房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識(共79頁)

1、房 地 產(chǎn) 投 資課 程 內(nèi) 容 介 紹房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識（產(chǎn)權(quán)、用地制度和法律、規(guī)劃、建筑、經(jīng)濟分析和財務(wù)評價等方面基本知識） 房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資程序、項目可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)投資市場研究、投資項目類型分析房地產(chǎn)開發(fā)投資的成本費用、收入估算房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟效益評價房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價、風險分析房地產(chǎn)個人投資房地產(chǎn)個人置業(yè)投資房地產(chǎn)個人間接投資（債券、股票投資和購買房地產(chǎn)信托投資基金）開設(shè)本課程的目的了解房地產(chǎn)投資相關(guān)的基本知識（房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、相關(guān)法律、規(guī)劃、建筑、財務(wù)分析等）了解房地產(chǎn)投資項目的可行性研究、市場分析、經(jīng)濟評價和財務(wù)分析的基本方法和步驟，有一定基礎(chǔ)知識的同學(xué)能夠掌握

2、和運用一些方法和技巧了解房地產(chǎn)個人投資渠道、方法和策略主 要 參 考 教 材1、俞明軒主編的房地產(chǎn)投資分析，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社（2004年）2、劉正山編著房地產(chǎn)投資分析，東北財經(jīng)大學(xué)出版社（2000年）3、陳琳、潘蜀健編著房地產(chǎn)項目投資第二版，中國建筑工業(yè)出版社（2004年）房地產(chǎn)相關(guān)的媒體和網(wǎng)站報紙：21世紀經(jīng)濟報道、中國經(jīng)營報、第一財經(jīng)、金融時報、經(jīng)濟觀察報、上海證券報、中國證券報綜合網(wǎng)站：搜房網(wǎng)、焦點房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪房產(chǎn)、21CN房產(chǎn)頻道、南方網(wǎng)房產(chǎn)頻道觀點地產(chǎn)網(wǎng)（）、萬科周刊、世聯(lián)地產(chǎn)評論、世聯(lián)地產(chǎn)樓市中國、中國地產(chǎn)商中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)、廣州市國土資源與房屋管理局陽光家緣王志綱工作室、

3、中國房地產(chǎn)策劃網(wǎng)、房聯(lián)網(wǎng)、贏房網(wǎng)、房策天下、中國策劃師在線課 程 安 排總學(xué)時：32學(xué)時（2-17周）課程學(xué)習形式：課堂講授案例介紹社會實踐問題反饋（以提問和作業(yè)的形式）成 績 評 定平時的課堂考勤、回答問題、作業(yè)、實踐成果等期末的課程論文第一講 房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度基本知識第三節(jié) 規(guī)劃及建筑學(xué)相關(guān)知識第四節(jié) 投資項目經(jīng)濟評價的基礎(chǔ)知識第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述一、房地產(chǎn)相關(guān)概述（一）房地產(chǎn)的概念是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。也可是單獨的房產(chǎn)或地產(chǎn)。它包括實物部分和權(quán)益部分。實物部分表現(xiàn)為土地及其地上的建筑物、構(gòu)筑物或其他附屬物。權(quán)益部分是指依附于實物部分的各

4、種權(quán)益（所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)等）。第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述（二）房地產(chǎn)與不動產(chǎn)、物業(yè)不動產(chǎn)是指不能移動或移動后嚴重減損其經(jīng)濟價值的財產(chǎn)，包括土地、地上定著物及其包含的權(quán)益，如房屋、林木等。 不動產(chǎn)的范圍比房地產(chǎn)的范圍廣，房地產(chǎn)是其中最核心的部分。物業(yè)即房地產(chǎn)，但一般是指微觀的房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)則包括微觀、中觀和宏觀三個層次。第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述（三）房地產(chǎn)的基本特點自然屬性位置的固定性使用的耐久性異質(zhì)性經(jīng)濟屬性價值量大，資金需求量大供給彈性小和經(jīng)營的壟斷性保值增值性投資和消費的雙重性第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述法律屬性權(quán)利的可分性（單宗房地產(chǎn)的實物不可分性）權(quán)利的法律保障性（通過登記公示）社

