《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》教案第三章

1、第三章房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理【考情分析】本章最近幾年所占分值不大，一般為6 8分。考試年份單項(xiàng)選擇題多項(xiàng)選擇題判斷題計(jì)算題合計(jì)2011 年4題4分1題2分2題2分一7題8分2010 年3題3分1題2分1題1分一5題6分2009 年3題3分2題4分1題1分一6題8分2008 年1題1分2題4分1題1分一4題6分近四年考試各章分值分析【內(nèi)容框架】第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)程序概述第二節(jié)投資機(jī)會選擇與決策第三節(jié)前期工作第四節(jié)建設(shè)階段第五節(jié)租售階段第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)程序概述.房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念.房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序1.房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā)的參與者房地產(chǎn)開發(fā)是通過土地、 勞動力、資本、管理

2、經(jīng)驗(yàn) 、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系 等資源的綜合投入，為房 屋租客或購房者提供建筑 使用空間、并重新配置建筑環(huán)境的一種活動投資機(jī)會選擇與決策分析階段前期工作階段建設(shè)階段租售階段開發(fā)商一生峰金融機(jī)構(gòu)一提供資金規(guī)劃,設(shè)計(jì)、工程一建筑階段政府機(jī)梅一審批社區(qū)團(tuán)體專業(yè)人士一營銷、律師等【2008年真題】從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有（）。A. 土地B.勞動力C.資本D.經(jīng)驗(yàn)E.環(huán)境答疑編號5573030101【正確答案】ABCD【答案解析】主流的人、財(cái)、物三方面，還有管理經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系等。參見教材P63。2.房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序（四階段八步驟）四階段提出投資設(shè)想細(xì)化投資設(shè)想

3、可行性研究獲取土地使用權(quán)合同談判與協(xié)議簽署工程建設(shè)竣工交用物業(yè)資產(chǎn)管理第二節(jié)投資機(jī)會選擇與決策分析.投資機(jī)會選擇.投資決策分析此階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的階段1.投資機(jī)會選擇（三項(xiàng)工作）提出投資設(shè)想尋找和篩選投資機(jī) 會（看地看項(xiàng)目）細(xì)化投資設(shè)想2.投資機(jī)會選擇（三項(xiàng)工作）市場分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)主要分析市場宏觀環(huán)境，政府政策、房地產(chǎn) 供求、竟?fàn)幁h(huán)境、目標(biāo)市場及其可支付的價(jià) 格和租金水平根據(jù)市場分析的結(jié)果以及相關(guān)的項(xiàng)目 資本結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，就項(xiàng)目的經(jīng)營收入、成本費(fèi) 用與盈利能力進(jìn)行分析評價(jià)結(jié)一口上業(yè)生展民略，公司葉野狀況以及由目投資決年IL財(cái)務(wù)評價(jià)的結(jié)果，就是否進(jìn)行本項(xiàng)目的投資開發(fā)做出決策【歸納總結(jié)】

4、房地產(chǎn)投資機(jī)會選擇與投資決策分析的主要工作內(nèi)容投資機(jī)會選擇投資設(shè)想尋找和篩選投資機(jī)會細(xì)化投資設(shè)想投資決策分析市場分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)投資決策第三節(jié)前期工作.獲取土地.項(xiàng)目核準(zhǔn)和開工計(jì)劃.確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可.工程建設(shè)招標(biāo).開工申請與審批.其它工作環(huán)節(jié)【2010年真題】下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是（）。A.進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)B.獲取項(xiàng)目所需土地C.確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得批準(zhǔn)D.對項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)E.提交項(xiàng)目開工申請并獲得批準(zhǔn)答疑編號5573030102【正確答案】BCDE【答案解析】A進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)屬于投資機(jī)會選才I與決策分析階段。參見教材P66。.獲取土地土地儲備

5、的概念土地儲備計(jì)劃土地儲備范圍土地儲備的步驟土地一級開發(fā)土地開發(fā)的項(xiàng)目實(shí)施模式土地儲備開發(fā)成本土地儲備資金的概念土地儲備資金的來源渠道土地儲備資金使用范圍開發(fā)商獲取土地的途徑土地儲備的概念土地儲備機(jī)構(gòu)土地儲備的概念是指市、具人民政府國土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用的目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為是由政府批準(zhǔn)成立的具有獨(dú)立 法人資格，隸屬于國土資源管 理部門的事業(yè)單位負(fù)責(zé)收儲土地的前期開發(fā)、保 護(hù)、管理和臨時利用，以及融 資活動【舊的用地模式】樂村集體經(jīng)濟(jì)組織或原耳土地使用善1妙使用人一政府【新的用地模式】農(nóng)村集體經(jīng) 土地儲備 招拍掛濟(jì)組織或原工

6、政府 土地使用者土地使用人土地儲備計(jì)劃年初與年末土地儲備規(guī)模年度前期開發(fā)規(guī)模（收）年度供應(yīng)規(guī)模（出）年度土地儲備臨時利用計(jì)劃土地儲備范圍依法收回的國有土地收購的土地行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地已辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地其他依法取得的土地【2011年真題】下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是（）。A.集體土地中的宅基地收回的國有土地C.依法收購的土地D.依法行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地答疑編號5573030103【正確答案】A【答案解析】土地儲備的范圍包括依法收回的國有土地、收購的土地、行使優(yōu)先購買權(quán)取得的 土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地，一定是國有土

7、地。 集體土地不納入土地儲備。參見教材P67。土地儲備的步驟收購開發(fā)整理（土地一級開發(fā)）儲備供應(yīng)土地一級開發(fā)是指土地儲備機(jī)構(gòu)對納入儲備的土地，為使其具備供應(yīng)條件而進(jìn)行的前期開發(fā)活動，主要包括 道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地平整、綠化工作，以及為實(shí)現(xiàn) 土地儲備、完成前期開發(fā)工作等進(jìn)行的投融資活動（開發(fā) +融資）土地開發(fā)的項(xiàng)目實(shí)施模式模式籌措資金及辦 理相關(guān)批準(zhǔn)手 續(xù)主體具體實(shí)施開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地儲備機(jī)構(gòu)通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位/、局于土地儲備開 發(fā)成本的2%土地儲備機(jī) 構(gòu)授權(quán)開發(fā) 企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí) 施“發(fā)企業(yè)由授權(quán)的開發(fā)企業(yè)完成包括土地儲備開

