《商業(yè)地產(chǎn)項目成本管理案例分析》

1、商業(yè)地產(chǎn)工程本錢管理案例分析目錄 TOC o 1-5 h z 引言1 HYPERLINK l bookmark17 o Current Document （一）研究背景1 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document （二）研究意義1一、商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)全過程本錢管理基礎(chǔ)理論1（一）商業(yè)地產(chǎn)的含義及特點1 HYPERLINK l bookmark25 o Current Document （二）工程全面本錢管理內(nèi)容2二、成都龍湖時代天街工程本錢管理研究3（一）成都龍湖時代天街工程概況3.成都龍湖時代天街簡介3 HYPERLINK l bookmark31

2、o Current Document .成都龍湖開發(fā)公司組織架構(gòu)3 HYPERLINK l bookmark33 o Current Document 三、 龍湖時代天街工程本錢管理存在的問題及分析4 HYPERLINK l bookmark35 o Current Document （一）建筑本錢決策失誤6 HYPERLINK l bookmark37 o Current Document （二）工程設(shè)計指標不合理6 HYPERLINK l bookmark39 o Current Document （三）招標盲目追求最低價7 HYPERLINK l bookmark41 o Current

3、 Document （四）實施建設(shè)的合同變更量多8 HYPERLINK l bookmark2 o Current Document （五）工程結(jié)算不準確9四、龍湖時代天街工程本錢管理的優(yōu)化措施及解決對策9（一）決策前進行全面的市場調(diào)研9 HYPERLINK l bookmark7 o Current Document （二）完善規(guī)劃設(shè)計方案和計劃10 HYPERLINK l bookmark9 o Current Document （三）嚴格執(zhí)行招標條件10 HYPERLINK l bookmark11 o Current Document （四）做好工程施工的跟進和監(jiān)管11 HYPERLI

4、NK l bookmark13 o Current Document （五）認真做好竣工結(jié)算工作11 HYPERLINK l bookmark15 o Current Document 參考文獻12致謝錯誤!未定義書簽。由上表可知，變更率超過5%的建安合同中，造成的本錢超支共2663.05萬 元。通過分析，成都龍湖時代天街在這個階段造成本錢超支的主要原因是：有些 合同的變更是因為工程部門在之前沒有認真考慮其合理性，導致在施工后再返工; 還有的變更是因為施工單位的施工措施和為了方便施工提出來的，工程部和本錢 部又審核不到位，準許了變更，導致了公司的損失。在下達變更過后，沒有對其 具體如何施工進行

5、全面的監(jiān)管。還有在施工過程中，監(jiān)理沒有對施工過程中發(fā)生 影響造價的工程進行及時記錄和匯報，也沒有第一時間留下證據(jù)，同時工程管理 人員的頻繁變動也會影響本錢超支；在材料方面也有問題，沒協(xié)調(diào)好供應(yīng)時間和 現(xiàn)在進度，導致了二次搬運，產(chǎn)生費用，屢次倒運也會導致材料耗損和材料的浪 費，也是會導致本錢增加。（五）工程結(jié)算不準確在竣工結(jié)算階段，龍湖集團在此工程決算階段本錢超支主要表現(xiàn)在審核不到 位、工程結(jié)算不準確。在局部的總包合同和工程分包合同中，審核產(chǎn)生重復(fù)施工， 但在竣工結(jié)算時卻并未將其別離、扣減出來，導致多結(jié)算。在進行數(shù)量審核時發(fā) 生錯誤，與實際應(yīng)該結(jié)算的數(shù)量有偏差，導致結(jié)算本錢的變動。工程公司對工程

6、 量的審核沒有嚴格執(zhí)行合同中價差調(diào)整方法，沒有對材料設(shè)備等市場價格變化進 行及時了解情況等。四、龍湖時代天街工程本錢管理的優(yōu)化措施及解決對策（一）決策前進行全面的市場調(diào)研在商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)中，前期的決策階段對整個工程本錢控制影響占比到達 15%左右，決策階段經(jīng)驗缺乏及數(shù)據(jù)匱乏對工程本錢的影響是巨大的，且是不可逆 的，所以本錢決策階段是看目標本錢管理是否有效的關(guān)鍵節(jié)點。在此階段，成都 龍湖工程公司的優(yōu)化管理措施如下：首先在做決策之前對有意向地塊進行全面的市場調(diào)查研究，包括土地費用控 制、本錢調(diào)研、和工程定位匹配度等。由投資開展中心進行整合，并結(jié)合工程的 實際情況進行工程的概念定位，進行工程可行性