5、會屬性易受大眾心理影響（特別是房地產(chǎn)泡沫形成和破滅時）財富性（整個國民財富、個人財富）關(guān)系到社會穩(wěn)定第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述（四）房地產(chǎn)市場的參與者土地所有者或使用者（如集體土地所有者和承包經(jīng)營者，城市國有土地所有權(quán)人和使用權(quán)人。特別是房屋拆遷過程中原土地使用人對房地產(chǎn)開發(fā)的周期和進度具有重要的影響作用）開發(fā)商和投資商政府各部門（土地管理、城市規(guī)劃、建委或建設(shè)局、房地產(chǎn)管理局或住宅局、市政管理、發(fā)改委等部門）第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述金融機構(gòu)（銀行、保險公司、置業(yè)擔保機構(gòu)等）承包商（建筑施工、材料、設(shè)備等承包商）購房者（自用型和投資型）和租房者房地產(chǎn)咨詢、中介、服務(wù)機構(gòu)（包括房地產(chǎn)項目咨詢策劃、評估

6、機構(gòu)、造價咨詢機構(gòu)、工程監(jiān)理機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀（一手房和二手房）、營銷策劃、廣告服務(wù)等）第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述二、房地產(chǎn)投資概述（一）房地產(chǎn)投資的概念 經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)的增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實物，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述（二）房地產(chǎn)投資的優(yōu)點具有較高收益水平和財務(wù)杠桿作用（見舉例） 能夠得到稅收方面的好處易于獲得金融機構(gòu)的支持（作為“不動產(chǎn)”易于獲得抵押貸款）能抵消通貨膨脹的影響（保值增值性：根據(jù)美國、英國、香港等地研究資料表明，房地產(chǎn)價格增長率大約是同期一般物價上漲率的2倍）提高投資者的資信等級 某房地產(chǎn)開

7、發(fā)公司投資一宗房地產(chǎn)，投資總額為1000萬元，2年建成?，F(xiàn)有兩種融資方式：一種為全部用自有資金；另一種為70%向銀行借貸，30%用自有資金。已知銀行貸款利率為8%，建成后銷售收入為1400萬元。開發(fā)階段稅率為5.5%（“兩稅一費”營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加）。比較兩種方式的自有資金收益率如下： 第一種融資方式：自有資金1000萬元，銷售收入1400萬元，則毛收入為400萬元。則稅前收益為400（14005.5%）=323萬元。則稅前自有資金收益率為：3231000=32.3%。 第二種融資方式：自有資金300萬元，借貸資金為700萬元，銷售收入1400萬元，支付銀行利息為：700【（1

8、8%）21】=116.48萬元，則毛收入為400116.48=283.52萬元。則稅前收益為283.52（14005.5%）=206.52萬元。則稅前自有資金收益率為：206.52300=68.84%。第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述（三）房地產(chǎn)投資的缺點投資對象變現(xiàn)能力差（特別是在建工程、爛尾樓）投資數(shù)額巨大投資回收周期長投資需要專門的知識和經(jīng)驗（房地產(chǎn)專業(yè)資格包括：房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)營銷策劃師等）中誠廣場（爛尾樓）第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述（四）房地產(chǎn)投資對象從物理形態(tài)來劃分，主要分為土地、建成房地產(chǎn)和在建工程按用途來劃分，居住物業(yè)（普通住宅、高級公寓、別墅）、商用物業(yè)（酒店、寫字樓、超

9、市和商場）、工業(yè)物業(yè)（廠房、倉庫）和特殊物業(yè)（賽馬場、高爾夫球場、學(xué)校、寺廟等）第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述（五）房地產(chǎn)投資形式房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)開發(fā)投資（土地開發(fā)、房屋開發(fā)）房地產(chǎn)置業(yè)投資（自用、購買后轉(zhuǎn)讓或出租）房地產(chǎn)間接投資投資于房地產(chǎn)企業(yè)的債券和股票投資于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs：Real Estate Investment Trusts）購買住房抵押貸款支持證券 （MBS：Housing Mortgage-backed Security）第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概述（一）產(chǎn)權(quán)的概念 產(chǎn)權(quán)即財產(chǎn)權(quán)利，是憑借財產(chǎn)所獲得的各種權(quán)利的總和。它是財產(chǎn)關(guān)系的法律表現(xiàn)。第二節(jié)