8、發(fā) 的預(yù)計(jì)總成本和利 潤，利潤率小局于預(yù) 計(jì)成本的8%【2011年真題】土地儲備機(jī)構(gòu)對土地開發(fā)過程中涉及的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和綠化、土地平整等土作，通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位，實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的2% （）答疑編號5573030104【正確答案】V【答案解析】參見教材 P6&【2008年真題】政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地一級開發(fā)時，開發(fā)資金應(yīng)由政府土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措。（）答疑編號5573030105【正確答案】X【答案解析】授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施一級開發(fā)，主體是開發(fā)企業(yè)，所以開發(fā)資金應(yīng)由開發(fā)企業(yè) 籌措。參加教材P68。土地儲備開發(fā)成本（6項(xiàng)）征收、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān) 也收購

9、、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用貸款利息土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等【2010年真題】下列成本費(fèi)用中，不屬于土地儲備開發(fā)成本的是（）。A.拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)B.市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用C.貸款利息D.建安費(fèi)用答疑編號5573030106【正確答案】D【答案解析】土地儲備成本包括六大項(xiàng)。土地開發(fā)中沒有建房子，不會用建安費(fèi)用。參見教材P68。土地儲備資金的概念內(nèi)涵是土地儲備機(jī)構(gòu)征收、收購、優(yōu)先購買、收回土地以及進(jìn)行前期開發(fā)所需的資金。管理模式實(shí)行?？顚Ｓ谩⒎仲~核算，預(yù)決算管理金來源渠道（四項(xiàng)）財(cái)政部

10、門從土地出讓收入和國有土地收益基金中安排的資金；土地儲備機(jī)構(gòu)舉借的銀行貸款及金融機(jī)構(gòu)貸款；經(jīng)財(cái)政部門批準(zhǔn)可用于土地儲備的其他資金；以上資金所產(chǎn)生的利息收入。土地儲備資金的具體使用范圍征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地需要支付的地價(jià)款或征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；必要的前期土地開發(fā)費(fèi)用；需要支付的銀行及金融機(jī)構(gòu)的貸款利息支出；經(jīng)同級財(cái)政批準(zhǔn)的其他費(fèi)用?！镜湫屠}】以下（）可以用于土地儲備資金。土地出讓收入中安排的一部分資金土地儲備機(jī)構(gòu)的銀行貸款C.公積金增值收益D.社會捐助資金E.廉租房租金收入答疑編號5573030107【正確答案】AB【答案解析】注意不要與基本制度與政策中講到的廉租住房建設(shè)資金來源混淆。

11、參見教材P68?！局攸c(diǎn)難點(diǎn)易混點(diǎn)】土地儲備資金來源財(cái)政部門從土地出讓收入和 國有土地收益基金中安排的資金土地儲備機(jī)構(gòu)舉借的銀行貸 款及金融機(jī)構(gòu)貸款經(jīng)財(cái)政部門批準(zhǔn)可用于土地 儲備的其他資金以上資金所產(chǎn)生的利息收入廉租住房資金來源財(cái)政預(yù)算資金住房公積金增值收益一一提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn) 備金和管理費(fèi)用之后土地出讓凈收益一一用于廉租住房保障資 金的比例不得低于10%可適當(dāng)提高廉租住房租金收入一一實(shí)行收支兩條線管 理，專項(xiàng)用于廉租房維護(hù)和管理中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財(cái)政廉租住房 保障專項(xiàng)補(bǔ)助（支持對中西部困難地區(qū)）1.11開發(fā)商獲取土地的方式（四種方式）出讓一一一級市場拿地，有償有期限劃撥一一一級市場拿地，無

12、償無期限原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一一劃撥轉(zhuǎn)出讓與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作一一二級市場拿地【與基本制度與政策第二章的內(nèi)容：建設(shè)用地制度完全一致】【關(guān)于出讓】出讓的具體方式有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議（四種）。工業(yè)（包括倉儲用地，但不包括采礦用地）商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同 一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式出讓。不適合采用招拍掛的，才允許以協(xié)議方式出讓。【2011年真題】 TOC o 1-5 h z 在我國，縣級及以上地方人民政府壟斷了其轄區(qū)范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)出讓市場。（）答疑編號5573030108【正確答案】V【答案解析】參見教材 P6

13、9。【關(guān)于劃撥】詳見房地產(chǎn)基本制度與政策內(nèi)容經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)用地目前采用劃撥方式供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)用地，也逐步開始采用K來住宅租售價(jià)格為標(biāo)的的公開招標(biāo)方式。一【劃撥轉(zhuǎn)出讓】原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，因企業(yè)改制或兼并收購等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時，需辦理土地使 用權(quán)出讓手續(xù)。存量劃撥土地使用權(quán)，已成為政府土地儲備中心優(yōu)先收回并納入儲備的重要對象，開發(fā)商通過 劃撥轉(zhuǎn)出讓方式獲取土地使用權(quán)的機(jī)會越來越少?！九c當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作】二級市場拿地土地轉(zhuǎn)讓公司入股并購合伙.項(xiàng)目核準(zhǔn)和開工計(jì)劃項(xiàng)目核準(zhǔn)項(xiàng)目核資申請材料項(xiàng)目申請報(bào)告的主要內(nèi)容項(xiàng)目核準(zhǔn)評估的重點(diǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)內(nèi)涵是發(fā)改委（以前稱

14、計(jì)委）對投資項(xiàng)目進(jìn)行的管理。不使用政府投資的項(xiàng)目管理分為核準(zhǔn)與備案兩種類型（無審批制）：對政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄以內(nèi)的項(xiàng)目，實(shí)行核準(zhǔn)制度 ；對政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄以外的項(xiàng)目，實(shí)行備案制度。項(xiàng)目核準(zhǔn)的法律效力未取得核準(zhǔn)文件的項(xiàng)目，無法辦理后續(xù)手續(xù)，當(dāng)然不能開工建設(shè)。項(xiàng)目核準(zhǔn)申請材料（11類）（1+4+6）甲級資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目申請報(bào)告一式5份；規(guī)劃部門出具的規(guī)劃意見；提供出讓合同或土地證（招拍掛方式），或土地預(yù)審意見（其它方式拿地）；環(huán)保部門出具的環(huán)境影響評價(jià)文件的審批意見；交通影響評價(jià)文件的意見；資質(zhì)證明；中外合營項(xiàng)目，提供合作意向書；節(jié)能審查批準(zhǔn)意見或節(jié)能登記表；區(qū)縣發(fā)改革初審意