7、研究。在滿足使用功能和生產(chǎn)要 求的前提下，進行經(jīng)濟分析和計算，選擇最優(yōu)的方案。并結(jié)合集團標準限額和相 關(guān)標準進行初步的本錢測算，并出具工程定位報告表格，用于各階段設(shè)計、本錢 控制指引。并且建立健全本錢評估制度，由本錢部和財務(wù)部進行及時的預(yù)算和分 析，聘請經(jīng)驗豐富的預(yù)算評估專家或團隊，來根據(jù)區(qū)域政策制定單獨的商業(yè)地產(chǎn) 工程開發(fā)策略。在此階段切勿直接采用傳統(tǒng)的本錢管理方式，直接沿用住宅地產(chǎn) 工程開發(fā)的模式。沒有結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀和特殊性及社會的開展趨勢進行研究, 在后期的建設(shè)中發(fā)現(xiàn)問題，只能不斷削減工程預(yù)期利潤，投資效益減少。（二）完善規(guī)劃設(shè)計方案和計劃在商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)中，規(guī)劃設(shè)計階段對整個工程

8、本錢控制影響占比高達 50%左右，然而在整個工程開發(fā)中所花費用占比只有2%左右。對于商業(yè)地產(chǎn)來說， 設(shè)計方案不僅只是確定了開發(fā)本錢，更重要的是確定了運營本錢，不合理的工程 本錢方案直接導致社會本錢的增加。在此階段，成都龍湖工程公司的優(yōu)化管理措 施如下：本階段由本錢管理部根據(jù)前期調(diào)研數(shù)據(jù)結(jié)合開展中心的產(chǎn)品定位進行概念設(shè) 計和方案設(shè)計。在設(shè)計的過程中，根據(jù)價值系數(shù)的公式，即價值二功能/本錢，來 與現(xiàn)實功能的實際本錢進行匹配和制定修改計劃。在設(shè)計階段工程公司有充分的 時間去收集數(shù)據(jù)資料作為設(shè)計的基礎(chǔ)，設(shè)計開發(fā)部還需注意控制設(shè)計深度，應(yīng)根 據(jù)自身設(shè)計能力和技術(shù)進行創(chuàng)新，結(jié)合新工藝、新材料、新理念進行優(yōu)

9、化和協(xié)調(diào)。 在批準的投資限額內(nèi)，設(shè)計得出的一個把高功能和低本錢有機統(tǒng)一的最正確方案。 在此階段成都龍湖還引進了設(shè)計獎勵懲罰制度，對后期符合設(shè)計階段本錢最小化 和價值最大化的設(shè)計，對其設(shè)計人員或設(shè)計部門進行獎勵。此階段也大大的提高 了設(shè)計人員的積極性，有利于樹立良好的本錢意識。（三）嚴格執(zhí)行招標條件在商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)中，招標引資階段包括機器設(shè)備、原材料采購招投標和 施工單位招投標兩個方面。在進行重要工程招標時，招標文件條款應(yīng)準確、全面， 本錢及費用方面應(yīng)盡量包死。在選擇單位時，也不能一味追求低報價的單位，特 別是對設(shè)備、原材料采購的招標，要在設(shè)計本錢范圍內(nèi)選擇合理最低報價的單位， 防止出現(xiàn)原材料

10、質(zhì)量問題，影響整個工程的完成。在此階段，成都龍湖工程公司 的優(yōu)化管理措施如下：此階段由工程部進行招投標管理，分為集團統(tǒng)一招標和工程公司自主招標。 各工程公司所有招標中金額達50萬以上的所有工程都由龍湖集團總部統(tǒng)一進行10 邀約招標。前來參加的投標的企業(yè)都是全國十強企業(yè)，一般都與龍湖集團有著長 期的戰(zhàn)略合作關(guān)系，在招標和引資本錢上降低了工程本錢。在單位工程方面實行 總價包干的方式，但局部分項工程（欄桿、門窗等）采用分包的方式。在園林工 程方面，工程公司采用清單報價方式，對材料的規(guī)格、尺寸、質(zhì)量都有明確的規(guī) 定。工程部選擇施工單位時可以根據(jù)自身的商業(yè)工程的業(yè)態(tài)規(guī)劃進行選擇，挑選 和自己商業(yè)特點匹配

