房地產(chǎn)基金盈利模式經(jīng)典講解課件

1、地產(chǎn)基金模式研究第1頁(yè)，共19頁(yè)。2022/8/5 1、房地產(chǎn)投資基金的管理、運(yùn)作及盈利模式 1 房地產(chǎn)投資基金的管理模式 世界范圍的產(chǎn)業(yè)投資基金的管理模式，其基本形態(tài)有兩種：一是投資基金自行管理模式，二是委托基金管理公司管理模式。1、自行管理模式 在有限責(zé)任公司制地產(chǎn)投資基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)管理。自行管理模式投資基金公司既設(shè)董事會(huì)，又聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人組織專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并將投資基金的重大事項(xiàng)的決策權(quán)、經(jīng)理人的任免權(quán)和基金的日常投資經(jīng)營(yíng)權(quán)明確分離，職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)可以有限地?fù)碛心承┩顿Y經(jīng)營(yíng)權(quán)，但對(duì)重大事項(xiàng)及投資的決策往往由投資公司的董事會(huì)甚至控股股東掌控。優(yōu)點(diǎn)：這種

2、管理模式一般更多地體現(xiàn)董事會(huì)和控股股東的管理思想和投資理念，更多地體現(xiàn)投資者主權(quán)的原則，盡管投資者作為股東并不一定熟悉地產(chǎn)投資管理的專業(yè)特點(diǎn)。缺點(diǎn)：經(jīng)過(guò)幾年的實(shí)踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會(huì)和大股東控制權(quán)太大，管理團(tuán)隊(duì)缺乏自主性和穩(wěn)定性，不利于系統(tǒng)地整合資本市場(chǎng)和投資市場(chǎng)的資源，不利于發(fā)揮投資基金的擴(kuò)張和放大效應(yīng)，不利于投資管理思想和投資工具的創(chuàng)新。有限合伙制地產(chǎn)投資基金一般由普通合伙人（團(tuán)隊(duì)）管理，也可視為一種特殊的自行管理模式，只不過(guò)其本質(zhì)內(nèi)涵更接近于委托管理模式，即由基金專家管理團(tuán)隊(duì)管理，可保證基金管理的專業(yè)化水平。第2頁(yè)，共19頁(yè)。2022/8/52、委托管理模式基本特

3、征：投資基金不設(shè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，而是委托具有成熟投資理念和投資經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)投資經(jīng)營(yíng)管理，雙方簽訂具有法律效力的委托管理協(xié)議，從而實(shí)現(xiàn)管理團(tuán)隊(duì)的機(jī)構(gòu)化和專業(yè)化，并通過(guò)量化業(yè)績(jī)報(bào)酬和管理費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。一般運(yùn)作程序：有限責(zé)任公司制、有限合伙制地產(chǎn)投資基金委托管理運(yùn)作機(jī)制的受托投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的選擇、評(píng)估分析和提出投資建議書(shū)，報(bào)經(jīng)投資基金最高決策機(jī)構(gòu)（如董事會(huì)、理事會(huì)、管委會(huì)等）決策同意后，負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目投資的具體事項(xiàng)和投資后管理，然后再提出投資處置建議書(shū)，報(bào)送投資基金最高決策機(jī)構(gòu)決策。信托契約制地產(chǎn)投資基金由于“信托”投資的本質(zhì)屬性，其基金管理無(wú)一例外類屬于當(dāng)然的“信

4、托契約”委托管理模式。優(yōu)勢(shì)：相對(duì)于聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)管理的自行管理模式，委托管理模式的優(yōu)勢(shì)不言而喻，其最大的特征和優(yōu)勢(shì)就是專家理財(cái)、專業(yè)投資。目前肩負(fù)地產(chǎn)基金、準(zhǔn)地產(chǎn)基金委托管理之責(zé)的地產(chǎn)投資管理公司也開(kāi)始改變過(guò)去潛水運(yùn)行的低調(diào)姿態(tài)而逐漸浮出水面，如在地產(chǎn)投資市場(chǎng)日見(jiàn)活躍的福建聯(lián)華信托投資有限公司、上海中誠(chéng)聯(lián)盟投資管理有限公司、北京偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司、北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資有限公司等。當(dāng)然，由于目前我國(guó)信用環(huán)境、法制環(huán)境和專業(yè)人才等限制因素的影響，委托管理功效的最大發(fā)揮及委托管理市場(chǎng)的形成，還需要一個(gè)逐步發(fā)展和完善的過(guò)程。第3頁(yè)，共19頁(yè)。2022/8/52. 2 房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作流程房