15、見；項(xiàng)目單位身份證明；項(xiàng)目單位經(jīng)辦人員授權(quán)委托書其它（如招標(biāo)方式）【如何記憶一一梳理與提煉】1報(bào)告6各行政主管部門對項(xiàng)目的意 見4項(xiàng)目主體的資料下級發(fā)改委一一初審意見土地部門一一土地預(yù)審意項(xiàng)目申請報(bào)告（注意必須是甲級資質(zhì)咨詢機(jī)構(gòu)出 具）規(guī)劃部門一一規(guī)劃意見環(huán)保部門一一環(huán)保意見交通部門一一交通評價(jià)意資質(zhì)證明合作意向（或有）單位身份證明經(jīng)辦人身份證明節(jié)能管理部門一一節(jié)能意項(xiàng)目申請報(bào)告的主要內(nèi)容 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況；發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析；資源開發(fā)及綜合利用分析；節(jié)能方案分析；建設(shè)用地、征收補(bǔ)償及居民安置分析；環(huán)境和生態(tài)影響分析；經(jīng)濟(jì)影響分析；社會影響分析。項(xiàng)目核準(zhǔn)評估的重點(diǎn)（10點(diǎn)）符合

16、國家法律法規(guī)；符合國家及本地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和行業(yè)發(fā)展規(guī) 劃（四規(guī)劃）；符合國家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；符合當(dāng)?shù)貐^(qū)域布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求；符合土地、水、能源的合理開發(fā)和有效利用要求，有利于促進(jìn)環(huán)境保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境；符合自然文化遺產(chǎn)、文物保護(hù)的有關(guān)政策；主要產(chǎn)品未對國內(nèi)市場形成壟斷，未影響我國經(jīng)濟(jì)安全；符合社會公眾利益，未對項(xiàng)目建設(shè)地及周邊地區(qū)的公眾利益產(chǎn)生重大不利影響；實(shí)行資質(zhì)管理的，應(yīng)提供資質(zhì)證明文件申報(bào)單位具有承擔(dān)相應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)的能力。【典型例題】國家投資管理部門對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)的重點(diǎn)包括（）。A.項(xiàng)目是否符合宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政

17、策等B.項(xiàng)目主要產(chǎn)品質(zhì)量符合國家的規(guī)定C.項(xiàng)目建設(shè)對周邊地區(qū)的公眾利益產(chǎn)生有利的影響D.項(xiàng)目有利于促進(jìn)環(huán)境保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境E.符合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求答疑編號5573030109【正確答案】ADE【答案解析】B不包括產(chǎn)品質(zhì)量合格，主是指產(chǎn)品未對國內(nèi)市場形成壟斷，未影響國家的經(jīng)濟(jì)安全；C不要求項(xiàng)目建設(shè)對周邊產(chǎn)生有利影響，只要不產(chǎn)生重大不利影響即可。參見教材P72。.確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可（四個階段四個文件）內(nèi)容概括開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證設(shè)計(jì)方案審批階段申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段內(nèi)容概括規(guī)劃管理的四方面工作與四個階段（兩證一書一審查）規(guī)劃（選址）意見書-選址

18、、定點(diǎn)審批階段建設(shè)用地規(guī)定許可證-用地規(guī)證申領(lǐng)階段設(shè)計(jì)方案審批-設(shè)計(jì)方案審查階段建設(shè)工程規(guī)劃許可證-工程規(guī)證申領(lǐng)階段招拍掛方式下的差異選址意見書在土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)完成用地規(guī)劃許可證意義不大了（條件可作為出讓合同的內(nèi)容）開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段項(xiàng)目內(nèi)容需提交的文件發(fā)改委批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件（立項(xiàng)）開發(fā)建設(shè)單位或其主管部門申請用地的函件擬建規(guī)劃設(shè)計(jì)圖開發(fā)項(xiàng)目意向位置的 1/2000或1/500地形圖成果獲得規(guī)劃部門下發(fā)的規(guī)劃意見書（選址）規(guī)劃意見書（選址）的內(nèi)容確定用地范圍與面枳提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要求（三方面內(nèi)容）規(guī)劃土地使用要求居住建筑的公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)項(xiàng)目與邊界、道路、河道、高壓線等的距離

19、要求3.3申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證項(xiàng)目內(nèi)容需提交的文件立項(xiàng)批文規(guī)劃意見書（選址）出讓合同建設(shè)用地釘樁成果通知單1/2000 或1/500的地形圖建設(shè)用地申請文件及成交確認(rèn)書成果獲得規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證用地規(guī)證的內(nèi)容用地性質(zhì)位置界限3.4設(shè)計(jì)方案審批階段項(xiàng)目內(nèi)容規(guī)定開發(fā)商可自愿申請規(guī)劃部門對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行W未審查的重大開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)備案階段再對中標(biāo)的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行專項(xiàng)審查設(shè)計(jì)方案的內(nèi)容 規(guī)劃設(shè)計(jì)總平囿圖 1 : 500或1: 1000各層平立剖 1: 100或1: 200各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及無障礙設(shè)計(jì)說明等規(guī)劃部門對設(shè)計(jì)審查的 主要內(nèi)容 用地范圍是否與規(guī)劃確定一致建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)符合要

20、求規(guī)劃條件符合要求公共配套服務(wù)設(shè)施符合要求是否安排了必要的水電氣等市政設(shè)施成果獲得設(shè)計(jì)方案重點(diǎn)加顏色申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段需提交的文件申請表選址意見書設(shè)計(jì)方案審查意見批準(zhǔn)用地文件圖紙成果獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證【作題方法】辦后面的證，需要提交前面手續(xù)的成果。如果考辦什么證需要提交什么手續(xù)，4.建設(shè)工程招標(biāo)4.14.24.34.44.54.64.74.84.94.104.114.124.134.13招標(biāo)方式（兩種方式）招標(biāo)機(jī)構(gòu)與模式招標(biāo)過程中的決策活動招標(biāo)中的日常事務(wù)工作 招標(biāo)工作小組與評標(biāo)委員會 招標(biāo)程序進(jìn)行招標(biāo)的條件招標(biāo)文件的內(nèi)容確定招標(biāo)方式投標(biāo)人資格審查投標(biāo)文件內(nèi)容開標(biāo)評標(biāo)定標(biāo)招標(biāo)方式（