11、的品牌企業(yè)進行招商和合作。工程招投標通過市場的價格機 制進行市場定價，使工程本錢在此階段得到有效控制。（四）做好工程施工的跟進和監(jiān)管在商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)中，實施建設(shè)階段費用支出是整個工程建設(shè)中的重中之 重，占53%左右。這一階段對工程本錢的影響相對較小，但是由于此階段資金投 入較大，實施時間較長，如果不注重投資控制同樣會造成教大的失誤，并且施工 的工程質(zhì)量的優(yōu)劣對后期的維護本錢的高低有著緊密聯(lián)系。對這一階段的本錢控 制應(yīng)重點關(guān)注施工方案、施工質(zhì)量、進度、變更索賠，平安與本錢，實際費用與 預(yù)算本錢的把控。此階段，成都龍湖工程公司的優(yōu)化管理措施如下：在此階段，由工程部進行工程跟進和監(jiān)督，且工程公司要

12、求應(yīng)設(shè)立合同工程 進度臺賬。通過對工作預(yù)算本錢、已完成實際本錢和未完成實際本錢進行比對分 析，來確定完成度，了解到整個工程的實際進度情況，并且要進行實地取證，收 集資料，為日后竣工結(jié)算打好的基礎(chǔ)。與相關(guān)的預(yù)算和定額指標進行動態(tài)的比照 和分析，以便及時發(fā)現(xiàn)異常，及時的糾錯和調(diào)整。工程實施過程中，認真審查承 包單位的施工組織設(shè)計和施工方案，并且嚴把設(shè)計變更，對于不可防止的設(shè)計變 更進行主動控制、嚴格審核，盡量減少變更本錢。（五）認真做好竣工結(jié)算工作在商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)中，竣工運營階段是整個工程的最后階段。該階段是項 目建設(shè)階段的結(jié)束，同時也是工程運營維護階段的開始。此階段，成都龍湖工程 公司的優(yōu)化管

13、理措施如下：工程部進行工程驗收，進行竣工結(jié)算，在各項工程驗收質(zhì)量合格后，整理項 目的所有相關(guān)本錢的資料，匯總工程完整的結(jié)算資料，與承包單位進行工程最終 款的核對與計算，編制與審核工程承包的竣工結(jié)算。財務(wù)部與施工單位核對本錢, 做竣工結(jié)算確認協(xié)議書，及時做出審計報告與工程結(jié)算的指標比照分析，總結(jié)經(jīng)11 驗并作出總結(jié)報告，以便在日后的工程開發(fā)中吸取進行教訓，總結(jié)提高。另一方 面在工程運營階段也要進行本錢控制，營銷部需要結(jié)合工程開發(fā)定位，合理的進 行營銷推廣費的管理和控制，不斷地進行市場營銷和推廣來吸引投資者和消費者 的目光。并且商業(yè)地產(chǎn)工程的運營時間長，期間設(shè)備的運營推護本錢較高，所以 龍湖內(nèi)部也

14、非常重視物業(yè)管理服務(wù)。工程竣工后選擇集團內(nèi)部專業(yè)化的管理和服 務(wù)，降低運營平均本錢，提高商業(yè)工程的價值。參考文獻1王紅梅，房地產(chǎn)企業(yè)本錢核算假設(shè)干問題的探討J財務(wù)審計2014 (12).2袁經(jīng)勇,謨工程工程過程菅理與程序化設(shè)計印工程J造價管理2010 (5).3張勇.我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中的本錢控制研究D中國優(yōu)秀碩士4宗云.淺議企業(yè)本錢核算一以商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為例J北方經(jīng)貿(mào)，2018. (7).5陳麗娜.中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會計核算應(yīng)關(guān)注的問題J商場現(xiàn)代化，2017(11).6閔子銅.淺談房地產(chǎn)企業(yè)會計本錢核算問題 經(jīng)營管理者,2014. (5).7周楠.房地產(chǎn)企業(yè)工程開發(fā)中引入目標本錢管理理念的現(xiàn)實