5、地產(chǎn)基金籌集過(guò)程撤 資 退 出投 資 后 監(jiān) 督詳 細(xì) 評(píng) 估尋找和篩選項(xiàng)目基金發(fā)起設(shè)立的過(guò)程選擇正確的投資項(xiàng)目遠(yuǎn)比經(jīng)營(yíng)管理投資項(xiàng)目重要項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力、資金狀況、管理隊(duì)伍、政策法規(guī)等多方面因素房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作流程第4頁(yè)，共19頁(yè)。2022/8/52. 3 房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)模開(kāi)發(fā)面積20-30萬(wàn)平米之間，年竣工銷售面積10-20萬(wàn)平米，年即可完成成長(zhǎng)型企業(yè)在管理、經(jīng)驗(yàn)、人才、組織、資金、市場(chǎng)和品牌等方面已有聊相當(dāng)?shù)姆e累，正處于快速發(fā)展期和爬坡階段城市選擇首選戰(zhàn)略城市，現(xiàn)在已進(jìn)入二三線城市，如內(nèi)陸重要省會(huì)城市如西安、濟(jì)南、重慶和武漢等和非省會(huì)城市如寧波、大連等客戶選擇在二三先城市主要選

6、擇在當(dāng)期排名前幾位并對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有主導(dǎo)影響力的開(kāi)發(fā)商，而在戰(zhàn)略城市主要選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目企業(yè)機(jī)制選擇民企主要選擇已進(jìn)入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的企業(yè)；國(guó)企主要選擇已改制或正要改制的企業(yè)。這類企業(yè)市場(chǎng)化程度較高，有利于與基金管理公司對(duì)接，遵守游戲規(guī)則房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點(diǎn)：基金目標(biāo)客戶的選擇、基金選擇項(xiàng)目的傾向、組合投資基金目標(biāo)客戶的選擇第5頁(yè)，共19頁(yè)。2022/8/5風(fēng)險(xiǎn)收益穩(wěn)定的項(xiàng)目 選擇品牌連鎖型項(xiàng)目及企業(yè)已開(kāi)發(fā)和已銷售過(guò)的項(xiàng)目注重良好的口碑和市場(chǎng)慣性風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)高收益也相對(duì)高的項(xiàng)目 選擇硬件條件如規(guī)劃、產(chǎn)品、戶型、配套等綜合條件較好的項(xiàng)目，理念、推廣和服務(wù)等軟件較為完善，且爆發(fā)力沖擊力大、有

7、較大潛力的項(xiàng)目項(xiàng)目市場(chǎng)綜合優(yōu)勢(shì)強(qiáng) 項(xiàng)目和企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)做到專業(yè)分工和人脈資源豐富，市場(chǎng)感覺(jué)敏銳準(zhǔn)確，綜合能力強(qiáng)基金選擇項(xiàng)目的傾向方式一 選擇2-3個(gè)好項(xiàng)目，安全快速實(shí)現(xiàn)回報(bào)方式二 選擇一個(gè)團(tuán)隊(duì)、理念、項(xiàng)目、資源和市場(chǎng)均好的企業(yè)，在資金的其他方面給予支持，將其培育成強(qiáng)勢(shì)企業(yè)，分享綜合收益基金組合投資第6頁(yè)，共19頁(yè)。2022/8/5基金介入基金介入基金介入土地投標(biāo)拿到預(yù)售證結(jié)構(gòu)封頂拿到四證拿 地 缺口一： 啟動(dòng)資金 缺口二： 四證未全，銀 行不發(fā)放開(kāi)發(fā) 貸款 缺口三： 項(xiàng)目未封頂， 銀行不發(fā)放按揭貸款 2. 4 房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)點(diǎn)及個(gè)案1、房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)點(diǎn)第7頁(yè)，共19頁(yè)

