財務(wù)管理案例分析

1、案例三凹業(yè)主拖欠巨額管巴理費催交困難怎巴么辦礙由于不便言明的傲非管理原因，某罷公司入伙某商城叭后，便不按時繳凹交管理費，甚至埃把交管理費作為拌與有關(guān)方面交涉傲的籌碼，作為達礙到某種目的的交挨換條件。一年后般，已累計欠費達半35萬元之多。礙期間，管理處有背關(guān)人員無數(shù)次上爸門催交未果。案例分析巴在物業(yè)管理實踐隘中，業(yè)主無故拖板欠物業(yè)管理費是白物業(yè)管理公司面骯臨的一大難題。罷根據(jù)物業(yè)管理皚條例有關(guān)規(guī)定按，業(yè)主繳納物業(yè)拔管理費是應(yīng)盡的骯義務(wù)，物業(yè)管疤理服務(wù)合同及敗業(yè)主公約等按對此都有明確明啊確表達。就本案擺例而言，業(yè)主委壩員會與物業(yè)管理埃公司簽訂的合同班，對每一個業(yè)主哎有約束力。物業(yè)昂管理公司依約提俺

2、供了物業(yè)服務(wù)后斑，業(yè)主負有按約柏繳納物業(yè)管理費吧的義務(wù)。即使是芭收費標準，業(yè)主澳委員會與物業(yè)管叭理公司在物業(yè)管靶理服務(wù)合同中也岸會有明確約定，阿根據(jù)自治原則，昂該公司應(yīng)按照約癌定繳納物業(yè)管理佰費用。矮對于拖欠物業(yè)管懊理費的業(yè)主，物柏業(yè)管理公司應(yīng)根八據(jù)具體情況，區(qū)愛別對待，采取不佰同的對策。一般案先應(yīng)以反復(fù)的協(xié)疤商為主，再者啟版動催繳程序，仍伴不見效可提請仲百裁或向人民法院艾訴訟。解決方法矮為了解決這一問般題，該商城管理叭處主要領(lǐng)導(dǎo)一方埃面主動與有關(guān)方懊面保持聯(lián)系，幫啊助全面反映該公疤司的意見和要求邦，以取得其對管拌理處工作的信任傲和認可；一方面半盯住平時難得一頒見的該公司老板昂，頻頻征求意見俺

3、并反映管理處的頒經(jīng)濟困難，以求哀得攜手維護物業(yè)伴正常運行的共識按。昂在贏得了該公司昂理解信任的基礎(chǔ)隘上，管理處提出藹了適當減免滯納哎金、分期付款等柏有利于促成該公扳司盡快繳清拖欠邦管理費的優(yōu)惠條凹件。最后雙方達扒成了一致，自約伴定之日起分10矮期，每月3萬余把元，隨當月管理皚費一同繳交拖欠俺的費用。10個笆月后，該公司拖壩欠的管理費已全拜部繳清。班相關(guān)法規(guī)制度阿熬1哀物業(yè)管理公約前言阿為了維護業(yè)主的把合法權(quán)益，保持斑物業(yè)的完好美觀半，加強住宅園區(qū)襖的管理，創(chuàng)造一昂個舒適、溫馨、按安全、清潔、優(yōu)暗雅、有序的居住癌生活環(huán)境。根據(jù)版國家和沈陽市的熬有關(guān)政策和法律佰規(guī)定，簽訂本管俺理公約礙 按。（以下

4、簡稱公啊約）第一章：總則叭第一條：本公約扳中的下列用語，昂除另有注釋或有擺明顯其它含義的捌以外，具有如下扳含義：壩l，園區(qū)：指翱座落于哎埃區(qū)扒百路癌扳號，由懊伴房地產(chǎn)開發(fā)有限氨公司開發(fā)的拔“”辦。昂2業(yè)主：凡依藹據(jù)商品房購銷骯合同，對本園叭區(qū)內(nèi)的房屋擁有佰或共同擁有所有皚權(quán)的自然人，法翱人或其它組織，挨或依據(jù)其它法律拜文件或法律事實版對房屋實際占有頒、使用的自然人唉、法人或其它組胺織。跋3管理公司：胺受叭疤房地產(chǎn)開發(fā)有限敗公司指定哀疤物業(yè)管理有限公叭司為骯拔的物業(yè)管理公司案4單位：指業(yè)敗主依據(jù)八 背商品房購銷合同挨或其它法律文瓣書、法律事實依搬法占有，使用的埃園區(qū)內(nèi)的房屋。氨5公共地方：傲指除

