成都某商業(yè)市場(chǎng)分析課件

1、成都市郫都區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析第1頁(yè)，共25頁(yè)。郫縣地處川西平原腹心地帶，位于成都市西北近郊，東靠金牛區(qū)，西連都江堰市，北與彭州市和新都區(qū)接壤，南與溫江區(qū)毗鄰。截至2011年，郫縣已形成三橫六縱一圈的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系和一刻鐘經(jīng)濟(jì)圈，國(guó)道317線(xiàn)、成灌高速、成都繞城高速、成鐵西環(huán)線(xiàn)等近10條主干道縱貫東西、橫跨南北。在新一輪成都市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中，郫縣被確定為成都七個(gè)衛(wèi)星城之一，作為成都重要經(jīng)濟(jì)組成部分，將向西擴(kuò)展建設(shè)成成都西部新中心城市。郫縣概況第2頁(yè)，共25頁(yè)。2013全國(guó)中小城市百?gòu)?qiáng)縣市公布，郫縣位居46位；郫縣榮獲“2013年十大休閑小城”稱(chēng)號(hào)；在首批國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)強(qiáng)縣工程示范縣（區(qū)）遴選中，郫

2、縣以綜合排名位列全國(guó)第九位的創(chuàng)新力，躋身全國(guó)首批陣列。表1：郫縣基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表（據(jù)統(tǒng)計(jì)公報(bào)2013數(shù)據(jù)）序號(hào)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)郫縣數(shù)據(jù)1GDP（億元）360.232行政區(qū)域面積（k）437.53常住人口（萬(wàn)人）75.64社會(huì)固定投資總額308.035城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）276776社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）75.75郫縣幅員面積4375平方公里，下轄郫筒、唐昌、犀浦、安德、安靖、紅光、友愛(ài)、唐元、古城、合作、新民場(chǎng)、德源、團(tuán)結(jié)、花園、三道堰15個(gè)鎮(zhèn)、36個(gè)社區(qū)、261個(gè)行政村。郫縣概況第3頁(yè)，共25頁(yè)。郫縣主城區(qū)龍湖時(shí)代天街商圈中海國(guó)際商圈犀浦商圈紅光商圈中鐵銀杏廣場(chǎng)郫縣商業(yè)概況商圈分析成都西區(qū)

3、成熟商圈為郫縣新城商圈，已經(jīng)成為成都西區(qū)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最為豐富、配套最為完善的成熟商圈。中海國(guó)際商圈依托沃爾瑪超市和影院，打造片區(qū)商業(yè)中心，成為區(qū)域內(nèi)待成熟商圈。龍湖時(shí)代天街依托高新區(qū)富士康、電子科大校園經(jīng)濟(jì)和龍湖商業(yè)資源打造130萬(wàn)方超大體量的西區(qū)商業(yè)中心。第4頁(yè)，共25頁(yè)。郫縣商業(yè)概況郫縣商圈郫縣商業(yè)形態(tài)多為臨街底商、開(kāi)放式商業(yè)街等商業(yè)形式，檔次較低，管理不到位，商鋪?zhàn)饨鸩町愋詷O大，以東南西北四大街交匯處為中心，商鋪?zhàn)饨鹱罡撸饾u向四周遞減。目前郫縣新增商業(yè)體量龐大，多以商業(yè)綜合體的形式呈現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)較大。第5頁(yè)，共25頁(yè)。郫縣商業(yè)概況犀浦商圈犀浦是郫縣發(fā)展較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一，新增項(xiàng)目眾多，

4、商業(yè)形態(tài)多為商業(yè)綜合體、臨街底商以及商業(yè)街等商業(yè)形式，數(shù)十萬(wàn)方的商業(yè)集中呈現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈；地鐵二號(hào)線(xiàn)的終點(diǎn)站設(shè)在犀浦，地鐵口附近的商鋪和租金價(jià)格都普遍較高，便利的交通和優(yōu)越的地理位置吸引了大量周邊以及成都的投資者和購(gòu)房者。第6頁(yè)，共25頁(yè)。郫縣商業(yè)概況紅光商圈 紅光鎮(zhèn)商業(yè)形態(tài)多以社區(qū)底商、商業(yè)街為主，檔次為中低端，商業(yè)以廣場(chǎng)路最為集中，經(jīng)營(yíng)狀況較好，憑借區(qū)域內(nèi)幾所高校，帶動(dòng)了商圈經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)商業(yè)綜合體項(xiàng)目較少，目前最大的綜合體為龍城國(guó)際項(xiàng)目。商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格以學(xué)校附近最高。第7頁(yè)，共25頁(yè)。龍城國(guó)際開(kāi)發(fā)商 成都志達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司 成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司物業(yè)地址 郫縣紅光鎮(zhèn)紅高