21、兩種方式）邀請招標(biāo)公開招標(biāo)是指招標(biāo)人 以招標(biāo)公告的方式邀 請不特定的法人或者 其他組織投標(biāo)將標(biāo)授予最低報(bào)價(jià)者 ,最除該最低報(bào)價(jià)不 合理或根本無法實(shí)現(xiàn)（一般指低于標(biāo)底）邀請招標(biāo)是指招標(biāo)人 以投標(biāo)邀請書的方式 邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘?其他組織投標(biāo)被邀請投標(biāo)的承包商 通常在310個之間公開招標(biāo)【重點(diǎn)難點(diǎn)】公開招標(biāo)與邀請招標(biāo)對比公開招標(biāo)邀請招標(biāo)適用 范圍適用于規(guī)模較大、建設(shè)周期較長、技術(shù) 復(fù)雜的開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程性質(zhì)比較特殊，要求有專門經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員和專業(yè)技術(shù)只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設(shè)項(xiàng)目公開招標(biāo)未產(chǎn)生中標(biāo)單位的建設(shè)項(xiàng)目以及由于工期緊迫或保密的要求等原因而/、宜公開招標(biāo)的建設(shè)工程優(yōu)點(diǎn)使開發(fā)商有較大的選擇范

22、圍，促使承包 萄努力提高工程質(zhì)量，縮短工期并降低 成本造價(jià)節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用、提高招標(biāo)工作效率，節(jié)省時間缺點(diǎn)耗時長，招標(biāo)支出費(fèi)用較高限制了競爭范圍，縮小了開發(fā)商的選擇余 地【2010年真題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過公開招標(biāo)的形式選擇開發(fā)項(xiàng)目的施工單位。（）答疑編號5573030201【正確答案】X【答案解析】還可以采用邀請招標(biāo)的方式。參見教材P75。招標(biāo)機(jī)構(gòu)與模式自行招標(biāo)委托招標(biāo)不具備自行招標(biāo)時可以委 托依法成立、從事招標(biāo)代 理業(yè)務(wù)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)提 供代理服務(wù)招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件 和蛆織評標(biāo)能力的，可以 自行辦理招標(biāo)事宜，并向 有關(guān)行政監(jiān)督部門備案， 并在確定中標(biāo)人之日起15 日內(nèi)提交招標(biāo)投標(biāo)情況書

23、 面報(bào)告招標(biāo)過程中的決策活動（四項(xiàng)目內(nèi)容）確定開發(fā)項(xiàng)目發(fā)包 的范圍決定工程是統(tǒng)包還是分階段發(fā)包決定工程是單收工程發(fā)包、分部工程發(fā) 包還是專業(yè)工程發(fā)包確定承包方式和承 包內(nèi)容確定是總價(jià)A同，還是單價(jià)合同或成本 加酬金合同確定全部包工包料，還是分包工包科、 專業(yè)工程發(fā)包編制工程量清單、招標(biāo)控制價(jià)或標(biāo)底 決標(biāo)并簽訂合同協(xié)議重重點(diǎn)難點(diǎn)】招標(biāo)標(biāo)底與招標(biāo)控制價(jià)標(biāo)底標(biāo)底應(yīng)保密一個工程只有一個標(biāo)底招標(biāo)人可以標(biāo)底為基準(zhǔn)上浮或下調(diào)一定百分比做攔標(biāo)價(jià)項(xiàng)目也可以不設(shè)標(biāo)底，進(jìn)行無標(biāo)底招標(biāo)招標(biāo)控制價(jià)招標(biāo)控制價(jià)相當(dāng)于招標(biāo)人的采購預(yù)算，不能超過批準(zhǔn)的概算招標(biāo)控制價(jià)無需保密招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件中如實(shí)公布控制價(jià)對招標(biāo)控制價(jià)不得上浮

24、或下調(diào)招標(biāo)中的日常事務(wù)工作擬定招標(biāo)方案，編制和出售招標(biāo)文件、資格預(yù)審文件審查投標(biāo)者資格編制標(biāo)底組織投標(biāo)人勘察現(xiàn)場組織開標(biāo)、評標(biāo)、協(xié)助招標(biāo)人定標(biāo)草擬合同其它事項(xiàng)招標(biāo)工作小組與評標(biāo)委員會招標(biāo)工作小組組成人員（三類人員）人員職能決策人員指招標(biāo)人本身或其授權(quán)的代表專業(yè)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)方面的 專家負(fù)責(zé)向開發(fā)商或其授權(quán)代表提供咨詢意見，并進(jìn)行招標(biāo)的具體事務(wù)處理助理人員決策和專業(yè)技術(shù)人員的助手【重點(diǎn)難點(diǎn)】評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的專家組成（兩類人員）成員為5人以上單數(shù)，其中經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方面的專家不少于成員總數(shù)的三分之二專家成向改省亞工有關(guān)部門的專家?guī)?中確定基本程序（七步）f 、f 一、雁定招標(biāo)、

25、由評招桿褊制招標(biāo)方式J發(fā)布申靖招標(biāo)文件公告或邀通函簽訂合同申請招標(biāo)的條件（三有兩已）招標(biāo)人已經(jīng)依法成立（有主體）初步設(shè)計(jì)及概算應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)的，已批準(zhǔn)（已審批）招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式等應(yīng)當(dāng)履行核準(zhǔn)手續(xù)的，已核準(zhǔn)（已核準(zhǔn)）資金來源已落實(shí)（有錢）有招標(biāo)所需的設(shè)計(jì)圖紙及技術(shù)資料（有圖紙）編制招標(biāo)文件（規(guī)定實(shí)質(zhì)性的要求和條件）招標(biāo)公告（投標(biāo)邀請書）投標(biāo)人須知評標(biāo)辦法合同條款及格式工程量清單（或有）設(shè)計(jì)圖紙技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求投標(biāo)文件格式其它確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請投標(biāo)函公開招標(biāo)（公告的內(nèi)容）招標(biāo)人的名稱和地址招標(biāo)項(xiàng)目的內(nèi)容、規(guī)模、資金來源招標(biāo)項(xiàng)目的實(shí)施地點(diǎn)和工期獲取招標(biāo)文件或者資格預(yù)審文