15、意義及實踐做法研究 2016. (3).8李麗萍，王.大型商業(yè)地產(chǎn)工程本錢管理的動態(tài)控制研究J價值工程,2016. (3).9劉聰.LXD商業(yè)住宅工程本錢管理研究.J.吉林大學碩士學論文，2015. (6).10銀麗珍,淺議企業(yè)本錢核算一以商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為例J ,中國商論。2016 (9).11趙越.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)本錢核算問題探析J.商城現(xiàn)代化.2018 (6).12齊輝.探析房地產(chǎn)開發(fā)本錢的核算方法及控制策略J.經(jīng)營管理者，2016 (2).13尹貽岳.建設(shè)工程工程價值管理M .天津天津人民出版社，2005. 12.14張家春.商業(yè)地產(chǎn)學M.上海上海交通大學出版社，2014.21.15劉術(shù)海.淺

16、析企業(yè)預(yù)算管理的現(xiàn)狀與創(chuàng)新J.中國國際財經(jīng)(中英文)，2017. (12)16吳霞欽.淺析企業(yè)預(yù)算管理及其體系的構(gòu)建J.財經(jīng)界(學術(shù)版)，2017 (10)12引言（一）研究背景我國房地產(chǎn)行業(yè)開展起步較晚，開展速度卻是非常的迅猛，成為我國經(jīng)濟增 長的主力軍。但是隨著近幾年的開展，國家為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)的過度膨脹、推 進城鎮(zhèn)化建設(shè)，出臺了限購、限貸、房產(chǎn)稅征收等一系列政策，導致住宅產(chǎn)業(yè)競 爭加劇，相反的卻給商業(yè)地產(chǎn)帶來良好的開展機會。但是隨著各大型房地產(chǎn)開發(fā) 商的不斷加入，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)開展的都是資質(zhì)雄厚、品牌大、號召力強的企 業(yè)。單純的靠轉(zhuǎn)戰(zhàn)開展方向已不是企業(yè)追求最大利潤的有效途徑，商業(yè)地產(chǎn)

17、涉及 的資金量巨大，且建設(shè)周期較長，怎樣在工程開發(fā)階段進行有效的本錢管理顯得 尤為重要。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的歷史較短，工程本錢管理體系不合理、制度不全面、 理論不成熟，因此對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本錢控制能力提出了更高的要求。（二）研究意義商業(yè)地產(chǎn)的本錢管理是一個全面的管理體系，需要我們對該工程整個過程進 行全方面的管理。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的本錢管理應(yīng)該以時間為軸線，從此工程的投資 到竣工整個開發(fā)全過程來進行本錢探究與管理，以整個周期為內(nèi)容，結(jié)合全面成 本管理理論，來實施對商業(yè)地產(chǎn)的全面的本錢管理與控制。本文通過以成都龍湖 時代天街商業(yè)地產(chǎn)為例，再根據(jù)目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中所出現(xiàn)的問題，來進行 淺析，來表述商

18、業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該如何有效地在整個周期中來完成本錢管理和控制。并 且總結(jié)出一些能有效控制開發(fā)工程的開發(fā)本錢管理理論，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn) 本錢管理提出自己珍貴的意見。一、商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)全過程本錢管理基礎(chǔ)理論（一）商業(yè)地產(chǎn)的含義及特點商業(yè)地產(chǎn)是區(qū)別于住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的一種用于商業(yè)經(jīng)營用途的房地產(chǎn) 產(chǎn)品，包含商業(yè)綜合體、購物中心、商鋪商店娛樂休閑中心、酒店式公寓、影院、 超市等業(yè)態(tài)，是多種商業(yè)業(yè)態(tài)的結(jié)合。商業(yè)地產(chǎn)工程普遍具有以下特征：（1）高 收益，高風險。商業(yè)地產(chǎn)因商業(yè)活動租金收入、地產(chǎn)升值助長了收益、投資回報 率及盈利空間比住宅工程大。但是同時也伴隨著較高的風險，開發(fā)前期及建設(shè)階 段投入的資金本錢

