.1房屋主體工程建設(shè)費(fèi)9990.001.2房屋輔助工程建設(shè)費(fèi)2160.001.3綠化費(fèi)270.002征地和土地整治費(fèi)6129.752.1征地費(fèi)4125.002.2土地整治費(fèi)2004.753前期準(zhǔn)備及管理費(fèi)556.494稅金714.155其他924.326合計(jì)20744.71N標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)土地整治子項(xiàng)目土地整治規(guī)模為965畝?？偼顿Y27423.79萬(wàn)元，其中土地征收和整治費(fèi)21509.85萬(wàn)元（土地整治投資7.29萬(wàn)元/畝，總投資7036萬(wàn)元），稅費(fèi)總額5442.6萬(wàn)元（征用稅費(fèi)按5.64萬(wàn)元/畝計(jì)），其他

54、471.34萬(wàn)元?；诳傢?xiàng)目的土地整治中環(huán)干道三溪口立交橋子項(xiàng)目、H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房子項(xiàng)目和N區(qū)土地整治子項(xiàng)目均涉及土地整治。土地整治總規(guī)模為1539.53畝，其中，中環(huán)干道三溪口立交橋子項(xiàng)目299.53畝，H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房子項(xiàng)目275畝，N區(qū)土地整治子項(xiàng)目965畝。三溪口立交橋子項(xiàng)目屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，只計(jì)算征地費(fèi)，不計(jì)算整治費(fèi)，征地費(fèi)以12萬(wàn)元/畝計(jì)。其余兩個(gè)子項(xiàng)目土地整治投資以7.29萬(wàn)元/畝計(jì)，土地征用費(fèi)以15萬(wàn)元每畝計(jì)。三子項(xiàng)目土地整治費(fèi)用合計(jì)31233.96萬(wàn)元，其中中環(huán)干到三溪口立交橋子項(xiàng)目3594.36萬(wàn)元，H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房子項(xiàng)目6129.75萬(wàn)元，N區(qū)土地整治子項(xiàng)目21509.85

55、萬(wàn)元。見(jiàn)表.表13征地和整治費(fèi)用估算表單位：畝、萬(wàn)元/畝、萬(wàn)元征地面積標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用立交橋299.53123594.36經(jīng)濟(jì)適用房27522.296129.75土地整治96522.2921509.85合計(jì)1539.5331233.96投資匯總表（見(jiàn)表14）表14投資估算匯總表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)投資三溪口立交橋子項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用13800.00工程建設(shè)其它費(fèi)用5311.25基本預(yù)備費(fèi)926.38其他833.53小計(jì)20871.16H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房子項(xiàng)目征地和土地整治費(fèi)6129.75工程建設(shè)費(fèi)用12420.00前期準(zhǔn)備和管理費(fèi)556.49稅金714.15其他720.66小計(jì)20744.71土地征用和整

56、治費(fèi)21509.85N區(qū)，地整治子項(xiàng)目利息675.00稅費(fèi)5442.60小計(jì)27423.79合計(jì)69039.668.3投資計(jì)劃本報(bào)告根據(jù)各個(gè)子項(xiàng)目的建設(shè)期為依據(jù)來(lái)安排投資計(jì)劃。在69039.66萬(wàn)元的總投資中，2007年安排40958.43萬(wàn)元，占總投資的59.32%;2008年安排20807.94萬(wàn)元，占總投資的30.14%;2009年安排7273.294萬(wàn)元，占總投資的10.54%。各子項(xiàng)目投資具體見(jiàn)表15。表15投資計(jì)劃表單位：萬(wàn)元時(shí)期項(xiàng)目投資額合計(jì)2007年立交橋8348.4640958.43適用房5186.18土地整治27423.792008年立交橋10435.5820807.94適