5、業(yè)主單位以澳外，園區(qū)圍墻以胺內(nèi)的所有為業(yè)主辦所設(shè)定并供其共靶同使用的地方或邦范圍，但不包括辦任何業(yè)主依法擁昂有獨立使用權(quán)的礙地方及發(fā)展商的疤聲明保留之地方盎。安6公共設(shè)施：班指為園區(qū)及業(yè)主暗利益而設(shè)置的各藹種地上附著物，班架設(shè)及敷設(shè)的各扮專用系統(tǒng)及管線唉。扳第二條：業(yè)主應(yīng)哎遵守國家法律、搬法規(guī)及本公約的扒規(guī)定，遵守社會背公德矮 般。努力成為遵紀案守法，思想品德半高尚的文明公民半。邦第三條：為實現(xiàn)疤以上目標，業(yè)主翱與管理公司應(yīng)全背力配合、協(xié)作。絆第二章：業(yè)主的氨權(quán)利、義務(wù)礙第四條：業(yè)主的巴權(quán)利藹1業(yè)主獨立擁辦有、使用、居住吧及享用其名下的敖單位及全部租金按收益。阿2業(yè)主有權(quán)將矮其名下單位連同吧上

6、述權(quán)利及利益唉，自由出售、饋皚贈、出租、抵押皚或其它方式處置捌或變賣。昂3可與其他業(yè)鞍主共同使用園區(qū)稗公共地方和公共搬設(shè)施。埃4可根據(jù)本公敖約維護自身合法搬權(quán)益。芭5對住宅園區(qū)昂的各項管理決策埃擁有建議權(quán)和監(jiān)百督權(quán)八第五條：業(yè)主的礙義務(wù)瓣l業(yè)主在行使板上述權(quán)利和使用安名下單位時，須頒遵守本公約及根唉據(jù)本公約所制定胺的物業(yè)管理所必矮須的相關(guān)規(guī)定。背2依照法律及柏本公約的規(guī)定，澳負責繳交其名下阿單位應(yīng)分擔的管辦理費及其它基金按款項。伴3繳納其名下埃單位需付的而由佰管理公司代收的搬包括采暖費在內(nèi)搬的各項費用。愛4業(yè)主在出租安、出售或準許他隘人使用房屋時，氨須提前到物業(yè)公啊司辦理登記手續(xù)挨，并保證新的

7、業(yè)白主遵守公約或重絆新簽訂本公約。扮5不得改變樓瓣宇的結(jié)構(gòu)、不得矮更改橫梁、支柱頒等，或加建、擴瓣建、搭建、拆除頒任何建筑物。氨6不得切割、霸損壞、更改、干般擾樓宇任何公用俺部分，包括水、埃電、煤氣等供應(yīng)鞍及排水管道，暗背渠、喉管、電纜傲、固定裝置等設(shè)敖施扳7住戶單位（耙非公共建筑部分?。┲豢勺鼍幼∈拱萦茫坏米鰧懽职鍢?、貨物工廠或稗其它商業(yè)用途。襖8不得妨礙他背人使用公用地方絆及公用設(shè)施，不安得阻礙房屋的正八常維修。唉9樓宇內(nèi)公共藹地方不得擺放家叭俱、貨物、架設(shè)芭花架、室外天線叭或其它物品。阿10住宅區(qū)內(nèi)哎之任何地方均不耙得亂涂亂畫、張版貼。搬11住宅區(qū)內(nèi)翱嚴禁業(yè)主飼養(yǎng)家啊畜、家禽。耙12不

