簽訂購房合同注意事項

1、.：.；簽署購房合同本卷須知購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面： 1.甲方土地運用根據(jù)及商品房情況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外 銷房等； 2.房價，包括稅費、面積差別的處置、價錢與費用調(diào)整的特殊商定等； 3.付款商定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責(zé)任等； 4.交付商定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計變卦的商定、房屋交接與違約方責(zé) 任等； 5.質(zhì)量規(guī)范，包括裝飾、設(shè)備的規(guī)范、承諾及違約責(zé)任和根底設(shè)備、公共配套建 筑正常運轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處置等； 6.產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的商定； 7.保修責(zé)任； 8.乙方運用權(quán)限； 9.雙方認定的爭議仲裁機構(gòu)； 10.違約賠償責(zé)任； 11.其他相

2、關(guān)事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備規(guī)范等。 留意在簽定上述各項條款時，購房者尤其需求關(guān)注以下幾項根本問題： 1、購房合同的各項內(nèi)容要盡能夠全面、詳細，各項規(guī)定之間要防止相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要明晰、準(zhǔn)確；簽署合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方賣方不能是代理商或律師樓，而應(yīng) 是工程立項同意文件的投資建立單位，也不能以上級主管單位或下屬機構(gòu)的名義 簽署合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人或公司章程上授權(quán)的主要擔(dān)任人。 2、合同上的工程稱號，一定要與工程位置聯(lián)絡(luò)在一同，以免日后有出入。標(biāo)明 工程位置時，一定要詳細、明確，如市區(qū)街號花園號樓層 房。 房屋的戶型、

3、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、運用面積及公用面積分攤原那么等 要明確闡明。 3、房屋的檔次和裝修規(guī)范普通采用附件方式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表 述一定要詳細、詳細。如技術(shù)的等級、資料的品牌、內(nèi)部設(shè)備的種類、負荷規(guī)范、 供應(yīng)才干等要一一予以闡明。水、暖、電、通訊等設(shè)備，要闡明安裝到什么程度。 4、其它如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細、詳細地加以闡明。并對房屋整體結(jié) 構(gòu)、各部位配套設(shè)備及其部件的保修期給予明確規(guī)定。 5、違約責(zé)任的商定一定要對等，否那么最終吃虧的是購房者。在購房合同中，一 般承當(dāng)違約責(zé)任的違約事項包括：簽署認購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；購房者不按期付款

4、；開發(fā)商不按期交房；面積變動超越 商定幅度；房屋裝修規(guī)范、質(zhì)量不合要求，保修不到位；產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不 能按期辦理。 看完房子以后，就要簽合同了，如今普通的做法是在簽署正式合同之前要先簽一 個認購書，然后再簽正式合同。這里面的問題就更多了。 圈套一：在認購書里沒有注明因何種緣由退房以及后果 購房者與開發(fā)商簽署認購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種緣由得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時， 開展商普通都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。 對策：律師建議買家最好與開展商在協(xié)議中商定，假設(shè)買家得不到貸款時，定金該 如何返還或能否要扣除

5、部分作為手續(xù)費等，這樣就防止了很大的費事。 同時，開發(fā)商是沒有權(quán)益沒收定金的，這本身是沒有法律根據(jù)的。 圈套二：合同主體認定不明 購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤。有時代表開展商簽約 的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地擁有者，這些都有 能夠產(chǎn)生問題。 另外，也有能夠該工程是公司開發(fā)的，實踐上卻是由公司投資，作為買家還 是應(yīng)與公司簽約，否那么也會帶來一系列的費事，以后辦理各種手續(xù)會很費事。 對策：在簽約前您最好查明代表開展商簽字的人能否是法人代表，假設(shè)不是，那么 能否持有“授權(quán)委托書。否那么，這個人的簽字是無效的，同時要留意合同上的公 章，這樣可以防止開展商

6、推卸責(zé)任。 圈套三：不要隨便在開發(fā)商提供的補充協(xié)議上簽字 簽補充協(xié)議在購房買賣中很有必要。但是要提示購房者的是，開發(fā)商提供的補充 協(xié)議一定要看清楚。如今有的開展商在與客戶簽約時，會自動向客戶出示一份補 充合同， 主要目的在于闡明由于某些特定緣由呵斥不能按期交房的免賠責(zé)任以及 面積丈量誤差率差別過大在哪些情況下能免賠。 這是開展商為了維護本人在一些 非人力能控制的情況下呵斥違約躲避風(fēng)險的一種方式。 仁慈的購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記維護本人的利益。 對策：看清楚補充協(xié)議的條款，最好的方法是找一個律師來幫他的忙。 圈套四：“最短時間與“最好 合同是雙方意思一致的表達。但是，實際中

7、開發(fā)商往往會給購房者很多諸如“如 果發(fā)生問題，在最短時間內(nèi)處理，“在裝修資料上，選擇最好的國外進口的等一 些看上去很誘人但沒有實踐意義的承諾。最短是多長時間，什么樣的才算最好 的？不知道。 合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時，法律也沒有方法，因此產(chǎn)生的糾紛購房者根本打 不贏官司。 對策：購房者一定要把每一個詳細的時間、詳細的地點、詳細的資料以及開發(fā)商 的口頭承諾落真實合同里。 圈套五：商定提早交納部分費用 開發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開發(fā)又是一件對資金要求很高的行業(yè)。開發(fā)商面臨 資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提早交納不該交的錢。而 在合同或是補充協(xié)議中，開發(fā)商常會將一些不該預(yù)先交納的費

8、用寫進去，要求購 房者提早交納，這是顯失公平的。 比如有些開展商在尚未確定物業(yè)管理公司及效力規(guī)范、收費情況的前提下，就要 求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理效力，并接受相關(guān)約束，這就是對消費者 的損害。 對策購房者應(yīng)該將物業(yè)管理條款與預(yù)售契約分開簽署， 或另外設(shè)置條款確定 物業(yè)管理的費用規(guī)范。 圈套六：賣方解除合同 在一些開展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買方無故逾 期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價 款。 這顯然是不公平條款，假設(shè)買家曾經(jīng)支付的價款，只剩的價款逾期未 付，假設(shè)開展商以此為由，沒收其已付的價款，豈非很不公平。況且，沒 收實