26、件的地點(diǎn)和時間文件的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對投標(biāo)人的資格等級要求邀請招標(biāo)向三個以上具備條件的法人或組織發(fā)出邀請書投標(biāo)人資格審查資格審查的結(jié)果資格審查的內(nèi)容向資格預(yù)審合格的投標(biāo)人發(fā) 出合格通知書，告知獲取招 標(biāo)文件的時間、地點(diǎn)和方法向不合格的投標(biāo)人告知結(jié)果采用資格預(yù)審的，不合格投 標(biāo)人不得參加投標(biāo)采用資格后審的，資格后由 不合格的投標(biāo)人的標(biāo)書視為 康穩(wěn)具有獨(dú)立訂立臺伺的權(quán)利具有履行合同的能力沒有處于被責(zé)令停業(yè)、投 標(biāo)資格被取消、財(cái)產(chǎn)被接 管、凍結(jié)、破產(chǎn)等狀態(tài)在最近三年內(nèi)沒有騙取中 標(biāo)和嚴(yán)重違約及重大工程 質(zhì)量可題投標(biāo)（投標(biāo)文件的內(nèi)容）投標(biāo)函及附錄法定代表人身份證明或授權(quán)委托書聯(lián)合體協(xié)議書投標(biāo)保證金已標(biāo)價(jià)工程量

27、清單施工組織設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)擬分包項(xiàng)目情況表資格審查資料其它開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)開標(biāo)時間在投標(biāo)文件的截止時間的同一時間公開進(jìn)行招標(biāo)人不予受理投標(biāo)文件的情形逾期送達(dá)或者未送達(dá)指定地點(diǎn)未按招標(biāo)文件密封開標(biāo)程序評標(biāo)程序初步評審詳細(xì)評審?fù)稑?biāo)文件的澄清與補(bǔ)正提交評標(biāo)結(jié)果定標(biāo)在評標(biāo)后15日內(nèi)確定中標(biāo)人，并發(fā)出中標(biāo)通知書重重點(diǎn)難點(diǎn)】下列情況按廢標(biāo)處理蓋章簽字有問題的未按規(guī)定的格式填寫內(nèi)容不全或者在一份投標(biāo)文件中有多個報(bào)價(jià)，且未聲明哪一個有效的投標(biāo)人名稱或組織結(jié)構(gòu)與資格預(yù)審時不一致的未按招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)保證金的聯(lián)合體投標(biāo)未附聯(lián)合體共同投標(biāo)協(xié)議的4.6.7簽訂合同簽訂合同的時間招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自 中標(biāo)通知書發(fā)

28、出之日起三十日內(nèi)簽訂書面合同提交投標(biāo)書面報(bào)告招標(biāo)人在 中標(biāo)通知書發(fā)出之日起15日內(nèi)向有關(guān)行政部門提交招標(biāo)投標(biāo)情況書面報(bào)告招標(biāo)投標(biāo)書面報(bào)告的內(nèi)容招標(biāo)范圍招標(biāo)方式和發(fā)布招標(biāo)公告的媒介招標(biāo)文件中投標(biāo)人須知、技術(shù)條款、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法、合同主要條款等評標(biāo)委員會的組成和評標(biāo)報(bào)告中標(biāo)結(jié)果.開工申請與審批施工許可證的含義申領(lǐng)施工許可證的條件申請辦理施工許可證的程序施工許可證的含義時間一在招標(biāo)工作結(jié)束后，工程施工前申領(lǐng)單位建設(shè)單位（注意不是施工單位）核發(fā)單位-工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管理部門審查內(nèi)容一工程 是否符合法定的開工條件【2006年真題】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工許可證由（）向發(fā)證機(jī)關(guān)申請領(lǐng)取。A

29、.施工單位B.建設(shè)單位C.監(jiān)理單位D.設(shè)計(jì)單位答疑編號5573030202【答案】B【解析】施工許可證的申領(lǐng)主體是建設(shè)單位，不是施工單位。參見教材P80。申領(lǐng)施工許可證的條件（8個）已辦理建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)，獲得了兩證一一有地在規(guī)劃區(qū)內(nèi)的工程，已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證一一有規(guī)劃拆遷進(jìn)度符合施工要求一一地可以施工已簽署了施工合同一一有施工的人有滿足施工需要的圖紙及技術(shù)資料（有+通過審查）一一有圖有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施一一有安全保證應(yīng)該監(jiān)理的，簽署了監(jiān)理合同一一有監(jiān)理的人建設(shè)資金已落實(shí)（落實(shí)的標(biāo)準(zhǔn)）（是落實(shí)而非到位）一一有錢其它一一辦了該辦的手續(xù)，交了該交的錢重重點(diǎn)難點(diǎn)】不要求拆遷全部完

30、成，只要求拆遷進(jìn)度符合施工要求關(guān)于圖紙和技術(shù)資料，除了有以外，還要求必須通過有關(guān)部門的審核。同時不要求圖紙全部完 成，只要求滿足施工需要即可要求資金已落實(shí)，不要求資金全部到位工期不足一年的，到位資金原則上不少于工程合同價(jià)的50%工期超過一年的，到位資金原則上不少于工程合同價(jià)的30%申請辦理施工許可證的程序建設(shè)單位領(lǐng)取申請表建設(shè)單位在申請表上加蓋印鑒，并附加相關(guān)證明文件，向發(fā)證機(jī)會提出申請發(fā)證機(jī)會批復(fù)符合條件的，自收到申請之日起15日內(nèi)頒發(fā)施工許可證對于證明文件有問題的，限期要求補(bǔ)正，審批時間自證明文件補(bǔ)正齊全后順延不符合條件的，自收到申請之日起15日內(nèi)書面通知建設(shè)單位并說明理由在施工過程中，建

31、設(shè)單位或施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請施工許可證。.前期工作的其它環(huán)節(jié)內(nèi)容征地、拆遷、安置、補(bǔ)償三通一平市政設(shè)施的談判與協(xié)議安排短期和長期信貸尋找預(yù)租（售）客戶進(jìn)一步分析市場狀況制定項(xiàng)目開發(fā)過程的監(jiān)控策略洽談開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜等前期工作完成后，開發(fā)商再進(jìn)行一次財(cái)務(wù)評價(jià)開發(fā)商必須保持“健康的懷疑”態(tài)度，本著謹(jǐn)慎的原則（即不高估收益，不低估成本）【2006年真題】將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于（）的工作。A.投資機(jī)會選擇于決策分析階段B.前期工作階段C.建設(shè)階段D.租售階段答疑編號5573030203【答案】B【解析】開工之前均屬于前期階段。前期階段與投資機(jī)會研究的界線是