10、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度（二）產(chǎn)權(quán)的分類按照內(nèi)涵可將產(chǎn)權(quán)劃分為物權(quán)自物權(quán)（一般是所有權(quán)）他物權(quán)用益物權(quán)（如承包經(jīng)營權(quán)、土地使用權(quán)、地上權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、永佃權(quán)等）擔保物權(quán)（如抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)等）債權(quán)第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度（三）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是以房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)為客體的各種權(quán)利的總和。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是一組權(quán)利即“權(quán)利束”。房地產(chǎn)權(quán)利束是房地產(chǎn)所有權(quán)及其分離出來的各種權(quán)利的總和。所有權(quán)的權(quán)能包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度（四）我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本介紹 我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵：以土地為標的、以他物權(quán)（土地使用權(quán)）為主要內(nèi)容的土地產(chǎn)權(quán)和以房屋為標的、以自物權(quán)（房屋

11、所有權(quán)）為主要內(nèi)容的房屋產(chǎn)權(quán)所構(gòu)成的權(quán)利束。 我國土地使用權(quán)可分為： 1、有償出讓國有土地使用權(quán)； 2、劃撥國有土地使用權(quán)； 3、臨時用地土地使用權(quán)（一般不超過2年）； 4、土地承包經(jīng)營權(quán)； 5、宅基地使用權(quán)第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度（五）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一般形式獨有產(chǎn)權(quán)共同占有。每一個人擁有的房地產(chǎn)權(quán)利都受到共同占有人的制約。如同一棟樓住戶對公共部分的權(quán)利。 聯(lián)合占有。共有者對房地產(chǎn)皆享有使用權(quán)，如果某一占有人逝世則占有權(quán)轉(zhuǎn)移到其他占有人手中。如兄弟兩人繼承父母的一棟房屋。 共同共有。如夫妻間共同占有的房地產(chǎn)，一方逝世則另一方繼承。第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度（六）建筑物區(qū)分所有權(quán) 區(qū)分所有是

12、以建筑物的某一特定部分（即一棟住宅樓中的一套住房）為客體而成立的房地產(chǎn)所有權(quán)形式，它是一種復(fù)合性權(quán)利。包括三個部分： 專有部分的所有權(quán)。單元樓里的一套住宅，其室內(nèi)空間和內(nèi)隔墻是專有權(quán)部分。 共有部分的持份權(quán)。整棟樓的基底土地、外墻、公共樓梯、電梯、一樓大廳、上下水管道等是共有持份部分。 因共有而產(chǎn)生的成員權(quán)。小區(qū)居民對小區(qū)公共事務(wù)的表決權(quán)、選聘物業(yè)管理公司的權(quán)利、制定本小區(qū)規(guī)章制度的權(quán)利。第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度（七）房地產(chǎn)相鄰關(guān)系房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人在自己的房地產(chǎn)內(nèi)從事各種活動時，負有注意和避免損害相鄰房地產(chǎn)的義務(wù)；相對而言，相鄰房地產(chǎn)權(quán)利人，則享有請求對方注意預(yù)防和避免損害發(fā)生的

13、權(quán)利。實質(zhì)上是對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)的一種限制。 一般存在兩類相鄰關(guān)系：通風、采光、排水、排污的相鄰關(guān)系倒塌、易燃、易爆等險情危害的相鄰關(guān)系第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度（八）房地產(chǎn)權(quán)屬登記是法律授權(quán)的機構(gòu)依法對房地產(chǎn)權(quán)屬現(xiàn)狀及變更予以確認的一項重要活動，它包括了土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記。房地產(chǎn)權(quán)屬登記不僅是房地產(chǎn)管理的核心，同時也是現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)。由于我國對房地產(chǎn)實行土地與房屋的分部門管理體制，所以房地產(chǎn)權(quán)屬登記是分別進行土地使用權(quán)登記和房屋所有權(quán)登記。在大多數(shù)城市，一宗房地產(chǎn)要辦理兩個產(chǎn)權(quán)證書，一個是房屋所有權(quán)證書，一個是國有土地使用權(quán)證書。目前部分城市如廣州，這兩個證是合二為一。第