9、踐上是個行政處分或刑事處分行為， 作為當(dāng)事人一方的開展商并沒有權(quán)益來 沒收他人的財物。 對策：根據(jù)第四十條規(guī)定，本合同條款是無效條款。當(dāng)然，還有其他 一些類似的合同條款存在著這樣的問題， 購房者可以根據(jù)法律的規(guī)定來更好地維 護本人的權(quán)益。 圈套七：處置結(jié)果不明確 很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于日前如何如何，但是并沒有商定如 果沒有在“日前如何如何后該怎樣處置。 這樣， 即使最后認定是開發(fā)商的過錯， 他也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。 對策：購房者與開展商簽署的合同中要明確對開發(fā)商假設(shè)沒有履行承諾、不按設(shè) 計圖紙施工和達不到質(zhì)量等級等等的處置方法，做到越詳細越好。 圈套八：以偏蓋全 這里所

10、說的以偏蓋全是個泛指的概念。有時會出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問題，開 發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只需下面的部分是中 空，而上面卻是普通玻璃等等。 對策：對于這類問題沒有更好的處理方法，就是要把合同寫得越細越好。不給開 發(fā)商一點空隙。當(dāng)然也需求購房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識。 圈套九：拒簽補充協(xié)議 前面說了，開發(fā)商在簽約時會自動出具一份對本人有利的補充協(xié)議，購房者同樣 也可以出具一份對本人有利的補充協(xié)議。 最好將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和 樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進補充協(xié)議中，不要怕費事。舉個簡單 的例子，他買的塔樓或板樓里有幾部電梯，能否會全部同時開通

11、，假設(shè)有不 開的怎樣辦？不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，如今的高層住宅只安裝 幾部電梯，而且平常還不全開，在上下班頂峰時間極為不便，這種情況業(yè)主能否 有權(quán)拒付部分電梯費呢？ 但是，就像他可以拒簽開發(fā)商的補充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的 補充協(xié)議。這種景象在北京是很普遍的，特別是一些賣得很好的樓盤都是如此。 對策：不論開發(fā)商態(tài)度如何，購房者還是要爭取這個權(quán)益。真實不行，又覺得沒 有把握，那就只好放棄了。 目前，商品房買賣合同普通都運用建立部和國家工商行政管理總局制定的。由于是政府機關(guān)制定的，較好地平衡了開 發(fā)商和購房人的權(quán)益和義務(wù)關(guān)系，因此，采用簽署合同有利于維護 購房人的合法權(quán)

12、益。但購房人切不可以為采用就萬事大吉，即使采 用簽署商品房買賣合同，購房人也應(yīng)留意以下幾個問題。 1、認購書問題 在目前商品房買賣過程中， 許多開發(fā)商在與購房人簽署正式商品房買賣合同 前，要求購房人簽署認購書，交納認購款。開發(fā)商要求購房人簽署認購書普通兩 種情況：一種情況是開發(fā)商所銷售房屋尚未獲得預(yù)售答應(yīng)證，以向內(nèi)部職工認購 的名義進展銷售，俗稱內(nèi)部認購；另一種情況是開發(fā)商已獲得預(yù)售答應(yīng)證或者銷 售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保管預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購房人簽署認購 書，并交納一定數(shù)額的認購款，假設(shè)在規(guī)定的時間里，購房人不想購買該房屋， 就能夠無權(quán)要回所交納的認購款。 第一種情況的認購書，由于

13、我國和都明確規(guī)定，在未獲得預(yù)售答應(yīng)證前，是不能預(yù)售商品房的，而根據(jù)我國 第 52 條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強迫性規(guī)定的合同無效，因 此第一種情況的認購書在法律上是無效的。但最高人民法院于 2003 年 4 月 28 日公布，將于 2003 年 6 月 1 日起施行的(以下簡稱)第 2 條規(guī)定：出賣人未取 得商品房預(yù)售答應(yīng)證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，該當(dāng)認定無效，但是 在起訴前獲得商品房預(yù)售證明的，可以認定有效。根據(jù)該條規(guī)定，在獲得預(yù)售許 可證之前所簽署的認購書，假設(shè)開發(fā)商在購房人起訴前仍未獲得預(yù)售答應(yīng)證，該 認購書一定是無效的；假設(shè)開發(fā)商在購房人起訴前獲得預(yù)售答應(yīng)證，那么該認購

14、書的位置將和開發(fā)商已獲得預(yù)售答應(yīng)證或者銷售的是現(xiàn)房的情況一樣， 即和下面 要討論的第二種情況的認購書的性質(zhì)一樣。 第二種情況的認購書，需求看認購書能否滿足了合同成立的要件，主要是看 合同條款能否完備。第 5 條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預(yù)訂 等協(xié)議具備 第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容， 并且出賣人曾經(jīng)按照商定收受購房款的，該協(xié)議該當(dāng)認定為商品房買賣合同，肯 定具有法律效能。但是實際中大多數(shù)認購書都不具備第 十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認購書的法律效能如何?并未作明確規(guī)定，筆者以為不能從第 5 條的規(guī)定， 反推出不具備第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容 的認購書，就必然沒

15、有法律效能。但是假設(shè)認購書僅規(guī)定了房號、面積和價錢等 條款，那么該認購書未滿足合同應(yīng)具備的根本條款，不具有法律效能。 2、補充協(xié)議問題 在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購房人根據(jù)所訂立的商品房 買賣合同外，還要求購房人簽署一份補充協(xié)議，該補充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開發(fā) 商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補充協(xié)議常包含許多對購房人不利的條款，如交房時間確實定、不可抗力條款的解釋、共有面積確實定分攤、關(guān)于根底設(shè)備和公 共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對開發(fā)商的免責(zé)條款。比如有些 開發(fā)商在補充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關(guān)文件同意的延遲、市政配套同意及安 裝的延誤，導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權(quán)按

16、實踐影響的時間而相應(yīng) 延遲交付房屋，而不用承當(dāng)延遲交付房屋的責(zé)任。由于補充協(xié)議大多含有建筑、 房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，普通購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和 開發(fā)商簽署補充協(xié)議，先將補充協(xié)議拿回來，找專家進展咨詢，將補充協(xié)議中不 合理的地方找出來，并對其進展修正。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保 護購房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指點下，在補充協(xié)議中添加維護購房人 的條款。假設(shè)開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和 開發(fā)商簽署補充協(xié)議。 3、售樓廣告問題 開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，普通都散出賣樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作 出不少許愿。從法律角度來說，售樓書，