32、獲取土地或項(xiàng)目。參見 教材P81?！?011年真題】對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說， 下列房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于前期工作的是（）。A. 土地儲備.銷售方案的細(xì)化C.建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量控制D.申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證答疑編號5573030204【正確答案】D【答案解析】A 土地儲備是政府行為， 對房地產(chǎn)開發(fā)來說，前期應(yīng)是獲取土地。B屬于租售階段； C屬于建設(shè)階段的工作內(nèi)容。第四節(jié)建設(shè)階段.建設(shè)階段的內(nèi)容質(zhì)量控制進(jìn)度控制成本控制合同管理安全管理竣工驗(yàn)收.建設(shè)階段的內(nèi)容（六項(xiàng)內(nèi)容：三控兩管一驗(yàn)收）質(zhì)量控制進(jìn)度控制成本控制合同管理安全管理竣工驗(yàn)收.質(zhì)量控制質(zhì)量控制包括決策階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段三方面的質(zhì)量控制

33、施工階段的質(zhì)量控制的主要內(nèi)容（四方面）對原材料的檢驗(yàn)對工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)確立施工中控制質(zhì)量的具體措施確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度【2011年真題】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，施工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括（）。A.對原材料的檢驗(yàn).對配套設(shè)施的檢驗(yàn)C.確立質(zhì)量文件檔案制度D.確立成本控制檔案制度答疑編號5573030301【正確答案】D【答案解析】本題可用排除法。ABC全是與質(zhì)量有關(guān)的，而只有 D是與成本（投資）有關(guān)的,不屬于同一類。參見教材 P8283。.進(jìn)度控制進(jìn)度控制的主要內(nèi)容（5項(xiàng)內(nèi)容）工程進(jìn)度計(jì)劃的編制進(jìn)度管理及計(jì)劃調(diào)整進(jìn)度控制中應(yīng)關(guān)注的因素進(jìn)度控制的主要內(nèi)容（5項(xiàng)內(nèi)容） 對項(xiàng)目建設(shè)總周期

34、的論證與分析編制項(xiàng)目建設(shè)工程進(jìn)度計(jì)劃編制其他配套進(jìn)度計(jì)劃監(jiān)督項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行施工現(xiàn)場的調(diào)研與分析工程進(jìn)度計(jì)劃的編制首先將全部工程內(nèi)容分解和歸納為單項(xiàng)工程或工序統(tǒng)計(jì)計(jì)算每項(xiàng)工程內(nèi)容的工作量計(jì)算每個單項(xiàng)工程工作量所需時間（按正常水平和工效計(jì)算）按正常施工的各個單項(xiàng)工程內(nèi)容邏輯順序和制約關(guān)系，排列施工先后次序進(jìn)度管理及計(jì)劃調(diào)整（兩種方法）水平進(jìn)度計(jì)劃（橫道圖法）網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃（網(wǎng)絡(luò)圖法）熱雅露罐【重點(diǎn)難點(diǎn)】橫道圖與網(wǎng)絡(luò)圖的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)橫制作簡便，明了易懂從圖中看不出各 項(xiàng)工作之間的相道 圖互依賴和制約關(guān) 系網(wǎng)優(yōu)點(diǎn)一可確切表明各項(xiàng)工作的相互聯(lián)系和制約關(guān)系，可以計(jì)算出各絡(luò)，工作的最早和最晚開始時間，找

35、出關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路（關(guān)鍵線計(jì)算難圖,是指在該工程中直接影響總工期的那一部分連貫工作）【2010年真題】網(wǎng)絡(luò)圖法在建設(shè)工程管理中常常作為（）的方法。A.質(zhì)量控制B.成本控制C.進(jìn)度控制D.合同管理答疑編號5573030302【正確答案】C【答案解析】進(jìn)度控制的方法主要有兩種，一是橫道圖，二是網(wǎng)絡(luò)圖。參見教材P84?！?009年真題】橫道圖法用于項(xiàng)目建設(shè)階段的（）。A.質(zhì)量控制B.進(jìn)度控制C.成本控制 D.合同管理答疑編號5573030303【答案】B【解析】橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖是進(jìn)行進(jìn)度控制的兩大方法。參見教材P84。其他配套進(jìn)度計(jì)劃 材料供應(yīng)計(jì)劃設(shè)備周轉(zhuǎn)計(jì)劃臨時工程計(jì)劃進(jìn)度控制中應(yīng)關(guān)注的因素材料、

36、設(shè)備的供應(yīng)情況設(shè)計(jì)變更勞動力的安排情況氣象條件.成本控制編制成本計(jì)劃，確定成本控制的目標(biāo)審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案控制工程款的動態(tài)結(jié)算控制工程變更重重點(diǎn)難點(diǎn)】確定成本控制的目標(biāo)（五個方面）材料設(shè)備成本計(jì)劃施工機(jī)械費(fèi)用計(jì)劃人工費(fèi)成本計(jì)劃臨時工成本計(jì)劃管理費(fèi)成本計(jì)劃重重點(diǎn)難點(diǎn)】控制工程款的動態(tài)結(jié)算（四種結(jié)算方式）按月結(jié)算竣工后一次結(jié)算分段結(jié)算其它雙方約定的結(jié)算方式在工程款結(jié)算方式中對開發(fā)商來說，工程款的支付越向后拖越有利對承包商來說，希望越早支付越好成本控制中成本可以分為主要費(fèi)用與次要費(fèi)用，變動費(fèi)用與固定費(fèi)用成本控制的主要對象是 主要費(fèi)用 中的變動費(fèi)用.合同管理合同管理的作用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要合