57、用房10372.36土地整治02009年立交橋2087.127273.294適用房5186.18土地整治0合計(jì)69039.6669039.668.4資金籌措和貸款計(jì)劃按自有資金24336.66萬(wàn)元，占35.25%,;滾動(dòng)投入34703萬(wàn)元，占總投資的50.27%;貸入資金為10000萬(wàn)元，資金貸入資金占14.48%。計(jì)劃2007年貸入資金10000.00萬(wàn)元。貸款資金的分配是，中環(huán)快速干道三溪口立交橋用于支付工程款等6000萬(wàn)元，占60%;H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房子項(xiàng)目用于支付工程款等2000萬(wàn)元，占20%;N區(qū)土地整治建設(shè)子項(xiàng)目用于支付土地整治費(fèi)用等2000萬(wàn)元，占20%（見(jiàn)表16）。表16貸款計(jì)劃表

58、單位：萬(wàn)元項(xiàng)目貸款資金分配貸款額貸款額土地整治、前期準(zhǔn)備、招標(biāo)、所有項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)施工等10000.00立交橋子項(xiàng)目工程款6000.00經(jīng)濟(jì)適用房子項(xiàng)目工程款2000.00土地整治子項(xiàng)目整治費(fèi)2000.00合計(jì)10000.008.5土地征用稅費(fèi)和財(cái)政返還土地交易收入形成后，收入要在市、區(qū)、某建設(shè)開發(fā)有限公司三個(gè)主體中進(jìn)行重新分配。其中，政府所得綜合標(biāo)準(zhǔn)為114475元/畝,某建設(shè)開發(fā)有限公司所得綜合標(biāo)準(zhǔn)為47335.20元/畝。企業(yè)所得是來(lái)自市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政返還，市政府在收取了114475元/畝之后，返還給某區(qū)政府59169元/畝，區(qū)政府在將市政府返還中的80%返還給企業(yè)。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，土地掛牌交易面

59、積965畝，政府總所得為11046.84萬(wàn)元，公司從區(qū)、市級(jí)兩級(jí)財(cái)政返還所得4567.85萬(wàn)元。第9章財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)方法由于項(xiàng)目涉及三個(gè)性質(zhì)完全不同的子項(xiàng)目，其中，中環(huán)快速干道三溪口立交橋和H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房子項(xiàng)目是公共資本項(xiàng)目，由此產(chǎn)生了財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)方法問(wèn)題。本質(zhì)上講，公共資本項(xiàng)目應(yīng)該由某所有項(xiàng)目來(lái)分?jǐn)?，本期整治?65畝土地及其形成的收入只應(yīng)該分?jǐn)傄徊糠?，若以“共同分?jǐn)偂痹瓌t來(lái)計(jì)算有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，則N區(qū)土地整治建設(shè)子項(xiàng)目只應(yīng)分?jǐn)偧s90萬(wàn)元。但是，在某開發(fā)建設(shè)總體規(guī)劃中，某區(qū)政府確立了“長(zhǎng)短結(jié)合、滾動(dòng)開發(fā)”的原則，若以共同分?jǐn)傇瓌t來(lái)計(jì)算有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，則所有公共資本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上必然是不可

60、行的，這不僅帶來(lái)投資、融資方面的障礙，更主要地還涉及開發(fā)建設(shè)進(jìn)程問(wèn)題。為了貫徹“長(zhǎng)短結(jié)合、滾動(dòng)開發(fā)”的原則，很好地解決投資效益問(wèn)題，我們把公共資本項(xiàng)目和基于市場(chǎng)有收入的項(xiàng)目“打捆”，并將“打捆”的項(xiàng)目視為一個(gè)項(xiàng)目整體，所有的財(cái)務(wù)指標(biāo)都以整體為依據(jù)進(jìn)行計(jì)算。很顯然，這樣計(jì)算將極大地降低有收入項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益，收益流在有收入子項(xiàng)目與無(wú)收入子項(xiàng)目之間分?jǐn)?，效益必然大幅下滑。如果這樣的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)結(jié)果被認(rèn)為是可行的，則將有收入項(xiàng)目分離出來(lái)其經(jīng)濟(jì)效益必然很高。收入預(yù)測(cè)第一、收入構(gòu)成。項(xiàng)目收入由土地掛牌交易收入、經(jīng)濟(jì)適用房出售收入、市區(qū)財(cái)政返還收入三個(gè)方面構(gòu)成。中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項(xiàng)目屬于公共資本項(xiàng)目，沒(méi)