8、得往樓扳下拋棄雜物、生拔活垃圾，包括裝盎修垃圾應(yīng)用袋裝巴好，按指定時間皚放到指定地點。百13業(yè)主有義骯務(wù)教育并帶動其凹未成年子女遵守靶本公約及其它管懊理規(guī)定，如因未懊成年子女的過錯艾給物業(yè)管理造成岸嚴重危害的，業(yè)扒主除應(yīng)對未成年昂子女加強教育外唉，對造成實際損班失的，還應(yīng)承擔柏賠償責任。笆14遵守管理艾公司訂立的其它版管理規(guī)章制度。扮第三章：管理公翱司的職責及權(quán)利板第六條：管理公拌司的職責耙l負責園區(qū)的斑管理、經(jīng)營及房靶屋和配套公共設(shè)礙施的維修、養(yǎng)護藹。隘2維護園區(qū)內(nèi)爸的所有公共地方挨的照明及消防設(shè)翱備，并保持其功氨能良好。百3保持園區(qū)內(nèi)按公共地方環(huán)境優(yōu)胺美、衛(wèi)生清潔。隘4負責園區(qū)內(nèi)岸公共綠化

9、的維護跋和管理。俺5負責園區(qū)內(nèi)邦的保安工作，保愛持園區(qū)的正常生昂活秩序。耙第七條：管理公邦司的權(quán)利吧l根據(jù)本公約胺管理需要制訂園柏區(qū)住戶守則及其柏必要的規(guī)章制度埃，并以公告的形懊式予以發(fā)布。胺2有權(quán)對園內(nèi)白的車輛進行有序胺化管理，除消防鞍、救護、警備和疤特許的車輛外，叭其它機動車輛未辦經(jīng)許可一律駛往爸地下停放車輛，懊包括自行車、摩愛托車等在內(nèi)的各巴種車輛實行定點爸停放。辦3按物價部門把核定的收費標準藹，向業(yè)主收取管跋理費，收取的管癌理費用單列項目昂專款專用，年度按費用收支情況張拜榜公布，并接受皚業(yè)主管理委員會版和業(yè)主的監(jiān)督。拔4管理公司根百據(jù)園區(qū)管理收支叭情況，可適時的扮調(diào)整收費項目和爸收費標

10、準，但此伴調(diào)整需經(jīng)園區(qū)管氨委會和物價部門鞍通過。般5采取一切必阿要措施（包括提藹出及進行訴訟）熬制止各業(yè)主違反板、不遵守或不履伴行本公約以及依伴本公約制定的各哀有效之規(guī)定。邦6管理公司可百采取法律行動或哀其它有效行動來拜催促業(yè)主繳齊各巴項欠款。扒第四章:違約責挨任鞍第八條：業(yè)主逾板期交納管理費的版，應(yīng)按逾期交納凹部分的日百分之柏五交付滯納金。辦第九條：業(yè)主有敖其它違反本公約百的行為，應(yīng)當立拌即停止違約行為礙，并應(yīng)支付違約藹金，對造成實際靶財產(chǎn)損失的還應(yīng)柏依法賠償。阿第十條：前款所敖稱的違約金以處拜罰的方式支付，鞍每人次以5元-耙5000元為限般，管理公司可在啊園區(qū)內(nèi)進行公告唉，違約金應(yīng)用于背園

11、區(qū)內(nèi)專項建設(shè)笆費用上。板第十一條：管理吧公司或其他人員耙履行職責時如違啊反公約，侵害業(yè)昂主利益的，管理氨公司除應(yīng)立即停擺止侵害行為外，礙還應(yīng)負責消除由絆此給業(yè)主帶來的扮不良影響，對造挨成業(yè)主實際財產(chǎn)扳損失的除按法律八規(guī)定予以賠償外捌，對責任者給予俺紀律處分，對構(gòu)霸成犯罪的移送司百法機關(guān)。第五章：附則絆第十二條：園區(qū)敗竣工后，經(jīng)園區(qū)班管委會確認本公扒約繼續(xù)有效。敖第十三條:本公板約可依據(jù)有關(guān)法哀律、法規(guī)修訂或白補充，也可經(jīng)住拔宅區(qū)三分之二以骯上業(yè)主投票同意哎修訂，但不得違敗反國家政策法律霸規(guī)定。藹第十四條：管理胺公司依據(jù)與業(yè)主唉委員簽訂的俺 辦委托管理合同安或依據(jù)本公約制礙定的園區(qū)內(nèi)的住盎戶手冊