19、過大，導致投資回收期長，往往到達了 1075年左右，經(jīng)營過 程中受環(huán)境變化、政策變化、交通變化、消費人群變化的影響較大，存在很多不 確定性，具有一定的風險性。（2）工程影響力大。商業(yè)地產(chǎn)的工程定位一般是城 市中心，對一個城市開展的影響可謂彌足深遠。商業(yè)地產(chǎn)帶動了大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)，保障了城市化進程，是城市化進程中重要的推動力量。從某種意義上來 說，也對政府的公共平臺，對市政、交通、市民的生活方式會有很大影響（3）開 發(fā)、經(jīng)營管理要求高。不僅僅是開發(fā)期間風險管理難度大，不確定因素較多，對 人員的管理能力要求較高，在建成之后的經(jīng)營管理中，需要專業(yè)團隊進行管理, 必須要求系統(tǒng)地、有計劃性地持續(xù)運

20、營，才能保證工程運行正常防止出現(xiàn)運營不 善導致整個工程的虧損。（二）工程全面本錢管理內(nèi)容工程本錢是指在投資工程壽命期內(nèi)，從工程決策階段開始，一直持續(xù)到工程 竣工銷售階段，這期間付出的一切費用。而工程本錢管理是指在工程本錢形成的 過程中，對工程實施過程中產(chǎn)生的本錢費用進行有系統(tǒng)、有組織的本錢預(yù)測、計 劃、控制、實施、核算、考核分析。并運用科學的手段和方法對影響工程本錢的 因素進行預(yù)測和調(diào)控，促使施工工程系統(tǒng)內(nèi)各種要素按照一定的目標運行，保證 工程在預(yù)算的約束條件下本錢管理的目標順利完成。商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)過程中的 本錢包括投資決策、規(guī)劃設(shè)計、招標引資，實施建設(shè)，竣工運營階段的所有費用。 具體關(guān)系表

21、示如下表：表1工程本錢管理全過程表投資決策規(guī)劃設(shè)計招標引資實施建設(shè)竣工運營工程區(qū)域，規(guī)劃，設(shè)計指標，目采購，設(shè)備，工程變更，監(jiān)工程結(jié)算，項產(chǎn)品定位標本錢施工單位招標督實施目運營和維護前期工程建造工程后期工程工程全過程商業(yè)地產(chǎn)工程本錢構(gòu)成中各階段的主要本錢包括：投資決策階段：可研本錢，調(diào)研費用、土地取得本錢等規(guī)劃設(shè)計階段：前期工程費，各項設(shè)計費用等招商引資階段：招商費用，及招商前期為實現(xiàn)招標所產(chǎn)生的各種費用實施建設(shè)階段：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、主體建筑安裝工程費、公共設(shè)施建設(shè)等竣工運營階段：涉及結(jié)算階段的各項支出，還包括銷售費用，管理費用、 財務(wù)費用等，以及為保障后期運營產(chǎn)生的各項維修費。二、成都龍湖時代

22、天街工程本錢管理研究（一）成都龍湖時代天街工程概況.成都龍湖時代天街簡介作為“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力10強”的房地產(chǎn)企業(yè)，龍湖是中國最 早的購物中心開發(fā)商之一，并先后開展出“天街”、“星悅薈”、“家悅薈”三個業(yè) 態(tài)品牌。龍湖集團持有的主要商業(yè)地產(chǎn)品牌，其定位主要面向中等收入的新興家 庭，打造成區(qū)域型購物中心，是集休閑、娛樂、餐飲、購物等多業(yè)態(tài)的一站式商 業(yè)綜合體。作為龍湖品牌“天街”下的“成都龍湖時代天街”是成都最具投資價 值的商業(yè)工程之一。該工程的商業(yè)組織布局，主要是呈環(huán)狀閉合狀態(tài)，整體周長有 1.5公里左右，連接了 3組天橋，通過25組自動扶梯還有30組景觀電梯將各層各 戶都聯(lián)系起來，

23、形成一張巨大的商業(yè)網(wǎng)。工程還引進了大型百貨商場、知名影院、 超大型室內(nèi)真冰場、先鋒數(shù)碼港及家居賣場，依托龍湖品牌號召力及招商能力， 匯聚數(shù)千家國內(nèi)外知名商家，形成吃、喝、購、游、娛一體化的超級商業(yè)綜合體。時代天街位于成都主城區(qū)內(nèi)唯一一個集中央居住區(qū)、中央教育區(qū)、國家保稅 區(qū)于一體的城市核心區(qū)一高新西區(qū)。工程占據(jù)了高新西區(qū)極致稀缺的大型商業(yè)用 地，覆蓋成都西面至鄲縣的廣泛的需求，坐擁成都西面和鄲縣各大住宅人群、大 學城附近以及成都唯一的國家綜合保稅區(qū)總計近兩百萬的消費人口資源。其影響 輻射整個成都，是當之無愧的中國西南部的超級區(qū)域商業(yè)中心。.成都龍湖開發(fā)公司組織架構(gòu)為了保證工程開發(fā)全過程的完整性