37、同關(guān)系合同管理主要工作內(nèi)容合同管理的作用確定了工期、質(zhì)量、價(jià)格等主要目標(biāo)，是各方進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動的依據(jù) 規(guī)定了各方的責(zé)、權(quán)、禾L是調(diào)節(jié)合同各方關(guān)系的主要手段 合同是法律文件，按合同辦事是雙方的最高行為準(zhǔn)則 合同體系決定了項(xiàng)目的管理機(jī)制是合同雙方解決爭執(zhí)的依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要合同關(guān)系開發(fā)商的主要合同關(guān)系承包商的主要合同關(guān)系土地使用權(quán)出讓合同一與政府土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同一與新的土 地受讓方勘察設(shè)計(jì)合同一與勘察設(shè)計(jì)單位融資合同一與金融機(jī)構(gòu)咨詢合同一與專業(yè)咨詢公司施工合同一與施工單位采購合同一與材料設(shè)備供應(yīng)商銷售合同一與購房者聯(lián)合開發(fā)或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同一與聯(lián) 合開發(fā)或受讓的開發(fā)商工程承包合同一與開發(fā)商分包合

38、同一與分包商供應(yīng)（采購）合同一與材料設(shè)備供應(yīng)商運(yùn)輸合同加工合同租賃合同勞務(wù)供應(yīng)合同保險(xiǎn)合同融資合同聯(lián)合承包合同【2005年真題】開發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括（）等。A.保險(xiǎn)合同B.分包合同C.銷售合同D.勘察設(shè)計(jì)合同E.加工合同答疑編號5573030304【答案】CDP89。【解析】ABE主要是承包商的合同關(guān)系。參見教材合同管理主要工作內(nèi)容合同總體策劃階段一確定影響項(xiàng)目的根本性、方向性的重大問題投標(biāo)招標(biāo)階段一通過合同審查，明確合同簽訂前應(yīng)注意的問題合同分析一通過合同分析與解釋，使每個參與者都明確自己的角色合同實(shí)施控制一建立合同 實(shí)施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理.安全管理各階段

39、的安全要求規(guī)劃設(shè)計(jì)階段-要求工程設(shè)計(jì)符合國家制定的建筑安全規(guī)程和技術(shù)規(guī)范施工階段-要求承包商在編制施工組織設(shè)計(jì)時,應(yīng)根據(jù)建筑工程的特點(diǎn)制定相應(yīng)的安全技 術(shù)措施對專業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目一應(yīng)當(dāng)編制 專項(xiàng)安全施工組織設(shè)計(jì)主要的安全措施承包商在施工現(xiàn)場采取維護(hù)安全、防范危險(xiǎn)、預(yù)防火災(zāi)等措施有條件的，應(yīng)對施工現(xiàn)場實(shí)行封閉管理對毗鄰建筑物等造成損害的，施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取安全防護(hù)措施開發(fā)商應(yīng)辦理申請批準(zhǔn)手續(xù)的情況需臨時占用規(guī)劃批準(zhǔn)范圍以外場地可能損壞道路、管線、電力、郵電通信等公共設(shè)施的需要臨時停水、停電、中斷道路交通需要進(jìn)行爆破作業(yè)相關(guān)規(guī)定施工現(xiàn)場的安全由建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)行施工總承包的，由總承包單位負(fù)責(zé)， 分包

40、單位應(yīng)向總承包單位負(fù)責(zé)，服從總承包單位對施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)管理開發(fā)商或開發(fā)商委托的監(jiān)理，應(yīng)監(jiān)督承包商建立安全教育培訓(xùn)制度開發(fā)商與承包商還應(yīng)雙方約定承擔(dān)支付保險(xiǎn)費(fèi)的義務(wù)【2007年真題】實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日。施工現(xiàn)場的安全應(yīng)由（）負(fù)責(zé)。A.開發(fā)商B.監(jiān)理單位C.分包單位D.總承包單位答疑編號5573030305【答案】D【解析】實(shí)行施工總承包的，由總承包單位負(fù)責(zé)，分包單位應(yīng)向總承包單位負(fù)責(zé)，服從總承包單位對施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)管理。參見教材P90。工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收的要求竣工驗(yàn)收的依據(jù)竣工驗(yàn)收的工作程序竣工結(jié)算編制竣工檔案竣工驗(yàn)收的要求由承包商向開發(fā)商提供完整竣工資料及竣工驗(yàn)收報(bào)告，并提出竣

41、工驗(yàn)收申請開發(fā)商進(jìn)行初步檢查，由監(jiān)理工程師列出需要修補(bǔ)的質(zhì)量缺陷清單，由承包商落實(shí)修復(fù)開發(fā)商組織有關(guān)單位進(jìn)行正式驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后給予認(rèn)可或提出修改意見。承包商按要求修改,并承擔(dān)由自身原因造成修改的費(fèi)用【2009年真題】在正式申請竣工驗(yàn)收之前，開發(fā)商要對項(xiàng)目進(jìn)行初步檢查。檢查后由（）列出質(zhì)量缺陷清單。A.開發(fā)商包商C.監(jiān)理工程師D.使用單位答疑編號5573030306【答案】C【解析】此題可憑一般的建筑知識解答。參見教材 P91?？⒐を?yàn)收的依據(jù) 經(jīng)過審批的項(xiàng)目建議書 年度開工計(jì)劃施工圖紙和說明文件施工過程中的設(shè)計(jì)變更文件現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗(yàn)收規(guī)范、質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)合同中有關(guān)竣工驗(yàn)收條款竣工驗(yàn)

42、收的工作程序（三階段）單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收由開發(fā)商組織承包商、設(shè)計(jì)單位、客戶（使用方）、質(zhì)量監(jiān)督部門正式驗(yàn)收，開具竣工證書 綜合驗(yàn)收驗(yàn)收準(zhǔn)備工作：以開發(fā)商為主，組織設(shè)計(jì)、承包、客戶、質(zhì)監(jiān)部門初驗(yàn)正式驗(yàn)收：由政府主管部門參與正式驗(yàn)收，簽發(fā)驗(yàn)收報(bào)告關(guān)鍵的環(huán)節(jié)是進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收竣工驗(yàn)收備案開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工合格之日起15日內(nèi)，報(bào)建設(shè)行政主管部門或其它部門備案【備案的資料】工程竣工驗(yàn)收備案表工程竣工驗(yàn)收報(bào)告各部門出具的認(rèn)可或準(zhǔn)許使用文件施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書兩書等其它文件-住宅質(zhì)量保證書+ 主宅使用說明書竣工結(jié)算承包商向開發(fā)商遞交竣工結(jié)算報(bào)告及資料開發(fā)商在1個月內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或提出修改意見開發(fā)商