8、。2022/8/5 北京左岸公社。項(xiàng)目在獲得立項(xiàng)后，資金出現(xiàn)問(wèn)題，土地出讓金都沒(méi)辦法繳納。偉業(yè)基金介入后做了一系列操作，幫其解決資金問(wèn)題： 以項(xiàng)目控股權(quán)方的身份介入項(xiàng)目，偉業(yè)不參與項(xiàng)目分紅，但發(fā)展商須向其支付高于銀行的利息；協(xié)助發(fā)展商向銀行貸款；資金鏈連上后，偉業(yè)作股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出項(xiàng)目。 北京國(guó)恒基業(yè)大廈項(xiàng)目。該項(xiàng)目發(fā)展商資金鏈在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)斷裂，偉業(yè)基金介入后的操作方式： 偉業(yè)以項(xiàng)目全程打理方身份介入項(xiàng)目，調(diào)整原項(xiàng)目定位，提高其項(xiàng)目投資可行性； 推薦有實(shí)力的建筑商帶資施工； 自身拆借2500萬(wàn)給發(fā)展商，發(fā)展商按銀行同期利率支付偉業(yè)利息； 發(fā)展商四證全后，偉業(yè)協(xié)助其向銀行貸款1.2億。 2、房地產(chǎn)基

9、金介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)點(diǎn)的案例資金缺口一的解決個(gè)案：資金缺口二的解決個(gè)案：第8頁(yè)，共19頁(yè)。2022/8/5資金缺口三比較突出的一個(gè)例子是北京今典集團(tuán)“蘋果社區(qū)”的“貼息委托貸款”案例。因?yàn)椤?21文件”規(guī)定商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》堪l(fā)放個(gè)人住房貸款，為解決從拿到預(yù)售證到項(xiàng)目封頂這段時(shí)期內(nèi)的資金瓶頸，今典集團(tuán)推出“發(fā)展商貼息委托貸款”的策略，今典自己出資2億元，以“貼息委托貸款”的方式委托給北京市商業(yè)銀行，在樓盤封頂之前向購(gòu)房者進(jìn)行按揭，利率比正常銀行貸款利率低一個(gè)百分點(diǎn)；待樓盤封頂之后，該按揭轉(zhuǎn)為正常利率的銀行住房貸款。精瑞基金和北國(guó)投的介入改變來(lái)了上述模式：資金缺口三的解決個(gè)案：先

10、由北國(guó)投針對(duì)蘋果社區(qū)發(fā)行房貸信托計(jì)劃，與精瑞基金在國(guó)外的資金能力相配合，向國(guó)內(nèi)外的機(jī)構(gòu)和個(gè)人融資；在項(xiàng)目樓盤封頂之前，是由北國(guó)投通過(guò)發(fā)行信托融得的資金，來(lái)向蘋果社區(qū)的購(gòu)房者按揭貸款；樓盤封頂之后，北國(guó)投將按揭項(xiàng)目轉(zhuǎn)給銀行，銀行支付給北國(guó)投相應(yīng)的款項(xiàng)，購(gòu)房者轉(zhuǎn)向銀行按揭。其中銀行提供按揭的利率仍按照目前銀行的個(gè)人住房貸款利率來(lái)做；第9頁(yè)，共19頁(yè)。2022/8/5購(gòu) 房 者機(jī)構(gòu)和個(gè)人（精瑞基金）蘋果社區(qū)北 國(guó) 投樓盤封頂之前提供按揭封頂之后轉(zhuǎn)按銀 行支付購(gòu)房款樓房封頂之后提供按揭貸款房產(chǎn)支付購(gòu)房款投資房貸信托銷售房貸計(jì)劃基金+信托介入解決資金缺口的操作流程圖前后兩種模式的最大變化是：舊模式中發(fā)展