17、廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放 的用以引見其商品房的文字、圖片資料，主要是為了美化商品房籠統(tǒng)、優(yōu)勢，遠 不具備商品房買賣合同的根本條款。此類廣告法律上普通視其為要約約請，不能 直接成為合同的內(nèi)容。對于開發(fā)商的虛偽廣告行為，購房人雖不能根據(jù)合同清查 開發(fā)商的違約責(zé)任，但可以清查開發(fā)商發(fā)布虛偽廣告的責(zé)任。根據(jù)第 37、38 條規(guī)定，發(fā)布虛偽廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費者，使購買商品或者接受效力 的消費者的合法權(quán)益遭到損害的，不僅要承當(dāng)行政違法責(zé)任，而且要依法承當(dāng)民 事責(zé)任。因此，購房人發(fā)現(xiàn)受了虛偽售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo)，就要及時向政 府有關(guān)管理機關(guān)告發(fā)，懇求予以查處，或訴請人民法院要求責(zé)任方賠償損失

18、。 同時，國家工商行政管理總局發(fā)布的也對房地 產(chǎn)廣告所應(yīng)遵照的原那么、事項以及制止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購房人也可根據(jù)該 暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題。 不過為了防止不用要的費事，購房人最好在簽署合同時，要求開發(fā)商將廣告 承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以便在廣告名不副實 時告開發(fā)商違約。 4、樣板房問題 目前在商品房銷售過程中， 開發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。 購房人入住后， 發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當(dāng)購房人要求退房時，開發(fā)商卻以為樣板房不是“樣 本房或“樣品房，設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有商定商品 房與樣板房不一致時，購房人有權(quán)退房，因此購房人無權(quán)要求退房。

19、現(xiàn)實并不如此。第 31 條明確規(guī)定，開發(fā)商設(shè)置樣板房的，該當(dāng)闡明實踐交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房能否一致，未作闡明的，實踐交付的商品房該當(dāng)與樣板房一致。開發(fā)商未作闡明，致使購房人因艱苦誤解而訂立 商品房買賣合同的，購房人可以根據(jù)關(guān)于艱苦誤解的規(guī)定，懇求人民 法院或者仲裁機構(gòu)變卦或撤銷購房合同(變卦還是撤銷購房合同由購房人進展選 擇)。 5、質(zhì)量問題 有些購房人以為，商品房開工后曾經(jīng)過政府主管部門組織的開工驗收，驗收 合格后才允許交付運用，因此商品房不該當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī) 定，開發(fā)商在交付商品房時，應(yīng)同時向購房人交付和，這兩書已對商品房質(zhì)量的細節(jié)作了規(guī)定，是購房合同的重要

20、組成部分，因此也就沒有必要在合同中商定商品房的質(zhì)量問題。但現(xiàn)實并非如此。 商品房開工驗收，是以抽查的方式進展驗收，因此不能保證每一套商品房的 質(zhì)量都合格。而且開工驗收的質(zhì)量規(guī)范和購房人所希望的質(zhì)量要求也能夠有差 距。至于和關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是 由開發(fā)商擬訂，偏重維護開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中商定房屋的質(zhì)量問題。 根據(jù)第 12 條和第 13 條第 1 款的規(guī)定，在以下情況下， 購房人由于房屋質(zhì)量問題，有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體構(gòu)造質(zhì) 量不合格，不能交付運用；房屋交付運用后，房屋主體構(gòu)造質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合 格；因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住運用。 第 13 條第 1 款

21、規(guī)定：交付運用的房屋存在質(zhì)量問題，在 保修期內(nèi)，出賣人該當(dāng)承當(dāng)修復(fù)責(zé)任；出賣人回絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修 復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間呵斥的其他損失 由出賣人承當(dāng)。 總之，購房人在簽署商品房買賣合同時，不要焦急，盡能夠多咨詢一些專業(yè) 人士，這樣才干簽署一份權(quán)益、義務(wù)對等的商品房買賣合同。 關(guān)于購房合同附件 買房前要仔細簽署購房合同，更不要輕視合同中的附件。商品房買賣合同示范文 本中共有五處明確規(guī)定了由買賣雙方另行簽署補充協(xié)議作為合同附件。 對這些附 件，購房人切不要掉以輕心，要留意防止商定不明，留下隱患或者查看不細而誤入圈套。 附件一是房屋平面圖。普通情況下，開

22、發(fā)商提供的平面圖非常簡單，既無尺 寸也無比例，一旦發(fā)生爭議，購房人明顯處于優(yōu)勢位置。對此，購房人可以要求 開發(fā)商在房屋平面圖中標(biāo)明長、寬等根本數(shù)據(jù)，并盡能夠要求開發(fā)商同時提供電 器、 供水、 照明以及其他線路和裝修的平面圖。 這既是購房人的一個根本知情權(quán)， 也是今后處理爭議的主要根據(jù)。 附件二是有關(guān)公共部分與公用房屋分攤建筑面積的構(gòu)成闡明。 這里購房者需 要留意的是，凡不是為所購房屋所在的樓宇單獨效力的建筑設(shè)備，均不應(yīng)計入該 構(gòu)成面積。雙方應(yīng)商定，賣出人違背該分攤原那么的，應(yīng)退還不應(yīng)計入分攤面積部 分的相應(yīng)價款，并按該價款的 10支付違約金。 附件三是關(guān)于商品房的裝飾、設(shè)備規(guī)范的商定。對于購房

23、人而言，此商定的 關(guān)鍵是要把裝修規(guī)范詳細化。要防止采用諸如“高級面磚、“高級外墻涂料、“高 級木地板之類的模糊性稱號。該當(dāng)盡量寫清裝飾資料和設(shè)備的商品品牌及其質(zhì) 量規(guī)范。 附件四是雙方自在商定的補充協(xié)議。 有些開發(fā)商事先擬好了補充協(xié)議， 對此， 購房人要仔細閱讀、審查，防止有的開發(fā)商利用補充協(xié)議擅自變卦主合同的條款 而一方加重購房人的義務(wù)。其次，購房人還要充分利用該補充協(xié)議把本人關(guān)注和 擔(dān)憂的一些事項在補充協(xié)議中詳細商定。 例如， 不含房價款中的有關(guān)交納的費用， 如管道煤氣安裝費、平安門對講機費要標(biāo)明廠家、品牌，按規(guī)定設(shè)置的供電 容量，買受人要求增容部分的增容費等都可在此附件中商定。在簽合同時