5、路88號(hào)龍城國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)中心總占地面積 200畝 總商業(yè)面積 30萬(wàn)方 戶(hù)數(shù) /容積率 4綠化率 30%樓層集中式3F，底商1F面積區(qū)間20300商鋪售價(jià)1F：2.32.5萬(wàn)2F：1.2萬(wàn)3F：1萬(wàn)物業(yè)類(lèi)別 公寓+商業(yè)街+寫(xiě)字樓去化率（當(dāng)批次1.2.7號(hào)樓）30%月均去化311開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2014-05-01龍城國(guó)際占地200畝，分為5期開(kāi)發(fā)，商業(yè)總面積共30萬(wàn)方，共三層，1.2.3期剩余少許200700商鋪。物業(yè)類(lèi)型涵蓋低層洋房、高層電梯、精裝商務(wù)酒店和風(fēng)情商業(yè)街及大型超市第8頁(yè)，共25頁(yè)。公園一號(hào)開(kāi)發(fā)商 四川致民森瀚投資管理有限公司物業(yè)公司 四川碩潤(rùn)物業(yè)物業(yè)地址 郫縣紅光鎮(zhèn)幸福路北一段（時(shí)代水岸

6、康城）總占地面積 89畝 總商業(yè)面積 1.95萬(wàn)方 戶(hù)數(shù) 30容積率 2.96綠化率 30%樓層2層面積區(qū)間17423商鋪價(jià)格1F：2.63萬(wàn)/2F：1.5萬(wàn)/商鋪?zhàn)饨?F：100150元/2F：3040元/物業(yè)類(lèi)別 商業(yè)+住宅去化率34%月均去化179 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2013-12-15公園一號(hào)占地89畝，共有2期，商業(yè)總面積約2萬(wàn)方，共二層，商業(yè)4月開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)階段正蓄客?；顒?dòng)交5000抵5萬(wàn)。第9頁(yè)，共25頁(yè)。嘉通云璽開(kāi)發(fā)商 成都市永致投資有限公司物業(yè)公司 成都市禾潤(rùn)物業(yè)管理有限公司物業(yè)地址 紅光鎮(zhèn)廣場(chǎng)路北四段256號(hào)總占地面積 41畝 總商業(yè)面積 6900戶(hù)數(shù) 74容積率 3.60綠化率 30

7、%樓層2層面積區(qū)間33320商鋪價(jià)格1F：1.82萬(wàn)/2F：8千1.1萬(wàn)/商鋪?zhàn)饨?/物業(yè)類(lèi)別 商業(yè)+住宅去化率0%月均去化0開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2015-01-11嘉通云璽占地41畝，商業(yè)總面積約6900方，共二層，項(xiàng)目采用外墻內(nèi)保溫，使用中空玻化微珠保溫層第10頁(yè)，共25頁(yè)。開(kāi)發(fā)商 成都晶寶實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)公司 成都富雅物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)地址 郫縣紅光鎮(zhèn)廣場(chǎng)路北二段（銀杏酒店管理學(xué)院對(duì)面）總占地面積 97畝 總商業(yè)面積 2萬(wàn)戶(hù)數(shù) /容積率 2.85綠化率 43%樓層2層面積區(qū)間18600商鋪價(jià)格1F：1.31.8萬(wàn)/2F：70008000元/商鋪?zhàn)饨?物業(yè)類(lèi)別 商業(yè)+住宅去化率100%月均去化38