14、二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度二、用地制度介紹（一）我國現(xiàn)行的土地所有制度集體土地即農(nóng)民集體所有土地，包括農(nóng)村、城市郊區(qū)、“城中村”土地?！稗r(nóng)民集體”的范圍包括3個層次：村農(nóng)民集體、村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。國有土地一般是指城市內(nèi)國家所有土地，包括城市市區(qū)、獨立工礦區(qū)、一定規(guī)模人口聚集的建制鎮(zhèn)等。當然，礦藏、森林、草原、灘涂等自然資源屬于國家所有。第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度（二）其他土地制度土地登記制度（縣級以上土地管理部門進行土地登記和核發(fā)國有土地使用證和集體土地使用證，登記后即受到法律保護）土地有償有限期使用制度土地用途管制制度耕地保護制度用地制度的其他規(guī)定第

15、二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度（1）國有土地使用權(quán)的有償出讓國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓方式有4種：招標、拍賣、掛牌和協(xié)議。經(jīng)營性用地目前只能采用前3種方式出讓。第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度（2）國有土地使用權(quán)的出讓年限各種用途的國有土地出讓的最高年限居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度（三）現(xiàn)階段在我國取得國有土地使用權(quán)的4個基本途徑： 通過行政劃撥取得（如高校用地） 通過國家出讓方式取得（招標、拍賣、掛牌和協(xié)議四

16、種方式，其中經(jīng)營性用地只能采用前三種方式） 通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得（買賣、交換、贈與等） 通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度（四）用地制度的其他規(guī)定在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，閑置土地1年以上按出讓金的20%以下征收土地閑置費。未按土地出讓合同規(guī)定期限動工，連續(xù)2年以上未使用的，由縣級以上政府無償收回。劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓或出租的解決辦法，一種方式可補辦出讓手續(xù)和補交土地出讓金；另一種方式是將轉(zhuǎn)讓或出租的收益上繳國家。土地使用權(quán)期滿后可以續(xù)期，但必須在出讓期滿前1年向土地管理部門提出申請，重新簽訂出讓合同。第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度（五）集體土地征用 由于我國城市郊區(qū)的集體土地

17、不能直接用于城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資。因此一般程序是，先由城市政府代表國家征用城郊的集體土地并對被征地者給與補償，然后由城市土地管理部門向房地產(chǎn)開發(fā)商出讓該宗地。第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度 征用集體土地的補償費用包括土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗的補償費，具體標準和受償人為： 土地補償費。一般為耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的610倍。費用歸農(nóng)村集體組織所有。 安置補助費。每個需安置農(nóng)業(yè)人口可得到耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的46倍。集體安置的，該費用集體管理和使用；其他單位安置的，支付給該單位；不需安置的，該費用給個人。 地上附著物和青苗補償費。標準由省級政府規(guī)定，征用菜地要繳納新菜地開發(fā)基金

18、。該費用歸附著物和青苗的所有者所有。 參見湖南省湘潭市農(nóng)地征用補償標準第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度（六）城市房屋拆遷參見法規(guī)：城市房屋拆遷管理條例幾個主體：拆遷人：一般是指取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位。被拆遷人：是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托。第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度（六）城市房屋拆遷拆遷工作一般程序：1、房屋拆遷申請的提出2、拆遷審批和房屋拆遷許可證的取得3、拆遷協(xié)議的簽訂（實際是以合同形式）4、拆遷的實施（包括自行拆遷和委托拆遷）5、拆遷補償安置資金的監(jiān)管（拆遷單位須出具拆遷安置資金的存款證明）第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用

19、地制度（六）城市房屋拆遷拆遷的補償對象：主要是被拆遷房屋的所有人，也會考慮到使用人的利益。一般是由被拆遷人對承租人（即使用人）進行補償或安置，拆遷人對被拆遷人給與相應(yīng)補償。拆遷補償方式：貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償標準：按照“等價有償”的原則，根據(jù)房屋的市場價格補償。第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度（六）城市房屋拆遷對特殊情況的處理：1、產(chǎn)權(quán)不明確房屋（不包括臨時違章建筑）補償安置的具體規(guī)定：由拆遷人提出補償方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。2、抵押房屋的補償安置的基本程序：（1）認定抵押的有效性（2）應(yīng)及時通知抵押權(quán)人（如貸款銀行）（3）能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人；不能解除抵押