24、應(yīng)明確各有關(guān)細節(jié)，包括交房時間、驗房程序、驗收規(guī)范、違約責(zé)任等。驗房時 要明確從配套設(shè)備到房內(nèi)各項交付物目的的詳細詳細驗收規(guī)范面積、地面、體墻、廚廁等 等 ，最好附上設(shè)計圖紙及施工圖，并在合同中注明以其為準(zhǔn)。簽署購房合同時要留意以下 事項： 一、搞清面積術(shù)語 許多業(yè)主在購房過程中， 經(jīng)常遇到對各種面積稱號的模糊認識， 甚至還有些開發(fā)商故意 鉆空子，把面積名詞進展概念偷換，使業(yè)主權(quán)益遭到損傷。要計算房產(chǎn)面積，首先要弄清楚 開發(fā)商在銷售合同上所注明的面積稱號，普通分為：建筑面積、公攤面積、產(chǎn)權(quán)面積、套內(nèi) 面積以及運用面積等： 1、建筑面積：房屋的建筑面積是指房屋外墻柱勒腳以上各層的外圍程度投影面積

25、，包 括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、構(gòu)造結(jié)實，層高 220 米以上含 220 米的永久性建筑。 2、公攤面積：房屋公攤面積是指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同運用的建筑面積。共有建筑面 積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、渣滓道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地 下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟效力的公共用房和管理用房的建筑面積。它以程度投影面 積計算，還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻包括山墻程度投影面積一半的 建筑面積。 3、產(chǎn)權(quán)面積：房屋產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋一切權(quán)的房屋建筑面積。房屋建筑面 積與房屋產(chǎn)權(quán)面積有能夠相等，也有能夠不相等。 購房合同圈套多 合同怎

26、樣簽律師教您 12 招 招數(shù) 1 變卦信息專遞送達 要求開發(fā)商變卦任何信息，都要以書面方式通知購房者，即以郵政特快專遞方式送達。既可 保證變卦的信息通知到購房者，也便于保管相關(guān)證據(jù)。 招數(shù) 2 辦不下貸款解合同 在合同中要明確商定，假設(shè)辦不下來貸款，就要無條件解除合同，退回定金和已付房款，以 防止購房者資金被套或受損。 招數(shù) 3 產(chǎn)權(quán)證辦理日期詳細到日 在合同中要明確商定產(chǎn)權(quán)證辦下來的日期， 一定要詳細到年月日。 同時還要商定產(chǎn)權(quán)證不能 如期辦理的違約責(zé)任。 招數(shù) 4 停車費區(qū)分管理費 假設(shè)是購買了帶產(chǎn)權(quán)的車位， 那么在交納費用時， 只需交納相當(dāng)于物業(yè)管理費性質(zhì)的管理費用， 這一點要在合同中明

27、確。 招數(shù) 5 質(zhì)量問題處理方案提早定 對出現(xiàn)質(zhì)量問題后的處理方案要明確商定。還可以商定房屋及附屬設(shè)備的保質(zhì)期。 招數(shù) 6 附張公攤平面圖 普通情況下，塔樓的公攤率為 18%至 26%，板樓的公攤率為 14%至 16%。交房時面積 誤差在3%以上可以退房。 購房者在簽署合同時， 可以讓開發(fā)商將公攤面積和套內(nèi)面積分別明確地寫出來， 并且要求開 發(fā)商在合同中附一張整棟樓或工程的公攤平面圖。 同時商定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā) 生誤差，以及公攤面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生變化的處置方式。 招數(shù) 7 原件在公司是借口 售樓方經(jīng)常會以一句“原件在公司為由，婉拒購房者要求查看五證原件的要求。其實經(jīng)過復(fù) 印件

28、上的證號，可以上網(wǎng)查出其真?zhèn)巍?另外，可在購房合同中加上“出賣人保證五證的真實性，因真實性導(dǎo)致退房，出賣人雙倍返 還已付房款即可。 招數(shù) 8 房屋位置圖不能少 在合同中， 要將樓號標(biāo)示清楚， 而且要將整棟樓的樓圖及購房者所購套房在樓中的位置標(biāo)明， 將這些圖附在合同后面，并要求開發(fā)商蓋章。 招數(shù) 9 正式合同須賣方先簽字 堅持賣方先簽字，買方后簽字，且不要在合同中留有空白即空白處用橫線劃去 。合同上 由雙方加蓋騎縫章、過頁章、個人買主過頁簽字。 招數(shù) 10 商定轉(zhuǎn)民用電日期 交房時，水、電、氣等都應(yīng)到達正常運用條件，但交房時所用的電往往是暫時用電，應(yīng)在合 同中商定暫時用電轉(zhuǎn)為民用電的日期。 招數(shù)

29、 11 精裝修杜絕“高檔 對于精裝修的樓盤，一定要在合同中對裝修所用的資料、品牌、規(guī)范、施工工藝、顏色、價 位等寫清楚，不能用“奢華、“進口、“高檔等這樣含混的字眼。 招數(shù) 12 小心不可抗力的說法 按照“民法通那么的規(guī)定， 不可抗力是指不能預(yù)見、 不可防止并不能抑制的客觀情況， 如地震、 火災(zāi)、戰(zhàn)爭等。 在此，應(yīng)特別留意“不可抗力是如何商定的。 假設(shè)出現(xiàn)“非出賣人的緣由，有關(guān)部門延遲發(fā)出有關(guān)同意文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、 艱苦技術(shù)問題不能及時處理的等免責(zé)條款，購房人不應(yīng)接受。 6 個認識誤區(qū) 誤區(qū) 1：簽正式合同前先簽認購書 認購書不是必簽不可的，提示潛在購房者一定要慎簽認購書。建議購