8、8.4開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2014-05-01晶寶塞納國(guó)際晶寶塞納國(guó)際占地97畝，商業(yè)總面積約2萬(wàn)方，共二層，法式風(fēng)情建筑，2萬(wàn)平米的園林更顯樓盤(pán)品質(zhì)。第11頁(yè)，共25頁(yè)。和潤(rùn)國(guó)際開(kāi)發(fā)商 成都同聚和潤(rùn)置業(yè)有限公司物業(yè)公司 成都同聚物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)地址 紅光鎮(zhèn)港泰大道1508號(hào)總占地面積 109畝 總商業(yè)面積 2.2萬(wàn)戶(hù)數(shù) 82容積率 2.93綠化率 32%樓層2層面積區(qū)間33.75-1738.10商鋪價(jià)格1F：1.71.8萬(wàn)/2F：9千1.2萬(wàn)元/商鋪?zhàn)饨?F：4050元/2F:3040元/物業(yè)類(lèi)別 集中式商業(yè)+住宅+酒店去化率1期96.8%2期91.9%月均去化1期10592期342.14開(kāi)盤(pán)時(shí)間

9、 2014-05-01和潤(rùn)國(guó)際占地109畝，共2期，商業(yè)總面積約2.2萬(wàn)方，共二層，項(xiàng)目的宗旨在于打造高性?xún)r(jià)主題社區(qū)。以愛(ài)琴海為主題第12頁(yè)，共25頁(yè)。藍(lán)光幸福耍街開(kāi)發(fā)商 成都郫縣藍(lán)光和駿置業(yè)有限公司物業(yè)公司 四川嘉寶資產(chǎn)管理集團(tuán)有限公司物業(yè)地址 成都市城西犀浦地鐵口（成灌路與犀安路交匯處）總占地面積 131畝 總商業(yè)面積 10萬(wàn)戶(hù)數(shù) 152容積率 4.0綠化率 30%樓層2層面積區(qū)間36440商鋪價(jià)格外街：1F：3.85.4萬(wàn)/2F：1.61.9萬(wàn)元/內(nèi)街：1F：23.5萬(wàn)/2F：1.31.6萬(wàn)/商鋪?zhàn)饨?物業(yè)類(lèi)別 社區(qū)底商+集中式商業(yè)+住宅+酒店（途家）去化率43.38%月均去化929.5

10、7開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2013-05-23幸福耍街占地131畝，商業(yè)總面積約4.5萬(wàn)方，區(qū)域內(nèi)唯一濱河商業(yè)街區(qū)，開(kāi)創(chuàng)全城首屈一指的濱河休閑商業(yè)模式，成就區(qū)域娛樂(lè)、休閑聚集地。以鮮明的主題特色，豐富業(yè)態(tài)形式，革新大城西休閑商業(yè)時(shí)代。第13頁(yè)，共25頁(yè)。在售樓盤(pán)商業(yè)情況項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積商業(yè)體量樓層數(shù)量面積區(qū)間預(yù)計(jì)售價(jià)物業(yè)類(lèi)型開(kāi)盤(pán)時(shí)間宇眾悅城55畝2萬(wàn)社區(qū)2層獨(dú)棟商業(yè)3層306001F：1.82.2萬(wàn)/社區(qū)底商，獨(dú)棟商業(yè)體，住宅2015.06成都后花園1200畝30萬(wàn)/寫(xiě)字樓、公寓、酒店、別墅2016年宇眾悅城占地55畝，商業(yè)總面積約2萬(wàn)方，物業(yè)類(lèi)型有社區(qū)底商、獨(dú)棟商業(yè)、住宅成都后花園占地1200畝，共4期，

11、商業(yè)為第四期在建狀態(tài)，商業(yè)體量30萬(wàn)方，北美風(fēng)格最純粹的別墅級(jí)項(xiàng)目，地下三層，包含寫(xiě)字樓、住宅、公寓、酒店，物業(yè)類(lèi)型豐富，配套設(shè)施完善第14頁(yè)，共25頁(yè)。小 結(jié)郫縣地處成都西區(qū)產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)區(qū)，地理位置優(yōu)越，交通便利，發(fā)展?jié)摿薮筵h經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，綜合實(shí)力較強(qiáng)，人均消費(fèi)水平不斷提高，有利于商業(yè)的發(fā)展郫縣商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較快，新增體量巨大，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈，走差異化路線(xiàn)是在激烈競(jìng)爭(zhēng)中突破的關(guān)鍵商業(yè)形態(tài)多以臨街底商和商業(yè)街為主，檔次都較低，隨著消費(fèi)需求的不同，合理定位十分重要紅光鎮(zhèn)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目較少，多以社區(qū)底商和商業(yè)街為主，開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合體有明顯優(yōu)勢(shì)第15頁(yè)，共25頁(yè)。2.本體分析第16頁(yè)，共25頁(yè)。項(xiàng)