20、合同的，按照法律規(guī)定順序進行原債務(wù)的清償，不足的向抵押人（借款者）進行追償。第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度（六）城市房屋拆遷對特殊情況的處理：3、公益事業(yè)房屋的拆遷安置：按照城市規(guī)劃要求，或者重新建設(shè)或者補償。4、臨時建筑的補償安置和違章建筑由城市規(guī)劃部門判定建筑是否違章，原則上對違章建筑不予補償，具體情況具體處理。臨時建筑（結(jié)構(gòu)簡易、限期拆除），分為超過期限的和未超過期限的。超過期限的是非法建筑和未超過期限的是合法建筑。第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識一、住宅區(qū)規(guī)劃的基本知識（一）城市規(guī)劃的基本分類根據(jù)城市建設(shè)階段，可以把城市詳細規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。按功能可分為居住區(qū)規(guī)劃、工業(yè)

21、區(qū)規(guī)劃、商貿(mào)區(qū)規(guī)劃。第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識（二）控制性詳細規(guī)劃的內(nèi)容用地控制指標：用地性質(zhì)、用地面積、土地與建筑使用相容性（廣州市的居住用地控制指標）環(huán)境容量控制指標：容積率、建筑密度、綠地率、人口容量建筑形態(tài)控制指標：建筑高度、建筑間距、建筑后退紅線距離、沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規(guī)定交通控制指標：交通出入口方位 、停車位配套設(shè)施體系：生活服務(wù)設(shè)施布置、市政公用設(shè)施、交通設(shè)施和管理要求第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識（三）修建性詳細規(guī)劃的內(nèi)容建設(shè)條件分析和綜合技術(shù)經(jīng)濟論證建筑和綠地的空間布局、景觀規(guī)劃設(shè)計，布置總平面圖道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計工程管線規(guī)劃設(shè)計豎向規(guī)劃設(shè)計估算工程量

22、、拆遷量和總造價，分析投資效益第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識（四）居住區(qū)可分為居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團三級：居住區(qū)是由城市干道或自然分界線所圍合，居住人口規(guī)模為3-5萬人，居住戶數(shù)為1-1.6萬戶，并具有一整套與之對應(yīng)規(guī)模的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚集地。（如番禺的華南新城、華南碧桂園、駿景花園等）居住小區(qū)是指城市道路或自然分界線所圍合，居住人口規(guī)模為1-1.5萬人，居住戶數(shù)為3000-5000戶，并具有一套與之對應(yīng)規(guī)模的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚集地。（如美林湖畔）居住組團是指被小區(qū)道路分割，居住人口規(guī)模為1000-3000人，居住戶數(shù)為300-1000戶，并具有居民所需的基本公共服務(wù)設(shè)施的居住

23、生活聚集地。（如五山花園）第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識（五）廣州市城市規(guī)劃簡介1、整個市域的總體規(guī)劃方向（南拓、北優(yōu)、東進、西聯(lián)）2、各大區(qū)規(guī)劃的職能3、交通干線、環(huán)城高速、地鐵線第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識二、建筑學(xué)基本知識（一）建筑面積（首先認識一套住房） 整棟住宅樓的建筑面積包括主要使用面積、輔助使用面積和結(jié)構(gòu)面積三項。主要使用面積是建筑各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積之和（如住宅樓的主要使用面積是起居室（客廳）、餐廳、臥室等面積的總和）。輔助使用面積是建筑物各層平面中為輔助生產(chǎn)或生活所占凈面積的總和（如住宅樓的輔助使用面積是廚房、盥洗間、廁所、陽臺、儲藏室等面積的總和）。結(jié)構(gòu)面積

24、是建筑物各層平面中墻體、柱等結(jié)構(gòu)體所占面積的總和。第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識（二）建筑面積的計算規(guī)則單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。多層建筑物自然層的層高在2.2米及以上者，方可計算建筑面積。單層建筑物的建筑面積和多層建筑物首層的建筑面積，均應(yīng)按建筑物外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。地下室、地下倉庫、地下停車場等建筑面積，應(yīng)按其外墻上口外圍水平面積計算建筑面積。建于坡地的建筑物吊腳架空層、深基礎(chǔ)下架空層，設(shè)計加以利用時，有圍護結(jié)構(gòu)且層高在2.2米以上的部位，按該部位的水平面積計算建筑面積。第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識（二）建筑面積的計算規(guī)則室內(nèi)樓梯間、電梯井、觀光電梯井、自