43、確認(rèn)報(bào)告的，應(yīng)通知經(jīng)辦銀行支付工程結(jié)算價(jià)款承包商在收到竣工結(jié)算價(jià)款后半個月內(nèi)交付工程【2005年真題】承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在（）內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。A.半個月B.一個月C. 一個半月D.二個月答疑編號5573030307【答案】A【解析】承包商在收到竣工結(jié)算價(jià)款后半個月內(nèi)交付工程。參見教材P93。7.5編制竣工檔案（之后移交房屋產(chǎn)權(quán)所有者和城建檔案館）技術(shù)資料前期工作資料土建資料安裝方面資料竣工圖按施工圖無任何變動的，直接在施工圖上加蓋竣工圖標(biāo)志后作為竣工圖結(jié)構(gòu)形式改變、平面改變等重大改變，應(yīng)重新繪制竣工圖隱蔽工程要繪制竣工圖竣工圖應(yīng)與實(shí)際情況相符，不得任意涂改【2009年真

44、題】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括A.工程質(zhì)量保修書B.可行性研究報(bào)告C.竣工圖D.住宅使用說明書E.竣工驗(yàn)收備案表答疑編號5573030308AD是竣【答案】BCE【解析】B屬于前期資料，C竣工圖是單獨(dú)的一類；E屬于驗(yàn)收資料，也屬于技術(shù)資料。工驗(yàn)收備案的資料，不是向城市檔案館移交的資料。參見教材P92-93。第五節(jié)租售階段.選擇物業(yè)租賃形式.制定租售方案.制定宣傳與廣告策略.選擇物業(yè)租賃形式租售過程的三階段租售的方式開發(fā)商自行租售委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)租售房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的問題1.1租售過程的三階段宣傳、溝通階段D|使客戶了解物業(yè)談

45、判階段就價(jià)格或租金及合同條 件進(jìn)行談判，主要是 為了確定價(jià)格簽約階段協(xié)商一致后簽約，確認(rèn) 成交1.2租售的方式【重點(diǎn)難點(diǎn)】何時開發(fā)商自行租售大型房地產(chǎn)開發(fā)公司，有自己專門市場營銷隊(duì)伍和銷售網(wǎng)絡(luò)。（有實(shí)力） 在房地產(chǎn)市場高漲、市場供應(yīng)短缺時銷售容易。（好賣）當(dāng)開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目已有較明確固定的銷售對象時。（客戶明確固定）委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)租售其主房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的概念從事購買或銷售房地產(chǎn)或二者兼?zhèn)涞那⑸坦ぷ?，但不取得房地產(chǎn)所有權(quán)的商業(yè)單位,要職能在于促成房地產(chǎn)交易，借此賺取傭金作為報(bào)酬。（0.5%3%）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢所在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)熟悉市場情況，具備豐富的租售知識和專業(yè)人員；有擅長的領(lǐng)域，對市場的供求關(guān)

46、系非常熟悉，或就某類物業(yè)的銷售有專門的知識和經(jīng)驗(yàn)。作用通過市場調(diào)查，協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位；通過廣告等宣傳活動，對潛在消費(fèi)者進(jìn)行有效引導(dǎo)；從前期策劃到項(xiàng)目租售整個過程，協(xié)助開發(fā)商實(shí)現(xiàn)收益目標(biāo)；幫助置業(yè)人士選擇合適物業(yè)并辦理手續(xù)；幫助買賣雙方進(jìn)行有關(guān)的融資安排；提高市場運(yùn)行效率。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式（三種分類方式）第一種分類方式聯(lián)合代理獨(dú)家代理第二種分類方式買方代理 賣方代理 雙重代理第三種分類方式首席代理（總代理） 分代理【重點(diǎn)難點(diǎn)】聯(lián)合代理與獨(dú)家代理聯(lián)合代理,開發(fā)商委托兩家以上的經(jīng) 紀(jì)機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)項(xiàng)目的代 理工作經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過聯(lián)合代理合 城5丁丁叔罩一祈avji viK： 4 m.

47、4 * rrit 5 jl iv 約，規(guī)定各經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的職 責(zé)范圍和傭金分配方式適用于功能復(fù)雜的大型綜 合性開發(fā)項(xiàng)目的代理獨(dú)家代理- -1r開發(fā)商只委托一家經(jīng)紀(jì) 機(jī)構(gòu)完成代理工作適用于一些功能較為單 一的項(xiàng)目或綜合項(xiàng)目 中的某種特定用途物業(yè)【重點(diǎn)難點(diǎn)】買方代理 賣方代理雙重代理買方代理由買方委托,代 表買方雙重代理由雙方委托,同 時代理雙方【重點(diǎn)難點(diǎn)】首席代理（總代理）和分代理首席代理（總代理）開發(fā)商直接委托，全 全負(fù)責(zé)項(xiàng)目的代理工 作（相當(dāng)于施工中的 總承包商）分代理一由總代理再委托分代 理，特殊情況下也可 由開發(fā)商委托分代理重重點(diǎn)難點(diǎn)】如果是單方代理，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只能從買方或賣方一方收取傭金；如

48、果是雙重代理，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向雙方收取傭金，但傭金總額不能高于前兩種;雙重代理必須將自己的身份向各方聲明；總代理分代的傭金按經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的責(zé)任大小來分配。選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的問題盡早確定代理機(jī)構(gòu)，并且要求早期介入；充分了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)；了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可投入市場營銷工作的資源；考察房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)過往的業(yè)績（代理成功率+項(xiàng)目平均銷售周期）；針對物業(yè)的類型選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；認(rèn)真簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同?！?009年真題】開發(fā)商在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)時，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理第一個項(xiàng)目的平均銷售周期。（）答疑編號5573030401【正確答案】錯【答案解析

49、】考察的是其代理項(xiàng)目的平均銷售周期，不是第一個項(xiàng)目的銷售周期。參見教材P97?！?007年真題】下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制 度安排來降低信息成本B.大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)租售C.依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，提供服務(wù)并獲取收益E.無論采用哪種代理形式，都應(yīng)在項(xiàng)目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及早介入答疑編號5573030402【正確答案】ADE【答案解析】B大型房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)一般有自己的營銷團(tuán)隊(duì)和渠道，所以一般采用自行租售。依委 托代理方的不同，可分為買方代理、賣方代理和雙重代理。【2011年真題】關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售其商品房的說法，正確的有（）。A.大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須選擇聯(lián)合代理方式B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向買賣雙方收取傭金C.總代理可以委托分代理D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最