12、及各項規(guī)盎章制度是本人參百約不可分割的組般成部分。氨第十五條：本公佰約自雙方簽字蓋啊章后生效。唉第十六條：本公罷約一式二份，業(yè)骯主及管理公司各安執(zhí)一份。絆2百財務(wù)管理的機構(gòu)敗及職責昂熬 挨 (一)財務(wù)部靶門機構(gòu)的設(shè)置 艾財會部門一般設(shè)絆置下列人員：財?shù)K務(wù)會計部經(jīng)理、愛主管會計、出納扮、電腦員、統(tǒng)計哎員、收費員。埃(二)財會人員辦的崗位職責 1.財會部經(jīng)理般(1)向企業(yè)領(lǐng)背導(dǎo)人負責，組織板公司的財會管理阿工作，當好企業(yè)骯負責人的經(jīng)營管把理參謀； 壩(2)每月、每笆季審核各種會計奧報表和統(tǒng)計報表壩，寫出財務(wù)會計巴分析報表，送企傲業(yè)法人審閱； 啊(3)檢查、監(jiān)扳督物業(yè)管理各項八費用的及時收繳伴，保證

13、企業(yè)資金絆的正常運轉(zhuǎn)； 柏(4)審核控制耙各項費用的支出拌，杜絕浪費； 佰(5)合理有效敗地經(jīng)營管理好企矮業(yè)的金融資產(chǎn)，靶為企業(yè)創(chuàng)造利潤八； 礙(6)根據(jù)物業(yè)艾管理行業(yè)的具體皚特點、依據(jù)財會唉管理有關(guān)法規(guī)、稗政策、文件，制昂定財會管理具體皚制度和操作程序案； 安(7)組織擬定爸物業(yè)管理各項費懊用標準的預(yù)算方氨案，送企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)拌、業(yè)主委員會和矮相關(guān)主管部門審絆核、修定； 艾(8)研究熟悉哀和實施相關(guān)的工絆商、財會及稅務(wù)懊、物價等管理制胺度，運用法律、藹行政處分和經(jīng)濟拜手段保護公司的絆合法權(quán)益。 2.主管會計 哎(1)向部門經(jīng)礙理負責，具體組凹織好本部門的日敖常管理工作；阿 (2)每日做扒好各種會計

14、憑證按和賬務(wù)處理工作吧；哀(3)每月、每佰季按時做好各種柏會計報表，定期矮向業(yè)主委員會公岸布管理收繳及使愛用情況； 稗(4)負責檢查背、審核各經(jīng)營管捌理部門及下屬機翱構(gòu)的收支賬目，昂向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及時拔匯報工作情況；稗 傲(5)檢查銀行俺、庫存現(xiàn)金和資巴產(chǎn)賬目，做到賬耙賬相符，賬實相壩符； 拜(6)按照物業(yè)骯管理的行業(yè)特點般和需要，分類計捌賬；完成企業(yè)領(lǐng)稗導(dǎo)交辦的財會工佰作。 3.出納 絆(1)遵守公司辦員工守則和財務(wù)氨管理制度；扒(2)管理好公伴司的現(xiàn)金收付、壩銀行存款的存取埃，保管現(xiàn)金、有拌價證券、銀行支懊票等；絆(3)及時追收案企業(yè)各種應(yīng)收款半項，保護企業(yè)和擺業(yè)主利益不受損癌失； 絆(4)編制有關(guān)疤現(xiàn)金收付記賬憑邦證、現(xiàn)金日記賬版、銀行日記賬的扒工作； 靶(5)及時辦理擺各項轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金百支票，按月將銀敖行存款余額與銀哀行對賬單核對相叭符，并交會計作哎賬。癌4.統(tǒng)計員(電扳腦員) 盎(1)及時統(tǒng)計八、存儲各種費用柏收付資料，供主叭管會計參考；凹(2)維護好電藹腦設(shè)備，保管好斑所有資料，對變扒動資料數(shù)據(jù)應(yīng)及熬時修改并存儲；辦 巴(3)及時輸入佰打印收費通知單胺，保證費用的按罷