11、商自己要拿2億元出來(lái)委托銀行“貼息貸款”。在新模式中，這2億元不用發(fā)展商出了，由信托計(jì)劃負(fù)責(zé)去融資，融資對(duì)象包括國(guó)外基金和國(guó)內(nèi)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人,信托和基金在這個(gè)時(shí)候發(fā)揮作用了。 第10頁(yè)，共19頁(yè)。2022/8/52. 5 三種典型的盈利模式增值為王房地產(chǎn)基金盈利模式策劃和設(shè)計(jì)的基本指導(dǎo)思想以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式通過(guò)系統(tǒng)地對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施投資運(yùn)作及管理運(yùn)作，尋求投資資本的收益和增值，體現(xiàn)了地產(chǎn)投資基金作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展集合投資工具的本質(zhì)特征，因而可以作為地產(chǎn)投資基金的主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。 1、以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式2、以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式 以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式將房地產(chǎn)資本運(yùn)營(yíng)（如

12、房地產(chǎn)并購(gòu)、房地產(chǎn)公司重組、房地產(chǎn)公司上市策劃等）作為基金的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。 3、以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式 以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式把為目標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目提供融資支持和融資服務(wù)作為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，由于房地產(chǎn)銀根緊縮，這種運(yùn)營(yíng)模式在目前市場(chǎng)環(huán)境下有著一定的發(fā)展空間。 第11頁(yè)，共19頁(yè)。2022/8/52. 6 以投資管理業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的地產(chǎn)投資基金的投資運(yùn)營(yíng)和盈利模式 一是開(kāi)發(fā)型投資-對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，尋求投資的增值；二是風(fēng)險(xiǎn)投資型投資-運(yùn)用典型風(fēng)險(xiǎn)投資基金的投資理念，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)（如新材料）的目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投資，尋求風(fēng)險(xiǎn)投資的增值； 三是收租型投資-長(zhǎng)期持有寫字樓、購(gòu)物中

13、心、商務(wù)公寓、工業(yè)廠房等收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)收益，并在條件成熟時(shí)透過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值； 四是抵押資產(chǎn)型投資-投資收購(gòu)銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過(guò)資產(chǎn)證券化或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資的收益。深圳國(guó)際信托投資公司發(fā)行的“深國(guó)投深圳發(fā)展銀行總行營(yíng)業(yè)部信貸資產(chǎn)受讓項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃” 于2005年1月14日成立，這一金融創(chuàng)新模式為國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化和地產(chǎn)投資基金參與銀行抵押資產(chǎn)投資提供了可資研究和借鑒的范例； 五是不良資產(chǎn)處置型投資-投資收購(gòu)銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過(guò)資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。如高盛、摩根斯

14、坦利等幾大國(guó)際著名投資銀行就對(duì)國(guó)內(nèi)不良資產(chǎn)的處置和投資情有獨(dú)鐘。 第12頁(yè)，共19頁(yè)。2022/8/5區(qū)域偏好：重點(diǎn)關(guān)注那些工業(yè)化和城市化進(jìn)程正趨加快、產(chǎn)業(yè)集聚能力強(qiáng)、產(chǎn)權(quán)改造業(yè)已啟動(dòng)的地區(qū)；起步期，首先關(guān)注股東所在地和上海周邊地區(qū)中等（含中等）以上規(guī)模的城市。產(chǎn)品偏好：重點(diǎn)關(guān)注土地儲(chǔ)備、住宅和商貿(mào)物業(yè)項(xiàng)目；跟蹤品牌企業(yè)的新項(xiàng)目，不放棄對(duì)新興企業(yè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的投資機(jī)會(huì)。階段性偏好：處于起步期的項(xiàng)目與土地儲(chǔ)備掛鉤；處于中后期的項(xiàng)目中，已打開(kāi)了市場(chǎng)的 擴(kuò)展性項(xiàng) 目，或因資金等原因造成進(jìn)入成本較低的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目列入優(yōu)先考慮；對(duì)成熟性項(xiàng)目，重點(diǎn)關(guān)注具有資源優(yōu)勢(shì)或管理增值潛力、適用杠桿收購(gòu)的項(xiàng)目。 項(xiàng)目周期：項(xiàng)