30、房者看好房后，直接與 開發(fā)商簽署購房合同。 誤區(qū) 2：簽合同必用新版合同范本 3 月 15 日起，本市開場推行新版的購房合同范本。此范本是引薦范本，不是強迫實行的范 本。目前，只需開發(fā)商的合同經(jīng)過有關(guān)部門備案，就可運用。 誤區(qū) 3：買的房與樣板間一樣 許多沒有建在樓盤內(nèi)的樣板間， 其實踐尺寸普通都要大一些， 而且大多數(shù)樣板間內(nèi)都沒有安 裝暖氣，看起來較寬闊。實踐上，樣板間往往與日后的現(xiàn)房并不完全吻合。 誤區(qū) 4：按揭房拿不到房產(chǎn)證 許多按揭買房的業(yè)主以為，在沒有還清貸款之前，是拿不到產(chǎn)權(quán)證的。其實，付首付款、按 月還貸的業(yè)主和一次付清房款的業(yè)主拿產(chǎn)權(quán)證的時間應(yīng)該是一樣的， 按揭買房的業(yè)主的房屋

31、 只是要辦理抵押手續(xù)，銀行和開發(fā)商都無權(quán)扣押業(yè)主產(chǎn)權(quán)證。 誤區(qū) 5：區(qū)分概念合同中商定層高 套內(nèi)建筑面積和公攤面積之和才是所買房屋的建筑面積； 層高不等于房間的凈高。 層高是指 地板中心線到頂板中心線的間隔 ，凈高是指地面到頂板的間隔 ，而層高是很難丈量的，凈高 卻很容易丈量，所以在合同中商定凈高對買方有利。 誤區(qū) 6：維修基金、契稅都交開發(fā)商 許多購房者在收房時， 都被開發(fā)商要求先交納維修基金、 供暖費、 契稅等費用之后才給鑰匙， 其實這幾項費用都是由開發(fā)商代收的， 購房者可以不選擇將這些費用交給開發(fā)商。 維修基金 可交給物業(yè)，供暖費可交供暖單位，而契稅可交地稅部門。開發(fā)商不能以沒交齊這幾項

32、費用 為借口不給鑰匙。在實際中開發(fā)商究竟設(shè)置了哪些圈套呢？總結(jié)我們的實際閱歷，主要表如今以下幾個方面： 廣告(包括沙盤、售樓書等)圈套 為了賣掉房子，開發(fā)商往往會在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對綠化、會館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)備做愉快的描畫，但對于這種承諾又不寫在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變卦、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個說法時，開發(fā)商卻以規(guī)劃變卦曾經(jīng)經(jīng)過規(guī)劃部門同意為由，推卸責(zé)任，或以合同商定不清搪塞，消費者普通很難得到補償。房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商就是利用購房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會寫入合同的心思，瞞天

33、過海。結(jié)果，發(fā)生爭議、對簿公堂時，法官普通會以合同條款作為根據(jù)判別是非曲直，而不完全是廣告。 銷售圈套 中國人買東西向來有跟風(fēng)湊繁華的從眾心思，一聽說哪個樓盤觀者如潮，那些想買房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費者的這種盲從心思，開發(fā)商就給買房人設(shè)下了圈套： 其一，以小利誘之，在拿到預(yù)售證之前搞內(nèi)部認購。內(nèi)部認購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認購的商品房價錢相對較低，對那些買房人自然有吸引力。在此過程中，買房人以為本人得到了廉價，開發(fā)商也借此時機籌到了資金。然而，內(nèi)部認購的商品房是在開發(fā)商未獲得的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購房者的合法權(quán)益往往無

34、法遭到法律的充分保證。這樣，買房人的投資就充溢了風(fēng)險。 其二，制造假象，在房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價錢的制定上做文章。前者關(guān)系到售樓進程的快慢，后者決議了售樓利潤的厚薄。開發(fā)商的做法是推出預(yù)售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對所推出的單元進展精心搭配。通常是選最差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元曾經(jīng)“名花有主，另一方面還可以防止這些“丑女到最后“待字閨中。當(dāng)然，這其中也要混雜一些好房型，否那么會呵斥目的客戶的流失。 在價錢的制定上，那么會根據(jù)前期所推單元的銷售情況，對其他單元的定價進展調(diào)整。普通而言，剛開場銷售(開盤)時，開發(fā)商往往普通總會把價錢定得低一些，以所謂的“最

35、低價(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間)來吸引客戶，而一旦有客戶來購房，那個“最低價也就不翼而飛了。在實際中我們會看到，只需銷控和銷售現(xiàn)場布置以及廣告炒作勝利，價錢都會節(jié)節(jié)升高，甚至從開盤時的三四千元暴跌到收盤時的五六千元都不稀奇。 其三，大力營造現(xiàn)場道具和售樓氣氛。為了制造一種銷售興隆的假象，開發(fā)商(售樓人員)往往會找來一些親戚、朋友到銷售現(xiàn)場做“托兒，在銷售業(yè)績表示圖上偽裝得一片紅?紅色標(biāo)識代表已售單元?，讓人覺得樓盤好賣、銷售興隆，從而引發(fā)客戶的購買愿望。其四，設(shè)置訂金圈套。我們經(jīng)常會碰到這樣的情況，一旦客戶看中某種戶型、表現(xiàn)出一點點購房的意向，售樓人員就會通知他說這個戶型就只需一套了，

36、假設(shè)不交付訂金他人就會買走，要求客戶馬上交付訂金。假設(shè)客戶說沒有帶夠訂金，售樓人員就會要求客戶先交五百到一千元的“小訂，簽署認購協(xié)議書，然后要求客戶次日交齊“大訂。而一旦客戶把“大訂也交了，售樓人員也就完成了把客戶套住的義務(wù)。由于，我們看到的認購協(xié)議書經(jīng)常會有這樣的條款：“假設(shè)在商定的時間內(nèi)未能簽約，所付訂金不予退還。有許多客戶在簽署認購協(xié)議書后，經(jīng)過再三思索不想購買曾經(jīng)認購的房子時，思索到認購協(xié)議書商定不簽約就不退還訂金，為了防止訂金的損失，就會簽署本人并不情愿簽的合同，從而給本人帶來更大的損失。 “五證圈套 一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必需具備齊全的“五證、“二書。所謂“五證，是指、?也叫