12、目概況項(xiàng)目位于郫縣紅光鎮(zhèn)廣場(chǎng)路與港通北四路交匯處，項(xiàng)目三面臨街，臨街面長(zhǎng)達(dá)500米，展示面佳。項(xiàng)目商業(yè)分為獨(dú)棟商業(yè)和住宅底商兩種，既適合大中型餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)，同時(shí)還有兼顧了零售及社區(qū)配套業(yè)態(tài)，總面積20710.57，體量適中。 有一條商業(yè)內(nèi)街，臨主干道的獨(dú)棟商業(yè)與社區(qū)底商可以形成有效地呼應(yīng)，形成聚合效應(yīng)。第17頁(yè)，共25頁(yè)。產(chǎn)品分析獨(dú)棟商業(yè)：一層：原有商鋪10間。問(wèn)題：1) 商鋪劃分沒(méi)有充分考慮口岸價(jià)值；2) 臨內(nèi)街面商鋪面積過(guò)大。二層：原有商鋪1間問(wèn)題：面積過(guò)大，總價(jià)過(guò)高。第18頁(yè)，共25頁(yè)。臨街商業(yè)：?jiǎn)栴}：1) 剪力墻過(guò)密，影響業(yè)態(tài)規(guī)劃，不利于后期裝修；2) 開(kāi)間進(jìn)深比過(guò)大；3) 異形鋪、

13、大肚鋪較多；產(chǎn)品分析解決方案：一鋪一推薦 臨街底商進(jìn)行產(chǎn)品優(yōu)化：原則上盡量避免異形、面積過(guò)大、使用率低的商鋪出現(xiàn)；對(duì)剪力墻過(guò)多，使用率過(guò)低的商鋪進(jìn)行合并銷(xiāo)售；對(duì)剪力墻過(guò)多的又不能合并或切割的商鋪進(jìn)行引導(dǎo)銷(xiāo)售，賦予其多樣性的使用可能；對(duì)現(xiàn)有商鋪進(jìn)行A、B、C銷(xiāo)售難易的劃分，通過(guò)不同階段不同策略對(duì)待，通過(guò)擠壓和強(qiáng)推實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售；一鋪一推薦：對(duì)面積較大、戶(hù)型異形、剪力墻較多的商鋪進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的用途及設(shè)計(jì)規(guī)劃，體現(xiàn)商鋪使用價(jià)值。 第19頁(yè)，共25頁(yè)。3.產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化第20頁(yè)，共25頁(yè)。劃鋪原因1.本項(xiàng)目的獨(dú)棟商鋪單個(gè)面積偏大，導(dǎo)致總價(jià)過(guò)高，不利于銷(xiāo)售2.消防通道通暢性較差，異形鋪使整個(gè)商鋪利用有限。第21頁(yè)，共25頁(yè)。劃鋪原則商鋪盡量劃小，以降低總價(jià)，保證較高的單價(jià)；保證消防通道暢通；保持主入口的寬大，并且通道通暢；壓縮不必要的公共區(qū)域與過(guò)道寬度，以增加可售面積，降低公攤率；降低單個(gè)組團(tuán)的鋪量，增加轉(zhuǎn)角鋪，有利于后期分組團(tuán)推售，便于后期銷(xiāo)售控制；獨(dú)棟以2棟、3棟、社區(qū)底商以8棟、10棟為例，商鋪一劃為二第22頁(yè)，共25頁(yè)。獨(dú)棟劃鋪方案建議2棟臨街商鋪劃法建議：1F商鋪面積在60.4m2-112.89 m2 之，且開(kāi)間、進(jìn)深比為1：1，1