24、，集團會在各城市成立城市工程管理公司 負責該工程的整體運營和管理。工程公司成立完整的采購、研發(fā)、工程、營銷等 部門，但重要節(jié)點通過工程管理公司匯總向集團總部來實施實際的管控。其中成 都龍湖工程開發(fā)公司具體組織構(gòu)架圖，如下列圖： 采購部一采購建筑原料設(shè)計開發(fā)部 一設(shè)計管理，設(shè)計優(yōu)化，產(chǎn)品本錢控制財務(wù)部r工程本錢財務(wù)指標控制，分解本錢，資金計劃，核算本錢成都龍湖天隹工程一,本錢管理部 一目標本錢管理，動態(tài)本錢監(jiān)控，開發(fā)本錢監(jiān)控，工程招標，合同管理工程管理 一進度、質(zhì)里監(jiān)控、施工技術(shù)方案、實際變更，現(xiàn)場簽證管控營消部營消費用管控人力資源管理 人力資源規(guī)劃、績效考評、企業(yè)文化圖1 成都工程具體組織構(gòu)架

25、圖由于龍湖地產(chǎn)的工程分布較廣，工程公司也較多，為了便于集團對職能部門 的管理，進行職能專業(yè)化，龍湖有一個獨立的部門，簡稱PMO體系，對工程公司 下的職能部門的進行直接向集團反應(yīng)匯總和管控。集團實行矩陣式組織架構(gòu)，矩 陣型組織架構(gòu)能減少管理的縱向?qū)蛹?，有效滿足各職能部門對有限資源的廣泛需 求。龍湖地產(chǎn)總部與成都工程公司及其他工程公司的關(guān)系如下列圖：總部與工程公司關(guān)系圖總部與工程公司關(guān)系圖圖2三、龍湖時代天街工程本錢管理存在的問題及分析成都龍湖時代天街的工程本錢管理，首先就是要在工程的實施過程中收集項 目實際發(fā)生費用的信息和數(shù)據(jù)，確定工程的本錢目標，再將工程的實際本錢值與 工程的目標本錢值進行多層

26、次的動態(tài)比擬分析，根據(jù)比擬結(jié)果，采取相應(yīng)綜合措 施糾偏，以便將本錢控制在估算范圍內(nèi)。成都龍湖時代天街工程目標本錢偏差分 析詳見表：表2工程目標本錢偏差分析表本錢工程目標本錢實際本錢偏差本錢價（萬 元）建造單 位本錢 （元）建筑面積本錢價（萬 元）建造單 位本錢 （元）建筑面積土地出讓本錢348651.541905.461829750334728.971824. 151834986-4%節(jié)約前期工程費37418. 39204.542687. 28232. 6313%超支其中設(shè)計咨詢 費11203. 5661.2310688. 7958. 25-4%節(jié)約政府相關(guān) 費用422. 672. 31473

27、. 432.5811%超支其他2744. 62152744. 6215基礎(chǔ)設(shè)施費22068. 61120. 6124820. 02135. 2612%超支其中水電工程24264. 31132. 6125921.01141.266%超支其他3.660. 023.660.02建筑安裝費642174. 553509.63671004. 833656. 734%超支其中工程費563582. 923071.32622594.393402.6210%超支園林建設(shè) 費22926. 77125. 3026319.20143.4314%超支其他311.061.70311.061.70公共配套設(shè)施費91.490.