37、建立工程開工證?、；“二書是指和，這也是法律對銷售方的根本要求。但在實際中，有些開發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛偽情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說正拿著相關(guān)文件在報批某項手續(xù)，要么就說文本放在離售樓處很遠的公司本部。售樓人員往往會先要求客戶簽署認購書或合同，而客戶一旦交完訂金或購房款，再有什么問題，開發(fā)商(售樓人員)便會即刻變臉，客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時那充溢春意的笑臉。 合同圈套 幾經(jīng)斟酌后，客戶便要決議購房了，因此得與開發(fā)商簽署。普通情況下，開發(fā)商(售樓人員)會遞給客戶一份擬好的合同，合同會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處能夠還

38、空著。這時，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，規(guī)范合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按已付房款的萬分之三計算，但您一不留意，開發(fā)商(售樓人員)便將此條款設(shè)計成按購房全款的萬分之三承當(dāng)違約責(zé)任。前不久我們從報上看到過這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付96元。或者在不能按時辦理好時，干脆讓購房人退房。還有的合同中寫明的違約條款外表上貌似公平，實踐不公平。例如：商定任何一方解除購房合同都要支付總房款40%的違約金。這實踐上只是限制購房人，開發(fā)商本人普通不能夠?qū)①u出去的房子再收回不賣。 以上，我們對購房圈套的幾種情況做了簡單歸

39、納，實際中還有許許多多的圈套，我們在此就不再一一列舉。 為防止購房人吃虧上當(dāng)，我們提出防止圈套的對策如下： 第一，要有劇烈的法律認識。對于購房人來說，挑選所購房屋的位置、壓低價錢固然重要，但我們以為更重要的是要時辰警惕。我們要看到在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場中，圈套無處不在。因此，學(xué)習(xí)了解有關(guān)法律、法規(guī)，向?qū)I(yè)人士(特別是專業(yè)律師)咨詢、了解有關(guān)購房方面的法律規(guī)定、知識是非常必要的，惟有此，才有能夠較好地維護本人的合法權(quán)益。 其次，要充分行使法律賦予的權(quán)益，在買賣過程中一直堅持平等互利、協(xié)商一致的原那么。平等買賣是一個法律原那么。目前在房地產(chǎn)買賣過程中，開發(fā)商(售樓人員)處在強勢位置，與購房者之間信

40、息極不對稱，存在種種開發(fā)商(售樓人員)以強凌弱、做霸王買賣的景象。為此，消費者要擺正心態(tài)，不畏強權(quán)，購房時要把問題搞清、搞細，對合同條款有異議、商定不明確、不稱心的，就堅決不簽，堅決不買；該堅持的原那么就一定要堅持，不要圖一時之快，隨意妥協(xié)，從而給本人帶來無窮的煩惱和宏大經(jīng)濟損失。 再次，要仔細簽約，保管好證據(jù)。在購房過程中，不要輕信開發(fā)商(售樓人員)的花言巧語。在簽署合同時一定要仔細審查每一個條款，把相關(guān)問題問清楚、搞清楚；您希望得到的一切承諾，和雙方業(yè)已構(gòu)成的協(xié)議內(nèi)容，務(wù)必以書面方式記錄下來，以免日后空口無憑。收樓時和入住后，一旦發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)保管好各種證據(jù)，必要時對相關(guān)現(xiàn)實可以經(jīng)過辦理公證

41、的方式保管證據(jù)，以證明侵權(quán)現(xiàn)實的存在。 最后，要學(xué)會依托專業(yè)人士、拿起法律武器維護本人的權(quán)益。房屋買賣不同于普通消費，涉及工程、質(zhì)量、合同、物業(yè)管理等多個領(lǐng)域，有關(guān)法律法規(guī)比較復(fù)雜。購房人即使經(jīng)多方調(diào)查，普通也很難經(jīng)過個人的努力搞清問題的癥結(jié)所在。因此，假設(shè)發(fā)生了對您不利的事情，或者您預(yù)料到風(fēng)險能夠到來時，為有效地維護本人的正當(dāng)權(quán)益，就應(yīng)及時和該領(lǐng)域?qū)I(yè)人士、法律界人士、中介機構(gòu)、維權(quán)組織獲得聯(lián)絡(luò)，以求得協(xié)助 。簽署購房合同八大本卷須知 第一項：關(guān)于五證 第一項：關(guān)于五證 圈套：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出賣房屋能夠提供虛偽的五證 主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出

42、賣房屋。五證不全可 能導(dǎo)致買受人不能獲得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購房合同無效。 對策：1、復(fù)印件要留意看原件。2、有原件要看同意日期以及運用和出賣面積 的多少。3、對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可商定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能 獲得該證件所要承當(dāng)?shù)呢?zé)任。 律師建議添加補充條款： 出賣人保證對出賣房屋所持有五證的真實性、有效性。假設(shè)因此導(dǎo)致買受人退房的， 出賣人愿向買受人承當(dāng)已付房款雙倍的返還責(zé)任。 第二項： 第二項：關(guān)于公攤面積 圈套：建立部格式合同第五條只需對建筑面積出現(xiàn)變化的處置，這樣有的開發(fā) 商會提高公攤面積減小運用面積，而總的建筑面積不變。根據(jù)合同開發(fā)商并未違 約，買受人也起訴無據(jù)。 對策：1、在

43、合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。2、在附件二中列 明公攤面積的構(gòu)成。3、按套購買運用面積，雙方不涉及公攤處置。 律師建議添加補充條款： 雙方協(xié)商一致，贊同對公攤面積的變化按以下第_種方式處置： 1、 假照實測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的 3%以內(nèi)據(jù)實結(jié) 算，超出 3%以上的部分由出賣人承當(dāng)相關(guān)費用；假照實測面積少于暫測面積，買 受人據(jù)實結(jié)算。 2、買受人對實測面積的承當(dāng)，僅在超出暫測面積的 1 平方米以內(nèi)據(jù)實結(jié)算。 第三項： 第三項：關(guān)于房產(chǎn)證 圈套：建立部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限是指法定還是約 定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理獲得日期不明。能夠?qū)е沦Y質(zhì)