25、動扶梯，應(yīng)按建筑物的自然層計算建筑面積。室內(nèi)提物井、管道井、抽油煙機風道、通風排氣豎井、垃圾道、附墻煙囪等，應(yīng)按首層面積計算建筑面積。坡屋頂內(nèi)和場館看臺下的建筑空間，設(shè)計并利用時，凈高超過2.2米及以上部位，按水平面積計算建筑面積。凈高在1.2米至2.2米的部位，應(yīng)按該部位水平面積的一半計算建筑面積。第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識（二）建筑面積的計算規(guī)則建筑物外有圍護結(jié)構(gòu)的挑廊、走廊、眺望間、落地櫥窗、陽臺、兩建筑物間有圍護結(jié)構(gòu)的架空走廊等，層高在2.2米以上的，應(yīng)按其圍護面積計算建筑面積。若以上部位無圍護結(jié)構(gòu)，則按照其頂蓋水平投影面積的一半來計算建筑面積。有頂蓋但無圍護結(jié)構(gòu)的車棚、貨棚、站臺、

26、加油站、收費站等，應(yīng)按其頂蓋水平面積的一半計算建筑面積。雨篷的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過2.1米時，應(yīng)按其水平投影面積的一半計算建筑面積。第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識（三）商品房銷售面積1、商品房銷售面積、套內(nèi)建筑面積和分攤的公用建筑面積之間的關(guān)系商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積分攤的公用建筑面積套內(nèi)建筑面積包括三個部分：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識2、套內(nèi)墻體面積商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。商品房各套之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套

27、內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影響面積全部計入套內(nèi)墻體面積。第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識3、公用建筑面積包括兩個部分：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。 另外凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。車庫、會所等具備獨立使用功能的空間；售樓單位自營、自用的房屋；為多棟房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等都不應(yīng)記入公用建筑面積進行分攤。第三節(jié) 規(guī)劃

28、和建筑學(xué)相關(guān)知識4、公用建筑面積分攤計算（1）公用建筑面積分攤系數(shù)計算 將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分攤系數(shù)。（2）公用建筑面積分攤計算 各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數(shù)，得到購房者應(yīng)合理分攤的公用建筑面積。分攤的公用建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù)套內(nèi)建筑面積得房率與公用建筑面積分攤系數(shù)的關(guān)系。第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識5、關(guān)于住宅的幾組專業(yè)用語（1）戶型（？房？廳？衛(wèi)？陽臺）一房（3060）1房1廳1衛(wèi)、 1房2廳1衛(wèi)、 1房2廳2衛(wèi)兩房（6090多）2房1廳1衛(wèi)、 2房2廳1衛(wèi)、 2房2廳2衛(wèi)三房（80140甚至更

29、大面積） 3房1廳1衛(wèi)、 3房2廳1衛(wèi)（小三房8090多）、 3房2廳2衛(wèi)、 3房2廳3衛(wèi)四房（100300或更大）4房2廳2衛(wèi)、 4房2廳3衛(wèi)、 4房3廳3衛(wèi)；第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識（2）樓型（？梯？戶）1梯2戶（常見于2000年以前建造的9層以下的樓梯樓，即1個單元1層只有兩戶門對門，可以很好實現(xiàn)房屋內(nèi)的南北對流）1梯3戶或4戶（甚至更多）（常見于土地稀缺地段的9層以下的樓梯樓，有可能是點式樓，也有可能是條式樓）2梯2戶或3戶或6戶或8戶（常見于土地稀缺地段的9層以上的電梯樓（1部電梯1個消防樓梯），有可能是點式樓，也有可能是條式樓）3梯6戶或8戶甚至10幾戶（常見于土地稀缺地段的9

30、層以上的電梯樓（2部電梯1個消防樓梯），一般都是點式樓）第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識5、關(guān)于住宅的幾組專業(yè)用語（3）建筑結(jié)構(gòu)形式按照所用材料不同可以分為：木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼和混凝土組合結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)按照墻體不同可分為：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)（高層）、筒中筒結(jié)構(gòu)（超高層）第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識5、關(guān)于住宅的幾組專業(yè)用語（4）建筑風格歐式外觀（羅馬風格、西班牙式、德國式） 中式風格（江南風格、北方四合院式）（5）樓的層別劃分低層（13層）：如獨立別墅、連排別墅（Townhouse）多層（46層）：小高層（79層）高層（10層以上），100米或30層以