28、50111.930. 6122%超支開發(fā)間接費7772. 7842.487398.6640.325%節(jié)約銷售費用3661.3320.015994. 8932. 6763%超支財務(wù)費用12226. 3966. 8216004. 7487. 2230%總本錢1697916.519279. 51793597.899774. 45成都龍湖時代天街項日目標本錢控制額為1697916.51萬元，實際本錢為1793597.89萬元，超支95681.38萬元，超支比例占目標本錢的5. 6%,從上述表 中可以看出成都龍湖時代天街的本錢管理存在很多的問題，具體問題和原因下面 將分段進行分析：（一）建筑本錢決策失誤

29、根據(jù)決策階段的工程規(guī)劃，龍湖時代天街在進行本錢預(yù)算和分析的時候，對 本錢的動態(tài)運營把握不準確。主要表現(xiàn)在前期的市場調(diào)研工作沒有全面落實，項 目定位上片面追求“天街”文化的延續(xù)，在簽證造成了拿地后因規(guī)劃和土地各種 條件的進行了大幅度對土地調(diào)整方案，對工程進行重新的規(guī)劃定位，增加了本錢 費用，具體如下：表3原方案與規(guī)劃后的方案比照表原方案調(diào)整后的方案業(yè)態(tài)酒店商業(yè)住宅酒店商業(yè)住宅總建筑面積1829750平方米1834986平方米建筑面積210000 平 方米1240000 平 方米379750 平 方米215333 平 方米1239838 平 方米379815 平 方米變化情況增加了 5333平方

30、米減少了 162平方米增加了 65 平方米由表可以得出，方案調(diào)整后主要變化是酒店的建筑面積增加了 5333平方米。 據(jù)調(diào)查分析，方案調(diào)整后，主要是因設(shè)計等大量的工作的返工以及面積增加造成 本錢超支約2990萬元。具體原因是：前期調(diào)研不到位，在研究可行性報告的時候， 沒有充分結(jié)合政府當?shù)匾?guī)劃要求，且未能嚴格核查相關(guān)指標的準確性；另外決策 人員對其的重視程度不夠，缺乏工程建設(shè)前期工程造價的有效依據(jù)，只是借簽以 往數(shù)據(jù)調(diào)研經(jīng)驗，最終造成項日立項后方案大幅度調(diào)整，導致后期本錢大大增加， 這種僅僅憑經(jīng)驗對工程本錢進行管理而沒有具體數(shù)據(jù)支撐的決策，具有很大的不 確定性，是本錢決策上的重大失誤。（二）工程設(shè)

31、計指標不合理在設(shè)計階段，設(shè)計開發(fā)部希望將龍湖時代天街打造成一個集大型主力百貨店、 龍湖天街購物中心、家居館、先鋒數(shù)碼港、美食天地等一體化的一站式消費中心， 產(chǎn)品定位涉及“產(chǎn)、商、住”多種業(yè)態(tài)，彌補高新西區(qū)的商業(yè)缺位和消費需求。 在建設(shè)周期上工程分五期完成，每期建設(shè)時長大約在兩年左右，建筑面積占比為：一期面積130000,占比7. 10%;二期面積725000,占比39. 62%；三期面積520155, 占比28.42%；四期面積204845,占比11. 19%;五期面積250000,占比13.66%。在實際的實施中，成都龍湖時代天街工程設(shè)計階段超支的問題主要表現(xiàn)在設(shè)計指 標超限、使用功能設(shè)計不

32、合理等，限額設(shè)計指標和實際設(shè)計指標比照方下表所示:表4限額設(shè)計指標與實際設(shè)計指標比照表主要材料或工程單位限額設(shè)計指標實際指標指標達成情況鋼筋酒店kg/m25756.5達成商業(yè)kg/m25960.4超支住宅kg/m25656.6超支混凝土酒店m3/m20.420.43超支商業(yè)m3/m20. 410.40達成住宅m3/m20. 410.415超支砌體酒店m3/m20. 110. 12超支商業(yè)m3/m20. 100. 13超支住宅m3/m20. 210. 19達成園林工程（地面）元而801913. 1超支園林工程（層面）元/m?350435超支公共部位裝修酒店元/m?60005825達成商業(yè)元/巾220002350超支住宅元/m之13001325超支由上表可以得出，多項實際設(shè)計指標均超出了限額設(shè)計指標。商業(yè)、住宅鋼 筋含量的超支，導致了多用了鋼筋536.15噸，超支了 156.18萬元；酒店、住宅 混凝土含量的超支，導致了多用了混凝土 7649立方，超支了 218. 56萬元；酒店、 商業(yè)的砌體含量超支，直接導致超支了 115.2萬元；園林工程的單價超支，導致 超支了 236.65萬元；商業(yè)、住宅的公共部位裝修超出標準，導致超支了 129.34 萬元。這是成都龍湖時代天街設(shè)計浪費的重大因素，共超支