44、較差的開發(fā)商拖延 頒證或找各種理由不辦證。 對策： 五證齊全的工程普通買受人得到房產(chǎn)證有保證， 1、 所以五證不全就免談。 2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機關(guān)的緣由單列出來，開發(fā)商是詳細行政行為的相對 人，買受人不能起訴行政機關(guān)的違法行為。 律師建議添加補充條款： 假設(shè)因出賣人的緣由，導(dǎo)致其在交房后 360 日內(nèi)不能為買受人辦理獲得房產(chǎn)證 的，雙方選擇以下第_種方式處置： 1、 買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第 1 種第1項的違約金計算 規(guī)范承當(dāng)責(zé)任。 2、 買受人退房的，出賣人按照本補充條款的第八條出賣人責(zé)任的商定承當(dāng)責(zé) 任。 假設(shè)因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費用的緣由， 導(dǎo)致出賣人

45、在交房后 360 日內(nèi)不能為其辦理獲得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同第七條第 1 種的處置方式及 違約金計算規(guī)范承當(dāng)責(zé)任。 假設(shè)因頒證行政機關(guān)的緣由，導(dǎo)致出賣人在交房后 360 日內(nèi)不能為買受人辦理 獲得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承當(dāng)責(zé)任。但出賣人該當(dāng)出示蓋有行政機關(guān)公章的 證明文件，否那么視為出賣人違約。 第四項： 第四項：關(guān)于書面通知 圈套：合同中商定通知義務(wù)后如：交房通知，開發(fā)商如期不能履行義務(wù)， 延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名商定日。還將公告辯為書面通知， 以推托本人的責(zé)任。 對策：1、將書面通知的方式商定清楚，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據(jù)。 2、如有開發(fā)商違約，買受人應(yīng)一詳細的

46、書面方式通知對方，以備證據(jù)。 律師建議添加補充條款： 本合同中所含書面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對方。 第五項： 第五項：關(guān)于所售房屋的坐落位置 圈套：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，買受人能夠買得是位置好的某號樓，可交房時 該樓號又變?yōu)橐粯訕?gòu)造位置不好的樓層。 對策：1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號。2、開發(fā)商應(yīng)在此 附圖中蓋章確認。 律師建議添加補充條款： 出賣人該當(dāng)將出賣房屋所屬樓號在小區(qū)平面圖中標(biāo)明，并將小區(qū)平面圖粘貼在 本合同附件一內(nèi)加蓋公章。 第六項： 第六項：關(guān)于所售房屋的抵押 圈套：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地運用權(quán)抵押，進而將所建樓盤抵押。 假設(shè)此類房屋

47、出賣，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。由于買受人還未得到房 產(chǎn)證，不具有物權(quán)。 對策：1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。2、要求開發(fā) 商將合同在房管局備案。3、要求開發(fā)商提供保證責(zé)任。 律師建議添加補充條款： 出賣人保證本人所售房屋不存在抵押的情況，假設(shè)因此導(dǎo)致買受人退房，出賣人 應(yīng)向買受人承當(dāng)已付房款雙倍的返還責(zé)任。 第七項： 第七項：關(guān)于物業(yè)管理公約 圈套：今年 9 月 1 日實施，其中明確規(guī)定買受人在購房前開 發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽署。否那么，開發(fā)商就不得出賣房 屋。潛在的買受人也就有能夠依法得不到房產(chǎn)證。 對策：1、買受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招招標(biāo)的方式介入。2、開

48、發(fā)商與前期物 業(yè)簽署了。3、買受人也應(yīng)簽署三方都署名的。 律師建議添加補充條款： 出賣人在出賣房屋前，應(yīng)與招招標(biāo)方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽署。 買賣雙方在簽署本合同時，應(yīng)同時簽署有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的。 第八項： 第八項：關(guān)于各方責(zé)任范圍 圈套：假設(shè)因開發(fā)商的各種緣由如：五證不全、一房二買、又抵又買等情 形導(dǎo)致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確詳細 范圍。 對策：1、根據(jù)以及 6 月 1 日的將實踐損失細化。2、對 開發(fā)商給本人呵斥的損失預(yù)備好證據(jù)。 律師建議添加補充條款： 假設(shè)因出賣人的一方緣由導(dǎo)致退房，出賣方承當(dāng)?shù)呢?zé)任范圍如下： 出賣人的責(zé)任范圍： 1、 退還

49、已付房價款及其利息此利息的計算，假設(shè)是一次性付款按同期銀行 存款利率計算；假設(shè)是按揭付款按同期銀行貸款利率計算。 2、 賠償買受人從簽署此購房合同時起到退房時至每平方米售價的升值差價。 3、 賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費用此費用僅以裝修實物和相關(guān)票據(jù) 為限。 4、 對于按揭付款的買受人， 出賣人應(yīng)賠償買受人辦理按揭相關(guān)手續(xù)的費用 包 括：銀行手續(xù)費、保險費、評價費、公證費等。購買一套商品房對普通人來說是一件既要破費大量積存、 又要費心勞神的大事， 因購買商品 房而發(fā)生的糾紛更是困饒購房者的一大煩心事。 因此， 在購買前了解商品房的有關(guān)知識和注 意事項?？梢詫m紛的產(chǎn)生起到良好的防備作用。目

50、前，商品房銷售分商品房預(yù)售和商品房 現(xiàn)售兩種，如今試分析購買預(yù)售的商品房應(yīng)留意哪些事項。 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建立商品房的工程尚未開工前， 將正在施工的商品房預(yù)先 出賣給購買者， 購買者交付定金或預(yù)付款， 在合同商定的未來一定時間擁有現(xiàn)房的房地產(chǎn)買 賣行為。 購買者在購買預(yù)售的商品房時應(yīng)把握好以下幾個重要環(huán)節(jié)： 一、留意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房應(yīng)具備的條件 對商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定： 1、曾經(jīng)交付了全部土地運用權(quán)的出讓金，獲得了土地運用權(quán)證書。擁有合法的土地運用權(quán) 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進展房地產(chǎn)開發(fā)和預(yù)售的前提條件， 在未獲得土地運用權(quán)的土地上開發(fā)的 房屋是非法建筑。 購買者要在

51、購買前要求驗證開發(fā)企業(yè)的土地運用權(quán)證， 以確保該房屋的合 法性。 2、持有建立工程規(guī)劃答應(yīng)證。此項規(guī)定是房屋開工建立的前提，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需在其 建立工程符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建立工程規(guī)劃答應(yīng)證后才干開工建立。 3、按照預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建立的資金到達工程建立總投資的 25%以上，并且已 經(jīng)確定施工進度和開工交付日期。 此規(guī)定是為了保證工程建立的穩(wěn)定性和如期交房， 防止開 發(fā)商過分依賴預(yù)售款從事工程開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。 4、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記，獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明在本 市開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)到日照市房地產(chǎn)管理局登記備案并獲得該局頒發(fā)的商品房