31、上為超高層。另一種劃分為：13、37、812、12層以上第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識（四）建筑密度 一定用地范圍內(nèi)的所有建筑物的基底面積與土地總面積之比。一般是百分比形式，可反映一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑物的密集程度。（五）容積率 一定用地范圍內(nèi)總建筑面積與用地總面積之比。一般用小數(shù)表示，它反映了城市土地利用率。第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識（六）建筑設(shè)計的經(jīng)濟性問題1、建筑層數(shù)的經(jīng)濟性一般地，增加建筑層數(shù)有利于節(jié)約用地。當然，層數(shù)增加，日照、采光、通風所需要的間距也要增大。住宅層數(shù)為3-6層時，每增加1層，每公頃可相應(yīng)增加建筑面積1000平方米；而6層以上，節(jié)地的效果會顯著下降。根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)

32、驗，5-6層的多層住宅無論從建筑造價和節(jié)約用地來看都是比較經(jīng)濟的。就建筑成本來說，低層住宅比多層住宅經(jīng)濟，而多層住宅又比高層住宅經(jīng)濟。主要是電梯、供水加壓設(shè)備、基礎(chǔ)處理、防火設(shè)備、建材費用和施工成本等。第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識2、建筑層高的經(jīng)濟性日照間距系數(shù)一定的情況下，降低層高，可以降低住宅總高度，從而縮小日照間距，節(jié)約用地；同時也可以降低造價。根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，住宅層數(shù)由5層增至7層，可以節(jié)約用地7.5%9.5%；而層高從3.2米降至2.8米，可以節(jié)約用地8.3%10.5%。一般地，在建筑密度不變的情況下，層高每降低10cm，能節(jié)約用地2%，降低造價1%。一般情況下，每層凈空高度低于2.6

33、米，人就會有較明顯的空間壓抑感。第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識3、建筑進深的經(jīng)濟性在同樣面積標準的條件下，加大進深，對節(jié)約用地的效果是很明顯的。一般認為，建筑進深在11米以下時，進深每增加1米，每公頃可增加建筑面積1000平方米，即提高住宅容積率0.1。因為增加進深，等于縮小了面寬。進深在11米以上，節(jié)地效益相應(yīng)降低。一般住宅的建筑進深在11米13米之間。第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識4、建筑物布置的經(jīng)濟性東西向布置的條狀住宅，由于正面間距比南北向布置的正面間距小，因而在用地上較節(jié)省。但東西向住宅在采光、通風方面效果較差。一般地，點狀住宅組團比條狀住宅組團用地經(jīng)濟。6層以下的點狀住宅組團并不比條狀

34、住宅用地經(jīng)濟，只有高層點狀住宅組團才能顯示這方面的經(jīng)濟性。第三節(jié) 規(guī)劃和建筑學(xué)相關(guān)知識5、其他方面的用地經(jīng)濟性利用道路和河道空間兼作間距用地利用間距用地，布置日照要求不高的建筑（如寫字樓的裙樓設(shè)計）開辟地下建筑空間（如廣州中山三路中華廣場附近的地王廣場）第四節(jié) 項目經(jīng)濟評價基礎(chǔ)知識一、現(xiàn)金流量1、現(xiàn)金流量的概念 如果我們把某項房地產(chǎn)投資活動看作一個獨立的系統(tǒng)，那么一定時期各時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入就叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流入。現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。第四節(jié) 項目經(jīng)濟評價基礎(chǔ)知識2、現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定

35、時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖，即把經(jīng)濟系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時間的對應(yīng)關(guān)系。以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標軸上“0”點，通常表示當前時點，也可表示資金運動的時間始點或某一基準時刻。注意：為了簡化計算，公認的習慣是將現(xiàn)金流量的代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。第四節(jié) 項目經(jīng)濟評價基礎(chǔ)知識 相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負現(xiàn)金流量。某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。012345-+現(xiàn)金流量第1個計息周期第5個計息周期PFA112345R1R2I房地產(chǎn)開發(fā)投資的現(xiàn)金流量圖0123n-1nr10Ir2r3rn-1rn房地產(chǎn)出租經(jīng)營投資的現(xiàn)金流量圖第四節(jié) 項目經(jīng)濟