15、目開(kāi)發(fā)周期一般小于三年，最長(zhǎng)不超過(guò)五年。對(duì)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類的項(xiàng)目，如符合穩(wěn)健、成長(zhǎng)原則，則不受此限。治理結(jié)構(gòu)及公司團(tuán)隊(duì)治理結(jié)構(gòu)及公司團(tuán)隊(duì)架構(gòu)設(shè)計(jì)分兩個(gè)階段:第一階段：按照有限責(zé)任公司管理，建立現(xiàn)代法人治理結(jié)構(gòu)，設(shè)股東會(huì)、董事會(huì)及監(jiān)事會(huì)。董事會(huì)由九名董事組成，其中由股東方擔(dān)任的董事七名，獨(dú)立董事二名；監(jiān)事會(huì)由五名監(jiān)事組成，全部由股東方代表?yè)?dān)任。公司總經(jīng)理及管理層按市場(chǎng)原則聘用，投資方可擇優(yōu)推薦，團(tuán)隊(duì)組成主要由地產(chǎn)專業(yè)和基金（投資）專業(yè)兩部分人員組成。第二階段：在法律及政策許可的情況下，將公司改造為規(guī)范的基金管理公司，發(fā)起設(shè)立并管理房地產(chǎn)投資基金。項(xiàng)目選擇偏好第13頁(yè)，共19頁(yè)。2022/8/5雖然相關(guān)

16、法律還沒(méi)有出臺(tái)，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)類基金已暗潮涌動(dòng)。市場(chǎng)需要房地產(chǎn)基金。多數(shù)房地產(chǎn)類基金只能采取繞到迂回的戰(zhàn)術(shù)，以投資公司、信托的形式成立和運(yùn)作。以上案例中全部以私募方式募集。投資形式多以貸款、參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和股權(quán)投資為主，這與國(guó)外的REIT明顯不同。上述案例嚴(yán)格來(lái)說(shuō)不能稱其為基金，只能叫做類基金。部分基金存在很多不規(guī)范的地方，比如資金的募集、管理人的誠(chéng)信、關(guān)聯(lián)交易、納稅等方面，急需要相關(guān)法律的監(jiān)管和規(guī)范。有限合伙制企業(yè)為房地產(chǎn)私募基金的誕生提供了法律依據(jù)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金的運(yùn)作模式（案例）總結(jié)第14頁(yè)，共19頁(yè)。2022/8/5我國(guó)房地產(chǎn)基金組織和盈利模式分析基本介紹組織形式比較盈利模式第15頁(yè)，共1

17、9頁(yè)。2022/8/5基本介紹房地產(chǎn)投資基金是一種資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)領(lǐng)域具體應(yīng)用，強(qiáng)調(diào)一種穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)、高分配率和低負(fù)債率。主要包括組織形式和盈利模式組織模式：基金組織形式、治理結(jié)構(gòu)和適應(yīng)法律規(guī)定。盈利模式：從基金的投資對(duì)象和資金運(yùn)用的范圍來(lái)界定的，決定了基金的收入來(lái)源和風(fēng)險(xiǎn)程度。第16頁(yè)，共19頁(yè)。2022/8/5三種基本類型1、公司型：以公司法為基礎(chǔ)，股東會(huì)與董事會(huì)、董事會(huì)與經(jīng)理層雙重委托關(guān)系等2、契約型（信托）：非法人組織，基金持有人、基金管理人、基金托管人。3、有限合伙人：LP和GP，專家理財(cái)作用。利益不一致：投資者追求的投資收益利益最大化，代理人追求的是代理人收入最大化、名聲和在職享受等投資者購(gòu)買基金專家理財(cái)代理人行為和能力。投資者風(fēng)險(xiǎn)：投資對(duì)象本身存在風(fēng)險(xiǎn)；委托代理風(fēng)險(xiǎn)，代理人業(yè)務(wù)能力和職業(yè)道德。治理結(jié)構(gòu)：內(nèi)部治理和外部治理基金組織模式評(píng)價(jià)：從制度上對(duì)于投資者保護(hù)；專家理財(cái)程度和對(duì)于資金運(yùn)用的監(jiān)督；第17頁(yè)，共19頁(yè)。2022/8/5優(yōu)劣比較1、契約型（信托）：基金管理人受到基金持有人和基金托管人雙重監(jiān)督，但是實(shí)際效果很差?；鸪钟腥嗣鎸?shí)亡，基金托管人缺乏獨(dú)立性。2、公司