52、預(yù)售答應(yīng) 證明。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預(yù)售的活動置于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)視之下，從而 保證商品房預(yù)售的合法性。 二、了解商品房預(yù)售合同根本的內(nèi)容 1、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)寫明雙方的稱號地址等。 2、預(yù)售的商品房的根本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地域、座落、土地 運用權(quán)證號、土地運用權(quán)獲得方式、土地運用性質(zhì)、建立工程規(guī)劃答應(yīng)證號、商品房預(yù)售許 可證號、房屋建筑面積、房屋構(gòu)造、房屋開工交付日期及附房屋平面圖等。 3、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、運用面積還是其 他面積。 4、價款。即預(yù)售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。

53、我國 雖然對商品房預(yù)售的條件和程序進展了規(guī)定， 但對預(yù)售款實收的數(shù)額和期限卻沒有 一致的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。 5、 房屋交付方式和期限。 逾期交房的免那么條件。 例如合同中可以商定由于一定的自然事件， 如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。 6、房屋運用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是消費用房或其他。 7、違約責(zé)任。包括購房一方不能依約支付價款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時、按質(zhì)、按量交房 的責(zé)任。 8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。 9、物業(yè)管理條款。 10、糾紛處理方式。如選擇訴訟還是仲裁。 11、其他條款或當(dāng)事人商定的條款。 下面說說購買現(xiàn)房應(yīng)留意的事項： 一、留意房地

54、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出賣商品房的條件 2001 年 4 月 4 日，建立部發(fā)布了該方法自當(dāng)年 6 月 1 日起正式施 行。規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應(yīng)具備以下條件： 一現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該當(dāng)具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證 書； 二獲得土地運用權(quán)證書或者運用土地的同意文件； 三持有建立工程規(guī)劃答應(yīng)證和施工答應(yīng)證； 四已經(jīng)過開工驗收； 五拆遷安頓曾經(jīng)落實； 六供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套根底設(shè)備具備交付運用條件，其他配套根底設(shè) 施和公共設(shè)備具備交付運用條件或者已確定施工進度和交付日期； 七物業(yè)管理方案曾經(jīng)落實。 不符合商品房銷售條件的， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房， 不得向買受

55、人收取任何預(yù)訂款 性質(zhì)費用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房； 也不得采取售后包 租或者變相售后包租的方式銷售未開工商品房。 符合商品房銷售條件的， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性 質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用該當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣 合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該當(dāng)向買受人返還所收費用。 二、了解商品房買賣合同中該當(dāng)明確的內(nèi)容 一當(dāng)事人稱號或者姓名和住所; 二商品房根本情況； 三商品房銷售方式； 四商品房價款確實定方式及總價款、付款方式、付款時間； 五交付運用條件及日期； 六裝飾、設(shè)備規(guī)范承諾； 七供水、供電、

56、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套根底設(shè)備和公共設(shè)備的交付承諾 和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； 八公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； 九面積差別的處置方式； 十辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； 十一處理爭議的方法； 十二違約責(zé)任； 十三雙方商定的其他事項。 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的， 當(dāng)事人該當(dāng)在合同中載明合同商定面積與產(chǎn)權(quán)登記面 積發(fā)生誤差的處置方式。合同未商定的按以下處置原那么處置： 1、面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)含 3%，據(jù)實結(jié)算房價款； 2、面積誤差比絕對值超出 3% 時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該當(dāng) 在買受人提出退房之日起 30 日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款

57、利息。 買受人不退房的， 產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同商定面積時， 面積誤差比在 3%以內(nèi) 含 3% 部分的房價款由買受人補足； 超出 3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承當(dāng)， 產(chǎn)權(quán)歸買受人。 產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同商定面積時，面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)含 3%部分的房價款 由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出 3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買 受人。 最后還要留意以下同方面： 一是開發(fā)商的五證二書,這是最重要的. 一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必需具備齊全的“五證、“二書。所謂“五證，是指、也叫建立工程開工證、；“二書是指和，這也是法律對銷售方的根本要求。分別由房管局國土資源局建 設(shè)局規(guī)劃局

58、主管. 二是留意合同在雙方的權(quán)益和責(zé)任方面的公平原那么.對合同不清楚或存疑問的地方搞清楚以 后才簽字. 三是他說的最小面積 108 平方普通不構(gòu)成問題,由于兩個 70%的規(guī)定是地域的總體構(gòu)造,不針 對每個開發(fā)商. 四是交房時,先驗房后辦手續(xù) 一看房子質(zhì)量 二查“兩書一表 三簽 辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序， 但目前開展商能讓買家先驗房后辦手續(xù)的并不多。 通常的 做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)同意條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進 得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也脆弱無力。為防止出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅持先驗房、 后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗房時發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問題

59、書面呈遞 給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。或者可在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚或“樓 房情況未明等字樣。 對所購商品房進展驗收主要應(yīng)留意以下幾點： 第一、詳細檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂景象； 第二、核對買賣合同上注明的設(shè)備、設(shè)備等能否有脫漏，品牌、數(shù)量能否相符； 第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等能否開通和能否正常運用； 第四、檢查能否有規(guī)劃、設(shè)計變卦或小區(qū)縮水等問題； 第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問題； 第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，假設(shè)確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收 樓的緣由并要求開發(fā)商簽字、蓋章。 索要“兩書一表 向開發(fā)商索要

60、和，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維 修。 是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而那么是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的詳細技術(shù)目的，如抗震指數(shù)、墻體構(gòu)造類型等作 出的相關(guān)闡明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在和上已構(gòu)成 大體一致的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是。 按照有關(guān)規(guī)定， 上的每一項都必需報主管部門備案。您驗房時不能只看 開發(fā)商有沒有這張，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設(shè)備 等。 對房地產(chǎn)商有著嚴厲的約束作用， 只需將工程送交主管部門備案后， 開展商就必需對樓盤終生擔(dān)任，出了問題，假設(shè)是開展商的過失，可以清查其責(zé)任。 簽收 在您查看了房產(chǎn)后并預(yù)備簽收之前，您一定先